房地產(chǎn)招標(biāo)特點(diǎn)和招標(biāo)成功因素分析

房地產(chǎn)招標(biāo)特點(diǎn)和招標(biāo)成功因素分析招標(biāo)采購(gòu)中心***11/20/20221房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點(diǎn)（一）近年來，隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面推行，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進(jìn)入新一輪緊縮周期，尤其是住宅地產(chǎn)。與此同時(shí)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中企業(yè)間的相互競(jìng)爭(zhēng)卻日趨激烈。由于土地成本高企和各種稅費(fèi)支出使房地產(chǎn)企業(yè)成本越來越高，為了使整個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中既保證項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，又保證工程的質(zhì)量，招標(biāo)就不可避免地成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的重要手段之一，在很大程度上我們可以這樣說，房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的順利、科學(xué)、成功與否，將直接影響著項(xiàng)目利潤(rùn)的高低、建設(shè)進(jìn)度的快慢和工程質(zhì)量的好壞。11/20/20222房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點(diǎn)（二）但是由于目前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)缺乏有效的市場(chǎng)規(guī)范，市場(chǎng)參與資格不具有平等性等種種原因，對(duì)于不少房地產(chǎn)公司而言，房地產(chǎn)招投標(biāo)不但很難在實(shí)際工作中起到作用，而且成為一種浪費(fèi)人力、物力，以及消耗項(xiàng)目時(shí)間的無效工作。11/20/20223存在問題（一）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，目前存在的問題主要有以下幾點(diǎn)：1、評(píng)標(biāo)體系不完善，過分突出標(biāo)價(jià)11/20/20224問題分析從目前現(xiàn)行的評(píng)標(biāo)細(xì)則規(guī)定來看，投標(biāo)標(biāo)價(jià)分值所占比例過高，政府項(xiàng)目占總分值的80％或以上，往往靠標(biāo)價(jià)一項(xiàng)指標(biāo)即可決定項(xiàng)目歸屬，房地產(chǎn)招標(biāo)尤其如此。誠(chéng)然，項(xiàng)目工程實(shí)行招投標(biāo)的主要目的，就是要在保證質(zhì)量、進(jìn)度的前提下降低造價(jià)、節(jié)約成本。而最低價(jià)報(bào)價(jià)，就是指投標(biāo)者在滿足開發(fā)商投標(biāo)文件中所列舉的實(shí)質(zhì)性要求的前提下，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)自行確定的最低競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)。實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)是房地產(chǎn)招投標(biāo)中的一項(xiàng)重要原則。但是，最低價(jià)中標(biāo)并不是絕對(duì)的，按照市場(chǎng)規(guī)律，最低價(jià)應(yīng)高于成本價(jià)。我國(guó)的《招投標(biāo)法》中明確指出，最低價(jià)不應(yīng)低于成本價(jià)。過分強(qiáng)調(diào)最低價(jià)中標(biāo)而忽略其他因素會(huì)導(dǎo)致一些投標(biāo)者在編制預(yù)算時(shí)故意漏項(xiàng)、缺項(xiàng)，達(dá)到其低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)決算的投機(jī)目的。11/20/20225存在問題（二）2、招投標(biāo)工作缺乏有效監(jiān)督機(jī)制，領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)嚴(yán)重由于目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)均為民營(yíng)或家族企業(yè)，管理分散，評(píng)標(biāo)、定標(biāo)隨意性較大，暗箱操作嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的投標(biāo)人很難進(jìn)入本企業(yè)建筑市場(chǎng)，還造成有關(guān)市場(chǎng)組織的無所適從。另一方面，也帶來了監(jiān)管行為的弱化，嚴(yán)重干擾了正常的招投標(biāo)活動(dòng)。11/20/20226存在問題（三）3、評(píng)標(biāo)缺乏公正、可信性招投標(biāo)制度的推行，就在于要確保招標(biāo)過程、定標(biāo)結(jié)果的公正、公開、公平性、誠(chéng)實(shí)守信。而現(xiàn)行的眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招評(píng)標(biāo)由于主觀或客觀原因，導(dǎo)致只能在一個(gè)相對(duì)狹小、封閉范圍內(nèi)進(jìn)行的，而且存在大量的議標(biāo)項(xiàng)目。這不可避免地造成公開性不足或“暗箱操作”。另一方面，評(píng)標(biāo)組成人員專業(yè)性不強(qiáng)或責(zé)任性不足或有意偏袒。這些都造成了定標(biāo)的公正性、可信度較差。11/20/20227由于上述種種原因，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都未能算真正成功實(shí)現(xiàn)招標(biāo)投標(biāo)的最終目的。為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過程的公開、公正和公平性，個(gè)人認(rèn)為以下幾個(gè)方面是房地產(chǎn)招標(biāo)成功的關(guān)鍵：11/20/20228招標(biāo)成功的關(guān)鍵一、為自身營(yíng)造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境二、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)三、招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)11/20/20229一、為自身營(yíng)造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境1、加強(qiáng)招標(biāo)管理制度建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的招投標(biāo)環(huán)境。盡可能地破除圍標(biāo)、串標(biāo)、惡性中標(biāo)的現(xiàn)象，避免小圈子、小范圍中標(biāo)、輪流坐莊的局面，方法如下：（1）、公平、公正地、按規(guī)則定標(biāo)，減少人情、隨意定標(biāo)；（2）、盡可能地增加合格投標(biāo)單位數(shù)量；（4）、單位來源實(shí)現(xiàn)多樣化，不斷增加新單位，及時(shí)淘汰不合格投標(biāo)單位。（3）、投標(biāo)人名單保密；11/20/202210一、為自身營(yíng)營(yíng)造規(guī)范的市市場(chǎng)環(huán)境2、統(tǒng)一招投標(biāo)標(biāo)監(jiān)督管理。。制定統(tǒng)一的的招投標(biāo)規(guī)范范，提高招投投標(biāo)工作的透透明度。使招招投標(biāo)在公正正、透明的環(huán)環(huán)境中進(jìn)行。。（1）按工程、設(shè)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷及及其他等類別別，制定合理理的中標(biāo)方法法。例如最低低價(jià)中標(biāo)、合合理低價(jià)中標(biāo)標(biāo)、綜合評(píng)分分最高中標(biāo)等等；例如:從企業(yè)資質(zhì)+企業(yè)業(yè)績(jī)+財(cái)務(wù)狀況+團(tuán)隊(duì)成員經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)+主創(chuàng)設(shè)計(jì)師（（或項(xiàng)目經(jīng)理理）業(yè)績(jī)+投標(biāo)方案（有有方案時(shí)，方方案的具體評(píng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)也必必須量化）等等方面進(jìn)行定定量評(píng)定。（2）須評(píng)定技術(shù)術(shù)標(biāo)或綜合評(píng)評(píng)定的，制訂訂明確的、可可量化的評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，減少少人情分，采采用定量評(píng)定定、減少甚至至杜絕定性評(píng)評(píng)定。方法有：11/15/202211二、項(xiàng)目準(zhǔn)確確定位，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研充分，，了解投標(biāo)人人及其產(chǎn)品的的底細(xì)1、項(xiàng)目準(zhǔn)確定定位，明確自自身需求，項(xiàng)目招標(biāo)前準(zhǔn)準(zhǔn)確定位，明明確是高、中中、低檔、是是自持還是出出售？確定項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)內(nèi)的地位，是是標(biāo)桿項(xiàng)目或或中等偏上項(xiàng)項(xiàng)目還是普通通項(xiàng)目？是向向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手齊齊平或高于對(duì)對(duì)手或低于對(duì)對(duì)手？11/15/202212二、項(xiàng)目準(zhǔn)確確定位，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研充分，，了解投標(biāo)人人及其產(chǎn)品的的底細(xì)2、充分考察（1）、對(duì)投標(biāo)人人充分考察，，力爭(zhēng)全面了了解企業(yè)概況況、實(shí)力、財(cái)財(cái)務(wù)狀況、近近三年業(yè)績(jī)、、項(xiàng)目周邊區(qū)區(qū)域業(yè)績(jī)、團(tuán)團(tuán)隊(duì)主要成員員情況、行內(nèi)內(nèi)評(píng)價(jià)（口啤啤）、行內(nèi)地地位、產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、產(chǎn)品檔檔次、已合作作業(yè)主評(píng)價(jià)等等。（2）、必要時(shí)從從其直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手中了解解其實(shí)力（主主要是了解其其負(fù)面信息））、口啤。11/15/202213二、項(xiàng)目準(zhǔn)確確定位，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研充分，，了解投標(biāo)人人及其產(chǎn)品的的底細(xì)3、選擇合適的的單位根據(jù)項(xiàng)目需求求選擇適合或或稍高檔次的的公司參與競(jìng)競(jìng)標(biāo)，盡量使使產(chǎn)品檔次與與項(xiàng)目匹配，，謹(jǐn)慎地與低低于項(xiàng)目需求求檔次的產(chǎn)品品或公司合作作。做到成本本最大程度優(yōu)優(yōu)化。11/15/202214三、招標(biāo)范圍圍、要求明確確，圖紙文件件內(nèi)容清楚1、明確招標(biāo)范范圍、招標(biāo)要要求、現(xiàn)場(chǎng)情情況、施工條條件（1）明確不同承承包商的工作作界面范圍、、配合條件，，尤其是總承承包合同；（3）明確告知現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條件、招招標(biāo)人能提供供的具體施工工條件，部分分確實(shí)無法明明示的，應(yīng)告告知投標(biāo)人，，由其考慮承承包風(fēng)險(xiǎn)。（2）明確承包商商工作內(nèi)容、、提供配合服服務(wù)；11/15/202215合同同案案例例如：：乙乙方方在在簽簽訂訂本本合合同同前前對(duì)對(duì)本本工工程程的的全全部部招招標(biāo)標(biāo)文文件件、、投投標(biāo)標(biāo)答答疑疑、、合合同同條條件件、、本本工工程程所所在在周周圍圍環(huán)環(huán)境境、、交交通通道道路路等等情情況況均均已已作作詳詳細(xì)細(xì)研研究究，，并并按按招招標(biāo)標(biāo)文文件件和和合合同同條條款款中中的的承承包包范范圍圍、、所所有有設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙及及有有關(guān)關(guān)說說明明、、質(zhì)質(zhì)量量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、工工期期、、違違約約責(zé)責(zé)任任等等要要求求，，充充分分考考慮慮了了人人工工費(fèi)費(fèi)、、材材料料費(fèi)費(fèi)、、機(jī)機(jī)械械費(fèi)費(fèi)、、機(jī)機(jī)具具費(fèi)費(fèi)、、管管理理費(fèi)費(fèi)、、包包裝裝運(yùn)運(yùn)輸輸費(fèi)費(fèi)、、材材料料檢檢驗(yàn)驗(yàn)檢檢測(cè)測(cè)費(fèi)費(fèi)、、施施工工檢檢測(cè)測(cè)費(fèi)費(fèi)、、材材料料二二次次轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)運(yùn)運(yùn)費(fèi)費(fèi)、、施施工工圖圖深深化化設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)、、措措施施項(xiàng)項(xiàng)目目費(fèi)費(fèi)、、其其他他措措施施項(xiàng)項(xiàng)目目費(fèi)費(fèi)、、規(guī)規(guī)費(fèi)費(fèi)、、利利潤(rùn)潤(rùn)、、稅稅金金、、損損耗耗、、質(zhì)質(zhì)量量、、安安全全、、工工期期、、文文明明施施工工及及總總承承包包配配合合費(fèi)費(fèi)等等。。乙乙方方保保證證合合同同全全費(fèi)費(fèi)用用固固定定總總價(jià)價(jià)（（或或全全費(fèi)費(fèi)用用固固定定綜綜合合單單價(jià)價(jià)、、總總價(jià)價(jià)））準(zhǔn)準(zhǔn)確確，，如如有有錯(cuò)錯(cuò)漏漏，，不不論論是是計(jì)計(jì)算算錯(cuò)錯(cuò)誤誤或或其其它它錯(cuò)錯(cuò)誤誤，，概概由由乙乙方方負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)。。11/15/202216三、、招招標(biāo)標(biāo)范范圍圍、、要要求求明明確確，，圖圖紙紙文文件件內(nèi)內(nèi)容容清清楚楚3、圖圖紙紙文文件件內(nèi)內(nèi)容容清清楚楚，，如如無無圖圖紙紙的的，，對(duì)對(duì)承承包包范范圍圍必必須須文文字字描描述述清清晰晰11/15/202217四、投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)的的方式確確定，表表格統(tǒng)一一，分析析徹底1、投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)應(yīng)有有編制說說明，說說明編制制依據(jù)、、編制原原則等內(nèi)內(nèi)容。11/15/202218四、投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)的的方式確確定，表表格統(tǒng)一一，分析析徹底2、明確承承包方式式，是綜綜合單價(jià)價(jià)包干還還是固定定總價(jià)包包干明確綜合合單價(jià)包包干或固固定總價(jià)價(jià)包干包包含的具具體內(nèi)容容，如：：本工程采采用全費(fèi)費(fèi)用綜合合單價(jià)包包干計(jì)價(jià)價(jià)方式的的，合同同工程量量清單附附件上顯顯示的工工程量為為暫定的的工程量量，最終終按實(shí)際際發(fā)生的的工程量量結(jié)算。。其中，，全費(fèi)用用綜合單單價(jià)包括括但不限限于為完完成合同同工程量量清單項(xiàng)項(xiàng)目下項(xiàng)項(xiàng)目特征征描述所所包含的的人工費(fèi)費(fèi)、材料料費(fèi)、機(jī)機(jī)械費(fèi)、、機(jī)具費(fèi)費(fèi)、管理理費(fèi)、包包裝運(yùn)輸輸費(fèi)、材材料檢驗(yàn)驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)費(fèi)、施工工檢測(cè)費(fèi)費(fèi)費(fèi)、材材料二次次轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)費(fèi)、施工工圖深化化設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)、措施施項(xiàng)目費(fèi)費(fèi)、其他他措施項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)、、規(guī)費(fèi)、、利潤(rùn)、、稅金、、損耗、、質(zhì)量、、安全、、工期、、文明施施工及總總承包配配合等，，且含2%總承包配配合費(fèi)等等。綜合合單價(jià)在在合同執(zhí)執(zhí)行期間間均不作作任何調(diào)調(diào)整。11/15/202219四、投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)的方式式確定，表表格統(tǒng)一，，分析徹底底3、明確新增增工程項(xiàng)目目計(jì)價(jià)辦法法，明確造造價(jià)爭(zhēng)議解解決辦法，，尤其是材材料價(jià)格如：本合同同工程在固固定總價(jià)包包干的承包包范圍內(nèi)不不發(fā)生任何何簽證，其其他范圍內(nèi)內(nèi)發(fā)生變更更、簽證，，工程量清清單中有相相同或者相相似單價(jià)的的，即套用用工程量清清單中的綜綜合單價(jià)；；若清單中中沒有相同同單價(jià)、相相似單價(jià)或或清單中發(fā)發(fā)生缺項(xiàng)的的，則按廣廣東省2006相應(yīng)專業(yè)定定額規(guī)則組組價(jià),主材價(jià)格按按原合同主主材價(jià)，若若合同中未未包括該主主材價(jià)格的的，則按照照雙方議定定的價(jià)格（（議定原則：：乙方提供供備選品牌牌、規(guī)格、、數(shù)量、材材質(zhì)給甲方方，甲方在在7個(gè)工作日內(nèi)內(nèi)審定。雙雙方無法達(dá)達(dá)成一致意意見時(shí)，甲甲方可以按按乙方要求求的規(guī)格、、數(shù)量、材材質(zhì)直接指指定其他品品牌和供應(yīng)應(yīng)商，由乙乙方向指定定供應(yīng)商購(gòu)購(gòu)買，乙方方結(jié)算價(jià)格格等于甲方方指定采購(gòu)購(gòu)價(jià)格加3%采購(gòu)、卸車車、保管的的費(fèi)用，乙乙方不得以以任何理由由拒絕購(gòu)買買。），按一類類地區(qū)取費(fèi)費(fèi)，費(fèi)率有有浮動(dòng)區(qū)間間的按低值值取值，利利潤(rùn)以人工工費(fèi)為計(jì)算算基礎(chǔ)，費(fèi)費(fèi)率為15%.11/15/202220五、規(guī)范企企業(yè)管理、、培育重合合同、守信信用的經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境，培培養(yǎng)公司信信譽(yù)加強(qiáng)中標(biāo)后后的項(xiàng)目管管理，培育育長(zhǎng)期合作作或戰(zhàn)略合合作伙伴，，例如可通通過如下途途徑培育：：11/15/202221五、規(guī)范企企業(yè)管理、、培育重合合同、守信信用的經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境，培培養(yǎng)公司信信譽(yù)1、樹立良好好的合作心心態(tài)，改變變傳統(tǒng)甲乙乙方的觀念念甲乙雙方為為合作伙伴伴，不是雇雇傭關(guān)系，，是一種唇唇齒相依的的合作關(guān)系系，而不是是你死我亡亡的敵對(duì)關(guān)關(guān)系。對(duì)待乙方，，應(yīng)寬嚴(yán)并并濟(jì)，甲方方應(yīng)為乙方方提供各種種應(yīng)提供的的協(xié)助和配配合，主動(dòng)動(dòng)協(xié)助乙方方解決一些些疑難問題題，減少遇遇到問題就就“踢皮球球”的現(xiàn)象象。11/15/202222五、規(guī)范企企業(yè)管理、、培育重合合同、守信信用的經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境，培培養(yǎng)公司信信譽(yù)2、按期付款款盡量按合同同約定時(shí)間間節(jié)點(diǎn)付款款，有特殊殊原因無法法按期付款款時(shí)應(yīng)及時(shí)時(shí)與乙方溝溝通，爭(zhēng)取取對(duì)方主動(dòng)動(dòng)諒解。11/15/202223五、規(guī)范企企業(yè)管理、、培育重合合同、守信信用的經(jīng)營(yíng)營(yíng)環(huán)境，培培養(yǎng)公司信信譽(yù)3、現(xiàn)場(chǎng)簽證證處理對(duì)應(yīng)簽證項(xiàng)項(xiàng)目做到及及時(shí)簽證，，對(duì)不予以以簽證項(xiàng)目目應(yīng)與對(duì)方