專題3土地市場課件

第一節(jié)土地市場的概念與功能第二節(jié)

我國土地市場的現(xiàn)狀第三節(jié)城市土地市場管理概述第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理

第六節(jié)城市土地市場微觀管理第七節(jié)我國土地市場制度建設(shè)專題3：土地市場與城市土地市場管理第一節(jié)土地市場的概念與功能專題3：土地市場與城舊的土地分類一級(jí)類型（八大類）：耕地園地林地牧草地居民點(diǎn)及工礦用地交通用地水域未利用地現(xiàn)行土地分類：一級(jí)類（三大類）農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地舊的土地分類現(xiàn)行土地分類：二級(jí)類：農(nóng)用地分為耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地建設(shè)用地分為:商服用地工礦倉儲(chǔ)用地公共設(shè)施用地公共建筑用地住宅用地特殊用地交通用地水利建設(shè)用地未利用地分為：未利用地其他土地二級(jí)類：中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)日前聯(lián)合發(fā)布《土地利用現(xiàn)狀分類》標(biāo)志著我國土地利用現(xiàn)狀分類第一次擁有了全國統(tǒng)一的國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)共分12個(gè)一級(jí)類、56個(gè)二級(jí)類其中一級(jí)類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)市場：狹義的市場是指商品交換的具體場所。廣義的市場是指商品交換關(guān)系的總和。第一節(jié)土地市場的概念與功能市場：第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場：從狹義上講，土地市場是指以土地作為交易對(duì)象進(jìn)行交易的場所；

第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場：第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場：從廣義上講，土地市場是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。即：土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)中所發(fā)生的土地供求雙方以及整個(gè)產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域。城市土地市場農(nóng)村土地市場

第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場：第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場關(guān)系的兩種基本形態(tài)：土地所有權(quán)讓渡關(guān)系土地使用權(quán)讓渡關(guān)系第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場關(guān)系的兩種基本形態(tài)：第一節(jié)土地市土地市場的特征：地域性：不能移動(dòng)壟斷性：稀缺性層次性：存在一、二級(jí)土地市場雙重性：土地具有投資和消費(fèi)的雙重性衍生性：土地具有保值、增值作用第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場的特征：第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場的功能：（1）通過土地市場機(jī)制對(duì)土地資源進(jìn)行高效配置；（2）推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)；（3）健全和完善市場體系，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場的功能：第一節(jié)土地市場的概念與功能第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的方式：國家依法向集體征用土地；行政劃撥土地使用權(quán)；土地所有者在土地出讓市場讓渡土地使用權(quán)；土地流轉(zhuǎn)市場土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的方式：從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成來看，我國土地市場可以劃分為：土地所有權(quán)市場（土地出讓市場）土地使用權(quán)市場（土地流轉(zhuǎn)市場）第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成來看，我國土地市場可以劃分為：第二節(jié)土地出讓市場（出讓一級(jí)市場）：國家作為土地所有權(quán)主體與土地使用權(quán)主體之間所發(fā)生的土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系。體現(xiàn)在國有土地有償有限期出讓、出租土地使用權(quán)中。方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀土地出讓市場（出讓一級(jí)市場）：第二節(jié)我國土地市土地流轉(zhuǎn)市場（二級(jí)市場）：已經(jīng)參與土地出讓市場的縱向運(yùn)動(dòng)或劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過補(bǔ)辦出讓手續(xù)為前提第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀土地流轉(zhuǎn)市場（二級(jí)市場）：第二節(jié)我國土地市場的我國城市土地市場的形成與發(fā)展土地市場建立和發(fā)展必然以商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段為前提條件，伴隨市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，在時(shí)間上呈現(xiàn)階段性。1979年《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》1980年《關(guān)于合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》明確規(guī)定了中外合資企業(yè)建設(shè)用地實(shí)行有償使用，揭開了土地使用制度改革序幕。

第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展土地市場建立和發(fā)展必我國城市土地市場的形成與發(fā)展

分為：萌芽，形成和完善三階段

1、城市土地市場的萌芽階段；1987.9.9深圳市政府首次以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)；1987.11.26深圳市政府首次以公開招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)；1988年《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展

分為：萌芽，形成和完善三階段我國城市土地市場的形成與發(fā)展2、城市土地市場的形成階段：1988.4第七屆全國人大第一次會(huì)議刪去了憲法第十條第四款不得出租土地的規(guī)定；1990.5國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展2、城市土地市場的形成階段：第二我國城市土地市場的形成與發(fā)展3、城市土地市場的發(fā)展的完善階段1999《城市房地產(chǎn)管理法》頒布——城市土地市場發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)折期第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展3、城市土地市場的發(fā)展的完善階段城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系

城市土地市場類型結(jié)構(gòu)包括：1、城市各類用地市場住宅用地市場；商業(yè)用地市場；工業(yè)用地市場等2、城市土地產(chǎn)權(quán)市場

第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系城市土地市場類型結(jié)構(gòu)包括：第二節(jié)

2.城市土地市場層次結(jié)構(gòu)城市土地一級(jí)市場：

出讓、出租和入股城市土地二級(jí)市場：

轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押和入股第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀

2.城市土地市場層次結(jié)構(gòu)第二節(jié)我國土地市場的

3.城市土地市場組織結(jié)構(gòu)

城市土地市場主體組織：產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、自主進(jìn)行決策、追求自生利益最大化市場中介組織：

法律、投資咨詢、代租代售、評(píng)估市場調(diào)控組織：政府第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀城市土地市場運(yùn)行機(jī)制:

市場機(jī)制；宏觀調(diào)控機(jī)制1.城市土地市場機(jī)制：包括供需機(jī)制；競爭機(jī)制和價(jià)格機(jī)制第三節(jié)城市土地市場管理概述城市土地市場運(yùn)行機(jī)制:第三節(jié)城市土地市場管理概述2.城市土地市場宏觀調(diào)控機(jī)制：市場行為存在利益分配上的局限性和調(diào)節(jié)活動(dòng)的短期性宏觀調(diào)控，即政府通過市場機(jī)制間接作用于企業(yè)活動(dòng)。第三節(jié)城市土地市場管理概述2.城市土地市場宏觀調(diào)控機(jī)制：第三節(jié)城市土地市場管城市土地市場管理的必要性：

1.城市土地市場管理是由土地市場本身的特性決定的。2.城市土地市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題也要求加強(qiáng)土地市場管理。第三節(jié)城市土地市場管理概述

土地的社會(huì)性保護(hù)產(chǎn)權(quán)抑制投機(jī)

盲目開發(fā)收益分配不合理資源配置不合理鬧市設(shè)工業(yè)用地商品房空置城市不斷擴(kuò)張城市土地市場管理的必要性：第三節(jié)城市土地市場管理概城市土地市場管理的原則：1.整合性利益原則；2.平等對(duì)待原則；3.控制與彈性管理原則；4.依法管理的原則第三節(jié)城市土地市場管理概述城市土地市場管理的原則：第三節(jié)城市土地市場管理概述城市土地市場管理的內(nèi)容1.宏觀管理：重點(diǎn)是對(duì)一級(jí)市場的供需和價(jià)格進(jìn)行管理。2.微觀管理：對(duì)市場主體、交易程序進(jìn)行管理，保證公平。第三節(jié)城市土地市場管理概述城市土地市場管理的內(nèi)容第三節(jié)城市土地市場管理概述第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

土地市場供需平衡模型與調(diào)控機(jī)制

城市土地供需平衡：指城市土地供需運(yùn)動(dòng)的趨勢——從非均衡趨向于均衡，是一種動(dòng)態(tài)的平衡。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理土地市場供需平衡模型與調(diào)從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。換句話說，就是不可能再改善某些人的境況，而不使任何其他人受損。那這種經(jīng)濟(jì)狀況就是帕累托最優(yōu)(ParetoOptimality)，也稱為帕累托效率（ParetoEfficiency）、帕累托改善、帕雷托最佳配置。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

1、城市土地市場供需平衡模型供需范疇的界定：有效供給和有效需求

城市土地需求——引致需求土地所有者提供土地土地開發(fā)商出售土地需求者第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理1、城市土地市場供需平衡第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

1、城市土地市場供需平衡模型一級(jí)市場土地供給S1h一級(jí)市場土地需求D1h二級(jí)市場土地供給S2h

二級(jí)市場土地需求D2hS2h=D1h城市土地供需平衡模型：S1h=D1h（S2h）=D2h第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理1、城市土地市場供需平衡第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

1、城市土地市場供需平衡模型一級(jí)市場供過于求S1h>D1h一級(jí)市場供不應(yīng)求S1h<D1h二級(jí)市場供過于求S2h>D2h二級(jí)市場供不應(yīng)求S2h<D2h城市中有大量未開發(fā)的閑置土地沒有未開發(fā)土地建筑密度和容積率極高大量土地未脫售而空置居民住房和營業(yè)性用房極為緊張第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理1、城市土地市場供需平衡第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

2、城市土地市場供需平衡調(diào)控機(jī)制

對(duì)一級(jí)市場土地供過于求（S1h>D1h）的調(diào)控

對(duì)一級(jí)市場土地供不應(yīng)求（S1h<D1h）的調(diào)控

控制城市土地增量供給刺激開發(fā)商開發(fā)閑置的城市土地

適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)劃限額適時(shí)、適度降低農(nóng)地價(jià)格第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理2、城市土地市場供需平衡第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

2、城市土地市場供需平衡調(diào)控機(jī)制

對(duì)二級(jí)市場土地供過于求（S2h>D2h）的調(diào)控對(duì)二級(jí)市場土地供不應(yīng)求（S2h<D2h）的調(diào)控

控制一級(jí)市場土地供給降低商品房價(jià)格加快福利房的轉(zhuǎn)變

一級(jí)市場土地供不應(yīng)求房價(jià)偏低——刺激開發(fā)公司行為，抑制購買者的購買行為第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理2、城市土地市場供需平衡二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”

城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”是指城市土地市場供需調(diào)控的方向、時(shí)間和力度。

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”

城市

1、城市土地市場供需調(diào)控的方向：選擇調(diào)控目標(biāo)確定調(diào)控措施的作用方向2、城市土地市場供需調(diào)控的時(shí)間何時(shí)開始調(diào)控持續(xù)時(shí)間3、城市土地市場供需調(diào)控的力度

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

1、城市土地市場供需調(diào)控的方向：第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

1、發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃：年度用地計(jì)劃、年度信貸投放計(jì)劃。土地利用總體規(guī)劃：確定建設(shè)用地總量耕地保有量土地用途管制制約年度計(jì)劃編制城市規(guī)劃：用地使用建筑控制設(shè)施配套等等

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

1、發(fā)展計(jì)劃和三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

2、財(cái)政政策地租政策：影響對(duì)不同用途用地需求。稅收政策：土地市場運(yùn)行環(huán)節(jié)中體現(xiàn)（如減免稅）。財(cái)政投資政策：導(dǎo)向作用。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具第四節(jié)城市土地市場三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具3、金融政策：信貸資金的縮放直接調(diào)控：制定政策依靠中央銀行直接調(diào)控。間接調(diào)控：利率，貸款成數(shù)。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具3、金融政策：信貸資四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新——土地儲(chǔ)備制度土地儲(chǔ)備制度的作用1.培育和規(guī)范土地市場；2.盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)；3.落實(shí)城市總體規(guī)劃，加快市區(qū)舊城改造；4.增加政府土地收益。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新——土地儲(chǔ)備制度土地儲(chǔ)備制土地儲(chǔ)備制度的組織體制第一層次是土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)第二層次是土地儲(chǔ)備中心第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

土地儲(chǔ)備制度的組織體制第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理土地儲(chǔ)備制度的內(nèi)容和運(yùn)作程序

土地收購

土地儲(chǔ)備

土地供應(yīng)第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

土地收購的對(duì)象土地收購的工作程序土地收購補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理土地收購的對(duì)象土地收購一、城市土地市場價(jià)格管理

城市土地市場價(jià)格管理簡稱地價(jià)管理對(duì)土地價(jià)格及土地價(jià)格體系進(jìn)行管理，調(diào)控地價(jià)水平；對(duì)土地價(jià)格評(píng)估工作進(jìn)行管理；對(duì)土地市場中因土地價(jià)格引起的各種糾紛進(jìn)行處理。

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

一、城市土地市場價(jià)格管理第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理地價(jià)管理的目的

1、通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格合理化；2、通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定；3、通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格與國家地價(jià)政策一致。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理地價(jià)管理的意義1、從宏觀上看，地價(jià)管理是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保證；2、從中觀上看，地價(jià)管理是土地市場管理的核心；3、從微觀上看，地價(jià)管理直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)交易雙方的切身利益。

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的意義第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的作用1、調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑止土地投機(jī)，保證土地市場均衡、平穩(wěn)發(fā)展；2、促進(jìn)土地資源合理配置，充分有效利用土地；3、為土地市場管理提供依據(jù)；4、規(guī)范土地市場中交易各方行為；

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的作用第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的作用5、規(guī)范土地估價(jià)方法，培養(yǎng)土地估價(jià)人才，不斷提高估價(jià)水平；6、防止國有土地收益流失；7、通過地價(jià)管理，合理分配社會(huì)財(cái)富。

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的作用第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)1、土地利用計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃2、國家有關(guān)法律《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)1、土地利用計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃3、國家的地價(jià)政策制訂原則：與土地利用政策、產(chǎn)業(yè)政策一致；考慮地域差異性：不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段地價(jià)政策不同；不同用途土地地價(jià)不同。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)3、國家的地價(jià)政策第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地4、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度1、土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行最低限價(jià)制度；

2、土地價(jià)格定期公布制度；

3、政府按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償；

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度1、土地使用權(quán)協(xié)4、政府對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)；

5、政府對(duì)地價(jià)上漲可采取必要行政手段，進(jìn)行干預(yù)；

6、征收土地增值稅；第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度4、政府對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)；

5、政府對(duì)地價(jià)上漲7、土地價(jià)格評(píng)估制度；

8、土地登記和土地價(jià)格申報(bào)制度；

9、土地估價(jià)人員資格認(rèn)證及土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評(píng)級(jí)制度。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度7、土地價(jià)格評(píng)估制度；

8、土地登記和土地價(jià)格申報(bào)制度；

四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)——地價(jià)指數(shù)

地價(jià)指數(shù)1.反映土地價(jià)格隨時(shí)間變化的趨勢與幅度的相對(duì)數(shù)；2.反映一個(gè)城市（或地區(qū)）各類土地（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對(duì)數(shù)。

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)——地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)第五節(jié)四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)——地價(jià)指數(shù)

地價(jià)指數(shù)的分類：1.綜合地價(jià)指數(shù)一般簡稱為地價(jià)指數(shù)；2.分類地價(jià)指數(shù)是按照城鎮(zhèn)用地類型（商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地）測算的地價(jià)指數(shù)。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)——地價(jià)指數(shù)第五節(jié)城市地價(jià)指數(shù)計(jì)算的基本步驟和工作程序：第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)指數(shù)計(jì)算的基本步驟和工作程序：第五節(jié)城市土地市場價(jià)格設(shè)計(jì)方案資料的整理及樣點(diǎn)地價(jià)修正資料調(diào)查各級(jí)別分類平均地價(jià)計(jì)算城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)計(jì)算平均地價(jià)權(quán)重值的確定城鎮(zhèn)平均地價(jià)計(jì)算地價(jià)指數(shù)成果的驗(yàn)收地價(jià)指數(shù)和分類地價(jià)指數(shù)計(jì)算地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用設(shè)計(jì)方案資料的整理及樣點(diǎn)地價(jià)修正資料調(diào)查各級(jí)別分類平均地價(jià)計(jì)城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用1、是土地估價(jià)、城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查調(diào)整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用1、是土地估價(jià)、城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查調(diào)整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)；2、是政府進(jìn)行土地市場管理和地價(jià)管理的依據(jù)；3、通過地價(jià)指數(shù)可以了解地價(jià)變化趨勢和幅度，有利于提高市場透明度，引導(dǎo)市場參與者合理交易，減少土地開發(fā)投資的盲目性，促進(jìn)土地市場健康發(fā)展。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的工作步驟第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理城市土地價(jià)格基礎(chǔ)調(diào)查設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)市場樣點(diǎn)資料調(diào)查地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料的采集地價(jià)資料的傳輸?shù)貎r(jià)資料的整理與錄入地價(jià)分析與地價(jià)公布長期維護(hù)與資料采集成果整理、歸檔和驗(yàn)收城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測的工作步驟第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理城市地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則原則：代表性原則；穩(wěn)定性原則；一般性原則；合理分布的原則；易操作性原則；動(dòng)態(tài)性原則。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的設(shè)立原則第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)在選擇地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)時(shí)，主要考慮以下幾方面的因素土地面積；地塊形狀；土地權(quán)利狀況；土地開發(fā)程度；臨街狀況。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理第六節(jié)城市土地市場微觀管理

土地市場的微觀管理，是指國家通過法律的、行政的等手段對(duì)土地市場運(yùn)行進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范與管理，保證市場主體公平交易、平等競爭，以發(fā)揮土地市場機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。第六節(jié)城市土地市場微觀管理

土地市場的微一、對(duì)土地市場客體的管理

我國城市土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對(duì)土地市場客體的管理主要是限制允許進(jìn)入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。

第六節(jié)城市土地市場微觀管理一、對(duì)土地市場客體的管理

我國《憲法》明確規(guī)定：“城市的土地屬于國家所有。任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓?！币虼?，在我國城市土地所有權(quán)不能進(jìn)入市場。在城鎮(zhèn)（包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）只允許國有土地使用權(quán)進(jìn)人市場流轉(zhuǎn)。

第六節(jié)城市土地市場微觀管理

我國《憲法》明確規(guī)定：“城市的土地屬于國家二、對(duì)土地市場主體的資質(zhì)審查土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格土地使用權(quán)出讓人只能是國家，其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級(jí)政府。凡因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，均可成為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。

第六節(jié)城市土地市場微觀管理二、對(duì)土地市場主體的資質(zhì)審查土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格第土地使用權(quán)受讓人的資格作為土地使用權(quán)受讓人的企業(yè)、其他組織或個(gè)人，要有正當(dāng)?shù)挠玫乩碛桑灰兄Ц锻恋爻鲎?、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的能力或籌資能力；以及相應(yīng)的經(jīng)營管理能力。

第六節(jié)城市土地市場微觀管理土地使用權(quán)受讓人的資格第六節(jié)城市土地市場微觀管理三、對(duì)土地市場交易程序的規(guī)范土地使用權(quán)出讓程序：

第六節(jié)城市土地市場微觀管理三、對(duì)土地市場交易程序的規(guī)范土地使用權(quán)出讓程序：第六節(jié)三、對(duì)土地市場交易程序的規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序：

申請(qǐng)、批準(zhǔn)、簽約、公證、登記

第六節(jié)城市土地市場微觀管理三、對(duì)土地市場交易程序的規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序：第六節(jié)三、對(duì)土地市場交易程序的規(guī)范土地使用權(quán)出租程序:一般要經(jīng)過簽約和登記兩個(gè)階段。

第六節(jié)城市土地市場微觀管理三、對(duì)土地市場交易程序的規(guī)范第六節(jié)城市土地市場微觀管理土地使用權(quán)抵押程序：一般不受土地投資和開發(fā)條件的限制；手續(xù)較為簡單,一般只需出示土地使用證，證明其土地使用權(quán)的真實(shí)性，并簽訂土地使用權(quán)抵押合同；簽訂抵押合同之后，必須予以登記。只有經(jīng)過土地管理登記的抵押合同，才具有效力。第六節(jié)城市土地市場微觀管理土地使用權(quán)抵押程序：第六節(jié)城市土地市場微觀管理四、土地市場中介管理資質(zhì)審查：是政府有關(guān)機(jī)構(gòu)（房地產(chǎn)行政管理部門、土地管理部門、工商行政管理部門等）對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行資格審定和確認(rèn)。政府除了對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。第六節(jié)城市土地市場微觀管理四、土地市場中介管理資質(zhì)審查：第六節(jié)城市土地市場微觀管第六節(jié)城市土地市場微觀管理土地市場的中介可分三類：第一類金融中介：存貸、投資、信托、抵押、證券、貼現(xiàn)、保險(xiǎn)等多種業(yè)務(wù)；第二類實(shí)物中介：土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、調(diào)換等業(yè)務(wù)；第三類服務(wù)中介：策劃、廣告、測量、估價(jià)、咨詢、法律、仲裁、經(jīng)營、勞務(wù)等。第六節(jié)城市土地市場微觀管理土地市場的中介可分三類：

第一節(jié)土地市場的概念與功能第二節(jié)

我國土地市場的現(xiàn)狀第三節(jié)城市土地市場管理概述第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理

第六節(jié)城市土地市場微觀管理第七節(jié)我國土地市場制度建設(shè)專題3：土地市場與城市土地市場管理第一節(jié)土地市場的概念與功能專題3：土地市場與城舊的土地分類一級(jí)類型（八大類）：耕地園地林地牧草地居民點(diǎn)及工礦用地交通用地水域未利用地現(xiàn)行土地分類：一級(jí)類（三大類）農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地舊的土地分類現(xiàn)行土地分類：二級(jí)類：農(nóng)用地分為耕地、園地、林地、牧草地、其他農(nóng)用地建設(shè)用地分為:商服用地工礦倉儲(chǔ)用地公共設(shè)施用地公共建筑用地住宅用地特殊用地交通用地水利建設(shè)用地未利用地分為：未利用地其他土地二級(jí)類：中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)日前聯(lián)合發(fā)布《土地利用現(xiàn)狀分類》標(biāo)志著我國土地利用現(xiàn)狀分類第一次擁有了全國統(tǒng)一的國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標(biāo)準(zhǔn)共分12個(gè)一級(jí)類、56個(gè)二級(jí)類其中一級(jí)類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。中華人民共和國質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)市場：狹義的市場是指商品交換的具體場所。廣義的市場是指商品交換關(guān)系的總和。第一節(jié)土地市場的概念與功能市場：第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場：從狹義上講，土地市場是指以土地作為交易對(duì)象進(jìn)行交易的場所；

第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場：第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場：從廣義上講，土地市場是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。即：土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)中所發(fā)生的土地供求雙方以及整個(gè)產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域。城市土地市場農(nóng)村土地市場

第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場：第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場關(guān)系的兩種基本形態(tài)：土地所有權(quán)讓渡關(guān)系土地使用權(quán)讓渡關(guān)系第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場關(guān)系的兩種基本形態(tài)：第一節(jié)土地市土地市場的特征：地域性：不能移動(dòng)壟斷性：稀缺性層次性：存在一、二級(jí)土地市場雙重性：土地具有投資和消費(fèi)的雙重性衍生性：土地具有保值、增值作用第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場的特征：第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場的功能：（1）通過土地市場機(jī)制對(duì)土地資源進(jìn)行高效配置；（2）推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化生產(chǎn)結(jié)構(gòu)；（3）健全和完善市場體系，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第一節(jié)土地市場的概念與功能土地市場的功能：第一節(jié)土地市場的概念與功能第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的方式：國家依法向集體征用土地；行政劃撥土地使用權(quán)；土地所有者在土地出讓市場讓渡土地使用權(quán)；土地流轉(zhuǎn)市場土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)的方式：從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成來看，我國土地市場可以劃分為：土地所有權(quán)市場（土地出讓市場）土地使用權(quán)市場（土地流轉(zhuǎn)市場）第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀從產(chǎn)權(quán)構(gòu)成來看，我國土地市場可以劃分為：第二節(jié)土地出讓市場（出讓一級(jí)市場）：國家作為土地所有權(quán)主體與土地使用權(quán)主體之間所發(fā)生的土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系。體現(xiàn)在國有土地有償有限期出讓、出租土地使用權(quán)中。方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀土地出讓市場（出讓一級(jí)市場）：第二節(jié)我國土地市土地流轉(zhuǎn)市場（二級(jí)市場）：已經(jīng)參與土地出讓市場的縱向運(yùn)動(dòng)或劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過補(bǔ)辦出讓手續(xù)為前提第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀土地流轉(zhuǎn)市場（二級(jí)市場）：第二節(jié)我國土地市場的我國城市土地市場的形成與發(fā)展土地市場建立和發(fā)展必然以商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段為前提條件，伴隨市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展而發(fā)展，在時(shí)間上呈現(xiàn)階段性。1979年《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》1980年《關(guān)于合資企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》明確規(guī)定了中外合資企業(yè)建設(shè)用地實(shí)行有償使用，揭開了土地使用制度改革序幕。

第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展土地市場建立和發(fā)展必我國城市土地市場的形成與發(fā)展

分為：萌芽，形成和完善三階段

1、城市土地市場的萌芽階段；1987.9.9深圳市政府首次以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)；1987.11.26深圳市政府首次以公開招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)；1988年《土地管理法》正式宣布土地有償使用制度的確立。第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展

分為：萌芽，形成和完善三階段我國城市土地市場的形成與發(fā)展2、城市土地市場的形成階段：1988.4第七屆全國人大第一次會(huì)議刪去了憲法第十條第四款不得出租土地的規(guī)定；1990.5國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展2、城市土地市場的形成階段：第二我國城市土地市場的形成與發(fā)展3、城市土地市場的發(fā)展的完善階段1999《城市房地產(chǎn)管理法》頒布——城市土地市場發(fā)展進(jìn)入轉(zhuǎn)折期第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀我國城市土地市場的形成與發(fā)展3、城市土地市場的發(fā)展的完善階段城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系

城市土地市場類型結(jié)構(gòu)包括：1、城市各類用地市場住宅用地市場；商業(yè)用地市場；工業(yè)用地市場等2、城市土地產(chǎn)權(quán)市場

第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系城市土地市場類型結(jié)構(gòu)包括：第二節(jié)

2.城市土地市場層次結(jié)構(gòu)城市土地一級(jí)市場：

出讓、出租和入股城市土地二級(jí)市場：

轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押和入股第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀

2.城市土地市場層次結(jié)構(gòu)第二節(jié)我國土地市場的

3.城市土地市場組織結(jié)構(gòu)

城市土地市場主體組織：產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、自主進(jìn)行決策、追求自生利益最大化市場中介組織：

法律、投資咨詢、代租代售、評(píng)估市場調(diào)控組織：政府第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀第二節(jié)我國土地市場的現(xiàn)狀城市土地市場運(yùn)行機(jī)制:

市場機(jī)制；宏觀調(diào)控機(jī)制1.城市土地市場機(jī)制：包括供需機(jī)制；競爭機(jī)制和價(jià)格機(jī)制第三節(jié)城市土地市場管理概述城市土地市場運(yùn)行機(jī)制:第三節(jié)城市土地市場管理概述2.城市土地市場宏觀調(diào)控機(jī)制：市場行為存在利益分配上的局限性和調(diào)節(jié)活動(dòng)的短期性宏觀調(diào)控，即政府通過市場機(jī)制間接作用于企業(yè)活動(dòng)。第三節(jié)城市土地市場管理概述2.城市土地市場宏觀調(diào)控機(jī)制：第三節(jié)城市土地市場管城市土地市場管理的必要性：

1.城市土地市場管理是由土地市場本身的特性決定的。2.城市土地市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題也要求加強(qiáng)土地市場管理。第三節(jié)城市土地市場管理概述

土地的社會(huì)性保護(hù)產(chǎn)權(quán)抑制投機(jī)

盲目開發(fā)收益分配不合理資源配置不合理鬧市設(shè)工業(yè)用地商品房空置城市不斷擴(kuò)張城市土地市場管理的必要性：第三節(jié)城市土地市場管理概城市土地市場管理的原則：1.整合性利益原則；2.平等對(duì)待原則；3.控制與彈性管理原則；4.依法管理的原則第三節(jié)城市土地市場管理概述城市土地市場管理的原則：第三節(jié)城市土地市場管理概述城市土地市場管理的內(nèi)容1.宏觀管理：重點(diǎn)是對(duì)一級(jí)市場的供需和價(jià)格進(jìn)行管理。2.微觀管理：對(duì)市場主體、交易程序進(jìn)行管理，保證公平。第三節(jié)城市土地市場管理概述城市土地市場管理的內(nèi)容第三節(jié)城市土地市場管理概述第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

土地市場供需平衡模型與調(diào)控機(jī)制

城市土地供需平衡：指城市土地供需運(yùn)動(dòng)的趨勢——從非均衡趨向于均衡，是一種動(dòng)態(tài)的平衡。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理土地市場供需平衡模型與調(diào)從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。換句話說，就是不可能再改善某些人的境況，而不使任何其他人受損。那這種經(jīng)濟(jì)狀況就是帕累托最優(yōu)(ParetoOptimality)，也稱為帕累托效率（ParetoEfficiency）、帕累托改善、帕雷托最佳配置。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

1、城市土地市場供需平衡模型供需范疇的界定：有效供給和有效需求

城市土地需求——引致需求土地所有者提供土地土地開發(fā)商出售土地需求者第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理1、城市土地市場供需平衡第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

1、城市土地市場供需平衡模型一級(jí)市場土地供給S1h一級(jí)市場土地需求D1h二級(jí)市場土地供給S2h

二級(jí)市場土地需求D2hS2h=D1h城市土地供需平衡模型：S1h=D1h（S2h）=D2h第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理1、城市土地市場供需平衡第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

1、城市土地市場供需平衡模型一級(jí)市場供過于求S1h>D1h一級(jí)市場供不應(yīng)求S1h<D1h二級(jí)市場供過于求S2h>D2h二級(jí)市場供不應(yīng)求S2h<D2h城市中有大量未開發(fā)的閑置土地沒有未開發(fā)土地建筑密度和容積率極高大量土地未脫售而空置居民住房和營業(yè)性用房極為緊張第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理1、城市土地市場供需平衡第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

2、城市土地市場供需平衡調(diào)控機(jī)制

對(duì)一級(jí)市場土地供過于求（S1h>D1h）的調(diào)控

對(duì)一級(jí)市場土地供不應(yīng)求（S1h<D1h）的調(diào)控

控制城市土地增量供給刺激開發(fā)商開發(fā)閑置的城市土地

適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)劃限額適時(shí)、適度降低農(nóng)地價(jià)格第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理2、城市土地市場供需平衡第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

2、城市土地市場供需平衡調(diào)控機(jī)制

對(duì)二級(jí)市場土地供過于求（S2h>D2h）的調(diào)控對(duì)二級(jí)市場土地供不應(yīng)求（S2h<D2h）的調(diào)控

控制一級(jí)市場土地供給降低商品房價(jià)格加快福利房的轉(zhuǎn)變

一級(jí)市場土地供不應(yīng)求房價(jià)偏低——刺激開發(fā)公司行為，抑制購買者的購買行為第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理2、城市土地市場供需平衡二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”

城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”是指城市土地市場供需調(diào)控的方向、時(shí)間和力度。

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”

城市

1、城市土地市場供需調(diào)控的方向：選擇調(diào)控目標(biāo)確定調(diào)控措施的作用方向2、城市土地市場供需調(diào)控的時(shí)間何時(shí)開始調(diào)控持續(xù)時(shí)間3、城市土地市場供需調(diào)控的力度

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

1、城市土地市場供需調(diào)控的方向：第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

1、發(fā)展計(jì)劃和規(guī)劃發(fā)展計(jì)劃：年度用地計(jì)劃、年度信貸投放計(jì)劃。土地利用總體規(guī)劃：確定建設(shè)用地總量耕地保有量土地用途管制制約年度計(jì)劃編制城市規(guī)劃：用地使用建筑控制設(shè)施配套等等

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

1、發(fā)展計(jì)劃和三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具

2、財(cái)政政策地租政策：影響對(duì)不同用途用地需求。稅收政策：土地市場運(yùn)行環(huán)節(jié)中體現(xiàn)（如減免稅）。財(cái)政投資政策：導(dǎo)向作用。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具第四節(jié)城市土地市場三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具3、金融政策：信貸資金的縮放直接調(diào)控：制定政策依靠中央銀行直接調(diào)控。間接調(diào)控：利率，貸款成數(shù)。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

三、城市土地市場供需調(diào)控與管理的政策工具3、金融政策：信貸資四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新——土地儲(chǔ)備制度土地儲(chǔ)備制度的作用1.培育和規(guī)范土地市場；2.盤活企業(yè)存量土地資產(chǎn)；3.落實(shí)城市總體規(guī)劃，加快市區(qū)舊城改造；4.增加政府土地收益。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

四、城市土地市場供需調(diào)控與管理創(chuàng)新——土地儲(chǔ)備制度土地儲(chǔ)備制土地儲(chǔ)備制度的組織體制第一層次是土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)第二層次是土地儲(chǔ)備中心第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

土地儲(chǔ)備制度的組織體制第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理土地儲(chǔ)備制度的內(nèi)容和運(yùn)作程序

土地收購

土地儲(chǔ)備

土地供應(yīng)第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

土地收購的對(duì)象土地收購的工作程序土地收購補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理土地收購的對(duì)象土地收購一、城市土地市場價(jià)格管理

城市土地市場價(jià)格管理簡稱地價(jià)管理對(duì)土地價(jià)格及土地價(jià)格體系進(jìn)行管理，調(diào)控地價(jià)水平；對(duì)土地價(jià)格評(píng)估工作進(jìn)行管理；對(duì)土地市場中因土地價(jià)格引起的各種糾紛進(jìn)行處理。

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

一、城市土地市場價(jià)格管理第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理地價(jià)管理的目的

1、通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格合理化；2、通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格在一定時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定；3、通過地價(jià)管理，使土地價(jià)格與國家地價(jià)政策一致。第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理

第四節(jié)城市土地市場供需調(diào)控與管理地價(jià)管理的意義1、從宏觀上看，地價(jià)管理是國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的保證；2、從中觀上看，地價(jià)管理是土地市場管理的核心；3、從微觀上看，地價(jià)管理直接關(guān)系到土地產(chǎn)權(quán)交易雙方的切身利益。

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的意義第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的作用1、調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系，抑止土地投機(jī)，保證土地市場均衡、平穩(wěn)發(fā)展；2、促進(jìn)土地資源合理配置，充分有效利用土地；3、為土地市場管理提供依據(jù)；4、規(guī)范土地市場中交易各方行為；

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的作用第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的作用5、規(guī)范土地估價(jià)方法，培養(yǎng)土地估價(jià)人才，不斷提高估價(jià)水平；6、防止國有土地收益流失；7、通過地價(jià)管理，合理分配社會(huì)財(cái)富。

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)管理的作用第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)1、土地利用計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃2、國家有關(guān)法律《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)1、土地利用計(jì)劃和土地出讓計(jì)劃3、國家的地價(jià)政策制訂原則：與土地利用政策、產(chǎn)業(yè)政策一致；考慮地域差異性：不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段地價(jià)政策不同；不同用途土地地價(jià)不同。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)3、國家的地價(jià)政策第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地4、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理二、城市土地市場價(jià)格管理的依據(jù)三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度1、土地使用權(quán)協(xié)議出讓實(shí)行最低限價(jià)制度；

2、土地價(jià)格定期公布制度；

3、政府按經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權(quán)的補(bǔ)償；

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度1、土地使用權(quán)協(xié)4、政府對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)；

5、政府對(duì)地價(jià)上漲可采取必要行政手段，進(jìn)行干預(yù)；

6、征收土地增值稅；第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度4、政府對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)；

5、政府對(duì)地價(jià)上漲7、土地價(jià)格評(píng)估制度；

8、土地登記和土地價(jià)格申報(bào)制度；

9、土地估價(jià)人員資格認(rèn)證及土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資格評(píng)級(jí)制度。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理三、我國城市土地市場價(jià)格管理政策和制度7、土地價(jià)格評(píng)估制度；

8、土地登記和土地價(jià)格申報(bào)制度；

四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)——地價(jià)指數(shù)

地價(jià)指數(shù)1.反映土地價(jià)格隨時(shí)間變化的趨勢與幅度的相對(duì)數(shù)；2.反映一個(gè)城市（或地區(qū)）各類土地（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）價(jià)格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對(duì)數(shù)。

第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)——地價(jià)指數(shù)地價(jià)指數(shù)第五節(jié)四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)——地價(jià)指數(shù)

地價(jià)指數(shù)的分類：1.綜合地價(jià)指數(shù)一般簡稱為地價(jià)指數(shù)；2.分類地價(jià)指數(shù)是按照城鎮(zhèn)用地類型（商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地）測算的地價(jià)指數(shù)。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理四、土地價(jià)格的監(jiān)測系統(tǒng)——地價(jià)指數(shù)第五節(jié)城市地價(jià)指數(shù)計(jì)算的基本步驟和工作程序：第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理地價(jià)指數(shù)計(jì)算的基本步驟和工作程序：第五節(jié)城市土地市場價(jià)格設(shè)計(jì)方案資料的整理及樣點(diǎn)地價(jià)修正資料調(diào)查各級(jí)別分類平均地價(jià)計(jì)算城鎮(zhèn)分類平均地價(jià)計(jì)算平均地價(jià)權(quán)重值的確定城鎮(zhèn)平均地價(jià)計(jì)算地價(jià)指數(shù)成果的驗(yàn)收地價(jià)指數(shù)和分類地價(jià)指數(shù)計(jì)算地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用地價(jià)指數(shù)成果應(yīng)用設(shè)計(jì)方案資料的整理及樣點(diǎn)地價(jià)修正資料調(diào)查各級(jí)別分類平均地價(jià)計(jì)城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制地價(jià)指數(shù)的應(yīng)用1、是土地估價(jià)、城市基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查調(diào)整以及土地增值稅測算的重要依據(jù)。第五節(jié)城市土地市場價(jià)格管理城鎮(zhèn)地價(jià)指數(shù)編制第五節(jié)城市土地市場價(jià)