城市綜合體盲目開發(fā)致四大“暗疾”纏身

城市綜合體盲目開發(fā)致四大“暗疾”纏身城市的地方就有城市綜合體來形容如今中國(guó)的城市商業(yè)并不為過。仿佛是一夜之間，被稱為City的市綜合體在全國(guó)各地遍地開花，除了北京、上海、廣州等一線城市外，全國(guó)各地的二三線城市也都走起“Mall”步，不管對(duì)不對(duì)自己的胃口，City建起來，似乎才能趕上潮流。自上個(gè)世紀(jì)法國(guó)拉德芳斯建立起第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目以來業(yè)態(tài)在世界各地均取得了巨大成功美國(guó)洛克菲勒中心日本六本木北京華貿(mào)中心等城市綜合體成為體現(xiàn)城市繁華的標(biāo)志區(qū)域，并被視為一張耀眼的城市名片。在城市綜合體巨大光環(huán)的吸引下人士認(rèn)為今世界已步入以城市綜合體，甚至城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的競(jìng)爭(zhēng)，也要靠城市綜合體決勝負(fù)。于是各地政府推波助瀾開發(fā)商積極性高漲城市綜合體也進(jìn)入高速建設(shè)階段。不過，發(fā)過度樂觀，導(dǎo)致幾乎每個(gè)城市都有失敗的綜合體案例，對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了不良的影響商業(yè)有深入研究的中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)副秘書長(zhǎng)董利一針見血地指出。而一位不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)專家更是直言項(xiàng)龐大但重復(fù)、運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、開發(fā)商后勁不足，這四大弊端正在困擾著國(guó)內(nèi)城市綜合體的發(fā)展”他認(rèn)為在國(guó)外和我國(guó)的大城市城市綜合體已經(jīng)是一個(gè)相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)但對(duì)于中小城市來說處于摸索階段能完全照搬大城市模式大型綜合體，需在項(xiàng)目的前期定位、業(yè)態(tài)布局、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商引資、經(jīng)營(yíng)管理、資本介入等多方面進(jìn)行全盤考慮。盲目的代價(jià)由星級(jí)酒店、寫字樓、購(gòu)物中心、商務(wù)公寓、住宅等多種業(yè)態(tài)組成的多座建筑體匯聚而成的城市綜合體年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)城市形象的提升、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)引來了全國(guó)各中小城市的對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不到位，不少城市為此付出了不小的代價(jià)。陽(yáng)離市中心不遠(yuǎn)的地段有一個(gè)20平方米的大型綜合體項(xiàng)目氣勢(shì)恢宏，很漂亮，但卻閑置了好幾陽(yáng)考察回京的董利向記者表示，益陽(yáng)這個(gè)名為合體沿街外圍5層，里邊層，呈放射式布局，整體建筑呈歐式風(fēng)格。但是開發(fā)了好幾年，目前僅有零星商家進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)慘淡，租戶怨聲載道。而影響不僅止于此利表示綜合體雖然對(duì)城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是它的閑置也對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展帶來了不利影響期經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致其他開發(fā)商望而卻步，擾亂了城市發(fā)展過程中商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程和秩序，使城市文化命脈的延續(xù)也受到很大影響。

探究益陽(yáng)福中福陷入困局的深層次原因內(nèi)人士認(rèn)為發(fā)商所犯的錯(cuò)誤在于對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)力判斷不足盲目立項(xiàng)并且簡(jiǎn)單復(fù)制大城市的成功經(jīng)驗(yàn)對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期過于樂觀；此外，開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)操盤能力，后期運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、后勁不足等，也是目前城市綜合體開發(fā)普遍存在的問題。值得業(yè)界深思的是，益陽(yáng)的案例并非個(gè)案?jìng)€(gè)市都有綜合體的失敗案例，我們要深刻認(rèn)識(shí)到并不是所有的城市綜合體都能帶動(dòng)城市的發(fā)展提醒各地開發(fā)商北京上海等大城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好有城市綜合體生存的土壤，中小城市不能照搬大城市的做法，需根據(jù)區(qū)域條件、市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行調(diào)整，中小城市的綜合體不一定要像大城市一樣具備各種齊全的功能沒有商務(wù)環(huán)境的支撐，高檔寫字樓就難以生存。但是很多城市并沒有意識(shí)到城市綜合體可能服三線城市正不斷地向綜合體拋出橄欖枝。如杭州、沈陽(yáng)、昆明、濟(jì)南、臺(tái)州等城市紛紛大興土木，投建綜合體項(xiàng)目。其中，尤以杭州最為典型。早在年，杭州就提出要建設(shè)100個(gè)多功能城市綜合體的宏大目標(biāo)掀起一場(chǎng)全新的命2009年，杭州不少城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工開建。開發(fā)商同樣積極性高漲。萬達(dá)集團(tuán)中國(guó)、凱德置地等知名開發(fā)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)聲稱將持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注城市綜合體的開發(fā)其投資力度集團(tuán)、中糧集團(tuán)等更是提出只做城市綜合體的發(fā)展戰(zhàn)略。拒絕簡(jiǎn)單復(fù)制合體最大的價(jià)值是資產(chǎn)的價(jià)值，一個(gè)城市綜合體有很多經(jīng)濟(jì)效益：一是出售獲得的現(xiàn)金是商業(yè)酒店持續(xù)經(jīng)營(yíng)的租金回報(bào)是綜合要素組合對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值；四是資本的價(jià)值，通過基金、上市、債券其他的資本通道實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)專家表示，現(xiàn)在的城市綜合體都是泛綜合體，不但使自己的地塊價(jià)值提高同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地住宅綜合價(jià)值的提高因此不難理解，為何全國(guó)各地都對(duì)城市綜合體趨之若鶩。不過綜合體對(duì)城市經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用究竟有多大？城市綜合體的成功模式能否復(fù)制？是否所有城市都適合建大型綜合體？專家們并不十分樂觀。對(duì)城市綜合體的市場(chǎng)價(jià)值研究并不夠，業(yè)界普遍認(rèn)為它對(duì)城市、區(qū)域的發(fā)展影響很大但究竟是何種影響則研究不足另外綜合體在發(fā)展過程中存在哪些問題險(xiǎn)以及不足之處也都沒有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)在人們對(duì)它更多關(guān)注的還是表面上對(duì)城市形象的提升，城市綜合體的出現(xiàn)確實(shí)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來了很大的推動(dòng)作用不務(wù)實(shí)的盲目開發(fā)成的結(jié)果將有可能是相反的。一位商業(yè)地產(chǎn)研究人士也持相同觀點(diǎn)表示市綜合體具有較大的操作難度所謂綜合并不是所有物業(yè)形式的大糅合而要根據(jù)該區(qū)域特點(diǎn)有所偏重側(cè)重點(diǎn)主要看該綜合體的項(xiàng)目定位市綜合體根據(jù)所處位置不同操作的方式

也要各不相同。北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示，一個(gè)成功的綜合體除了前期的規(guī)劃、定位要合理外期的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理也很關(guān)鍵市綜合體開發(fā)不僅是一個(gè)地產(chǎn)模式是一個(gè)城市發(fā)展和運(yùn)營(yíng)的問題市綜合體的引進(jìn)與發(fā)展必須與城市經(jīng)濟(jì)