2014年度國際城市綜合體項(xiàng)目營銷推廣策劃方案

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下半年?duì)I銷推廣方案

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2014.05.06一、現(xiàn)實(shí)的批判——前期營銷推廣回顧二、市場的研判——市場研究分析三、項(xiàng)目的新判——陣地包裝，招商啟動(dòng)四、客戶的尋判——目標(biāo)客戶定位五、政策的重判——銷售政策調(diào)整六、營銷的公判——營銷推廣部署PART1現(xiàn)實(shí)的批評(píng)——前期營銷推廣回顧批判一：前期推廣太平實(shí)，無持續(xù)性，即力度不足！項(xiàng)目前期推廣過于平實(shí)，未能在項(xiàng)目入市之初奠定項(xiàng)目準(zhǔn)四星級(jí)酒店的高大上形象。同時(shí)推廣力度嚴(yán)重不足，缺乏延續(xù)性！導(dǎo)致項(xiàng)目完全依靠分銷商這一個(gè)渠道，中介公司的銷售模式的缺陷，從根本上導(dǎo)致本案在市場上默默無聞，毫無知名度！批判二：優(yōu)勢(shì)未充分挖掘，價(jià)值未有效整合，落地性不強(qiáng)項(xiàng)目擁有多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源，但從前期推廣來看，卻未能有效挖掘，項(xiàng)目的價(jià)值也未能有效整合，致使客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度不夠，認(rèn)同度較低，極大地影響了項(xiàng)目形象的拉升及溢價(jià)空間的提升批判三：銷售政策存在諸多疑問，未起到促進(jìn)銷售作用后期制定的二八分成與預(yù)期的高回報(bào)率，讓客戶產(chǎn)生諸多疑問，未能給予項(xiàng)目充足的價(jià)值支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目宣傳形象與實(shí)際價(jià)值差距過大，而給予消費(fèi)者的心理差距也很大。我們認(rèn)為，既然項(xiàng)目本身已足夠好，又已擁有足夠多的優(yōu)勢(shì)，那么我們要做的，就是將最核心的優(yōu)勢(shì)集結(jié)成拳，再用力打出去！因此，我們必須——營銷新觀點(diǎn)落地升級(jí)PART2市場的研判——市場研究與分析2014年全國房地產(chǎn)市場關(guān)鍵詞：泡沫空置拐點(diǎn)下調(diào)破滅降價(jià)……充斥著整個(gè)房地產(chǎn)市場上海這個(gè)國際大都市也未能幸免于難！2014年1-4月份上海樓市成交率持續(xù)低迷……周浦的整體房地產(chǎn)市場也不容樂觀，成交率同比下降嚴(yán)重！印象春城、慧晶國際、綠地東上海等等樓盤都出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)（下調(diào)）即便如此銷售狀況任然不理想！同時(shí)今年的五一期間全國成交比嚴(yán)重下滑，基本確定房地產(chǎn)拐點(diǎn)已到來！下面為新浪新聞報(bào)道：11下面是針對(duì)周周浦酒店市場場的調(diào)研（調(diào)研時(shí)間在在2014年5月5日）酒店名稱XX酒店(上海滬南路周浦店)電話XX地址XX公路3218號(hào)（滬南公路與上南路交叉口）客房120間停車內(nèi)院停車餐廳有早餐，內(nèi)設(shè)中餐廳會(huì)議室50人會(huì)議室價(jià)格大床房199入住率閑時(shí)（周日-周四）50%標(biāo)準(zhǔn)房208忙時(shí)（周五、周六）90%商務(wù)大床房227節(jié)假日100%周邊配套滬南公路邊上，樓下有商店和中式酒店一家，無其它配套客群公司團(tuán)體，個(gè)人酒店基本參數(shù)數(shù)酒店基本參數(shù)數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX（近周康路/萬達(dá)廣場）客房80間停車門前停車餐廳內(nèi)部餐廳會(huì)議室無價(jià)格大床房210入住率閑時(shí)（周日-周四）70%標(biāo)準(zhǔn)房230忙時(shí)（周五、周六）100%高級(jí)大床房248節(jié)假日100%周邊配套靠近萬達(dá)，周邊餐飲等商業(yè)體很多，一樓有商店和飯店。客群商務(wù)、個(gè)人酒店名稱XX電話(XX地址XX客房105間停車門前停車餐廳無會(huì)議室無價(jià)格大床房170入住率閑時(shí)（周日-周四）55%標(biāo)準(zhǔn)房180忙時(shí)（周五、周六）95%套房200節(jié)假日100%周邊配套周邊配套有好又多，東北飯店，棋牌，洗浴。客群旅游團(tuán)體，個(gè)人酒店基本參數(shù)數(shù)酒店名稱XX酒店(原格林豪泰酒店)電話XX地址XX8018號(hào)（近周康路，萬達(dá)廣場)客房75間停車門前停車餐廳無會(huì)議室無價(jià)格單人房150入住率閑時(shí)（周日-周四）55%標(biāo)準(zhǔn)房190忙時(shí)（周五、周六）95%商務(wù)套房260節(jié)假日100%周邊配套周邊有快餐，中餐，酒店，休閑娛樂客群個(gè)人酒店基本參數(shù)數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX客房90間停車門前停車餐廳中式餐廳會(huì)議室無價(jià)格大床房180入住率閑時(shí)（周日-周四）45%忙時(shí)（周五、周六）85%標(biāo)準(zhǔn)房210節(jié)假日100%周邊配套周邊有永樂超市，家具中心，小型飯店客群旅游團(tuán)體，商務(wù)，個(gè)人酒店基本參數(shù)數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX樓客房50間停車無餐廳無會(huì)議室無價(jià)格大床房150入住率閑時(shí)（周日-周四）35%忙時(shí)（周五、周六）90%標(biāo)準(zhǔn)房180節(jié)假日100%周邊配套地處小上海中心，周邊衣食住行配套齊全客群個(gè)人酒店基本參數(shù)數(shù)酒店名稱XX國際酒店、XX酒店、XX酒店地址XX客房400間、180間、90間停車門前停車周邊配套綠地東上海商業(yè)街（未完全運(yùn)營）備注三家酒店在一起，如家和格林豪泰共用一棟，維也納自占一棟，如家和格林豪泰已完工，但未正式營業(yè)，一樓未見其它商業(yè)項(xiàng)目，維也納國際酒店正在裝修，一樓的的酒店以野生魚作為主要招牌，其它商業(yè)未成型，但是三家酒店聯(lián)在一起，超過600間客房，在周浦范圍內(nèi)規(guī)模是最大的，對(duì)新城假日酒店的未來有很大的影響。酒店基本參數(shù)數(shù)周浦酒店調(diào)研研小結(jié)：1、本次調(diào)研研范圍在以萬萬達(dá)廣場為中中心向周邊擴(kuò)擴(kuò)散，主要調(diào)調(diào)查周浦現(xiàn)有有快捷酒店，，商務(wù)賓館等等，價(jià)格區(qū)間間在180-280元/標(biāo)間/天（（折后），主主要客群有旅旅游團(tuán)體，商商務(wù)和個(gè)人，，在200元元以上主要以以商務(wù)入住為為主。2、根據(jù)調(diào)研研數(shù)據(jù)得出，，閑時(shí)入住率率在50-60%，忙時(shí)時(shí)在80-90%，節(jié)假假日都在客滿滿狀態(tài)，根據(jù)據(jù)是否周未是是否節(jié)假日，，約按一年為為閑時(shí)230天，忙時(shí)90天，節(jié)假假日45天，，客房年入住住為67.95%，按新新城假日酒店店180套客客房可得出年年入住為44640次。。3、酒店周邊邊配套以酒店店（檔次飯店店）為主要配配套設(shè)施，其其它配套有超超市/休閑。周浦酒店市場場的調(diào)研對(duì)于于本案制定返返租比率提供供了建設(shè)性的的意見詳見第五章——銷售政策的調(diào)調(diào)整差異整合合首先在房地產(chǎn)產(chǎn)市場不景景氣的情況下下，XX新城國際定位位于酒店，規(guī)規(guī)避了一些房房地產(chǎn)所帶來來的負(fù)面影響響！這對(duì)銷售售起到了一定定的助力作用用！但酒店市市場區(qū)域內(nèi)不不乏競爭者，，同時(shí)周浦酒酒店市場經(jīng)營營狀況一般！！XX新城城國國際際如如何何才才能能與與其其他他個(gè)個(gè)盤盤形形成成差差異異，，并并凸凸顯顯項(xiàng)項(xiàng)目目獨(dú)獨(dú)特特優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)？？我我們們認(rèn)認(rèn)為為，，差差異異是是目目的的，，整整合合是是手手段段！！價(jià)價(jià)值值是是關(guān)關(guān)鍵鍵。。市場新總總結(jié)22PART3項(xiàng)目的新新判——陣地包裝裝，招商商啟動(dòng)陣地包裝裝目標(biāo)全面提升升形象實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值升升級(jí)目前本案案即將投投入使用用的售樓樓處，從從功能角角度出發(fā)發(fā)能夠滿滿足本案案銷售展展示需求求，整體體視覺形形象存在在提升空空間，視視覺形象象包裝旨旨在宣傳傳本案樹樹立區(qū)域域形象，，在保證證合理的的營銷費(fèi)費(fèi)用前提提下，對(duì)對(duì)本案售售樓處進(jìn)進(jìn)行可行行性的包包裝方案案建議，，保證以以全新形形象面世世。形象包裝裝核心建建議1、室外：重形象象講品質(zhì)質(zhì)2、室內(nèi)：注重商商業(yè)氛圍圍1、室外美美化：1）利用樓樓頂空間間增加廣廣告大牌牌2）適度增增加外圍圍主要?jiǎng)觿?dòng)線道旗旗3）增加售售樓處外外圍景觀觀打造提提高品質(zhì)質(zhì)4）廣場led廣告屏幕幕安裝（（已有渠渠道）5）有條件件的話增增加樓梯梯外立面面的廣告告位裝飾飾1）增加項(xiàng)項(xiàng)目中心心標(biāo)識(shí)樓頂發(fā)光光字（XX新新城國際際+售樓處電電話）2）廣場外外圍沿線線道旗設(shè)設(shè)置3）售樓處處外圍景景觀打造造4）LED屏幕的設(shè)設(shè)置5）樓體廣廣告位2、室內(nèi)調(diào)調(diào)整1）室內(nèi)調(diào)調(diào)整的商商業(yè)性，，建議背背景布幔幔撤掉！！換成本本案業(yè)態(tài)態(tài)分布圖圖的KT板（信息息包括1層咖啡店店+便利店、、2—3層上海人人家、4層快樂迪迪）2）增加幾幾個(gè)易拉拉寶，關(guān)關(guān)于招商商方面的的宣傳??！1）業(yè)態(tài)分分布圖KT板裝飾2）招商易易拉寶設(shè)設(shè)置陣地包裝裝工作排排期表類別工作內(nèi)容5月15日5月20日5月25日5月30日6月5日6月10日6月15日室外廣場裝修樓頂LED發(fā)光字樓體廣告廣場周邊道旗室內(nèi)背景墻招商易拉寶設(shè)置工作詳情情規(guī)劃類別工作內(nèi)容預(yù)期預(yù)算負(fù)責(zé)人備注室外廣場裝修5月15日到6月5日1萬裝修公司主要對(duì)地面和廣場環(huán)境美化樓頂發(fā)光字6月5日到6月15日10萬廣告公司10M*10M彩色屏樓體廣告5月20日到5月30日5萬廣告公司2個(gè)樓體廣告位廣場周邊道旗5月15日到5月25日0.2萬廣告公司項(xiàng)目周邊路燈燈柱道旗室內(nèi)背景墻5月15日到5月25日0.3萬廣告公司背景布幔換成本案業(yè)態(tài)分布圖的KT板招商易拉寶設(shè)置5月25日到6月5日0.1萬廣告公司增加關(guān)于招商方面的易拉寶合計(jì)16.6萬招商目標(biāo)標(biāo)實(shí)現(xiàn)100%的招商商率開業(yè)必必旺場場，旺旺場必必增值值招商的的啟動(dòng)動(dòng)與進(jìn)進(jìn)展，，對(duì)于于現(xiàn)階階段項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售起起到一一定的的促進(jìn)進(jìn)作用用，招招商的的關(guān)鍵鍵第一一步就就是業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，，本案案的業(yè)業(yè)態(tài)定定位XX假假日酒酒店的的配套套！即即一層層為便便利店店+休閑咖咖啡廳廳，二二三層層為餐餐飲，，四層層為休休閑娛娛樂??！同時(shí)時(shí)本案案在商商鋪未未銷售售之時(shí)時(shí)已經(jīng)經(jīng)啟動(dòng)動(dòng)招商商，同同時(shí)取取得了了一定定的成成績，，現(xiàn)階階段已已經(jīng)有有部分分的商商家有有意向向入駐駐本案案！招商的的核心心操作作流程程1）商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)功能能定位位2）主題題形象象定位位3）招商商政策策建議議4）招商商配合合物料料酒店配配套商商業(yè)XX1、便利利店+咖啡廳廳2、餐飲飲3、餐飲飲4、休閑閑、娛娛樂一站式式、餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂、、便捷捷式酒酒店配配套在完善善酒店店配套套的同同時(shí)，，重點(diǎn)點(diǎn)為此此酒店店客戶戶提供供餐飲飲、休休閑、、娛樂樂、服服務(wù)等等鏈接接式的的品質(zhì)質(zhì)消費(fèi)費(fèi)。1）商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位位“開啟，，小上上海酒酒店商商業(yè)新新時(shí)代代”商務(wù)人人士歡歡聚的的休閑閑樂園園，周周浦酒酒店商商業(yè)的的經(jīng)典典之作作。主題形形象定定位2）主題題形象象定位位3）招商商政策策建議議1、租期期：分分主力力店和和小商商鋪兩兩種情情況主力店店：5年～8年小小商商鋪：：3年～5年2、管理理費(fèi)：：按市場場平均均水平平收取?。ň呔唧w費(fèi)費(fèi)用有有物業(yè)業(yè)公司司核算算）3、租金金高開開低收收租金的的高低低直接接影響響到商商家和和我們們雙方方的利利益，，同時(shí)時(shí)也體體現(xiàn)地地段的的價(jià)值值和商商鋪的的檔次次及品品質(zhì)，，在啟啟動(dòng)市市場階階段確確定租租金價(jià)價(jià)位時(shí)時(shí)，建建議租租金應(yīng)應(yīng)高開開低收收即前前三年年租金金訂到到一個(gè)個(gè)較高高的水水平，，然后后通過過免租租、免免物業(yè)業(yè)管理理費(fèi)等等優(yōu)惠惠政策策，來來調(diào)整整與周周邊租租金的的價(jià)格格水平平，滿滿三年年后租租金根根據(jù)市市場情情況在在確定定三年年后的的市場場租金金價(jià)格格。4、““放水水養(yǎng)魚魚”，，免租租期政政策根據(jù)入入住商商家規(guī)規(guī)模、、品牌牌的大大小建建議給給予商商家相相應(yīng)的的免租租期。。大品牌牌主力力店、、聚人人氣店店為6個(gè)月免免租期期。小小商家家為3個(gè)月免免租期期。4）招商商配合合物料料招商手手冊(cè)+高炮（（內(nèi)容以以促進(jìn)進(jìn)銷售售為主主，主主要目目的為為了配配合銷銷售）商戶登登記（（填寫寫招商商客戶戶登記記表））附件：：招商商流程程表商戶審審核商戶預(yù)預(yù)交押押金以優(yōu)先先和淘淘汰標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行商商戶篩篩選產(chǎn)品三三證品牌知知名度度經(jīng)營實(shí)實(shí)力商品定定位確定準(zhǔn)準(zhǔn)客戶戶簽定聯(lián)聯(lián)營合合同不合格格商戶戶退還還押金金商戶交交納租租金或或保證證金商戶進(jìn)進(jìn)行場場地裝裝修、、商品品鋪貨貨，商商場開開業(yè)PART4客戶的的尋判判——目標(biāo)客客戶定定位46先從產(chǎn)產(chǎn)品屬屬性上上來看看XXXX由由于采采用了了10年統(tǒng)一經(jīng)營營管理的政政策，至使使其基本失失去了自住住的功能，，成為一個(gè)個(gè)純投資品品，針對(duì)這個(gè)具具有房屋特特征卻沒有有使用權(quán)的的“房產(chǎn)投投資品”——目標(biāo)客群也也應(yīng)該區(qū)別別于普通的的商品房客客戶群！而而市場上的的投資理財(cái)財(cái)產(chǎn)品，他他們的客戶戶群即類似似于我們的的客群，他他們的營銷銷手段我們們不乏可以以借鑒！這這群人也就就是本案的的最主要客客群！具有有一定經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力，希希望自己的的財(cái)富能夠夠保值增值值！同時(shí)具具有相關(guān)的的投資理財(cái)財(cái)知識(shí)。客戶精準(zhǔn)定位位客戶的定位對(duì)對(duì)于營銷推廣廣的方向起到到了決定性作作用！找到了了我們的客群群，就可以有有效的做廣告告的推廣五、政策的重重判——銷售政策調(diào)整整原先制定的銷銷售政策1、10年委托經(jīng)營管管理，前三年年返租20%！后七年2、8分成！政策解讀：上上海這個(gè)成熟熟的房地產(chǎn)市市場，尤其以以投資為目的的購房者，早早已經(jīng)千錘百百煉！返租20%忽悠不了他們們?。?！2、8分成更加無法法說服他們?。。?！所以導(dǎo)導(dǎo)致在銷售階階段客戶出現(xiàn)現(xiàn)很大的抗性性！2、2萬抵3萬，1萬元VIP優(yōu)惠卡的促銷銷政策政策解讀：由由于本案采取取的分銷模式式，而強(qiáng)行引引進(jìn)坐銷模式式的銷售策略略！出現(xiàn)了嚴(yán)嚴(yán)重的水土不不服，同時(shí)由由于本案銷售售現(xiàn)場的特殊殊性，至使其其此銷售政策策根本沒有起起到多大的作作用市場日漸下下滑，簽約約受到阻礙礙，客戶信信心不足……等等一系列列環(huán)境影響響著本案的的銷售在這樣不利利的情況下下，本案如如何突破阻阻礙，沖出出重圍，銷銷售政策的的調(diào)整起到到至關(guān)重要要的作用，，給予客戶戶信心，制制定“看得得見”的銷銷售策略勢(shì)勢(shì)在必行！！根據(jù)對(duì)周浦浦酒店的市市場調(diào)研，，推出本案案未來的盈盈利！從而而推算出本本案制定的的投資回報(bào)報(bào)率！以本本案現(xiàn)階段段50㎡一套房來來說！新城國際假日返租率推算鋪位號(hào)面積折后總價(jià)使用房型3年后日租金價(jià)格7年后日租金價(jià)格開房率除去成本3年后的年收益7年后的年收益最高返租率（開發(fā)商零回報(bào)）80849.1978318標(biāo)準(zhǔn)間40060065%90%854101281158.7%—13%現(xiàn)階段段市場場上的的投資資理財(cái)財(cái)產(chǎn)品品回報(bào)報(bào)率基基本在在5%左右徘徘徊，，同時(shí)時(shí)很多多商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目制定定的返返租率率（保保底））基本本都在在5%——6%左右?。?%左右的的回報(bào)報(bào)率已已經(jīng)具具有很很強(qiáng)的的吸引引力?。⊥耆哂谟谄胀ㄍǖ你y銀行理理財(cái)產(chǎn)產(chǎn)品，，同時(shí)時(shí)具有有一定定的抗抗通脹脹力，，起到到了不不讓財(cái)財(cái)富縮縮水的的作用用！根據(jù)本本案對(duì)對(duì)于市市場的的調(diào)研研以及及推算算，本本案可可以做做到9%——13%的超高高回報(bào)報(bào)率，，所以以本案案完全全可以以承諾諾客戶戶保底底的回回報(bào)率率！回回報(bào)率率制定定在6%-8%！銷售策策略前三年年20%返租（（6、7、7）不變變！4-5年7%的保底底（超超出部部分5、5分成）），超超出7%的部分分與客客戶2、8分成！！后五五年客客戶根根據(jù)自自己所所需可可以自自行選選擇托托管還還是自自用！！如果果選擇擇托管管則產(chǎn)產(chǎn)生的的利潤潤與客客戶2、8分成??！六、營營銷的的公判判——營銷推推廣部部署“淘汰汰你的的不是是互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)，，而是是你不不接受受互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)””——王石如今大大數(shù)據(jù)據(jù)興潮潮，已已經(jīng)完完全進(jìn)進(jìn)入了了互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)時(shí)時(shí)代??！小米米的成成功營營銷，，天貓貓掀起起的全全民互互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)消費(fèi)費(fèi)狂歡歡，正正在一一步一一步的的顛覆覆以房房地產(chǎn)產(chǎn)為代代表的的傳統(tǒng)統(tǒng)行業(yè)業(yè)！在在不改改變就就真的的要落落后了了……因此我我們需需要……突破形形象瓶瓶頸，，讓整個(gè)個(gè)周浦浦聽見見XX的聲聲音??！突破價(jià)價(jià)值瓶瓶頸，，讓所有有周浦浦及周周邊客客群看看見XX的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)！突破品品牌瓶瓶頸，，讓項(xiàng)目目品牌牌與XX品品牌實(shí)實(shí)現(xiàn)雙雙贏??！營銷方方式——三大行行銷在廣告告泛濫濫的年年代，，進(jìn)行行項(xiàng)目目的形形象推推廣，，最好好的方方式是是以最最新的的時(shí)事事動(dòng)態(tài)態(tài)，病病毒營營銷熱熱點(diǎn)話話題，，精準(zhǔn)準(zhǔn)傳播播信息息，同同時(shí)配配合活活動(dòng)與與廣告告的輔輔助配配合與與補(bǔ)充充，編編織一一張具具有價(jià)價(jià)值的的廣告告天網(wǎng)網(wǎng)！1、全民民營銷銷利用身身邊的的一切切資源源，實(shí)實(shí)行全全民營營銷，，最大大化宣宣傳本本案，，從而而吸引引客戶戶關(guān)注注，強(qiáng)強(qiáng)化客客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的認(rèn)認(rèn)知度度。2、廣告告引爆爆通過各各種廣廣告媒媒體的的炒作作，強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目核核心優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，吸引引市場場對(duì)本本項(xiàng)目目的關(guān)關(guān)注。。3、活動(dòng)動(dòng)提升升通過舉舉辦各各種活活動(dòng)，，充分分吸引引市場場關(guān)注注，同同時(shí)通通過活活動(dòng)進(jìn)進(jìn)一步步強(qiáng)化化項(xiàng)目目綜合合優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在在吸引引客戶戶參與與活動(dòng)動(dòng)的同同時(shí)，，吸引引更多多客戶戶到場場參觀觀。在本案案對(duì)外外宣傳傳之前前，需需要精精心包包裝一一番?。〉鲜磕崮?500萬人次次，千千分之之一入入駐本本案——25000人次。。周邊工工業(yè)園園區(qū)100萬常駐駐人口口，全全年百百分之之一入入駐本本案——1萬人次次。地鐵16+18號(hào)線為為周浦浦帶來來的無無盡人人潮?。　?萬人次次周浦40萬人口口（項(xiàng)項(xiàng)目隸隸屬中中心地地段））百分分之——入駐本本案4000人次即每年年有大大約5萬人次次入駐駐XX假日日酒店店以數(shù)據(jù)據(jù)來支支持本本案的的投資資回報(bào)報(bào)率??！給予予客戶戶購買買信心心！全家、良友、、星巴克、上上海人家、快快樂迪等等知知名商戶的即即將入駐無不不體現(xiàn)本案的的價(jià)值！包裝的重點(diǎn)在在于強(qiáng)調(diào)本案案投資屬性，，酒店的功能能，而盡量弱弱化房地產(chǎn)屬屬性！項(xiàng)目包裝工作作完成，接下下來需要做的的是銷售目標(biāo)推廣渠道強(qiáng)銷期：加推推1-4層商鋪分銷商帶客+宣傳推廣重新新界定+現(xiàn)場的包裝圈層營銷活動(dòng)動(dòng)+網(wǎng)絡(luò)營銷+分銷商待客啟動(dòng)商鋪銷售售帶動(dòng)酒店物物業(yè)銷售蓄客策略返租策略的重重新制定開盤期：剩余余樓層快速去去化營銷推廣總綱綱時(shí)間節(jié)點(diǎn)5月1日-5月31蓄水期：項(xiàng)目目新形象出街街6月1日——6月30日7月1日——9月1日活動(dòng)策略特價(jià)尾盤策略略推廣節(jié)點(diǎn)蓄客目標(biāo)20套50套60套300組600組800組第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第二階段7月1-9月1第一階段5月1-5月31一、線上1、陣地包裝（（詳見PART3）2、針對(duì)股票證證券……經(jīng)營場所進(jìn)行行定點(diǎn)的廣告告宣傳3、網(wǎng)絡(luò)渠道的的挖掘二、線下1、與與股股票票、、證證券券、、貴貴金金屬屬等等行行業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理接接觸觸，，給給予予他他們們一一定定的的利利益益，，讓讓其其提提供供客客戶戶資資料料，，或或者者由由他他們們?yōu)闉槲椅覀儌兌ǘㄆ谄谂e舉辦辦項(xiàng)項(xiàng)目目推推介介會(huì)會(huì)2、售樓處人氣氣暖場活動(dòng)三、蓄客目標(biāo)標(biāo)300組1、針對(duì)股票證證券基金所在在地進(jìn)行定點(diǎn)點(diǎn)宣傳，可以以做易拉寶放放置于他們店店門口，也可可以安排業(yè)務(wù)務(wù)員在周邊派派發(fā)本案DM單頁。通過前面對(duì)于于本案客戶的的分析，知道道本案基本屬屬于純投資產(chǎn)產(chǎn)品，客群可可以到股票行行，貴金屬投投資行等等地地方去挖掘！！因?yàn)槟抢锏牡目腿翰攀俏椅覀兯枰牡目蛻簟?、網(wǎng)絡(luò)渠道挖挖掘如今平面媒體體廣告基本上上與上個(gè)世紀(jì)紀(jì)的電視廣告告與廣播電臺(tái)臺(tái)廣告類似，，慢慢走出房房地產(chǎn)的舞臺(tái)臺(tái)，取而代之之的是網(wǎng)絡(luò)廣廣告，現(xiàn)比較較知名的搜房房網(wǎng)，搜狐焦焦點(diǎn)，新浪樂樂居都是我們們選擇投放的的理想渠道??！3、線下下活動(dòng)動(dòng)與股票票行、、證券券所合合作，，定期期舉辦辦項(xiàng)目目推介介會(huì)，，從而而正真真抓住住本案案的客客群，，促進(jìn)進(jìn)成交交以下售售樓處處暖場場活動(dòng)動(dòng)供參參考活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：精彩的的萊美美運(yùn)動(dòng)動(dòng)表演演、健健身操操表演演、瑜瑜珈表表演等等活動(dòng)動(dòng)，現(xiàn)現(xiàn)場氣氣氛熱熱烈，，吸引引置業(yè)業(yè)者參參加。。為新新老業(yè)業(yè)主及及廣大大置業(yè)業(yè)者舉舉辦的的一項(xiàng)項(xiàng)健身身運(yùn)動(dòng)動(dòng)，準(zhǔn)準(zhǔn)備精精彩的的節(jié)目目以及及豐富富的禮禮品，，所有有到場場參觀觀者均均得到到價(jià)值值150元的健健身卡卡一張張?；顒?dòng)1：金色色五月月·健康之之旅策略分分析：：借助“金色五五月·健康之之旅”活動(dòng)旨旨在配配合項(xiàng)項(xiàng)目的的健康康居家家理念念，讓讓更多多置業(yè)業(yè)者了了解御御景華華城的的健康康居住住環(huán)境境，吸吸引更更多目目光的的投注注，利利于后后期銷銷售。。活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：邀請(qǐng)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)項(xiàng)目營營銷總總監(jiān)，，就該該區(qū)域域市場場的影影響及及區(qū)域域未來來區(qū)域域的市市場走走向進(jìn)進(jìn)行討討論。。論壇壇利用用新浪浪、搜搜狐、、搜房房網(wǎng)絡(luò)絡(luò)直播播的方方式進(jìn)進(jìn)行宣宣傳。?；顒?dòng)2：業(yè)內(nèi)內(nèi)論壇壇策略分分析：：本次活活動(dòng)的的舉辦辦，使使得項(xiàng)項(xiàng)目在在為投投資者者、中中間運(yùn)運(yùn)營商商創(chuàng)造造投資資效益益和價(jià)價(jià)值的的同時(shí)時(shí)也為為業(yè)主主帶來來酒店店式辦辦公居居住新新體驗(yàn)驗(yàn)。并并且通通過創(chuàng)創(chuàng)新獨(dú)獨(dú)特的的開發(fā)發(fā)理念念讓業(yè)業(yè)主、、中間間運(yùn)營營商及及開發(fā)發(fā)商能能同時(shí)時(shí)達(dá)到到“三贏”的局面面?；顒?dòng)內(nèi)內(nèi)容：：與媒體體、汽汽車銷銷售商商聯(lián)和和運(yùn)作作，開開發(fā)商商提供供贊助助和場場所，，媒體體負(fù)責(zé)責(zé)宣傳傳推廣廣。媒媒體宣宣傳可可選擇擇報(bào)紙紙廣告告、電電話邀邀約、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推推廣等等活動(dòng)3：名車車試駕駕策略分分析：：深化項(xiàng)項(xiàng)目知知名度度和美美譽(yù)度度延深深項(xiàng)目目高檔檔形象象品牌牌；吸吸引大大客戶戶和高高層次次人群群對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的關(guān)注注活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：專門邀邀請(qǐng)專專業(yè)人人士提提供培培訓(xùn)，，教授授廣場場健康康舞種種作為為本次次比賽賽的基基選項(xiàng)項(xiàng)目，，普及及后由由各隊(duì)隊(duì)領(lǐng)隊(duì)隊(duì)帶領(lǐng)領(lǐng)參賽賽隊(duì)員員繼續(xù)續(xù)進(jìn)行行集中中訓(xùn)練練，迎迎接比比賽。。為了了提高高賽事事的評(píng)評(píng)判能能力，，發(fā)展展商還還專門門邀請(qǐng)請(qǐng)了來來自文文化局局、宣宣傳部部、各各大文文藝團(tuán)團(tuán)體的的資深深文藝藝工作作者、、藝術(shù)術(shù)家等等專業(yè)業(yè)人士士作為為大賽賽評(píng)委委。活動(dòng)4：“舞出””文化化策略分分析：：通過舉舉辦中中老年年舞蹈蹈大賽賽，倡倡導(dǎo)科科學(xué)、、健康康、文文明的的生活活方式式，豐豐富周周邊中中老年年人精精神文文化生生活，，推進(jìn)進(jìn)新城城國際際項(xiàng)目目在周周邊中中老年年心中中的地地位，，容易易引導(dǎo)導(dǎo)投資資?；顒?dòng)內(nèi)內(nèi)容：：在節(jié)節(jié)假假日日期期間間，，應(yīng)應(yīng)主主動(dòng)動(dòng)出出擊擊，，在在市市場場的的空空檔檔期期發(fā)發(fā)出出聲聲音音，，由由政政府府出出面面，，聯(lián)聯(lián)合合其其他他中中心心區(qū)區(qū)樓樓盤盤舉舉行行““煙煙花花匯匯演演””，，各各樓樓盤盤制制作作花花車車，，一一盤盤一一個(gè)個(gè)在在全全市市巡巡游游?。』顒?dòng)5：煙花、、花車表表演策略分析析：通過樓盤盤相互聯(lián)聯(lián)合，營營造空前前氣氛，，加上政政府層面面使得活活動(dòng)最大大話，讓讓營銷隱隱藏于活活動(dòng)中。。活動(dòng)內(nèi)容容：農(nóng)歷的九九月初九九是我國國傳統(tǒng)佳佳節(jié)重陽陽節(jié)，為為老人們們組織了了一個(gè)非非同尋常常的“婚禮”。婚慶活活動(dòng)的形形式是讓讓參加慶慶典的夫夫婦沿著著從銀婚婚到金婚婚、鉆石石婚……的不同門門檻回顧顧自己的的人生軌軌跡。把把各自的的新婚誓誓言也如如實(shí)地記記在同心心牌，掛掛在親情情樹上。。在水晶晶愛戀的的留言墻墻上，寫寫下了一一生一世世牽手的的承諾：：甘苦相相伴，知知足常樂樂；歌舞舞相隨，，青春常常駐。活動(dòng)6：舉辦長者者婚戀紀(jì)念念活動(dòng)策略分析：：在市場強(qiáng)大大競爭的壓壓力下，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商己意識(shí)識(shí)到加強(qiáng)人人脈關(guān)系的的營銷其實(shí)實(shí)就是為該該樓盤提供供一種無形形的價(jià)值傳傳播。不僅僅能為該項(xiàng)項(xiàng)目帶來良良好的口啤啤效應(yīng)還能能在市場中中贏得更好好的知名度度與美譽(yù)度度，可謂是是一舉兩得得。第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第三階段7月1-9月1第二階段6月1-6月31一、線上1、網(wǎng)絡(luò)渠道道廣告投放放二、線下1、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購購發(fā)起2、定制的圈圈層營銷活活動(dòng)3、售樓處人人氣暖場活活動(dòng)三、蓄客目標(biāo)標(biāo)600組活動(dòng)內(nèi)容：通過與大眾點(diǎn)點(diǎn)評(píng)合作，將將項(xiàng)目信息放放在大眾點(diǎn)評(píng)評(píng)網(wǎng)，只要點(diǎn)點(diǎn)擊團(tuán)購即可可享受團(tuán)購優(yōu)優(yōu)惠政策。用用戶同樣可以以分享鏈接給給好友，引起起更多人的關(guān)關(guān)注?；顒?dòng)7：大眾點(diǎn)評(píng)團(tuán)團(tuán)購優(yōu)惠行策略分析：利用團(tuán)購對(duì)用用戶的潛意識(shí)識(shí)影響，通過過這種促銷手手段，增加看看房量，從而而促進(jìn)銷售。活動(dòng)內(nèi)容：舉辦“世界杯杯三重炮”大大型有獎(jiǎng)活動(dòng)動(dòng)，三重炮包包括：世界杯有獎(jiǎng)競猜、購購房金牌優(yōu)惠惠及購房贈(zèng)送送名貴禮品。。世界杯期間，項(xiàng)目售售樓處將成為為“世界杯比賽直播室””，每天全程程直播比賽情情況，親臨售售樓處者均可可觀賞到世界杯激情時(shí)刻的精精彩場面?；顒?dòng)8：世界杯三重重炮策略分析：當(dāng)全世界將目目光聚焦巴西西世界杯時(shí)，，新城國際舉舉辦世界杯主主題活動(dòng)，誠誠邀各界人士士直擊巴西，，分享激情，，充分展現(xiàn)發(fā)發(fā)展商利用世世界杯挈機(jī)打打造開盤聲勢(shì)勢(shì)，提高樓盤盤知名度。活動(dòng)內(nèi)容：同步2014年世界杯”活活動(dòng)：凡是在在4~6月購買新城國國際項(xiàng)目的客客戶，均有機(jī)機(jī)會(huì)得到兩個(gè)個(gè)去巴西旅游游并且現(xiàn)場觀觀看世界杯的的名額。并且且，對(duì)于已經(jīng)經(jīng)購房的老業(yè)業(yè)主，也通過過推出“超級(jí)級(jí)球迷”活動(dòng)動(dòng)，使得老業(yè)業(yè)主也有機(jī)會(huì)會(huì)參加其免費(fèi)費(fèi)巴西世界杯杯之旅?；顒?dòng)9：啟動(dòng)“與世世界同步計(jì)劃劃”策略分析：在對(duì)業(yè)主服務(wù)務(wù)方面敢于推推陳出新、追追求世界級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)方方式來滿足業(yè)業(yè)主要求，是是營銷的優(yōu)良良傳統(tǒng)?！芭c世界同步”的社區(qū)開發(fā)理理念，勢(shì)必將將引發(fā)地產(chǎn)新新的變革。活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)業(yè)主和來來訪客戶，傳傳授養(yǎng)生方面面的知識(shí)，蓄蓄積人氣，造造成轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，帶動(dòng)更多多的客戶參加加，從而以養(yǎng)養(yǎng)生之道講座座帶動(dòng)銷售。?；顒?dòng)10：高端養(yǎng)生高高端人群策略分析：根據(jù)兩代居的的推貨情況，，針對(duì)老年人人開展養(yǎng)生之之道講座，傳傳授養(yǎng)生方面面的知識(shí)，提提倡健康生活活，吸引上門門，促進(jìn)成交交，活躍現(xiàn)場場氣氛，感受受項(xiàng)目溫馨生生活?；顒?dòng)內(nèi)容：為慶祝六一一兒童節(jié)和和迎接傳統(tǒng)統(tǒng)的端午節(jié)節(jié)，在項(xiàng)目目現(xiàn)場舉辦辦“六一端端午同樂日日”活動(dòng)。?；顒?dòng)現(xiàn)場場提供了不不同地方特特色的風(fēng)味味粽子以供供品嘗，還還專門請(qǐng)來來專業(yè)人員員指導(dǎo)來賓賓自己動(dòng)手手包粽子；；小朋友們們可以學(xué)習(xí)習(xí)龍舟摺紙紙繪畫，也也可以參加加有獎(jiǎng)游戲戲等豐富的的節(jié)目，憑憑活動(dòng)券還還可獲得精精美禮品一一份。凡凡在當(dāng)天定定購業(yè)主可可獲額外99折，，新新城城國國際際業(yè)業(yè)主主介介紹紹購購房房成成功功可可獲獲贈(zèng)贈(zèng)上上海海迪迪斯斯尼尼樂樂園園門門票票。。活動(dòng)動(dòng)11：推推出出““同同樂樂日日””購購房房99折策略略分分析析：：用““購購房房折折扣扣””慶慶祝祝雙雙節(jié)節(jié)再再一一次次引引爆爆置置業(yè)業(yè)高高峰峰，，讓讓消消費(fèi)費(fèi)都都真真正正得得到到實(shí)實(shí)惠惠，，抓抓住住消消費(fèi)費(fèi)者者的的時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)消消費(fèi)費(fèi)心心理理，，既既促促使使他他們們和和孩孩子子雙雙節(jié)節(jié)快快樂樂，，又又能能讓讓真真正正在在中中海海會(huì)會(huì)成成立立一一周周年年時(shí)時(shí)的的購購房房者者得得到到實(shí)實(shí)實(shí)實(shí)在在在在的的優(yōu)優(yōu)惠惠。?；顒?dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)容容：：舉辦辦主主題題為為““六六一一關(guān)關(guān)愛愛未未來來歡歡樂樂活活動(dòng)動(dòng)””。。通通過過向向孩孩子子們們贈(zèng)贈(zèng)送送兒兒童童書書本本；；豐豐富富多多彩彩的的孩孩童童游游戲戲，，孩孩子子們們的的爭爭相相參參與與、、或或淘淘氣氣或或笨笨拙拙的的樣樣子子和和生生動(dòng)動(dòng)可可愛愛的的表表情情，，不不時(shí)時(shí)在在現(xiàn)現(xiàn)場場漾漾起起陣陣陣陣歡歡聲聲笑笑語語；；業(yè)業(yè)主主攜攜帶帶家家人人游游玩玩會(huì)會(huì)所所、、園園林林、、樓樓宇宇體體會(huì)會(huì)未未來來生生活活境境界界。?；顒?dòng)動(dòng)12：兒兒童童節(jié)節(jié)關(guān)關(guān)愛愛活活動(dòng)動(dòng)策略略分分析析：：營造造人人與與自自然然及及建建筑筑和和諧諧共共融融氛氛圍圍，，本本著著關(guān)關(guān)心心業(yè)業(yè)主主、、關(guān)關(guān)愛愛家家庭庭、、關(guān)關(guān)愛愛孩孩童童、、關(guān)關(guān)愛愛生生活活的的宗宗旨旨，，通通過過在在開開展展“六一關(guān)愛愛未來歡歡樂活動(dòng)動(dòng)”，體會(huì)到到開發(fā)商商對(duì)業(yè)主主的人文文關(guān)懷。。同時(shí)也也讓業(yè)主主對(duì)項(xiàng)目目未來的的發(fā)展前前景有所所感受。?；顒?dòng)內(nèi)容：凡是活動(dòng)期間間填交了有獎(jiǎng)獎(jiǎng)問答卡的看看房客戶，只只要正確回答答了有獎(jiǎng)問答答卡上的所有有問題，并現(xiàn)現(xiàn)場提交，即即獲得抽獎(jiǎng)資資格。8個(gè)問題全部是是基于目前項(xiàng)項(xiàng)目呈現(xiàn)的成成熟實(shí)景提出出的?？蛻粢灰贿咉w驗(yàn)現(xiàn)房房實(shí)景帶來的的視覺上的愉愉悅，一邊憧憧憬著社區(qū)內(nèi)內(nèi)完善的配套套意味著的生生活品質(zhì)，同同時(shí)也期望著著明年春天的的異域風(fēng)光。。活動(dòng)13：舉辦有獎(jiǎng)問問答活動(dòng)策略分析：通過游戲的方方式讓潛在客客戶更加了解解項(xiàng)目的情況況，而有獎(jiǎng)問問答也恰恰是是抓住了消費(fèi)費(fèi)者的心理，，從而寓宣傳傳于娛樂，這這是很普遍的的營銷方法，，也是比較經(jīng)經(jīng)典的手法。。第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第三階段7月1-9月1第三階段7月1-9月1一、、線線上上1、啟啟動(dòng)動(dòng)全全城城的的尾尾盤盤特特價(jià)價(jià)房房促促銷銷（（平平面面釋釋放放））二、、線線下下1、特價(jià)價(jià)房活活動(dòng)2、售樓樓處人人氣暖暖場活活動(dòng)三、蓄蓄客目目標(biāo)800組活動(dòng)內(nèi)內(nèi)容：：活動(dòng)期期間舉舉行““晚間間納涼涼選鋪鋪”活活動(dòng)，，銷售售接待待時(shí)間間延長長至晚晚間九九點(diǎn)。。通過過“四四大驚驚喜””回報(bào)報(bào)顧客客：1）來就就送，，晚間間前往往新城城國際際看房房的客客戶即即可獲獲贈(zèng)禮禮品一一份；；2）買就就送，，總總價(jià)100萬元以以上（（含100萬元）），買買一套套就送送2000元購物物券；；總價(jià)價(jià)低于于100萬元，，買一一套就就送800元購物物券；；3）早付付款，，大折折扣??！活活動(dòng)期期間購購鋪一一次性性付款款享受受97折優(yōu)惠惠；4）大客客戶，，大優(yōu)優(yōu)惠?。』顒?dòng)動(dòng)期間間一次次性付付款200萬元以以上（（含200萬元））即可可直接接享受受95折優(yōu)惠惠（不不同時(shí)時(shí)享受受第二二、三三項(xiàng)服服務(wù)））；活動(dòng)14：晚間間納涼涼選鋪鋪策略分分析：：吸引消消費(fèi)者者的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)是特特色，，結(jié)合合周浦浦當(dāng)?shù)氐厝讼蚕矚g晚晚間納納涼的的習(xí)慣慣舉辦辦了這這次活活動(dòng)，，得到到了廣廣大社社會(huì)各各界人人士的的認(rèn)可可，同同時(shí)增增加了了人氣氣促進(jìn)進(jìn)了銷銷售。。活動(dòng)內(nèi)容容：在情人人節(jié)前前，發(fā)發(fā)布以以“999朵玫瑰瑰送給給最愛愛的人人”的的主題題活動(dòng)動(dòng)，迅迅速提提前升升溫情情人節(jié)節(jié)的浪浪漫情情緒，，廣告告載體體主要要通過過在公公交車車與公公交站站臺(tái)發(fā)發(fā)布，，通過過微博博引導(dǎo)導(dǎo)大眾眾參與與，引引起大大家對(duì)對(duì)這樣樣一個(gè)個(gè)活動(dòng)動(dòng)的反反應(yīng)是是：以以前是是聽說說過送送999朵玫瑰瑰給自自己最最愛的的人，，但還還沒有有見過過，很很新鮮鮮！活動(dòng)15：999朵玫瑰瑰送給給最愛愛的人人策略分分析：：抓住情人節(jié)這這個(gè)特殊的日日子作樓盤文文章并不鮮見見，這里特別別之處在于并并不急于在這這個(gè)時(shí)候賣樓樓，而是制造造特有的浪漫漫氣氛，借送送玫瑰引起公公眾關(guān)注，以以提高樓盤的的知名度，為為今后的銷售售造勢(shì)?；顒?dòng)內(nèi)容：聘請(qǐng)醫(yī)院專