大型房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理體系建設(shè)交流報(bào)告

房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理體系建設(shè)交流房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理2013.5.24目錄1.0合肥中國(guó)鐵建國(guó)際城項(xiàng)目介紹2.0房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理存在的主要問(wèn)題2.1房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的主要問(wèn)題分析2.2房地產(chǎn)工程精細(xì)化管理的發(fā)展趨勢(shì)3.0房地產(chǎn)工程管理體系的建設(shè)3.1標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系建設(shè)的特點(diǎn)3.2房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的關(guān)鍵點(diǎn)及方法3.3房地產(chǎn)企業(yè)工程品質(zhì)管理的關(guān)鍵點(diǎn)及方法012013.5.24合肥中國(guó)鐵建·國(guó)際城項(xiàng)目總占地802畝，一期取得土地662畝。二期土地140畝，其中15畝用在公交首末站，剩余125畝土地正在獲取。一期662畝土地指標(biāo)：總建筑面積約164.7萬(wàn)平方米，可售面積134.6萬(wàn)平方米。地上136.7萬(wàn)平方米，地下28萬(wàn)平方米，住宅126.3萬(wàn)平方米、商業(yè)（含公寓）7.4萬(wàn)平方米，公共配套3萬(wàn)平方米?？倯魯?shù)1.3萬(wàn)戶，車位8000個(gè)，項(xiàng)目綜合建筑密度22%，綜合容積率3.12，綠化率38.16%。

項(xiàng)目概況

項(xiàng)目概況>整體鳥(niǎo)瞰圖

項(xiàng)目概況>分期及建設(shè)時(shí)序一期一期二期二期三期公交國(guó)際城一期662畝土地分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期旭園、廣園、瑞園（2009年-2011年），二期和園、德園、桂園（2011年-2013年），三期品園（2013年-2017年）。廣園：開(kāi)工時(shí)間2010.1竣工時(shí)間:2011.12總戶數(shù)：3291戶銷售情況：已售3156戶銷售金額：18.13億元入住情況：截至目前共交房3103戶，入住1500戶德園：開(kāi)工時(shí)間：2010.2竣工時(shí)間：2012.11總戶數(shù)：1876戶銷售情況：已售1874戶銷售金額：10.11億元入住情況：截至目前共交房1774戶，入住227戶六安路小學(xué)、合肥42中。用地面積4.8萬(wàn)㎡，總建筑面積3.6萬(wàn)㎡，中學(xué)1.6萬(wàn)㎡，36個(gè)班,小學(xué)1.5萬(wàn)㎡,48個(gè)班。已開(kāi)學(xué)品園：用地面積10.6萬(wàn)㎡，建筑面積49.74萬(wàn)㎡，住宅面積37.86萬(wàn)㎡，商業(yè)面積1.13萬(wàn)㎡，4240戶，樁基施工旭園：開(kāi)工時(shí)間：2009.2竣工時(shí)間：2010.11總戶數(shù)：1438銷售金額5.25億元銷售情況：售罄入住情況：截至目前共交房1437戶，入住1120戶瑞園：開(kāi)工時(shí)間：2010.2

竣工時(shí)間：2011.8

總戶數(shù)：117戶

銷售情況：已售11套

銷售金額：6386萬(wàn)元和暢園：開(kāi)工時(shí)間2011.5目前工程進(jìn)展情況：聯(lián)合驗(yàn)收總戶數(shù)：1924銷售情況：已銷售1177戶銷售金額：6.53億元交房計(jì)劃：2013年10月

項(xiàng)目概況>建設(shè)現(xiàn)狀項(xiàng)目2009年2月開(kāi)工建設(shè)，現(xiàn)已銷售7200多戶、交付6100戶。項(xiàng)目全部開(kāi)發(fā)完畢交付后，預(yù)計(jì)將入住5萬(wàn)人以上。桂園：開(kāi)工時(shí)間2011.5目前工程進(jìn)展情況：聯(lián)合驗(yàn)收總戶數(shù)：924銷售情況：1.87億元交房計(jì)劃：2013年10月開(kāi)工時(shí)間2009.2竣工時(shí)間2010.11總戶數(shù)1438入住情況截至目前共交房1437戶，入住1120戶

組團(tuán)介紹>旭園>建設(shè)情況開(kāi)工時(shí)間2010.1竣工時(shí)間2011.12總戶數(shù)3291戶入住情況截至目前共交房3103戶，入住1500戶

組團(tuán)介紹>廣園>建設(shè)情況開(kāi)工時(shí)間2010.2竣工時(shí)間2011.8總戶數(shù)117戶

組團(tuán)介紹>瑞園>建設(shè)情況開(kāi)工時(shí)間2010.2竣工時(shí)間2012.11總戶數(shù)1876戶入住情況截至目前共交房1744戶，入住227戶

組團(tuán)介紹>德園>建設(shè)情況組團(tuán)介紹紹>品園>設(shè)計(jì)概況況房地產(chǎn)工工程管理理存在的的主要問(wèn)問(wèn)題項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)完成滯滯后，導(dǎo)導(dǎo)致工程程施工周周期被嚴(yán)嚴(yán)重壓縮縮；邊設(shè)計(jì)、、邊施工工，導(dǎo)致致變更簽簽證多，，影響效效率；工程總包包單位職職責(zé)履行行不到位位，分包包單位多多，導(dǎo)致致工程不不交圈施工單位位素質(zhì)不不高，工工程現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)管理不不到位；；監(jiān)理單位位形同虛虛設(shè)，項(xiàng)項(xiàng)目部忙忙于協(xié)調(diào)調(diào)，沒(méi)有有精力抓抓質(zhì)量；；02房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)內(nèi)外外部接口口多為工工程管理理的推進(jìn)進(jìn)也帶來(lái)來(lái)了很多多困難03房地產(chǎn)VAC思想：三三全思想1：全專業(yè)業(yè)-房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的兩個(gè)8-橫向8階段縱向向8專業(yè)思想2：全配合合-房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與內(nèi)內(nèi)外部協(xié)協(xié)同，接接口的重重要性思想3：全過(guò)程程-房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)與專專業(yè)的全全過(guò)程管管理工程管理理重點(diǎn)？？進(jìn)度控制制-內(nèi)外協(xié)同同-質(zhì)量監(jiān)控控-保證交付付？04目錄05萬(wàn)科工程程管理的的特點(diǎn)及及方法06龍湖工程程管理的的特點(diǎn)及及方法07綠城工程程管理的的特點(diǎn)及及方法08標(biāo)桿企業(yè)業(yè)工程管管理特點(diǎn)點(diǎn)的對(duì)比比分析09國(guó)外房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程精精細(xì)化管管理方法法10目錄11房地產(chǎn)工工程管理理體系：：146412房地產(chǎn)企企業(yè)工程程管理提提升的幾幾個(gè)階段段劃分13目錄14影響房地地產(chǎn)工程程進(jìn)度最最關(guān)鍵的的五大因因素151、目標(biāo)：目標(biāo)標(biāo)合理2、資源：資源源保障3、人員：施工工單位人員員充足4、材料：供應(yīng)應(yīng)及時(shí)5、激勵(lì)：建設(shè)單位獎(jiǎng)懲機(jī)制標(biāo)桿企業(yè)工工程項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃管理五五個(gè)特點(diǎn)16目標(biāo)清晰，，分析細(xì)化化準(zhǔn)備工作到到位過(guò)程溝通協(xié)協(xié)調(diào)機(jī)制明明確過(guò)程預(yù)警與與監(jiān)控基于目標(biāo)的的考核激勵(lì)勵(lì)設(shè)定工程管管理目標(biāo)17一圖：項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)圖18項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)圖圖：管理定位：：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的的作戰(zhàn)地圖圖目的作用：：明確各項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏，直觀觀反映現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工程進(jìn)度度與銷售開(kāi)開(kāi)放之間的的關(guān)系，提提高項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的管理理效率包含內(nèi)容：：應(yīng)該明確的的信息包括括：①工程程節(jié)奏（主主體結(jié)構(gòu)達(dá)達(dá)到預(yù)售條條件的節(jié)奏奏，產(chǎn)品套套數(shù)、面積積）；②開(kāi)開(kāi)放區(qū)范圍圍；③樣板板房位置；；④開(kāi)放、、開(kāi)盤流線線；⑤里面面展示范圍圍；⑥圍板板、圍墻位位置。一單：項(xiàng)目目前期工作作清單———項(xiàng)目相關(guān)關(guān)基礎(chǔ)信息息收集和前前期準(zhǔn)備工工作的精細(xì)細(xì)安排19中海：工程程會(huì)議管理理20會(huì)議種類分為工程例例會(huì)和專題題會(huì)議兩類類，其中工工程例會(huì)包包括項(xiàng)目部部每日碰頭頭會(huì)、周工工程例會(huì)；；專題會(huì)議議包括圖紙紙會(huì)審與技技術(shù)交底會(huì)會(huì)議、技術(shù)術(shù)方案討論論會(huì)、質(zhì)量量與安全事事故分析處處理會(huì)等。。會(huì)議時(shí)間項(xiàng)目部每日日碰頭會(huì)：：工程施工工期間每日日早8:30召開(kāi)，時(shí)間間控制在10分鐘之內(nèi)，，由各專業(yè)業(yè)工程師溝溝通當(dāng)日需需要配合的的事項(xiàng)，言言簡(jiǎn)意賅。。周工程例會(huì)會(huì)為每周五五下午2:00召開(kāi)，會(huì)議議時(shí)間應(yīng)控控制在兩小小時(shí)以內(nèi)。。各種工程專專題會(huì)議根根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)實(shí)際需要隨隨時(shí)召開(kāi)，，所有的會(huì)會(huì)議時(shí)間應(yīng)應(yīng)控制在兩兩小時(shí)以內(nèi)內(nèi)，力求高高效。標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)：：HD的計(jì)劃管理理及考核202011年一月開(kāi)始始實(shí)行新的的計(jì)劃考核核辦法—-工程建設(shè)重重大獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目計(jì)劃的的編制—由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理中心心派專職計(jì)計(jì)劃專員，，基于項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)計(jì)劃劃基本節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，與項(xiàng)目目總及相關(guān)關(guān)專業(yè)部門門編制各自自相應(yīng)計(jì)劃劃，該計(jì)劃劃的主要特特點(diǎn)是：計(jì)劃特點(diǎn)1、項(xiàng)目部?jī)H編編工程開(kāi)發(fā)發(fā)類節(jié)點(diǎn)（分主題工工程、配套套工程、質(zhì)質(zhì)量及開(kāi)發(fā)發(fā)報(bào)建三類類），其他他相關(guān)部門門編制本專專業(yè)的計(jì)劃劃，并通過(guò)過(guò)計(jì)劃專員員的協(xié)調(diào)，，與工程開(kāi)開(kāi)發(fā)計(jì)劃銜銜接2、強(qiáng)調(diào)和控制制節(jié)點(diǎn)的完完成過(guò)程，，而不僅僅僅是節(jié)點(diǎn)的的完成—每個(gè)工程節(jié)節(jié)點(diǎn)分別設(shè)設(shè)置1-3個(gè)完成的子子目標(biāo)，每每個(gè)節(jié)點(diǎn)賦賦予一定的的分值，考考核時(shí)平均均分配到子子目標(biāo)中3、節(jié)點(diǎn)顆粒粒度很細(xì)—每月項(xiàng)目部部基于每棟棟樓、每項(xiàng)項(xiàng)配套工程程，分別根根據(jù)基準(zhǔn)開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)，，編制落入入本月的計(jì)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目名稱上月末計(jì)劃進(jìn)度本月目標(biāo)1本月目標(biāo)2本月目標(biāo)3計(jì)劃分綜合樓打樁完成25根，30%樁基完成取得樁基檢測(cè)報(bào)告正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)完成50%3中心園林一人工湖開(kāi)挖完成駁岸砌筑完成湖底結(jié)構(gòu)完成園建基礎(chǔ)完成30%31號(hào)樓未開(kāi)工7月20日樁基施工樁基完成15%1標(biāo)桿企業(yè)計(jì)計(jì)劃管理的的幾個(gè)原則則20項(xiàng)目計(jì)劃管管理總結(jié)20目錄20各個(gè)公司在在“品質(zhì)管管理提升””方面的共共性20萬(wàn)科采取了了哪些措施施20工程管理體體系建設(shè)思思路：13+3個(gè)關(guān)注點(diǎn)20工程質(zhì)量管管理體系建建設(shè)思路：：5大標(biāo)準(zhǔn)，7大重點(diǎn)20工程管理關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)1：“策劃先行行”—質(zhì)量不是管管出來(lái)的，，是策劃和和生產(chǎn)出來(lái)來(lái)的20工程策劃書(shū)書(shū)的作用：：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)統(tǒng)統(tǒng)一思想，，達(dá)成共識(shí)識(shí)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行行統(tǒng)籌安排排項(xiàng)目工程施施工的沙盤盤演練預(yù)估可能存存在的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，提前制制定應(yīng)對(duì)措施施合肥公司品品園工程策策劃書(shū)項(xiàng)目管理大大綱要點(diǎn)20策劃先行：：規(guī)劃三級(jí)級(jí)質(zhì)量保障障體系：3+120質(zhì)量控制的的系統(tǒng)過(guò)程程20工程管理關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)2：過(guò)程控制6把刀—交底培訓(xùn)20交底培訓(xùn)：：統(tǒng)一規(guī)定定工程交底底項(xiàng)目及交交底方法，，保證交底工作的的全面和效效果20質(zhì)量控制20方案審查階階段審查重重點(diǎn)：地下部分：：A、地下室建建筑面積與與塔樓面積積的比例關(guān)關(guān)系在滿足足規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)的前提下下是否合理理；B、建筑基礎(chǔ)礎(chǔ)形式；C、地下室在在滿足規(guī)劃劃指標(biāo)的前前提下，采采用多層還還是單層地地下室；（（應(yīng)考慮安安裝的影響響）地面以上：：A、地面架空空層、風(fēng)洞洞、空中花花園等從施施工角度是是否具有優(yōu)優(yōu)化的可能能；B、小開(kāi)間戶戶型與大開(kāi)開(kāi)間戶型的的比例關(guān)系系；C、外立面窗窗面積于建建筑面積的的比例關(guān)系系；D、外立面線線條的變化化或多樣對(duì)對(duì)施工工藝藝的要求和和對(duì)成本的的影響；E、根據(jù)產(chǎn)品品定位，重重點(diǎn)關(guān)注建建筑物外立立面裝飾的的新材料新新工藝。圖紙會(huì)審與與技術(shù)交底底的管理指指引201、總包單位位進(jìn)場(chǎng)后，，項(xiàng)目部組組織設(shè)計(jì)部部門、施工工單位、監(jiān)監(jiān)理單位進(jìn)進(jìn)行圖紙會(huì)會(huì)審，形成成《圖紙會(huì)審記記錄》；2、《圖紙會(huì)審記記錄》需要細(xì)化會(huì)會(huì)審內(nèi)容；；3、對(duì)于圖紙紙會(huì)審中提提出的問(wèn)題題，由設(shè)計(jì)計(jì)部門聯(lián)系系設(shè)計(jì)單位位進(jìn)行修改改圖紙審核指指引說(shuō)明－安全性，，如結(jié)構(gòu)體體系的安全全性能；避避免工程質(zhì)質(zhì)量事故。。－功能性，，如各專業(yè)業(yè)設(shè)備或系系統(tǒng)的有關(guān)關(guān)參數(shù)，對(duì)對(duì)于功能的的影響程度度，防止功功能缺陷的的性能；避避免設(shè)計(jì)導(dǎo)導(dǎo)致的質(zhì)量量問(wèn)題。－經(jīng)濟(jì)性，，結(jié)構(gòu)體系系或?qū)I(yè)設(shè)設(shè)備體系的的經(jīng)濟(jì)性能能；性價(jià)比比分析。－可操作性性，是否有有利于組織織施工，保保證施工質(zhì)質(zhì)量，規(guī)避避施工質(zhì)量量問(wèn)題。?《結(jié)構(gòu)圖設(shè)計(jì)計(jì)審查指引引》；?《給排水圖設(shè)設(shè)計(jì)審查指指引》；?《電氣圖設(shè)計(jì)計(jì)審查指引引》；?《燃?xì)鈭D設(shè)計(jì)計(jì)審查指引引》；?《采暖通風(fēng)圖圖設(shè)計(jì)審查查指引》。工程管理關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)3：明晰建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)做法20工程管理關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)3：明晰建造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)做法20明確做法工程管理關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)4：技術(shù)管理的的4化20工程管理關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)5：規(guī)范采購(gòu)過(guò)過(guò)程驗(yàn)收監(jiān)監(jiān)控確保采采購(gòu)材料設(shè)備質(zhì)質(zhì)量20材料樣品的的封樣20材料樣品展展示工程管理關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)6：建立過(guò)程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控體體系之一一：制定質(zhì)質(zhì)量檢查指指引或檢查查表單20工程管理關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)6：建立過(guò)程質(zhì)質(zhì)量監(jiān)控體體系之二二：設(shè)計(jì)停停止點(diǎn)檢查查清單20工程程管管理理關(guān)關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)6：建立立過(guò)過(guò)程程質(zhì)質(zhì)量量監(jiān)監(jiān)控控體體系系之之三三：：建建立立樣樣板板先先行行規(guī)規(guī)則則20萬(wàn)科科工工程程樣樣板板20現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)工工程程樣樣板板合肥肥公公司司施施工工過(guò)過(guò)程程中中的的樣樣板板20屋面面樣樣板板及及西西部部節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)合肥肥公公司司施施工工過(guò)過(guò)程程中中的的樣樣板板20對(duì)屋屋面面施施工工進(jìn)進(jìn)