醫(yī)療醫(yī)院康養(yǎng)項目商業(yè)地產(chǎn)整合營銷方案

營銷推廣方案2018.06康養(yǎng)項目目錄1市場研究2項目發(fā)展戰(zhàn)略3營銷戰(zhàn)略市場研究三、康養(yǎng)模式二、養(yǎng)老地產(chǎn)類型一、養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。多元的項目面對著多元的市場，我們?nèi)绾胃鶕?jù)各自的市場條件有條不紊的開發(fā)？如果市場條件不充分，我們又應(yīng)該如何挖掘市場？住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式養(yǎng)老地產(chǎn)概念與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營成本應(yīng)精心測算!國家提出的“居家養(yǎng)老”政策！4.迅速尋找項目的核心競爭力!5.有彈性的設(shè)置土地開發(fā)控制模式!6.認(rèn)識入市風(fēng)險并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!7.在成本及溢價平衡間選擇物業(yè)組合!養(yǎng)老地產(chǎn)類形養(yǎng)老地產(chǎn)類型養(yǎng)老地產(chǎn)的三大類型類型1：城市類型類型2：社區(qū)類型類型3：度假類型養(yǎng)老地產(chǎn)類型類型1：城市類型（1）盈利模式：出租（或出售返租）+統(tǒng)一經(jīng)營管理（2）用地性質(zhì)：商服（3）養(yǎng)老配套：提供護(hù)理和看護(hù)養(yǎng)老服務(wù)（4）目標(biāo)客群：可以離開家但不想離開城市環(huán)境的老人，需要專門的照護(hù)（5）典型案例：日本木下豐州設(shè)施、香港彩頤居、雙井恭和苑醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老公寓（養(yǎng)護(hù)院/護(hù)理院）起源日本（木下介護(hù)）養(yǎng)老地產(chǎn)類型類型2：社區(qū)類型（1）盈利模式：銷售產(chǎn)權(quán)+會員卡（租金）+月費(fèi)（2）用地性質(zhì)：住宅+商服+公建（3）養(yǎng)老配套：老人與用活動設(shè)施+提供介助和介護(hù)養(yǎng)老服務(wù)（4）目標(biāo)客群：擺脫了工作和家庭的束縛、喜歡不其他老人群居活動的健康老人；需要上門服務(wù)，或日托、短期寄養(yǎng)服務(wù)，需要在社區(qū)內(nèi)得到與業(yè)護(hù)理的半自理、全自理老人；希望一站式養(yǎng)老、不希望再搬家；第二代、第三代周末來看望或一起居住兩天（5）典型案例：美國鳳凰城太陽城、北京太陽城、上海親和源、邢臺悅檀臺、宜興九如城CCRC/CCC租售結(jié)合型居住區(qū)起源美國（太陽城）養(yǎng)老地產(chǎn)類型類型3：度假類型（1）盈利模式：產(chǎn)權(quán)酒店+分時度假+異地連鎖互換（2）用地性質(zhì)：商服/旅游（3）養(yǎng)老配套：溫泉+康復(fù)+理療+營養(yǎng)膳食+文體活動（4）目標(biāo)客群：健康活躍老人和部分需要介助的老人，愛好旅游（5）典型案例：今典·紅樹林（一卡在手、全國度假）、悅榕莊旅游度假型養(yǎng)老酒店/生態(tài)旅游康養(yǎng)新城結(jié)合旅游地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)類型案例1：綠城藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓項目東區(qū)引入老年地產(chǎn)概念，設(shè)置了老年大學(xué)、老年公寓、老年護(hù)理院等配套設(shè)施余杭平茅山腳下650畝大生活社區(qū)，一棟7層小高層，原規(guī)劃為酒店東區(qū)頤養(yǎng)公寓西區(qū)別墅中區(qū)小高層+花園洋房項目位置：位于臨平茅山腳下

項目規(guī)模：總占地面積640畝，總建筑面積70萬平方米，項目規(guī)劃：東區(qū)為8～18層景觀電梯公寓，約220畝。養(yǎng)老地產(chǎn)類型醫(yī)療配套：1200㎡社區(qū)健康服務(wù)中心，為社區(qū)居民提供日常醫(yī)療、養(yǎng)老保健、社區(qū)康復(fù)和慢性病管理等服務(wù)，滿足社區(qū)居民門診、保健和健康咨詢的需求。同時在藍(lán)庭每戶家庭都將配置緊急呼叫按扭，24小時連通健康服務(wù)中心。配套設(shè)施老年配套：設(shè)置方便老人的社區(qū)老年大學(xué)、老年活動中心、社區(qū)食堂等，關(guān)注老人生活服務(wù)體系：為每位社區(qū)居民建立健康檔案，關(guān)注業(yè)主健康，提供保健咨詢頤養(yǎng)設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)化頤養(yǎng)公寓配置，適合不同家庭結(jié)構(gòu)，專屬護(hù)士及護(hù)工負(fù)責(zé)制養(yǎng)老地產(chǎn)類型收費(fèi)體系完善的入住老人能力評估體系，合理的護(hù)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)評估體系：由綠城自己研究的老人行動能力評估體系；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：針對不同老人的行動能力設(shè)置針對性的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；客群特征：社區(qū)家庭中的老人占較大比例；客群階層：由于收費(fèi)體系較為合理，客群階層從中端的工薪階層至高級干部等高端階層均有一定比例；盈利狀況：經(jīng)過數(shù)年運(yùn)營，目前收支平衡且略有盈余；養(yǎng)老地產(chǎn)類型案例2：上海親和源社區(qū)養(yǎng)老模式的代表作，開山鼻祖。也是以會員制模式開發(fā)的最成功項目。07年開始盈利，至今成為區(qū)域知名養(yǎng)老社區(qū)。

占地面積：83680平米總建筑面積：10萬平米

老年公寓:72355.3平米健康會所:8000平米頤養(yǎng)院:9736.1平米配餐中心:2574.6平米養(yǎng)老地產(chǎn)類型功能構(gòu)成事務(wù)中心：銷售大廳美格菲健康會所：專業(yè)的管理團(tuán)隊先進(jìn)的設(shè)備器材特設(shè)的療養(yǎng)、康復(fù)區(qū)頤養(yǎng)院：大樓分布：醫(yī)院、臨終關(guān)懷、護(hù)理中心索迪斯餐廳：法國著名餐飲公司老年度假酒店：客戶人群：試住老人、短期度假、探親子女老年公寓：共12棟樓醫(yī)院、會所、配餐中心等配套設(shè)施同會員生活融合在一起。養(yǎng)老地產(chǎn)類型入駐人群由12幢多層電梯住宅樓組成老年公寓設(shè)838套居室，可供1600位左右的老人享受其中居室建筑面積約58到119㎡室內(nèi)櫥柜床椅、家用電器一應(yīng)俱全，有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話全部開通，冷暖水二十四小時供應(yīng)老年公寓(生活可自理)老年公寓針對活躍老人；頤養(yǎng)院針對失能老人頤養(yǎng)院(需專人照料,全護(hù)理型)基本服務(wù)生活照料服務(wù)：提供或協(xié)助日常就餐、生活起居（穿衣、修飾、如廁等）、洗澡、清洗衣物、居家助潔醫(yī)療和康復(fù)的服務(wù)：頤養(yǎng)院的內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)為入住老人提供常見病的檢查和治療，同時為老人提供康復(fù)服務(wù)?？禈贩?wù)：為提升住養(yǎng)老人的身心健康水平，安排適合老年人心理、生理特點(diǎn)的康樂活動。特色服務(wù)安全性：建立危險預(yù)防管理體制，根據(jù)危險評估，建立個案危險預(yù)防措施并落實(shí)在日常服務(wù)的具體方案中。先進(jìn)性：根據(jù)老人的實(shí)際狀況，通過介護(hù)評估制定個性化養(yǎng)老介護(hù)計劃，隨時記錄并確認(rèn)介護(hù)主題、定期評估與狀態(tài)跟蹤、及時調(diào)整介護(hù)方案。貼心服務(wù)定期為老人提供陪同就醫(yī)和代配藥服務(wù)（每周四上午）；

委托代發(fā)口服藥、服藥介助服務(wù)；

老人貴重物品及錢財?shù)谋９艿姆?wù)；

代買代辦：定期為老人外出購買物品

為入住老人提供年度體檢的服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)類型配套機(jī)構(gòu)美格菲健身會所一樓接待處、銷售辦公室、小賣部、游泳池、更衣室、毛巾及鑰匙辦理柜臺二樓兒童及休閑室、行政辦公室三樓水療區(qū)、洗浴室、果汁臺、健身房、醫(yī)療檢測房、康復(fù)理療區(qū)、健身器械區(qū)更衣室四樓康復(fù)咨詢/理療五樓多功能會議廳引進(jìn)美國愛瑪克、法國索迪斯、香港美格菲、上海曙光醫(yī)院等著名的公司和單位，分別提供物業(yè)、餐飲、健身、醫(yī)療服務(wù)，形成服務(wù)支撐體系。養(yǎng)老地產(chǎn)類型盈利模式兩部收費(fèi)制，即會員卡費(fèi)用（45-88萬）+年費(fèi)（3-7萬/年）會員卡A卡（不記名）B卡（記名)享受使用權(quán)年限與房屋土地年限同（70年）至老人壽終（15年）購買會員卡費(fèi)用小戶型75萬45萬中戶型55萬大戶型88萬年費(fèi)小戶型2.98萬/年/套2.38萬/年/套中戶型4.98萬/年/套大戶型6.98萬/年/套備注

允許轉(zhuǎn)讓會員卡，第一批50萬A卡已升值為75萬未滿15年，多余費(fèi)用可退

超過15年，超過時間免費(fèi)戶型面積小戶型（58平方米）、中戶型（72平方米）、大戶型（120平方米）咨詢合同章程入會申請推薦人擔(dān)保人體檢合格入會審核會員確認(rèn)會員信息登記權(quán)益人合約入住合同入住養(yǎng)老地產(chǎn)類型案例3：隨和嘉樹生態(tài)山林，4A景區(qū)，景觀資源良好項目概況：隨園嘉樹占地639000平方米

總建639000平方米

產(chǎn)權(quán)年限40年建筑類型5-6F多層總戶數(shù)575戶面積段75-110㎡隨園嘉樹位于良渚文化村核心區(qū)，項目包含4500㎡中央“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)。3000㎡風(fēng)雨連廊，僅為1.0容積率，更疏朗的建筑規(guī)劃，容納更多陽光。35%綠地率，嘉樹廣場、隨園等七大景觀組團(tuán)環(huán)伺；養(yǎng)老地產(chǎn)類型盈利模式不足15年退還剩余年限房款，超過15年，免費(fèi)??；收費(fèi)銷售租賃15年2500-3200元/月13000-14000元/㎡房總價x60%2500-3200元/月康養(yǎng)模式康養(yǎng)模式國內(nèi)目前康養(yǎng)模式可按驅(qū)動因素分為五大養(yǎng)生養(yǎng)老模式：養(yǎng)生養(yǎng)老模式康療型養(yǎng)生養(yǎng)老居家式養(yǎng)生養(yǎng)老異地養(yǎng)生養(yǎng)老農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老立體化養(yǎng)生養(yǎng)老康復(fù)型養(yǎng)生養(yǎng)老療養(yǎng)型養(yǎng)生養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)生養(yǎng)老“候鳥式”養(yǎng)生養(yǎng)老異地購房養(yǎng)生養(yǎng)老綜合性養(yǎng)生養(yǎng)老康養(yǎng)模式嫁接專業(yè)醫(yī)療資源，強(qiáng)調(diào)提供專業(yè)化的健康管理服務(wù)，采取會員制方式，主要面向?qū)】蹈裢怅P(guān)注的中高端老年群體產(chǎn)品特色用地性質(zhì)：一般為非居住用地，且土地通過劃撥、協(xié)議等方式取得區(qū)位環(huán)境：依山傍水，生態(tài)資源良好；針對客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式功能體系：通過與專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)合作，提供全方位的健康體檢、老年特色疾病的照料看護(hù)、病愈的康復(fù)療養(yǎng)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂的活動中心。對年齡有一定限制，主要針對身體健康欠佳和對保健養(yǎng)生格外關(guān)注的老年人為主。以開發(fā)商為開發(fā)主體，政府、專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)助出租及會員制，由于受用地性質(zhì)的限制，一方面依托自身養(yǎng)生、休閑等配套設(shè)施接待養(yǎng)生體驗(yàn)度假，另一方面并將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年公寓實(shí)行會員制入住，會員費(fèi)加管理費(fèi)，無產(chǎn)權(quán)康療型養(yǎng)生養(yǎng)老在地產(chǎn)大盤中加入養(yǎng)老主題概念，僅提供基本養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)，面向中高收入的活躍長者，采取住宅直接銷售的經(jīng)營方式產(chǎn)品特色用地性質(zhì)：居住用地，一般通過市場化的出讓方式獲?。粎^(qū)位環(huán)境：通常位于城郊，有一定的生態(tài)資源，空氣清新自然；功能體系：實(shí)質(zhì)上是養(yǎng)老主題地產(chǎn)，往往以在郊區(qū)大盤中配建針對老年人的養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老別墅的形式推出，大部分仍停留在概念層面，僅為老年人提供基本的社區(qū)服務(wù)針對客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式典型案例康養(yǎng)模式家居型養(yǎng)生養(yǎng)老主要針對中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力開發(fā)商不受用地性質(zhì)限制，住宅直接銷售。綠地21世紀(jì)孝賢坊、萬科幸福匯中的養(yǎng)老公寓非主流養(yǎng)老方式，健康且具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人通過異地購房，異地旅游和養(yǎng)老相結(jié)合，靈活性強(qiáng)產(chǎn)品特色用地性質(zhì)：居住用地，通過市場出讓方式取得；區(qū)位環(huán)境：強(qiáng)調(diào)山海等強(qiáng)勢生態(tài)資源及宜居的氣候條件；功能體系：以海南冬季養(yǎng)老基地和北方濱海低區(qū)的夏季避暑養(yǎng)老基地為主，通過異地購房方式，使老年人可進(jìn)行異地旅游和養(yǎng)老，靈活性強(qiáng)。異地養(yǎng)生養(yǎng)老的功能體系居住功能休閑度假功能投資功能針對客戶運(yùn)營主體運(yùn)營方式典型案例針對有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的健康活躍長者，喜歡參加社會活動，和外界保持良好的聯(lián)系開發(fā)商直接銷售大連、青島、煙臺、三亞、海口等地樓盤康養(yǎng)模式異地養(yǎng)生養(yǎng)老分類代表案例典型特征模式點(diǎn)評異地購房海南、大連、青島等地部分樓盤、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購房 是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B式”養(yǎng)老大連的互動式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達(dá)國際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國養(yǎng)老新加坡華人、北美的購屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中康養(yǎng)模式異地養(yǎng)生養(yǎng)老養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)休閑相結(jié)合的農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老，主要面向城市中高收入的活躍長者，采取將集體土地使用權(quán)出售的運(yùn)營方式產(chǎn)品特色針對客戶用地性質(zhì)：集體土地，僅有使用權(quán)無所有權(quán)；區(qū)位環(huán)境：擁有田園景觀等鄉(xiāng)村原生態(tài)資源；功能體系：結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動、農(nóng)村文化及農(nóng)家風(fēng)情生活，借鑒分時度假模式，將農(nóng)業(yè)休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老相復(fù)合，提供養(yǎng)老居住、瓜果采摘、綠色農(nóng)家餐飲等功能，基本無其他配套設(shè)施。農(nóng)家休閑養(yǎng)老的功能體系居住功能瓜果采摘綠色農(nóng)家膳食農(nóng)村文化體驗(yàn)運(yùn)營主體運(yùn)營方式典型案例康養(yǎng)模式農(nóng)家休閑養(yǎng)生養(yǎng)老針對城市中高收入的活躍長者，渴望田園生活，希望回歸自然。江蘇生態(tài)農(nóng)莊、浙江城仙居出租或銷售使用權(quán)：在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，并將該物業(yè)一定年限的使用權(quán)銷售給城市養(yǎng)老客戶以開發(fā)商為主，社會機(jī)構(gòu)協(xié)助綜合性強(qiáng)、功能多元復(fù)合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的運(yùn)營方式，對開發(fā)商的資源整合能力和持續(xù)經(jīng)營能力要求較高產(chǎn)品特色針對客戶典型案例用地性質(zhì)：居住用地，但往往會帶有一些土地附加條件；功能體系：大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，包括住宅、購物中心、老年大學(xué)、酒店、醫(yī)院、康體娛樂等多種業(yè)態(tài)，提供滿足居住、休閑娛樂、學(xué)習(xí)交流、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生等需求的豐富多元配套設(shè)施。面向各階段中高收入的老年客戶，涵蓋從活躍、可自理自立的低齡長者、到需低度照看護(hù)理及高度醫(yī)護(hù)的高齡長者。北京太陽城、上海親和源精神實(shí)現(xiàn)功能休閑娛樂功能區(qū)位環(huán)境：安靜恬然，有一定的景觀資源；

親子功能康體養(yǎng)生功能醫(yī)療護(hù)理功能居住功能休閑需求服務(wù)需求立體化養(yǎng)老住宅的功能體系服務(wù)性需求功能需求休閑性需求健康活躍期

60—64歲

年齡

階段高度護(hù)理期

75歲以上低度護(hù)理期

65—74歲精神實(shí)現(xiàn)文化交流休閑娛樂親子康體養(yǎng)生醫(yī)療護(hù)理運(yùn)營主體運(yùn)營方式民辦公助，開發(fā)商為運(yùn)營主體，政府機(jī)構(gòu)協(xié)助租售結(jié)合，居家養(yǎng)老住宅銷售，將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年住宅持有經(jīng)營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養(yǎng)老康養(yǎng)模式立體化養(yǎng)生養(yǎng)老文化交流功小結(jié)市場小結(jié)養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)立于房地產(chǎn)市場之外，現(xiàn)階段基本不受宏觀調(diào)控影響項目擁有優(yōu)質(zhì)的生態(tài)、文化和旅游資源，具備成功的基礎(chǔ)規(guī)劃理念將項目的優(yōu)勢展露無遺，是具有優(yōu)秀的規(guī)劃方案中國養(yǎng)老行業(yè)處于第二個發(fā)展階段，養(yǎng)老住宅的開發(fā)有一定開發(fā)風(fēng)險項目發(fā)展戰(zhàn)略三、運(yùn)營模式二、客戶分析一、項目解析項目解析項目解析立體化養(yǎng)生養(yǎng)老規(guī)模生態(tài)人文產(chǎn)品規(guī)模優(yōu)勢位于1500畝跟讀農(nóng)場中，綜合配套齊全，星級服務(wù)團(tuán)隊，是集休閑度假回歸自然、養(yǎng)老養(yǎng)生、民俗文化體驗(yàn)的綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)項目。生態(tài)優(yōu)勢居家耕讀農(nóng)場，碧波嵌影，鳥飛魚躍；園內(nèi)良好的生態(tài)環(huán)境，空氣清新怡人，自然氧吧，頤養(yǎng)天年。人文底蘊(yùn)優(yōu)勢后期打造雕塑廣場、歌舞廣場、音樂主題廣場、燈光噴泉廣場；集藝術(shù)、文化色彩于一身的高品質(zhì)養(yǎng)老宜居社區(qū)。產(chǎn)品優(yōu)勢以貝林醫(yī)院成熟醫(yī)療體系為依托，依托地理特點(diǎn)，親水、氧吧、烘托怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，打造富有特色、資源配套豐富的康養(yǎng)項目。項目解析項目本體優(yōu)勢項目解析定位思考定位前的思考：？我們項目的主精神是什么哪一點(diǎn)更能全面代表項目的屬性項目解析是:是原生態(tài)的地貌特征？依河而建自然風(fēng)光？有說服力但不全面這里水系縱橫，湖泊星羅棋布？遠(yuǎn)離污染，遠(yuǎn)離喧囂？是優(yōu)勢但不具唯一性定位思考項目解析是:回歸自然生態(tài)修心養(yǎng)性歷史景點(diǎn)生態(tài)養(yǎng)生怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)特色建筑是因?yàn)閰捑肓顺鞘械募姅_厭倦了爭名奪利燈紅酒綠厭倦了科技產(chǎn)品的冰冷是因?yàn)閰捑肓宋镔|(zhì)的堆砌是因?yàn)閰捑肓丝Х群团Ｅ艆捑肓虽摻罨炷恋膮擦只貧w大自然內(nèi)心的平靜人文的溫暖心靈的滋養(yǎng)粗茶淡飯亭臺樓閣定位思考項目解析曾經(jīng)清澈眼眸，怎敵她歲月侵襲若放下又怎“境界”二字了得回歸，

只因那片遠(yuǎn)離塵囂的桃花源定位思考項目解析項目定位清波碧水間的一站式怡養(yǎng)居住區(qū)優(yōu)美生態(tài)配套服務(wù)養(yǎng)老養(yǎng)生為您奉上一座放松身、性、靈的精神之城項目解析競爭力打造核心競爭力的打造：要有高度我們的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是：打造一個在衢州規(guī)模大、科技含量高、智能化程度高的花園式老年公寓景區(qū)要有深度打造成家庭式居住環(huán)境，賓館式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)客戶分析客戶分析客戶構(gòu)成客群構(gòu)成：以康養(yǎng)人士、退休人士為主、以旅游、度假人群為輔，同時植入投資人群常住居民：江山市常住人口約46.9萬人周末休閑旅游客群，選擇留在當(dāng)?shù)?，只因?yàn)椤安幌肷钐o張”退休人士：政府、企業(yè)高管、教師等退休客群，不愿與子女同住對生活品質(zhì)要求較高康養(yǎng)人士：喜愛耕讀農(nóng)場自身生態(tài)環(huán)境60歲以上，有較高收入或退休金為主配合項目醫(yī)療資源，在江山范圍擁有廣泛客戶群體旅游人士：優(yōu)美的環(huán)境，良好的養(yǎng)生設(shè)施吸引眾多旅游人士到此游玩客群構(gòu)成投資人群：看好項目未來發(fā)展客戶分析主要客群特性客群構(gòu)成特性：主要客群以廣泛的亞健康群體為主，兼有少量的項目針對慢性病人群。健康護(hù)理醫(yī)療運(yùn)動健身

營養(yǎng)美食心靈智慧療法跟蹤服務(wù)美容沙龍減肥營養(yǎng)學(xué)亞健康群體慢性病人群身體治療皮膚健康生活管理精神康復(fù)針對青少年項目針對老年人項目糖尿病改善消化吸收改善康復(fù)食品特定人群能量康復(fù)身體按摩客戶分析客戶區(qū)域組成區(qū)域組成：江山市為核心，衢州為主力，輔以溫州、杭州、金華等周邊縣市衢州（主力）江山市為核心溫州（輔助）杭州（輔助）金華（輔助）……2017年衢州各區(qū)概況縣市面積（平方公里）常住人口（萬人）柯城區(qū)60952.02衢江區(qū)174834.23江山市201946.9龍游縣114336.39常山縣1099.0724.35開化縣223624.61運(yùn)營模式運(yùn)營模式國內(nèi)五大運(yùn)營模式模式代表案例特征模式點(diǎn)評會員制俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老1.是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；2.將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；3.山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國傳統(tǒng)特色度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營模式、全包式的服務(wù)，高性價比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。運(yùn)營模式模式代表案例特征模式點(diǎn)評分時度假式模式云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。連鎖養(yǎng)老超市遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務(wù)型機(jī)構(gòu)這種連鎖超市服務(wù)功能強(qiáng)，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務(wù)群體。雖為非營利性機(jī)構(gòu)，但以后可市場化的運(yùn)作。以房養(yǎng)老南京湯山留園養(yǎng)老公寓、北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。國內(nèi)五大運(yùn)營模式運(yùn)營模式本案運(yùn)營模式建議一二三四賣產(chǎn)權(quán)、賣卡服務(wù)年費(fèi)下游服務(wù)附加費(fèi)對外營業(yè)盈利運(yùn)營模式賣產(chǎn)權(quán)賣卡貝林會員卡繳費(fèi)表：收費(fèi)模擬：卡種年限戶型會員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A卡永久（可繼承，可轉(zhuǎn)換）小套75萬2.98萬中套3.98萬大套6.98萬B卡終身（15年內(nèi)可退）小套45萬2.38萬中套55萬大套88萬運(yùn)營模式服務(wù)年費(fèi)收費(fèi)模擬：卡種年限戶型會員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)A卡永久（可繼承，可轉(zhuǎn)換）小套75萬2.98萬中套3.98萬大套6.98萬B卡終身（15年內(nèi)可退）小套45萬2.38萬中套55萬大套88萬健康老人臥床老人房型床位費(fèi)護(hù)理費(fèi)合計豪華房（月/間）4500元5000元11.4萬/年包房（月/間）3500元45000元9.6萬/年3人房（月/人）1300元18000元3.72萬/年4人房（月/人）1200元1500元3.24萬/年運(yùn)營模式下游服務(wù)附加費(fèi)醫(yī)療教育營養(yǎng)膳食購物中心醫(yī)療保險服裝美容生活用品超市婚介美容美發(fā)主題活動……運(yùn)營模式對外營業(yè)盈利健康會所收費(fèi)卡種1年卡2年卡服務(wù)內(nèi)容個人卡6000元6800元相關(guān)設(shè)備任意使用，不另收費(fèi)家庭卡8400元11760元親子卡7500元老年卡1000元只限于老人辦理，相關(guān)所有設(shè)備任意使用，不另收費(fèi)貴賓卡28800元4樓辦卡，可使用理療spa、耕讀農(nóng)場其余配套，有專人指導(dǎo)，相關(guān)所有設(shè)備任意使用收費(fèi)模擬：度假酒店收費(fèi)房型面積門市價優(yōu)惠價早餐套房120㎡左右12800元680元有雙人70㎡左右980元480元單人大房50㎡左右680元380元運(yùn)營模式收費(fèi)方式養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心體育活動方面——適合老年人的各類運(yùn)動如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動方面——如棋牌、書畫、釣魚等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動的組織——如各類表演活動、交友活動、聚會等。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收?。粚I(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項收取；配套設(shè)施使用費(fèi)，按會員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。運(yùn)營模式小結(jié)3盈利模式:康養(yǎng)地產(chǎn)收益主要來源分一次性銷售收益和長期性租賃及相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)增值收入。2發(fā)展趨勢:1運(yùn)營模式:目前康養(yǎng)地產(chǎn)項目運(yùn)營以開發(fā)商為主體,采取俱樂部會員制、連鎖經(jīng)營、分時度假、以房養(yǎng)老等模式。國內(nèi)康養(yǎng)地產(chǎn)處于第二代單一養(yǎng)老階段向第三代多元養(yǎng)老社區(qū)階段過渡時期,形成產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)運(yùn)營模式。運(yùn)營模式總結(jié)住宅只賺一筆錢，而養(yǎng)老地產(chǎn)擁有多種盈利模式目前養(yǎng)老地產(chǎn)盈利艱難，但未來隨著需求的擴(kuò)張，模式的成熟養(yǎng)老地產(chǎn)勢必走向可持續(xù)的系統(tǒng)化盈利模式營銷戰(zhàn)略一、營銷推廣第一