呼和浩特商業(yè)廣場項目整體定位及發(fā)展策略(經(jīng)濟測算物業(yè)管理)

xx廣場項目整體定位及發(fā)展策略項目團隊結(jié)合項目本體條件，進行了針對性調(diào)研與訪談工作市場調(diào)研項目（41個）案例研究（14個）訪談工作（12個）政府機關(guān)：土地儲備中心李主任如意區(qū)管委會張局長呼市規(guī)劃局主任銷售經(jīng)理/置業(yè)顧問：萬達(dá)銷售張經(jīng)理水岸小鎮(zhèn)置業(yè)顧問維多利摩爾城置業(yè)顧問中銀城市廣場置業(yè)顧問奈輪國際置業(yè)顧問云鼎置業(yè)顧問尚座書香門第置業(yè)顧問蒙苑國際商業(yè)廣場置業(yè)顧問上東領(lǐng)海相關(guān)部門在售項目：海亮廣場蘭德金玉華府名都中央廣場金隅時代城奈倫如意國際藍(lán)色理想奈輪國際水岸小鎮(zhèn)維多利摩爾城云鼎尚座書香門第中銀城市廣場巨海城藍(lán)鉆首府興泰玉都鼎盛華世紀(jì)廣場維多利時尚廣場名都中央廣場蒙苑國際商業(yè)廣場圓融時代廣場南京水游城藍(lán)天城兒童體驗館城陽寶龍城市廣場威尼斯人度假村酒店娛樂場北京大興綠地中央廣場南京綠地廣場南昌綠地中央廣場西安綠地中央廣場長沙上河國際商業(yè)廣場華南MALL長春新天地呼和浩特水游城青島天幕城百貨/購物中心：長安金座維多利購物中心萬達(dá)購物中心維多利商廈維多利時代城王府井百貨寶馬商城維多利國際廣場長樂宮購物中心嘉茂購物中心大學(xué)城奧特萊斯酒店：香格里拉大酒店錦江國際大酒店內(nèi)蒙古飯店新城賓館內(nèi)蒙古國際大酒店寫字樓：學(xué)府康都波仕名人東達(dá)城市廣場首府廣場眾生大廈誠信數(shù)碼大廈2011.4.232011.5.25本體條件解讀項目整體定位商業(yè)沿街商業(yè)公寓寫字樓區(qū)域發(fā)展機會研究物業(yè)市場研究案例研究規(guī)劃布局經(jīng)濟測算規(guī)劃原則酒店功能落位規(guī)劃主軸人流動線車流動線產(chǎn)品落位4城市與區(qū)域價值總結(jié)機會4：區(qū)域從“產(chǎn)業(yè)拉動”向功能復(fù)合的“金融總部基地”轉(zhuǎn)變，正在完成“城市新中心”的華麗轉(zhuǎn)身，本項目要搶占先機，首個代言城市名片。機會3：區(qū)域規(guī)劃利好顯現(xiàn)，現(xiàn)有行政、辦公、高端居住功能以形成，未來為項目商業(yè)、商務(wù)、居住功能奠定利好區(qū)域未來發(fā)展為如意總部基地，政府規(guī)劃利好，未來承接城市高端人流，區(qū)域未來為唯一大面積集中商業(yè)規(guī)劃網(wǎng)點，機會優(yōu)勢明顯；承接核心政務(wù)人流、辦公人流、以及高端居住人流未來人流預(yù)計將有30-40萬，機會2：城市新中心的區(qū)域價值呼之欲出“北控、東優(yōu)、南拓、西聯(lián)、中興”，北部生態(tài)價值，西部高新產(chǎn)業(yè)帶，南部工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶，中部傳統(tǒng)城市功能聚集但升級乏力，東部城市發(fā)展唯一方向，未來城市新中心，多中心的城市格局形成。機會1：城市輻射增強帶來的大利好呼和浩特隨著經(jīng)濟、貿(mào)易、文化的不斷發(fā)展，省內(nèi)區(qū)域中心的城市地位不斷增強，會帶來大量的人口、產(chǎn)業(yè)、各類商業(yè)、商務(wù)消費。研究范疇：城市發(fā)展宏觀背景（城市地位、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口、交通等）、區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀（產(chǎn)業(yè)、人口、交通、現(xiàn)狀）與未來發(fā)展趨勢判斷從“產(chǎn)業(yè)拉動”向功能復(fù)合的“金融總部基地”轉(zhuǎn)變，正在完成“城市新中心”的華麗轉(zhuǎn)身城市發(fā)展新區(qū)金融總部基地“城市新中心”公共設(shè)施建設(shè)較為落后，城市面貌較差，配套設(shè)施及交通規(guī)劃較為初級，僅能滿足基本生活需求；環(huán)境治理不夠到位，居住環(huán)境較弱?？偛炕囟ㄎ坏奶岢?，使得如意新區(qū)由傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)向呼和浩特總部基地核心區(qū)轉(zhuǎn)型，同時伴隨大量政策利好。城市功能更加復(fù)合、完善，配套設(shè)施和交通動向規(guī)劃更為成熟，體現(xiàn)“城市新中心”價值。政策導(dǎo)向人口支撐配套支持以物流業(yè)為主的傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)，通過產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟發(fā)展，成為區(qū)域經(jīng)濟主要增長點。初級階段發(fā)展階段成熟階段初級階段以本區(qū)內(nèi)自生人群為主；同時夾帶著部分中高端外溢人群。這時期包含初級階段中的自生人群、中高端外溢人群外；新增辦公人群和政府配套居住人群。隨著城市功能的完善，越來越多的城市高端居住人群開始外溢到本區(qū)域；同時伴隨省內(nèi)高端居住人群的逐漸遷入。呼市核心城市發(fā)展中心，未來集政務(wù)、金融、商務(wù)辦公于一體。兩級政府辦公新址所在地，使得區(qū)域環(huán)境、配套設(shè)施、交通動線規(guī)劃等得到大幅改善；成為房地產(chǎn)開發(fā)熱點，高檔辦公設(shè)施集群出現(xiàn)。區(qū)域發(fā)展6集中商業(yè)市場總結(jié)機會4：從國內(nèi)外商業(yè)發(fā)展趨勢來看，商業(yè)形態(tài)正在從一站式的shoppingmall向情趣化、景觀化、開放式的shoppingpark轉(zhuǎn)變。本項目應(yīng)抓住市場先機。機會3：城市及周邊消費能力強；東部片區(qū)為城市高端住宅區(qū)域，高端商務(wù)、生活消費人口充足。且區(qū)域內(nèi)消費需求多元化，消費者對一站式的集購物、休閑、娛樂于一體的復(fù)合商業(yè)需求旺盛；機會2：現(xiàn)有商業(yè)平臺軟硬件設(shè)施不能滿足未來商業(yè)發(fā)展的需求，在功能配比、商業(yè)空間、動線設(shè)計、交通停車、經(jīng)營管理、品牌組合等方面存在極大提升空間。機會1：城市商業(yè)發(fā)展不均衡，呈現(xiàn)中山路商圈集中過度式開發(fā)，核心商圈商業(yè)飽和，東部片區(qū)有未來承接城市商業(yè)發(fā)展的趨勢世界商業(yè)模式進化史Ⅰ：百貨大樓純柜臺式的交易形式，柜臺成了顧客與貨品之間的物理分隔?！盁o法充分選擇最喜愛的商品”成為這個時代的購物者最真實的尷尬寫照Ⅱ：購物商場及超市Ⅲ：新興步行街Ⅳ：SHOPPINGMALLⅤ：SHOPPINGPARK半自我的服務(wù)方式，購物行為相對自由隨意。超市是繼購物商場后更進一步的純自我服務(wù)的購物形式。兩種商業(yè)模式對文化娛樂及飲食休憩等配套設(shè)施未能提供充足的空間，使得消費者的購物活動相對單調(diào)，容易疲勞。新興步行街通是對傳統(tǒng)商業(yè)老街的提升改造，融匯了諸如購物、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)。規(guī)模上的限制較大，像北京的王府井步行街或上海的南京路步行街，汽車無法進入，限制了大量開車族的高端消費。新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。不足有兩處：①購物功能占據(jù)較大比例，造成休閑、娛樂場地的短缺，②主題缺位，由此引發(fā)日益嚴(yán)重的同質(zhì)化危機。是以第五代商業(yè)shoppingpark為核心的HOPSCA,根據(jù)不同需要有機組合酒店、商務(wù)、辦公、會展、居住、交通樞紐等功能，購物公園已經(jīng)逐漸成為衡量一個城市綜合消費水平的標(biāo)尺，商業(yè)模式的升級的必然打造呼市首個寄景于商、一步一景、移步換景的ShoppingPark將購物公園將水系、假山、綠植充分融入購物、餐飲、休閑、娛樂中；將加大休閑、娛樂、餐飲功能，提升客戶體驗感，培養(yǎng)消費習(xí)慣；將創(chuàng)新功能、產(chǎn)品、配置作為提升項目競爭能力重要關(guān)鍵要素；市場環(huán)境分析——公寓寫字樓住宅商業(yè)酒店

商鋪地產(chǎn)市場小結(jié)：呼市商鋪投資需求強，周邊市區(qū)投資者會在呼市投資，具有較強的投資能力，商業(yè)街區(qū)越來越受到投資者青睞——商鋪市場：區(qū)域未來為城市重點發(fā)展方向，現(xiàn)狀商業(yè)處于初步發(fā)展階段，伴隨規(guī)劃利好，區(qū)域成熟，區(qū)域商業(yè)價值潛力巨大；——商鋪客戶：呼市投資號召力強，以外地高端投資客戶以及本地高端客戶為主，對于商鋪將是投資產(chǎn)品主流，對于商鋪產(chǎn)品認(rèn)同度較高，商鋪市場表現(xiàn)旺盛；——商鋪供應(yīng)：項目商業(yè)產(chǎn)品未來將有105萬體量商業(yè)供應(yīng)，其中東部有40萬體量供應(yīng)，主要為集中商業(yè)，沿街商鋪未來供應(yīng)較為有限；公寓市場場結(jié)論：：東部片片區(qū)，精精裝修，，城市綜綜合體的的公寓產(chǎn)產(chǎn)品，未未來市場場機會明明顯；通通過產(chǎn)品品內(nèi)部分分級、形形式多樣樣化、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新以及配配置提升升產(chǎn)品核核心競爭爭力市場機會會1、產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)部分級級：公寓產(chǎn)品品自身分分級，通通過30%以內(nèi)比例例的大戶戶型產(chǎn)品品樹標(biāo)桿桿，提升升產(chǎn)品高高品質(zhì)價價值，同同時擴充充客戶范范圍；2、產(chǎn)品形形式多樣樣化：呼市現(xiàn)有有公寓項項目，60%存在loft產(chǎn)品，其其中l(wèi)oft產(chǎn)品占比比較少，，主要以以通過loft打造產(chǎn)品品多樣化化，提高高客戶滿滿意度；；3、產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新：通過項目目自身會會所以及及公共共共享空間間打造，，增加公公寓產(chǎn)品品性價比比，提高高客戶價價值，增增加產(chǎn)品品競爭力力；4、產(chǎn)品配配置提升升：通過大堂堂、電梯梯廳的精精裝修，，在客戶易于于感知的的空間打造精致致公共空空間，提提升項目目品質(zhì)感感；住宅市場場小結(jié)——東部片區(qū)區(qū)的住宅宅產(chǎn)品，，在保證證產(chǎn)品舒舒適度，，控制戶戶型面積積，利用用周片資資源以及及自身商商業(yè)資源源滿足市市場需求求——如意新區(qū)區(qū)為高端端認(rèn)知板板塊，生生態(tài)資源源豐富，，高端居住住認(rèn)知體體系建立立，承接接城市中中高端置置業(yè)人群群；——如意新區(qū)區(qū)聚集了了大量政政府辦公公、行政政事業(yè)單單位、商商務(wù)辦公公人群等等城市中中高端消消費人群群，未來對于于改善以以及剛需需需求量量大；——居住市場場表現(xiàn)較較好的，，120-130平米左右右三居主主力戶型型市場表表現(xiàn)好，，同時面面積需求求在80-90平米兩居居，市場表現(xiàn)現(xiàn)較好；；——從未來供供應(yīng)看，，未來東東部片區(qū)區(qū)現(xiàn)有存存量數(shù)據(jù)據(jù)，80%以上戶型型集中在在160平米以上上戶型面面積，中中端產(chǎn)品品戶型未未來市場場空白；；——如意新區(qū)區(qū)定位為為總部基基地，未來以金金融、行行政集中中區(qū)域，，不批住住宅用地地，使得得居住產(chǎn)產(chǎn)品成為為成為普普遍現(xiàn)象象；——產(chǎn)品綜合合實力、、配套設(shè)設(shè)施以及及教育資資源都是提升升溢價以以及吸引引客戶的的關(guān)鍵因因素.寫字樓市市場小結(jié)結(jié)——搶占先機機，先期期入市；；中端產(chǎn)產(chǎn)品，控控制成本本；平臺臺價格，，快速回回現(xiàn)——寫字樓主主力面積積區(qū)間：：從面積積區(qū)間看看，市場場上散售售寫字樓樓面積區(qū)區(qū)間主要要集中在70－200平米左右右，產(chǎn)品品自由分分隔，彈彈性組合合；——寫字樓銷銷售價格格：市場場寫字樓樓主要集集中在7000-8000元/平米，去去化速度度為2500-5000平米/月，市場表現(xiàn)現(xiàn)較為一一般；——寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品：市市區(qū)寫字字樓以中中端產(chǎn)品品為主，，硬件配配套水平平一般，，東部片區(qū)未來來以中高端辦辦公物業(yè)為主主流產(chǎn)品；——寫字樓客戶：：受政府動遷遷，以及規(guī)劃劃利好，城市市東部為主要要承接城市辦辦公物業(yè)，以大中型企業(yè)業(yè)整棟以及整整層購置物業(yè)業(yè)為主，為項項目核心客戶戶；——寫字樓供應(yīng)：：現(xiàn)有辦公物物業(yè)存量以及及供應(yīng)量分析析，未來將有有580萬體量寫字樓樓供應(yīng)，市場競爭激烈烈.酒店小結(jié)——呼市以本地酒酒店市場為主主，星級酒店店市場表現(xiàn)一一般，產(chǎn)品水水品缺乏特色色，高星級酒酒店未來市場場競爭壓力較較大，特色主主題酒店市場場空缺，具備備市場競爭力力；——呼市酒店在市市區(qū)較為集中中，主要集中在新新華大街沿線線，開始逐漸漸向東部擴初初的趨勢；——呼市酒店品牌牌多以本地品品牌為主，國際酒店管管理公司經(jīng)營營開業(yè)的就兩兩家，客戶認(rèn)知度一一般；——呼市酒店整體體產(chǎn)品水平一一般，本地酒店品品牌居多，缺乏特色，同質(zhì)化嚴(yán)重重，客戶整體認(rèn)知知有限；————呼市酒店未來來供應(yīng)將有11家高星級酒店店，主要集中中在東部片區(qū)區(qū)，以及中心心城區(qū)地段，，以國際五星星級酒店為主主的高星級酒酒店，星級酒店市場場的未來競爭爭較為激烈；；各類物業(yè)市場場收益與風(fēng)險險分析指標(biāo)住宅公寓寫字樓商業(yè)酒店價格7000-10000元/平方米7000－10000元/平米8000－14000元/平米20000－350000元/平米－銷售速度（月均消化）70-100套/月約8000－90000平/月60-－70套/月約4000－5000平均2500平米/月萬達(dá)：5000平米/月（市場表現(xiàn)好）1500－3000平米/月（平均）－回現(xiàn)速度回現(xiàn)最快回現(xiàn)較慢回現(xiàn)慢回現(xiàn)次之－主流產(chǎn)品120－130平米三居室，180平米以上四居室，80－90平米市場供應(yīng)有限，市場表現(xiàn)較好以70-80平米、40-50平米投資型公寓為主面積劃分主要集中在70-200平米，整層面積集中在1200-2000平米主流面積控制在100-200平米左右客戶支撐城市住宅以改善升級型客戶為主，剛性需求物業(yè)及頂級城市豪宅消化較快以80%以上為投資客戶，其中本地客戶與省內(nèi)客戶5：5東部片區(qū)以整層整棟購置客戶為主，主要集中在大中型金融、貿(mào)易類公司；市區(qū)有部分散戶，成長型投資客戶為主90%以上為投資客戶，其中50%左右或以上為省內(nèi)客戶；未來供應(yīng)未來存量及供應(yīng)量293萬平方米.未來存量主要集中在東部片區(qū)以及市區(qū)25萬平米體量未來供應(yīng)量主要集中在東部片區(qū)，預(yù)估未來將有580萬平米寫字樓供應(yīng)為來商業(yè)供應(yīng)量主要集中在市區(qū)，105萬商業(yè)體量，其中約有40萬集中商業(yè)體量集中在東部片區(qū)未來預(yù)計有11個高星級酒店，主要集中在市區(qū)及東部片區(qū)機會與風(fēng)險排序機會：住宅>商業(yè)>公寓>寫字樓案例總結(jié)：綜綜合體項目成成功關(guān)鍵因素素小結(jié)物業(yè)組合——綜合體功能商商業(yè)配比基本本占比50%以上，保證回回現(xiàn)物業(yè)，滿滿足開發(fā)商基基本現(xiàn)金流平平衡作用；商業(yè)功能借鑒鑒——功能復(fù)合，匯匯集購物、餐餐飲、休閑、、娛樂于一體體的城市綜合合體，滿足一一站式生活的的需要；核心驅(qū)動物業(yè)業(yè)——通過持有的商商業(yè)為核心驅(qū)驅(qū)動物業(yè)，通通過商業(yè)打造造實現(xiàn)綜合體體核心價值，同時通過特特色、創(chuàng)新配配置以及業(yè)態(tài)態(tài)提升項目知知名度，打造造標(biāo)桿項目商鋪規(guī)劃——在商鋪規(guī)劃中中，加強主力力店與商鋪關(guān)關(guān)系，將核心心功能主力店店與商鋪相互互融合，實現(xiàn)現(xiàn)商鋪價值，，同時共享商商業(yè)人流。。商業(yè)規(guī)劃配比比——商業(yè)功能與辦辦公、居住功功能自然區(qū)分分開，人流和和項目貫穿，，整體規(guī)劃單單體相互分離離，動線相互互交織；整體定位——改變城市格局局的力量xx廣場首席·CityPark體驗之都項目整體形象象定位首席·CityPark體驗之都城市升級商業(yè)升級功能升級產(chǎn)品升級生活升級享受升級體驗升級公寓沿街商業(yè)收益物業(yè)標(biāo)簽物業(yè)驅(qū)動物業(yè)寫字樓回現(xiàn)物業(yè)功能補充集中商業(yè)居住公寓投資公寓高端公寓物業(yè)功能定位位：商業(yè)+公寓+寫字樓+酒店特色酒店形象標(biāo)桿功能補充項目物業(yè)配比比建議功能總建面67萬平米項目總體量：：67萬平米，其中中持有12萬平米，銷售售55萬平米1.商業(yè)：24萬平米集中商業(yè)：12萬平米；商業(yè)街區(qū)：8萬平米；VILLAGE：4萬平米2.寫字樓：13萬平米3.酒店：2萬平米；物業(yè)配比原則則：指標(biāo)要求本體制約市場現(xiàn)狀市場規(guī)律24萬平米13萬平米2.萬平米28萬平米商業(yè)公寓寫字樓酒店4、公寓：28萬平米投資公寓：15萬平米；居住公寓：9萬平米；高端公寓：4萬平米本項目之于呼呼和浩特：是引領(lǐng)商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品升級的商業(yè)名片、商商業(yè)標(biāo)桿本項目之于東東部：是加速總部基基地國際化進進程的旗艦領(lǐng)航本項目之于總總部基地：是促進區(qū)域標(biāo)標(biāo)志性商業(yè)核心驅(qū)動地塊資源評價價C地塊：商業(yè)街街區(qū)用途道路：南鄰四緯路，，通往如意新新區(qū)核心區(qū)，，通達(dá)性極好好；人流：地塊所在區(qū)域域為新區(qū)，暫暫時人流量不不是很大；展示性：展示性較好，，無遮擋；總結(jié)：C地塊商業(yè)價值值極高，可規(guī)規(guī)劃銷售型物物業(yè)，快速回回現(xiàn)D地塊：商務(wù)用用途道路：南鄰四緯路，，可通達(dá)如意意新區(qū)核心，，車流量較大大，東臨遠(yuǎn)經(jīng)經(jīng)二路，可通通往機場，道道路紅線100米景觀大道；；人流：地塊所在區(qū)域域為新區(qū)，暫暫時人流量不不是很大；展示型：該用地地塊位位于四緯路和和遠(yuǎn)經(jīng)二路交交叉口，展示示性好，容易易形成地標(biāo)形形象；總結(jié)：D地塊商業(yè)價值值很高，開發(fā)發(fā)辦公物業(yè)易易于形成地標(biāo)標(biāo)性建筑B地塊：集中商商業(yè)用途道路：地塊東臨遠(yuǎn)經(jīng)經(jīng)二路，道路路紅線100米，景觀大道道，交通便利利；南側(cè)為商商業(yè)、商務(wù)用用途，未來會會有商業(yè)配套套；資源：地塊北依菠蘿蘿山，有較好好的自然資源源；總結(jié)：B地塊性質(zhì)為大大體量用地，，有較好的交交通條件和沿沿街展示面，，地塊開發(fā)潛潛力較大A地塊：公寓用途道路：地塊北側(cè)和西側(cè)未來規(guī)劃30米市政路；南側(cè)為商業(yè)地塊，未來會規(guī)劃大規(guī)模商業(yè)配套；資源：地塊北民族中學(xué)，有較好的教育資源；總結(jié)：A地塊為居住、投資用途，有較好的教育資源，地塊開發(fā)潛力較大通過以下對地地塊的分區(qū)評評價，得出地地塊資源排序序為商業(yè)科研用地地D＞C＞B＞AC地塊B地塊D地塊A地塊規(guī)劃原則1.形象地標(biāo)——建筑形象與規(guī)規(guī)劃理念上，，傳承park主題，通過現(xiàn)現(xiàn)代、獨特的的建筑群體面面確立項目區(qū)區(qū)域名片、地地標(biāo)形象；2.功能分區(qū)——公寓組團，寫寫字樓組團與與商業(yè)組團在在建筑單體上上相互獨立，，在人流動線線上相互融合合、流動；3.街鋪與集中商商業(yè)緊密結(jié)合合，街鋪規(guī)模模最大化——盡量保證沿街街商鋪，以一一線可變現(xiàn)商商鋪為主，避避免二線商鋪鋪，在現(xiàn)有主主力店帶動情情況下最大化化布局沿街商商業(yè)，多出商商業(yè)面積，提提升項目收益益能力；最大化化將沿沿街商商業(yè)與與集中中商業(yè)業(yè)融合合，通通過主主力店店帶動動沿街街商鋪鋪價值值以及及人流流；通通過主主要商商業(yè)景景觀節(jié)節(jié)點，，作為為商業(yè)業(yè)休憩憩空間間；4.公寓區(qū)區(qū)產(chǎn)品品分級級，資資源傾傾向居居住公公寓與發(fā)展展商發(fā)發(fā)展愿愿景相相吻合合：以以快速速回現(xiàn)現(xiàn)為核核心目目標(biāo)；；在對對功能能型居居住性性產(chǎn)品品，盡盡量滿滿足產(chǎn)產(chǎn)品舒舒適度度；5.規(guī)劃理理念易易于分分期開開發(fā)——滿足分分期開開發(fā)要要求：：根據(jù)據(jù)不同同物業(yè)業(yè)對項項目價價值影影響不不同，，入市市時間間差異異，合合理排排布；；規(guī)劃路路四緯路路百米景景觀大大道規(guī)劃路路公寓區(qū)區(qū)集中商商業(yè)（驅(qū)動動物業(yè)業(yè)）商務(wù)區(qū)區(qū)Villa區(qū)沿街商鋪地塊進進入性性：四維路路＞景景觀大大道＞＞西側(cè)側(cè)道路路＞北北側(cè)道道路地塊展展示性性：景觀大大道＞＞四維路路＞西側(cè)側(cè)道路路＞北北側(cè)道道路集中商商業(yè)：：展示型型足，，昭示示型夠夠強；；集中商商業(yè)消消費目目的型型強，，與沿沿街商商鋪更更好融融合；；商業(yè)villa展示型型足夠夠，標(biāo)標(biāo)簽價價值體體現(xiàn)；；商業(yè)villa用來銷銷售，，一定定需要要占據(jù)據(jù)人流流來源源密集集方向向；特色商商業(yè)街街區(qū)面積盡盡量做做足，，通過過南北北邊較較長軸軸線，，實現(xiàn)現(xiàn)商鋪鋪體量量；通過貫貫穿南南北商商業(yè)街街實現(xiàn)現(xiàn)集中中商業(yè)業(yè)人流流、居居住人人流、、辦公公人流流對于于沿街街商鋪鋪的人人流提提升；；利用主主要景景觀節(jié)節(jié)點，，貫穿穿沿街街商業(yè)業(yè)動線線，帶帶動商商業(yè)人人流；；公寓產(chǎn)產(chǎn)品居住產(chǎn)產(chǎn)品物物業(yè)，，滿足足居住住舒適適度，，做足足南北北通透透，戶戶型方方正；；中高端端居住住產(chǎn)品品盡量量保證證居住住純粹粹，能能夠共共享商商業(yè)景景觀，，同時時功能能格局局相對對獨立立；投資型型公寓寓投資產(chǎn)產(chǎn)品控控制面面積，，布局局在地地塊北北側(cè)，，盡量量減少少學(xué)校校對于于居住住的影影響；；公寓產(chǎn)產(chǎn)品對對于地地塊四四至抗抗性較較小，，所以以以北北側(cè)為為主；；PlanningRoadSiweiRoadLandscapeRoadPlanningRoadMountainPeakMountainPeakVILLAGEUplandTribeGORGE規(guī)劃理理念項目采采用西西方主主流規(guī)規(guī)劃理理念，，將項項目生態(tài)““PARK””的構(gòu)思思相融融合繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK規(guī)劃方方案寫字樓樓公寓繽紛百百貨品味生生活總部基基地VILLAGE商業(yè)街街區(qū)景觀公公園公寓寓精品酒酒店下沉廣廣場繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK規(guī)劃方方案寫字樓樓公寓繽紛百百貨品味生生活總部基基地VILLAGE商業(yè)街街區(qū)景觀公公園公寓寓精品酒酒店下沉廣廣場繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓景觀軸軸設(shè)計計規(guī)劃方方案繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓交通設(shè)設(shè)計規(guī)劃方方案繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃劃方方案案繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案集中中商商業(yè)業(yè)購物物公公園園產(chǎn)產(chǎn)品品打打造造，，引引入入景景觀觀置置于于整整體體商商業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境；；利用用業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及配配置置創(chuàng)創(chuàng)新新，，引引入入消消費費者者認(rèn)認(rèn)知知度度高高的的敏敏感感因因素素，，增增加加產(chǎn)產(chǎn)品品競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢；；一站站式式集集中中購購物物、、餐餐飲飲、、休休閑閑、、娛娛樂樂、、觀觀賞賞互互動動的的大大型型低低密密城城市市綜綜合合體體；；引入入地地上上停停車車系系統(tǒng)統(tǒng)，，利利用用地地上上地地下下相相互互結(jié)結(jié)合合，，滿滿足足客客戶戶地地上上停停車車需需求求；；商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展策策略略消費費客客群群定定位位：：以以區(qū)區(qū)域域客客戶戶內(nèi)內(nèi)部部消消費費為為主主，，兼兼顧顧城城市市中中高高端端消消費費人人群群，，以以及及城城市市外外的的省省內(nèi)內(nèi)中中高高端端消消費費客客群群消費費定定位位3）外圍圍核核心心商商圈圈：：大型型商商場場的的次次要要商商圈圈在在8公里里以以外外，，無無論論使使用用何何種種交交通通工工具具來來店店，，平平均均不不超超過過40分以以上上；；外圍圍核核心心商商圈圈涉涉及及范范圍圍為為呼呼包包鄂鄂經(jīng)經(jīng)濟濟圈圈常常駐駐人人口口為為746萬人人，，以以及及呼呼市市流流動動人人口口230萬人人，，總總計計約約976萬人人。。（（2011年））976萬人人口口*0.2%＝1.952萬。。地塊塊距距離離城城市市核核心心商商圈圈10公里里距距離離，，城城市市尺尺度度較較小小，，客客戶戶對對于于地地塊塊區(qū)區(qū)域域距距離離感感知知較較弱弱；；呼市市商商業(yè)業(yè)30%－40%以省省內(nèi)內(nèi)中中高高端端消消費費客客戶戶，，包包括括鄂鄂爾爾多多斯斯、、烏烏海海、、包包頭頭，，地地塊塊北北側(cè)側(cè)為為火火車車站站東東站站、、東東側(cè)側(cè)為為機機場場；；輻輻射射半半徑徑大大大大增增強強，，吸吸納納人人群群數(shù)數(shù)量量大大；；1）核心心商商圈圈：：核心商圈圈即主要要商圈，，也稱第第一商圈圈，大型型商場的的核心商商圈在5公里以內(nèi)內(nèi)，無論論使用何何種交通通工具來來店，不不超過20分鐘；本項目所所在區(qū)域域為核心心商圈范范圍，總總部基地地未來常常住人口口預(yù)計在在15－20萬人；18萬人*60%＝10.8萬。2）次級核心心商圈：：大型商場場的次要要商圈在在8公里以內(nèi)內(nèi)，無論論使用何何種交通通工具來來店，平平均不超超過40分鐘；次級商圈圈范圍覆覆蓋到整整個呼市市，2011年呼市常常住人口口287萬人；287萬人口*4%＝11.48萬。1.商圈預(yù)測測法——通過商業(yè)業(yè)支撐面面積測算算，本項項目可支支撐的商商業(yè)面積積約為6.6-9萬平方米米，商業(yè)業(yè)建筑體體量為10-14萬平方米米居民旅游人數(shù)數(shù)滲透率消費開支支××月坪效可支撐商業(yè)面積積人口數(shù)量滲透率預(yù)計消費人口提袋率每月消費次數(shù)消費開支月坪效核心商圈居民數(shù)18萬60%10.8萬40%3.5300－4001100次級商圈287萬4%11.48萬25%1.5200－3001000旅游人口數(shù)976萬0.2%1.952萬30%0.08300－4001000可支撐商業(yè)面積可支撐商業(yè)面積為49987－68084平方米，按營業(yè)面積占建筑面積50%計算，商業(yè)建筑面積在10－14萬平方米國內(nèi)主要要代表性性城市商商業(yè)指標(biāo)標(biāo)通過對區(qū)區(qū)域內(nèi)消消費者訪訪談，區(qū)區(qū)域內(nèi)主主流消費費者每月月消費次次數(shù)為3－4次，每次次消費金金額在300-400元左右；；本次測算算采用的的基本指指標(biāo)為：：核心商商圈滲透透率60%，提袋率率40%，每月消消費次數(shù)數(shù)3.5，消費開開支300－400元，月坪坪效1100元。＝2.案例比較較法——大型集中中型購物物中心體體量控制制在10-15萬平方米米以內(nèi)123北京華貿(mào)中心心總體量：：100萬平方米米，由大大型集中中商業(yè)、、5A級寫字樓樓、五星星級酒店店（萬豪豪和里茲茲·卡爾頓））、公寓寓構(gòu)成；；商業(yè)：總體規(guī)劃劃面積20萬平米，，多處商商業(yè)設(shè)施施有機分分布于百百萬平米米建筑集集群里；；：酒店店部分面面積10萬平方米米左右4沈陽世貿(mào)五里里河總體量：：占地面積積180000平方米，，總建筑筑面積:1600000平方米，，容積率率接近10；由超高高層寫字字樓、五五星級酒酒店、高高檔公寓寓和集中中商業(yè)構(gòu)構(gòu)成；商業(yè)面積積：商業(yè)總面積近10萬平方米米濟南萬達(dá)廣場場總體量：：項目總用用地面面積345畝，建筑筑面積約約100萬㎡，由由城市高高尚社區(qū)區(qū)、5A級寫字樓樓、超五五星級酒酒店和大大型購物物中心組組成；商業(yè)面積積：大型綜合合性商業(yè)業(yè)面積約約12萬平方米米香港環(huán)球貿(mào)易易廣場總體量：：總建筑面面積60萬平方米米，由90層的超高高層寫字字樓、82層高端住住宅（天天璽）、、38層超五星星級酒店店（W酒店）、、20層高端公公寓（港港景匯））、元方方購物中中心構(gòu)成成商業(yè)面積積：圓方方購物中中心總面積近10萬平方米米繽紛百貨貨主題區(qū)域建筑面積（㎡）樓層規(guī)劃業(yè)態(tài)繽紛百貨主題區(qū)500006時尚百貨運營模式整體租賃目標(biāo)客戶百盛、王府井百貨、新世界百貨等以“時尚生活活”為主題，，引進時時尚百貨貨品牌，，百貨店店具有強強大的消消費吸引引力和品品牌號召召力，同同時沿街街展示形形象好繽紛百貨貨品味生活活VILLAGE精品酒店店商業(yè)街區(qū)區(qū)地下商業(yè)業(yè)下沉廣場場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案案購物廣場場中心綠綠化景觀觀集中商業(yè)業(yè)與公園園入口景觀觀景觀節(jié)點點入口景觀觀集中商業(yè)業(yè)景觀、娛娛樂、休休閑、商商業(yè)相互互融合集中商業(yè)業(yè)層層綠綠化植入入集中商業(yè)業(yè)以水為主主題，創(chuàng)創(chuàng)造親水水廣場，，同時內(nèi)內(nèi)部設(shè)施施打造上上注重的的與水的的有效結(jié)結(jié)合親水中心心廣場步行道與與水的結(jié)結(jié)合燈光打造造綠植結(jié)合合多維度立立體交通通繽紛百貨貨品味生活活VILLAGE精品酒店店商業(yè)街區(qū)區(qū)地下商業(yè)業(yè)下沉廣場場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案案品位生活活主題區(qū)域建筑面積（㎡）目標(biāo)業(yè)態(tài)品味生活75000業(yè)態(tài)規(guī)劃B1：品位生活15000時尚家居、家電、個人護理店等1F：時尚名品15000品牌旗艦店、珠寶首飾、鐘表等2F：動感天地15000個性服飾、時尚用品3F：多彩生活15000休閑餐飲、藥妝護理、美容院等4F：親子樂園15000主題餐廳、兒童體驗、兒童教育、數(shù)碼產(chǎn)品等5-6F：歡樂世界15000方特樂園、影院、電玩城等以“品位生活活”為主題，，引進時時尚家居居、運動動專業(yè)店店、兒童童體驗及及兒童娛娛樂、影影院、KTV等配套功功能，以以定向消消費和兒兒童消費費帶動項項目繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案精品商商區(qū)鋼管密密布的的天頂頂、黑黑白交交織的的酷色色、光光怪陸陸離的的造型型……混亂與與序列列涂抹抹出““運動動達(dá)人人”的的內(nèi)心心世界界——由大型型旗艦艦店組組團而而成的的運動動小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，擁擁有單單層2000㎡㎡的展示示空間間，是是體育育品牌牌玩味味陳列列藝術(shù)術(shù)的盛盛大沙沙龍。。除了能能享受受一站站式購購物的的便捷捷，室室內(nèi)球球館、、體育育場將將為您您帶來來健康康、有有氧的的一天天。KTV、影院院繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案主題餐餐廳繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案電玩城城繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案VILLAGE規(guī)劃類型建筑面積（㎡）數(shù)量獨棟面積（㎡）層數(shù)主力戶型（㎡）CVILLAGE4000030棟600-20003-4800-1500總計40000VILLAGE產(chǎn)品分分級，，利用用四緯緯路展展示效效果良良好的的區(qū)域域，布布置商商業(yè)街街區(qū)，，后期期可整整棟銷銷售給給投資資客繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案VILLAGE獨特的的建筑筑形式式帶來來獨特特的高高端商商業(yè)體體驗高端商商業(yè)VILLAGE規(guī)劃VILLAGE意為獨獨棟商商業(yè)，，即獨獨立經(jīng)經(jīng)營，，3－4層商業(yè)業(yè)，獨獨棟面面積約約500－2000平米，，既便便于經(jīng)經(jīng)營，，又受受投資資客青青睞繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案三里屯屯village———集文化化、藝藝術(shù)、、休閑閑和購購物于于一體體的全全新空空間三里屯屯village以“3·3”服裝大大廈為為界分分為南南北兩兩區(qū)；；區(qū)位：：位于朝朝陽區(qū)區(qū)工體體北路路與三三里屯屯路交交會處處，處處于城城市核核心區(qū)區(qū)，周周邊邊分布布較多多高端端綜合合體項項目，，商業(yè)業(yè)氛圍圍濃厚厚；交通：：臨近地地鐵1、2、10號線，，交通通極為為便利利；特點:時尚，，現(xiàn)代代，前前衛(wèi)，，新穎穎，亮亮麗；；定位：：中高檔檔品牌牌的開開放式式購物物中心心，，年輕輕人；；設(shè)計理理念：：開放式式設(shè)計計理念念，南南區(qū)采采用胡胡同式式設(shè)計計、北北區(qū)采采用四四合院院式設(shè)設(shè)計；；開發(fā)發(fā)商商：太古房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司。南區(qū)北區(qū)占地5.3萬㎡建筑面積總建面17.2萬，北區(qū)：8.23萬㎡；南區(qū)：9.06萬㎡建筑形式２－４層低密度建筑單體數(shù)量１１棟７棟＋１棟精品酒店位置緊鄰工體北路臨近使館區(qū)開業(yè)時間０８年7月０９年１０月定位中高檔國際及本地品牌較南區(qū)更高端目標(biāo)客群時尚運動的年輕一族有一定社會地位和一定消費實力的人群基本情情況分為南南北區(qū)區(qū)，以以時尚尚、現(xiàn)現(xiàn)代、、前衛(wèi)衛(wèi)、新新穎、、亮麗麗為主主要元元素，，定位位為中中高檔檔品牌牌開發(fā)發(fā)式購購物中中心繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案建筑筑外外形形外立立面面以以時時尚尚感感強強、、塑塑造造形形態(tài)態(tài)感感強強勢勢的的玻玻璃璃為為主主，，并并結(jié)結(jié)合合顏顏色色、、造造型型以以及及燈燈光光效效果果，，提提升升整整體體姿姿態(tài)態(tài)繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案建筑筑本本身身就就是是一一件件藝藝術(shù)術(shù)品品，，獨獨立立品品牌牌大大樓樓，，以以三三維維建建筑筑去去宣宣示示品品牌牌形形象象主力力店店外外形形繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案通過過連連廊廊把把各各個個建建筑筑結(jié)結(jié)合合起起來來，，并并充充分分利利用用連連廊廊空空間間，，打打造造餐餐飲飲業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，同同時時增增添添景景觀觀感感商街街面面貌貌繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案主力力店店分分布布在在主主動動線線的的節(jié)節(jié)點點位位置置，，能能夠夠有有效效吸吸引引人人流流，，動動線線設(shè)設(shè)計計劃劃較較為為別別致致，，不不留留商商業(yè)業(yè)死死角角LG：購物物、、超超市市、、影影院院、、珠珠寶寶、、家家電電、、藝藝術(shù)術(shù)、、家家居居、、禮禮品品、、美美容容；；L1：服飾飾、、娛娛樂樂/休閑閑；；主力力店店：：主主要要分分布布在在南南側(cè)側(cè)、、北北側(cè)側(cè)沿沿路路及及南南庭庭廣廣場場周周圍圍；；L2：服服飾飾為為主主；；L3：餐餐飲飲為為主主；；L4：餐餐飲飲、、藝藝術(shù)術(shù)。。adidasEspritWhitecollarNikeApple橙色大廳順電美嘉歡樂影城順電BHGUniqlo平面面布布局局adidasEspritUniqloWhitecollarApple順電AppleNikeadidasEspritUniqloadidas繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案憑借借在在香香港港積積累累的的運運營營經(jīng)經(jīng)驗驗，，太太古古地地產(chǎn)產(chǎn)在在招招商商過過程程深深得得知知名名零零售售商商家家的的青青睞睞。。；；進入入三三里里屯屯village的品品牌牌中中，，有有很很多多首首次次進進入入北北京京甚甚至至中中國國的的品品牌牌，，包包括括：：Uniqlo、BenSherman、Eachway、Coldstone、SteveMadden、UnionAmericanBar&Grille、ElementFresh等品品牌牌。。還還有有中中國國首首家家Apple和Fossil專營營店店；；北區(qū)區(qū)多多為為國國際際一一線線品品牌牌，，范范思思哲哲、、勞勞力力士士、、萬萬寶寶龍龍等等都都有有大大面面積積租租賃賃。。太古古憑憑借借雄雄厚厚的的招招商商實實力力，，引引進進很很多多國國際際知知名名品品牌牌，，其其中中部部分分品品牌牌為為首首次次進進入入中中國國品牌牌繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案品牌牌旗旗艦艦店店裝裝修修風(fēng)風(fēng)格格前前衛(wèi)衛(wèi)、、時時尚尚藝術(shù)術(shù)小小品品繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案橙色色大大廳廳是是三三里里屯屯VILLAGE展覽覽、、會會議議、、派派對對、、表演演、、時時裝裝秀秀等等活活動動的的舞舞臺臺；；底層層750平方方米米的的開開放放式式空空間間；；挑高高13米的的大大廳廳穹穹頂頂；；位于于二二層層的的VIP室，，電電梯梯直直達(dá)達(dá)，，可可俯俯瞰瞰大大廳廳全全景景；；活動動大大門門，，可可全全開開放放以以連連接接南南庭庭；；大廳廳前前廣廣場場是是巨巨幅幅LED電子子屏屏；；冬天天為為溜溜冰冰場場，，夏夏天天是是噴噴水水廣廣場場，，匯匯聚聚人人氣氣；；廣場場周周邊邊設(shè)設(shè)置置有有座座椅椅構(gòu)構(gòu)成成三三里里屯屯village的休休憩憩空空間間。。橙色色大大廳廳以以及及營營造造出出開開敞敞、、宜宜人人空空間間的的前前廣廣場場，，成成為為三三里里屯屯Village的活活力力中中心心橙色色大大廳廳繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案藝術(shù)術(shù)小小品品通過過藝藝術(shù)術(shù)小小品品的的打打造造使使街街區(qū)區(qū)與與建建筑筑形形成成互互動動，，增增添添更更多多交交流流空空間間與與情情趣趣感感繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案精品品酒酒店店規(guī)規(guī)劃劃類型建筑面積（㎡）房間數(shù)層數(shù)房間面積（㎡）精品酒店200001001040精品品酒酒店店(BoutiqueHotel)最初初是是指指起起源源于于北北美美洲洲的的私私密密、、豪豪華華或或離離奇奇的的酒酒店店環(huán)環(huán)境境，，以以提提供供獨獨特特、、個個性性化化的的居居住住和和服服務(wù)務(wù)水水平平作作為為自自己己與與大大型型連連鎖鎖酒酒店店的的區(qū)區(qū)別別。。這類類酒酒店店在在裝裝飾飾環(huán)環(huán)境境上上，，強強調(diào)調(diào)““小小而而精精致致””。。它它的的客客房房數(shù)數(shù)量量不不多多，，但但其其內(nèi)內(nèi)部部裝裝修修極極其其豪豪華華，，別別具具特特色色。。在在服服務(wù)務(wù)方方面面，，精精品品酒酒店店采采用用的的是是管管家家式式服服務(wù)務(wù)，，服服務(wù)務(wù)人人員員與與客客房房的的比比例例是是3：1，甚甚至至4:1。這這類類酒酒店店面面向向的的客客戶戶群群體體是是高高收收入入、、高高品品位位的的極極少少部部分分人人群群。。繽紛紛百百貨貨品味味生生活活VILLAGE精品品酒酒店店商業(yè)業(yè)街街區(qū)區(qū)地下下商商業(yè)業(yè)下沉沉廣廣場場景觀觀PARK寫字字樓樓公寓寓規(guī)劃劃方方案案酒店店特色色主主題題酒酒店店，，利利用用新新穎穎的的建建筑筑形形象象，，實實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)志志性性特特征征，，形形成成綜綜合合體體產(chǎn)產(chǎn)品品標(biāo)標(biāo)簽簽；；從軟軟性性裝裝飾飾裝裝修修以以及及服服務(wù)務(wù)層層面面，，體體現(xiàn)現(xiàn)特特色色、、藝藝術(shù)術(shù)、、高高端端、、時時尚尚的的整整體體產(chǎn)產(chǎn)品品意意向向；；分物物業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展策策略略酒店店形形象象定定位位：：以綠綠色色為為主主題題，，并并以以自自然然光光線線及及燈燈光光作作為為重重要要設(shè)設(shè)計計元元素素，，打打造造綠綠色色文文化化主主題題酒酒店店，，展展現(xiàn)現(xiàn)城城市市綠綠洲洲的的平平靜靜特特質(zhì)質(zhì)大堂自然然光線綠色主題題文化燈光效果果營造居居住氛圍圍內(nèi)部主題題特色小小品酒店核心心競爭力力：在硬件上上進行主主題包裝裝，包括括大堂設(shè)設(shè)計、家家具布置置和設(shè)計計、接待待方式、、房間間名稱等等大師設(shè)計計，以大大師手筆筆標(biāo)定酒酒店價值值，塑造造不可復(fù)復(fù)制的價價值標(biāo)簽簽會議配套套設(shè)施、、餐飲配配套、休休閑娛樂樂配套軟性服務(wù)務(wù)：貼身身管家，，24小時客房房送餐、、留言及及叫醒服服務(wù)等主題餐廳廳獨特居住住環(huán)境特色酒吧吧精品酒店店P(guān)K五星級酒酒店精品酒店五星級酒店優(yōu)勢1、建筑風(fēng)格與VILLAGE相近，風(fēng)格統(tǒng)一；2、開發(fā)成本比五星級酒店低；3、四緯路一帶寫字樓密集，商務(wù)氛圍濃厚；4、精品酒店備受高端人士喜好，房間價格超越五星級酒店；5、體量較小，更受投資者青睞，可以作為銷售物業(yè)整體銷售。6、填補市場空缺，目前呼市并沒有精品酒店，市場機會較大；優(yōu)勢1、價值形象高，易于形成區(qū)域標(biāo)桿；2、功能復(fù)合，五星級酒店往往提供高檔餐飲、會議、娛樂等配套設(shè)施；3、地標(biāo)性強，五星級酒店易于成為區(qū)域地標(biāo)性建筑；劣勢1、功能單一，精品酒店提供高標(biāo)準(zhǔn)的餐飲和客房服務(wù)，但娛樂和會務(wù)功能不足；劣勢1、投資成本大，五星級酒店投資成本約1-1.2萬/㎡（不包括地價）；2、面積大，沉淀資金量大；五星級酒店一般不低于4萬平米，按照成本可沉淀約4億元資金。3、投資回收期長，五星級酒店投資回收期約15－18年；4、市場競爭激烈，未來呼市將供應(yīng)5家五星級酒店，目前五星酒店入住率65%左右，未來競爭將更加激烈；5、百米景觀大道寫字樓較少，周邊商務(wù)氛圍較差。6、55M限高影響，五星級酒店難樹立形象，形成區(qū)域地標(biāo)。建議開發(fā)發(fā)商開發(fā)發(fā)精品酒酒店，避避免沉淀淀大量資資金，精精品酒店店目前在在呼市處處于空白白，可以以避免同同五星級級酒店競競爭，精精品酒店店缺失會會議、宴宴會等功功能，可可以由項項目配套套餐飲、、娛樂等等服務(wù)進進行彌補補。繽紛百貨貨品味生活活VILLAGE精品酒店店商業(yè)街區(qū)區(qū)地下商業(yè)業(yè)下沉廣場場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案案中國上海海市靜安安區(qū)常德德路1號社會圈層層的象征征，個性性、時尚尚、追求求卓越——時尚精精品酒酒店瑜瑜舍舍是“三三里屯屯Village”的重要要組成成部份份，是是太古地地產(chǎn)首首項于于北京京發(fā)展展的低低密度度綜合合商業(yè)業(yè)項目目2008年於北京京三里里屯開開幕的的時尚尚酒店店「瑜瑜舍」」，由由世界界知名名建築築師隈研吾吾KengoKuma設(shè)計；餐廳及及酒吧吧則出出自星星級餐餐飲企企業(yè)家家陸唯唯DavidLaris創(chuàng)意理理念，展現(xiàn)現(xiàn)三里屯屯新舊舊交融融、東東西薈薈萃、、優(yōu)閒閒與時時尚合合一的的多樣樣性；設(shè)計理理念：：為展展現(xiàn)城城市綠洲的的平靜靜特質(zhì)質(zhì)，瑜舍舍整體體以綠色為為主題題，并以以自然光光線及及燈光光作為重重要設(shè)設(shè)計元元素。。外墻為為翡翠翠綠玻玻璃幕幕墻北京瑜瑜舍隈研吾吾凹凸有有致的的外立立面夜晚燈燈光效效果繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案摒棄了了傳統(tǒng)統(tǒng)酒店店的前前臺checkin模式，，瑜舍舍采用用服務(wù)務(wù)員主主動上上前筆筆電登登記的的模式式，給給予來來賓足足夠的的重視視和休休息的的可能能位于北京市市朝陽區(qū)三里屯屯路11號院1號樓；瑜舍酒酒店擁擁有6間餐飲飲場所所，包包括一一間豪豪華酒酒吧和和夜總總會，，提供供地中中海美美食或或可口口的亞亞洲佳佳肴；；樓層：：6層；房間數(shù)數(shù)量：：99間；房間面面積：：70平米；；標(biāo)準(zhǔn)房房房價價：3220元起（（北京京最貴貴的酒酒店））。北京瑜瑜舍大堂自自然光光線鉚釘墻墻壁繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案酒店內(nèi)內(nèi)部體體現(xiàn)東東西薈薈萃、、時尚尚悠閑閑的藝藝術(shù)氣氣息，，情景景小品品與公公共空空間的的相互互融合合，完完美演演繹了了新與與舊的的時尚尚奢華華北京瑜瑜舍古代藏藏柜瓷片藝藝術(shù)品品主題場場景小小品繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案客房設(shè)設(shè)計采采用極極簡風(fēng)風(fēng)格，，全天天然橡橡木地地板鋪鋪設(shè)＋＋全玻玻璃落落地窗窗設(shè)計計，追追求用用材品品牌的的考究究和居居住的的自然然舒適適北京瑜瑜舍繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街街區(qū)地下商商業(yè)下沉廣廣場景觀PARK寫字樓樓公寓規(guī)劃方方案極致配配套，，創(chuàng)意意餐廳廳具備備六大大主題題性空空間，，聘請請世界界知名名大廚廚和DJ，三里里屯最最頂級級的餐餐飲娛娛樂體體驗SurenoBeiPunk北京瑜瑜舍六種極極致：：Sure??o、Bei、punk、Mesh、Villagecafe、私人人包間間繽紛百百貨品味生生活VILLAGE精品酒酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案主題區(qū)域建筑面積（㎡）規(guī)劃業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)80000休閑餐飲、時尚精品店商業(yè)街區(qū)繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓商業(yè)街區(qū)規(guī)劃方案商業(yè)街區(qū)商業(yè)為本體體收益型產(chǎn)產(chǎn)品，在資資源有限的的情況下最最大化布局局商業(yè)體量量，以提升升整體收益益能力；商業(yè)與主力力店相互融融合，相互互交織，最最大化的利利用主力店店帶動可售售商鋪價值值，同時提提升經(jīng)營人人流；商業(yè)街區(qū)特特色風(fēng)情化化，與公園園主題相互互匹配，將將主題公園園景觀衍生生至沿街商商鋪；利用創(chuàng)新的的產(chǎn)品形式式以及配置置，樹立亮亮點商業(yè)，，提升商鋪鋪產(chǎn)品形象象；商業(yè)控制面面積，控制制總價，同同時利用小小進深，大大面寬的產(chǎn)產(chǎn)品打造高高展示性的的商鋪產(chǎn)品品；商業(yè)物業(yè)發(fā)發(fā)展策略商街通過建筑和和空間場景景的聯(lián)動，，營造出一一個情趣、、多維度交交流空間，，同時將不不同的人聚聚集到不同同的功能場場所商業(yè)產(chǎn)品定定位產(chǎn)品定位——可售商業(yè)面面積12萬平米，其其中步行街街8萬平米，套套均面積約約100-200平米，village4萬平米左右右，可滿足足中小型餐餐飲、社區(qū)區(qū)便利、高高端專賣等等面積需求求產(chǎn)品平均面積套數(shù)總建筑面積步行街商鋪100－200約45080000合計----8000繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案客戶定位——以穩(wěn)健投資資型客戶為為核心主力力客戶，同同時兼顧部部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移型客戶戶IIIII輔助客戶：：資產(chǎn)轉(zhuǎn)移移型，以城城市客戶為為主，資產(chǎn)產(chǎn)沉淀，關(guān)關(guān)注物業(yè)長長期升值；；客戶特征：：多為中大大型企業(yè)高高管、中大大型私營企企業(yè)主、能能源企業(yè)主主等；投資總額：：500萬元以上；；主要關(guān)注要要素：區(qū)域域發(fā)展、升升值潛力等等；面積需求：：300平米以上；；I核心客戶：：穩(wěn)健投資資型客戶，，以城市客客戶為主，，多為企業(yè)業(yè)高管、中中型企業(yè)主主、銀行、、保險、證證卷高層管管理；客戶特征：：大型企業(yè)業(yè)、國企背背景、中型型高新技術(shù)術(shù)企業(yè)等投資總額：：500萬元以內(nèi)；；主要關(guān)注因因素：地段段、物業(yè)升升值潛力面積需求：：300平米以內(nèi)商業(yè)客戶定定位繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案商業(yè)街區(qū)模模擬繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案主題區(qū)域規(guī)劃業(yè)態(tài)地下商業(yè)主力超市、美食廣場、餐飲街、溜冰場、創(chuàng)意集市、室內(nèi)精品街、家居用品、汽車護理、汽車美容等地下部分繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案地下超市繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案商業(yè)主力店繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案美食廣場繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案美食饕餮街繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案室內(nèi)溜冰場繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PARK寫字樓公寓規(guī)劃方案精品家居繽紛百貨品味生活VILLAGE精品酒店商業(yè)街區(qū)地下商業(yè)下沉廣場景觀PA