寧波四星級酒店項目前期研究策劃報告

xxx陽光大酒店項目前期報告前言：

第一部分：產品概況

第二部分：SWOT分析

第三部分：酒店市場分析

第四部分：辦公樓市場分析

第五部分：商業(yè)市場分析

第六部分：項目調整建議

第七部分：項目推廣建議

報告目錄

前言※針對陽光大酒店項目特性，根據目前寧波酒店、辦公樓、商業(yè)總體市場供求狀況，并結合項目所在城西區(qū)域的特性，就本案的運作思路提供參考意見?！鶠閷崿F本項目的快速去化，降低市場風險，根據寧波同類產品的實際配置、銷售情況，為本項目的產品提供調整建議?！鶕壳皩幉ㄍ愋晚椖康膶嶋H案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可之前的運作模式提出本公司的建設性意見?！緢蟾鏋轫椖壳捌趫蟾?，重點為整體市場的把握、產品價值提升建議、項目前期推廣建議，相關細節(jié)將在后續(xù)提供給貴方。產品概況第一部分四星級標準酒店1棟，21層，單層面積為1360㎡，總建面積為28560㎡酒店客房數330套1棟，22層，單層面積為1360㎡，總建面積為29920㎡商場：酒店、辦公樓下面的連層，共3層寫字樓部分

商業(yè)部分

產品分類項目經濟指標

總用地面積總建筑面積建筑占地面積建筑密度容積率綠地率總停車位19420平方米99749平方米9710平方米50％425％490輛建設單位設計單位產品構造酒店經營單位酒店星級竣工時間自行車位寧波市xxx陽光世界大酒店有限公司寧波市海曙區(qū)望春街道西成村經濟合作社寧波市建筑設計研究院主體為框架剪力墻結構，由地下2層、地上25層、及裙房等組合而成

寧波xxx市陽光世界大酒店有限公司

四星級標準2013年

8月1450輛項目特點：※地處寧波城西，整體商業(yè)氛圍檔次不高，仍處于發(fā)展階段?！a品屬于復合型商業(yè)地產，包括四星級標準酒店、商務樓、商業(yè)部分?！景妇频甑捻樌洜I將有力支撐寫字樓及商業(yè)部分的運營發(fā)展和銷售?！寮売玫?，必須在建筑大體完成后，才能開始銷售。SWOT分析第二部分

項目優(yōu)勢分析※交通優(yōu)勢明顯：

環(huán)城西路、麗園、機場路、氣象路以及新典路構成了縱橫交通網，為本項目的通達性提供了保障?！鶑秃闲彤a品優(yōu)勢：

四星級標準酒店通過品牌經營團隊進行運營，可以提升區(qū)域價值，并帶動寫字樓、商業(yè)部分的整體價值提升?！F房實景優(yōu)勢：本項目屬于村級用地，必須在得到許可后才可銷售。這種特性一方面會給開發(fā)商帶來一定的資金壓力；另一方面，對客戶而言，可以產生“眼見為實”的保證，也是企業(yè)實力的體現。

項目劣勢分析※人口分布雜，區(qū)域檔次低：

項目周邊外來人口多，人員成分復雜，將對項目品質、檔次提升產生負面影響?！鶇^(qū)域商務競爭力不強：

周邊辦公樓內、外部配置低，缺乏品牌客戶入住，而在建或將開建的的宇達名城、麗園尚都、金都國際、恒豐中心等雖在內外部配置上有很大的提升，但體量大、客戶定位重復，放在寫字樓市場進行比較，明顯缺乏特色支持?！鶇^(qū)域商業(yè)氛圍雜亂、無序：

海曙西部地區(qū)只有一些自發(fā)形成、零星散亂的商業(yè)分布，至今無一個象樣的服務業(yè)集聚區(qū)，造成區(qū)域檔次越來越低、租金售價難以提升、商業(yè)氛圍難以形成。項目周邊商業(yè)業(yè)氛圍項目周邊商業(yè)業(yè)具有城鄉(xiāng)結結合部特征：：種類多、雜亂亂、整體檔次次不高，直接接導致很多人人對城西區(qū)域域的印象仍然然停留在“臟臟、亂、差””階段，這是是本項目發(fā)展展所必須解決決的心理抗性性。參雜五金汽配配店鋪寧波電纜電線線廠就在附近近，所以周邊邊自發(fā)地形成成了眾多五金金、線纜、汽汽配等店鋪。。此類店鋪形形象普遍較差差，雖然部分分繁榮了地方方商業(yè)，但對對本項目的推推廣會產生負負面作用。項目威脅分析析1※市場供應量大大、競爭加劇劇：酒店方面，寧寧波各區(qū)近幾幾年大幅推出出高標準、具具有知名品牌牌管理團隊的的星級酒店，酒店行行業(yè)的客戶競競爭已經進入入白熱化狀態(tài)態(tài)。商務樓方面，，寧波未來三三年內寫字樓樓供應量將超超過200萬平方米，而而年均消化量僅30萬平方米左右右，寫字樓供供過于求的形形勢將不可避避免。商業(yè)方面，寧寧波近年規(guī)劃劃建設的商業(yè)業(yè)中心增多，，總面積達到到100萬平方米，如如萬達廣場、世世紀東方商業(yè)業(yè)中心、灣頭頭商業(yè)休閑區(qū)區(qū)等，勢必將將爭奪寧波市市區(qū)有限的客戶資源源，未來商業(yè)業(yè)市場的競爭爭形勢同樣不不可樂觀。項目威脅分析析2※同區(qū)域寫字樓樓產品競爭激烈：在建或即將開開建的有宇達達名城、麗園園尚都、金都都國際、恒豐豐中心等。如如果本項目在形態(tài)、、配置和客戶戶三方面無法法突破，單就就海曙西區(qū)的的同質競爭就就勢必在所難免，更更不用說參與與整個寧波寫寫字樓市場的的競爭。※同類寫字樓產產品競爭威脅：海曙區(qū)留存的的村級用地尚尚有不少，這這些村級用地地多為商業(yè)用用途，由于這這些用地在成本等方面面與本項目相相似，未來區(qū)區(qū)域內商業(yè)和和寫字樓項目目競爭將更加加激烈。項目機會分析析※高標準酒店在在城西存在空空白：海曙西部地區(qū)區(qū)缺少星級高高標準酒店，，而機場路直直達西區(qū)，從從項目所在地地更可直達寧波核心，，存在相當高高檔客戶來源源及相應需求求?！放平洜I酒店店在城西存在在空白：城西酒店業(yè)尚尚未出現具有有全國、乃至至國際品牌的的經營管理團團隊進行運營營的星級酒店，對區(qū)域域市場而言具具有開創(chuàng)意義義，并可提升升項目整體價價值的意義。?！哂芯频晔焦芄芾韺懽謽窃诔俏鞔嬖诳湛瞻祝簩幉▽懽謽枪┕┻^于求的事事實已經非常常明顯,但多數停留在在同類同質化化競爭之中，差異化市市場、特別是是在軟性價值值上具有酒店店式管理的寫寫字樓不多，，結合本項目星級酒店店優(yōu)勢，從客客戶需求出發(fā)發(fā)創(chuàng)造市場、、制造差異化化競爭優(yōu)勢將將是本案順利銷售關鍵鍵。星級酒店商業(yè)寫字樓區(qū)域認同問題題同質競爭問題題價值創(chuàng)造問題題項目三大類產產品前期問題小結結xxx陽光大酒店市場培育問題題持續(xù)經營問題題酒店市場分析析第三部分寧波五星級酒酒店資料名稱區(qū)域規(guī)模周邊信息餐飲設施服務設施娛樂設施輔助設施南苑飯店寧波市靈橋路客房438間天一閣藏書樓月湖景區(qū)七塔寺天一廣場中山路商業(yè)街三江口中餐廳西餐廳商務中心票務服務鮮花店沖印店醫(yī)務室出租車部分房間有寬帶上網穿梭機場班車迪斯科舞廳棋牌室電子游戲機室游泳池保齡球場健身室按摩室桑拿浴室全景式玻璃窗獨立淋浴房感應式電子門鎖直接飲用水系統(tǒng)私人保險柜電腦水溫控制系統(tǒng)國際互聯網絡雙線電話中信國際大酒店寧波市江東北路1號（三江口靈橋邊上）客房288間天一閣七塔寺同湖秦隍廟中餐廳西餐廳客房送餐服務會議廳商務中心外幣兌換服務票務服務DDD電話IDD電話商場理發(fā)美容室免費寬帶上網穿梭機場班車咖啡廳酒吧舞廳卡拉OK廳棋牌室保齡球場小型高爾夫球場健身室桑拿浴室每層設單獨制冰機房間內可直接送發(fā)E-MAIL東港喜來登大酒店江東區(qū)彩虹北路客房655間三江口商業(yè)中心區(qū)、鄞州商業(yè)中心區(qū)、天一廣場、會展中心中餐廳西餐廳日本料理全天候客房送餐服務商務中心免費寬帶上網國際直撥電話衛(wèi)星電視語音留言全天候禮賓服務行政酒廊圖書館每日免費報紙咖啡廳酒吧煙感房內按摩服務小廚房

小冰箱

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寧波五星級酒酒店分析※品牌酒店管理理團隊經營：：如東港喜來登登、華僑豪生生等，均依托托具有國際品品牌的酒店管管理團隊提升升自身整體素質及價值值?！匾曑涇浶耘渑涮祝何逍羌壖壘频甑晖鶑目涂蛻粜栊枨蠼墙嵌瘸龀霭l(fā)，，為客客人提提供商商務、、休閑閑、生生活等等人性性化配套設設施，，重視視、尊尊重客客人。。※重視所所提供供的服服務：重視整整體服服務氛氛圍的的營造造，對對人員員素質質要求求較高高。名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設施服務設施娛樂設施輔助設施寧波大酒店寧波中山東路145號天一閣月湖七塔寺天一廣場客房300間中餐廳會議廳商務中心外幣兌換服務DDD電話IDD電話部分房間有寬帶上網穿梭機場班車美食城夜總會卡拉OK廳棋牌室桌球室乒乓球室游泳池保齡球場健身室桑拿浴室提供翻譯鐘點秘導游文昌大酒店寧波中山西路文昌街2號鼓樓天一閣月湖客房160間中餐廳西餐廳客房送餐服務多功能廳商務中心票務服務DDD電話IDD電話洗衣服務商場醫(yī)務室理發(fā)美容室出租車寬帶上網酒吧卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機室保齡球場健身室桑拿浴室設商務專用樓層寧波新金星賓館寧波市柳汀街555號中餐廳西餐廳商務中心票務預訂商場停車場洗衣房租車服務保險箱咖啡吧健身房棋牌室桑拿美容美發(fā)臺球按摩乒乓球中西自助茶吧陽光套房行政商務房、女人客房、無煙客房等個性化客房寧波新園賓館寧波市解放南路188號客房106間中餐廳西餐廳客房送餐服務商務中心外幣兌換服務洗衣服務商場咖啡廳酒吧卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機室游泳池保齡球場健身室桑拿浴豪華寫字樓商務、娛樂和康體設施寧波四四星級級酒店店資料料1寧波四四星級級酒店店資料料2名稱區(qū)域周邊配套規(guī)模餐飲設施服務設施娛樂設施輔助設施開元大酒店浙江省寧波市百丈東路812號客房398間中餐廳客房送餐服務會議廳外幣兌換服務DDD電話IDD電話洗衣服務理發(fā)美容室全部房間免費寬帶上網迪斯科舞廳卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機室保齡球場錄象室健身室桑拿浴室能容700人的多功能廳及大、中、小會議廳7個；300個停車位；10個康樂項目江南春大酒店寧波鄞州區(qū)錢湖北路1777號麥德龍、高教園區(qū)客房141間中餐廳咖啡廳會議廳商務中心DDD電話IDD電話卡拉OK廳棋牌室容納600余人就餐的餐廳及各式包廂20余個寧波新興大酒店寧波市中山西路226號（文昌街5號）客房358間中餐廳西餐廳國內、國際（IDD）直撥電話、中央空調、消防自動報警系統(tǒng)，閉路衛(wèi)星有線電視、商務中心交誼舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保齡球場、網球場、健身室、桑拿浴室寫字間和各種類型的會議室，多功能廳。精品商場、商務中心、票務代理、美容美發(fā)、汽車出租寧波金港大酒店寧波市揚善路51號客房270間中餐廳綜合布線提供100M寬帶上網服務商務中心多功能歌舞廳KTV包廂酒吧保齡球網球場桑拿棋牌室美容廳可容納500人左右的多功能大宴會廳寧波四四星級級酒店店分析析※品牌酒酒店管管理團團隊經經營：：如開元元、新新興等等，均均依托托具有有專業(yè)業(yè)的酒酒店管管理團團隊進進行日日常運運營。?！匾晜€個性化化配套套：如開元元重視視商務務會議議和娛娛樂設設施，，以其其為特特色；；如新新興重重視康康體設設施，，并以以其為重點點進行行服務務特色色經營營。※重視商商務服服務：配備滿滿足商商務需需要的的軟、、硬件件服務務。寧波波城城西西星星級級酒酒店店資資料料名稱星級區(qū)域規(guī)模餐飲設施服務設施娛樂設施寧波新遠洋大酒店三星環(huán)城西路北段337號客房63間以寧波海鮮特色為主感應式門鎖、24小時淋浴熱水、多頻道電視節(jié)目、可獨立控制的空調系統(tǒng)、國內國際直撥電話、互聯網高速接口、個人保險箱咖啡吧、棋牌、美發(fā)美容和商務中心等服務設施寧波美地亞賓館三星環(huán)城西路南段周江岸路18號客房71間中餐廳商務中心停車場外幣兌換票務服務洗衣服務商場理發(fā)美容租車服務全部房間有寬帶上網分體空調中餐廳大堂吧客房送餐服務餐廳、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休閑吧、棋牌室、按摩室寧波南苑E家商務旅店三星環(huán)城西路南段756號客房102間中餐廳西餐廳會議廳商務中心停車場票務服務DDD電話IDD電話洗衣服務理發(fā)美容室郵政服務按摩室宇達旅游飯店二星寧波市環(huán)城西路南段325號7:00-21:00提供服務KTV、桑拿中心、美容美發(fā)宏通苑大酒店三星寧波市環(huán)城西路南段429號客房110間中餐廳中央空調、數字電視、寬帶上網、凈水器浴場、餐廳、客房、夜總會、中西按摩、足道服務、電影廳、健身房、美式桌球、乒乓球、電子游戲金豐大酒店四星寧波市環(huán)城北路南段567號客房99間中餐廳西餐廳寬帶網、私人保險箱、宴會廳、國際會議廳、票務服務理發(fā)美容室、商務中心、DDD電話、IDD電話臺球、網球、乒乓球、保齡球、棋牌、桑拿、美容中心、室內游泳池寧波波城城西西星星級級酒酒店店分分析析※缺乏乏品品牌牌酒酒店店管管理理團團隊隊經經營營：：整體體檔檔次次不不高高，，各各酒酒店店經經營營特特點點雷雷同同，，市市場場認認同同度度不不高高。。※缺乏乏個個性性化化服服務務內內容容：餐飲飲、、娛娛樂樂、、商商務務類類服服務務內內容容雷雷同同，，陷陷入入同同質質化化競競爭爭。?！狈Ψ蛷秃虾闲托彤a產品品：酒店店功功能能單單一一，，無無法法實實現現商商務務、、休休閑閑、、消消費費、、娛娛樂樂等等復復合合型型功功能能。。參考考個個案案1：東東港港喜喜來來登登大大酒酒店店項目目特特點點：：※前身身為為東港港飯飯店店，，即即當當時時鄞鄞縣縣縣縣政政府府第第一一招招待待所所，，主主要要是是為為鄞鄞縣縣政政府府服服務務。※前期期引引入入國國際際知知名名酒酒店店品品牌牌波波特特曼曼成成功功完完成成了了項項目目整整體體價價值值、、形形象象提提升升。?！笃谄谝肴胂蚕瞾韥淼堑沁M進行行酒酒店店經經營營管管理理，，依依托托品品牌牌酒酒店店管管理理團團隊隊優(yōu)優(yōu)勢勢，，將將““星星級級酒店店式式服服務務””嫁嫁接接到到公公寓寓產產品品之之上上，，成成功功實實現現銷銷售售。。東港港喜喜來來登登大大酒酒店店營營銷銷策策略略寧波波核核心心區(qū)區(qū)地地標標性性酒酒店店依托托波波特特曼曼、、喜喜來來登登的的國國際際品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢勢品牌牌嫁嫁接接后續(xù)續(xù)經經營營鄞縣縣縣縣政政府府第第一一招招待待所所前身身現況況參考考個個案案2：遠遠洲洲大大酒酒店店項目目特特點點：：※地理理位位置置偏偏遠遠位于于寧寧波波市市江江北北大大道道與與規(guī)規(guī)劃劃大大道道交交匯匯處處，，江江北北工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)的的主主入入口口；；周邊邊商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛淡淡薄薄，，離離市市中中心心也也有有一一定定距距離離。?！睦砝砜箍剐孕栽趥鱾鹘y(tǒng)統(tǒng)寧寧波波人人心心中中，，酒酒店店所所處處的的區(qū)區(qū)段段為為城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結結合合部部，，認認同同度度不不高高。。※具有有區(qū)區(qū)域域開開創(chuàng)創(chuàng)性性產產品品意意義義為江北北高高新新技技術術產產業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)具具有有開開創(chuàng)創(chuàng)性性意意義義的的地地標標性性產產品品。xxx遠洲洲大大酒酒店店營營銷銷策策略略通過過前前期期對對企企業(yè)業(yè)客客戶戶的的推推廣廣，，配配合合后后期期的的價價格格優(yōu)優(yōu)勢勢，，開開拓拓了了企企業(yè)業(yè)會會議議市市場場，，并并通通過過企企業(yè)業(yè)帶帶動動個個人人消消費費客客戶戶，，酒酒店店運運營營實實現現了了良良好好開開端端。。依托托專專業(yè)業(yè)酒酒店店管管理理團團隊隊提提升升酒酒店店服服務務水水平平、、前前期期對對目目標標客客戶戶進進行行針針對對性性傳傳播播、、宣宣傳傳自自身身優(yōu)優(yōu)勢勢、、后后期期運運營營降降低低價價格格形形成成競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢整合合營營銷銷定向向推推廣廣地理理位位置置偏偏遠遠、、定定位位客客戶戶高高端端、、區(qū)區(qū)域域價價值值不不明明顯顯劣勢勢現況況寫字字樓樓市市場場分分析析第四四部部分分總體體供供求求趨趨勢勢1供應應量量急急劇劇放放大大，，市市場場面面臨臨巨巨大大競競爭爭壓壓力力2013年寫寫字字樓樓實實際際需需求求量量約約為為35萬平平方方米米左左右右，，而而新新開開盤盤項項目目約約在在15個，，總總建建筑筑面面積積在在47萬平平方方米米，，2006年新新增增量量與與之之前前的的市市場場存存量量預預計計約約為為93.5萬平平方方米米，，供需需比比例例已已經經擴擴大大到到3：1。隨著著鄞鄞州州南部部商商務務區(qū)區(qū)、、東東部部新新城城、、江江北北灣灣頭頭、、鄞鄞奉奉商商務務中中心心等板板塊塊商商務務樓樓宇宇的的建建設設，，2014年的的寫寫字字樓樓供供應應量量將將超超過過200萬平平方方米米。僅鄞鄞州州中中心心區(qū)區(qū)南南部部商商務務區(qū)區(qū)將將有有20個項項目目，，共共60萬平平方方米米的的供供應應量量，，江江東東科科技技園園區(qū)區(qū)60萬平平方方米米““綠綠城城·寧波波研研發(fā)發(fā)園園區(qū)區(qū)””，，加加上上散散落落在在其其他他板板塊塊的的項項目目，，凱德德匯匯豪豪天天下下、、萬萬達達廣廣場場寫寫字字樓樓、、銀銀億億時時代代廣廣場場、、廣廣博博國國貿貿中中心心、、坤坤和和中中心心、、東東城城國國際際、、雷雷迪迪森森廣廣場場、、綠綠城城綠綠園園寫寫字字樓樓、、東東方方商商務務中中心心等等，，供大大于于求求已已經經成成為為不不爭爭的的事事實實?？傮w體供供求求趨趨勢勢2隨著供應應量大幅幅度增加加，租售售周期必必然延長長通常情況況下，供供應大于于需求，，市場處處于買方方市場，，整個市市場必顯顯現疲軟軟之勢，，租售周期期必然延延長。從宏觀方方面來看看，寧波波寫字樓樓市場供供應量急急劇放大大，市場場供需失失衡；從項目區(qū)區(qū)域來看看，整體體供應過過量，需求趨趨于飽和和。另一方面面，供量量劇增，，將使市市場漸入入觀望，，從而短短期內市市場需求求不會有有大的增增量。這種情況況下，今今年市場場競爭無無疑將更更加慘烈烈，無論租、、售都將將面臨巨巨大的競競爭壓力力和去化化瓶頸。。產品發(fā)展展趨勢1品質方面面：寧波寫字字樓品質質越來越越高，建材、電電梯配置置、車位位等硬件方方面已成成為關注注要點。。全天候辦辦公：分戶計量量中央空空調將成為主主流，以以適應寧寧波客戶戶全天候候辦公的的需求。。挑高層高高：寫字樓層高基本本控制在在3.4－3.7米之間。產品發(fā)展展趨勢2公共部位位：公共部位位的設計計如大堂、梯梯廳重視程度度越來越越高。內部配套套：會所的概念被被廣泛應應用于寫寫字樓設設計。物業(yè)管理理：標準越來來越高，，對于專業(yè)酒店店式管理理的需求越越來越大大。寧波寫字字樓市場場特征1※高性價比比項目更更受市場場歡迎：：中低價位位的樓盤盤銷售可可觀，如如鄞州區(qū)區(qū)的奧麗麗賽大廈廈、名匯匯國際，，這與寧寧波中小小企業(yè)數量量多、對對于寫字字樓價格格敏感程程度高，，而對品品質要求求不高有有關?！邫n寫字字樓、特特色寫字字樓市場場接受度度高：如萬豪中中心因其其特有的的江景優(yōu)優(yōu)勢，加加上國際際品牌酒酒店配套套及管理理；北岸岸財富中中心以其低低層獨幢幢，又處處于大劇劇院這樣樣寧波唯唯一的充充滿文化化氛圍的的樓盤；；日湖琴琴云借助日日湖優(yōu)勢勢，以其其優(yōu)越的的環(huán)境和和低層獨獨幢之特特色，均均有出色色的市場場表現。?！鶞始准墝憣懽謽卿N銷售情況況并不樂樂觀：如金隆國國際、恒恒隆廣場場，除了了地段優(yōu)優(yōu)勢外，，幾無其其他可圈圈可點之之特色，，而且正正因其地段段獨特，，價格過過高，導導致市場場需求量量過小，，去化較較緩慢。。寧波寫字字樓市場場特征2※地段差卻卻又缺乏乏特色的的項目去去化困難難：如萬特財財富港、、廣博國國際商貿貿中心等等，雖然然樓盤的的配置高高、品質質不錯，，但終因其地段段差、相相對于該該區(qū)域定定價過高高等因素素，去化化緩慢。?！N售價格格：從銷售價價格來看看，6000~7000元/平方米是是市場最最能接受受的價格格，其去去化速度度要快于同同區(qū)域的的住宅，，名匯國國際在一一個月內內去化76.2%也正好說說明這一一點。※各區(qū)域在在售項目目價格：：科技園區(qū)區(qū)6000-6500元/平平方米；；江東區(qū)區(qū)8000-9000元/平平米；海海曙區(qū)價價格區(qū)間比較大大，市中中心區(qū)域域價格比比較高，，最高達達到16000元/平平米；鄞鄞州區(qū)6000-7000元/平平米。參考個案案1：上東國國際項目特點點：※地段偏遠遠位于江東東區(qū)百丈丈東路與與滄海路路西南處處，遠離離寧波城城市中心心?！苓吷虅談辗諊猩形闯尚涡危褐苓吶缧滦绿斓氐鹊壬虡I(yè)項項目多為為新建或或在建，，尚未形形成成熟熟的商務務氛圍。?！煌ň哂杏袃?yōu)勢：：百丈東路路、滄海海路等多多條道路路聯系市市中心與與東部新新城。上東國際際營銷策策略第一步第二步第三步正式銷售售時，通通過前期期積累的的客戶制制造開盤盤熱銷局局面，帶帶動觀望望客戶，，并通過過各類宣宣傳手段段塑造其其“寧波波真正寫寫字樓””的專業(yè)業(yè)形象，，從而實實現快速速去化。。根據客戶戶的需求求調整產產品的戶戶型、配配套，塑塑造項目目獨有性性競爭優(yōu)優(yōu)勢，并并大力宣宣傳其專專業(yè)物業(yè)業(yè)管理團團隊，全全力提升升產品軟軟、硬價價值。相互作用用相互作用用項目在正正式銷售售之前通通過各種種手段推推廣東部部新城板板塊價值值，化解解客戶對對地理位位置偏遠遠的顧慮慮，并通通過前期期運作積積累意向向客戶，，并根據據客戶需需求對產產品進行行改進。。參考個案案2：萬特·財富港項目特點點：※地段偏遠遠位于科技園區(qū)區(qū)新暉路路與楊木木矸路交交叉口，遠離寧寧波城市市中心。?！苓吘哂杏猩虅辗辗諊亨徑鼑H際會展中中心，擁擁有會展展商務氛氛圍。※產品具有有優(yōu)勢：：外墻外保保溫節(jié)能能技術/外窗中空空玻璃/商務辦公公樓電梯梯廳3.9——4.2米超寬設設計,5A級標準智能能化寫字樓樓參考個案2：萬特·財富港去化情況：：12年6月開盤至今今僅銷售％％※前期不注重重市場需求求，片面提提升產品品品質開發(fā)商在正正式銷售之之前，沒有有針對市場場及客戶實實際情況進進行產品定定位，片面面的提升樓盤盤品質，導導致成本上上升，造成成了價格壓壓力?！捌谖催M行行全面的區(qū)區(qū)段價值塑塑造：在銷售之前前，對所在在區(qū)域的價價值沒有進進行前期宣宣傳，導致致正式開盤盤后出現客客戶對區(qū)域前前景出現顧顧慮，影響響了去化速速度?！撮_展針對對性的客戶戶推廣通道道：寫字樓的客客戶相對住住宅來說屬屬于“小眾眾”，是特特殊的群體體，需要進進行“點對對點”、“面面對面”的的特殊營銷銷方式，而而不能盲目目的依靠大大眾媒體。。客戶行業(yè)情情況基于寧波經經濟特征，，在寫字樓樓購買客戶戶中外貿企企業(yè)均占有有絕對多數數；所以，做好好外貿類客客戶的宣傳傳推廣工作作非常重要要。針對此此類客戶群群體，通過過長期的商商業(yè)運作積積累了大量量客戶資料料，可為項項目的推廣廣和銷售提提供意向度度較高的客戶名錄，，并據此進進行針對性性的推廣。。寧波寫字樓樓租賃市場場特征1外向型企業(yè)業(yè)：外貿公司、、貨代物流流公司、信信息咨詢公公司、金融融服務公司司、網絡技技術公司等等經營業(yè)態(tài)態(tài)公司，占占據了寧波波寫字樓租租用60％以上的份份額。鑒于于寧波城市市經濟結構構中的外向向型特征，，這些業(yè)態(tài)態(tài)仍將是日日后寧波寫寫字樓市場場的主要構構成客源之之一。品牌零售商商：另外近４００％的份額額中，品牌牌零售業(yè)商商已成主要要客源。隨隨著更多的的品牌商家家進駐寧波波，其數量量正在快速速增加。需求特征：：隨著寫字樓樓供應量的的劇增，租租賃市場選選擇寫字樓樓的要求也也隨之提高高。除了租租金因素素，區(qū)段、、配套、服服務等都成成為客戶的的選擇標準準。對開發(fā)發(fā)商而言，，在根據市市場需求塑塑造產品之之外，更需需要通過特特殊的營銷銷手段找到到這批客戶戶，抓住這這批客戶。。因為，之之后的競爭爭將是寧波波大市范圍圍內各項目目對有限的的客戶資源源的爭奪戰(zhàn)戰(zhàn)。寧波波寫寫字字樓樓租租賃賃市市場場特特征征2物業(yè)業(yè)管管理理、、服服務務越越來來越越受受到到重重視視：：近兩兩年年，，寧寧波波寫寫字字樓樓租租賃賃市市場場對對酒酒店店式式服服務務的的需需求求越越來來越越受受到到重重視視。。萬萬豪豪中中心心的的寫寫字字樓樓由由于于具具有有萬萬豪豪品品牌牌的的背背景景，，其其價價值值受受到到追追捧捧，，也也吸吸引引了了租租賃賃市市場場的的注注意意。。專業(yè)業(yè)化化配配置置已已成成基基本本要要求求：：配置置專專業(yè)業(yè)化化將將成成主主流流，，如如萬萬豪豪中中心心、、北北岸岸財財富富中中心心等等寫寫字字樓樓都都體體現現了了這這一一點點。。產品品差差異異化化：：從某某種種程程度度上上說說，，寫寫字字樓樓的的競競爭爭，，就就是是爭爭奪奪客客源源的的競競爭爭。。要要吸吸引引客客源源，，就就須須從從產產品定定位位開開始始，，努努力力尋尋求求差差異異化化，，找找到到新新的的價價值值點點。。商業(yè)業(yè)部部分分分分析析第五五部部分分價格格以以沿沿路路底底商商最最高高，，以以綜合合大大板板塊塊形形式式的的商商業(yè)業(yè)最最低低；開業(yè)業(yè)率率以以具具有有統(tǒng)一一經經營營管管理理的大大市市場場好于于分分散散銷銷售售的底底鋪鋪商商業(yè)業(yè)；；市中中心心商商業(yè)業(yè)以以購物物型型商商業(yè)業(yè)為主主，，非市市中中心心商商業(yè)業(yè)以以特特色色商商業(yè)業(yè)街街面面貌貌出出現現的的服服務務型型商商業(yè)業(yè)為為主主；；現代代商商業(yè)業(yè)對對于于停車車位位的的需需求求正在在變變得得越越來來越越重重要要；；環(huán)境境對于于非市市中中心心商商業(yè)業(yè)的作作用用也也顯顯得得比比以以前前更更加加重重要要；；本項項目目區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)目目前前尚尚未未形形成成，，但但未未來來潛潛力力較較大大。。寧波波商商業(yè)業(yè)市市場場特特征征項目目特特點點：：※地處處城城西西：：麗園園北北路路以以東東，，環(huán)環(huán)城城西西路路以以西西，，藍藍天天路路以南南，，聯聯豐豐路路以以北北。。※商業(yè)業(yè)布布局局：：以聯聯豐豐菜菜場場、、美美家家居居建建材材市市場場、、好好又又多多超市市、、農農工工商商超超市市為為重重點點，，周周邊邊住住宅宅的的底底商商為為商商業(yè)業(yè)聯聯系系帶帶，，形形成成以以餐餐飲飲、、汽汽貿、、娛娛樂樂、、建建材材等等為為主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)中中心心。。參考考個個案案：：麗麗園園尚尚都都·尚街街尚街街經經營營策策略略第一一步步第二二步步第三三步步正式式營營運運后后，，通通過過專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)經經營營管管理理團團隊隊對對前前期期招招募募的的商商家家進進行行總總體體的的統(tǒng)統(tǒng)籌籌管管理理，，并并實實現現商商業(yè)業(yè)項項目目持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展。。在項項目目正正式式營營運運前前，，確確定定專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)經經營營管管理理團團隊隊，，對對商商業(yè)業(yè)街街的的運運作作、、推推廣廣、、商商業(yè)業(yè)活活動動設設定定等等相相關關專專業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)進進行行把把控控。。相互互作作用用相互互作作用用項目目在在正正式式銷銷售售之之前前進進行行招招商商，，根根據據意意向向商商家家的的需需求求對對產產品品進進行行改改進進，，并并利利用用招招商商對對象象來來炒炒作作商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍，，吸吸引引跟跟隨隨型型商商家家注注意意。。項目特特點：：※業(yè)態(tài)主主題：：一站式式婚慶慶廣場場，以以婚慶慶廣場場和特特色商商業(yè)街街為特特色商商業(yè)主主題。?！捌谶\運營：：引入專專業(yè)的的商業(yè)業(yè)運營營團隊隊，明明確主主題定定位，，采取取整體體出租租、統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、專業(yè)業(yè)分租經營營、專專業(yè)管管理對對婚慶慶廣場場進行行運營營。參考個個案：：日湖湖婚慶慶廣場場日湖婚婚慶廣廣場經經營策策略項目劣劣勢專業(yè)團團隊項目經經營確定了了業(yè)態(tài)態(tài)主題題，商商業(yè)經經營團團隊為為其進進行了了商業(yè)業(yè)鏈設設計，，以婚婚慶為為中心心，設設計了了包括括攝影影、婚婚紗、、婚宴宴等等等相互互配套套的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，為婚婚慶廣廣場的的可持持續(xù)性性發(fā)展展提供供了基基礎。。該項目目引入入專業(yè)業(yè)的商商業(yè)經經營團團隊，，通過過前期期的市市場定定位，，利用用日湖湖的景景觀，，設定定婚慶慶主題題，并并在前前期就就開始始招商商，積積累商商家，，并為為項目目的持持續(xù)經經營進進行了了策劃劃。創(chuàng)造價價值持續(xù)發(fā)發(fā)展日湖婚婚慶廣廣場地地處日日湖，，遠離離市中中心，，并且且在業(yè)業(yè)態(tài)上上和寧寧波傳傳統(tǒng)的的婚慶慶中心心鎮(zhèn)明明路婚婚慶一一條街街形成成競爭爭。項目調調整建建議第六部部分引入專專業(yè)商商業(yè)營營銷團團隊※本案屬屬于復復合型型商業(yè)業(yè)地產產，此此類商商業(yè)地地產的的優(yōu)勢勢是可可以通通過一一個價價值核核心點點來帶動動其他他組成成部分分的價價值提提升。。對本本案來來說，，這個個價值值點就就是星星級酒酒店。。專業(yè)商商業(yè)營營銷團團隊在在項目目前期期介入入，不不但可可以為為項目目提供供大量量的酒酒店經經營管管理團隊隊資源源，最最重要要的是是從全全局角角度出出發(fā)，，對復復合型型地產產進行行統(tǒng)籌籌、定定位、、推廣、、銷售售、經經營等等全程程的掌掌控。。引入品品牌酒酒店管管理團團隊※四星級級標準準的酒酒店在在城西西尚屬屬空白白，具具有品品牌酒酒店管管理團團隊經經營的的星級級酒店店在城西西更屬屬空白白?！肫菲放凭凭频旯芄芾韴F團隊，，可為為本項項目克克服客客戶對對城西西的負負面印印象提提供極極大助助力。在在前期期推廣廣中，，除了了教育育客戶戶城西西的發(fā)發(fā)展前前景外外，可可以利利用酒酒店管管理團隊的的品牌牌來拉拉升本本案的的價值值?！放凭凭频旯芄芾韴F團隊的的引入入，還還可以以為寫寫字樓樓塑造造“品品牌酒酒店式式管理理”概概念。。提升本本項目目的整整體價價值。。※品牌酒酒店管管理團團隊不不但可可以在在項目目前期期提供供產品品調整整建議議，更更可以以為酒酒店的的持續(xù)、、穩(wěn)定定經營營提供供專業(yè)業(yè)服務務。對項目目進行行統(tǒng)籌籌規(guī)劃劃※推案策策略：：根據據工程程進度度，對對各類類產品品進行行營銷銷上的的時間間先后后順序序設定定，從從全局角度度進行行統(tǒng)籌籌，使使各類類產品品得到到價值值最大大體現現。※招商策策略：：在項項目前前期尋尋找具具有寫寫字樓樓租賃賃意向向的客客戶，，操作作“帶帶租約約銷售售”模式，，并可可為項項目銷銷售提提供助助力。?！茝V策策略：：如何何將信信息以以最小小的代代價、、最精精確的的形式式傳遞遞到目目標客客戶手手中。?！N售策策略：：如何何克服服項目目劣勢勢，站站在客客戶的的角度度為其其實現現需求求，從從而實實現雙雙贏?！洜I策策略：：如何何實現現酒店店、商商業(yè)的的穩(wěn)定定、持持續(xù)效效益增增長。。寫字樓樓戶型型面積積調整整建議議從寧波波目前前與本本案類類型相相類似似的寫寫字樓樓產品品去化化情況況看，，建議議本項項目的的寫字字樓產產品戶戶型控控制在在（））平方方米左左右。。對戶型型面積積進行行如上上設置置，一一是考考慮到到城西西區(qū)域域特征征，會會考慮慮購買買或者者租賃賃的企企業(yè)，，多為為中、、小型型企業(yè)業(yè)。二二是控控制總總價，，降低低投資資門檻檻，拓拓展投投資客客的客客戶渠渠道。。寫字樓樓內部部配套套調整整建議議建議對對公共共商務務空間間進行行特色色性、、針對對性的的設計計和布布置。。如設設置公公共商商務會會談空空間、、引入入部分分入戶戶綠化化等。。通過過低成成本的的，但但是具具有人人性化化關懷懷的內內部配配套，，從細細節(jié)上上體現現寫字字樓的的內在在品質質。項目推推廣建建議第七部部分第三步步第二步步第一步步成就寧波城西地標性復合商業(yè)建筑群項目價價值定定位、、客戶戶定位位、產產品調調整、、商業(yè)營營銷團團隊、、品牌牌酒店店管理理團隊隊確定定等前期推推廣階階段：：市場場預熱熱、客客戶積積累、、招商商積累累、區(qū)區(qū)段推推廣、、形象象推廣廣正式開開始銷銷售：：利用用積累累的客客戶創(chuàng)創(chuàng)造熱熱銷開開局，，通過過“點點對點點”方方式進進行客客戶鎖鎖定以星級級酒店店為核核心進進行產產品價價值方方面的的推廣廣，推推廣項項目獨獨特賣賣點2013年8月第四步步對酒店