25套房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃資料合集

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營(yíng)銷策劃推廣思路方案花園家本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢同創(chuàng)聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司所有，未經(jīng)武漢同創(chuàng)聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。政務(wù)區(qū)核心生活圈ⅠⅡ第一章《營(yíng)銷難點(diǎn)梳理》Ⅲ第二章《項(xiàng)目核心策略》【目錄】第三章《階段執(zhí)行策略》市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目本體Marketenvironment《營(yíng)銷難點(diǎn)梳理》難點(diǎn)梳理解決方向項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時(shí)接待點(diǎn)銷售進(jìn)場(chǎng)住宅開(kāi)盤(pán)，商鋪同步銷售項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)模擬項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)如下后，如何保證住宅開(kāi)盤(pán)即熱銷、同時(shí)能最快速去化公寓和商鋪？營(yíng)銷中心開(kāi)放公寓開(kāi)盤(pán)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)34%47.6%18.4%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2014年棗陽(yáng)三次產(chǎn)業(yè)比重34.8%47.9%17.3%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2015年棗陽(yáng)三次產(chǎn)業(yè)比重棗陽(yáng)為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，工業(yè)與服務(wù)旅游業(yè)占比較大，消費(fèi)實(shí)力雄厚。市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)一主主城區(qū)“三心兩軸、三區(qū)一廊”空間架構(gòu)和全面提升城市功能二副吳店文化旅游名鎮(zhèn)興隆創(chuàng)業(yè)運(yùn)輸大鎮(zhèn)多極熊集平林生態(tài)小鎮(zhèn)太平邊貿(mào)口子鎮(zhèn)七方王城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范鎮(zhèn)新市水果之鄉(xiāng)區(qū)域空間功能協(xié)調(diào)發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展的環(huán)境下，居民可支配收入及消費(fèi)潛力增加A2016年達(dá)到197億元，是2011年101億元的1.9倍社會(huì)消費(fèi)品零售總額B2016年實(shí)現(xiàn)29799元，是2011年14550元的2倍城鎮(zhèn)居民人均可支配收入C2016年實(shí)現(xiàn)15737元，是2011年8121元的1.9倍農(nóng)村居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源于2017年棗陽(yáng)市政府工作報(bào)告市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)4月6月5月7月12月10月8月9月11月1月2月3月投資工作務(wù)工春節(jié)回家春節(jié)回家國(guó)慶回家11月底回家3月中旬外出務(wù)工受各方面的影響，“候鳥(niǎo)式”人群占比加大市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)舊城改造拆遷力度大、市場(chǎng)潛在客群較多，但因人口外流的區(qū)域特性，基數(shù)有限數(shù)據(jù)來(lái)源于棗陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局2016年棚戶區(qū)改造2700戶；2017年棚戶區(qū)改造2792戶，改造北城片區(qū)1350戶、南城片區(qū)700戶、棗琚路片區(qū)742戶。市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)去庫(kù)存任務(wù)的穩(wěn)定落地完成，后續(xù)市場(chǎng)政策將具備不穩(wěn)定性因素2015年12月至2017年3月，市場(chǎng)去化81萬(wàn)平方米庫(kù)存，平均每月去化5萬(wàn)平方米；2017年3月市場(chǎng)庫(kù)存總面積為26萬(wàn)平方米，約需6個(gè)月將去化完畢，截止目前，去庫(kù)存任務(wù)已完成大半部分。市場(chǎng)環(huán)境境區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)受庫(kù)存的的產(chǎn)品面面積特性性、新項(xiàng)項(xiàng)目新產(chǎn)產(chǎn)品供貨貨不及時(shí)等各各方面的的影響，總總銷售面面積出現(xiàn)現(xiàn)急速下下滑的現(xiàn)現(xiàn)象銷售面積積：截止止10月7日，2017年合計(jì)銷銷售30.71萬(wàn)平方米米；9月比8月減少約約1萬(wàn)平方米米，同比比下降27%；2017年4月至10月共計(jì)銷銷售20.5萬(wàn)平方米米，市場(chǎng)場(chǎng)庫(kù)存量量得到進(jìn)進(jìn)一步釋釋放。數(shù)據(jù)來(lái)源源于棗陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息發(fā)發(fā)布平臺(tái)臺(tái)市場(chǎng)環(huán)境境區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)受市場(chǎng)銷售售面積走走勢(shì)影響響，去化化套數(shù)也也同步出出現(xiàn)下滑滑趨勢(shì)銷售套數(shù)數(shù)：截止止10月7日，2017年合計(jì)已去化2362套；9月比8月減少86套，同比比下降27%。數(shù)據(jù)來(lái)源源于棗陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息發(fā)發(fā)布平臺(tái)臺(tái)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源于于棗陽(yáng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息發(fā)布布平臺(tái)目前市場(chǎng)庫(kù)庫(kù)存約2500套左右，且在售項(xiàng)目目基本上都都面臨尾盤(pán)盤(pán)去化階段段預(yù)計(jì)今年年年底至2018年上半年，，市場(chǎng)新增增供應(yīng)量將將達(dá)到25萬(wàn)平方米左左右。市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)內(nèi)高燈附近近地塊、項(xiàng)項(xiàng)目紅線周周邊地塊，，預(yù)計(jì)今年年底或明年年初將會(huì)相相繼推出，，預(yù)計(jì)體量量超10萬(wàn)平方米；土地供應(yīng)：：2017年9月20日土地拍賣(mài)賣(mài)兩塊商住住兩用地，，合計(jì)體量量為15萬(wàn)平方米。市場(chǎng)環(huán)境公寓市場(chǎng)公寓因產(chǎn)品品屬性，導(dǎo)導(dǎo)致其銷售售周期較長(zhǎng)長(zhǎng)，去化壓壓力十分艱艱巨天立職工公公寓于2017年6月取得預(yù)售售，截止目目前僅去化化7套，月均去化2套；百盟公寓于于2014年10月取得預(yù)售售，截止目目前僅去化化55套，月均去化1.5套。數(shù)據(jù)來(lái)源于于棗陽(yáng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息發(fā)布布平臺(tái)市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)品數(shù)據(jù)來(lái)源于于棗陽(yáng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息發(fā)布布平臺(tái)本案恒大世紀(jì)城城均價(jià)：5200浕水壹號(hào)二期預(yù)估均均價(jià)4900棗陽(yáng)理想城城均價(jià)：4200根據(jù)項(xiàng)目地地理位置、、客群屬性性等因素判判斷，將于于本項(xiàng)目直直面競(jìng)爭(zhēng)的的有恒大世世紀(jì)城、浕水壹號(hào)、棗陽(yáng)理理想城三個(gè)個(gè)項(xiàng)目。市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)品數(shù)據(jù)來(lái)源于于棗陽(yáng)市房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)信息發(fā)布布平臺(tái)競(jìng)案2017年10月-2018年6月住宅產(chǎn)品供應(yīng)表核心競(jìng)品后后期住宅供供應(yīng)量不足足，但整體體市場(chǎng)后期期供應(yīng)體量量仍然較多多，后期競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)空間仍仍十分激烈烈核心競(jìng)品現(xiàn)現(xiàn)庫(kù)存住宅宅120套左右；預(yù)計(jì)核心競(jìng)競(jìng)品后期供供應(yīng)住宅224套，供應(yīng)量量略顯不足足。恒大世紀(jì)城城浕水壹號(hào)棗陽(yáng)理想城城11月10月12月5月3月1月2月4月10月7日7#加推后，，目前去去化庫(kù)存存約50套6月預(yù)估年底會(huì)加推商商鋪9月28日集中開(kāi)開(kāi)盤(pán)后，，目前為為去庫(kù)存存約70套二期蓄客客階段，，定制金金小戶型型15萬(wàn)，大戶戶型20萬(wàn)預(yù)計(jì)年初初會(huì)加推6#，約2.17萬(wàn)㎡，共共224套市場(chǎng)環(huán)境境市場(chǎng)競(jìng)品品競(jìng)案2017年10月-2018年6月公寓產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)表浕水壹號(hào)三正狀元府11月10月12月5月3月1月2月4月6月公寓產(chǎn)品蓄客客階段公寓產(chǎn)品蓄客客階段預(yù)計(jì)上半年會(huì)會(huì)加推公寓1.9萬(wàn)㎡，共378套預(yù)計(jì)年初會(huì)加推公寓0.28萬(wàn)㎡，共70套受市場(chǎng)客群認(rèn)認(rèn)知有限，前前期公寓產(chǎn)品品去化速度緩緩慢，2018年市場(chǎng)新增公公寓產(chǎn)品體量量2.2萬(wàn)㎡，市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將更更加極具慘烈烈預(yù)計(jì)核心競(jìng)品浕水壹號(hào)在2018年上半年將新新增公寓378套；預(yù)計(jì)其它競(jìng)品品三正狀元府府在2018年年初將新增公寓70套市場(chǎng)環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)品兩房小三房四房㎡8090100110120130140150160170本案大三房恒大世紀(jì)城徑水壹號(hào)中凱理想城競(jìng)品項(xiàng)目供應(yīng)的產(chǎn)品面積96116-118123133-136133101113-119123-12790102122-128140-14498-118127恒大世紀(jì)城浕水壹號(hào)理想城520049004200競(jìng)品項(xiàng)目成交價(jià)格單位：元/㎡競(jìng)品項(xiàng)目主力力戶型以113-119㎡緊湊小三房和和123-133㎡闊綽三房為主主；核心競(jìng)品成交交均價(jià)預(yù)計(jì)將將在4200-5200元/㎡區(qū)間。受目前在售項(xiàng)項(xiàng)目成交價(jià)格格影響，與整體市場(chǎng)其它它項(xiàng)目相比時(shí)時(shí)，住宅產(chǎn)品面積重合度高，屆時(shí)因價(jià)價(jià)差因素，將將會(huì)導(dǎo)致客戶戶分流現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重化市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)困局市場(chǎng)潛在供應(yīng)應(yīng)量較大、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈客戶基數(shù)有限限產(chǎn)品重合度高高價(jià)格影響成交交怎么跳出市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)困局？？政務(wù)區(qū)本案老城商業(yè)區(qū)新城商業(yè)區(qū)老城文教區(qū)區(qū)域位置：政務(wù)區(qū)位于老城商商業(yè)區(qū)、老城城文教區(qū)、新新城商業(yè)區(qū)的的核心區(qū)域，，區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯顯。項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于人民民路與朝陽(yáng)東東路交匯處，，與市政府、、衛(wèi)生和計(jì)劃劃生育局、城城鄉(xiāng)規(guī)劃局等市政行政單單位僅一尺之之遙，地理位置得天獨(dú)厚。項(xiàng)目位于政務(wù)務(wù)區(qū)核心地段段，區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯、地理理位置得天獨(dú)獨(dú)厚項(xiàng)目本體項(xiàng)目昭示性強(qiáng)強(qiáng)，周邊生活活配套齊全項(xiàng)目四至：東：鄰冷水溝溝，后期該水水溝將規(guī)劃成成特色水系景景觀；西：緊鄰市主干干道人民路；；北：緊鄰區(qū)域域次干道朝陽(yáng)陽(yáng)東路。周邊配套：交通：棗陽(yáng)3路公交車(chē)；教育：市直機(jī)機(jī)關(guān)幼兒園、、春蕾幼兒園園、東園小區(qū)區(qū)幼兒園、北城城東園小學(xué)、、南城中心小學(xué)、棗陽(yáng)四四中、棗陽(yáng)七七中；醫(yī)療：市婦幼幼保健院、棗棗陽(yáng)市一醫(yī)院院、北城東園園社區(qū)衛(wèi)生服服務(wù)站；銀行：中國(guó)郵郵政儲(chǔ)蓄、中中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行行；娛樂(lè)：東方太太子酒店等。項(xiàng)目用地人民路朝陽(yáng)路規(guī)劃路規(guī)劃路冷水溝項(xiàng)目本體項(xiàng)目本體1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓項(xiàng)目總建9萬(wàn)平方米，產(chǎn)產(chǎn)品涵蓋住宅宅、公寓、裙裙樓底商，為為小型城市綜綜合體住宅：約7萬(wàn)平方米（含含還建），為1#（部分還建））、2#（還建）、5#、6#（還建）；；公寓：約1.3萬(wàn)平方米，為為3#；商鋪：約0.82萬(wàn)平方米。項(xiàng)目本體住宅：產(chǎn)品面積集中中在116-124平方米區(qū)間，，為市場(chǎng)主流流產(chǎn)品類型樓棟面積（平方米）房型套數(shù)（套）總建面（㎡）住宅1#（部分還建）116.483*2*2566522.88123.953*2*2566941.25#116.483*2*2667687.68123.953*2*2668180.7合計(jì)（不含2#、6#還建房）24429332.46說(shuō)明：預(yù)計(jì)可售量不足220套，總建面約2.5萬(wàn)㎡公寓：產(chǎn)品合計(jì)306套；底層商鋪：產(chǎn)品合計(jì)55套（其中1#底商共三層、、局部二層，，21套；2#底商共二層，，32套；3#底商共三層，，2套），面積在在28-474平方米區(qū)間。。項(xiàng)目本體區(qū)域位置政務(wù)區(qū)核心地地段，生活配配套更加齊全全完善，地理理位置優(yōu)越。。產(chǎn)品類型涵蓋住宅、公公寓、裙樓商商業(yè)，且公寓寓與商鋪體量量占比較大。。產(chǎn)品面積面積跨度較大大，住宅小面積和大面面積產(chǎn)品將面面臨去化難題題，而主流產(chǎn)產(chǎn)品面積也將將面臨與市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品競(jìng)爭(zhēng)的的殘酷局面；；而商鋪大面面積也會(huì)影響響去化速度。。小結(jié)：產(chǎn)品類型豐富富，住宅與投投資產(chǎn)品在推推廣上如何權(quán)權(quán)衡？難點(diǎn)梳理如何跳脫市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)困局？？長(zhǎng)時(shí)間曬地、、還建房性質(zhì)質(zhì)，如何提升客戶戶信心？產(chǎn)品類型豐富富，推廣上如何權(quán)權(quán)衡？公寓產(chǎn)產(chǎn)品如何以快快取勝？010302解決方向項(xiàng)目工程進(jìn)度度須加快，目目前斷斷續(xù)續(xù)續(xù)的打樁、挖挖地基等動(dòng)態(tài)態(tài)，還不足以以吸引目標(biāo)客客群注意力。。工程進(jìn)度圍擋形象展示示項(xiàng)目信息上線線通過(guò)圍擋形象象展示，釋放放項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)信信心以及其它它規(guī)劃內(nèi)容，，提升客戶信信心。在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)門(mén)戶網(wǎng)站如如搜房網(wǎng)、棗棗陽(yáng)房產(chǎn)網(wǎng)等等媒體上線項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)信息息，同時(shí)在當(dāng)當(dāng)?shù)卣搲尫欧彭?xiàng)目動(dòng)態(tài)通過(guò)加快工程程進(jìn)度、圍擋擋形象展示全全面出街、項(xiàng)項(xiàng)目信息上線線，來(lái)提升市市場(chǎng)客戶信心心。解決方向完善臨時(shí)接待待中心并且正正式對(duì)外開(kāi)放放，同時(shí)根據(jù)據(jù)工程進(jìn)度制制定營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)（正式啟動(dòng)動(dòng)認(rèn)籌），來(lái)來(lái)促進(jìn)蓄客。。臨時(shí)接待中心心營(yíng)銷氛圍包裝建議認(rèn)籌目的：因定制金門(mén)檻檻太高，不容容易續(xù)集客戶戶，為了能形形成開(kāi)盤(pán)即日日光的轟動(dòng)效效應(yīng)，為后期期商鋪和公寓寓銷售打開(kāi)局局面，建議啟啟動(dòng)認(rèn)籌措施施；認(rèn)籌時(shí)間：項(xiàng)目工程進(jìn)度度出正負(fù)0后，即刻啟動(dòng)動(dòng)；認(rèn)籌方式：1、普通客戶，，憑身份證辦辦理認(rèn)籌即可可享受2萬(wàn)抵3萬(wàn)優(yōu)惠措施；；2、意向度十分分強(qiáng)烈的客戶戶，即交定制制金，享受開(kāi)盤(pán)盤(pán)額外的2%的優(yōu)惠折扣。。認(rèn)籌禮品：待定。認(rèn)籌書(shū)參考解決方向梳理并建立項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系，項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位、形象象推廣與競(jìng)品品差異化項(xiàng)目核心地段段優(yōu)越性周邊生活配套套完善性現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)細(xì)節(jié)化項(xiàng)目展示精細(xì)化價(jià)值體系解決方向在主推廣上，，確立項(xiàng)目核核心價(jià)值推廣廣訴求，各類類產(chǎn)品分階段段性重點(diǎn)推廣廣。住宅公寓裙樓商業(yè)主題形象：以不同同產(chǎn)品的核心心價(jià)值共同點(diǎn)點(diǎn)為包裝原則則；各類產(chǎn)品品在不不同階階段，，制定定不同同的推推廣訴訴求點(diǎn)點(diǎn)。以此來(lái)來(lái)避開(kāi)開(kāi)產(chǎn)品品線豐豐富、、無(wú)重重點(diǎn)推推廣方方向的的問(wèn)題題。策略分分解核心策策略Marketenvironment《項(xiàng)目核核心策策略》核心策策略項(xiàng)目LOGO及VI延展：：核心策策略項(xiàng)目LOGO及VI延展：：核心策策略項(xiàng)目LOGO及VI延展：：核心策策略項(xiàng)目LOGO及VI延展：：核心策策略項(xiàng)目定定性、、推廣廣solgon：政務(wù)生生活區(qū)區(qū)·城市綜綜合體體核心策策略項(xiàng)目定定性、、推廣廣solgon：城東階層層·456位城市市精英英私家家領(lǐng)地地“456”僅為為噱頭頭，不不代代表具具體數(shù)數(shù)據(jù)。策略分分解推售策策略推廣策策略活動(dòng)策策略分產(chǎn)品品、制制造節(jié)節(jié)點(diǎn)，，階段段性重重點(diǎn)去去化，，點(diǎn)帶帶結(jié)合合形象拔拔高項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)調(diào)性、、線上分階階段集集中炒炒作項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品線線核心心賣(mài)點(diǎn)點(diǎn)；線線下精精準(zhǔn)化化拓客客根據(jù)節(jié)節(jié)點(diǎn)制制造主主題性性活動(dòng)動(dòng)、同同時(shí)每每周穿穿插以以帶動(dòng)動(dòng)人流流量和和促進(jìn)進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛圍圍的活活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展展示豐富完完善現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷展展示氛氛圍、、增加加客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)感、、深耕耕口碑碑價(jià)格策策略從市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品品、客客戶心心理價(jià)價(jià)位層層面進(jìn)進(jìn)行綜綜合取取值客戶策策略主攻周周邊企企事業(yè)業(yè)單位位職工工、以以及拆拆遷客客群、、階段段性針針對(duì)返返鄉(xiāng)潮潮客群群進(jìn)行行攔截截策略分分解推售策策略：：分產(chǎn)品品、制制造節(jié)節(jié)點(diǎn)，，階段段性重重點(diǎn)去去化，，點(diǎn)帶帶結(jié)合5#純住宅宅1#部分房房源公寓商鋪蓄客階階段認(rèn)籌階階段集中銷銷售階階段蓄客階階段平銷階階段蓄客階階段認(rèn)籌階階段集中銷銷售階階段蓄客階階段平銷階階段10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時(shí)接接待點(diǎn)點(diǎn)銷售進(jìn)進(jìn)場(chǎng)住宅開(kāi)開(kāi)盤(pán)公寓認(rèn)認(rèn)籌商鋪同同步銷銷售營(yíng)銷中中心開(kāi)開(kāi)放公寓開(kāi)開(kāi)盤(pán)啟動(dòng)認(rèn)認(rèn)籌公寓樣樣板間間開(kāi)放放策略分分解價(jià)格策策略：：從市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)品品、客客戶心心理價(jià)價(jià)位層層面進(jìn)進(jìn)行綜綜合取值BA價(jià)格體系客戶心理價(jià)格方法：客戶訪談、心理價(jià)位調(diào)查摸底競(jìng)品實(shí)際成交均價(jià)方法：市場(chǎng)比較法后期將將單獨(dú)獨(dú)提交交匯報(bào)報(bào)定價(jià)價(jià)方案案初步測(cè)測(cè)算：住宅價(jià)價(jià)格4300元/㎡；公寓價(jià)格4200元/㎡；商鋪一一層價(jià)價(jià)格20000元/㎡、二二層價(jià)價(jià)格10000元/㎡、三三層價(jià)價(jià)格6000元/㎡策略分分解推廣策策略：：線上分分階段段集中中炒作作項(xiàng)目目產(chǎn)品品線核核心賣(mài)賣(mài)點(diǎn)策略要要點(diǎn):凸顯品品質(zhì)客客戶需需求的的價(jià)值值點(diǎn);持續(xù)推廣深挖階層層概念念，拔升推推廣調(diào)調(diào)性。。策略分分解推廣策策略：：線下精精準(zhǔn)化化拓客客策略要要點(diǎn):穩(wěn)守區(qū)區(qū)域地地緣性性客戶戶；客戶區(qū)區(qū)域擴(kuò)擴(kuò)容，，挖掘掘舊城城改造造潛在在品質(zhì)質(zhì)剛需需客戶戶，上上山下下鄉(xiāng)網(wǎng)網(wǎng)羅鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)品品質(zhì)剛剛需客客群，，破區(qū)區(qū)域擴(kuò)擴(kuò)容客客戶；；品質(zhì)地緣破區(qū)域域上山下下鄉(xiāng)品質(zhì)剛剛需客客實(shí)現(xiàn)客客戶擴(kuò)擴(kuò)容品質(zhì)剛剛需策略分分解活動(dòng)策策略：：根據(jù)節(jié)節(jié)點(diǎn)制制造主主題性性活動(dòng)動(dòng)2018.12018.32018.42018.72018.5新春認(rèn)認(rèn)籌客客戶答答謝活活動(dòng)婚房體體驗(yàn)季季公寓樣樣板間間開(kāi)放放活動(dòng)動(dòng)夏令令營(yíng)營(yíng)活活動(dòng)動(dòng)開(kāi)開(kāi)營(yíng)營(yíng)營(yíng)銷銷中中心心開(kāi)開(kāi)放放活活動(dòng)動(dòng)策略略分分解解活動(dòng)動(dòng)策策略略：：同時(shí)時(shí)每每周周穿穿插插以以帶帶動(dòng)動(dòng)人人流流量量和和促促進(jìn)進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)氛氛圍圍的的活動(dòng)動(dòng)策略略分分解解現(xiàn)場(chǎng)展示示：豐富完善善現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷展示示氛圍、、增加客客戶體驗(yàn)驗(yàn)感策略要點(diǎn)點(diǎn):案場(chǎng)包裝裝、住宅宅清水樣樣板間展展示、公公寓精裝裝樣板間間展示、、軟性升升級(jí)，從從細(xì)節(jié)入入手，由由小及大大，展示示升級(jí)；；以客戶良良好的口口碑感為為展示服服務(wù)的第第一出發(fā)發(fā)點(diǎn)，讓讓客戶有有歸家的的感覺(jué)；；銷售現(xiàn)場(chǎng)銷售道具完善樣板間及現(xiàn)場(chǎng)包裝樣板間體驗(yàn)升級(jí)、包裝層級(jí)豐富品質(zhì)包裝展示物業(yè)服務(wù)提升策略分解解樓體發(fā)光光字禮品展示示區(qū)汽車(chē)遮陽(yáng)服務(wù)務(wù)營(yíng)銷中心茶水水服務(wù)洗手間百寶箱箱營(yíng)銷中心書(shū)吧吧/咖啡吧現(xiàn)場(chǎng)展示：豐富完善現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷展示氛氛圍、增加客客戶體驗(yàn)感策略分解客戶策略：深耕口碑，下自成蹊客戶標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作：節(jié)日問(wèn)候、生活溫溫馨提示；活動(dòng)邀約，保證現(xiàn)場(chǎng)物物業(yè)服務(wù)質(zhì)量量；適時(shí)推出老帶新機(jī)制，增增強(qiáng)積極性。策略分解客戶策略：深耕口碑，下自成蹊業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作作：業(yè)績(jī)展示實(shí)時(shí)時(shí)反饋，設(shè)立周一為同行開(kāi)放日日；階段性在新品品推出前邀請(qǐng)請(qǐng)同行參觀并并給建議；同時(shí)利用業(yè)內(nèi)內(nèi)人士資源，，啟動(dòng)介紹客客戶成交給獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。商鋪?zhàn)≌琈arketenvironment《階段執(zhí)行策略》公寓營(yíng)銷總控需甲方配合團(tuán)隊(duì)組建住宅客戶信心市場(chǎng)熱度信譽(yù)團(tuán)隊(duì)信心活動(dòng)體驗(yàn)性現(xiàn)場(chǎng)包裝完善善甲方的信心；；銷售團(tuán)隊(duì)的信信心線上線下齊發(fā)發(fā)力，形成市場(chǎng)熱度度榮譽(yù)之戰(zhàn)！??！住宅客群定位舊區(qū)改造的剛剛需拆遷客戶戶核心客群“候鳥(niǎo)式”榮榮歸故里的返返鄉(xiāng)置業(yè)群主力客群棗陽(yáng)市區(qū)內(nèi)投資、、改善居住環(huán)環(huán)境的二次或或多次置業(yè)客客群邊緣客戶住宅客群屬性性：住宅推廣主題主打項(xiàng)目形象，，附帶產(chǎn)品信信息：政中間·城市之巔城東階層約116-133平都會(huì)華宅全全城公映備選推廣主題：市府地地·眾生仰望住宅渠道配合線上渠道：主主要選擇棗陽(yáng)陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒媒體如棗陽(yáng)論論壇、棗陽(yáng)房房產(chǎn)網(wǎng)、微信信等渠道進(jìn)行行階段性重點(diǎn)投放。住宅渠道配合線上渠道：在在棗陽(yáng)城市商商業(yè)核心區(qū)（（萬(wàn)象城）、、棗陽(yáng)火車(chē)站站、以及核心心競(jìng)品恒大世世紀(jì)城項(xiàng)目附近投放三三塊戶外，達(dá)達(dá)到客戶攔截截的目的。本案住宅渠道配合線下渠道：1、針對(duì)拆遷客客群，主要以以派單的形式式為主，同時(shí)時(shí)案場(chǎng)“特定定額外”優(yōu)惠惠折扣；2、利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻墻體廣告、拉拉橫幅、商家家信息植入、、商超巡展、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市派派單送禮品、車(chē)體廣廣告巡游等方方式進(jìn)行覆蓋蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。。住宅主題性活動(dòng)1、配合清水樣樣板間開(kāi)放、、開(kāi)盤(pán)等營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)而組織織的活動(dòng)，主主要以接地氣氣、促進(jìn)人流流量的活動(dòng)為為主，如新春春大禮包等；；2、在1月底針對(duì)前期期認(rèn)籌的客戶戶，舉行答謝謝會(huì)活動(dòng)，借借勢(shì)宣傳公寓寓和商業(yè)，同同時(shí)釋放老帶帶新、新帶新新獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。。住宅主題性活動(dòng)在3月初，針對(duì)返鄉(xiāng)置業(yè)客群群，推廣上以以“婚房體驗(yàn)驗(yàn)季”的主題題活動(dòng)為切入入點(diǎn)，案場(chǎng)以以“特定額外外”優(yōu)惠折扣扣為噱頭，吸吸引客戶上訪訪。住宅產(chǎn)品包裝營(yíng)銷中心清水樣板間：：建議設(shè)置在在1號(hào)樓右端頭（（靠近廣場(chǎng)））4F的兩個(gè)戶型。。裝修要求：1、看房通道盡盡量整潔、不不堆放建筑施施工材料，步步梯需達(dá)到交交房標(biāo)準(zhǔn)；2、樣板間內(nèi)墻墻面、墻頂剮剮白、地面鋪鋪灰色地毯或或者找平，通通電并安裝照照明燈，門(mén)窗窗安裝到位。。清水樣板間住宅形象包裝根據(jù)圣誕節(jié)、、元旦節(jié)等不不同節(jié)日主題題，在營(yíng)銷中中心進(jìn)行主題題氛圍包裝。。住宅目標(biāo)推廣主題線上線下按照30%的訪轉(zhuǎn)籌率，，來(lái)訪需837組按照70%解籌率，認(rèn)籌籌需251組開(kāi)盤(pán)去化80%，約176套活動(dòng)政中間·城市之巔當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒體體集中性投放放線下渠道覆蓋蓋拆遷群以及及返鄉(xiāng)客婚房體驗(yàn)季認(rèn)籌客戶新春答謝會(huì)10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時(shí)接待點(diǎn)銷售進(jìn)場(chǎng)約220套住宅開(kāi)盤(pán)啟動(dòng)認(rèn)籌商鋪?lái)?xiàng)目周邊現(xiàn)狀狀：與政務(wù)區(qū)區(qū)的區(qū)域定位位嚴(yán)重不匹配配。人民路沿線涵蓋商業(yè)酒店店、藥店、超超市、銀行、、餐飲等業(yè)態(tài)態(tài)，多為裙樓樓（一層）商商業(yè)，其中餐餐飲整體形象象較混亂。朝陽(yáng)路沿線商業(yè)量較小，，主要以裙樓樓（一層）商商鋪門(mén)面呈現(xiàn)現(xiàn)，檔次不高高。沿河?xùn)|路沿線線基本上為特色色KTV、洗腳城、賓賓館三大業(yè)態(tài)態(tài)為主，整體體形象臟、亂亂、差。區(qū)域分析商鋪?lái)?xiàng)目定性填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)業(yè)態(tài)的空白拉升區(qū)域內(nèi)商商業(yè)形象政務(wù)區(qū)區(qū)域性商業(yè)體體打造區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)名片商鋪影響力將將覆蓋整個(gè)政政務(wù)區(qū)，而不不是僅僅限于于社區(qū)商業(yè)的的概念。商鋪客群定位住宅產(chǎn)品的業(yè)業(yè)主核心客群市區(qū)內(nèi)有投資資需求的客群群主力客群部分銀行或其其它單位客群群邊緣客戶商鋪客群屬性性：商鋪?lái)?xiàng)目定性案名包裝：繽購(gòu)街針對(duì)商鋪單獨(dú)獨(dú)進(jìn)行案名包包裝。商鋪銷售策略社區(qū)底商租售售方式：1、直接出售：優(yōu)點(diǎn)：資金回籠迅迅速，不用運(yùn)運(yùn)營(yíng)，減少勞勞力缺陷：業(yè)態(tài)無(wú)無(wú)規(guī)劃，出售售后可能會(huì)有有較多空置，，無(wú)法提升項(xiàng)項(xiàng)目形象和售售價(jià)2、只租不售：：優(yōu)點(diǎn)：自持，，便于管理，，能夠較好的的規(guī)劃，有助助于商業(yè)氛圍圍的形成缺陷：需要有有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理公司，，需要招進(jìn)主主力店，需要要詳細(xì)定位及及業(yè)態(tài)，規(guī)劃劃同時(shí)需要3-5年時(shí)間培育市市場(chǎng)和返租3、半租半售：：優(yōu)點(diǎn)：部分自自持，一定范范圍內(nèi)能夠管管理經(jīng)營(yíng)，帶帶租約銷售能能夠?qū)⑹蹆r(jià)提提升10%以上，利于項(xiàng)項(xiàng)目后期整體體提升。缺陷：同樣需需要業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、主力店及及運(yùn)營(yíng)管理公公司、市場(chǎng)培培育期根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀狀，建議以直接出售的的模式推廣，，以案場(chǎng)銷售售的方式執(zhí)行行。商鋪推廣主題主打項(xiàng)目核心價(jià)價(jià)值點(diǎn)信息，，提升客戶信信心：做ZF的生意，賺GWY的錢(qián)城東階層約28平起“浮云商商業(yè)”正在認(rèn)認(rèn)購(gòu)中備注：ZF：政府拼音簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱GWY：公務(wù)員拼音音簡(jiǎn)稱商鋪推廣主題線上渠道：主要選擇棗陽(yáng)陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)絡(luò)媒媒體如棗陽(yáng)論論壇、棗陽(yáng)房房產(chǎn)網(wǎng)、微信信等渠道進(jìn)行行階段性重點(diǎn)投放。線下渠道：利用電影院貼貼片廣告、競(jìng)競(jìng)品攔截、以以及專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)、沿街商鋪鋪掃街派單等等渠道。商鋪氛圍包裝1#商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議：以大大型超市和快快餐（肯德基基、永和、周周黑鴨等）、、餐飲為主。。大型超市大型超市大型超市快餐快餐餐飲一層二層三層商鋪氛圍包裝2#商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃建議：以生生活配套為主主，二樓建議議主動(dòng)兒童教教育培訓(xùn)及親親子游樂(lè)區(qū)。。社區(qū)服務(wù)社區(qū)服務(wù)教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)兒童親子游游樂(lè)區(qū)銀行美容美發(fā)一層二層藥房公寓公寓分類商務(wù)公寓酒店式公寓養(yǎng)老公寓普通公寓公寓分類公寓普通公寓商務(wù)公寓酒店式公寓老年公寓用地性質(zhì)居住用地綜合性用地或商住用地一般為商業(yè)用地居住用地區(qū)位較同區(qū)域住宅區(qū)域，較好成熟商業(yè)圈、商務(wù)圈內(nèi)或其延伸部分接近商務(wù)區(qū)地段比較清凈的宜居區(qū)域主力戶型30-60平小戶型一般以1-2房為主一般以1-2房為主，居住型酒店式公寓設(shè)置少量3-4房一般設(shè)置2-3房

產(chǎn)權(quán)年限70年根據(jù)用地性質(zhì)，可做到40年-70年70年功能主要是居住居住或商務(wù)辦公居住或商務(wù)辦公居住服務(wù)引進(jìn)較高端的物業(yè)提供類寫(xiě)字樓的商務(wù)服務(wù)專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，在傳統(tǒng)酒店服務(wù)的基礎(chǔ)上提供家居服務(wù)和商務(wù)服務(wù)引進(jìn)較高端的物業(yè)配套住宅配套設(shè)施齊全寫(xiě)字樓配套設(shè)施、會(huì)所和裝修標(biāo)準(zhǔn)星級(jí)配套設(shè)施、會(huì)所和裝修標(biāo)準(zhǔn)，配備全套家私和電器對(duì)配套設(shè)施要求較高，醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等功能必須具備公寓分類公寓公寓定性公寓區(qū)域位置：項(xiàng)目位于政政務(wù)區(qū)，且且結(jié)合當(dāng)?shù)氐貙?shí)際情況況，區(qū)域內(nèi)內(nèi)的商業(yè)商商務(wù)氛圍并并未形成；公寓位置：公寓產(chǎn)品位位于小區(qū)主主出入口，，且緊鄰市市級(jí)主干道道人民路；；土地性質(zhì)：：公寓土地性性質(zhì)為商業(yè)業(yè)用地。結(jié)合實(shí)際情情況：項(xiàng)目需以普普通公寓產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行包包裝，以“服務(wù)性性”的噱頭頭進(jìn)行產(chǎn)品品升級(jí)；另外根據(jù)當(dāng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房群群體的特性性，后期案場(chǎng)場(chǎng)需對(duì)老年年公寓產(chǎn)品品進(jìn)行引導(dǎo)導(dǎo)。公寓公寓定性競(jìng)爭(zhēng)激烈客戶不接受信譽(yù)不明用途市場(chǎng)庫(kù)存公公寓產(chǎn)品較較多客戶不清楚楚買(mǎi)公寓的的用途是什什么？客戶不接受受公寓產(chǎn)品品，難以去去化客戶不接受受，解決辦法：幫客戶想清清楚公寓產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)際際功能定位位；競(jìng)爭(zhēng)激烈，，解決辦法：：跳出市場(chǎng)常規(guī)的客群群定位及推推廣思路。。公寓公寓定性特定情況下下滿足居住住需求、或或是有養(yǎng)老老需求的人人群低總價(jià)、低低首付，滿足足投資需求求自住投資自用、投資資兩相宜的服務(wù)性公公寓功能定位：：公寓公寓定性客群定位：：在項(xiàng)目一期購(gòu)房，不想離離父母太遠(yuǎn)遠(yuǎn)，把父母母搬到同小小區(qū)居住養(yǎng)老。。重視本區(qū)域域未來(lái)的發(fā)發(fā)展前景以以及良好升升值潛力；；投資意向以以小戶型為為主。投資小戶型型，為自己己增加安全全感。自住客群投資客群投資/自住客群可爭(zhēng)取客群：養(yǎng)老群體體可爭(zhēng)取客群群：家庭型小小額投資客客群主力客群：25-45歲有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的的家庭主婦婦公寓公寓定性客群定位：：在中國(guó)，““她經(jīng)濟(jì)””正在崛起起，女性文文化自母系系氏族社會(huì)會(huì)后再一次次回歸主流。公寓公寓定性客群定位：：在經(jīng)濟(jì)快速速發(fā)展的前前提下，離離婚率居高高不下。家家庭婦女的的安全感也也逐漸在消消失。公寓公寓定性客群定位：：因此，對(duì)于于女性來(lái)說(shuō)說(shuō)，給自己己一個(gè)安全全的“港灣灣”。安全的“港港灣”，除除了經(jīng)濟(jì)獨(dú)獨(dú)立之外，，還有就是一一個(gè)臨時(shí)的的“家”；；大面積的房房子，總價(jià)價(jià)高，從女性個(gè)人人的角度考考慮不劃算算；而小面積的的公寓產(chǎn)品品，正合適。公寓公寓定性案名包裝：：她他公寓針對(duì)公寓單單獨(dú)進(jìn)行案案名包裝。。案名不一定定具備實(shí)質(zhì)質(zhì)性的意義義，但一定定要能吸引引眼球，要要朗朗上口口，方便記記憶傳播。。公寓公寓定性案名備選：：1克拉公寓、、眾寓針對(duì)公寓單單獨(dú)進(jìn)行案案名包裝。。該案名具備備融合性的的多重感覺(jué)覺(jué)，便于客客戶產(chǎn)生多多種聯(lián)想。。公寓推廣主題主推廣語(yǔ)要偏軟性性、直擊目目標(biāo)客戶內(nèi)內(nèi)心，以便便引起共鳴鳴：女人當(dāng)自強(qiáng)強(qiáng)，自由自自的“宅””城東階層““她他公公寓”，年年輕人的生生活主場(chǎng)約XX平精品公寓寓，居住投投資兩相宜宜公寓推廣主題主推廣語(yǔ)要偏軟性性、直擊目目標(biāo)客戶內(nèi)內(nèi)心，以便便引起共鳴鳴：有小“家””，才能顧顧大“家””城東階層約XX平“她他公寓寓”，居住投資兩兩相宜公寓銷售策略啟動(dòng)大客戶戶單位團(tuán)購(gòu)購(gòu)專場(chǎng)優(yōu)惠惠活動(dòng)：大客戶單位位員工購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)，可享受受1%的額外優(yōu)惠惠折扣：行業(yè)可涉及及：教育、、醫(yī)療、銀銀行以及行行政企事業(yè)業(yè)單位公務(wù)務(wù)員公寓渠道配合線上渠道：：主要選擇棗棗陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒體如如棗陽(yáng)論壇壇、棗陽(yáng)房房產(chǎn)網(wǎng)、微微信自媒體等等渠道進(jìn)行階段性重點(diǎn)點(diǎn)投放。線下渠道：：利用電影院院貼片廣告告、市區(qū)重重點(diǎn)商超巡巡展派單、、市區(qū)KTV娛樂(lè)場(chǎng)所的的信息植入入等渠道。同時(shí)啟動(dòng)競(jìng)競(jìng)品派單攔攔截動(dòng)作。。公寓渠道配合線下渠道：：全員營(yíng)銷，，針對(duì)競(jìng)品品樓盤(pán)的同同行推薦客客戶成交，，可獲得1000元現(xiàn)金推薦薦獎(jiǎng)勵(lì)。公寓產(chǎn)品包裝A、針對(duì)養(yǎng)老老需求的客客群裝修要點(diǎn)：：低樓層、、裝修風(fēng)格格較沉穩(wěn)、、沒(méi)有入戶戶門(mén)門(mén)檻、、設(shè)置緊急急呼叫（呼呼叫至物業(yè)業(yè)，由物業(yè)業(yè)協(xié)助撥打打120急救服務(wù)電電話）按鈕鈕、廁所安安裝扶手B、針對(duì)年輕輕的客群裝修要點(diǎn)：：裝修風(fēng)格格偏時(shí)尚