2004年全國房地產(chǎn)估價師試題

筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html2004年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試試題之一《房地產(chǎn)基本制度與政策》試題40上涂黑其相應(yīng)的編號)1．經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)應(yīng)通過()的方式確定開發(fā)建設(shè)單位。A．由有購經(jīng)濟(jì)適用住房資格者投票選擇B．公證處隨機搖號C．政府在實力強、信譽好的企業(yè)中指定D．招投標(biāo))倍以上。A．3B．4C．5D．6表述中，正確的是()。A．由全民所有制企業(yè)向有關(guān)部門提出用地申請B．經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，必須按照國家建設(shè)用地的規(guī)定征地C．不計算土地補償費和各種補助費D．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可按照協(xié)議將土地使用權(quán)作為聯(lián)營條件數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，()A．處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金B(yǎng)．處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金C．處3年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金D．處3年以上，5年以下有期徒刑，并處或者單處罰金5．某鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)依法使用農(nóng)村土地從事服裝生產(chǎn)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，該土地用途分類是()。A．農(nóng)用地B．工業(yè)用地C．建設(shè)用地D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地6．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷估價時點一般是()之曰。A．建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請B．房屋拆遷許可證頒發(fā)C．拆遷人與被拆遷人就拆遷補償與安置達(dá)成協(xié)議D．房屋拆遷實施7．房屋拆遷實施過程中，違章建筑應(yīng)由()認(rèn)定。A．拆遷人B．拆遷主管部門C．房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門D．規(guī)劃行政主管部門1筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html()曰內(nèi)給予答復(fù)。A．5B．7C．10D．159．下列關(guān)于達(dá)成拆遷房屋補償協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是()。A．拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采取仲裁方式B．拆遷當(dāng)事人沒有達(dá)成仲裁協(xié)議，可向人民法院提起民事訴訟c．拆遷當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行10．以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，必須取得()同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。A．原出讓方B．轉(zhuǎn)讓人C．規(guī)劃行政主管部門D．原出讓方和市、縣規(guī)劃行政主管部門11．某商品住宅于1999年1月10日竣工驗收合格，2002年1月10日交付給買受人。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)該商品住宅屋面防水工程的最低保修期限應(yīng)至()。A．2002年1月10曰B．2004年1月10日c．2005年1月10日D．2007年1月10日12．國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)日期，房地產(chǎn)開發(fā)項目自()之日起滿1年未動工開發(fā)的，可以收取土地閑置費。A．使用土地B．土地使用權(quán)出讓合同生效C．土地使用權(quán)出讓金繳納D．土地使用證取得4000知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積100m2，合同約定建筑面積97m2該商品房的成交價格是()元。A．388000B．388640C．399640D．40000014．下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的是()。、A．抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人B．在建工程抵押時，登記機關(guān)不得核發(fā)《房屋他項權(quán)證》或者增加擔(dān)保以彌補不足D．抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)15．人防工程的地下室面積()建筑面積。A．屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿蠦．屬應(yīng)分?jǐn)偟墓灿校瓹．不屬共有D．屬物業(yè)公司所有的2筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html16．下列關(guān)于《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的法律責(zé)任的表述中，正確的是()。書或者公告其房屋權(quán)屬證書作廢，并可對當(dāng)事人處以2千元以下罰款B．涂改、仿造房屋權(quán)屬證書的，其證書無效，由登記機關(guān)收回權(quán)屬證書，并可對當(dāng)事人處以2千元以下罰款2萬元以上3萬元以下的罰款直接經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)賠償責(zé)任17．下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保的表述中，不正確的是()。A．住房置業(yè)擔(dān)保是個人貸款擔(dān)保方式的一種補充B．住房置業(yè)擔(dān)保是由特定專業(yè)性擔(dān)保機構(gòu)提供的保證擔(dān)保C．住房置業(yè)擔(dān)保實行保證方式和反擔(dān)保方式D．住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)不承擔(dān)連帶責(zé)任18．現(xiàn)行國家規(guī)定的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進(jìn)計收，費率最低為()。A．0．05‰B．0．1‰C．0．3‰D．0．5‰19．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，水、電供應(yīng)單位應(yīng)當(dāng)向()收取有關(guān)費用。A．物業(yè)管理企業(yè)B．社區(qū)服務(wù)中心C．業(yè)主委員會D．最終用戶20．選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是()的職責(zé)。A．業(yè)主大會B．業(yè)主代表大會C．業(yè)主委員會D．居民委員會21．下列關(guān)于稅收的表述中，正確的是()。A．房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)B．房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，必須按照交易合同上載明的價格征收契稅C．農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅D．城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)22．對外商為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按()的稅率征收所得稅。A．10％B．15％C．18％D．27％23．在涉及住房公積金的歸集、存儲等各項活動中，實行全部免稅的范圍可能不包括()。A．職工個人及單位每月實際繳付的住房公積金B(yǎng)．個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款所獲得的利息收入D．管理中心用住房公積金在受委托銀行發(fā)放個人住房貸款取得的收人3筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html24．職工上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金按結(jié)息日掛牌公告的()存款利率計息。A．活期B．3個月整存整取C．6個月整存整取D．一年整存整取25．假設(shè)某個消費者的全部收人都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費，則對商品乙消費的邊際效用()。A．減少B．增加C．不變D．可能增加也可能減少26．以下關(guān)于GDP與其他變量關(guān)系正確的表達(dá)式是()oA．GDP=GNP+對外要素收入凈額B．GDP=NDP+折舊C．GDP=工資+利息+利潤+租金+直接稅+企業(yè)轉(zhuǎn)移支付D．GDP=消費支出+投資支出+政府購買+進(jìn)口-出口27．匯票是()。票據(jù)持票人的票據(jù)存單人的票據(jù)28．下列屬于間接融資方式的是()。A．政府發(fā)行債券B．股票融資C．銀行借款D．簽署商業(yè)票據(jù)29．企業(yè)就其產(chǎn)品質(zhì)量向保險公司投保的險種屬于()。A．財產(chǎn)損失保險B．責(zé)任保險C．意外傷害保險D．保證保險30．以保險的實施形式為標(biāo)準(zhǔn)，可將保險分為()。A．商業(yè)保險、社會保險和政策保險B．財產(chǎn)保險和人身保險C．自愿保險和強制保險D．定值保險和不定值保險31．下列股東權(quán)利中屬于共益權(quán)的是()。A．出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)B．股息紅利分配的請求權(quán)、表決權(quán)、出席股東大會的權(quán)利C．表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利D．股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)4筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html32．可以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，但不能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價的證券是()。A．股份B．股票C．股單D．公司債券楊某到期卻拒不償還，法院因此向楊某發(fā)出履行到期債務(wù)的通知，但楊某在指定期限內(nèi)既沒有提出異議也不履行，法院因此可以裁定對()的財產(chǎn)強制拍賣。A．張某B．張某或楊某C．楊某D．張某和楊某34．某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)了一棟6層商品住宅樓，假設(shè)每層樓的建筑面積和戶型都相同，且第一層和第六層住宅售價同為2000元／m22100元／m2四層的住宅售價同為2200元／m2)。A．前者高于后者B．前者低于后者c．前者等于后者D．無法確定35．某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負(fù)債余額如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款。110工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動比率是()。A．40％B．50％C．200％D．250％36．下列控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)中，不屬于建筑形態(tài)控制指標(biāo)的是()。A．建筑高度B．建筑間距c．建筑密度D．建筑后退紅線距離37．如果房地產(chǎn)估價師希望通過施工圖了解房屋的樓、地面做法，可以查找()。A．建筑平面圖B．建筑立面圖C．建筑剖面圖D．結(jié)構(gòu)施工圖)預(yù)算價格。A．單項工程B．單位工程C．分部工程D．分項工程39．某建設(shè)項目建設(shè)期3年，各年計劃投資額分別為1800萬元、2400萬元和1900價格上漲率為5％，則該項目建設(shè)期漲價預(yù)備費約為()萬元。A．305B．463C．636D．96140．以下權(quán)利中屬于用益物權(quán)的是()。A．抵押權(quán)B．典權(quán)C．建筑物區(qū)分所有權(quán)D．質(zhì)權(quán)5筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的．不得分；少選且選擇正確的．每個選項得0．5分)1．最低收人家庭住房保障可通過()方式實現(xiàn)。A．實物配租B．稅收優(yōu)惠C．發(fā)放租賃補貼D．租金核減E．購買經(jīng)濟(jì)適用住房2．房地產(chǎn)行政法規(guī)包括()等。3．下列關(guān)于征地的表述中，正確的有()。A．根據(jù)《憲法》規(guī)定，集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地的行為是“征收”而非“征用”B．任何時候征地均須向農(nóng)民給付青苗補償費C．征地安置補助費歸農(nóng)村集體組織所有D．土地補償費和安置補助費之和最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍E．征地時所稱的地上附著物包括地下管線)。A．轉(zhuǎn)讓房屋B．租賃房屋C．遷移戶口D．新建、擴建、改建房屋E．改變房屋和土地用途)等。A．集體土地上的合法房屋B．代管房屋C．列人拆遷范圍內(nèi)的房屋D．共有房屋E．商品房預(yù)售許可證正在辦理之中的房屋6．登記機關(guān)應(yīng)在30日內(nèi)對房屋權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的()登記申請予以核準(zhǔn)登記。A．初始B．轉(zhuǎn)移C．變更D．他項權(quán)利E．注銷7．下列情形中，應(yīng)當(dāng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的有()。A．部分房屋拆除B．法人名稱改變C．劃撥房屋D．繼承房屋E．分割房屋8．城市維護(hù)建設(shè)稅是隨()附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。A．增值稅B．財產(chǎn)稅C．消費稅D．流轉(zhuǎn)稅E．營業(yè)稅6筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html9．住房公積金的增值收益的合法用途包括()。A．獎勵住房公積金管理中心職工B．建立住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金c．支付住房公積金管理中心的管理費用D．建設(shè)廉租住房的補充資金E．建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房得補充資金10．下列保險中，屬商業(yè)保險的有()。A．保證保險B．外匯變動保險C．信用保險D．健康保險E．勞動工傷保險11．股票和債券的相同之處表現(xiàn)在()。A．都是融資工具B．都是流通證券C．持有者享有相同權(quán)利D．都具有償還性E．都可以為投資者帶來收益12．下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，正確的有()。A．拍賣人收取傭金是一種法定行為交價10％的傭金C．委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金D．公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金E．收取傭金比例按照同拍賣成交價成反比的原則確定13．建筑材料與水有關(guān)的物理性質(zhì)有()等。A．孔隙率B．抗?jié)B性C．抗凍性D．彈性和塑性E．耐磨性14．在工程量計算規(guī)則中，計算一半建筑面積的有()。A．有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場館看臺B．建筑物外無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊C．建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊D．屋頂樓梯間、電梯機房．E．建筑物內(nèi)的變形縫15．下列關(guān)于房產(chǎn)分丘圖的表述中，正確的有()。A．房產(chǎn)分丘圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖B．房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖C．房產(chǎn)分丘圖的比例尺為1：100-1：1000D．房產(chǎn)分丘圖包括控制點、行政境界、丘界、房屋、附屬設(shè)施等要素和注記E．房產(chǎn)分丘圖是在分戶圖基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的’明細(xì)圖40表示正確，用“X”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0．5分，本題總分最多扣至零分)1．房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。(．)2．政府必須通過出資興建廉租住房來解決最低收人家庭住房問題。()3．房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)必須以出讓方式取得。()7筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html用證》())6．農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于集體所有。())8．城市房屋拆遷估價機構(gòu)應(yīng)將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日。()9．拆遷人與被拆遷人未達(dá)成房屋拆遷補償安置協(xié)議的，不能實施強制拆遷。()10．在中華人民共和同境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前必須申請領(lǐng)取施工許可證。()11．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書不是企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的必備條件。()12．房地產(chǎn)廣告中含有價格的，應(yīng)清楚地表示該價格即為實際的銷售價格，并注明價格的有效期限。()13．王某繼承了其父原值60萬元、現(xiàn)值80萬元的住宅后將其出租，他需繳納的房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。()14．無人主張權(quán)利的房屋，直接由房地產(chǎn)行政主管部門代為登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證。()15．在建工程抵押物包括以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)。())15天內(nèi)沒有反饋意見時，即在網(wǎng)上公示投訴情況。()18．采用住房置業(yè)擔(dān)保方式的，若債務(wù)人在主合同規(guī)定的債務(wù)履行期限屆滿時沒有履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)要求住房置業(yè)擔(dān)保公司在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。()19．非業(yè)主使用人也是物業(yè)管理服務(wù)的對象。()20．注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案的內(nèi)容包括其繼續(xù)教育情況和科研能力表現(xiàn)。()21．對于非出租的房產(chǎn)，其房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值，稅率為1．2％。()22．個人轉(zhuǎn)讓家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。()23．經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，耕地占用稅的適用稅額可以適當(dāng)提高。()24．個人住房公積金貸款利率實行一年一定，每年4月l曰按相應(yīng)檔次利率確定下一年度利率

水平。()25．假設(shè)其他條件不變，但裝飾材料價格上漲，也可能會引起人們購買住房的需求下降。

()26．金融工具包括票據(jù)、債券等債權(quán)債務(wù)憑證，但不包括所有權(quán)憑證。()())

)

30．拍賣人不得以竟買人的身份參與自己組織的拍賣活動，但可委托他人代為競買。()

31．某市2003年房地產(chǎn)投資統(tǒng)計中，統(tǒng)計總體是指該市2003年全年累計的新開工建筑面積投

資總額。()32．標(biāo)志是反映總體單位的屬性和特征的統(tǒng)計術(shù)語。()。

33．某房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的商品房尚未售出，則該商品房在該房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計科目

中應(yīng)列人資產(chǎn)類科目。()34．城市用地大類中的綠地是指居住小區(qū)及居住小區(qū)以上級的公共綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地。()35．容積率是一種既可采用上限控制又可采用下限控制的規(guī)劃指標(biāo)。(．)8筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html0．000”表示。()37．建筑安裝工程費由直接工程費、間接工程費、計劃利潤和稅金組成。()38．根據(jù)我國建筑安裝工程費用構(gòu)成，建筑施工企業(yè)職工的工資列在間接工程費中。()39．根據(jù)城市用地適用性評價結(jié)果，三類土地一般是不適于修建的用地。()3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)公司向企業(yè)先支付了700萬元定金。此后由于該地區(qū)投資環(huán)境改善，該企業(yè)未履行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，則該企業(yè)應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司返還1400萬元。()四、綜合分析題(共15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，2少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)(一)甲開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)2003年3月擬在某地投資建設(shè)一處用地規(guī)模9992合小區(qū)，該地塊原有133200m2工業(yè)生產(chǎn)用地、399600m2倉儲用地、266400m2居住用地，均為國有劃撥性質(zhì)，其余為郊區(qū)某村辦養(yǎng)牛場只宜種植牧草的鹽堿地。甲公司先委托乙房地產(chǎn)估價公司(以下簡稱乙公司)提供項目咨詢報告，項目實施后委托丙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱丙公司)代理銷2002年秋通過公務(wù)員考試進(jìn)入某單位，2002年12月以14萬元的房改價格購得單位一套存量公有住房，2003年11月出售該2038萬元的新建商品住宅(期房)，并一次性繳納了房價款。1．乙公司的咨詢報告中，表述正確的是()。．A．養(yǎng)牛場的那塊土地需辦理征地手續(xù)，應(yīng)報國務(wù)院審批B．征地申請經(jīng)批準(zhǔn)后，征地費中應(yīng)準(zhǔn)備青苗補償費，但無須考慮新菜地開發(fā)建設(shè)基金沒有其他意向用地人，可以選擇協(xié)議出讓方式來獲得土地使用權(quán)必須準(zhǔn)備一些必要的安置房和臨時周轉(zhuǎn)房2．甲公司實施房屋拆遷時，可對()的房屋依法給予補償。A．產(chǎn)權(quán)人下落不明B．報建未批準(zhǔn)C．被依法查封D．產(chǎn)權(quán)有糾紛正在訴訟且法院尚未判決3．下列情形中，可免征甲公司土地閑置費的是()。A．銀行書面承諾的貸款資金不到位造成動工遲延B．甲公司認(rèn)為開發(fā)時機不夠完全成熟造成動工遲延C．因水泥、鋼筋等主要建材價格上漲且供應(yīng)不及時造成動工遲延D．地質(zhì)勘探時發(fā)現(xiàn)地下有古墓葬造成動工遲延4．下列關(guān)于房屋拆遷估價的表述中，正確的是()。主管部門參考，但對被拆遷人不一定具有效力值宅估價9筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.htmllO日內(nèi)對申請鑒定的估價報告出具書面鑒定意見，所鑒定的估價報告確有技術(shù)問題的，同時出具估價報告5．下列表述中，不正確的是()。A．甲公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)不屬于抵押財產(chǎn)，但處分抵押房地產(chǎn)時可以一同處分B．甲公司在取得《商品房預(yù)售許可證》前，不可以對外發(fā)布房地產(chǎn)預(yù)售廣告其他開發(fā)商協(xié)商并辦理開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓D．甲公司在交付商品房時，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》)。A．坡屋頂層高在2．20m以上的部位B．在批準(zhǔn)期限以內(nèi)的臨時房屋C．供業(yè)主戶外運動時休息用的屋頂平臺D．外圍水平投影超過其底板外沿的有柱挑廊7．下列表述中，不正確的是()。A．丙公司如有代理銷售所得就應(yīng)繳納企業(yè)所得稅、B．丁某出售房改房的增值超過了原價的20％，應(yīng)繳納土地增值稅C．甲公司必須交耕地開墾費回報率的影響8．下列表述中，正確的是()。A．城建單位9月1日領(lǐng)取施工許可證，如第二年5月12日仍未見施工，該施工許可證肯定已自行廢止B．建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)在12小時內(nèi)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報告C．商品房因設(shè)計缺陷導(dǎo)致嚴(yán)重質(zhì)量問題的，設(shè)計單位直接向購房者承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任D．工程驗收的前提條件之一是甲公司已按合同約定支付工程款9．丁某新購商品住宅，辦理產(chǎn)權(quán)登記前應(yīng)繳納的契稅是()元。A．7220B．7600C．14440D．15200(二)某房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司擬通過競標(biāo)方式取得某房地產(chǎn)開發(fā)項目，為此委托一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱估價機構(gòu))提供包括市場分析、項目融資、開發(fā)進(jìn)度、營銷計劃以及投標(biāo)報價等內(nèi)容的咨詢報告。雙方協(xié)定，開發(fā)公司在簽訂委托協(xié)議的同時向估價機構(gòu)支付部分款項，余款在估價機構(gòu)完成和提交咨詢報告后支付。10．該估價機構(gòu)在開始市場分析之前，需仔細(xì)了解該項目各項控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)，下列屬于用地控制指標(biāo)的是()。A．人綠地率B．停車位C．用地性質(zhì)D．建筑密度11．該估價機構(gòu)在關(guān)于市場分析的報告中，分析了國家針對房地產(chǎn)過熱采取若干抑制需求的宏觀調(diào)控政策對居民購房產(chǎn)生的影響，指出目前該城市房地產(chǎn)價格雖然沒有下降，但()。10筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.htmlA．需求曲線已向右上方移動B．需求曲線已向左下方移動C．需求量已在需求曲線上向下移動D．需求量己在需求曲線上向上移動12．該估價機構(gòu)對開發(fā)公司合理運作項目資金的建議中，屬直接融資的有()。A．?dāng)U股增資B．預(yù)售商品房C．以融資租賃方式承租大型設(shè)備D．以在建工程抵押貸款13．該估價機構(gòu)在分析項目開發(fā)進(jìn)度指標(biāo)中，若以當(dāng)年建筑物開工建筑面積作為統(tǒng)計總體，則總體單位包括當(dāng)年開工的()的建筑面積。A．綜合樓B．住宅C．水塔D．配套公建用房14．關(guān)于估價機構(gòu)與開發(fā)公司所達(dá)成協(xié)議性質(zhì)的描述中，正確的有()。A．雙方達(dá)成的是一種單務(wù)合同B．雙方民事法律關(guān)系的客體包括行為和咨詢報告C．估價機構(gòu)提交咨詢報告后享有獲得余款的債權(quán)D．開發(fā)公司開始支付的款項是一種定金15．關(guān)于估價機構(gòu)服務(wù)款項在會計核算方面的描述中，正確的有()。A．當(dāng)期獲得的部分款項在會計要素中屬收入類B．當(dāng)期獲得的部分款項在會計要素中屬損益類C．下期應(yīng)獲得的余款在會計科目中屬損益類‘D．下期應(yīng)獲得的余款在會計科目中屬資產(chǎn)類筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html之二《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)資風(fēng)險小。這是同為前眷比后者具有()。A．更長的經(jīng)濟(jì)壽命B．更顯著的各異性C．更強的適應(yīng)性D．更專業(yè)的物業(yè)管理2．下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A．比較風(fēng)險B．通貨膨脹風(fēng)險C．時間風(fēng)險D．資本價值風(fēng)險3．某投資市場的平均收益率為12％，銀行貸款利率為5．17％，國債收益率為3．5％，房地產(chǎn)投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0．5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為()。A．3．5％B．5．17％C．7．75％D．8．59％2003年新開工的房屋建筑面積為90萬年末完工轉(zhuǎn)入2003年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬80萬m2o)年。A．0．5B．1.5C．2D．35．下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有()是不正確的。A．供給非同質(zhì)性B．需求多樣性C．競爭充分性D．交易復(fù)雜性6．產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是()。A．土地稀缺B．城市化進(jìn)程快C．投機需求膨脹D．過度開發(fā)7．房地產(chǎn)投資決策分析主要包括()和項目財務(wù)評價兩個部分。A．價格分析B．市場分析C．產(chǎn)品分析D．成本分析L合同價的()。A．20％B．30％C．40％D．50％9．由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的()，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A．選址規(guī)劃意見通知書B．規(guī)劃設(shè)計條件通知書C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證12筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html10．房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于()。A．成本導(dǎo)向定價法B．購買者導(dǎo)向定價法C．競爭導(dǎo)向定價法D．市場導(dǎo)向定價法11．對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是()。A．潛在市場>服務(wù)市場>有效市場>合格的有效市場B．潛在市場>有效市場>服務(wù)市場>合格的有效市場C．潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場D．潛在市場>服務(wù)市場>合格的有放市場>有效市場開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是()模式。A．選擇專業(yè)化B．產(chǎn)品專業(yè)化C．大量定制D．單一市場集中化13下列行業(yè)中，()中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。A．批量行業(yè)B．僵滯行業(yè)C．分塊行業(yè)D．專業(yè)化行業(yè)14．已知年利率為14％，則按季度計息時的實際年利率為()。A．12．55％B．12．68％C．14．75％D．15．01％15．某購房者向銀行申請了以等比速增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5．75％，期限為15年，按月償還，首次月還款額為2000元，月還款額增長率為O．2％，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A．2277．4B．2281．9C．2728．8D．2741．916．購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10％，則該項目的動態(tài)投資回收期()。A．小于5年B．在5～6年之間C．在6—7年之問D．在7～8年之間17．下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標(biāo)的表述中，不正確的是()。A．成本利潤率是年成本利潤率B．成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率D．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率6020年租金收人為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅率為33％，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()0A．7．5％B．8．3％13筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.htmlC．12．5％D．16．7％19．對于一般的商用房地產(chǎn)投資項目，其償債備付率至少應(yīng)大于()。A．1．2B．1．5C．1．8D．2．020．若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18％，年租金增長率為8％，通貨膨脹率為6％，則該項房地產(chǎn)投資的實際收益率為()。A．9．26％B．10％C．11．32％D．12％21．某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6％、期限為lO年、按年等額償還的一筆總額為：100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為()萬元。A．6．00B．7．05C．7．59D．13．5922．某房地產(chǎn)投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為2000萬元，經(jīng)營期內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為()。A．12％B．20％C．24％D．30％O；乙項目當(dāng)售價下降20％、成本上升50％時，開發(fā)利潤(稅前)為O。因此，在抵御售價和成本變動風(fēng)險的能力方面，()。A．甲項目強于乙項目B．乙項目強于甲項目C．甲項目與乙項目一樣強D．不能確定哪個項目強24．房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達(dá)到()的極限值。A．利潤為零B．允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)C．最大費用D．最大利潤25．下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是()。A．容積率B．空置率C．利息備付率D．成本利潤率26．下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)評價靜態(tài)指標(biāo)的是()。A．投資利潤率B．投資回報率C．貸款利率D．成本利潤率27．公共配套設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于()。A．土地費用B．前期工程費14筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.htmlC．房屋開發(fā)費D．管理費用28．某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個剛貼鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為10％、期限為10年、按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為()。A．10％B．11．27％C．14．18％D．22．55％，29．下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是()。A．土地購置貸款B．土地儲備貸款c．土地開發(fā)貸款D．建設(shè)貸款30．下列選項中，不計人收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是()。A．抵押貸款還本付息B．管理人員工資C．公共設(shè)施維修費D．保險費31．下列關(guān)于計算貸款綜合風(fēng)險度的系數(shù)的表述中，不正確的是()。A．企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大C．項目風(fēng)險越大，風(fēng)險等級系數(shù)值越大D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低32．市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)稅金水平的高低主要取決于()。A．經(jīng)營成本B．物業(yè)檔次C．業(yè)主目標(biāo)收益要求D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系33．王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2，外墻面積6m，單元間分隔墻面積82，公攤面積3，那么，可出租面積應(yīng)為()m2A．33B．40C．43D．4734．物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A．零售商的財務(wù)能力B．零售商需要的服務(wù)C．零售商組合與位置分配D．零售商的聲譽35．某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A．42．0B．50．4C．60．0D．72．015題每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑實相應(yīng)的編號，全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的．每個選項得0．5分)15筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html1．一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析主要包括()等分析。A．投入資金的安全村性B．項目定位的科學(xué)性c．期望收益的可靠性D．投資項目的變觀性E．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性2．房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括()。A．總量結(jié)構(gòu)B．區(qū)域結(jié)構(gòu)C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D．供求結(jié)構(gòu)E．資金結(jié)構(gòu)況出現(xiàn)在()。A．第一階段B．第二階段初期C．第三階段初期D．第三階段E．第四階段4．制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A．租售選擇B．宣傳手段選擇C．租售進(jìn)度安排D．廣告設(shè)計及安排E．租售價格確定是()。A．消費者愿意支付較高的價格B．企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位C．消費者以年輕人為主D．商品住宅多為豪宅E．以投資性購買為主6．按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是()。A．同質(zhì)偏好市場B．分散偏好市場C．個別偏好市場D．集群偏好市場E．彌隙市場)。A．資金運動的時間始點B．日歷年度的年初C．某一基準(zhǔn)時刻D．既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流人的時問點E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點8．在計算房地產(chǎn)投資項目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A．折舊和攤銷B．投資回收C．投資回報D．未分配利潤E．權(quán)益融資16筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html9．房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為()等。A．企業(yè)實力提升B．租金收入C．對社會貢獻(xiàn)增加D．物業(yè)增值E．物業(yè)權(quán)益份額增加lO．房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括()。A．開發(fā)項目的選址定點審批B．規(guī)劃設(shè)計條件審批C．規(guī)劃設(shè)計方案審批D．核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證E．核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書11．房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價的基本報表包括()A．總投資估算表B．現(xiàn)金流量表C．資金來源與運用表D．損益表E．資產(chǎn)負(fù)債表12．以出讓方式取得城市熟地的土地使用權(quán)時，土地使用權(quán)出讓的地價款包括()。A．建筑安裝工程費B．土地使用權(quán)出讓金C．拆遷補償費D．公共配套設(shè)施建設(shè)費E．城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費13．債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A．項目投資形成的可分配利潤B．協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C．協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費用D．租售收益E．股息14．物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有()。A．可出租或可使用面積B．出租方的商業(yè)信譽c．基礎(chǔ)租金與市場租金D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績15．影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有()。A．自成特征，如山地和河流等B．細(xì)分市場C．人口密度的大小D．該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍E．競爭性項目的區(qū)域三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確．用“×”表示錯誤。不答不得分．判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)1．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出售、出租或經(jīng)營時，其投資均屬于長期投資。()2．購買住房抵押支持證券的個人和機構(gòu)，是房地產(chǎn)間接投資者。()3．在進(jìn)行風(fēng)險分析時，期望收益的標(biāo)準(zhǔn)方差值越小，表明該項目風(fēng)險越大。()4．通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。()5．房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場決定房地產(chǎn)價格。())17筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html其資本金的內(nèi)部收益率就大于全投資的內(nèi)部收益率。()發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何，其投人開發(fā)的資金大部分均不屬于流動資金的性質(zhì)。()年數(shù)。()lO．在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡分析就無法進(jìn)行。()11．在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個盈虧平衡點。()其資本金的收益率也越高。()13．個人住房抵押貸款屬于購房者的消費信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系因此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機構(gòu)發(fā)放的個人住房抵押貸款的風(fēng)險只來自于申請貸款的購房者。()14．雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。()15．租期越長，租金水平可能越低，因此業(yè)主應(yīng)盡量避免簽長期租約。()四、計算題(共2題、20分。要求列算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)1．張某了2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中的60％來自銀行提供的年利率為6％、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月316％，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0．2％)。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?(8分)2．某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建一商場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：(1)項目建設(shè)投資為18001年投資10004002年投資800萬元，其中資本金230萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為lO％。建設(shè)期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。(2)第320004每年的租金收入、經(jīng)營稅費、經(jīng)營成本分別為2500萬元、150萬元、650萬元。(3)計算期(開發(fā)經(jīng)營期)取20年。請根據(jù)以上資料，完成下列工作：(1)編制資本金現(xiàn)金流量表(不考慮所得稅)(2)若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15％，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。(所有的投資和收人均發(fā)生在年末)(12分)18筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html之三《房地產(chǎn)估價理論與方法》試題一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)1．房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于()。A．土地總量有限B．規(guī)劃限制C．房地產(chǎn)不可移動D．價值量大2．某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)陽臺建筑面積為10m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為()元／m2。A．1667B．1765C．1875D．20003．某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是()。A．建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B．建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為6000m2C．建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D．建筑物地面一層建筑面積為600m2，急建筑面積為2500m2量以及()。A．相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B．土地的形狀C．組合完成的功能D．立體空間行分成，屬于動用()的行為。A．宅基地所有權(quán)B．空間利用權(quán)C．地役權(quán)D．建筑物相鄰關(guān)系3000m2700元／m2業(yè)用地，容積率為5．0，樓面地價為960元／m2。理論上應(yīng)補地價()萬元。A．78B．882C．1210D．12727．某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元／m2出租的年末凈收益為500元／m。若按折現(xiàn)率10％和風(fēng)險補償值100元／m2價格應(yīng)為()元／m2。A．4400B．4409C．4445D．44558．一套建筑囤積為100m2，單價為2000元／m2。的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為5．3l％，則該套住宅的()。A．實際單價為2000元／m2，實際總價為30．16萬元B．名義單價為1950元／m2，實際總價為20萬元19筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.htmlC．實際單價為2000元／m2，實際總價為20萬元D．名義單價為2000元／m2，實際總價為30．16萬元9．同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為lO％時，需求量變化百分比分別為30％、10％、O，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分另0是()。A．富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B．完全彈性、單一彈性、完全無彈性C．完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D．富有彈性、單一彈性：完全無彈性10．現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時問的供給量為()。一拆毀量B．存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C．存量+新開發(fā)量+空置房量一拆毀量D．存量+新增竣工量一拆毀量11．城市房屋拆遷補償估價中，實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換己所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價而對該期房進(jìn)行估價，則()。A．估價時點為未來，估價對象為未來狀況B．估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D．估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況12．某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m800元／m2，建筑物重置價格為9002，而市場上該類房地產(chǎn)正常交易價格為1800元／m2。則該建筑物的成新率為()。A．44％B．50％C．67％D．94％13．按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2％；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格高5％。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)()的情形。A．估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7％B．可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7％C．可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1．07lD．可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0．93314．現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元／m2交日期為2004．年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末平均每月價格遞增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月價格上漲20元／m22004年10月末的價格為()元／m2。A．2648B．2688C．2708D．273415．為評估某住宅2004年10月1日的正常市場價格，在其附近收集的某可比實例的有關(guān)資料4000元／m22004年5月1狀況調(diào)整系數(shù)為1．087，已知從2004年5月110月1日該類住宅價格平均每月比上月上漲120筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html％，則對該可比實例成交價格進(jìn)行修正、調(diào)整得到的價格最接近于()元／m2。A．3790B．4238C．4658D．466316．某家房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元／m2，交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房產(chǎn)的正常成交價格最接近于()元／m2。A．2427B．2500C．2575D．26323000m2280萬元用于支付征地和拆遷安置補償費，勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施20的4％計，管理費率和開發(fā)利潤率執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，這幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價格為()元／m2。A．1067B．1070C．1087D．114l18．某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計算該建筑物的成新率為()。A．80％，B．82％C．83％D．92％310使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年。A．35B．45C．48D．5020．某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為()。A．10．0％B．11．1％C．11．9％D．12．5％21．某建筑物的建筑面積為200m2，建筑物經(jīng)2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年．重置價格為800元／m濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為()萬元。A．10.2B．11.0C．11.3D．11.522.某商鋪的收益年限為306000元／m210％，則該商鋪目前的價值為()元／m2。A．14140B．42421C．56561D．6000023.某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元／m2，對應(yīng)的報酬率為7％?，F(xiàn)假定報酬率為21筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html9％，該宗房地產(chǎn)40年上地使用權(quán)條件下的價格最接近于()元／m2。A．3275B．3287C．3402D．437524.某出租的房地產(chǎn)的年租金收人為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80％。已知土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為()萬元。A．43B．112．5C．123.3D．150aY相等，則房地產(chǎn)價格忙()。A．0B．a(chǎn)/(1+Y)XnC．a(chǎn)XnD．∞26．資本化率是()的倒數(shù)。A．毛租金乘數(shù)B．潛在毛租金乘數(shù)C．有效毛收入乘數(shù)D．凈收益乘數(shù)27.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為508年，頂計該宗房地產(chǎn)年有效毛收人為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風(fēng)險補償率為安全利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。A．368B．552C．561D．92028.某在建工程項目計劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000m400礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15％、60％、25％。該在建MS在估價時點的完M程度是()。A．30％B．45％C．65％D．75％29．某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為68l元／m2元／m2元／m2元／m2，和815元／m2，采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為()元／m2。A．849B．865C．882D．915地價區(qū)段在某一時點的()。A．最低價格B．平均價格C．出讓地價D．標(biāo)定地價31．當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價=路線價×()×臨街寬度。A．單獨深度價格修正率B．累計深度價格修正率c．平均深度價格修正率D．混合深度價格修正率32．某臨街深度30．48m(即100英尺)，臨街寬度20m的矩形土地，總價為121．92萬按照四三二一法則，其相鄰臨街深度50英尺)，臨街寬度25m的矩形土地的總價為()22筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html萬元。A．53．34B．85．34C．106．68D．213．3633．某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁90200m2從按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為()。A．1％B．1．5％C．2％D．2．5％34．防范估價風(fēng)險的最后一道防線是()。A．撰寫估價報告B．審核估價報告C．出具估價報告D．估價資料歸檔35．下列表述中不正確的是()。A．在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果B．在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果C．在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果D．在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分)1．建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。A．按份共有所有權(quán)B．專有部分所有權(quán)C．共同關(guān)系成員權(quán)D．共同部分持份權(quán)E．長期使用租賃權(quán)進(jìn)行評估，所得出的評估價值是()。A．交換價值B．公開市場價值c．投資價值D．理論價格E．標(biāo)定地價3．甲、己兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元／m21．5，土地使用年限為50年。乙地塊土地年價為820元／m2，容積率為2．4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8％，則下列表述中正確的有()。A．乙地塊比甲地塊貴B．甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341．67元／m2C．甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D．甲地塊比乙地塊貴E．乙地塊的70年使用權(quán)樓面地價高于340元／m24．估價中的最高最佳使用具體包括()等。23筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.htmlA．最佳用途B．最佳位置C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境E．最佳集約度5．選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括()等。A．可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同B．可比實例的交易類型與估價目的吻合C．可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)D．可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格E．可比實例的大類用途與估價對象的大類用途相同6．評估某套住宅價格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括()等。A．環(huán)境景觀B．距市電山距離C．朝向D．城市規(guī)劃限制條件E．地勢7．下列情形中會導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有()。A．消費者的收入增加B．作為替代品的房地產(chǎn)的價格上升C．作為互補品的房地產(chǎn)的價格上升D．消費者預(yù)期其未來的收入增加E．消費者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價格上升8．建筑物重置價格的求取方法有()等。A．單位比較法B．工料測量法C．指數(shù)調(diào)整法D．分部分項法E．成新折扣法9．從估價角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運營費用不包含()等。A．房地產(chǎn)改擴建費用B．抵押貸款還本付息額C．房屋設(shè)備折舊費D．所得稅E．房屋裝修折舊費lO．下列表述中，正確的有()。A．開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期B．開發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，又可分為前期和建造期C．開發(fā)期的終點是預(yù)計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同D．經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期E．在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期11．長期趨勢法包括()等方法。A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法B．平均增減量法C．平均發(fā)展速度法D．年限法E．指數(shù)修勻法12．在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括()。A．形狀相似B．在同一等街道上只有一個路線價區(qū)段24筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.htmlC．面積接近D．地塊相連E．可及性相當(dāng)13．下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有()。A．法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值B．再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額c．房地產(chǎn)的價值扣除預(yù)計處分該房地產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值D．不能單獨處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值E．在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金14．確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合()等要求。A．一面臨街B．兩面臨街C．土地形狀為矩形D．土地形狀為正方形E．容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率15．獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施可以有()。A．突破專業(yè)能力限制，接受各種估價要求B．提高服務(wù)質(zhì)量C．恰當(dāng)?shù)男麄鱀．低收費E．最大限度壓縮估價作業(yè)期三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確；用“X”表示錯誤。不答不得分1，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)1．本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會與香港測量師學(xué)會簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書。()度相對應(yīng)的社會一般報酬率。()拆遷是強制性的，所以城市房屋拆遷估價不應(yīng)采用公開市場價值。()4．就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。())6．運用市場法求取房地產(chǎn)的價格時，選取的可比實例的規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0．5～2范圍內(nèi)。()額()12)銷售稅金及付加管理費用、財務(wù)費用后的余額。()38少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為12年。()11．運用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。()12．路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。()25筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html13．估價目的是由委托人提出的，估價時點是根據(jù)估價目的確定的。()14．估價報告應(yīng)用有效期是從估價報告出具之日起計算，而不是從估價時點開始計算。()15．估價資料的保管期限是從估價報告出具之日起到估價報告得到使用之日止。()四、計算題(共2題、20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答)1．某出租的寫字樓，使用面積為3000m4520％，未來3年每平方米使用面積的租金(含物業(yè)服務(wù)費用)分別為360用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費用之外的其他運營費用為租金(不含物業(yè)服務(wù)費用)的25％。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9％。請利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格(8分)250年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為1年末下橫道圖)，項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。第一年第二年第三年第四年第五年第年第n年1.土地取得……2．工程建設(shè)………………(1)住宅樓建設(shè)…………(2)寫字樓建…………設(shè)3．經(jīng)營……(1)住宅樓銷……售(2)寫字樓出………………租根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：(1)該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元／m2，銷售稅費為銷售價格6％；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為1202(可出租面積占建筑面積的70％)，并且按照年租金收入的30％交納押金，出租空置率為20％，有關(guān)稅費和經(jīng)營管理費用按租金收入的30％計，銀行存款年利率為3％，報酬率為10％。(2)同類開發(fā)項目的社會平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元／m2，寫字樓2800元／m2理費用為開發(fā)成本的5％。。(3)除地價款外，寫字樓和住宅樓在其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50％且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。(4)目前，此類項目折現(xiàn)率為10％。(5)為得到該宗土地，還需要按取得地價款的3％繳納有關(guān)稅費。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價格。(12分)26筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html之四《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題一、問答題(共3題，每題10分。請將簽字寫在答題既對應(yīng)的題號下)(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標(biāo)價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解作?(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。兼并后自行將工廠改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答?二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開工，2002年3月1目建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限402003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算B．按建筑物耐用年限計算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算D．按建筑物已使用年限計算2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()。A．收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算B．估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額．D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料2004年3月1日的公開市場價值為4000產(chǎn)的價格年均上漲5％，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70％。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是()萬元。A．2800B．2940C．4000D．420027筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500正確的是()。A．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再設(shè)立抵押權(quán)B．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保500押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)D．該500萬元可再次抵押2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構(gòu)估價。估價機構(gòu)的估價報告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是人民幣750190年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣50萬元。5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為人民幣()萬元。A．140B．150C．190D．7006．下列表述中不正確的是()。A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價C．2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價D．2001年3月1日至2002年8月1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元7．下列表述中正確的是()A．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價B．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價C．200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價值D．190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價(三)需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價：l號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2的矩形土地；2號地塊與l號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊,開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，l號地塊的單價為9000元／m2號地塊的單價為8000元／m23業(yè)綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元／m2。8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是()。A．以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號地塊的增值3號地塊的總價分別扣除l號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配比率D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小28筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.html9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。A．以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例C．以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例D．以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例10．假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為()萬元。A．1616B．2560C．1882D．1920三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得340分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)××大廈房地產(chǎn)估價報告封面及目錄(略)致委托方函××股份有限公司：的公開市場價值進(jìn)行了評估。按照估價程序，運用適宜的估價方法，在實地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)××房地產(chǎn)評估有限公司(公章)2004年10月16日估價師聲明(略)估價的假設(shè)與限制條件(略)房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估價機構(gòu)××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)三、估價對象××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5000m23030000m2地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月40年(2001年10月102041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用。××股份有限公司擁有大廈的土地

使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價時點，估價對象未設(shè)定抵押等

6部三菱電梯、

中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、白控消防系統(tǒng)和多

功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。估價對象實物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。四、估價目的29筑龍網(wǎng)房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上培訓(xùn)資料/edu/gujia.ht