5A寫字樓物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)5A管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中國(guó).杭州二O一O年六第一部分設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)建立設(shè)施設(shè)備檔案設(shè)施設(shè)備檔案應(yīng)至少包括以下內(nèi)容：消防系統(tǒng)變壓器低壓配電供、排水系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)照明系統(tǒng)裝修材料二、供配電系統(tǒng)A、運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)每日檢查：變壓器的油位、油色是否正常，運(yùn)行是否超負(fù)荷，是否漏油。配電柜有無聲響和異味，各種儀表指示是否正常，各種導(dǎo)線的接頭是否有過熱或燒傷，接線是否良好。配電室防各種標(biāo)示物、標(biāo)示牌是否完好，安全用具是否齊全以及是否放于規(guī)定的位置。按時(shí)開關(guān)轄區(qū)內(nèi)的燈飾。沿線無堆積易燃物、危險(xiǎn)物品。保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)低壓配電柜維護(hù)、保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1）、每日工作包括：檢查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡；緊固連接螺栓確保連接緊密，母線接頭處有臟物時(shí)應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。檢查配電柜中的各種開關(guān)；緊固進(jìn)出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土。檢查電流互感器和各種儀表的接線是否接好。檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。2）、物業(yè)管理人員保證，低壓配電柜的養(yǎng)護(hù)，每半年一次。其順序是：先做好養(yǎng)護(hù)前的準(zhǔn)備，然后分段進(jìn)行配電柜的保養(yǎng)。變壓器的保養(yǎng)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)變壓器的養(yǎng)護(hù)應(yīng)每半年一次。在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測(cè)定變壓器的絕緣電阻。C、停電應(yīng)急措施的服務(wù)至少應(yīng)包括：對(duì)于供電局提前通知，檢修高壓線路計(jì)劃停電時(shí)，物業(yè)及進(jìn)告知業(yè)主停電原因及時(shí)間，通知做好停電準(zhǔn)備工作。對(duì)于突發(fā)事件停電時(shí)，物業(yè)及時(shí)與相關(guān)部門聯(lián)系，問明停電原因及時(shí)間后，及時(shí)通知業(yè)主。當(dāng)維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備需計(jì)劃停電時(shí)，服務(wù)中心提前通知停電范圍、時(shí)間，維修員應(yīng)按要求做好保證安全的組織措施和技術(shù)措施。原則上停電選在下班時(shí)間或節(jié)假日期間。當(dāng)供電系統(tǒng)出現(xiàn)突發(fā)事故時(shí)，維修員應(yīng)迅速進(jìn)行搶修，必要時(shí)通知業(yè)主停電時(shí)間及原因。當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)停止動(dòng)力設(shè)備供電。五、電氣設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理人員應(yīng)保障：正常情況下，配備兩人保障24小時(shí)辦公、后勤等持續(xù)供電的穩(wěn)定性所有電氣設(shè)備的安裝及線路敷設(shè)符合低壓電氣安裝規(guī)程的規(guī)定。在增添大容量的電氣設(shè)備時(shí)，需重新設(shè)計(jì)線路，并經(jīng)過有關(guān)供電、消防部門審核同意后，進(jìn)行安裝和使用。杜絕在電氣線路上增加容量，以防過載引起火災(zāi)。建筑內(nèi)采用采用銅芯導(dǎo)線；敷設(shè)線路進(jìn)入夾層或悶頂內(nèi)，需穿管敷設(shè)，并將接線盒封閉。辦公室內(nèi)的臺(tái)燈、壁燈、落地?zé)艉团洳烷g內(nèi)的電冰箱等電氣設(shè)備的金屬外殼，需有可靠的接地保護(hù)。照明燈具表面高溫部位不得靠近可燃物，碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈（包括日光燈鎮(zhèn)流器），不可直接安裝在可燃物體上；深罩燈、吸頂燈等，如安裝在可燃物件附近時(shí)，需加墊石棉布或石棉板隔熱層；對(duì)于碘鎢燈、功率大的白熾燈的燈頭線，采用耐高。溫線穿瓷套管保護(hù)；廚房等潮濕地方采用防潮燈具。配電室作防火分隔處理。火災(zāi)報(bào)警裝置、自動(dòng)滅火裝置、事故照明等消防設(shè)施的用電，備有應(yīng)急電源，消防設(shè)施的專用電氣線路應(yīng)穿金屬管敷設(shè)在非燃燒體結(jié)構(gòu)上，并定期進(jìn)行維護(hù)檢查，以保證隨時(shí)可用。電氣設(shè)備、移動(dòng)電器、避雷裝置和其他設(shè)備的接地裝置每年至少進(jìn)行兩次絕緣及接地電阻的測(cè)試。在配電室和裝有電氣設(shè)備的機(jī)房?jī)?nèi)，配置適當(dāng)?shù)臏缁鹌鞑?。六、維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)1、變壓器：（1）每年春季檢查高低壓絕緣及進(jìn)行變壓器油簡(jiǎn)化試驗(yàn)。（2）每年春季對(duì)變壓器線耳和各螺絲進(jìn)行檢查和緊固。（3）每半年有載開關(guān)箱變壓器油進(jìn)行簡(jiǎn)化試驗(yàn)。（4）每年春季有載開關(guān)箱換油及檢修。2、高壓開關(guān)柜：（1）每年進(jìn)行兩次繼保整組試驗(yàn)，每?jī)赡赀M(jìn)行各繼電器試驗(yàn)。（配合試驗(yàn)清掃檢查高壓母線）（2）每年春季油開關(guān)換油及檢修。（3）每年春季對(duì)手車合閘和分閘回路進(jìn)行試驗(yàn)和檢修。（4）每年春季檢查高壓PT絕緣電阻。3、各變壓器低壓主開關(guān)：（1）每年冬季檢修開關(guān)的觸頭和機(jī)構(gòu)。（2）每年冬季對(duì)開關(guān)的電子保護(hù)進(jìn)行一次模擬動(dòng)作試驗(yàn)。（3）條件許可時(shí)，每年對(duì)分開關(guān)及其出線電纜進(jìn)行檢查。4、水泵房及消防水泵：（1）每月檢修經(jīng)常使用的生活泵磁吸開關(guān)及控制回路。（2）每年檢查水泵馬達(dá)絕緣及軸承換油。5、消防風(fēng)機(jī)：（1）每月進(jìn)行一次試機(jī)及檢查。（2）每年春季檢查絕緣、軸承、開關(guān)及控制回路。6、防雷地網(wǎng)和工作地網(wǎng)：每年春季測(cè)試一次。7、空調(diào)主機(jī)馬達(dá)及其他電器：配合使用單位檢修時(shí)一齊檢修。七、消防系統(tǒng)1必須委托具備資質(zhì)的消防公司保養(yǎng)整個(gè)寫字樓的消防系統(tǒng)。2物管人員應(yīng)保障每月中旬自查一次消防系統(tǒng)、滅火器、應(yīng)急燈、疏散指示的完好情況，消防水帶、噴頭、消防水泵、噴淋、煙感、防排煙等的檢查，自查完畢存檔。八、房屋本體維護(hù)保養(yǎng)的管理（一）、日常養(yǎng)護(hù)工作：為保障業(yè)主的生命安全及財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)管理人員應(yīng)對(duì)房屋本體作如下方面的日常工作：地基：每日應(yīng)檢查上下水管漏、排水系統(tǒng)正常、防止出現(xiàn)不合理的荷載狀況。樓地面：防止管道漏水、堵塞，定時(shí)開放冷氣，保持室內(nèi)良好通風(fēng)，防止受潮。墻臺(tái)面及吊頂：做好清潔工作，防止撞擊，防水、防腐、防裂、防脹。門窗：經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，定期更換易損部件。在特殊環(huán)境下（如梅雨天、暴風(fēng)雨等）及時(shí)關(guān)閉門窗。（二）、房屋本體維修管理中的責(zé)任劃分：在建筑主體無滲漏、無人為損壞及驗(yàn)收合格投入使用的情況下，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主在產(chǎn)權(quán)使用年限內(nèi)之持續(xù)使用的安全性。在規(guī)定保修期內(nèi)，由施工單位負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量保修。保修期滿后，由業(yè)主承擔(dān)房屋修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用。物業(yè)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行修繕工作，費(fèi)用由業(yè)主支付。屬管理不善或使用不當(dāng)造成的房屋本體的損壞將由物業(yè)負(fù)責(zé)維修。對(duì)于不可抗力因素造成的損毀不予以承擔(dān)責(zé)任，如：水管爆裂、暴風(fēng)雨、戰(zhàn)爭(zhēng)等。市政管道及處理裝置、房屋進(jìn)戶水表的管道線、人防設(shè)施等的修繕，由各專業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。九、裝修、維修為保障室內(nèi)裝修設(shè)施設(shè)備的正常使用，制定有效的保養(yǎng)計(jì)劃。物業(yè)管理處應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)物件或設(shè)置，并建議業(yè)主及時(shí)更換或維修。第二部分室內(nèi)裝修環(huán)境的管理標(biāo)準(zhǔn)寫字樓外圍：地面無雜物、無積水、無亂堆亂放物品、無亂貼畫。一樓大堂：大理石地面：光潔如鏡，每季度做晶面處理一次，使用美國(guó)NCL清潔劑。休息區(qū)：無灰塵，無污漬，煙灰盅內(nèi)煙頭存放量不得超過3個(gè)。通風(fēng)口、照明燈具、天花、飾物：潔凈、無污漬、無塵。垃圾桶：垃圾不能超過一半、及時(shí)更換垃圾袋，無污漬、無異味。玻璃門：無手印和灰塵、保持光亮、干凈。墻面、臺(tái)面、沙發(fā)、不銹鋼器具：保持光亮整潔，無灰塵，保持空氣清新，無異味。玻璃幕墻（2米以下清潔）：每天清潔一次、潔凈、無污漬。消防樓梯：a、地面梯級(jí)：潔凈，無污漬、水漬、灰塵；樓梯扶手：無臟污；鐵欄油漆：完好無脫皮；樓間天花：無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)；地腳線：干凈，無灰塵；墻面：無塵、無污漬；門窗：潔凈光亮、無污漬、無塵；消防設(shè)施：潔凈、無污漬、無塵；樓道：無堆放雜物、無灰塵、無污漬、無異味。樓層公共走廊通道：地面：光潔如鏡，每季度做晶面處理一次，使用處理劑為美國(guó)NCL清潔劑。墻面：無灰塵、無污漬，墻紙干凈，無污漬。地腳線：干凈，無灰塵；天花：潔凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點(diǎn)。風(fēng)口：無灰塵、無冷凝水、無污漬。照明器材：無灰塵、無污漬、光彩明亮。垃圾桶：垃圾不能超過一半、無污漬、無異味。休息區(qū)沙發(fā)、茶幾、煙盅：潔凈、污漬、無塵綠色植物：潔凈、無雜物、無塵6、辦公室：天花、燈飾、風(fēng)口：潔凈、無污漬、無塵；墻面、室內(nèi)擺設(shè)：潔凈、無污漬、無塵；辦公臺(tái)、椅、文件柜：無灰塵、光潔明亮。皮座椅：無灰塵、無污漬、完好無損，每月打蠟保養(yǎng)一次。燈、開關(guān)、辦公弱電設(shè)備：潔凈、無污漬、無塵；電話清潔：潔凈、無污漬、無塵，；垃圾桶、煙盅：隨叫隨到，垃圾不超過一半，無污漬、無異味；門窗：潔凈、無污漬、無塵；綠色植物：潔凈、無污漬、無塵，每3天更換清水一次；j.總經(jīng)理辦公室室：每天整理，隨叫隨到，無雜物、無污漬、無異味、無發(fā)霉，及時(shí)按要求清潔。7、接待室、會(huì)議室：墻面：無灰塵、無污漬。天花：潔凈、無污漬、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)、無霉點(diǎn)。風(fēng)口：無灰塵、無冷凝水、無污漬。照明器材：無灰塵、無污漬、光彩明亮。會(huì)議桌、會(huì)議椅：無灰塵、無污漬、無雜物，光潔明亮。8、洗手間：天花及照明燈具：潔凈、衛(wèi)生、無污漬、無水漬；排氣扇：潔凈、無污漬、開關(guān)及時(shí)；門、窗、玻璃：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污跡；鏡面：潔凈光亮、無水漬、影像清晰；洗手盆、水龍頭：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；云石臺(tái)面：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；地面：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬；座廁、蹲廁：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬、無異味、無長(zhǎng)流水、無堵塞、無滴漏；小便斗：潔凈、衛(wèi)生、無水漬、無污漬、無異味；垃圾桶：垃圾不超過一半，無污跡、無水漬、無異味；衛(wèi)生物料：補(bǔ)充及時(shí)，無斷檔第三部分資產(chǎn)保值承諾標(biāo)準(zhǔn)在正常保養(yǎng)及無人為損壞、無不可抗力原因影響的前提下，物業(yè)管理公司應(yīng)承諾以下資產(chǎn)的保值期限。大理石：正常使用年限應(yīng)至少維持在10年。鋁塑板：正常使用年限至少維持4年。坐廁：正常使用年限至少維持3年。洗手盆：正常使用年限至少維持3年。云石臺(tái)：正常使用年限至少維持4年。水龍頭：正常使用年限至少維持2年。垃圾桶：正常使用年限至少維持1年。鏡面：正常使用年限至少維持5年。燈飾：正常使用年限至少維持6年。門：正常使用年限至少維持6年窗：正常使用年限至少維持10年。消防器材：滅火器、防毒面具：正常使用年限為一年。水槍、水帶：正常使用年限為5年。出入管理的標(biāo)準(zhǔn)：非本寫字樓辦公人員進(jìn)入寫字樓，接待員應(yīng)熱情詢問其被訪單位或人員，經(jīng)與被訪人員（或后勤接待員）聯(lián)系確認(rèn)無誤后，做好來訪登記工作。引領(lǐng)來訪客人乘坐電梯上辦公區(qū)域，電話通知后勤接待員做好接待。如上能領(lǐng)導(dǎo)或其他各界社會(huì)人士，在無業(yè)主的陪同，接待員應(yīng)及時(shí)將情況報(bào)告被訪單位聯(lián)系人，待確認(rèn)后做好來訪出入登記，引領(lǐng)來訪人員乘坐電梯，并電話通知后勤接待員做好接待準(zhǔn)備。如需從寫字樓搬離物品時(shí)，需出示有效的放行條，接待員嚴(yán)格執(zhí)行查驗(yàn)、登記制度。制止無人員進(jìn)入辦公樓。如屬施工人員進(jìn)入寫字樓，需配戴出入許可證，憑證出入。禁止任何人攜帶易燃易爆物品進(jìn)出寫字樓。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)C、報(bào)刊、信件派送工作標(biāo)準(zhǔn)收到信件立即核對(duì)，看姓名是否相吻合。收到報(bào)刊，立即核對(duì)種類、份數(shù)是否相吻合。按辦公區(qū)域整理報(bào)刊、信件，分發(fā)到相應(yīng)的辦公區(qū)域。若是掛號(hào)信、包裹單，必須做好簽收登記。如有急件，可先打電話通知業(yè)主，并將急件送上辦公室，請(qǐng)客戶做簽收登記。D、問詢服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)1、查詢寫字樓相關(guān)公司與工作人員接到電話或客人到前臺(tái)查詢某工作人員時(shí)，可通過辦公樓相關(guān)資料進(jìn)行查找。查到時(shí)，打電話與其聯(lián)系，說明有人找。征得其同意后，可將電話轉(zhuǎn)接給客人。如被訪者不在辦公室時(shí)，原則上不把電話號(hào)碼告知查詢者，但可問清來訪者/來電者是否需要留言。一時(shí)找不到被訪者，絕不能輕易回絕客人。經(jīng)過多次查找，如仍找不到被訪者，應(yīng)向詢問者表示歉意，并說明已通過多種方式查找，同時(shí)請(qǐng)留下電話號(hào)碼，一旦查找后馬上通知詢問者，或請(qǐng)?jiān)儐栒吡粞?。第五部分安全服?wù)標(biāo)準(zhǔn)保安員值班要求保安員值班時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守保安員行為規(guī)范，著裝整齊、精神飽滿、文明值勤，禮貌待人。值班時(shí)堅(jiān)守崗位，不得擅自脫崗，如因上廁所等原因需要離崗，應(yīng)通知物業(yè)管理人員安排頂崗后方可離開。嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度規(guī)定，認(rèn)真做好各項(xiàng)工作記錄，不得敷衍了事。當(dāng)班時(shí)發(fā)現(xiàn)突發(fā)性事件，按規(guī)定程序果斷處理，并及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理人員。每班提前10分鐘進(jìn)行交接班，交接班須正點(diǎn)、準(zhǔn)時(shí)，非特殊情況，不得延時(shí)接班。本班與下一班交接，要將本班當(dāng)班情況及注意事項(xiàng)詳細(xì)交待下一班人員，并將記錄及各類公物移交。交班時(shí)發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)，雙方應(yīng)當(dāng)面說明。接班人未到，交班人不得離崗。物業(yè)管理員每個(gè)班次對(duì)各崗位工作檢查不得少于3次，檢查內(nèi)容包括保安員是否堅(jiān)守崗位，保安員值班是否符合規(guī)范要求，責(zé)任區(qū)域是否存在異常情況。二、巡查標(biāo)準(zhǔn)1、要求每隔40分鐘巡視辦公樓一次，并按要求做好巡視記錄。2、留意各區(qū)域或辦公室的安全管理情況，如電器是否合理使用，是否有不安全因素，同時(shí)注意設(shè)施設(shè)備是否發(fā)生破損，發(fā)現(xiàn)損壞的應(yīng)及時(shí)報(bào)修。3、堵塞漏洞，防止各類治安事件、災(zāi)害事故的發(fā)生。4、對(duì)一切違法犯罪行為或活動(dòng)，要發(fā)現(xiàn)得早、控制得住、制止得有效，打擊得有力。5、不得借助工作之便使用物業(yè)內(nèi)的設(shè)施。如：看電視、打電話和其他工作人員閑聊。6、保護(hù)物的設(shè)施設(shè)備及裝飾物不受破壞。7、接受業(yè)主的們的各種緊急求助，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。對(duì)不屬于管轄范圍內(nèi)的問題要耐心解答，不得推諉搪塞。8、檢查供電線路是否正常、安全，工作用房?jī)?nèi)的電器，電源線路安裝是否規(guī)范。9、檢查相關(guān)招牌、指示牌是否有松動(dòng)或脫落。10、檢查空調(diào)機(jī)及室外機(jī)是否牢固、安全，空調(diào)機(jī)排水管安裝是否規(guī)范。11、檢查各區(qū)域的防盜門、防盜網(wǎng)是否有效，窗戶是否松動(dòng)。12、檢查各供水管是否有堵塞或水流量細(xì)的現(xiàn)象。13、檢查各設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)轉(zhuǎn)。14、檢查各排水管是否有堵塞、漏水、積水情況。15、檢查各走廊、樓梯、墻壁是否有異常情況。二、消防管理標(biāo)準(zhǔn)1、消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針全體人員是義務(wù)消防員。2、經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險(xiǎn)隱患，監(jiān)護(hù)動(dòng)火作用。3、定期檢查消防器材設(shè)備，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，安全防火通道要時(shí)刻保持暢通。4、消防區(qū)及樓梯走道和出口，必須保持暢通無