某公司成本控制培訓(xùn)課件

成本控制培訓(xùn)項(xiàng)目管理部2012年3月22日目錄一、成本控制重要性………………1-1頁(yè)二、成本管理模式…………………2-2頁(yè)三、施工階段成本控制……………3-3頁(yè)一、成本控制重要性

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時(shí)代。由于土地及資本市場(chǎng)化運(yùn)作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之前大多處于粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài),隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求;使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。二、成本管理模式目前我司執(zhí)行的是“目標(biāo)成本-責(zé)任成本-作業(yè)過(guò)程管理”為核心的成本控制體系。1、概念目標(biāo)成本：是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)；是項(xiàng)目成本的控制線。責(zé)任成本：通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部門，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的目標(biāo)設(shè)定、執(zhí)行和考核，來(lái)保證整體成本的合理性和先進(jìn)性。作業(yè)過(guò)程管理：是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)各個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行全過(guò)程、全員、全方位成本控制，實(shí)現(xiàn)降低成本的目的。

目標(biāo)成本實(shí)施過(guò)程新項(xiàng)目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工建造竣工結(jié)算成本估算目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本測(cè)算目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本分析目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行產(chǎn)品定位目標(biāo)成本測(cè)算三、施工階段成本控制施工階段是項(xiàng)目壽命周期各階段中投入最大的階段，因此，雖然施工階段節(jié)約的可能性已經(jīng)較小，但浪費(fèi)的可能性卻較大，因此亦需加強(qiáng)控制。施工階段的成本控制，仍然要貫穿動(dòng)態(tài)控制、主動(dòng)控制、被動(dòng)控制相結(jié)合，遵循PDCA的原則，采取組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等措施。

1、工期成控制：在合理工期下，項(xiàng)目成本支出較低。工期提前或拖后都意味著工程成本的提高。影響進(jìn)度和工期的因素有人為因素、技術(shù)因素、材料和設(shè)備因素、氣候因素、環(huán)境因素等。為了使這些因素轉(zhuǎn)化為對(duì)進(jìn)度工期有利因素，所采取的一些技術(shù)措施又勢(shì)必對(duì)質(zhì)量、成本產(chǎn)生影響。因此，在安排工期時(shí)，要項(xiàng)目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管理作業(yè)過(guò)程管理注意處理工期與質(zhì)量、成本的辯證統(tǒng)一關(guān)系，組織連續(xù)、均衡有節(jié)奏的施工，以求在合理使用資源的前提下，保證工期，降低成本。2、質(zhì)量成本控制：項(xiàng)目成本與其產(chǎn)品的質(zhì)量水平存在著密切的相互依存關(guān)系。質(zhì)量成本包括控制成本和故障成本兩個(gè)主要方面?？刂瞥杀緦儆谫|(zhì)量保證費(fèi)用，與質(zhì)量水平成正比關(guān)系;故障成本屬于損失性費(fèi)用，與質(zhì)量水平成反比關(guān)系。應(yīng)該確定適宜的質(zhì)量目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)定得越高，相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也要高，投入也要增大。要根據(jù)產(chǎn)品定位、客戶群細(xì)分，確立適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)。3、安全成本控制：安全就是效益，施工過(guò)程中應(yīng)加強(qiáng)安全檢查，不違章指揮，避免安全事故發(fā)生。發(fā)生安全事故耽擱工期，產(chǎn)生索賠，造成負(fù)面影響，都會(huì)增加成本。4、加強(qiáng)圖紙審核：施工前應(yīng)組織圖紙會(huì)審，重點(diǎn)關(guān)注錯(cuò)漏碰缺等問(wèn)題，減少設(shè)計(jì)變更，降低返工幾率。同時(shí)從材料替換、工藝優(yōu)化等角度提供合理化建議，優(yōu)化設(shè)計(jì)。5、加強(qiáng)方案優(yōu)化：施工方案是否先進(jìn)、合理不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也必然會(huì)直接影響項(xiàng)目成本。按照最優(yōu)方案施工可以降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益。在工程實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)總包施工組織設(shè)計(jì)審查，首先，施工道路、機(jī)械、臨設(shè)等場(chǎng)地平面布置應(yīng)滿足提前開(kāi)放展示要求，避免后期遷移發(fā)生無(wú)效成本；其次，對(duì)施工過(guò)程中的各個(gè)階段的施工方案進(jìn)行比選，做多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，對(duì)方案中涉及的不必要的施工措施進(jìn)行剔除或優(yōu)化。6、加強(qiáng)合同管理：施工合同是施工階段成本控制的基本依據(jù)，應(yīng)清楚合同規(guī)定的工作面劃分、施工范圍及內(nèi)容，避免施工方漏掉工作項(xiàng)，或合同施工內(nèi)容重復(fù)指令簽證。熟練運(yùn)用合同條款，熟知合同中規(guī)定的權(quán)利義務(wù)，避免爭(zhēng)議及索賠的發(fā)生。7、加強(qiáng)簽證管理：現(xiàn)場(chǎng)簽證是項(xiàng)目管理中一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，許多工程由于現(xiàn)場(chǎng)簽證的不嚴(yán)肅，引起工程成本失控，這方面的教訓(xùn)是非常多的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于工程簽證問(wèn)題所引起的工程結(jié)算價(jià)的上升幅度可達(dá)15%～25%，個(gè)別的甚至更高。首先，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，要求項(xiàng)目部與成本部相互配合，指令單指令內(nèi)容及質(zhì)量工期等要求明確并提前下發(fā)、約談組織及定價(jià)及時(shí)、量方清晰準(zhǔn)確且計(jì)量符合約談?dòng)?jì)算規(guī)則、簽證提交及審批嚴(yán)格時(shí)效性；其次，簽證金額及時(shí)進(jìn)入動(dòng)態(tài)成本，項(xiàng)目部時(shí)刻關(guān)注簽證類別、有無(wú)效等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以便有針對(duì)性進(jìn)行控制。8、加強(qiáng)索賠及反索賠管理：（1）、避免索賠：首先應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審工作，減少設(shè)計(jì)缺陷，消除因設(shè)計(jì)不合理而引起的設(shè)計(jì)變更，從而避免施工單位在施工過(guò)程中由此引起的施工索賠；其次，應(yīng)通讀和理解施工合同，認(rèn)真履行合同中規(guī)定責(zé)任和義務(wù)，按合同要求提交施工圖紙、完成施工場(chǎng)地三通一平等配合工作，避免配合工作不及時(shí)或不履行合同責(zé)任而造成工期和費(fèi)用的索賠。如果為了營(yíng)銷展示等目的工期提前，則事先與施工單位做好協(xié)商，并就工期提前產(chǎn)生的成本做好協(xié)議；再次，合理對(duì)監(jiān)理單位授權(quán)，避免因監(jiān)理工程師下達(dá)錯(cuò)誤指令對(duì)工程形成負(fù)面影響，引起施工單位在工程進(jìn)度、質(zhì)量、資金變化所引起的索賠；最后，按時(shí)辦理工程款，拖欠工程款除了會(huì)引起施工單位對(duì)工程款及其利息的索賠外，還會(huì)造成施工單位流動(dòng)資金困難，或者導(dǎo)致暫停施工、放慢施工速度、終止施工合同，甚至召集農(nóng)民工對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行聚集討薪情況發(fā)生，由此帶來(lái)一系列的合同糾紛及治安狀況。（2）、反索賠管理：反索賠一般有三種含義：一是采取措施防止對(duì)方提出索賠；二是反駁對(duì)方的索賠要求；三是以對(duì)方在合同實(shí)施過(guò)程中的失誤和違約行為為由向?qū)Ψ教岢龇此髻r。首先，針對(duì)質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行反索賠，要求施工單位對(duì)有缺陷的工程進(jìn)行修補(bǔ)、對(duì)不能通過(guò)驗(yàn)收的工程進(jìn)行返工、對(duì)選料不當(dāng)