房地產(chǎn)投資分析講義

第4章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位條件分析區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析區(qū)位選擇要注意的問(wèn)題4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值4．1．1區(qū)位的含義1．區(qū)位的重要性

區(qū)位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關(guān)系。區(qū)位，從大的方面來(lái)說(shuō)，指項(xiàng)目所在區(qū)域；從小的方面來(lái)說(shuō)，指的是項(xiàng)目開發(fā)場(chǎng)地。4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值2．對(duì)位置的兩種理解狹義的位置指的是某一具體投資項(xiàng)目的場(chǎng)地在城市中的地理位置。對(duì)位置的廣義理解，除了其地理位置外，往往還包括該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。對(duì)位置的廣義理解，還應(yīng)包括在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資所需支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。3．對(duì)位置的把握應(yīng)有動(dòng)態(tài)的發(fā)展的眼光4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值4．1．2區(qū)位與城市功能分區(qū)現(xiàn)代城市土地利用在過(guò)去自發(fā)利用的基礎(chǔ)上，通過(guò)土地利用規(guī)劃自覺(jué)地進(jìn)行區(qū)位選擇，形成了明顯的功能分區(qū)，一般分為商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、工業(yè)區(qū)等若干功能區(qū)。1．商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)按其功能從高到低可分為中央商業(yè)區(qū)、城區(qū)商業(yè)區(qū)和街區(qū)商業(yè)區(qū)。4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值2．工業(yè)區(qū)根據(jù)各種工業(yè)的特點(diǎn)（如污染狀況、占地面積等），可以將工業(yè)分成內(nèi)圈工業(yè)區(qū)、外圈工業(yè)區(qū)和遠(yuǎn)郊工業(yè)區(qū)。3．居住區(qū)居住區(qū)是人們生活、休息的場(chǎng)所。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi)圈工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi)圈工業(yè)區(qū)與外圈工業(yè)區(qū)之間。4.1區(qū)位與房地產(chǎn)價(jià)值4．1．3區(qū)位與房地產(chǎn)投資價(jià)值的關(guān)系房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)可以給投資者帶來(lái)區(qū)位利潤(rùn)。區(qū)位利潤(rùn)越高，房地產(chǎn)投資價(jià)值越大。要想讓區(qū)位帶來(lái)較高的房地產(chǎn)投資價(jià)值，在選擇時(shí)區(qū)位時(shí)應(yīng)該重視以下問(wèn)題：1．注意區(qū)位升值潛力的分析。2．選擇區(qū)位要有超前意識(shí)，特別注意交通、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等公共設(shè)施的深層次分析。

4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析4．2．1影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位選擇的因素分析1．地域因素的分析與選擇地域因素的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對(duì)項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件等因素。4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析2．具體地點(diǎn)的分析與選擇它是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇，主要考慮項(xiàng)目所在地點(diǎn)的臨街狀況、建設(shè)用地的大小、利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素。

4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析3．開發(fā)潛力分析房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)追求最高最佳利用，也就是說(shuō)在技術(shù)可行、規(guī)劃許可且財(cái)力允許的前提下達(dá)到最有效利用。4．土地使用權(quán)獲取方式分析從目前國(guó)內(nèi)獲取土地使用權(quán)的途徑和方式來(lái)看，有通過(guò)政府土地出讓和從當(dāng)前土地使用者手中轉(zhuǎn)讓等兩種途徑。4.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位分析5．具體的影響因素1）城市規(guī)劃方面的因素2）自然特性3）市政基礎(chǔ)設(shè)施條件4）交通通達(dá)程度5）停車條件4.2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)位位分分析析6）環(huán)環(huán)境境條條件件7）公公共共配配套套服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施完完備備情情況況8）當(dāng)當(dāng)前前土土地地使使用用者者的的態(tài)態(tài)度度9）土土地地價(jià)價(jià)格格10）供供求求關(guān)關(guān)系系4.2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)位位分分析析4．2．2不同同類類型型的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)位位的的要要求求1．居居住住項(xiàng)項(xiàng)目目居住住用用地地的的區(qū)區(qū)位位選選擇擇，，一一般般應(yīng)應(yīng)考考慮慮以以下下主主要要因因素素：：1）市市政政公公用用和和公公建建配配套套設(shè)設(shè)施施完完備備的的程程度度。。2）公公共共交交通通便便捷捷程程度度。。3）環(huán)環(huán)境境因因素素。。4）居居民民人人口口與與收收入入。。4.2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)位位分分析析2．寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目影響響寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置選選擇擇的的特特殊殊因因素素包包括括：：1）與與其其他他商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施的的接接近近程程度度。。2）周周圍圍土土地地利利用用情情況況和和環(huán)環(huán)境境。。3）易易接接近近性性。。4.2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)位位分分析析3．零零售售商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)位位選選擇擇，，應(yīng)應(yīng)該該有有利利于于實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)它它的的最最大大利利潤(rùn)潤(rùn)。。所所以以它它的的選選擇擇原原則則有有以以下下幾幾條條：：1）最最短短時(shí)時(shí)間間原原則則2）區(qū)區(qū)位位易易達(dá)達(dá)性性原原則則3）接接近近購(gòu)購(gòu)買買力力原原則則4）滿滿足足消消費(fèi)費(fèi)心心理理原原則則5）接接近近CBD原則則4.2房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的區(qū)區(qū)位位分分析析4．工工業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目工業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目場(chǎng)場(chǎng)地地的的選選擇擇須須考考慮慮的的特特殊殊因因素素包包括括：：當(dāng)當(dāng)?shù)氐靥崽峁┕┲髦饕牟牧狭系牡目煽赡苣苄孕?，，交交通通運(yùn)運(yùn)輸輸是是否否足足夠夠方方便便以以有有效效地地連連接接原原材材料料供供應(yīng)應(yīng)基基地地和和產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售市市場(chǎng)場(chǎng)，，技技術(shù)術(shù)人人才才和和勞勞動(dòng)動(dòng)力力供供給給的的可可能能性性，，水水、、電電等等資資源源供供給給的的充充足足程程度度，，控控制制環(huán)環(huán)境境污污染染的的政政策策等等。。4.3區(qū)位選選擇要要注意意的問(wèn)問(wèn)題1．過(guò)分分強(qiáng)調(diào)調(diào)區(qū)位位或地地段的的作用用會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生對(duì)對(duì)開發(fā)發(fā)投資資者的的誤導(dǎo)導(dǎo)2．來(lái)自自規(guī)劃劃、法法律方方面的的約束束可能能在增增加3．鄰區(qū)區(qū)影響響可能能會(huì)面面臨改改變4．對(duì)于于項(xiàng)目目的選選擇要要和區(qū)區(qū)位的的性質(zhì)質(zhì)相配配套4.3區(qū)位選選擇要要注意意的問(wèn)問(wèn)題圖4-1應(yīng)該是是對(duì)上上述分分析的的一個(gè)個(gè)總