安徽綜合地產項目前期策劃方案（土地市場分析）216P

xx號項目前期策劃方案31xx市場調研3233項目自身研判

商業(yè)組團定位及發(fā)展

34商業(yè)組團規(guī)劃設計建議

35商業(yè)物業(yè)銷售及自持建議36本案項目部骨干成員簡介、服務取費37明亮博遠服務優(yōu)勢及相關案例剖析xx印象一xx市位于安徽省中南部，長江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省會合肥168公里，距上游安慶101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風景區(qū)170公里，九華山風景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在xx長江大橋過江?？偯娣e1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲量占全省70%以上，硫鐵礦儲量位居華東第一、全國第二，石灰石、黃金和白銀的儲量均居全省之首。

全市總人口81萬左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬左右，城市化水平達到58.2%，這是由于xx只下轄一個xx縣，城鎮(zhèn)居民占戶籍總人口比重較大，有利于提高城市化進程。"兩山一湖"旅游區(qū)的北大門，皖中南中心城市；蕪馬銅經濟圈的骨干城市；xx位于武漢—上海長江經濟帶上，是長三角區(qū)域重要的資源型城市。城市特性與地理位置

自1956年建市以來，xx立足資源基礎，依托區(qū)位優(yōu)勢，經過四十多年的建設，形成了以有色、化工、建材、機電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應發(fā)展，擁有34個行業(yè)、133個門類、數千種工業(yè)產品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿港口城市。城市背景與行政區(qū)劃

1956年，經國務院批準，xx正式建市，由省直轄。以后隨政治經濟形勢變化，行政區(qū)劃曾多次更迭?，Fxx市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為xx縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)，總面積1，113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，總人口81.35萬人，其中市區(qū)人43.43

萬人城市交通狀況城市坐擁長江黃金水道（是長江航道萬噸輪的終點站）鐵路：銅九鐵路高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道形成鐵路、水路和公路與城市道路有機銜接、協調發(fā)展的快速綜合交通運輸體系?？焖偻ㄟ_蘇、浙、滬。城市發(fā)展定位xx城市發(fā)展定位：全國銅產業(yè)基地電子材料產業(yè)基地長江中下游重要的工貿港口城市皖中南中心城市城市發(fā)展優(yōu)勢

與皖江其他幾個兄弟市（縣）相比xx有三個獨特的產業(yè)承接優(yōu)勢。

一是不可復制的區(qū)域優(yōu)勢。xx含湖臨江通海，處在國家滬榕和京臺交通大動脈的“十”字交匯點。隨著寧安城際、京福高鐵的建設，加上現有的銅九鐵路、滬銅鐵路，使xx市在華東鐵路網中的樞紐地位日益凸顯。xx港作為順江而下第一個可?？咳f噸輪的港口和國家一類開放口岸，已開通對臺海上直航，加之已開通運行的京臺高速以及即將開工建設的銅宣高速和九華山機場，xx將實現與長三角無縫對接，大大縮小與珠三角、環(huán)渤海、海峽西岸等經濟區(qū)的距離。

二是基礎雄厚的產業(yè)優(yōu)勢。目前已形成以銅加工、化工、電子、建材、紡織和裝備制造為主的多元產業(yè)發(fā)展格局，擁有一批包括xx有色等6家上市公司在內的優(yōu)勢骨干企業(yè)和一批技術含量高、成長性好的“專、精、特、新”中小企業(yè)，具有形成產業(yè)集聚發(fā)展的較好基礎。目前正在著力打造“千億銅產業(yè)和企業(yè)”的xx不僅是中國最大的電解銅生產基地，還是國家重要的硫磷化工基地和國家“火炬”計劃電子材料產業(yè)基地。

三是獨特的人文優(yōu)勢。xx是一個移民城市，移民文化所特有的包容性和開放性讓這座千年古都，散發(fā)著獨特魅力。據統計，目前xx已與120個國家和地區(qū)建立了經貿關系,與國內外23個城市結成友好城市。全市已批準建立外商投資企業(yè)270家，有27個國家和地區(qū)在xx投資興業(yè)。xx經濟外向度已經高達70%以上。城市未來發(fā)展目標

———打造“千億xx”。到2015年，地區(qū)生產總值達到1000億元，財政收入達到200億元，對全省經濟發(fā)展的貢獻率顯著提高。

———構筑“世界銅都”。到2015年，基本形成以銅冶煉、加工、貿易、研發(fā)為一體的銅產業(yè)組團；化工、電子、裝備制造和紡織服裝等產業(yè)實現規(guī)?；?、集群化、高端化發(fā)展，現代產業(yè)體系基本確立，成為世界知名銅產業(yè)基地、全國重要的先進制造業(yè)基地。

———建設“幸福xx”。到2015年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農民人均純收入分別達到32000元和13000元，率先實現教育和衛(wèi)生服務基本現代化，初步建成資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會。

再經過五年左右的努力，到2020年，xx整體經濟實力大幅提升，成為世界知名銅產業(yè)中心，皖中南中心城市，人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會文明和諧，在全省率先基本實現現代化。城市經濟GDP增長

截至2009年xx市人均GDP已經達到6800美元，標志著xx市房地產市場進入高速發(fā)展期。城市規(guī)劃新一輪總體體規(guī)劃確定定xx為全國銅產業(yè)業(yè)基地，電子材料產產業(yè)基地，，長江中下下游重要的的工貿港口口城市，皖皖中南中心心城市。城城市人口規(guī)規(guī)模近期（2010年）為60萬，遠期（（2020年）為80萬人。城市規(guī)劃-續(xù)城市將形成成“一城三區(qū)區(qū)，一主兩兩副”組團式空間間布局結構構，主城區(qū)區(qū)是全市的的政治，經經濟，文化化，信息和和公共服務務中心；東東部城區(qū)由由順安鐘鳴鳴和金橋工工業(yè)園組成成，形成富富有活力的的以工業(yè)為為主的綜合合性新城區(qū)區(qū)；南部城區(qū)由由橫港，大大通組成，，主要發(fā)展展商貿物流流，旅游服服務業(yè)，工工業(yè)形成多多種功能協協調發(fā)展的的綜合性新新城區(qū)。圍繞拉開城城市框架、、拓展建設設空間，規(guī)劃采取"北擴、東進進、南整、、西跨"的空空間間發(fā)發(fā)展展策策略略，，城市市建設設用用地地主主要要向向北北、、東東、、南南三三個個方方向向發(fā)發(fā)展展，，適時時向向西西跨跨江江發(fā)發(fā)展展，，空空間間布布局局形形成成"一城城三三區(qū)區(qū)、、一一主主兩兩副副"的組組團團式式形形態(tài)態(tài)。。主主城城區(qū)區(qū)以以現現有有老老城城為為中中心心，，以以開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)和和西西湖湖新新區(qū)區(qū)為為增增長長極極，，集集中中向向北北擴擴展展；；東東部部城城區(qū)區(qū)以以順順安安、、鐘鐘鳴鳴鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)為為基基礎礎，，以以沿沿江江快快速速通通道道為為發(fā)發(fā)展展軸軸，，構構建建以以工工業(yè)業(yè)為為主主的的綜綜合合性性新新城城區(qū)區(qū)；；南南部部城城區(qū)區(qū)以以古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)大大通通和和橫橫港港地地區(qū)區(qū)為為基基礎礎，，以以物物流流園園等等建建設設為為動動力力，，形形成成多多功功能能的的綜綜合合性性新新城城區(qū)區(qū)。。主城城區(qū)區(qū)東東擴擴南南拓拓xx市棚棚戶戶改改造造規(guī)規(guī)劃劃2010年是是xx市實實施施棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造的的關關鍵鍵一一年年，，棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造項項目目投投資資將將完完成成3.6億元元。。被被xx市列列為為今今年年一一號號民民生生工工程程的的該該市市棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造項項目目，，3月初初正正式式啟啟動動。。按按照照三三年年內內完完成成主主城城區(qū)區(qū)棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造目目標標，，xx市確確定定今今年年棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造、、廉廉租租住住房房等等保保障障性性住住房房建建設設施施工工面面積積120萬平平方方米米以以上上，，新新開開工工70萬平平方方米米，，竣竣工工50萬平平方方米米。。從從圖圖中中看看到到改改造造房房的的建建設設已已經經得得到到很很好好的的實實施施。。xx是一一個個典典型型的的資資源源型型城城市市，，棚棚戶戶區(qū)區(qū)分分布布廣廣、、數數量量大大、、條條件件差差。。根根據據入入戶戶調調查查統統計計：：xx市城城市市和和國國有有工工礦礦澎澎湖湖區(qū)區(qū)共共56出，，總總戶戶數數39191戶，，總總建建筑筑面面積積187.49萬平平方方米米。。其其中中城城市市棚棚戶戶區(qū)區(qū)28處，，15679戶，，78.24萬平平方方米米；；國國有有工工礦礦棚棚戶戶區(qū)區(qū)28處，，23512戶，，109.25萬平平方方米米。。近近年年來來，，xx市已已經經先先后后啟啟動動16個棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造項項目目，，完完成成拆拆遷遷5709戶，，棚棚戶戶區(qū)區(qū)改改造造工工程程已已竣竣工工25萬平平方方米米，，回回遷遷居居民民1000余戶戶、、目目前前在在建建項項目目面面積積49.5萬平平方方米米，，年年內內可可再再竣竣工工17萬平平方方米米，，回回遷遷居居民民1500戶左左右右。。xx市棚棚戶戶改改造造規(guī)規(guī)劃劃-續(xù)xx市棚棚戶戶區(qū)區(qū)住住房房多多建建于于上上世世紀紀六六、、七七十十年年代代，，大大多多年年久久失失修修、、衛(wèi)衛(wèi)生生環(huán)環(huán)境境較較差差，，并并且且由由于于地地勢勢低低洼洼，，長長期期遭遭受受水水患患。。針針對對xx市棚戶區(qū)改造造的特點，市委、市政府府出臺了《關于加快推進進棚戶區(qū)改造造工作的若干干意見》，就各單位職責責分工、提高高審批效率、、資金籌措、、各項政策落落實和進一步步強化考核獎獎懲等進行了了明確。xx市棚戶區(qū)的改改造將按照政政府主導、轄轄區(qū)負責、各各方配合、市市場化運作；；規(guī)劃先行、、成片配置、、統籌兼顧、、分布實施的的改造原則，，分別采取土土地公開招牌牌掛、政府定定價回購安置置。整體搬遷遷、建設安置置房，支持困困難企業(yè)集資資建房，或在在其他棚戶區(qū)區(qū)改造項目進進行就地安置置等多種方式式實施改造。。最終實現總總體目標：2010年全面啟動全全市城市和國國有工礦棚區(qū)區(qū)改造工作，，3年內基本改造造完畢，其中中：2010年計劃改造（（含續(xù)建項目目）18269戶，84.57萬平方米；2011年計劃改造13974戶、68.47萬平方米；相關支持政策策：廉租住房國債債項目和資金金優(yōu)先在棚戶戶區(qū)及危舊房房改造中安排排改造項目行行政事業(yè)性收收費、政府性性基金全免，，經營服務性性收費比照適適用住房政策策執(zhí)行；項目目地塊建設所所需配套的水水、電、氣、、道路由各主主管單位負責責建設到位；；項目建設用用地土地出讓讓金實行市場場運作，收益益金額用于棚棚戶區(qū)改造；；棚戶區(qū)的居民民很快將通過過搖號拿到新新房鑰匙，只只要3萬多元就能購購買到一套65平方米的新房房。棚戶區(qū)改改造工程讓很很多困難的居居民也能買起起新房，xx市的棚戶區(qū)民民生改造工程程為普通居民民解決了住房房困難，也讓讓城鄉(xiāng)結合部部的棚戶區(qū)臟臟、亂、差的的情況從根本本上得到改善善，有利于xx建造成一個更更加和諧美麗麗的城市。xx市2010年上半年土地地市場分析二回望2010年上半年的xx土地市場，新政儼然已成成土市走向的的“分水嶺””。今年前一一個季度，也也就是樓市新新政執(zhí)行前，，xx的土地市場發(fā)發(fā)展勢頭迅猛猛，土地供應應積極、成交交量大，開發(fā)發(fā)商競爭激烈烈，多塊土地地高價成交，，多場土地拍拍賣會吸引了了眾多本地或或是外地的投投資者，土地地市場一派繁繁榮景象。而而第二季度的的時候形勢發(fā)發(fā)生了逆轉，，土地市場開開始走下坡路路，開發(fā)商拿拿地謹慎、土土地拍賣會變變的冷清。從1月份開始到6月份結束xx共有28塊國有土地公公開拍賣使用用權，其中成成功拍出的土土地有25塊，共2694.57畝，共拍得土土地價款57.958億元。xx市2010年上半年土地地市場分析2010年1--6月份xx土地供應量情情況：1到6月份xx每個月都有土土地拍賣會，，其中1月份共出讓土土地164.93畝，2月份為25畝，3月份1022.89畝，4月份81.85畝，5月份838.76畝，6月份561.14畝。2010年1--6月份土地出讓讓價款情況1月份土地拍賣賣總價為1.148億元，二月份份為0.05億元，3月份為40.52億元，4月份為3.73億元，5月份為6.438億元、6月份6.07億元。xx市2010年上半年土地地市場分析-續(xù)2010年1--6月份每月平均均每畝地價一月份拍賣土土地每畝平均均地價為69.60萬元，2月份為20萬元/畝，3月份為396.15萬元/畝，4月份為455.9萬元/畝，5月份為76.76萬元/畝、6月份為108.17萬元/畝。由上圖可以看看出，4月份是平均每每畝地價最高高的一個月，，達455.9萬元，4月份只有一塊塊地拍賣，土土地出讓總面面積和總價款款環(huán)比并不高高。土地拍賣賣收入最高的的一個月是3月份，平均每每畝地價在300--600萬元之間，最最高為636.31萬元/畝。新政導致新房房成交量的萎萎縮，進而影影響到了土地地市場的行情情，在5月份的一場地地拍賣會上，，集中拍賣多多塊國有土地地使用權，到到場開發(fā)商跟跟看客不在少少數，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的場面面沒有顯現。。與前幾次你你爭我奪、競競相加價的場場面形成強烈烈對比，新房房的滯銷導致致土地市場的的萎靡。作為為一級市場的的土地市場又又反過來作用用于二級土地地市場（即新新房市場），，這兩者息息息相關，唇亡亡齒寒。目前前這兩個市場場都不景氣，，主要是新房房市場的萎靡靡行情拖了土土地市場的后后腿，房子不不好賣，自然然沒有多少開開發(fā)商再敢大大膽拿地。xx市2010年上半年土地地市場分析-續(xù)2009年xx土地市場行情情并不樂觀，，全年成功拍拍賣土地28塊，共2357.09畝，總價款20.114億元。其中上上半年拍地14塊，共1070.17畝，總價款僅僅為3.34億元。下半年成功拍拍賣土地14塊，共1286.92畝，總價款16.774億。從全年行情來看看拍出的土地地多為純商業(yè)業(yè)用地，辦公公、金融、學學校、公共用用地也占了一一定比重，商商住用地比重重并不是很大大。由于2008年全國土地市市場低迷，受受其影響，09年上半年xx土地市場相當當不景氣。后后來隨著經濟濟危機的慢慢慢解除，房地地產市場在下下半年的時候候迎來發(fā)展的的高峰期，這這一時期土地地市場也迅速速發(fā)展，09年下半年的土土地供應量和和出讓總價款款均比上半年年高出許多，，其中出讓總總價款是上半半年的5倍。在10月份的一次土土地拍賣會出出現了高價地地王，安徽高高速地產集團團以8.1億元的高價取取得銅都大道道以東、學士士路以南一520畝地塊。成為為當年乃至今今日的地王。。xx市2010年上半年土地地市場分析-續(xù)新政導致新房房成交量的萎萎縮，進而影影響到了土地地市場的行情情，在5月份的一場地地拍賣會上，，集中拍賣多多塊國有土地地使用權，到到場開發(fā)商跟跟看客不在少少數，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的場面面沒有顯現。。與前幾次你你爭我奪、競競相加價的場場面形成強烈烈對比，新房房的滯銷導致致土地市場的的萎靡。作為為一級市場的的土地市場又又反過來作用用于二級土地地市場（即新新房市場），，這兩者息息息相關，唇亡亡齒寒。目前前這兩個市場場都不景氣，，主要是新房房市場的萎靡靡行情拖了土土地市場的后后腿，房子不不好賣，自然然沒有多少開開發(fā)商再敢大大膽拿地。針對新政出臺臺后土地成本本持續(xù)下跌的的現象，出現現這種情況是是必然的，一一波又一波的的樓市調控雖雖然致使xx樓市商品房成成交量出現大大幅下跌，但但房價卻少有有松動，而地地價一直以來來作為影響房房價的一個重重要因素，新新政下購房者者對于樓市降降價的預期很很高，政府主主動弱化價格格實際上是在在迎合購房者者心里訴求，，并不能說明明地價在這個個時期有實質質性的下跌。。4月份繼新政過過后，開發(fā)商商拿地熱情退退減，由此或或可推出，今今年下半年xx的土地交易收收入可能不如如上半年。2010年上半年土地地市場總體比比2009年發(fā)展迅速，，僅上半年土地地拍賣收入已已達57.958億元，是09年的兩倍多。。10年的土地市場場上半年總體體來說比較火火爆，而09年上半年可以以說是冰凍期期，無論是面面積還是成交交總價都不能能與10年比擬。當然兩者也有有共同之處那那就是都有不不景氣的時候候，09年的時候上半半年土地市場場冷清，而下下半年開始回回暖。10年的土地市場場是上半年火火爆，而下半半年由于受政政策影響可能能要走下坡路路。xx市2010年上半年土地地市場分析-續(xù)xx市房地產市場場分析三需求分析根據xx房管局的數據據顯示，除了06年的銷售量猛猛增外（主要是礦產產效益的增加加，以及房產產大形勢的良良好），其他他年份去化相相對平穩(wěn)，均保持在40萬方/年的去化量；；09年達到一個峰峰值，由于剛性需求求強烈拉動，，市場銷售情情況可謂火爆爆，各家樓盤盤庫存房源得得到了快速去去化；去化量突破70萬方。2009年xx市房地產市場場運行情況據xx市房管局備案案數據顯示，，2009年1——12月份xx市商品房銷售售備案總套數數7740套。其中，8月份全市商品品房銷售總套套數831套，位居全年年銷售排行榜榜之首；6月、5月份分別以銷售總總套數774套、741套位居排行榜第二、、第三名。（注：文中數數據均不包含含xx縣）其中，2009年12月份xx市商品房銷售售備案709套，住宅類商商品房銷售均價4104.45元/㎡，較11月份上漲91.22元/㎡左右；商業(yè)類類商品房12月份成交均價價9980.13元/㎡，較上月上漲4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有有可售商品房房6341套，其中住宅宅類商品房4407套；商業(yè)類商商品房619套；辦公類商商品房47套，工業(yè)類商商品房42套；其他類商商品房1226套。2009年xx市房地產市場場運行情況-續(xù)隨著中央積極極的財政政策策和適度寬松松的貨幣政策策效應逐步顯顯現，2009年，我我市房房地產產市場場呈現現量價價齊升升的良良好態(tài)態(tài)勢。。房地地產開開發(fā)投投資高高速增增長，，開發(fā)發(fā)結構構進一一步優(yōu)優(yōu)化，，施工工規(guī)模模不斷斷擴大大，商商品房房銷售售持續(xù)續(xù)升溫溫。一、2009年全市市房地地產市市場運運行基基本態(tài)態(tài)勢（一））住宅宅投資資占主主導地地位并并拉動動開發(fā)發(fā)投資資高速速增長長2009年，全全市完完成房房地產產開發(fā)發(fā)投資資46.5億元，，同比比增長長44.1%，其中中，住住宅投投資33.6億元，，同比比增長長53.4%，占全全市房房地產產投資資的72.3%。從工程程用途途看，，2009年，90平方米米及以以下住住宅投投資12.8億元，，同比比增長長42.2%；140平方米米以上上住宅宅投資資3.0億元，，同比比增長長172.7%；經濟濟適用用房投投資2.9億元，，同比比增長長141.7%；辦公公樓投投資0.5億元，，同比比增長長5.25倍；商商業(yè)營營業(yè)用用房投投資5.1億元，，同比比增長長70%；其它它投資資7.3億元，，同比比增長長1.4%。從開發(fā)發(fā)項目目投資資完成成情況況看，，2009年，完完成投投資超超過5000萬元以以上的的項目目36個，共共完成成投資資37.0億元，，同比比增長長45.7%，占全全市房房地產產開發(fā)發(fā)投資資的79.6%；完成成投資資超過過1.0億元以以上的的項目目14個，共共完成成投資資21.9億元，，同比比增長長19.7%，占全全市房房地產產開發(fā)發(fā)投資資的47.1%。（二））住宅宅施工工構成成房屋屋施工工的主主體2009年，全全市房房屋施施工面面積347.4萬平方方米，，同比比增長長24.8%，其中中住宅宅施工工面積積280.5萬平方方米，，增長長27.5%，占全全市房房屋施施工面面積的的80.7%。本年年新開開工房房屋面面積165.3萬平方方米，，增長長36.8%，其中中住宅宅新開開工面面積134.8萬平方方米，，增長長30.0%，占全全市新新開工工房屋屋面積積的81.5%。本年年竣工工房屋屋面積積115.5萬平方方米，，同比比增長長98.2%，其中中住宅宅竣工工面積積103.6萬平方方米，，增長長145.3%，占全全市房房屋竣竣工面面積的的89.7%。2009年xx市房地地產市市場運運行情情況-續(xù)（三）商商品房房銷售售持續(xù)續(xù)火爆爆商品房房銷售售面積積和銷銷售額額均高高速增增長。。2009年，商商品房房銷售售面積積73.8萬平方方米，，同比比增長長91.5%，商品品房銷銷售額額27.5億元，，同比比增長長116.5%；其中中，住住宅銷銷售面面積68.4萬平方方米，，增長長101.1%，占全全市商商品房房銷售售面積積的92.7%，實現現銷售售額24.9億元，，增長長132.7%。2009年全市市房屋屋銷售售均價價創(chuàng)歷歷史新新高，，全市市房屋屋銷售售均價價3725元/平方方米米，，同同比比增增長長12.9%；其其中中，，住住宅宅銷銷售售均均價價3645元/平方方米米,增長長15.4%。（四四））房房屋屋空空置置面面積積大大幅幅減減少少2009年，，全全市市房房屋屋空空置置面面積積3.2萬平平方方米米，，同同比比下下降降57.9%，其其中中，，住住宅宅空空置置面面積積1.2萬平平方方米米，，下下降降77.3%。（五五））企企業(yè)業(yè)資資金金到到位位情情況況較較好好，，資資金金壓壓力力得得到到了了緩緩解解（見見下下表表））2009年全全市市房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)到到位位資資金金48.6億元元，，同同比比增增長長33.5%。從從資資金金來來源源渠渠道道看看，，其其他他資資金金增增長長最最快快，，所所占占比比重重最最大大。。其其他他資資金金25.8億元元，，增增長長111.5%，占占到到位位資資金金53.1%。受受適適度度寬寬松松的的貨貨幣幣政政策策以以及及個個人人住住房房貸貸款款等等一一系系列列優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策的的影影響響，，其其他他資資金金中中的的個個人人按按揭揭貸貸款款8.1億元元，，同同比比增增長長224.0%。2009年xx市房房地地產產市市場場運運行行情情況況-續(xù)（六））全全市市房房地地產產投投資資增增幅幅明明顯顯高高于于全全省省平平均均水水平平2009年，，全全省省房房地地產產開開發(fā)發(fā)投投資資1669.8億元元，，同同比比增增長長22.5%，我我市市增增幅幅比比全全省省高高21.6個百百分分點點；；在在17個市市中中，，我我市市房房地地產產開開發(fā)發(fā)投投資資總總量量列列全全省省第第11位，，增增幅幅居居全全省省第第4位。。二、、當當前前我我市市房房地地產產市市場場運運行行存存在在的的主主要要問問題題（一一））土土地地購購置置面面積積和和待待開開發(fā)發(fā)面面積積下下降降2009年，，全全市市房房地地產產企企業(yè)業(yè)土土地地購購置置面面積積為為85.5萬平平方方米米，，同同比比下下降降33.3%；土土地地購購置置費費9.8億元元，，下下降降20.3%；待待開開發(fā)發(fā)土土地地面面積積52.2萬平平方方米米，，下下降降40.5%。（二二））房房地地產產企企業(yè)業(yè)自自籌籌資資金金不不足足從全全市市房房地地產產企企業(yè)業(yè)本本年年資資金金來來源源看看，，存存在在企企業(yè)業(yè)自自籌籌資資金金不不足足、、依依靠靠銀銀行行貸貸款款，，房房地地產產市市場場很很大大一一部部分分風風險險系系在在金金融融機機構構身身上上。。2009年，，全全市市房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)本本年年資資金金來來源源48.6億元元，，同同比比增增長長33.5%。其其中中，，企企業(yè)業(yè)自自籌籌資資金金13.7億元元，，同同比比下下降降11.6%，占占全全市市房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)本本年年資資金金來來源源的的28.2%；企企業(yè)業(yè)銀銀行行貸貸款款及及個個人人按按揭揭貸貸款款17.2億元元，，同同比比增增長長53.6%，占占全全市市房房地地產產開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)本本年年資資金金來來源源的的35.4%，同同比比上上升升了了4.6個百百分分點點。。（三三））房房價價持持續(xù)續(xù)上上漲漲去年年3月以以來來，，隨隨著著房房地地產產市市場場的的回回升升，，市市場場供供需需矛矛盾盾加加劇劇，，房房價價持持續(xù)續(xù)上上漲漲，，2009年全全市市房房屋屋銷銷售售均均價價創(chuàng)創(chuàng)歷歷史史新新高高。。全全市市房房屋屋銷銷售售均均價價3725元/平方方米米，，同同比比增增長長12.9%；其其中中，，住住宅宅銷銷售售均均價價3645元/平方方米米,增長長15.4%。2009年xx市房房地地產產市市場場運運行行情情況況-續(xù)三、、對對當當前前我我市市房房地地產產市市場場運運行行的的幾幾點點建建議議（一一））增增加加保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品住住房房有有效效供供給給1、加快中中低價位位、中小小套型普普通商品品住房建建設。對對已批未未建、已已建未售售的普通通商品住住房項目目，要采采取措施施促開工工、促上上市，督督促房地地產開發(fā)發(fā)企業(yè)加加快項目目建設和和銷售。。要適當當加大經經濟適用用住房建建設力度度，擴大大經濟適適用住房房供應范范圍。2、增加住住房建設設用地有有效供應應，提高高土地供供應和開開發(fā)利用用效率。。要根據據我市房房地產市市場運行行情況，，把握好好土地供供應的總總量、結結構和時時序。（二）合合理引導導住房消消費，抑抑制商品品房投資資投機性性需求1、加大差差別化信信貸政策策執(zhí)行力力度。金金融機構構在繼續(xù)續(xù)支持居居民首次次貸款購購買普通通自住房房的同時時，要嚴嚴格控制制二套住住房購房房貸款的的發(fā)放，，合理引引導住房房消費，，抑制商商品房投投資投機機性需求求。2、實施差差別化的的住房稅稅收政策策。要嚴嚴格執(zhí)行行國家有有關個人人購買普普通住房房與非普普通住房房、首次次購房與與非首次次購房的的差別化化稅收政政策。對對不符合合規(guī)定條條件的，，一律不不得給予予相關稅稅收優(yōu)惠惠。同時時，要加加快研究究完善住住房稅收收政策，，引導居居民樹立立合理、、節(jié)約的的住房消消費觀念念。（三）加快快推進保保障性安安居工程程建設要通過城城市棚戶戶區(qū)改造造和新建建、改建建、政府府購置等等方式增增加廉租租住房及及經濟適適用住房房房源，，著力解解決城市市低收入入家庭的的住房困困難。要要加快建建設限價價商品住住房、公公共租賃賃住房，，解決中中等偏下下收入家家庭的住住房困難難。全面面啟動城城市和國國有工礦礦棚戶區(qū)區(qū)改造工工作，繼繼續(xù)推進進林區(qū)、、墾區(qū)棚棚戶區(qū)改改造。同同時，加加大農村村危房改改造力度度，適當當增加試試點戶數數。四2010年上半年年xx市房地產產市場情情況分析析銷售量分分析據安房網網統計數數據顯示示：2010年前6月xx商品房銷銷售備案案總套數數3146套，較2009年下半年年商品房房銷售備備案總套套數下跌跌20.92%左右，較較2009年上半年年同期下下跌9.13%。6月xx市住宅類類商品房房均價4936元/㎡左右，較較5月下跌3.52%左右，但但仍居于于近8月來的第第二高價價，并未未出現預預期的較較大幅度度的下跌跌跡象，，xx房價仍在在較高位位運行。。銷售量分分析-續(xù)從上圖我我們可以以看到自自2010年4月份開始始，xx市商品房房銷售備備案套數數均出現現下跌趨趨勢，其其中4月環(huán)比下下跌約9.35%，5月環(huán)比下下跌約25.37%，6月環(huán)比下下跌約63.16%。與此同同時，2010年6月xx市商品房房銷售套套數也是是2009年以來近近18個月來的的最低水水平，2009年1月銷售套套數249位居近18個月來的的倒數第第二位。。可以看出出國家抑抑制房價價過快上上漲的新新政對xx樓市產生生了非常常大的影影響，對對銷售量量的打擊擊巨大。。市場上上，購房房者的觀觀望情緒緒非常濃濃厚，買買賣雙方方的博弈弈已經展展開。新新政后，，從xx加推新房房源的幾幾個樓盤盤來看，，多數需需求者已已經退入入觀望狀狀態(tài)，像像5月份加推推的錦繡花園園、萬泰水水晶城、、春江花月月以及6月份加推推的托萊多歐歐陸花園園等樓盤開開盤當天天的銷售售率均沒沒能突破破30%。銷售量分分析-續(xù)從上圖可可以看出出，2009年1——6月份和2010年1——6月份，xx樓市商品品房銷售售套數同同期發(fā)生生了非常常巨大的的變化，，可謂““冰火兩兩重天””。特別別是4月份以后后，2009年的走勢勢圖是一一條平穩(wěn)穩(wěn)上揚的的曲線，，而2010年的走勢勢圖則形形成了反反差巨大大的下行行曲線，，5、6月份的銷銷售量均均出現了了同比暴暴跌的態(tài)態(tài)勢，其其中5月同比暴暴跌38.46%，6月同比暴暴跌78.29%。注釋：紅紅線為2009年走勢圖圖；紫線線為2010年走勢圖圖價格分析析從2010年4月開始執(zhí)執(zhí)行的樓樓市調控控政策，，重在打打擊投資資型住房房、調控控過快上上漲的房房價，但但是我們們在09年11月至10年6月住宅均均價走勢勢圖中可可以看出出，新政政出臺后后xx住宅類商商品房的的均價并并未出現現預期的的大幅下下跌的趨趨勢。2010年4、5、6月份xx新房價格仍然然在高位運行行，且5、6月份的均價分分別居于近8月來的第一、、第二位，xx房價沒有松動動的跡象。總結就xx目前在售房源源和新加推房房源樓盤來說說，只有托萊多歐陸花花園在6月15日開盤時公開開宣布房價較較之前有下降降，并給出了了開盤當日9.5折的最高優(yōu)惠惠幅度。而目目前，xx樓市多數樓盤盤均無降價舉舉動，像5月開盤的春江花月房源單價較上上次開盤上揚揚了800元/㎡左右，其中磚磚混結構的多多層開盤均價價達到5000元/㎡，框架結構的的多層開盤均均價達到5500元/㎡左右。除了新加推的的房源，之前前一直在售的的樓盤新政后后也有調價的的舉動，售樓樓部位于北京京西路上的阿奎利亞，目前多層房房源單價已達達7500元/㎡左右，高層也也達到6500元/㎡左右，均價上上調幅度達到到1000元/㎡左右，逆市上上揚的態(tài)勢讓讓眾多購房者者“望而卻步步”。從xx樓市的總體情況來看看，房價下跌跌局勢未成。。在當前一、二二線城市房價價下跌幅度較較大的情況下下，像xx這樣的三、四四線城市，開開發(fā)商逆市提提價雖然表現現出了魄力，，卻不是明智智之舉。而在在大家都沉溺溺于樓市反彈彈的夢想中時時，主動對房源價價格進行適當當調整，讓利利于購房者，，更有利于在在博弈僵局中中抓住一部分分剛性需求者者，在下半年年較為激烈的的競爭中取勝勝。市場板塊分析析xx07年以來商品住住宅分面積段段供需分析開發(fā)區(qū)板塊石城大道板塊塊城西板塊市中心板塊城南板塊按照地理位置置與樓盤聚集集情況，xx市城區(qū)大致可可以劃分為五五大板塊：開發(fā)區(qū)板塊塊、石城大道道板塊、市中中心板塊、城城西板塊、城城南板塊本案板塊特征及分分析開發(fā)區(qū)板塊和和城南板塊屬于xx市較為偏遠的的區(qū)域，遠離離市中心，其其房地產產品品主要以產品品和價格作為為核心賣點，，部分樓盤運運用獨特的主主題形象，將將項目打造成成高端產品，，然后以中低低端價格入市市，且取得較較好的銷售業(yè)業(yè)績。市中心板塊和和石城大道板板塊市中心板塊項項目較少，且且體量較小，，由于其地理理位置因素，，價格較高。。石城大道板板塊為xx近期發(fā)展起來來的樓盤較為為集中的待成成熟板塊，板板塊房地產都都以高品質和和高形象亮相相市場，一直直屬于xx市除市中心板板塊以外的高高價區(qū)域。城西板塊由于受區(qū)域環(huán)環(huán)境和地勢的的影響，在建建樓盤目較少少。整體區(qū)域域不被xx人認可，區(qū)域域相對于購房房者來說具有有一定的抗性性。全市房地產銷銷售價格區(qū)間間共分為五區(qū)區(qū)：開發(fā)區(qū)4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市區(qū)5500元/㎡-6200元/㎡。主要住宅項目目調研五萬泰水晶城項目位置衡山大道與翠湖二路交口主要技術經濟指標占地面積：150畝總建筑面積：16萬目前銷售信息在售180套小高層容積率：1.37綠化率：40%最近一次開盤時間2010-05-08最近一次開盤所推售體量180套內部配套運動場、菜場、會所周邊配套學校、銀行、電信建筑風格現代景觀與智能化可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%目前銷售均價（元/㎡）4200-4600(高層)目前銷售率（％）70%購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體投資者、婚房、改善性住房者項目賣點環(huán)境項目定位廣告語藝術芯非凡品售樓部電2882000開發(fā)商安徽萬泰置業(yè)有限公司景觀設計單位浙江耀江建筑設計院萬泰水晶城——位置圖萬泰水晶城——鳥瞰圖萬泰水晶城——效果圖萬泰水晶城——售樓處二室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積94.82平米三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積112.63平米萬泰水晶城——主力戶型西湖春曉項目位置xx市西湖大道與翠湖四路交叉口主要技術經濟指標總建筑面積：16萬平米目前銷售信息一期經適房，二期未開盤容積率：1.367綠化率：40%內部配套地下車庫、會所周邊配套學校、菜場、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務新區(qū)建筑風格現代景觀與智能化IC卡門禁、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330目前銷售均價（元/㎡）未定目前銷售率（％）未定購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購房群體等項目賣點學區(qū)、環(huán)境、價格項目定位廣告語公園之畔學府中心售樓部電發(fā)商xx市眾城永道房地產開發(fā)有限公司景觀設計單位xx市規(guī)劃設計院西湖春曉——位置圖西湖春曉——售樓處西湖春曉——戶外廣告中房·東郡項目位置銅井路與天山大道交匯處主要技術經濟指標占地面積：5萬總建筑面積：9萬平米目前銷售信息一期售完，二期小高層、高層未開盤容積率：1.7綠化率：45%最近一次開盤時間2009-10-12最近一次開盤所推售體量100套內部配套車庫、幼兒園、菜場、會所、運動場周邊配套學校、銀行、醫(yī)院建筑風格現代景觀與智能化中央水景、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%目前銷售均價（元/㎡）4000（一期）目前銷售率（％）一期100%購房優(yōu)惠政策目前客戶群體市區(qū)居民、改善型住房項目賣點環(huán)境、價格、配套項目定位廣告語一座建筑，樂活一座城售樓部電2689668

開發(fā)商xx中房地產有限公司景觀設計單位上海巴邑設計機構中房·東郡——鳥瞰圖中房·東郡——位置圖中房·東郡——工程進度中房·東郡——戶外廣告三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積112.97平米三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積93.07平米中房·東郡——主力戶型豪邦.康城項目位置豪邦.康城主要技術經濟指標總建筑面積：8萬方目前銷售信息一期二期已售完，三期未開盤容積率：1.45綠化率：35%最近一次開盤時間09.9最近一次開盤所推售體量4棟多層內部配套會所，車庫周邊配套農貿，學校，幼兒園建筑風格現代景觀與智能化智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%目前銷售均價（元/㎡）一二期已售完；三期未開盤（目前二手房價格5000-5500左右）目前銷售率（％）一二期已售完購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體投資客、個體戶、周邊企業(yè)員工項目賣點位置、周邊配套項目定位廣告語12萬平方米醉美生活城售樓部電話2688899開發(fā)商豪邦置業(yè)豪邦.康城——項目沙盤豪邦.康城——位置圖豪邦.康城——售樓處豪邦.康城——項目實景圖豪邦.康城——主力戶型國際華城項目位置xx市石城大道東側

主要技術經濟指標占地面積：165畝總建筑面積：18萬方目前銷售信息三期花園洋房在售88-130平米房源容積率：1.47綠化率：38%最近一次開盤時間2010.1.1最近一次開盤所推售體量8棟多層（160多套）內部配套泳池、會所、花園廣場、幼兒園、商場周邊配套醫(yī)院、學校、銀行建筑風格法式景觀與智能化可是對講，智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳9020%三室二廳120-13080%目前銷售均價（元/㎡）6200(花園洋房)目前銷售率（％）80%購房優(yōu)惠政策全款97折，按揭99折目前客戶群體公務員，生意人等項目賣點品質、配套、環(huán)境項目定位廣告語18萬平米法國風情生活區(qū)售樓部電話2811888、2850888開發(fā)商華晟地產景觀設計單位香港阿*特貝爾景觀設計公司國際華城——位置圖國際華城——鳥瞰圖國際華城——效果圖國際華城——售樓處國際華城——戶外廣告國際華城——工程進度國際華城——主力戶型峰南苑項目位置石城大道主要技術經濟指標總建筑面積：18萬目前銷售信息目前只剩一套帶閣樓的小高層，8月底左右推出106--126㎡小高層房源，主力戶型二室二廳、三室二廳容積率：1.4綠化率：33%最近一次開盤時間2009年最近一次開盤所推售體量500套內部配套停車位周邊配套學校、超市、公園建筑風格現代景觀與智能化對講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%目前銷售均價（元/㎡）4700元/㎡目前銷售率（％）100%(一期)購房優(yōu)惠政策一次性付款可優(yōu)惠三個點目前客戶群體工薪階層、周邊居民項目賣點價格、戶型、學區(qū)房項目定位廣告語人文大家生態(tài)社區(qū)售樓部電發(fā)商xx新業(yè)房屋開發(fā)有限公司峰南苑——位置圖峰南苑——工程進度峰南苑——售樓處峰南苑——主力戶型五環(huán)國際項目位置石城大道與翠湖二路交匯處主要技術經濟指標占地面積：180畝總建筑面積：18萬㎡目前銷售信息暫時沒有房源，預計小高層96、125㎡房源年底推出，戶型為兩房兩廳和三房兩廳容積率：1.42綠化率：40%最近一次開盤時間2010.1.14最近一次開盤所推售體量144套內部配套會所、中央景觀、羽毛球館等周邊配套銀行、學校、酒店、公園建筑風格現代景觀與智能化中央景觀、可視對講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60目前銷售均價（元/㎡）4200（多層）5月份價格目前銷售率（％）前期已經售完購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體投資客、個體戶、周邊企業(yè)員工等項目賣點內部配套、開發(fā)商、價格項目定位廣告語居住夢想與世界同步售樓部電發(fā)商xx華源房地產開發(fā)有限責任公司

景觀設計單位中國聯合設計

五環(huán)國際——位置圖五環(huán)國際——效果圖五環(huán)國際——沙盤模型五環(huán)國際——項目實景圖柏莊·春暖花開項目位置石城大道2388號主要技術經濟指標占地面積：207畝總建筑面積：30萬㎡目前銷售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期戶型面積100--190㎡左右房源，三期預計十月左右開盤。容積率：1.98綠化率：40%最近一次開盤時間2010.1.9最近一次開盤所推售體量900套內部配套小學、幼兒園、人工湖周邊配套酒店、醫(yī)院、超市、公園建筑風格現代景觀與智能化中央景觀、人工湖、可視對講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）一室一廳（二廳）一衛(wèi)45-76㎡15%二室二廳一衛(wèi)（二衛(wèi)）80-107㎡30%三室二廳二衛(wèi)（一衛(wèi)）113-137㎡50%四室二廳二衛(wèi)（復式）215㎡5%目前銷售均價（元/㎡）4900-5000(高層)目前銷售率（％）40%購房優(yōu)惠政策————目前客戶群體縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務員等項目賣點規(guī)模、景觀、開發(fā)商項目定位廣告語湖岸組團、奢華府邸售樓部電發(fā)商xx柏莊置業(yè)有限公司景觀設計單位上海北半球景觀設計有限公司柏莊·春暖花開——位置圖柏莊·春暖花開——鳥瞰圖柏莊·春暖花開——售樓處柏莊·春暖花開——項目實景圖柏莊·春暖花開——戶外廣告柏莊·春暖花開——主力戶型柏莊·春暖花開——主力戶型萬泰翡翠城項目位置石城路與翠湖路交叉口西北側主要技術經濟指標總建筑面積：30萬目前銷售信息四期所開樓號分別為2號樓、6號樓、8號樓，戶型主推戶型有A6、A10，面積79-121平米

容積率：1.67綠化率：35.5%最近一次開盤時間2010年7月最近一次開盤所推售體量2號樓、6號樓、8號樓，內部配套停車位周邊配套學校、銀行、醫(yī)院建筑風格歐式景觀與智能化40畝翡翠主題公園套型面積段（㎡）二室二廳79㎡三室二廳121㎡左右目前銷售均價（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前銷售率（％）1-3期售罄，現在售4期購房優(yōu)惠政策無目前客戶群體工薪階層、周邊居民項目賣點規(guī)模、戶型項目定位廣告語享受寧靜生活售樓部電發(fā)商安徽萬泰置業(yè)有限公司萬泰翡翠城——位置圖萬泰翡翠城——項目模型萬泰翡翠城——實景圖萬泰翡翠城——售樓處萬泰翡翠城——戶型圖樓盤名稱柏莊·春暖花開萬泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388號石城路與翠湖路交叉口西北側石城大道中段111號項目體量30萬方308容積率1.891.671.45建筑風格現代歐式歐式主力戶型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米項目主力賣點品牌、規(guī)模、內部景觀規(guī)模、戶型價格、建筑目標客戶群縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務員等周邊生活人群、工薪階層周邊生活人群、工薪階層廣告訴求水景、環(huán)境居住環(huán)境多層銷售價格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多層銷售價格約4500元/平方米銷售狀況40%1-3期售罄，現在售4期1-2期銷售完成，3期年底開盤項目區(qū)域住宅宅競爭項目分分析樓盤名稱總建面（㎡）建筑類型容積率銷售均價(元/㎡)萬泰水晶城16萬多層、小高層、高層1.374200-4600(高層)西湖春曉16萬多層、小高層1.367未開盤中房·東郡9萬多層、高層1.74000（一期）豪邦.康城8萬多層、小高層、高層

1.455000國際華城18萬花園洋房、高層1.476200(花園洋房)峰南苑1.8萬多層1.44700元/㎡錦繡花園2萬高層2.085400（高層）托萊多歐陸花園15萬花園洋房、別墅0.645500-5700(花園洋房)五環(huán)國際18萬多層、高層1.424200（多層）5月份價格主要住宅項目目要素對比住宅類銷售均均價在4200-5000元/㎡不等；花園洋房類均均價在5500－6200元/㎡不等；建筑體量都都中等；15萬到18方之間的項目目占多數；其其中柏莊春暖花開開總建面最大大，達30萬方；物業(yè)類型主要要以多層、小高高層為主;高層為輔。主要住宅項目目價格上的備備案銷售率分分析通過對主要住住宅項目的備備案銷售率指指標的調查，，了解到通過過09年剛性需求強強烈拉動，市市場銷售情況況可謂火爆，，各家樓盤庫庫存房源得到到了快速去化化。主要住宅項目目核心客戶群群體分析樓盤名稱核心客戶群體項目賣點萬泰水晶城投資者、婚房、改善性住房者環(huán)境、開發(fā)商、景觀西湖春曉周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購房群體等教育、環(huán)境、價格、政府發(fā)展區(qū)域中房·東郡市區(qū)居民、改善型住房環(huán)境、價格、配套豪邦.康城投資客、個體戶、周邊企業(yè)員工位置、周邊配套國際華城公務員，生意人等品質、配套、環(huán)境峰南苑工薪階層、周邊居民價格、戶型、學區(qū)房錦繡花園周邊居民、個體戶戶型、配套、學區(qū)房托萊多歐陸花園私營主，公務員等環(huán)境、配套、低容積率五環(huán)國際個體戶、周邊企業(yè)員工等內部配套、開發(fā)商、價格富景園縣城居民、工薪階層的企業(yè)員工等價格通過上表的對對比，可以分分析出其核心心客戶群體是是：周邊原住居民民、周邊企事事業(yè)單位員工工(工薪階層)、私營主、公公務員、教師師、xx有色職工等群群體；其中xx縣客戶群體也也占一定比例例。主要住宅項目目配套分析樓盤名稱內部配套周邊配套萬泰水晶城運動場、菜場、會所學校、銀行、電信西湖春曉地下車庫、會所、學校學校、菜場、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務新區(qū)中房·東郡車庫、幼兒園、菜場、會所、運動場學校、銀行、醫(yī)院豪邦.康城會所，車庫農貿市場，學校，幼兒園國際華城泳池、會所、花園廣場、幼兒園醫(yī)院、學校、銀行峰南苑停車位學校、超市、公園錦繡花園中央景觀、兒童娛樂區(qū)醫(yī)院、超市、菜場、銀行托萊多歐陸花園超市、會所、運動場、幼兒園醫(yī)院、學校、銀行、公園五環(huán)國際會所、中央景觀、羽毛球館等銀行、學校、酒店、公園富景園沿街商業(yè)醫(yī)院、學校、酒店、區(qū)政府項目在內部配配套上突出的的主要包括會會所、幼兒園園、車庫、商商業(yè)街、廣場場、體育設施施等；周邊配配套主要以學學校、超市、、銀行、醫(yī)院院、公園為主主．主要住宅項目目賣點及定位位廣告語樓盤名稱項目賣點定位廣告語萬泰水晶城環(huán)境、開發(fā)商、景觀藝術芯非凡品西湖春曉教育、環(huán)境、價格、政府發(fā)展區(qū)域公園之畔學府中心中房·東郡環(huán)境、價格、配套一座建筑，樂活一座城豪邦.康城位置、周邊配套12萬平方米醉美生活城國際華城品質、配套、環(huán)境18萬平米法國風情生活區(qū)峰南苑價格、戶型、學區(qū)房人文大家生態(tài)社區(qū)錦繡花園戶型、配套、學區(qū)房都市新貴生活藍本托萊多歐陸花園環(huán)境、配套、低容積率天井湖畔西班牙水韻城邦五環(huán)國際內部配套、開發(fā)商、價格居住夢想與世界同步項目在定位廣廣告語上突出出的項目核心心賣點主要包括品質質、景觀、地地段、規(guī)模、、物業(yè)類型、、生活方式等等。主要住宅項目目戶型配比分分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）富景園二室二廳一衛(wèi)73㎡40三室二廳一衛(wèi)105㎡60五環(huán)國際二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60錦繡花園二室二廳70㎡1%三室二廳90㎡70%四室二廳127㎡29%峰南苑二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%主要住宅項目目戶型配比分分析－續(xù)可以看出，項項目在主力套套型的特征表表現為：套型以二室二二廳、三室二二廳為主，二二室戶面積段段主要在75—100㎡之間，三室戶戶面積段主要要在105—130㎡之間。樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）國際華城二室二廳9020%三室二廳120-13080%豪邦.康城二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%中房·東郡二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%西湖春曉二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330萬泰水晶城二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%主要住宅項目目總結分析區(qū)域現狀：項目區(qū)域主要要住宅項目包包括：萬泰翡翡翠城、栢莊莊·春暖花開、豪豪邦·康城等，雖偏偏離市區(qū)，但但區(qū)域交通狀狀況良好，基基本生活配套套完善。項目描述：除豪邦·康城外，其余余項目規(guī)模均均較大，對于于區(qū)域房產的的發(fā)展起到了了一定的聯動動效果，建筑筑上基本以現現代、歐式建建筑風格為主主，隨著市場場的發(fā)展，后后期物業(yè)形態(tài)態(tài)上將以小高高層、高層建建筑為主。各各項目均較為為注重小區(qū)內內部景觀等基基礎配套的規(guī)規(guī)劃，戶型以以80多兩房及120平方米左右的的三房為主力力產品。銷售狀況：經過09年及10年上半年，各各項目銷售狀狀況良好，銷銷售價格呈逐逐步上升趨勢勢，下階段有有望全線突破破5000元/平方米的單價價大關。主要商業(yè)項目目調研六xx商業(yè)市場調研研分析一、城市商業(yè)業(yè)中心布局規(guī)規(guī)劃城市商業(yè)中中心結構為為：“1-5-16”金字塔形結結構,即1個市級商業(yè)業(yè)中心,5個區(qū)級商業(yè)業(yè)中心,16個社區(qū)(居住區(qū))級商業(yè)中心心。(一）市級商商業(yè)中心：：布局在主城城區(qū)中心區(qū)區(qū)，為長江江中路、義義安大道、、淮河大道道和長江二二路圍合的的區(qū)域和四四條路向外外延伸的較較大區(qū)域，，用地面積積約2萬平方米。。主要業(yè)態(tài)態(tài)為購物中中心、大型型超市、百百貨店等。。(二）區(qū)級商商業(yè)中心：：布局在城市市副中心和和各分區(qū)中中心，用地地面積0.1平方公里左左右。主要要業(yè)態(tài)為百百貨店、專專業(yè)店、專專賣店、超超市、便利利店、餐飲飲店、文化化娛樂網點點。1、東部城區(qū)區(qū)商業(yè)中心心：結合順順安東正街街和火車站站，沿銅蕪蕪路和臨津津路兩側布布局。2、南部城區(qū)區(qū)商業(yè)中心心：布局在在南部城區(qū)區(qū)東南部，，結合南部部城區(qū)副中中心設置。。3、環(huán)湖地區(qū)區(qū)商業(yè)中心心：布局在在主城區(qū)中中北部，由由觀湖大