PPT國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（158P）

國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進(jìn)不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)和文化技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然映，而無店鋪銷售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸。應(yīng)該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費(fèi)者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展。

1.行業(yè)介紹1.1零售業(yè)的演變史從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費(fèi)需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費(fèi)力量的賣方市場下，誰適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展,此時的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費(fèi)者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費(fèi)需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導(dǎo)作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導(dǎo)生產(chǎn)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認(rèn)識當(dāng)今零售業(yè)必須具有的概念。同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力發(fā)展水平、消費(fèi)習(xí)慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的發(fā)展方式、速度和結(jié)果。發(fā)展一個地方的零售業(yè),必須與當(dāng)?shù)氐牡厍橄嘟Y(jié)合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。機(jī)構(gòu)類型快速成長期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店1800-1840100衰退期/已消失單一專業(yè)店1820-1840100成熟期百貨商店1860-194080成熟期郵購店1915-195050成熟期聯(lián)銷店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期購物中心1950-196540成熟期聯(lián)營店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高級專賣店1975-198510成長期倉儲式零售1970-198010成熟期計(jì)算機(jī)控制的商店1980-19855成熟期電子化超級市場1980-19855成熟期廠商低于零售價(jià)銷售（直銷）1980-？？成長后期大型商廈1985-？？成長期倉儲式銷售俱樂部1985-？？成長后期美式大型超級市場1986-？？成長期電子化購物1990-？？成長期1.2零售業(yè)的發(fā)展趨勢

隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、人們消費(fèi)心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)臅r間通過適當(dāng)?shù)姆绞降竭_(dá)目標(biāo)人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最激烈的一環(huán)。綜觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢來看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)則進(jìn)入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入８０年代，大型購物中心等在世界商業(yè)發(fā)達(dá)國家范圍內(nèi)興起；而９０年代末則朝經(jīng)營業(yè)態(tài)細(xì)分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速飛躍發(fā)展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要體現(xiàn)在以下幾方面：國際零售業(yè)發(fā)展趨勢趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；?/p>

從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)募卸?，少?shù)大的零售商掌握當(dāng)?shù)厥袌?，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場份額計(jì)算的市場絕對集中度指標(biāo)CRn已經(jīng)處于一個相當(dāng)高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達(dá)到總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關(guān)，但從這3個國家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢。再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標(biāo)——平均每間零售店覆蓋的消費(fèi)者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國首位，達(dá)到1560人，基本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強(qiáng)。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展

首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。1996年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國中，中國傳統(tǒng)食雜零售店（非自動型超市、便利店)數(shù)量的相應(yīng)比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應(yīng)數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當(dāng)大的份額，不可忽視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個百分點(diǎn)?？梢钥闯觯瑐鹘y(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)

知識培訓(xùn)趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加

近年來，亞洲各國及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數(shù)量不斷增加。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。趨勢四：跨國企業(yè)的拓展

20世紀(jì)90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭激烈，法國政府為了保護(hù)傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴(yán)格限制開設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準(zhǔn)投建。海外銷售正逐漸成為家樂?？傮w銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的所在。國內(nèi)零售業(yè)發(fā)發(fā)展趨勢中國作為亞太太地區(qū)的重要要組成部分，，其零售業(yè)與與其他國家和和地區(qū)有著一一定的差距，，但由于地域域上相同的人人文背景，中中國零售業(yè)的的發(fā)展方向不不會背離整個個亞太地區(qū)的的總體趨勢。。事實(shí)上，中中國的一些前前沿城市，已已經(jīng)在零售商商業(yè)的形式方方面積極創(chuàng)新新，努力求變變。零售業(yè)業(yè)態(tài)革革命已露端倪倪零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)現(xiàn)多樣化。表表現(xiàn)在業(yè)態(tài)形形式已突破往往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局局，而出現(xiàn)多多種新的業(yè)態(tài)態(tài)。不僅地處處沿海發(fā)達(dá)城城市各種新興興業(yè)態(tài)：超市市、連鎖店、、倉儲店、折折扣店、專業(yè)業(yè)店、專賣店店等紛紛介入入零售業(yè)戰(zhàn)場場，既使在地地處中西部內(nèi)內(nèi)陸不發(fā)達(dá)地地區(qū)的城市，，也有些商家家將帶領(lǐng)其新新型部隊(duì)投入入零售業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)斗。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場場定位呈現(xiàn)多多元化。表現(xiàn)現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)態(tài)——百貨店自身已已一改往昔““購物不講環(huán)環(huán)境、經(jīng)營不不求特色、商商品不分檔次次”的無市場場細(xì)分、無市市場定位的狀狀態(tài)，而出現(xiàn)現(xiàn)市場定位的的多元化傾向向。零售業(yè)態(tài)空間間擺布呈現(xiàn)合合理化趨向。。表現(xiàn)在各種種零售業(yè)態(tài)在在空間上的擺擺布已一改往往昔城市中心心的狀態(tài)，而而出現(xiàn)“邊緣緣崛起”、區(qū)區(qū)域性零售分分中心與市中中心并存、選選購品經(jīng)營在在城市或區(qū)域域性商業(yè)中心心、便利品經(jīng)經(jīng)營在鄰近居居民集中居住住區(qū)設(shè)點(diǎn)的跡跡象。營銷理念的消消費(fèi)者本位化化。零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)革命的本本質(zhì)在于營銷銷理念的革命命性變革。具具體地說在于于以消費(fèi)者為為本位理念的的真正確立。。這是零售界界對市場大勢勢由賣方市場場轉(zhuǎn)向買方市市場這個特定定社會經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境順天應(yīng)勢勢的反映。未來發(fā)展：：一個零售售業(yè)業(yè)態(tài)革革命轟轟烈烈烈的時代代新興業(yè)態(tài)的的競爭將更更加激烈，，經(jīng)過一階階段的市場場爭奪后將將會出現(xiàn)優(yōu)優(yōu)者存留劣劣者敗退的的景象。前前面說過，，基于種種種理由，國國內(nèi)眾多資資本十分看看好購物中中心、超市市、連鎖店店等新興業(yè)業(yè)態(tài)，這必必然會出現(xiàn)現(xiàn)未來國內(nèi)內(nèi)資本對此此塊陣地大大爭奪的戰(zhàn)戰(zhàn)況。而國國外資本面面對這個96O萬平方公里里的神秘待待開發(fā)國土土、占世界界人口近l／4的廣闊市場場空間，相相信，隨著著國內(nèi)市場場與國際市市場的對接接，外資進(jìn)進(jìn)入我國零零售業(yè)新興興業(yè)態(tài)發(fā)展展的勢頭將將更加兇猛猛。憑著他他們的財(cái)大大勢壯，尤尤其是頗為為豐富的實(shí)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，，必將形成成對國內(nèi)競競爭者的強(qiáng)強(qiáng)大威脅。。有理由相相信，未來來新興業(yè)態(tài)態(tài)的競爭將將更加激烈烈。基于對現(xiàn)實(shí)實(shí)的認(rèn)知，，依據(jù)對事事物發(fā)展規(guī)規(guī)律分析析與與展望，我我們可以清清晰地預(yù)期期到：又一新興業(yè)業(yè)態(tài)——購物中心將將會迅猛發(fā)發(fā)展。今天天購物中心心模式己在在世界各地地發(fā)達(dá)國家家被廣泛采采用。在有有些發(fā)達(dá)國國家，它已已是一個國國家經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展中的必必不可少的的重要組成成部分。我我們認(rèn)為為，未來在在我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)成長壯大大的過程中中，購物中中心必將會會在零售行行業(yè)中占據(jù)據(jù)十分重要要的地位。。這是因?yàn)闉椋弘S著我我國經(jīng)濟(jì)的的成長壯大大，居民消消費(fèi)水平的的提高，休休閑與購物物相結(jié)合的的“一站終終點(diǎn)”的消消費(fèi)需求必必將迅速增增長。而這這正是購物物中心迅猛猛發(fā)展的重重要支撐點(diǎn)點(diǎn)。大中城城市商業(yè)物物業(yè)的發(fā)展展呈現(xiàn)強(qiáng)勁勁之勢。目目前一些有有眼光和相相當(dāng)實(shí)力的的大房地產(chǎn)產(chǎn)商在介入入商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)時時，已在逐逐漸引入購購物中心經(jīng)經(jīng)營和管理理模式。而而購物中心心的建設(shè)如如果沒有有有實(shí)力的房房地產(chǎn)商及及具有相當(dāng)當(dāng)管理水平平的專業(yè)商商業(yè)經(jīng)營公公司的介入入是難以想想象的。傳統(tǒng)百貨店店的生存將將更加艱難難。從全球球視角看，，百貨店在在歷經(jīng)其幾幾十年的輝輝煌后，已已開始進(jìn)入入它的衰退退期。這當(dāng)當(dāng)然主要源源于隨著社社會經(jīng)濟(jì)的的成長壯大大而與此伴伴隨的各種種更富有市市場競爭力力與營運(yùn)效效率的新型型零售業(yè)態(tài)態(tài)的興起、、發(fā)展，我我們相信這這一趨勢在在未來中國國也將呈現(xiàn)現(xiàn)。目前我我國百貨店店尤其是大大多國有大大中型百貨貨店已逐漸漸感到生存存的壓力，，但這僅僅僅還是開始始，未來的的生存將更更加艱難。。撇開其它它因素不論論，單就新新型零售業(yè)業(yè)態(tài)迅猛而而有質(zhì)量的的發(fā)展就足足以對其產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)大的的威脅；“三超”趨趨勢大批量的一一次性購買買和小批量量的頻繁購購買對于現(xiàn)現(xiàn)代中國家家庭來說顯顯得同等重重要，以超超市、大賣賣場為代表表的零售商商店的規(guī)模?；糜狭诉@一一需求的變變化?，F(xiàn)在，上海海外資大型型零售商店店已有80余家，年銷銷售額占上上海商業(yè)年年銷售總額額的8%，且有繼續(xù)續(xù)增加的趨趨勢。這些些歐洲零售售商在上海海開設(shè)大型型零售商店店，形成了了“超大、、超全、超超值”的““三超”趨趨勢。A.超大從全國各地地區(qū)近幾年年開辦的外外資大型超超市、大賣賣場來看，，占地面積積超過5000平方米、結(jié)結(jié)構(gòu)為多層層的不在少少數(shù)，且有有繼續(xù)增加加的趨勢。。包括華聯(lián)聯(lián)、聯(lián)華和和農(nóng)工商在在內(nèi)的國有有連鎖超市市也紛紛開開設(shè)大賣場場，雖然在在購物環(huán)境境及管理上上與一批外外資大型超超市有一定定的差距，，但規(guī)?；内厔菔鞘遣蛔兊?。。B.超全其一，商品品品類的齊齊全。小到到家庭用的的日常用品品，大到大大件的家用用電器，在在如今的大大賣場中都都有提供。。其二，品品類擺放的的科學(xué)性。。商品種類類的增長，，對貨架的的擺放提出出了更高的的要求，單單是“分區(qū)區(qū)分塊”對對于消費(fèi)者者在面積龐龐大的賣場場中迅速找找到所需商商品是遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。?？茖W(xué)的擺擺放、詳細(xì)細(xì)的導(dǎo)購標(biāo)標(biāo)識、專門門的導(dǎo)購平平面圖成為為當(dāng)前大型型零售超市市的重要組組成部分。。其三，各各類相關(guān)的的服務(wù)。如如今上海的的各個大型型超市、大大賣場，都都為消費(fèi)者者提供方便便的餐飲娛娛樂休閑服服務(wù)，給消消費(fèi)者的購購物行為帶帶來了相當(dāng)當(dāng)?shù)谋憷?。。C.超值大型超市、、大賣場由由于進(jìn)貨渠渠道的特點(diǎn)點(diǎn)，價(jià)格上上的優(yōu)勢很很容易展現(xiàn)現(xiàn)在消費(fèi)者者面前，但但進(jìn)貨渠道道的同質(zhì)性性，價(jià)格上上的優(yōu)勢又又不足以區(qū)區(qū)別于同一一市場上的的其他企業(yè)業(yè)。在目前前競爭激烈烈的上海零零售業(yè)市場場，怎樣使使附加的各各種服務(wù)超超值化，成成為新的趨趨勢之一。。定期的、、直接到消消費(fèi)者手中中的DM，顧客的會會員化，甚甚至于固定定的免費(fèi)班班車接送，，各種各樣樣的超值化化服務(wù)在使使自己的企企業(yè)覆蓋更更大的地理理面積的同同時，也覆覆蓋了更為為重要、更更為廣闊的的消費(fèi)者的的心理面積積。專業(yè)性零售售商業(yè)的特特色化與連連鎖化隨著生活水水平的提高高，為了滿滿足不斷細(xì)細(xì)分的消費(fèi)費(fèi)者需求，，零售行業(yè)業(yè)中出現(xiàn)專專門從事某某一類產(chǎn)品品零售的商商店是不可可避免的。。上海地區(qū)區(qū)的專業(yè)零零售商業(yè)正正走著一條條專業(yè)化、、特色化、、服務(wù)連鎖鎖化發(fā)展的的道路。以眼鏡配制制行業(yè)為例例，日資““巴黎三城城”憑著自自己的專業(yè)業(yè)性，美資資“美式眼眼鏡城”憑憑借其快速速便捷的特特色化服務(wù)務(wù)成為其中中的佼佼者者，以他們們?yōu)榇淼牡囊慌赓Y資零售商幾幾乎都以連連鎖店的形形式覆蓋了了上海地區(qū)區(qū)相當(dāng)大的的范圍。針針對外資資零售企業(yè)業(yè)在該領(lǐng)域域的挑戰(zhàn)，，以吳良材材公司為代代表的上海海當(dāng)?shù)氐膶I(yè)零售商商也正在積積極開拓一一條連鎖特特色化經(jīng)營營的道路。。吳良材公公司在保持持公司“以以賣帶修””的專業(yè)特特色服務(wù)的的同時，發(fā)發(fā)展連鎖經(jīng)經(jīng)營形式。。目前吳良良材公司在在上海擁有有14家連鎖分店店，這一數(shù)數(shù)量還將不不斷增加，，其連鎖特特色化經(jīng)營營也已取得得了一定的的成果。主題化商圈圈的建立如今，中國國各地區(qū)傳傳統(tǒng)的零售售商業(yè)形式式——百貨商店正正受著各方方面，尤其其是大型超超市、大賣賣場的沖擊擊。單個百百貨商店很很難在這樣樣的環(huán)境下下謀求發(fā)展展。相應(yīng)的，如如果將地處處相同街道道相近相連連的幾家百百貨商店圈圈起，賦與與其一定的的主題，配配以相應(yīng)的的文化氛圍圍，形成““商業(yè)圈””，做到商商業(yè)街道的的品牌化，，其連帶效效應(yīng)對上海海地區(qū)的零零售商業(yè)無無疑是積極極有效的。。例如，南南京路步行行街是以““中華商業(yè)業(yè)第一街””為主題，，配以良好好的購物環(huán)環(huán)境，以旅旅游功能為為主，帶動動了整個圈圈內(nèi)的各個個零售百貨貨店的銷售售增長；四四川北路將將其地理區(qū)區(qū)域內(nèi)的專專業(yè)特色店店進(jìn)行串聯(lián)聯(lián)，形成專專業(yè)特色一一條街，把把價(jià)格優(yōu)勢勢作為整個個商圈的強(qiáng)強(qiáng)勢推出；；又如淮海海路商業(yè)一一條街以高高檔次、高高價(jià)位為特特色，是時時尚購物的的第一選擇擇。2商圈圈介介紹紹2.1商圈圈含含義義商圈圈，，是是指指商商店店以以其其所所在在地地點(diǎn)點(diǎn)為為中中心心，，沿沿著著一一定定的的方方向向和和距距離離擴(kuò)擴(kuò)展展，，吸吸引引顧顧客客的的輻輻射射范范圍圍，，簡簡單單地地說說，，也也就就是是來來店店顧顧客客所所居居住住的的區(qū)區(qū)域域范范圍圍。。無無論論大大商商場場還還是是小小商商店店，，它它們們的的銷銷售售總總是是有有一一定定的的地地理理范范圍圍。。這這個個地地理理范范圍圍就就是是以以商商場場為為中中心心，，向向四四周周輻輻射射至至可可能能來來店店購購買買的的消消費(fèi)費(fèi)者者所所居居住住的的地地點(diǎn)點(diǎn)。。零售商店的的銷售活動動范圍通常常都有一定定的地理界界限，也即即有相對穩(wěn)穩(wěn)定的商圈圈。不同的的商店由于于所在地區(qū)區(qū)、經(jīng)營規(guī)規(guī)模、經(jīng)營營方式、經(jīng)經(jīng)營品種、、經(jīng)營條件件的不同，，使得商圈圈規(guī)模、商商圈形態(tài)存存在很大差差別。同樣樣一個零售售商店在不不同的經(jīng)營營時期受到到不同的因因素的干擾擾和影響，，其商圈也也并不是一一成不變的的，商圈規(guī)規(guī)模時大時時小。商圈分析是是百貨商店店選址的一一重大步驟驟，也是重重要的基礎(chǔ)礎(chǔ)工作。商商場在選址址時，首先先要明確商商圈范圍，，了解服務(wù)務(wù)對象，確確定經(jīng)營范范圍，評估估經(jīng)營效益益，然后確確定大致地地點(diǎn)和商店店規(guī)模。2.2商圈的構(gòu)成成商圈大致由由三部分組組成，即主主圈、次圈圈、邊圈。。主圈主圈即主要要商圈，也也稱第一商商圈，是指指最接近商商店的區(qū)域域。在主要要商圈內(nèi)，，消費(fèi)者去去商店購物物最為方便便，一般情情況下，百百貨商店65%左右的顧客客來自主要要商圈。在在主商圈內(nèi)內(nèi)，顧客在在人口中的的密度較高高，每個顧顧客的平均均購貨額也也最高，這這一商圈很很少與其他他類型商店店的商圈發(fā)發(fā)生重疊，，否則就易易出現(xiàn)過度度競爭。一一般來說，，小型商店店的核心商商圈在0.8公里之內(nèi)，，顧客步行行來店在10分鐘以內(nèi)；；大型商場場的核心商商圈在5公里以內(nèi)，，無論使用用何種交通通工具來店店，不超過過20分鐘。次圈次圈即次要要商圈，也也稱第二商商圈，是指指位于主要要商圈外圍圍的次要區(qū)區(qū)域。在這這一區(qū)域內(nèi)內(nèi)，顧客較較為分散，，但消費(fèi)者者來店購買買商品也較較為方便，，在次要商商圈內(nèi)聚集集著百貨商商店25%左右的顧客客。一般來來說，小型型商店的次次要商圈在在1.5公里之內(nèi)，，顧客步行行來店在20分鐘以內(nèi)；；大型商場場的次要商商圈在8公里以內(nèi)，，無論使用用何種交通通工具來店店，平均不不超過40分鐘。邊圈邊圈即邊緣緣商圈，也也稱第三商商圈，是指指位于次要要商圈以外外的區(qū)域。。在邊緣商商圈內(nèi)，散散居著百貨貨商店約10%左右的顧客客，在這個個區(qū)域的消消費(fèi)者來商商店購買商商品中不太太方便。一一般來說，，小型商店店的邊緣商商圈在1.5公里以外，，顧客步行行來店在20分鐘以上；；大型商場場的邊緣商商圈在8公里以外，，無論使用用何種交通通工具來店店平均在40分鐘以上。。商圈在受各各種因素的的影響，其其范圍和形形態(tài)狀是會會經(jīng)常變化化的，一般般情況下，，商圈形態(tài)態(tài)表現(xiàn)多為為各種不規(guī)規(guī)則的多角角型，為便便于研究分分析，一般般將商圈抽抽象地視為為以商店為為中心向外外輻射的圓圓心圈型。。邊圈2.3商圈分析商圈分析是是指對商圈圈的構(gòu)成、、特點(diǎn)和影影響商圈規(guī)規(guī)模變化的的各種因素素進(jìn)行綜合合性的研究究。對商場場來講，商商圈分析有有重要的意意義。它有有助于企業(yè)業(yè)合進(jìn)選擇擇店址，在在符合設(shè)址址原則的條條件下，確確定適宜的的設(shè)址地點(diǎn)點(diǎn)；有助于于企業(yè)制定定市場開拓拓目標(biāo)，明明確哪些是是本商場的的基本顧客客群和潛在在顧客群，，不斷擴(kuò)大大商圈范圍圍；有助于于企業(yè)有效效地進(jìn)行市市場競爭，，在掌握商商圈范圍內(nèi)內(nèi)客流來源源和客流類類型的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，開展展有針對性性的營銷。。商圈分析的的必要性商圈分析是是百貨商店店旱災(zāi)行合合理選址的的基礎(chǔ)工作作商場在選擇擇店址時，，總是力求求以較大的的目標(biāo)市場場，來吸引引更多的目目標(biāo)顧客，，這首先就就需要經(jīng)營營者明確商商圈范圍，，了解商圈圈內(nèi)人口的的分布狀況況以及市場場、非市場場因素的有有關(guān)資料，，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進(jìn)行行經(jīng)營效益益的評估，，衡量店址址的使用價(jià)價(jià)值，按照照設(shè)址的基基本原則，，選定適宜宜的地點(diǎn)，，使商圈、、店址、、、經(jīng)營條件件協(xié)調(diào)融合合，創(chuàng)造經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢。。商圈分析是是百貨商店店制定競爭爭經(jīng)營策略略的基礎(chǔ)本本前提在日趨激烈烈的市場競競爭環(huán)境中中，價(jià)格競競爭手段僅僅僅是一方方面，同時時也是很有有限的，百百貨商店在在競爭中為為取得優(yōu)勢勢，已廣泛泛地采取非非價(jià)格競爭爭手段，諸諸如改善商商店形象，，進(jìn)行企業(yè)業(yè)形象設(shè)計(jì)計(jì)與策劃，，完善售后后服務(wù)等等等。這些都都需要經(jīng)營營者通過商商圈分析，，掌握客流流來源和客客流類型，，了解顧客客的不同需需求特點(diǎn)，，采取競爭爭性的經(jīng)營營策略，投投顧客之所所好，贏得得顧客信賴賴，也即贏贏得競爭優(yōu)優(yōu)勢。商圈分析是是百貨商店店制定市場場開拓戰(zhàn)略略的重要條條件一家百貨商商店的經(jīng)營營方針、策策略的制定定或調(diào)整，，總要立足足于商圈內(nèi)內(nèi)各種環(huán)境境因素的現(xiàn)現(xiàn)狀及其發(fā)發(fā)展趨勢。。通過商圈圈分析，可可以幫助經(jīng)經(jīng)營者明確確哪些是本本店的基本本顧客群，，哪些是潛潛在顧客群群，力求在在保持基本本顧客群的的同時，著著力吸引潛潛在顧客群群，制定市市場開拓戰(zhàn)戰(zhàn)略，不斷斷延伸經(jīng)營營觸角，擴(kuò)擴(kuò)大商圈范范圍，提高高市場占有有率。商圈分析是是百貨商店店減少資金金占用的重重要手段百貨商店經(jīng)經(jīng)營的一大大特點(diǎn)是流流動資金占占用多，要要求資金周周轉(zhuǎn)速度快快。百貨商商店的經(jīng)營營規(guī)模受到到商圈規(guī)模模的制約，，商圈規(guī)模模又會隨著著經(jīng)營環(huán)境境的變化而而變化，當(dāng)當(dāng)商圈規(guī)模?？s小時，，而百貨商商店的經(jīng)營營規(guī)模仍維維持原狀，，就有可能能導(dǎo)致企業(yè)業(yè)的一部分分流動資金金的占壓，，影響資金金周轉(zhuǎn)速度度，降低資資金利潤率率。商圈分析應(yīng)應(yīng)考慮的因因素人口數(shù)量及及特點(diǎn)包括居住人人口數(shù)量、、工作人口口數(shù)量、過過往人口數(shù)數(shù)量、居民民戶數(shù)和企企事業(yè)單位位數(shù)，及相相應(yīng)人口年年齡、性別別、職業(yè)和和收入水平平構(gòu)成等。。建設(shè)狀況包括公共交交通、供電電狀況、通通訊設(shè)備、、金融機(jī)構(gòu)構(gòu)等對于百百貨商店?duì)I營銷的方便便程度。社會因素分析地區(qū)建建設(shè)規(guī)劃、、公共設(shè)施施（公園、、公共體育育場所、影影劇院、展展覽館），，以及本地地區(qū)的人文文等，是否否有利于百百貨商店的的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展?jié)摑摿Πㄙ徺I潛潛力和現(xiàn)有有商場的經(jīng)經(jīng)營狀況。。這兩個因因素是對百百貨商店影影響的最直直接因素。。在對商業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿αM(jìn)行分析析時，應(yīng)計(jì)計(jì)算該地區(qū)區(qū)的商圈飽飽和度，以以了解這個個地區(qū)內(nèi)同同行業(yè)是過過多還是不不足。在商商圈飽和度度低的地區(qū)區(qū)建店，其其成功的可可能性必然然超過商圈圈飽和度高高的地區(qū)。。影響商圈大大小的因素素百貨商店的的自身的特特點(diǎn)百貨商店的的商圈不僅僅有別開其其他商場和和商店的商商圈，而且且即使同是是百貨商店店，坐落于于同一地區(qū)區(qū)，由于其其各自不同同的特點(diǎn)，，商圈范圍圍也有所區(qū)區(qū)別。造成成這種區(qū)別別的因素有有：商店的的形象和信信譽(yù)，服務(wù)務(wù)質(zhì)量的優(yōu)優(yōu)劣，商品品經(jīng)營的特特色，價(jià)位位的高低，，以及物質(zhì)質(zhì)設(shè)施的差差異等。經(jīng)經(jīng)營同類商商品的兩個個商店即便便同處一個個地區(qū)的同同一條街道道，其對顧顧客的吸引引力也會有有所差異，，相應(yīng)地，，商圈規(guī)模模也不一致致。那些經(jīng)經(jīng)營靈活，，商品齊全全，服務(wù)周周到，在消消費(fèi)者中樹樹立了良好好形象的商商店，高圈圈規(guī)模相對對地會較其其他同行業(yè)業(yè)商店大。。百貨商店的的經(jīng)營規(guī)模模百貨商店因因其經(jīng)營規(guī)規(guī)模不同，，商圈大小小也不相同同。一般來來說，商店店的經(jīng)營規(guī)規(guī)模大、種種類品種多多，吸引顧顧客的范圍圍也大。但但因?yàn)橐?guī)模模越大，品品種就越多多，銷售的的輻射區(qū)域域就越廣，，商圈的半半徑就越大大。應(yīng)該指指出的是，，商圈總是是有限度的的，不會無無限擴(kuò)張。。百貨商店店的經(jīng)營營商品種種類百貨商店店的商圈圈在小因因其經(jīng)營營的商品品種類而而異即百百貨商店店的商品品經(jīng)營種種類對其其商圈大大小有重重要影響響。一般般情況下下，以經(jīng)經(jīng)營日常常生活用用品為主主的百貨貨商店，，其商圈圈大多以以主要商商圈（第第一商圈圈）為主主，而以以經(jīng)營高高檔大件件耐用消消費(fèi)品為為主的百百貨商店店，其商商圈的邊邊緣部分分可擴(kuò)展展到12公里左右右。交通運(yùn)輸輸情況交通地理理?xiàng)l件是是影響商商圈規(guī)模模的又一一個主要要因素。。位于交交通便利利地區(qū)的的商店，，商圈規(guī)規(guī)模會因因此擴(kuò)大大，反之之則限制制了商圈圈的延伸伸。自然然的各人人為的地地理障礙礙，如山山脈、河河流、鐵鐵路以及及高速公公路，會會無情地地截?cái)嗌躺倘Φ慕缃缦蓿沙蔀樯倘θσ?guī)模擴(kuò)擴(kuò)大的巨巨大障礙礙。所在在百貨商商店在界界定商圈圈和進(jìn)行行商圈分分析時，，要考慮慮到影響響顧客來來店的交交通條件件，如街街道通達(dá)達(dá)程度、、公共汽汽車運(yùn)行行狀況、、交通設(shè)設(shè)施和管管理措施施等因素素，盡量量擴(kuò)大商商圈，使使百貨商商店有更更寬的服服務(wù)面和和更廣的的服務(wù)群群。競爭對手手的地理理位置相互競爭爭的商店店之間距距離越大大，它們們各自的的商圈也也越大。。如潛在在顧客居居于兩家家同行業(yè)業(yè)商店之之間，各各自在商商店分別別會吸引引一部分分潛在顧顧客，造造成客流流分散，，商圈都都會因此此而縮小小。但有有此相互互競爭的的商店毗毗鄰而設(shè)設(shè)，顧客客因有較較多的比比較選擇擇機(jī)會而而被吸引引過來，，則商圈圈反而會會因競爭爭而擴(kuò)大大。根據(jù)據(jù)有關(guān)專專家的研研究，兩兩家同類類型的百百貨同商商店相距距在1.5公里以外，，8公里以內(nèi)，，對顧客的的爭奪是激激烈的，兩兩家商店的的商圈都會會縮小，只只有少部分分的共同商商圈。兩家家同類型的的百貨商店店距離婚公公里以外，，隨著距離離的擴(kuò)大，，競爭程度度會逐漸減減弱，以至至形成各自自的商圈。。百貨商店的的促銷情況況百貨商店的的商圈大小小固然要受受到一系列列客觀因素素的影響和和制約，但但它決不是是固定不變變的，百貨貨商店經(jīng)營營者的主觀觀努力也會會影響商圈圈的變化，，如百貨商商店通過廣廣告宣傳，，開展公關(guān)關(guān)活動，以以及廣泛的的人員推銷銷與營業(yè)推推廣活動不不斷擴(kuò)大知知名度、影影響力，吸吸引更多的的邊際商圈圈顧客慕名名光顧，隨隨之商店的的商圈規(guī)模模會驟然擴(kuò)擴(kuò)張。消費(fèi)者的流流動性隨著消費(fèi)者者流動性的的增長，光光顧商店的的顧客來源源會更為廣廣泛，邊緣緣商圈會因因此而擴(kuò)大大，商店的的整個商圈圈規(guī)模3零售業(yè)態(tài)的的介紹3.1業(yè)態(tài)概念零售是指把把商品或隨隨商品而提提供的服務(wù)務(wù)直接出售售給最終消消費(fèi)者的銷銷售活動。。從事零售售活動的基基本單位和和具體場所所是商店，，而商店依依據(jù)銷售形形式不同又又區(qū)分出不不同的經(jīng)營營形態(tài)，即即零售業(yè)態(tài)態(tài)。近年來來，受國際際商業(yè)發(fā)展展趨勢的影影響，零售售商店的業(yè)業(yè)態(tài)形式發(fā)發(fā)生了很大大的變革，，并且出現(xiàn)現(xiàn)多樣化和和細(xì)分化趨趨勢，盡管管當(dāng)前世界界各國對零零售業(yè)態(tài)的的定義由于于側(cè)重點(diǎn)不不同而有所所區(qū)別，但但通常認(rèn)為為，業(yè)態(tài)是是零售店向向確定的顧顧客群提供供確定的商商品和服務(wù)務(wù)的具體形形態(tài)，業(yè)態(tài)態(tài)是零售活活動的具體體形式。通通俗理解，，業(yè)態(tài)就是是指零售店店賣給誰、、賣什么和和如何賣的的具體經(jīng)營營形式。目前，我國國理論界對對零售業(yè)態(tài)態(tài)的研究滯滯后于現(xiàn)實(shí)實(shí)，不僅理理論界自身身對零售業(yè)業(yè)態(tài)的認(rèn)識識還存在較較大分歧，，而且與國國內(nèi)商業(yè)主主管部門對對業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)范意見也也不盡一致致。但不管管理論上如如何爭論，，實(shí)際上，，各種新興興業(yè)態(tài)自九九十年代初初引入以來來發(fā)展勢頭頭強(qiáng)勁，超超級市場、、專業(yè)店、、專賣店、、便利店等等如雨后春春筍，對我我國傳統(tǒng)百百貨商店這這一單一業(yè)業(yè)態(tài)形式和和眾多單體體店（獨(dú)立立商店）構(gòu)構(gòu)成強(qiáng)大沖沖擊之勢。。1998年，政府統(tǒng)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中中的貿(mào)易統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年報(bào)開開始增設(shè)零零售業(yè)態(tài)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，作為為試行表，，考慮到目目前各種業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)育育程度，以以及國家國國內(nèi)貿(mào)易局局關(guān)于零售售業(yè)態(tài)分類類規(guī)范管理理的指導(dǎo)意意見，按照照科學(xué)性與與可操作性性相結(jié)合的的原則，我我們在界定定零售業(yè)態(tài)態(tài)時采取了了大多數(shù)專專家學(xué)者的的意見，即即：零售業(yè)業(yè)態(tài)是指零零售企業(yè)為為滿足不同同的消費(fèi)需需求而形成成的不同的的經(jīng)營形態(tài)態(tài)。這一概概念包括了了兩方面的的含義：其其一，確定定的目標(biāo)市市場；其二二，具體的的經(jīng)營策略略，包括：：選址、規(guī)規(guī)模、商品品策略、價(jià)價(jià)格策略、、商店設(shè)施施、服務(wù)方方式等。3.2業(yè)態(tài)分類國際上零售業(yè)業(yè)態(tài)的一般分分類對于零售業(yè)態(tài)態(tài)的分類，目目前國際上主主要依據(jù)零售售店的選址、、規(guī)模、目標(biāo)標(biāo)顧客、商品品結(jié)構(gòu)、店堂堂設(shè)施、經(jīng)營營方式、營業(yè)業(yè)時間、服務(wù)務(wù)功能、價(jià)格格策略等確定定。美國把零零售店區(qū)分為為：百貨店、、超級市場、、折扣店、一一般商品店、、服裝專賣店店、倉庫俱樂樂部、藥店、、方便店、雜雜貨店等九類類；日本對零零售業(yè)態(tài)的分分類與美國基基本相同，但但增加了自動動售貨機(jī)、郵郵購以及無店店鋪銷售形式式。當(dāng)然，同同一個大類的的業(yè)態(tài)，還可可以進(jìn)一步細(xì)細(xì)分為更為具具體的業(yè)態(tài)形形式，比如超超級市場可以以再細(xì)分為食食品超市和綜綜合超市，這這要依據(jù)不同同的研究內(nèi)容容而定。事實(shí)實(shí)上，由于國國際資本的介介入，當(dāng)一種種新型的零售售業(yè)態(tài)被引進(jìn)進(jìn)時，客觀上上也引進(jìn)了國國際規(guī)范和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，因此許許多國家對零零售業(yè)態(tài)的分分類是基本一一致的，可以以進(jìn)行多國間間的比較和溝溝通。我國零售業(yè)態(tài)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分類類盡管國際上對對零售業(yè)態(tài)的的分類已比較較完善，但在在我國進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)時還還必須考慮我我國的具體情情況。1998年初研究和設(shè)設(shè)計(jì)我國零售售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)時，主要要考慮了兩方方面的因素：：一是我國零零售各業(yè)態(tài)的的發(fā)展水平和和所處的生命命周期。從八八十年代中期期開始的商品品流通體制改改革，促使舊舊式百貨店、、糧油店、副副食店、肉菜菜店等逐步衰衰落，代之而而起的是處于于成熟期的大大型百貨店；；處于增長期期的中小型超超級市場、專專業(yè)店、專賣賣店、便利店店等；處于創(chuàng)創(chuàng)新期的倉儲儲式商場、郵郵購、電視導(dǎo)導(dǎo)購和直銷。。而上述各業(yè)業(yè)態(tài)又由于我我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的不平平衡，在引進(jìn)進(jìn)和發(fā)展上不不同步，比如如上海在1991年組建了“聯(lián)聯(lián)華”超市公公司，出現(xiàn)了了中小型超級級市場新業(yè)態(tài)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利利店；1995年出現(xiàn)了電視視導(dǎo)購和直銷銷；1996年出現(xiàn)了大型型倉儲式超市市（大賣場）），而1994年以后真正規(guī)規(guī)范的連鎖超超市才在中西西部地區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)；當(dāng)上海的的便利店已發(fā)發(fā)展到1998年的2000家左右時，中中西部地區(qū)對對此業(yè)態(tài)還相相當(dāng)陌生。二二是統(tǒng)計(jì)上的的可操作性。?，F(xiàn)行零售貿(mào)貿(mào)易統(tǒng)計(jì)是對對零售行為主主體進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)，而一些新新興業(yè)態(tài)尚不不具備這一條條件，如郵購購零售業(yè)務(wù)，，在我國已有有２－３年的的發(fā)展歷史，，主要集中在在服飾制造行行業(yè)，通過郵郵寄方式出售售其產(chǎn)品，統(tǒng)統(tǒng)計(jì)操作就十十分困難，無無論是統(tǒng)計(jì)出出售方還是購購買方均不易易實(shí)施，因此此，統(tǒng)計(jì)歸類類時要考慮大大部分地區(qū)的的業(yè)態(tài)發(fā)育情情況和統(tǒng)計(jì)實(shí)實(shí)踐性。按照照我國零售業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的客客觀進(jìn)程，在在國際通行的的業(yè)態(tài)分類總總體框架下進(jìn)進(jìn)行必要的合合并，把零售售業(yè)態(tài)分為四四大類進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，即：百貨商店、超超級市場、專專業(yè)（專賣））店和其他。。百貨商店是指在一個建建筑物內(nèi)，集集中了若干專專業(yè)的商品部部并向顧客提提供多種類、、多品種商品品及服務(wù)的綜綜合性零售形形態(tài)。其基本本特征是：①①商品結(jié)構(gòu)以以經(jīng)營服裝、、紡織品、家家庭用品、食食品和娛樂品品為主，種類類齊全；②以以柜臺銷售為為主，明碼標(biāo)標(biāo)價(jià)；③注重重店堂裝修及及櫥窗展示。。這里的百貨商商店，不是指指國民經(jīng)濟(jì)行行業(yè)分類中的的“日用百貨貨零售業(yè)”，，而是指經(jīng)營營多品種、多多門類的綜合合性商店，包包括大中小型型綜合經(jīng)營的的商店。超級市場是指采取自選選銷售方式，，以銷售大眾眾化生活用品品為主，滿足足顧客一次性性購買多種商商品及服務(wù)的的綜合性零售售形態(tài)，其基基本特征為：：①商品結(jié)構(gòu)構(gòu)以經(jīng)營食品品、副食品、、日用生活品品、服裝衣料料、文具、家家用電器等購購買頻率較高高的商品為主主；②采取自自選銷售方式式，明碼標(biāo)價(jià)價(jià)；③結(jié)算設(shè)設(shè)在出口處統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行。這表明超級市市場首先是自自助服務(wù)的零零售商店，毛毛利低、銷量量高，以經(jīng)營營生活必需品品為主，種類類繁多。統(tǒng)計(jì)計(jì)時將各種類類型的超級市市場、倉儲式式商場和會員員式超市列入入該類專業(yè)（專賣））店是指專門經(jīng)營營某類商品或或某種品牌的的系列商品，，滿足消費(fèi)者者對某類（種種）商品多樣樣性需求的零零售形態(tài)。其其基本特征為為：①商品結(jié)結(jié)構(gòu)專業(yè)性較較強(qiáng)，各種不不同的規(guī)格、、品種及品牌牌匯集，選擇擇余地大；②②銷售人員有有較強(qiáng)的專業(yè)業(yè)知識，能為為消費(fèi)者提供供充分服務(wù)；；③采取定價(jià)價(jià)銷售和開架架面售方式。。將專業(yè)店和專專賣店歸為一一類統(tǒng)計(jì)僅僅僅是為了統(tǒng)計(jì)計(jì)操作上的方方便，其實(shí)專專業(yè)店與專賣賣店有本質(zhì)的的區(qū)別，前者者專門經(jīng)營某某種或某類商商品，如時裝裝店、鞋店、、食品店、藥藥店、書店、、電器店、珠珠寶店等；后后者則專門經(jīng)經(jīng)營某種品牌牌的系列商品品，如海爾電電器專賣店、、李寧牌體育育用品專賣店店、格力空調(diào)調(diào)專賣店、蘋蘋果牌休閑裝裝專賣店等。。其他業(yè)態(tài)指上述未包括括的其他業(yè)態(tài)態(tài)形式（如便便利店、折扣扣商店、雜貨貨店、郵購商商店等）。關(guān)關(guān)于連鎖店和和購物中心問問題需要說明的是是，在零售業(yè)業(yè)態(tài)分類中，，我們排除了了連鎖店和購購物中心這兩兩種形式，這這是因?yàn)椋哼B連鎖店是西西方國家零售售商業(yè)普遍采采用的一種有有效的組織經(jīng)經(jīng)營方式。一一個多世紀(jì)以以來先后出現(xiàn)現(xiàn)的百貨店、、超級市場、、方便店、折折扣商店等都都是獨(dú)立于其其他類型的零零售業(yè)態(tài)，而而連鎖店則不不同，既有便便利店連鎖，，也有超市連連鎖，專業(yè)店店連鎖等。隨隨著市場細(xì)分分化趨勢的加加劇，不僅在在零售商業(yè)，，在餐飲業(yè)、、服務(wù)業(yè)也都都廣泛存在著著連鎖經(jīng)營的的形式，如我我國目前發(fā)展展較快的超級級市場和品牌牌專賣店，一一般都采取連連鎖經(jīng)營方式式；又如臺灣灣除在上述行行業(yè)實(shí)行連鎖鎖之外，還在在旅館業(yè)、電電腦資訊業(yè)、、外語及才藝藝補(bǔ)習(xí)班等行行業(yè)都實(shí)行連連鎖經(jīng)營。一一般而言，連連鎖商店是指指在核心企業(yè)業(yè)或總店的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下，由眾眾多小規(guī)模的的、分散的、、經(jīng)營同類商商品或服務(wù)的的零售企業(yè)，，通過規(guī)范化化經(jīng)營，以實(shí)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益益的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合合組織形式。。連鎖商店應(yīng)應(yīng)由若干個分分店組成，其其特征是：①①經(jīng)營同類商商品；②使用用統(tǒng)一商號；；③統(tǒng)一采購購配送，采購購與銷售相分分離。3.3購物中心也不不能作為獨(dú)立立的零售業(yè)態(tài)態(tài)。購物中心是一一組零售商店店及有關(guān)的商商業(yè)設(shè)施的群群體組合，其其間有百貨商商店、超級市市場、專業(yè)店店、品牌專賣賣店、美容美美發(fā)店、彩擴(kuò)擴(kuò)店、飯店、、快餐廳、游游戲廳、小影影視廳、畫廊廊等，集購物物、休閑、娛娛樂、美食和和其他服務(wù)功功能于一體，，建筑面積較較大，有些建建筑面積達(dá)10-50萬平方方米，，與商商業(yè)街街和我我國大大型商商品交交易市市場類類似，，屬于于商業(yè)業(yè)集聚聚組織織形態(tài)態(tài)。其其特點(diǎn)點(diǎn)是：：①眾眾多業(yè)業(yè)主共共同組組成一一個市市場或或商場場；②②自主主經(jīng)營營，自自由定定價(jià)，，不受受購物物中心心制約約；③③購物物中心心的管管理機(jī)機(jī)構(gòu)大大多為為物業(yè)業(yè)管理理，自自營商商業(yè)部部分很很少。。連鎖店店和購購物中中心不不作為為零售售業(yè)態(tài)態(tài)分組組，并并不意意味著著對它它們不不進(jìn)行行統(tǒng)計(jì)計(jì)。實(shí)實(shí)際上上，大大多數(shù)數(shù)新型型業(yè)態(tài)態(tài)店都都選擇擇連鎖鎖經(jīng)營營方式式以降降低成成本、、增強(qiáng)強(qiáng)競爭爭力，，故把把連鎖鎖作為為一種種經(jīng)營營方式式單獨(dú)獨(dú)列入入統(tǒng)計(jì)計(jì)報(bào)表表中；；而對對購物物中心心，目目前的的統(tǒng)計(jì)計(jì)方式式是將將其視視為商商品交交易市市場，，由購購物中中心的的管理理機(jī)構(gòu)構(gòu)或工工商所所負(fù)責(zé)責(zé)統(tǒng)計(jì)計(jì)上報(bào)報(bào)。3.4業(yè)態(tài)特特點(diǎn)百貨店店概念在一個個大建建筑物物內(nèi)，，根據(jù)據(jù)不同同商品品部門門設(shè)銷銷售區(qū)區(qū)，開開展各各自的的進(jìn)貨貨、管管理、、運(yùn)營營的零零售業(yè)業(yè)態(tài)。。特點(diǎn)采取柜柜臺銷銷售與與自選選（開開架））銷售售相結(jié)結(jié)合方方式。。商品結(jié)結(jié)構(gòu)為為種類類齊全全、少少批量量、高高毛利利，以以經(jīng)營營男、、女、、兒童童服裝裝、服服飾、、衣料料、家家庭用用品為為主。。采取定定價(jià)銷銷售，，可以以退貨貨，有有導(dǎo)購購、餐餐飲、、娛樂樂場所所等服服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目和和設(shè)施施，服服務(wù)功功能齊齊全選址在在城市市繁華華區(qū)、、交通通要道道。商圈范范圍大大，一一般以以流動動人口口為主主要銷銷售對對象。。商店規(guī)規(guī)模大大，在在5000平方米米以商店設(shè)設(shè)施豪豪華，，店堂堂典雅雅、明明快。。目標(biāo)顧顧客為為中高高檔消消費(fèi)者者和追追求時時尚的的年輕輕人。。超級市市場概念采取自自選銷銷售方方式、、以銷銷售生生鮮商商品、、食品品和向向顧客客提供供日常常必需需品為為主要要目的的的零零售業(yè)業(yè)態(tài)。。特點(diǎn)采取自自選銷銷售方方式，，出入入口分分設(shè)，，結(jié)算算在出出口處處的收收銀機(jī)機(jī)處統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)進(jìn)行。。商品構(gòu)構(gòu)成以以購買買頻率率高的的商品品為主主，經(jīng)經(jīng)營的的商品品應(yīng)以以肉類類、禽禽蛋、、水果果、水水產(chǎn)品品、冷冷凍食食品、、副食食調(diào)料料、糧糧油及及其制制品、、奶及及奶制制品、、熟食食品以以及日日用必必需品品為主主。營業(yè)時時間每每天在在11H左右，，可采采取連連鎖經(jīng)經(jīng)營方方式，，有一一定的的停車車場地地。選址在居居民區(qū)、、交通要要道、商商業(yè)區(qū)。。商圈范圍圍較窄，，以居民民為主要要銷售對對象。商店面積積在5000平方米以以上目標(biāo)顧客客以居民民為主。。大型綜合合超市概念采取自選選銷售方方式，以以銷售大大眾化實(shí)實(shí)用品為為主，并并將超級級市場和和折扣商商店的經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢勢合為一一體的、、滿足顧顧客一次次性購全全的零售售業(yè)態(tài)。。特點(diǎn)采取自選選銷售方方式和連連鎖經(jīng)營營方式商品構(gòu)成成為衣、、食、用用品齊全全，重視視本企業(yè)業(yè)的品牌牌開發(fā)。。設(shè)有與商商店?duì)I業(yè)業(yè)面積相相適應(yīng)的的停車場場。目標(biāo)顧客客為購物物頻率高高的居民民。商圈范圍圍較大。。商店?duì)I業(yè)業(yè)面積一一般在2500平方米以以上。選址在城城鄉(xiāng)結(jié)合合部、住住宅區(qū)、、交通要要道。便利店(方便店)概念滿足顧客客便利性性需求為為主要目目的的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。特點(diǎn)以開架自自選為主主，結(jié)算算在進(jìn)口口(或出口)處的收銀銀機(jī)處統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行，，可采取取連鎖經(jīng)經(jīng)營方式式。商品結(jié)構(gòu)構(gòu)特點(diǎn)明明顯，有有即時消消費(fèi)性、、小容量量、應(yīng)急急性等。。營業(yè)時間間長，一一般在16h以上，甚甚至24h，終年無無休日。。選址在居居民住宅宅區(qū)、主主干線公公路邊以以及車站站、醫(yī)院院、娛樂樂場所、、機(jī)關(guān)、、團(tuán)體、、企事業(yè)業(yè)所在地地。商圈范圍圍窄小，，一般設(shè)設(shè)定在居居民徒步步購物5—7min到達(dá)的范范圍商店?duì)I業(yè)業(yè)面積在在100平方米左左右，營營業(yè)面積積利用率率高。店堂明快快、清潔潔、貨架架豐滿。。目標(biāo)顧客客主要為為居民、、單身者者、年輕輕人。80％的顧客客為有目目的的購購買。經(jīng)營實(shí)行行信息系系統(tǒng)化，，開展單單品管理理。便利店的的商品價(jià)價(jià)格略高高于一般般零售業(yè)業(yè)態(tài)的商商品價(jià)格。專業(yè)店概念經(jīng)營某一一大類商商品為主主，并且且具備有有豐富專專業(yè)知識識的銷售售人員和和提供適適當(dāng)售后后服務(wù)的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。特點(diǎn)采取定價(jià)價(jià)銷售和和開架面面售，亦亦可開展展連鎖經(jīng)經(jīng)營。商品結(jié)構(gòu)構(gòu)體現(xiàn)專專業(yè)性、、深度性性、品種種豐富，，可供選選擇余地地大，以以某類商商品為主主，經(jīng)營營的商品品具有自自己的特特色，一一般為高高利潤。。從業(yè)人員員需具備備豐富的的專業(yè)知知識，可可以退貨貨。選址多樣樣化，多多數(shù)店設(shè)設(shè)在繁華華商業(yè)區(qū)區(qū)、商店店街或百百貨店、、購物中中心內(nèi)。。商圈范圍圍不定。。營業(yè)面積積根據(jù)主主營商品品特點(diǎn)而而定。目標(biāo)市場場多為流流動顧客客。主要要滿足消消費(fèi)者對對某類商商品的選選擇性需需求。專賣店概念專門經(jīng)營營或授權(quán)權(quán)經(jīng)營制制造商品品牌和中中間商品品牌的零零售業(yè)態(tài)態(tài)。特點(diǎn)采取定價(jià)價(jià)銷售和和開架面面售，亦亦可開展展連鎖經(jīng)經(jīng)營。商品結(jié)構(gòu)構(gòu)以企業(yè)業(yè)品牌為為主，銷銷售體現(xiàn)現(xiàn)量少、、質(zhì)優(yōu)、、高毛利利。注重品牌牌聲譽(yù)、、從業(yè)人人員必須須具備豐豐富的專專業(yè)知識識，并提提供專業(yè)業(yè)性知識識服務(wù)。。選址在繁繁華商業(yè)業(yè)區(qū)、商商店街或或百貨店店、購物物中心內(nèi)內(nèi)。商圈范圍圍不定。。目標(biāo)顧客客以中青青年為主主。商店店的陳列列、照明明、包裝裝、廣告告講究。。購物中中心概念企業(yè)有有計(jì)劃劃地開開發(fā)、、擁有有、管管理運(yùn)運(yùn)營的的各類類零售售業(yè)態(tài)態(tài)、服服務(wù)設(shè)設(shè)施的的集合合體。。特點(diǎn)由發(fā)起起者有有計(jì)劃劃地開開設(shè)，，實(shí)行行商業(yè)業(yè)型公公司管管理，，中心心內(nèi)設(shè)設(shè)商店店管理理委員員會，，開展展廣告告宣傳傳等共共同活活動，，實(shí)行行統(tǒng)一一管理理。內(nèi)部結(jié)結(jié)構(gòu)由由百貨貨店或或超級級市場場作為為核心心店，，以及及各類類專業(yè)業(yè)店、、專賣賣店等等零售售業(yè)態(tài)態(tài)和餐餐飲、、娛樂樂設(shè)施施構(gòu)成成。服務(wù)功功能齊齊全，，集零零售、、餐飲飲、娛娛樂為為一體體。根根據(jù)銷銷售面面積，，設(shè)相相應(yīng)規(guī)規(guī)模的的停車車場。。選址為為中心心商業(yè)業(yè)區(qū)或或城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合合部的的交通通要道道。商圈根根據(jù)不不同經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模、、經(jīng)營營商品品而定定。設(shè)施豪豪華、、店堂堂典雅雅、寬寬敞明明亮，，實(shí)行行賣場場租賃賃制。。目標(biāo)顧顧客，，以流流動顧顧客為為主。。根據(jù)選選址和和商圈圈不同同，購購物中中心可可分為為近鄰鄰型、、社區(qū)區(qū)型、、區(qū)域域型、、超區(qū)區(qū)域型型種類類。倉儲商商店概念在大型型綜合合超市市經(jīng)營營的商商品基基礎(chǔ)上上，篩篩選大大眾化化實(shí)用用品銷銷售，，并實(shí)實(shí)行儲儲銷一一體、、以提提供有有限服服務(wù)和和低價(jià)價(jià)格商商品為為主要要特征征的、、采取取自選選方式式銷售售的零零售業(yè)業(yè)態(tài)。。特點(diǎn)選址在在公路路邊、、交通通要道道和利利用閑閑置設(shè)設(shè)施。。主要的商圈圈人口為5—7萬人。商店?duì)I業(yè)面面積大，一一般在4000m’以上。部分分商品部門門采取租賃賃制，把無無店名的專專業(yè)連鎖賣賣場和供應(yīng)應(yīng)商引進(jìn)店店內(nèi)經(jīng)營。。商品構(gòu)成以以新開發(fā)上上市的商品品為主力商商品，自有有品牌占相相當(dāng)部分，，主要是面面向廣大的的工薪階層層服務(wù)。作為價(jià)格策策略，每天天都以較低低價(jià)格銷售售全部商品品。作為商品策策略，經(jīng)營營同其他零零售業(yè)態(tài)能能進(jìn)行價(jià)格格比較的、、知名度、、普及率都都較高的商商標(biāo)商品或或價(jià)格一般般被眾所周周知的商品品。商店設(shè)施簡簡單化。將將超市開發(fā)發(fā)的銷售技技術(shù)和管理理理論、倉儲商店的的價(jià)格影響響力、大型型綜合超市市商品供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃的方方法及選址址理論等融融為一體，，靈活運(yùn)用用。可實(shí)行連鎖鎖經(jīng)營。設(shè)有一定規(guī)規(guī)模的停車車場。家居中心概念以與改善、、建設(shè)家庭庭居住環(huán)境境有關(guān)的裝裝飾、裝修修等用品、、日用雜品品、技術(shù)及及服務(wù)為主主的、采取取自選方式式銷售的零零售業(yè)態(tài)。。特點(diǎn)選址在城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部、、公路邊、、交通要道道或消費(fèi)者者自有房產(chǎn)產(chǎn)比率較高高的地區(qū)。。商品構(gòu)成主主要以房屋屋修繕和室室內(nèi)裝修、、裝飾品、、園藝品、、寵物食品品、室內(nèi)外外用品、洗洗滌劑及雜雜品等。作為經(jīng)營策策略，發(fā)揮揮了廉價(jià)商商店的低價(jià)價(jià)格銷售和和超級市場場的開架自自選銷售等等優(yōu)勢。提供一站式式購足和一一條龍服務(wù)務(wù)?？刹扇∵B鎖鎖經(jīng)營方式式。有一定的停停車場。4商業(yè)店鋪專賣店開店店決策與店店型選擇（一）開店店決策當(dāng)今社會，，越來越多多的企業(yè)家家和個人都都有開店的的欲望，專專賣商店是是一個理想想的選擇。。因?yàn)閷Ｙu賣商店規(guī)模模小、投入入資金少，，又可以展展現(xiàn)開店人人的風(fēng)格。。事實(shí)上，，目前世界界上的許多多零售業(yè)巨巨子都是從從小專賣店店起家的。。但是，開專專賣店并非非一定成功功的，現(xiàn)實(shí)實(shí)生活中失失敗者屢見見不鮮。因因此，在決決定設(shè)立專專賣商店時時，一定要要了解專賣賣商店經(jīng)營營的難處。。能克服這這些困難，，才是辦好好專賣商店店的基礎(chǔ)；；如果無力力克服這些些困難，最最好放棄開開辦專賣商商店。1）專賣商店店競爭激烈烈。專賣商商店無論規(guī)規(guī)模大小都都會有成功功的機(jī)會，，并且能施施展經(jīng)營者者的才能，，實(shí)現(xiàn)自我我價(jià)值。因因此，開辦辦專賣商店店的企業(yè)和和個人為數(shù)數(shù)眾多。專專賣店與其其他種類商商店之間的的競爭十分分激烈，尋尋求新的機(jī)機(jī)會很不容容易，所以以按照自己己的理念去去經(jīng)營很可可能會碰壁壁，這就需需要創(chuàng)辦人人的心理承承受力強(qiáng)，，駕馭市場場的能力超超凡。專賣賣商店發(fā)展展的彈性很很大，最熱熱門的商店店可能是一一家專賣商商店，最蕭蕭條的也可可能是專賣賣商店。假假如你設(shè)立立一家專賣賣商店，就就要抱定背背水一戰(zhàn)的的信念，只只能前進(jìn)，，不能后退退?；孟胼p輕輕松松地地經(jīng)營它，，絕對不會會成功。若若試圖也辭辭掉公職，，辦個商店店，以享受受自由的心心情來經(jīng)營營，只可能能眾失敗。。2）經(jīng)營者需要要專業(yè)知識。。專賣商店的的特色是專業(yè)業(yè)性強(qiáng)，因此此經(jīng)營者必須須對所經(jīng)營的的商品有豐富富的了解。這這不僅能保證證所買進(jìn)的貨貨物品質(zhì)優(yōu)良良，而且能向向顧客提供高高層次和周到到的服務(wù)。縱縱觀世界上一一些成功的專專賣商店，經(jīng)經(jīng)營者都是專專家。在巴黎黎，書店的經(jīng)經(jīng)營者是飽讀讀讀書的學(xué)者者，古董店的的老板大多是是古董鑒賞家家，服裝店經(jīng)經(jīng)理是服裝設(shè)設(shè)計(jì)師，集郵郵社的創(chuàng)辦人人常是集郵家家。有人說：：專賣商店能能否辦得起來來，關(guān)鍵在于于資金；專賣賣商店能否辦辦好，關(guān)鍵在在于經(jīng)營者的的專業(yè)知識。。這是有一定定的道理的。。3）資金要有保保障。開店需需要錢，開辦辦何種專賣店店，需要多少少錢，須事先先知曉。例如如在北京開辦辦一家美容院院至少要投資資５萬元；開開辦一家服裝裝店至少要投投資２０萬元元。當(dāng)然，地地域不同，規(guī)規(guī)模不同，商商品等級不同同，會需要不不同資金的投投入。例如：：在日本開設(shè)設(shè)一家３０平平方米大的茶茶藝館，必須須準(zhǔn)備保證金金４００萬日日元，內(nèi)部裝裝潢費(fèi)４０００萬日元，開開店預(yù)備資金金２００萬日日元，合計(jì)為為１０００萬萬日元。如果創(chuàng)辦者能能獨(dú)立負(fù)擔(dān)全全部資金投入入最為理想；；如果資金不不足，就要考考慮借款。借借到與否、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大小與自自己的承受風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力如何何，都要有所所估算。有人人常因?yàn)橘Y金金不足，致使使開店的理想想成為泡影，，或只好縮小小專賣商店的的規(guī)模。在決定是否開開辦專賣商店店時，對以上上的利弊得失失要進(jìn)行具體體分析，不可可瞻前顧后，，也切勿草率率行事。（二）店型選選擇當(dāng)人們決定要要開個專賣店店后，馬上就就面臨著開什什么類型專賣賣店的問題。。雖然各種專專賣商店有著著共同的特性性，但也有差差異，有時差差異會對專賣賣店的發(fā)展有有重要的影響響，因此企業(yè)業(yè)或個人都應(yīng)應(yīng)根據(jù)具體情情況進(jìn)行選擇擇。１．店型選擇擇的影響因素素專賣商店種類類繁多，特點(diǎn)點(diǎn)各異，選擇擇時就考慮以以下影響因素素。（1）資金。資金金數(shù)目是店型型選擇的重要要影響因素，，資金雄厚的的企業(yè)和個人人，可選擇高高檔路線的專專賣商店。如如服裝店、化化妝品店、電電器店、首飾飾店等。這些些商店要求裝裝飾豪華、高高雅，商品價(jià)價(jià)格較高，當(dāng)當(dāng)然利潤也較較大。如果僅僅是小本經(jīng)營營，可選擇較較大眾化的專專賣商店，如如食品店、冷冷飲店、花店店、咖啡店等等。（２）競爭。。競爭源于市市場的供需狀狀況，在選擇擇專賣商店店店型時，應(yīng)避避免進(jìn)入競爭爭異常激烈的的領(lǐng)域，開辟辟新市場更利利于生存和發(fā)發(fā)展。目前服服裝店、食品品店、家具店店都是市場競競爭激烈區(qū)域域，而化妝品品店、花店、、洗衣店等還還有很大的市市場潛力。單單品經(jīng)營和獨(dú)獨(dú)家風(fēng)格，是是躲避過度競競爭的理想選選擇。日本有有一家玻璃器器皿商店，經(jīng)經(jīng)營各種類型型、大小不等等、用途各異異的玻璃器皿皿，生意鼎盛盛。上海有一一家專門銷售售各種瓶塞的的商店，獨(dú)一一無二的商品品組合使其取取得了市場競競爭的優(yōu)勢。。（３）專業(yè)知知識。專賣商商店的經(jīng)營不不同于一般商商品，它需要要店主有較高高的專業(yè)知識識水準(zhǔn)，因?yàn)闉榈綄Ｙu商店店購買的顧客客常常需要得得到科學(xué)性的的購買建議。。如果沒有相相應(yīng)的專業(yè)知知識，就應(yīng)放放棄經(jīng)營該種種店型。試想想：作為一個個服裝店經(jīng)營營者，如果缺缺乏對服裝潮潮流的敏感，，審美觀不強(qiáng)強(qiáng)，他能將這這家服裝專賣賣店經(jīng)營好嗎嗎？（４）市場潛潛力。隨著社社會的發(fā)展，，人們的消費(fèi)費(fèi)觀變化迅速速，在選擇店店型時，應(yīng)看看準(zhǔn)那些市場場潛力較大的的行業(yè)。服裝裝業(yè)發(fā)展忽高高忽低，市場場潛力大，但但風(fēng)險(xiǎn)也大；；食品業(yè)難有有高潮，但人人人得吃飯，，故市場平穩(wěn)穩(wěn)，市場潛力力較大；保健健用品、休閑閑用品等行業(yè)業(yè)有不可估量量的市場潛力力。２．店店型選選擇的的過程程店型選選擇的的過程程，實(shí)實(shí)際上上是對對店型型特征征分析析和對對影響響因素素研究究的過過程。。但在在實(shí)際際生活活中，，不少少人卻卻忽視視了這這些，，他們們在決決定開開店時時直接接想的的就是是開個個服裝裝店、、鞋店店或食食品店店等，，爾后后再進(jìn)進(jìn)行可可行性性研究究，這這是不不科學(xué)學(xué)的。。開店人人之所所以有有開店店的愿愿望，，大多多已具具備了了一定定數(shù)量量的資資金。。在資資金角角保障障的前前提下下，店店型選選擇應(yīng)應(yīng)從市市場調(diào)調(diào)查入入手，，看看看消費(fèi)費(fèi)需求求有何何新變變化，，就可可以考考慮這這一店店型，，接下下來再再進(jìn)行行自身身的可可行性性分析析。包包括：：能否否有足足夠的的資金金支撐撐；能能否購購到較較高級級的舶舶來品品；能能否聘聘請到到通曉曉該類類商品品經(jīng)營營與使使用的的專家家；在在顧客客能接接受的的價(jià)格格范圍圍內(nèi)能能否獲獲得理理想的的利潤潤。如如果得得出肯肯定的的結(jié)論論，就就可