寧波四星級(jí)酒店項(xiàng)目前期研究策劃報(bào)告

xxx陽(yáng)光大酒店項(xiàng)目前期報(bào)告前言：

第一部分：產(chǎn)品概況

第二部分：SWOT分析

第三部分：酒店市場(chǎng)分析

第四部分：辦公樓市場(chǎng)分析

第五部分：商業(yè)市場(chǎng)分析

第六部分：項(xiàng)目調(diào)整建議

第七部分：項(xiàng)目推廣建議

報(bào)告目錄

前言※針對(duì)陽(yáng)光大酒店項(xiàng)目特性，根據(jù)目前寧波酒店、辦公樓、商業(yè)總體市場(chǎng)供求狀況，并結(jié)合項(xiàng)目所在城西區(qū)域的特性，就本案的運(yùn)作思路提供參考意見(jiàn)?！鶠閷?shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的快速去化，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)寧波同類產(chǎn)品的實(shí)際配置、銷售情況，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品提供調(diào)整建議?！鶕?jù)目前寧波同類型項(xiàng)目的實(shí)際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可之前的運(yùn)作模式提出本公司的建設(shè)性意見(jiàn)?！緢?bào)告為項(xiàng)目前期報(bào)告，重點(diǎn)為整體市場(chǎng)的把握、產(chǎn)品價(jià)值提升建議、項(xiàng)目前期推廣建議，相關(guān)細(xì)節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。產(chǎn)品概況第一部分四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店1棟，21層，單層面積為1360㎡，總建面積為28560㎡酒店客房數(shù)330套1棟，22層，單層面積為1360㎡，總建面積為29920㎡商場(chǎng)：酒店、辦公樓下面的連層，共3層寫(xiě)字樓部分

商業(yè)部分

產(chǎn)品分類項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

總用地面積總建筑面積建筑占地面積建筑密度容積率綠地率總停車位19420平方米99749平方米9710平方米50％425％490輛建設(shè)單位設(shè)計(jì)單位產(chǎn)品構(gòu)造酒店經(jīng)營(yíng)單位酒店星級(jí)竣工時(shí)間自行車位寧波市xxx陽(yáng)光世界大酒店有限公司寧波市海曙區(qū)望春街道西成村經(jīng)濟(jì)合作社寧波市建筑設(shè)計(jì)研究院主體為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，由地下2層、地上25層、及裙房等組合而成

寧波xxx市陽(yáng)光世界大酒店有限公司

四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)2013年

8月1450輛項(xiàng)目特點(diǎn)：※地處寧波城西，整體商業(yè)氛圍檔次不高，仍處于發(fā)展階段?！a(chǎn)品屬于復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，包括四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、商務(wù)樓、商業(yè)部分?！景妇频甑捻樌?jīng)營(yíng)將有力支撐寫(xiě)字樓及商業(yè)部分的運(yùn)營(yíng)發(fā)展和銷售?！寮?jí)用地，必須在建筑大體完成后，才能開(kāi)始銷售。SWOT分析第二部分

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析※交通優(yōu)勢(shì)明顯：

環(huán)城西路、麗園、機(jī)場(chǎng)路、氣象路以及新典路構(gòu)成了縱橫交通網(wǎng)，為本項(xiàng)目的通達(dá)性提供了保障?！鶑?fù)合型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：

四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店通過(guò)品牌經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，可以提升區(qū)域價(jià)值，并帶動(dòng)寫(xiě)字樓、商業(yè)部分的整體價(jià)值提升?！F(xiàn)房實(shí)景優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目屬于村級(jí)用地，必須在得到許可后才可銷售。這種特性一方面會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的資金壓力；另一方面，對(duì)客戶而言，可以產(chǎn)生“眼見(jiàn)為實(shí)”的保證，也是企業(yè)實(shí)力的體現(xiàn)。

項(xiàng)目劣勢(shì)分析※人口分布雜，區(qū)域檔次低：

項(xiàng)目周邊外來(lái)人口多，人員成分復(fù)雜，將對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)、檔次提升產(chǎn)生負(fù)面影響?！鶇^(qū)域商務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)：

周邊辦公樓內(nèi)、外部配置低，缺乏品牌客戶入住，而在建或?qū)㈤_(kāi)建的的宇達(dá)名城、麗園尚都、金都國(guó)際、恒豐中心等雖在內(nèi)外部配置上有很大的提升，但體量大、客戶定位重復(fù)，放在寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行比較，明顯缺乏特色支持?！鶇^(qū)域商業(yè)氛圍雜亂、無(wú)序：

海曙西部地區(qū)只有一些自發(fā)形成、零星散亂的商業(yè)分布，至今無(wú)一個(gè)象樣的服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，造成區(qū)域檔次越來(lái)越低、租金售價(jià)難以提升、商業(yè)氛圍難以形成。項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)氛圍項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)具有城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部特征：：種類多、雜亂亂、整體檔次次不高，直接接導(dǎo)致很多人人對(duì)城西區(qū)域域的印象仍然然停留在“臟臟、亂、差””階段，這是是本項(xiàng)目發(fā)展展所必須解決決的心理抗性性。參雜五金汽配配店鋪寧波電纜電線線廠就在附近近，所以周邊邊自發(fā)地形成成了眾多五金金、線纜、汽汽配等店鋪。。此類店鋪形形象普遍較差差，雖然部分分繁榮了地方方商業(yè)，但對(duì)對(duì)本項(xiàng)目的推推廣會(huì)產(chǎn)生負(fù)負(fù)面作用。項(xiàng)目威脅分析析1※市場(chǎng)供應(yīng)量大大、競(jìng)爭(zhēng)加劇?。壕频攴矫?，寧寧波各區(qū)近幾幾年大幅推出出高標(biāo)準(zhǔn)、具具有知名品牌牌管理團(tuán)隊(duì)的的星級(jí)酒店，酒店行行業(yè)的客戶競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入入白熱化狀態(tài)態(tài)。商務(wù)樓方面，，寧波未來(lái)三三年內(nèi)寫(xiě)字樓樓供應(yīng)量將超超過(guò)200萬(wàn)平方米，而而年均消化量?jī)H30萬(wàn)平方米左右右，寫(xiě)字樓供供過(guò)于求的形形勢(shì)將不可避避免。商業(yè)方面，寧寧波近年規(guī)劃劃建設(shè)的商業(yè)業(yè)中心增多，，總面積達(dá)到到100萬(wàn)平方米，如如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、世世紀(jì)東方商業(yè)業(yè)中心、灣頭頭商業(yè)休閑區(qū)區(qū)等，勢(shì)必將將爭(zhēng)奪寧波市市區(qū)有限的客戶資源源，未來(lái)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形勢(shì)同樣不不可樂(lè)觀。項(xiàng)目威脅分析析2※同區(qū)域?qū)懽謽菢钱a(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈：在建或即將開(kāi)開(kāi)建的有宇達(dá)達(dá)名城、麗園園尚都、金都都國(guó)際、恒豐豐中心等。如如果本項(xiàng)目在形態(tài)、、配置和客戶戶三方面無(wú)法法突破，單就就海曙西區(qū)的的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)就就勢(shì)必在所難免，更更不用說(shuō)參與與整個(gè)寧波寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的的競(jìng)爭(zhēng)?！悓?xiě)字樓產(chǎn)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)威脅：海曙區(qū)留存的的村級(jí)用地尚尚有不少，這這些村級(jí)用地地多為商業(yè)用用途，由于這這些用地在成本等方面面與本項(xiàng)目相相似，未來(lái)區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)和和寫(xiě)字樓項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)將更加加激烈。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析析※高標(biāo)準(zhǔn)酒店在在城西存在空空白：海曙西部地區(qū)區(qū)缺少星級(jí)高高標(biāo)準(zhǔn)酒店，，而機(jī)場(chǎng)路直直達(dá)西區(qū)，從從項(xiàng)目所在地地更可直達(dá)寧波核心，，存在相當(dāng)高高檔客戶來(lái)源源及相應(yīng)需求求。※品牌經(jīng)營(yíng)酒店店在城西存在在空白：城西酒店業(yè)尚尚未出現(xiàn)具有有全國(guó)、乃至至國(guó)際品牌的的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)營(yíng)的星級(jí)酒店，對(duì)區(qū)域域市場(chǎng)而言具具有開(kāi)創(chuàng)意義義，并可提升升項(xiàng)目整體價(jià)價(jià)值的意義。?！哂芯频晔焦芄芾韺?xiě)字樓在城西存在空空白：寧波寫(xiě)字樓供供過(guò)于求的事事實(shí)已經(jīng)非常常明顯,但多數(shù)停留在在同類同質(zhì)化化競(jìng)爭(zhēng)之中，差異化市市場(chǎng)、特別是是在軟性價(jià)值值上具有酒店店式管理的寫(xiě)寫(xiě)字樓不多，，結(jié)合本項(xiàng)目星級(jí)酒店店優(yōu)勢(shì)，從客客戶需求出發(fā)發(fā)創(chuàng)造市場(chǎng)、、制造差異化化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將將是本案順利銷售關(guān)鍵鍵。星級(jí)酒店商業(yè)寫(xiě)字樓區(qū)域認(rèn)同問(wèn)題題同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題題價(jià)值創(chuàng)造問(wèn)題題項(xiàng)目三大類產(chǎn)產(chǎn)品前期問(wèn)題小結(jié)結(jié)xxx陽(yáng)光大酒店市場(chǎng)培育問(wèn)題題持續(xù)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題題酒店市場(chǎng)分析析第三部分寧波五星級(jí)酒酒店資料名稱區(qū)域規(guī)模周邊信息餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施輔助設(shè)施南苑飯店寧波市靈橋路客房438間天一閣藏書(shū)樓月湖景區(qū)七塔寺天一廣場(chǎng)中山路商業(yè)街三江口中餐廳西餐廳商務(wù)中心票務(wù)服務(wù)鮮花店沖印店醫(yī)務(wù)室出租車部分房間有寬帶上網(wǎng)穿梭機(jī)場(chǎng)班車迪斯科舞廳棋牌室電子游戲機(jī)室游泳池保齡球場(chǎng)健身室按摩室桑拿浴室全景式玻璃窗獨(dú)立淋浴房感應(yīng)式電子門(mén)鎖直接飲用水系統(tǒng)私人保險(xiǎn)柜電腦水溫控制系統(tǒng)國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)雙線電話中信國(guó)際大酒店寧波市江東北路1號(hào)（三江口靈橋邊上）客房288間天一閣七塔寺同湖秦隍廟中餐廳西餐廳客房送餐服務(wù)會(huì)議廳商務(wù)中心外幣兌換服務(wù)票務(wù)服務(wù)DDD電話IDD電話商場(chǎng)理發(fā)美容室免費(fèi)寬帶上網(wǎng)穿梭機(jī)場(chǎng)班車咖啡廳酒吧舞廳卡拉OK廳棋牌室保齡球場(chǎng)小型高爾夫球場(chǎng)健身室桑拿浴室每層設(shè)單獨(dú)制冰機(jī)房間內(nèi)可直接送發(fā)E-MAIL東港喜來(lái)登大酒店江東區(qū)彩虹北路客房655間三江口商業(yè)中心區(qū)、鄞州商業(yè)中心區(qū)、天一廣場(chǎng)、會(huì)展中心中餐廳西餐廳日本料理全天候客房送餐服務(wù)商務(wù)中心免費(fèi)寬帶上網(wǎng)國(guó)際直撥電話衛(wèi)星電視語(yǔ)音留言全天候禮賓服務(wù)行政酒廊圖書(shū)館每日免費(fèi)報(bào)紙咖啡廳酒吧煙感房?jī)?nèi)按摩服務(wù)小廚房

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寧波五星級(jí)酒酒店分析※品牌酒店管理理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)：：如東港喜來(lái)登登、華僑豪生生等，均依托托具有國(guó)際品品牌的酒店管管理團(tuán)隊(duì)提升升自身整體素質(zhì)及價(jià)值值。※重視軟軟性配配套：五星級(jí)級(jí)酒店店往往往從客客戶需需求角角度出出發(fā)，，為客客人提提供商商務(wù)、、休閑閑、生生活等等人性性化配套設(shè)設(shè)施，，重視視、尊尊重客客人。?！匾曀峁┕┑姆?wù)：重視整整體服服務(wù)氛氛圍的的營(yíng)造造，對(duì)對(duì)人員員素質(zhì)質(zhì)要求求較高高。名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施輔助設(shè)施寧波大酒店寧波中山東路145號(hào)天一閣月湖七塔寺天一廣場(chǎng)客房300間中餐廳會(huì)議廳商務(wù)中心外幣兌換服務(wù)DDD電話IDD電話部分房間有寬帶上網(wǎng)穿梭機(jī)場(chǎng)班車美食城夜總會(huì)卡拉OK廳棋牌室桌球室乒乓球室游泳池保齡球場(chǎng)健身室桑拿浴室提供翻譯鐘點(diǎn)秘導(dǎo)游文昌大酒店寧波中山西路文昌街2號(hào)鼓樓天一閣月湖客房160間中餐廳西餐廳客房送餐服務(wù)多功能廳商務(wù)中心票務(wù)服務(wù)DDD電話IDD電話洗衣服務(wù)商場(chǎng)醫(yī)務(wù)室理發(fā)美容室出租車寬帶上網(wǎng)酒吧卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機(jī)室保齡球場(chǎng)健身室桑拿浴室設(shè)商務(wù)專用樓層寧波新金星賓館寧波市柳汀街555號(hào)中餐廳西餐廳商務(wù)中心票務(wù)預(yù)訂商場(chǎng)停車場(chǎng)洗衣房租車服務(wù)保險(xiǎn)箱咖啡吧健身房棋牌室桑拿美容美發(fā)臺(tái)球按摩乒乓球中西自助茶吧陽(yáng)光套房行政商務(wù)房、女人客房、無(wú)煙客房等個(gè)性化客房寧波新園賓館寧波市解放南路188號(hào)客房106間中餐廳西餐廳客房送餐服務(wù)商務(wù)中心外幣兌換服務(wù)洗衣服務(wù)商場(chǎng)咖啡廳酒吧卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機(jī)室游泳池保齡球場(chǎng)健身室桑拿浴豪華寫(xiě)字樓商務(wù)、娛樂(lè)和康體設(shè)施寧波四四星級(jí)級(jí)酒店店資料料1寧波四四星級(jí)級(jí)酒店店資料料2名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施輔助設(shè)施開(kāi)元大酒店浙江省寧波市百丈東路812號(hào)客房398間中餐廳客房送餐服務(wù)會(huì)議廳外幣兌換服務(wù)DDD電話IDD電話洗衣服務(wù)理發(fā)美容室全部房間免費(fèi)寬帶上網(wǎng)迪斯科舞廳卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機(jī)室保齡球場(chǎng)錄象室健身室桑拿浴室能容700人的多功能廳及大、中、小會(huì)議廳7個(gè)；300個(gè)停車位；10個(gè)康樂(lè)項(xiàng)目江南春大酒店寧波鄞州區(qū)錢(qián)湖北路1777號(hào)麥德龍、高教園區(qū)客房141間中餐廳咖啡廳會(huì)議廳商務(wù)中心DDD電話IDD電話卡拉OK廳棋牌室容納600余人就餐的餐廳及各式包廂20余個(gè)寧波新興大酒店寧波市中山西路226號(hào)（文昌街5號(hào)）客房358間中餐廳西餐廳國(guó)內(nèi)、國(guó)際（IDD）直撥電話、中央空調(diào)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，閉路衛(wèi)星有線電視、商務(wù)中心交誼舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、桑拿浴室寫(xiě)字間和各種類型的會(huì)議室，多功能廳。精品商場(chǎng)、商務(wù)中心、票務(wù)代理、美容美發(fā)、汽車出租寧波金港大酒店寧波市揚(yáng)善路51號(hào)客房270間中餐廳綜合布線提供100M寬帶上網(wǎng)服務(wù)商務(wù)中心多功能歌舞廳KTV包廂酒吧保齡球網(wǎng)球場(chǎng)桑拿棋牌室美容廳可容納500人左右的多功能大宴會(huì)廳寧波四四星級(jí)級(jí)酒店店分析析※品牌酒酒店管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)：：如開(kāi)元元、新新興等等，均均依托托具有有專業(yè)業(yè)的酒酒店管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)進(jìn)行日日常運(yùn)運(yùn)營(yíng)。。※重視個(gè)個(gè)性化化配套套：如開(kāi)元元重視視商務(wù)務(wù)會(huì)議議和娛娛樂(lè)設(shè)設(shè)施，，以其其為特特色；；如新新興重重視康康體設(shè)設(shè)施，，并以以其為重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行行服務(wù)務(wù)特色色經(jīng)營(yíng)營(yíng)。※重視商商務(wù)服服務(wù)：配備滿滿足商商務(wù)需需要的的軟、、硬件件服務(wù)務(wù)。寧波波城城西西星星級(jí)級(jí)酒酒店店資資料料名稱星級(jí)區(qū)域規(guī)模餐飲設(shè)施服務(wù)設(shè)施娛樂(lè)設(shè)施寧波新遠(yuǎn)洋大酒店三星環(huán)城西路北段337號(hào)客房63間以寧波海鮮特色為主感應(yīng)式門(mén)鎖、24小時(shí)淋浴熱水、多頻道電視節(jié)目、可獨(dú)立控制的空調(diào)系統(tǒng)、國(guó)內(nèi)國(guó)際直撥電話、互聯(lián)網(wǎng)高速接口、個(gè)人保險(xiǎn)箱咖啡吧、棋牌、美發(fā)美容和商務(wù)中心等服務(wù)設(shè)施寧波美地亞賓館三星環(huán)城西路南段周江岸路18號(hào)客房71間中餐廳商務(wù)中心停車場(chǎng)外幣兌換票務(wù)服務(wù)洗衣服務(wù)商場(chǎng)理發(fā)美容租車服務(wù)全部房間有寬帶上網(wǎng)分體空調(diào)中餐廳大堂吧客房送餐服務(wù)餐廳、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休閑吧、棋牌室、按摩室寧波南苑E家商務(wù)旅店三星環(huán)城西路南段756號(hào)客房102間中餐廳西餐廳會(huì)議廳商務(wù)中心停車場(chǎng)票務(wù)服務(wù)DDD電話IDD電話洗衣服務(wù)理發(fā)美容室郵政服務(wù)按摩室宇達(dá)旅游飯店二星寧波市環(huán)城西路南段325號(hào)7:00-21:00提供服務(wù)KTV、桑拿中心、美容美發(fā)宏通苑大酒店三星寧波市環(huán)城西路南段429號(hào)客房110間中餐廳中央空調(diào)、數(shù)字電視、寬帶上網(wǎng)、凈水器浴場(chǎng)、餐廳、客房、夜總會(huì)、中西按摩、足道服務(wù)、電影廳、健身房、美式桌球、乒乓球、電子游戲金豐大酒店四星寧波市環(huán)城北路南段567號(hào)客房99間中餐廳西餐廳寬帶網(wǎng)、私人保險(xiǎn)箱、宴會(huì)廳、國(guó)際會(huì)議廳、票務(wù)服務(wù)理發(fā)美容室、商務(wù)中心、DDD電話、IDD電話臺(tái)球、網(wǎng)球、乒乓球、保齡球、棋牌、桑拿、美容中心、室內(nèi)游泳池寧波波城城西西星星級(jí)級(jí)酒酒店店分分析析※缺乏乏品品牌牌酒酒店店管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)：：整體體檔檔次次不不高高，，各各酒酒店店經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)特特點(diǎn)點(diǎn)雷雷同同，，市市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)認(rèn)同同度度不不高高。?！狈Ψ€(gè)個(gè)性性化化服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容：餐飲飲、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、商商務(wù)務(wù)類類服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容雷雷同同，，陷陷入入同同質(zhì)質(zhì)化化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。?！狈Ψ?fù)復(fù)合合型型產(chǎn)產(chǎn)品品：酒店店功功能能單單一一，，無(wú)無(wú)法法實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商商務(wù)務(wù)、、休休閑閑、、消消費(fèi)費(fèi)、、娛娛樂(lè)樂(lè)等等復(fù)復(fù)合合型型功功能能。。參考考個(gè)個(gè)案案1：東東港港喜喜來(lái)來(lái)登登大大酒酒店店項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)：：※前身身為為東港港飯飯店店，，即即當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)鄞鄞縣縣縣縣政政府府第第一一招招待待所所，，主主要要是是為為鄞鄞縣縣政政府府服服務(wù)務(wù)。※前期期引引入入國(guó)國(guó)際際知知名名酒酒店店品品牌牌波波特特曼曼成成功功完完成成了了項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體價(jià)價(jià)值值、、形形象象提提升升。?！笃谄谝肴胂蚕瞾?lái)來(lái)登登進(jìn)進(jìn)行行酒酒店店經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理，，依依托托品品牌牌酒酒店店管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，將將““星星級(jí)級(jí)酒店店式式服服務(wù)務(wù)””嫁嫁接接到到公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品之之上上，，成成功功實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售。。東港港喜喜來(lái)來(lái)登登大大酒酒店店?duì)I營(yíng)銷銷策策略略寧波波核核心心區(qū)區(qū)地地標(biāo)標(biāo)性性酒酒店店依托托波波特特曼曼、、喜喜來(lái)來(lái)登登的的國(guó)國(guó)際際品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)品牌牌嫁嫁接接后續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)鄞縣縣縣縣政政府府第第一一招招待待所所前身身現(xiàn)況況參考考個(gè)個(gè)案案2：遠(yuǎn)遠(yuǎn)洲洲大大酒酒店店項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)：：※地理理位位置置偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)位于于寧寧波波市市江江北北大大道道與與規(guī)規(guī)劃劃大大道道交交匯匯處處，，江江北北工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的主主入入口口；；周邊邊商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛淡淡薄薄，，離離市市中中心心也也有有一一定定距距離離。?！睦砝砜箍剐孕栽趥鱾鹘y(tǒng)統(tǒng)寧寧波波人人心心中中，，酒酒店店所所處處的的區(qū)區(qū)段段為為城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合部部，，認(rèn)認(rèn)同同度度不不高高。?！哂杏袇^(qū)區(qū)域域開(kāi)開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)性性產(chǎn)產(chǎn)品品意意義義為江北北高高新新技技術(shù)術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)具具有有開(kāi)開(kāi)創(chuàng)創(chuàng)性性意意義義的的地地標(biāo)標(biāo)性性產(chǎn)產(chǎn)品品。xxx遠(yuǎn)洲洲大大酒酒店店?duì)I營(yíng)銷銷策策略略通過(guò)過(guò)前前期期對(duì)對(duì)企企業(yè)業(yè)客客戶戶的的推推廣廣，，配配合合后后期期的的價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，開(kāi)開(kāi)拓拓了了企企業(yè)業(yè)會(huì)會(huì)議議市市場(chǎng)場(chǎng)，，并并通通過(guò)過(guò)企企業(yè)業(yè)帶帶動(dòng)動(dòng)個(gè)個(gè)人人消消費(fèi)費(fèi)客客戶戶，，酒酒店店運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了良良好好開(kāi)開(kāi)端端。。依托托專專業(yè)業(yè)酒酒店店管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)提提升升酒酒店店服服務(wù)務(wù)水水平平、、前前期期對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶進(jìn)進(jìn)行行針針對(duì)對(duì)性性傳傳播播、、宣宣傳傳自自身身優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、、后后期期運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)降降低低價(jià)價(jià)格格形形成成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)整合合營(yíng)營(yíng)銷銷定向向推推廣廣地理理位位置置偏偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)、、定定位位客客戶戶高高端端、、區(qū)區(qū)域域價(jià)價(jià)值值不不明明顯顯劣勢(shì)勢(shì)現(xiàn)況況寫(xiě)字字樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析第四四部部分分總體體供供求求趨趨勢(shì)勢(shì)1供應(yīng)應(yīng)量量急急劇劇放放大大，，市市場(chǎng)場(chǎng)面面臨臨巨巨大大競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力力2013年寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓實(shí)實(shí)際際需需求求量量約約為為35萬(wàn)平平方方米米左左右右，，而而新新開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目目約約在在15個(gè)，，總總建建筑筑面面積積在在47萬(wàn)平平方方米米，，2006年新新增增量量與與之之前前的的市市場(chǎng)場(chǎng)存存量量預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)約約為為93.5萬(wàn)平平方方米米，，供需需比比例例已已經(jīng)經(jīng)擴(kuò)擴(kuò)大大到到3：1。隨著著鄞鄞州州南部部商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、東東部部新新城城、、江江北北灣灣頭頭、、鄞鄞奉奉商商務(wù)務(wù)中中心心等板板塊塊商商務(wù)務(wù)樓樓宇宇的的建建設(shè)設(shè)，，2014年的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓供供應(yīng)應(yīng)量量將將超超過(guò)過(guò)200萬(wàn)平平方方米米。僅鄞鄞州州中中心心區(qū)區(qū)南南部部商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)將將有有20個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目，，共共60萬(wàn)平平方方米米的的供供應(yīng)應(yīng)量量，，江江東東科科技技園園區(qū)區(qū)60萬(wàn)平平方方米米““綠綠城城·寧波波研研發(fā)發(fā)園園區(qū)區(qū)””，，加加上上散散落落在在其其他他板板塊塊的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，凱德德匯匯豪豪天天下下、、萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓、、銀銀億億時(shí)時(shí)代代廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、廣廣博博國(guó)國(guó)貿(mào)貿(mào)中中心心、、坤坤和和中中心心、、東東城城國(guó)國(guó)際際、、雷雷迪迪森森廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、綠綠城城綠綠園園寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓、、東東方方商商務(wù)務(wù)中中心心等等，，供大大于于求求已已經(jīng)經(jīng)成成為為不不爭(zhēng)爭(zhēng)的的事事實(shí)實(shí)?？傮w體供供求求趨趨勢(shì)勢(shì)2隨著供應(yīng)應(yīng)量大幅幅度增加加，租售售周期必必然延長(zhǎng)長(zhǎng)通常情況況下，供供應(yīng)大于于需求，，市場(chǎng)處處于買(mǎi)方方市場(chǎng)，，整個(gè)市市場(chǎng)必顯顯現(xiàn)疲軟軟之勢(shì)，，租售周期期必然延延長(zhǎng)。從宏觀方方面來(lái)看看，寧波波寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)供供應(yīng)量急急劇放大大，市場(chǎng)場(chǎng)供需失失衡；從項(xiàng)目區(qū)區(qū)域來(lái)看看，整體體供應(yīng)過(guò)過(guò)量，需求趨趨于飽和和。另一方面面，供量量劇增，，將使市市場(chǎng)漸入入觀望，，從而短短期內(nèi)市市場(chǎng)需求求不會(huì)有有大的增增量。這種情況況下，今今年市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)無(wú)疑將更更加慘烈烈，無(wú)論租、、售都將將面臨巨巨大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力和去化化瓶頸。。產(chǎn)品發(fā)展展趨勢(shì)1品質(zhì)方面面：寧波寫(xiě)字字樓品質(zhì)質(zhì)越來(lái)越越高，建材、電電梯配置置、車位位等硬件方方面已成成為關(guān)注注要點(diǎn)。。全天候辦辦公：分戶計(jì)量量中央空空調(diào)將成為主主流，以以適應(yīng)寧寧波客戶戶全天候候辦公的的需求。。挑高層高高：寫(xiě)字樓層高基本本控制在在3.4－3.7米之間。產(chǎn)品發(fā)展展趨勢(shì)2公共部位位：公共部位位的設(shè)計(jì)計(jì)如大堂、梯梯廳重視程度度越來(lái)越越高。內(nèi)部配套套：會(huì)所的概念被被廣泛應(yīng)應(yīng)用于寫(xiě)寫(xiě)字樓設(shè)設(shè)計(jì)。物業(yè)管理理：標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)來(lái)越高，，對(duì)于專業(yè)酒店店式管理理的需求越越來(lái)越大大。寧波寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)特征1※高性價(jià)比比項(xiàng)目更更受市場(chǎng)場(chǎng)歡迎：：中低價(jià)位位的樓盤(pán)盤(pán)銷售可可觀，如如鄞州區(qū)區(qū)的奧麗麗賽大廈廈、名匯匯國(guó)際，，這與寧寧波中小小企業(yè)數(shù)量量多、對(duì)對(duì)于寫(xiě)字字樓價(jià)格格敏感程程度高，，而對(duì)品品質(zhì)要求求不高有有關(guān)?！邫n寫(xiě)字字樓、特特色寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)接受度度高：如萬(wàn)豪中中心因其其特有的的江景優(yōu)優(yōu)勢(shì)，加加上國(guó)際際品牌酒酒店配套套及管理理；北岸岸財(cái)富中中心以其低低層獨(dú)幢幢，又處處于大劇劇院這樣樣寧波唯唯一的充充滿文化化氛圍的的樓盤(pán)；；日湖琴琴云借助日日湖優(yōu)勢(shì)勢(shì)，以其其優(yōu)越的的環(huán)境和和低層獨(dú)獨(dú)幢之特特色，均均有出色色的市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)。?！鶞?zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓銷銷售情況況并不樂(lè)樂(lè)觀：如金隆國(guó)國(guó)際、恒恒隆廣場(chǎng)場(chǎng)，除了了地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)外，，幾無(wú)其其他可圈圈可點(diǎn)之之特色，，而且正正因其地段段獨(dú)特，，價(jià)格過(guò)過(guò)高，導(dǎo)導(dǎo)致市場(chǎng)場(chǎng)需求量量過(guò)小，，去化較較緩慢。。寧波寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)特征2※地段差卻卻又缺乏乏特色的的項(xiàng)目去去化困難難：如萬(wàn)特財(cái)財(cái)富港、、廣博國(guó)國(guó)際商貿(mào)貿(mào)中心等等，雖然然樓盤(pán)的的配置高高、品質(zhì)質(zhì)不錯(cuò)，，但終因其地段段差、相相對(duì)于該該區(qū)域定定價(jià)過(guò)高高等因素素，去化化緩慢。?！N售價(jià)格格：從銷售價(jià)價(jià)格來(lái)看看，6000~7000元/平方米是是市場(chǎng)最最能接受受的價(jià)格格，其去去化速度度要快于同同區(qū)域的的住宅，，名匯國(guó)國(guó)際在一一個(gè)月內(nèi)內(nèi)去化76.2%也正好說(shuō)說(shuō)明這一一點(diǎn)?！鲄^(qū)域在在售項(xiàng)目目?jī)r(jià)格：：科技園區(qū)區(qū)6000-6500元/平平方米；；江東區(qū)區(qū)8000-9000元/平平米；海海曙區(qū)價(jià)價(jià)格區(qū)間比較大大，市中中心區(qū)域域價(jià)格比比較高，，最高達(dá)達(dá)到16000元/平平米；鄞鄞州區(qū)6000-7000元/平平米。參考個(gè)案案1：上東國(guó)國(guó)際項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)：※地段偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)位于江東東區(qū)百丈丈東路與與滄海路路西南處處，遠(yuǎn)離離寧波城城市中心心。※周邊商務(wù)務(wù)氛圍尚尚未成形形：周邊如新新天地等等商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目多為為新建或或在建，，尚未形形成成熟熟的商務(wù)務(wù)氛圍。?！煌ň哂杏袃?yōu)勢(shì)：：百丈東路路、滄海海路等多多條道路路聯(lián)系市市中心與與東部新新城。上東國(guó)際際營(yíng)銷策策略第一步第二步第三步正式銷售售時(shí)，通通過(guò)前期期積累的的客戶制制造開(kāi)盤(pán)盤(pán)熱銷局局面，帶帶動(dòng)觀望望客戶，，并通過(guò)過(guò)各類宣宣傳手段段塑造其其“寧波波真正寫(xiě)寫(xiě)字樓””的專業(yè)業(yè)形象，，從而實(shí)實(shí)現(xiàn)快速速去化。。根據(jù)客戶戶的需求求調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品的戶戶型、配配套，塑塑造項(xiàng)目目獨(dú)有性性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，并并大力宣宣傳其專專業(yè)物業(yè)業(yè)管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)，全全力提升升產(chǎn)品軟軟、硬價(jià)價(jià)值。相互作用用相互作用用項(xiàng)目在正正式銷售售之前通通過(guò)各種種手段推推廣東部部新城板板塊價(jià)值值，化解解客戶對(duì)對(duì)地理位位置偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)的顧慮慮，并通通過(guò)前期期運(yùn)作積積累意向向客戶，，并根據(jù)據(jù)客戶需需求對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行行改進(jìn)。。參考個(gè)案案2：萬(wàn)特·財(cái)富港項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)：※地段偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)位于科技園區(qū)區(qū)新暉路路與楊木木矸路交交叉口，遠(yuǎn)離寧寧波城市市中心。。※周邊具有有商務(wù)氛氛圍：鄰近國(guó)際際會(huì)展中中心，擁?yè)碛袝?huì)展展商務(wù)氛氛圍?！a(chǎn)品具有有優(yōu)勢(shì)：：外墻外保保溫節(jié)能能技術(shù)/外窗中空空玻璃/商務(wù)辦公公樓電梯梯廳3.9——4.2米超寬設(shè)設(shè)計(jì),5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)智能能化寫(xiě)字樓樓參考個(gè)案2：萬(wàn)特·財(cái)富港去化情況：：12年6月開(kāi)盤(pán)至今今僅銷售％％※前期不注重重市場(chǎng)需求求，片面提提升產(chǎn)品品品質(zhì)開(kāi)發(fā)商在正正式銷售之之前，沒(méi)有有針對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)及客戶實(shí)實(shí)際情況進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)品定定位，片面面的提升樓盤(pán)盤(pán)品質(zhì)，導(dǎo)導(dǎo)致成本上上升，造成成了價(jià)格壓壓力?！捌谖催M(jìn)行行全面的區(qū)區(qū)段價(jià)值塑塑造：在銷售之前前，對(duì)所在在區(qū)域的價(jià)價(jià)值沒(méi)有進(jìn)進(jìn)行前期宣宣傳，導(dǎo)致致正式開(kāi)盤(pán)盤(pán)后出現(xiàn)客客戶對(duì)區(qū)域前前景出現(xiàn)顧顧慮，影響響了去化速速度?！撮_(kāi)展針對(duì)對(duì)性的客戶戶推廣通道道：寫(xiě)字樓的客客戶相對(duì)住住宅來(lái)說(shuō)屬屬于“小眾眾”，是特特殊的群體體，需要進(jìn)進(jìn)行“點(diǎn)對(duì)對(duì)點(diǎn)”、“面面對(duì)面”的的特殊營(yíng)銷銷方式，而而不能盲目目的依靠大大眾媒體。?？蛻粜袠I(yè)情情況基于寧波經(jīng)經(jīng)濟(jì)特征，，在寫(xiě)字樓樓購(gòu)買(mǎi)客戶戶中外貿(mào)企企業(yè)均占有有絕對(duì)多數(shù)數(shù)；所以，做好好外貿(mào)類客客戶的宣傳傳推廣工作作非常重要要。針對(duì)此此類客戶群群體，通過(guò)過(guò)長(zhǎng)期的商商業(yè)運(yùn)作積積累了大量量客戶資料料，可為項(xiàng)項(xiàng)目的推廣廣和銷售提提供意向度度較高的客戶名錄，，并據(jù)此進(jìn)進(jìn)行針對(duì)性性的推廣。。寧波寫(xiě)字樓樓租賃市場(chǎng)場(chǎng)特征1外向型企業(yè)業(yè)：外貿(mào)公司、、貨代物流流公司、信信息咨詢公公司、金融融服務(wù)公司司、網(wǎng)絡(luò)技技術(shù)公司等等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)公司，占占據(jù)了寧波波寫(xiě)字樓租租用60％以上的份份額。鑒于于寧波城市市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)中的外向向型特征，，這些業(yè)態(tài)態(tài)仍將是日日后寧波寫(xiě)寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)的主要構(gòu)構(gòu)成客源之之一。品牌零售商商：另外近４００％的份額額中，品牌牌零售業(yè)商商已成主要要客源。隨隨著更多的的品牌商家家進(jìn)駐寧波波，其數(shù)量量正在快速速增加。需求特征：：隨著寫(xiě)字樓樓供應(yīng)量的的劇增，租租賃市場(chǎng)選選擇寫(xiě)字樓樓的要求也也隨之提高高。除了租租金因素素，區(qū)段、、配套、服服務(wù)等都成成為客戶的的選擇標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)商而言，，在根據(jù)市市場(chǎng)需求塑塑造產(chǎn)品之之外，更需需要通過(guò)特特殊的營(yíng)銷銷手段找到到這批客戶戶，抓住這這批客戶。。因?yàn)椋蟮母?jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將是寧波波大市范圍圍內(nèi)各項(xiàng)目目對(duì)有限的的客戶資源源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)戰(zhàn)。寧波波寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓租租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)特特征征2物業(yè)業(yè)管管理理、、服服務(wù)務(wù)越越來(lái)來(lái)越越受受到到重重視視：：近兩兩年年，，寧寧波波寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓租租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)酒酒店店式式服服務(wù)務(wù)的的需需求求越越來(lái)來(lái)越越受受到到重重視視。。萬(wàn)萬(wàn)豪豪中中心心的的寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓由由于于具具有有萬(wàn)萬(wàn)豪豪品品牌牌的的背背景景，，其其價(jià)價(jià)值值受受到到追追捧捧，，也也吸吸引引了了租租賃賃市市場(chǎng)場(chǎng)的的注注意意。。專業(yè)業(yè)化化配配置置已已成成基基本本要要求求：：配置置專專業(yè)業(yè)化化將將成成主主流流，，如如萬(wàn)萬(wàn)豪豪中中心心、、北北岸岸財(cái)財(cái)富富中中心心等等寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓都都體體現(xiàn)現(xiàn)了了這這一一點(diǎn)點(diǎn)。。產(chǎn)品品差差異異化化：：從某某種種程程度度上上說(shuō)說(shuō)，，寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，就就是是爭(zhēng)爭(zhēng)奪奪客客源源的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。。要要吸吸引引客客源源，，就就須須從從產(chǎn)產(chǎn)品定定位位開(kāi)開(kāi)始始，，努努力力尋尋求求差差異異化化，，找找到到新新的的價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)。。商業(yè)業(yè)部部分分分分析析第五五部部分分價(jià)格格以以沿沿路路底底商商最最高高，，以以綜合合大大板板塊塊形形式式的的商商業(yè)業(yè)最最低低；開(kāi)業(yè)業(yè)率率以以具具有有統(tǒng)一一經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理的大大市市場(chǎng)場(chǎng)好于于分分散散銷銷售售的底底鋪鋪商商業(yè)業(yè)；；市中中心心商商業(yè)業(yè)以以購(gòu)物物型型商商業(yè)業(yè)為主主，，非市市中中心心商商業(yè)業(yè)以以特特色色商商業(yè)業(yè)街街面面貌貌出出現(xiàn)現(xiàn)的的服服務(wù)務(wù)型型商商業(yè)業(yè)為為主主；；現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)對(duì)對(duì)于于停車車位位的的需需求求正在在變變得得越越來(lái)來(lái)越越重重要要；；環(huán)境境對(duì)于于非市市中中心心商商業(yè)業(yè)的作作用用也也顯顯得得比比以以前前更更加加重重要要；；本項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)目目前前尚尚未未形形成成，，但但未未來(lái)來(lái)潛潛力力較較大大。。寧波波商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)特特征征項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)：：※地處處城城西西：：麗園園北北路路以以東東，，環(huán)環(huán)城城西西路路以以西西，，藍(lán)藍(lán)天天路路以南南，，聯(lián)聯(lián)豐豐路路以以北北。。※商業(yè)業(yè)布布局局：：以聯(lián)聯(lián)豐豐菜菜場(chǎng)場(chǎng)、、美美家家居居建建材材市市場(chǎng)場(chǎng)、、好好又又多多超市市、、農(nóng)農(nóng)工工商商超超市市為為重重點(diǎn)點(diǎn)，，周周邊邊住住宅宅的的底底商商為為商商業(yè)業(yè)聯(lián)聯(lián)系系帶帶，，形形成成以以餐餐飲飲、、汽汽貿(mào)、、娛娛樂(lè)樂(lè)、、建建材材等等為為主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心。。參考考個(gè)個(gè)案案：：麗麗園園尚尚都都·尚街街尚街街經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)策策略略第一一步步第二二步步第三三步步正式式營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)后后，，通通過(guò)過(guò)專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)對(duì)對(duì)前前期期招招募募的的商商家家進(jìn)進(jìn)行行總總體體的的統(tǒng)統(tǒng)籌籌管管理理，，并并實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商商業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展。。在項(xiàng)項(xiàng)目目正正式式營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)前前，，確確定定專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)街街的的運(yùn)運(yùn)作作、、推推廣廣、、商商業(yè)業(yè)活活動(dòng)動(dòng)設(shè)設(shè)定定等等相相關(guān)關(guān)專專業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)進(jìn)進(jìn)行行把把控控。。相互互作作用用相互互作作用用項(xiàng)目目在在正正式式銷銷售售之之前前進(jìn)進(jìn)行行招招商商，，根根據(jù)據(jù)意意向向商商家家的的需需求求對(duì)對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)行行改改進(jìn)進(jìn)，，并并利利用用招招商商對(duì)對(duì)象象來(lái)來(lái)炒炒作作商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，吸吸引引跟跟隨隨型型商商家家注注意意。。項(xiàng)目特特點(diǎn)：：※業(yè)態(tài)主主題：：一站式式婚慶慶廣場(chǎng)場(chǎng)，以以婚慶慶廣場(chǎng)場(chǎng)和特特色商商業(yè)街街為特特色商商業(yè)主主題。?！捌谶\(yùn)運(yùn)營(yíng)：：引入專專業(yè)的的商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，明明確主主題定定位，，采取取整體體出租租、統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、專業(yè)業(yè)分租經(jīng)營(yíng)營(yíng)、專專業(yè)管管理對(duì)對(duì)婚慶慶廣場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行運(yùn)營(yíng)營(yíng)。參考個(gè)個(gè)案：：日湖湖婚慶慶廣場(chǎng)場(chǎng)日湖婚婚慶廣廣場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)策策略項(xiàng)目劣劣勢(shì)專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)確定了了業(yè)態(tài)態(tài)主題題，商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)為為其進(jìn)進(jìn)行了了商業(yè)業(yè)鏈設(shè)設(shè)計(jì)，，以婚婚慶為為中心心，設(shè)設(shè)計(jì)了了包括括攝影影、婚婚紗、、婚宴宴等等等相互互配套套的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，為婚婚慶廣廣場(chǎng)的的可持持續(xù)性性發(fā)展展提供供了基基礎(chǔ)。。該項(xiàng)目目引入入專業(yè)業(yè)的商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，通過(guò)過(guò)前期期的市市場(chǎng)定定位，，利用用日湖湖的景景觀，，設(shè)定定婚慶慶主題題，并并在前前期就就開(kāi)始始招商商，積積累商商家，，并為為項(xiàng)目目的持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)進(jìn)行了了策劃劃。創(chuàng)造價(jià)價(jià)值持續(xù)發(fā)發(fā)展日湖婚婚慶廣廣場(chǎng)地地處日日湖，，遠(yuǎn)離離市中中心，，并且且在業(yè)業(yè)態(tài)上上和寧寧波傳傳統(tǒng)的的婚慶慶中心心鎮(zhèn)明明路婚婚慶一一條街街形成成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。項(xiàng)目調(diào)調(diào)整建建議第六部部分引入專專業(yè)商商業(yè)營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)※本案屬屬于復(fù)復(fù)合型型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)，此此類商商業(yè)地地產(chǎn)的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)是可可以通通過(guò)一一個(gè)價(jià)價(jià)值核核心點(diǎn)點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)動(dòng)其他他組成成部分分的價(jià)價(jià)值提提升。。對(duì)本本案來(lái)來(lái)說(shuō)，，這個(gè)個(gè)價(jià)值值點(diǎn)就就是星星級(jí)酒酒店。。專業(yè)商商業(yè)營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)在在項(xiàng)目目前期期介入入，不不但可可以為為項(xiàng)目目提供供大量量的酒酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)資源源，最最重要要的是是從全全局角角度出出發(fā)，，對(duì)復(fù)復(fù)合型型地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行行統(tǒng)籌籌、定定位、、推廣、、銷售售、經(jīng)經(jīng)營(yíng)等等全程程的掌掌控。。引入品品牌酒酒店管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)※四星級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的酒酒店在在城西西尚屬屬空白白，具具有品品牌酒酒店管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的的星級(jí)級(jí)酒店店在城西西更屬屬空白白。※引入品品牌酒酒店管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)，，可為為本項(xiàng)項(xiàng)目克克服客客戶對(duì)對(duì)城西西的負(fù)負(fù)面印印象提提供極極大助助力。在在前期期推廣廣中，，除了了教育育客戶戶城西西的發(fā)發(fā)展前前景外外，可可以利利用酒酒店管管理團(tuán)隊(duì)的的品牌牌來(lái)拉拉升本本案的的價(jià)值值。※品牌酒酒店管管理團(tuán)團(tuán)隊(duì)的的引入入，還還可以以為寫(xiě)寫(xiě)字樓樓塑造造“品品牌酒酒店式式管理理”概概念。。提升本本項(xiàng)目目的整整體價(jià)價(jià)值。?！放凭凭频旯芄芾韴F(tuán)團(tuán)隊(duì)不不但可可以在在項(xiàng)目目前期期提供供產(chǎn)品品調(diào)整整建議議，更更可以以為酒酒店的的持續(xù)、、穩(wěn)定定經(jīng)營(yíng)營(yíng)提供供專業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)。對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行行統(tǒng)籌籌規(guī)劃劃※推案策策略：：根據(jù)據(jù)工程程進(jìn)度度，對(duì)對(duì)各類類產(chǎn)品品進(jìn)行行營(yíng)銷銷上的的時(shí)間間先后后順序序設(shè)定定，從從全局角度度進(jìn)行行統(tǒng)籌籌，使使各類類產(chǎn)品品得到到價(jià)值值最大大體現(xiàn)現(xiàn)。※招商策策略：：在項(xiàng)項(xiàng)目前前期尋尋找具具有寫(xiě)寫(xiě)字樓樓租賃賃意向向的客客戶，，操作作“帶帶租約約銷售售”模式，，并可可為項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售提提供助助力。?！茝V策策略：：如何何將信信息以以最小小的代代價(jià)、、最精精確的的形式式傳遞遞到目目標(biāo)客客戶手手中。?！N售策策略：：如何何克服服項(xiàng)目目劣勢(shì)勢(shì)，站站在客客戶的的角度度為其其實(shí)現(xiàn)現(xiàn)需求求，從從而實(shí)實(shí)現(xiàn)雙雙贏?！?jīng)營(yíng)策策略：：如何何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)酒店店、商商業(yè)的的穩(wěn)定定、持持續(xù)效效益增增長(zhǎng)。。寫(xiě)字樓樓戶型型面積積調(diào)整整建議議從寧波波目前前與本本案類類型相相類似似的寫(xiě)寫(xiě)字樓樓產(chǎn)品品去化化情況況看，，建議議本項(xiàng)項(xiàng)目的的寫(xiě)字字樓產(chǎn)產(chǎn)品戶戶型控控制在在（））平方方米左左右。。對(duì)戶型型面積積進(jìn)行行如上上設(shè)置置，一一是考考慮到到城西西區(qū)域域特征征，會(huì)會(huì)考慮慮購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)或者者租賃賃的企企業(yè)，，多為為中、、小型型企業(yè)業(yè)。二二是控控制總總價(jià)，，降低低投資資門(mén)檻檻，拓拓展投投資客客的客客戶渠渠道。。寫(xiě)字樓樓內(nèi)部部配套套調(diào)整整建議議建議對(duì)對(duì)公共共商務(wù)務(wù)空間間進(jìn)行行特色色性、、針對(duì)對(duì)性的的設(shè)計(jì)計(jì)和布布置。。如設(shè)設(shè)置公公共商商務(wù)會(huì)會(huì)談空空間、、引入入部分分入戶戶綠化化等。。通過(guò)過(guò)低成成本的的，但但是具具有人人性化化關(guān)懷懷的內(nèi)內(nèi)部配配套，，從細(xì)細(xì)節(jié)上上體現(xiàn)現(xiàn)寫(xiě)字字樓的的內(nèi)在在品質(zhì)質(zhì)。項(xiàng)目推推廣建建議第七部部分第三步步第二步步第一步步成就寧波城西地標(biāo)性復(fù)合商業(yè)建筑群項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值定定位、、客戶戶定位位、產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)調(diào)整、、商業(yè)營(yíng)營(yíng)銷團(tuán)團(tuán)隊(duì)、、品牌牌酒店店管理理團(tuán)隊(duì)隊(duì)確定定等前期推推廣階階段：：市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱熱、客客戶積積累、、招商商積累累、區(qū)區(qū)段推推廣、、形象象推廣廣正式開(kāi)開(kāi)始銷銷售：：利用用積累累的客客戶創(chuàng)創(chuàng)造熱熱銷開(kāi)開(kāi)局，，通過(guò)過(guò)“點(diǎn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)點(diǎn)”方方式進(jìn)進(jìn)行客客戶鎖鎖定以星級(jí)級(jí)酒店店為核核心進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)價(jià)值方方面的的推廣廣，推推廣項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特賣賣點(diǎn)2013年8月第四步步對(duì)酒店