標桿房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)專項研究報告（92P）

xx社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)專項研究報告二零零七年八月前言偉業(yè)顧問受北京xx置業(yè)有限公司委托，成立專項工作組歷時30日完成社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的研究工作。期間，項目組根據(jù)xx對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)專項研究的具體要求，通過大量的市場調(diào)研以及對典型商戶進行深入的研究，最終完成有針對性的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)專項研究報告（下文）。希望本次社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)專項研究能為xx在后續(xù)開發(fā)此類商業(yè)物業(yè)的過程中提供有益的幫助。本報告內(nèi)容在撰寫的過程中始終本著客觀、求實的態(tài)度加以完成，如報告內(nèi)容存在缺陷，敬請指正。偉業(yè)顧問xx社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)專項研究項目組2007-8-31第一部分社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)研究綜述社區(qū)商業(yè)是為了滿足社區(qū)居民購物、娛樂、服務等綜合性需求而存在的商業(yè)物業(yè)，經(jīng)營良好、功能合理的社區(qū)商業(yè)能夠使社區(qū)居民的需求得到很好的滿足，從而有效的提升社區(qū)的居住品質(zhì)，最終實現(xiàn)商戶、居民、社區(qū)三方面的共贏。結合偉業(yè)多年在商業(yè)物業(yè)各領域的從業(yè)經(jīng)驗以及長期跟蹤重點商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況，對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)種類歸納為七大類28小類：1.餐飲1）中式正餐類2）西式正餐類3）中式快餐類4）西式快餐類5）休閑餐飲類2.零售1）超市賣場類2）便利店類3.配套服務1）美容美發(fā)類2）洗染類3）家居\家飾類4）服飾類5）裝修建材類4.教育1）兒童輔導培訓2）幼兒園3）樂器行4）玩具租賃5.金融投資1）中介機構2）商業(yè)銀行3）彩票投注6.娛樂1）休閑類2）KTV3）夜總會4）網(wǎng)吧5）洗浴7.健診1）專項診所2）SPA、足療3）養(yǎng)生館4）寵物店上述七大類28小類的商業(yè)業(yè)態(tài)基本含蓋了目前社區(qū)商業(yè)的主要業(yè)態(tài)種類。這些社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)中商戶的選址要求、產(chǎn)品設計條件、經(jīng)營模式等，即存在著行業(yè)的普遍規(guī)律，又有著各自的獨特需求。xx素以住宅社區(qū)開發(fā)見長，并已初步走向工業(yè)化的產(chǎn)品開發(fā)模式，住宅產(chǎn)品也已形成了不同品牌系列，如xx城市花園系列、金域藍灣系列、金色家園系列等。但不同系列的住宅社區(qū)由于所處的地理位置的差異，而對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的需求特點各不相同。如金域藍灣系列產(chǎn)品位于城市中心地帶，周邊城市商業(yè)配套完善；而城市花園系列產(chǎn)品距城市中心較遠，周邊相對缺乏商業(yè)配套。因此在社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇上即要結合社區(qū)環(huán)境條件、居住人群特點，又要符合商戶的選址要求。本次社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)專項研究中，從產(chǎn)品設計條件及硬件設備要求的差異化的角度入手，重點選取了八類社區(qū)商業(yè)典型業(yè)態(tài)進行針對性的研究，并對這八類業(yè)態(tài)在選址要求、產(chǎn)品設計條件、硬件設備要求、經(jīng)營模式等方面的行業(yè)普遍規(guī)律進行歸納總結，并結合典型商戶案例分析加以補充說明。第二部分細分業(yè)態(tài)商戶研究重點關注一覽表分類業(yè)態(tài)重點關注業(yè)態(tài)一中式正餐道路交通要求：要求社區(qū)交通方便，城市次干道，方便車輛停；樓層要求：100－500平米左右的中小型餐飲，首先考慮首層位置，承租能力較低或品牌影響力較大的商戶可以上二層、三層，但必須保證廣告標牌明顯且位置正對交通干道。500平米以上大型餐飲樓層選擇相對寬松；電量：廚房電器設備需要380V動力電，用電量250-300W/平方米；燃氣：與灶眼數(shù)量相關，通常中大型餐飲要求80－100立方米/小時；排煙：與灶眼數(shù)量相關，通常中大型餐飲要求15000立方米/小時－20000立方米/小時、排煙管道轉角處必須為弧形且盡量獨立設置；隔油池：與商家實際使用要求相關，通常中大型餐飲隔油池規(guī)格不小于80cm×150cm×50cm業(yè)態(tài)二中式快餐道路交通要求：通常選擇沿城市主干道，并方便步行或騎車抵達；電量：廚房設備需要380V動力電，一般用電量150KW/日；上下水：通常要求上水管徑不小于DN50mm,下水管徑不小于DN100—125mm；排煙：與灶眼數(shù)量相關，通常要求4500—15000立方米/小時；燃氣：與灶眼數(shù)量相關，通常要求40－60立方米／小時，部分依靠電力操作的商戶無燃氣需求業(yè)態(tài)三西式正餐道路交通要求：要求交通方便，可達性強，便于乘車或駕車抵達；樓層要求：通常為臨街一層，部分商戶需要戶外搭棚空間；設備要求：通常必備消毒柜、冷柜、飲料機，需有扒爐、烤箱等；廣告位要求：外立面要能做成玻璃，成為展示區(qū)；租期：通常10年重點關注一覽表分類業(yè)態(tài)重點關注業(yè)態(tài)四西式快餐道路交通要求：要求較強的的對外交通，要靠近主干道，并方便步行到達，避免快速路；樓板承重：廚房區(qū)樓板承重通常為350—450公斤/平米,就餐區(qū)承重通常為250—350公斤/平米；電量：日用電量不少于150Kw-250Kw，通常為380V動力電；上下水：上水管徑通常在DN32以上，日用水量25-30噸；下水管徑通常在Ф100以上；空調(diào)：要求舒適度較高，空調(diào)用量大，如中央空調(diào)時間或規(guī)格不能滿足，商戶通常自行安裝；租期：至少10年，主要考慮前期開店成本投入的回收周期業(yè)態(tài)五休閑類餐飲道路交通要求：要求城市次干道或支線，最好在十字路口、“L”面（即直角形轉角）或“M”面（圓形或橢圓形轉角）處；層高要求：凈高通常不低于3米；電量：通常需要提供380V動力電，不低于100KW電量；上下水：通常上水管徑不小于DN32，水壓不小于0.3Mpa，下水管徑不小于DN100；物流通道：中小型無食品加工類商戶通?？山邮芘c人流通道共用，若存在較頻繁物品進出，則要求設置物流通道，設置要求與快餐類餐飲相同業(yè)態(tài)六美容美發(fā)道路交通要求：臨市政次干道或支路，便于車行、步行抵達；上下水：必須有上下水管道，一般用電熱水，對電壓無要求。規(guī)模較大的發(fā)廊要求24小時熱水（可自行設置熱水器）；廣告位要求：需明顯的廣告展示位置，主要設置在門店上方；租期：至少4-5年，主要考慮前期開店成本投入的回收周期業(yè)態(tài)七洗染類道路交通要求：要求車站附近地段，避免城市快速路，方便步行及車行；樓層要求：通常為首層，若店面醒目可接受二層；電量：滿足三相電壓，20kw-40kw，需要380V動力電；上下水：需通上下水,上水滿足8升/分鐘；樓板承重：不小于50公斤/平米；柱間距要求：不小于8米；重點關注一覽表分類業(yè)態(tài)重點關注業(yè)態(tài)八便利店道路交通要求：要求沿城市支線道路，以及車站、居民徒步購物5分鐘可到達；樓層要求：通常要求首層；層高要求：凈高不少于3－3.5米；柱間距要求：不小于8米；廣告位要求：需明顯的展示位置，門頭廣告業(yè)態(tài)八大型超市賣場類道路交通要求：要求接近于商圈的中心或商圈內(nèi)人流的主要出入通道上，位于至少兩條小區(qū)干道級以上道路的交匯處或距交匯處口4分鐘步行距離內(nèi)，周圍100米內(nèi)無阻礙通行的或規(guī)劃中的立交橋、高架橋、交通護攔、交通隔離帶、施工場地、單行道、地面鐵路線等，商圈內(nèi)所有的居住組團均有小區(qū)道路可到達備選店址；樓層要求：通常為B1－F3，全部集中首層為最佳，賣場可設于一、二層，最多不能超過三層，若分層設賣場，每層賣場面積不應少于2000或4000平方米，在特大城市可租用負一層；空間比例：要求輔助用房和營業(yè)用房的面積劃分應按2：8的比例劃分；層高要求：梁下凈高不少于4.5米；樓板承重：多數(shù)不少于350KG/平米，部分特殊需要承重在600KG/平米以上；物流通道：要求設有寬度在6米以上的通道，可供貨車卸貨作業(yè)和不得小于300平方米回車場；貨梯：載重量不少于2噸，貨梯開門寬度不應小于1.4米，位置適中，能方便至達各層賣場或后備倉；空調(diào)：要求每人最小新風量不少于17立方米/小時，過渡季節(jié)換氣次數(shù)：3-5次/小時；夏季溫度要求：干球溫度26-28攝氏度，濕度55%+10%冬季溫度要求：16~18攝氏度濕度30%；柱間距要求：不少于8米；進深：不少于35米；載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動人行道相通，或能提供4*30平方米的安裝位置，自動人行道寬度不少于1米，陂度不超過12度；停車位要求：面積不應少于1000平方米，且停車場位置以和室外廣場相連或可直接進入賣場為宜，若為公用停車場位置與賣場距離不宜超過100米業(yè)態(tài)一：：中式正正餐常規(guī)商戶戶研究1.商戶選址址要求社區(qū)規(guī)模模要求：：無直接接要求，，與常住住人口數(shù)數(shù)量相關關人口數(shù)量量要求：：社區(qū)本本身或三三級商圈圈內(nèi)的區(qū)區(qū)域常駐駐人口1-2萬人道路交通通要求：：要求社社區(qū)交通通方便，，城市次次干道，，方便車車輛停商業(yè)現(xiàn)狀狀要求：：過往人人流量大大且商業(yè)業(yè)比較集集中的位位置2.商戶設計計的硬件件要求樓層要求求：100－500平米左右右的中小小型餐飲飲，首先先考慮首首層位置置，承租租能力較較低或品品牌影響響力較大大的商戶戶可以上上二層、、三層，，但必須須保證廣廣告標牌牌明顯且且位置正正對交通通干道。。500平米以上上大型餐餐飲樓層層選擇相相對寬松松。面積區(qū)間間要求：：通常面面積在600－1000平米范圍圍內(nèi)空間要求求：必須須有前后后門、功功能空間間必須具具備庫房房及員工工間層高要求求：通常常凈高度度不小于于3米樓板承重重：通常常為350公斤/平米電量：廚廚房電器器設備需需要380V動力電，，用電量量250-300W/平方米上下水：：一般要要求上水水DN50,下水DN150燃氣：與與灶眼數(shù)數(shù)量相關關，通常常中大型型餐飲要要求80－100立方米/小時常規(guī)商戶戶研究排煙：與與灶眼數(shù)數(shù)量相關關，通常常中大型型餐飲要要求15000立方米/小時－20000立方米/小時、排排煙管道道轉角處處必須為為弧形且且盡量獨獨立設置置。隔油池：：與商家家實際使使用要求求相關，，通常中中大型餐餐飲隔油油池規(guī)格格不小于于80cm×150cm×50cm物流通道道：必須須具備空調(diào)：一一般會考考慮開放放時間及及費用因因素，采采用戶式式中央空空調(diào)或分分體空調(diào)調(diào)均可，，分體空空調(diào)需提提供室外外機位柱間距要要求：無無明確限限制，通通常寬柱柱距較好好停車位要要求：通通常按每每百平米米3個車位標標準要求求，車位位形式無無明確限限制，可可借助公公共停車車位廣告位要要求：必必須有醒醒目店招招，一般般可接受受統(tǒng)一廣廣告位規(guī)規(guī)劃安排排3.商戶常規(guī)規(guī)的經(jīng)營營狀態(tài)承租能力力：通常常租金占占平均流流水的10-15%，通常承承租面積積越大，，租金越越低、品品牌影響響力越大大，租金金越低租期：至至少5年，主要要考慮前前期開店店成本投投入的回回收周期期4.行業(yè)相關關政策場地建筑筑符合JGJ64——89《《飲食建筑筑設計規(guī)規(guī)范》的規(guī)定房屋結構構堅固安安全、布布局合理理，通風風良好、、光線充充足、溫溫度適宜宜總面積在在30平米以上上，廚房房面積應應達到營營業(yè)面積積的三分分之一，，采用中中央廚房房和集中中配送經(jīng)經(jīng)營的企企業(yè)廚房房與營業(yè)業(yè)面積要要適宜；；小于30平米的小小吃店、、快餐店店、飲品品店等應應實行連連鎖經(jīng)營營，采取取統(tǒng)一配配送；開開設8000平米以上上的餐飲飲企業(yè)，，應征求求當?shù)匦行袠I(yè)組織織的意見見有與經(jīng)營營規(guī)模、、接待能能力相適適應的加加工、就就餐、庫庫房等場場地就餐場所所設有醒醒目、規(guī)規(guī)范的公公共標識識，公共共標識符符合GB10001《公共信息息標志用用圖形符符號》的規(guī)定，，清真餐餐館應懸懸掛規(guī)定定的清真真標志油煙排放放口位置置應距離離居民住住宅、醫(yī)醫(yī)院或者者學校10米以上，，油煙排排放符合合GB18483《飲食業(yè)油油煙排放放標準（（試行））》的規(guī)定上下水設設施齊備備，污水水排放符符合GB8978《污水綜合排排放標準》的規(guī)定有供客人就就餐的設施施，與餐廳廳規(guī)模相配配套經(jīng)營面積100平米以上的的就餐場所所應備有洗洗手間，并并添置洗滌滌用品有符合環(huán)保保要求的排排污、消音音、除塵設設備消防設施設設備齊全變配電室的的門、窗、、電纜溝應應當設置防防水設施和和擋鼠板常規(guī)商戶研研究常規(guī)商戶研研究電源線路應應當符合國國家標準或或者行業(yè)標標準；臨時時用電線路路應當采取取有效防護護措施；電電氣設備應應當安裝漏漏電和過載載保護裝置置疏散門應當當向疏散方方向開啟，，不得采用用卷簾門、、轉門、吊吊門、側拉拉門。門內(nèi)內(nèi)和門外1.4米范圍內(nèi)不不得設置踏踏步營業(yè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的安全出出口數(shù)目、、安全疏散散距離、疏疏散門和疏疏散通道的的寬度應當當符合國家家標準或者者行業(yè)標準準營業(yè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的安全出出口和疏散散通道及其其轉角處應應當設置發(fā)發(fā)光疏散指指示標志。。指示標志志應當能夠夠在斷電且且無自然光光照明時，，指引疏散散位置和疏疏散方向。。指示標志志應當設置置在安全出出口的頂部部和疏散通通道及其轉轉角處距地地面高度1米以下的墻墻面上；設設置在疏散散通道上的的指示標志志的間距不不得大于10米營業(yè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的安全出出口、疏散散通道和重重點部位應應當設置應應急照明燈燈。應急照照明燈的連連續(xù)照明時時間不得少少于20分鐘，其地地面最低照照度不得低低于0.5勒克斯營業(yè)區(qū)域內(nèi)內(nèi)實際容納納的消費者者人數(shù)不得得超過最大大容納人數(shù)數(shù)。最大容容納人數(shù)按按照營業(yè)區(qū)區(qū)域面積計計算，人均均不得小于于1.4平方米營業(yè)區(qū)域設設置在地下下的餐飲經(jīng)經(jīng)營單位，，應當遵守守1）不得設置置在地下2層以下；2）不得使用用液化石油油氣，不得得儲存危險險物品；3）疏散通道道長度超過過40米或者超過過20米且無自然然通風的，，應當安裝裝機械排煙煙設施典型商戶研研究——金百萬餐廳廳1.簡介北京金百萬萬廳主要經(jīng)經(jīng)營北京烤烤鴨、家常常菜以及其其他特色菜菜系。品牌牌創(chuàng)立于1992年，檔次定定位為中檔檔，面對普普通大眾消消費客戶。。金百萬全國國目前有七七十余家分分店并且設設置自己的的養(yǎng)殖場、、培訓基地地、物流配配送中心、、管理公司司。采用加盟方方式，總部部輸出品牌牌及技術員員工，按流流水逐年收收取加盟費費用。典型商戶研研究——金百萬餐廳廳2.開店選址條條件開店選址計計劃及目標標：金百萬萬采取加盟盟方式，輸輸出品牌與與技術。在在四公里范范圍內(nèi)只能能有一家金金百萬餐廳廳，最好是是小區(qū)、機機關單位、、軍隊周邊邊，開店目目標無明確確計劃客群定位需需求：普通通居民人流量需求求：次級區(qū)區(qū)域常住人人口數(shù)量1-2萬人，三級級區(qū)域內(nèi)3-5萬人租金承受力力：一般在在2元/平/天以下卸貨區(qū)域：：一般庫房房為150-200平方米，夜夜間卸貨可搭配的業(yè)業(yè)態(tài)：無明明確要求互相排斥的的業(yè)態(tài)：對對經(jīng)營同類類菜系且價價格相近的的中式餐廳廳有互斥考考慮其他條件：：加盟費通通常占流水水的18%左右（包括括3%品牌使用費費和15%的人工費））3.物業(yè)要求面積：2000-3000平方米建筑結構（（磚混、鋼鋼架等）：：無明確要要求柱距：無明明確要求進深：無明明確要求面寬：無明明確要求典型商戶研研究——金百萬餐廳廳凈高度：餐餐廳2.8米以上，廚廚房3.3米以上垂直交通:樓梯位置：：無明確要要求；電梯梯數(shù)量：三三層以上一一部電梯；；樓梯寬度度：1.5米以上；電電梯轎廂大大?。簾o明明確要求。。商戶可根根據(jù)需要自自行安裝電電梯及食梯梯戶外展示面面與廣告位位/店標安放：：有明顯展展示位置，，店標要懸懸掛金百萬萬統(tǒng)一LOGO出入口數(shù)量量：獨立進進出通道：：至少一個個；進出貨貨通道：至至少一個荷載：無明明確要求，，冰柜、冰冰箱等一般般放在一層層或者地下下存放客用衛(wèi)生間間：每層設設置男女衛(wèi)衛(wèi)生間倉庫、員工工間：倉庫庫和冷庫共共150平方米以上上，員工間間20-30平方米停車場：停停車位數(shù)量量無明確要要求，但必必須提供專專用停車位位空調(diào)：每層層11臺5P空調(diào)（單層層約500平米的情況況下）電話線/寬帶：預留留電話線位位置市政電源供供電與特殊殊要求：不不小于380KW/380V的電力，商商戶自行安安裝一個400千伏安的變變壓器排風系統(tǒng)：：4個排風機組組，排量與與實際灶眼眼數(shù)量相關關新風：不小小于30*30cm的進風獨立立管徑散熱系統(tǒng)：：4個排風機典型商戶研研究——金百萬餐廳廳上水：不小小于￠50mm管徑的上水水管排污水管：：不小于￠￠125mm管徑的排水水管隔油池：220cm×220cm×200cm供氣：無明明確要求，，沒有燃氣氣管道可用用煤氣罐代代替4.經(jīng)營情況營業(yè)時間：：10:00-21:00主營特色：：百姓家常常菜客單價：30-35元主要客群：：附近社區(qū)區(qū)居民,政府機關5.購買或租賃賃方式物業(yè)租賃年年限：最少少10年裝修免租期期：要求3個月免租期期租金遞增:基本接受市市場平均水水平租金支付方方式:通常接受月月付或季付付業(yè)態(tài)二：中中式快餐1.商戶選址要要求社區(qū)規(guī)模要要求：無明明確要求，，與常住人人口數(shù)量相相關人口數(shù)量要要求：過往往人流量要要求大（三三級商圈內(nèi)內(nèi)需5-10萬人），或或常住人口口多（三級級商圈3萬人左右））的區(qū)域道路交通要要求：通常常選擇沿城城市主干道道，并方便便步行或騎騎車抵達商業(yè)現(xiàn)狀要要求：商業(yè)業(yè)形式比較較集中的位位置，通常常偏好選擇擇在中大型型超市附近近2.商戶設計的的硬件要求求樓層要求：：通常會選選擇一層，，如周邊商商業(yè)氛圍較較好，消費費力充足，，可考慮在在二層開店店，但一層層需要明顯顯入口位置置面積區(qū)間要要求：通常常面積在150－300平米范圍內(nèi)內(nèi)空間要求：：廚房面積積需占總建建筑面積的的1/3左右層高要求：：凈高不小小于2.9米樓板承重：不不少于350公斤/平米電量：廚房設設備需要380V動力電，一般般用電量150KW/日上下水：通常常要求上水管管徑不小于DN50mm,下水管徑不小小于DN100——125mm常規(guī)商戶研究究排煙：與灶眼眼數(shù)量相關，，通常要求4500—15000立方米/小時燃氣：與灶眼眼數(shù)量相關，，通常要求40－60立方米／小時時，部分依靠靠電力操作的的商戶無燃氣氣需求隔油池：有需需求，但無明明確規(guī)格要求求物流通道：必必須具備，但但無明確要求求空調(diào)：戶式中中央空調(diào)或分分體空調(diào)均可可，但需到達達足夠冷量，，如無中央空空調(diào)應考慮室室外機安放處處柱間距要求：：通常要求4米以上方便設設置明檔停車位要求：：無明確要求求，可借助公公共停車位廣告位要求：：需要醒目廣廣告設置位置置，一般接受受統(tǒng)一廣告位位規(guī)劃安排3.商戶常規(guī)的經(jīng)經(jīng)營狀態(tài)承租能力：通通常租金水平平占平均流水水的10-15%，北京繁華地地段一般可承承受5-8元/平米*天左右右租期：至少3—5年，主要考慮慮前期開店成成本投入的回回收周期常規(guī)商戶研究究4.行業(yè)相關政策策場地建筑符合合JGJ64—89《飲食建筑設計計規(guī)范》的規(guī)定房屋結構堅固固安全、布局局合理，通風風良好、光線線充足、溫度度適宜總面積在30平米以上，廚廚房面積應達達到營業(yè)面積積的三分之一一，采用中央央廚房和集中中配送經(jīng)營的的企業(yè)廚房與與營業(yè)面積要要適宜；小于于30平米的小吃店店、快餐店、、飲品店等應應實行連鎖經(jīng)經(jīng)營，采取統(tǒng)統(tǒng)一配送；開開設8000平米以上的餐餐飲企業(yè)，應應征求當?shù)匦行袠I(yè)組織的意意見有與經(jīng)營規(guī)模模、接待能力力相適應的加加工、就餐、、庫房等場地地就餐場所設有有醒目、規(guī)范范的公共標識識，公共標識識符合GB10001《公共信息標志志用圖形符號號》的規(guī)定，清真真餐館應懸掛掛規(guī)定的清真真標志油煙排放口位位置應距離居居民住宅、醫(yī)醫(yī)院或者學校校10米以上，油煙煙排放符合GB18483《飲食業(yè)油煙排排放標準（試試行）》的規(guī)定上下水設施齊齊備，污水排排放符合GB8978《污水綜合排放放標準》的規(guī)定有供客人就餐餐的設施，與與餐廳規(guī)模相相配套經(jīng)營面積100平米以上的就就餐場所應備備有洗手間，，并添置洗滌滌用品有符合環(huán)保要要求的排污、、消音、除塵塵設備消防設施設備備齊全變配電室的門門、窗、電纜纜溝應當設置置防水設施和和擋鼠板常規(guī)商戶研究究電源線路應當當符合國家標標準或者行業(yè)業(yè)標準；臨時時用電線路應應當采取有效效防護措施；；電氣設備應應當安裝漏電電和過載保護護裝置疏散門應當向向疏散方向開開啟，不得采采用卷簾門、、轉門、吊門門、側拉門。。門內(nèi)和門外外1.4米范圍內(nèi)不得得設置踏步營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口數(shù)數(shù)目、安全疏疏散距離、疏疏散門和疏散散通道的寬度度應當符合國國家標準或者者行業(yè)標準營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口和和疏散通道及及其轉角處應應當設置發(fā)光光疏散指示標標志。指示標標志應當能夠夠在斷電且無無自然光照明明時，指引疏疏散位置和疏疏散方向。指指示標志應當當設置在安全全出口的頂部部和疏散通道道及其轉角處處距地面高度度1米以下的墻面面上；設置在在疏散通道上上的指示標志志的間距不得得大于10米營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口、、疏散通道和和重點部位應應當設置應急急照明燈。應應急照明燈的的連續(xù)照明時時間不得少于于20分鐘，其地面面最低照度不不得低于0.5勒克斯營業(yè)區(qū)域內(nèi)實實際容納的消消費者人數(shù)不不得超過最大大容納人數(shù)。。最大容納人人數(shù)按照營業(yè)業(yè)區(qū)域面積計計算，人均不不得小于1.4平方米營業(yè)區(qū)域設置置在地下的餐餐飲經(jīng)營單位位，應當遵守守1）不得得設置置在地地下2層以下下；2）不得得使用用液化化石油油氣，，不得得儲存存危險險物品品；3）疏散散通道道長度度超過過40米或者者超過過20米且無無自然然通風風的，，應當當安裝裝機械械排煙煙設施施常規(guī)商商戶研研究典型商商戶研研究——永和大大王餐餐廳1.簡介永和大大王創(chuàng)創(chuàng)建于于1995年，至至今在在上海海、北北京、、深圳圳、武武漢、、杭州州、青青島、、蘇州州等地地共擁擁有超超過100多家連連鎖店店，是是國內(nèi)內(nèi)著名名的中中式快快餐品品牌。。永和大大王經(jīng)經(jīng)營豆豆?jié){、、油條條、混混沌等等特色色食品品，并并提供供各種種粥類類、面面類、、米飯飯類方方便快快餐。。典型商商戶研研究——永和大大王餐餐廳2.開店選選址條條件開店選選址計計劃及及目標標：永永和大大王采采取加加盟方方式，，輸出出品牌牌與技技術。。全國國一二二線城城市開開設分分店，，一線線城市市采取取直營營方式式，二二線城城市采采取加加盟的的方式式，主主要在在商務務圈和和高密密度社社區(qū)周周邊客群定定位需需求：：中高高端收收入居居住人人群，，商務務人群群人流量量需求求：三三級商商圈內(nèi)內(nèi)人流流量日日均2－5萬人，，5公里范范圍內(nèi)內(nèi)常住住人口口10萬人以以上租金承承受力力：租租金根根據(jù)周周邊市市場環(huán)環(huán)境、、流水水預估估等方方式測測算，，例如如飄亮亮廣場場店租租金是是5元/平米*天卸貨區(qū)區(qū)域：：卸貨貨區(qū)域域有一一輛貨貨車的的停靠靠面積積即可可，時時間通通常卸卸貨時時間為為23：00－24：00可搭配配的業(yè)業(yè)態(tài)：：餐飲飲類互相排排斥的的業(yè)態(tài)態(tài)：無無明確確要求求其他條條件：：租約約通常常簽約約8－10年典型商商戶研研究——永和大大王餐餐廳3.物業(yè)要要求面積：：150－300平米，，廚房房面積積占總總建面面的1/3建筑結結構（（磚混混、鋼鋼架等等）：：框架架柱距：：不少少于8米進深：：不少少于8米面寬：：不少少于6米凈高度度：凈凈高不不小于于2.9米垂直直交交通通:樓梯梯位位置置：：無無明明確確要要求求；；電電梯梯數(shù)數(shù)量量：：無無明明確確要要求求；；樓樓梯梯寬寬度度：：無無明明確確要要求求；；電電梯梯轎轎廂廂大大小?。海簾o無明明確確要要求求戶外外展展示示面面與與廣廣告告位位/店標標安安放放：：必必須須臨臨街街處處有有明明顯顯展展示示位位置置，，并并懸懸掛掛永永和和大大王王統(tǒng)統(tǒng)一一LOGO出入入口口數(shù)數(shù)量量：：獨獨立立進進出出通通道道：：至至少少一一個個，，兩兩個個最最佳佳；；進進出出貨貨通通道道：：至至少少一一個個荷載載：：不不少少于于350公斤斤/平米米客用用衛(wèi)衛(wèi)生生間間：：至至少少設設置置一一個個倉庫庫、、員員工工間間：：存存在在空空間間需需求求，，但但面面積積要要求求較較小小，，主主要要貨貨品品由由區(qū)區(qū)域域總總部部統(tǒng)統(tǒng)一一配配送送典型型商商戶戶研研究究———永和和大大王王餐餐廳廳停車車場場：：停停車車位位數(shù)數(shù)量量：：至至少少2-4個，，距距離離在在50米范范圍圍內(nèi)內(nèi)電視視信信號號：：無無明明確確要要求求變電電設設施施：：無無明明確確要要求求空調(diào)調(diào)：：中中央央空空調(diào)調(diào)或或自自行行安安裝裝戶戶式式空空調(diào)調(diào)均均可可電話話線線/寬帶帶：：預預留留電電話話線線位位置置市政政電電源源供供電電與與特特殊殊要要求求：：廚廚房房380V動力力電電，，用用電電量量150KW/日上水水：：不不小小于于Dg25mm管徑徑的的上上水水管管供氣氣：：要要求求40－60立方方米米/時排風風系系統(tǒng)統(tǒng)：：要要求求4500—15000立方米/小時新風：無無明確要要求散熱系統(tǒng)統(tǒng)：無明明確要求求排污水管管：不小小于￠125mm管徑的排排水管隔油池：：需要，，但無明明確要求求典型商戶戶研究——永和大王王餐廳4.經(jīng)營情況況營業(yè)時間間：24小時營業(yè)業(yè)主營特色色：臺灣灣小吃，，具西式式快餐的的簡潔明明快環(huán)境境和東方方傳統(tǒng)食食品口味味客單價：：25－35元5.購買或租租賃方式式物業(yè)租賃賃年限：：通常為為8－10年裝修免租租期：不不少于3個月租金遞增增:一般可接接受3-5年遞增一一次，增增幅3%-5%租金支付付方式:通常接受受季付，，押一付付三裝修:自己按照照永和大大王統(tǒng)一一標準裝裝修業(yè)態(tài)三：：西式正正餐1.商戶選址址要求社區(qū)規(guī)模模要求：：具有涉涉外性社社區(qū)，一一般在商商務區(qū)或或外籍人人士聚集集區(qū)內(nèi)人口數(shù)量量要求：：目的性性消費比比較明顯顯，對常常住人口口無明確確要求，，但對人人口素質(zhì)質(zhì)有要求求道路交通通要求：：要求交交通方便便，可達達性強，，便于乘乘車或駕駕車抵達達商業(yè)現(xiàn)狀狀要求：：可不必必相對集集中處2.商戶設計計的硬件件要求樓層要求求：通常常為臨街街一層，，部分商商戶需要要戶外搭搭棚空間間面積區(qū)間間要求：：面積需需求差異異較大，，無明顯顯規(guī)律空間要求求：后廚廚面積需需占總建建筑面積積的1/3層高要求求：無明明確要求求樓板承重重：無明明確要求求電量：無無明確要要求上下水：：無明確確要求燃氣：無無明確要要求排煙：無無明確要要求隔油池：：無明確確要求常規(guī)商戶戶研究常規(guī)商戶戶研究物流通道道：必須須具備，，但無明明確要求求空調(diào)：無無明確要要求柱間距要要求：無無明確限限制，通通常寬柱柱距較好好設備要求求：通常常必備消消毒柜、、冷柜、、飲料機機，需有有扒爐、、烤箱等等停車位要要求：無無明確要要求，可可借助公公共停車車位廣告位要要求：外外立面要要能做成成玻璃，，成為展展示區(qū)3.商戶常規(guī)規(guī)的經(jīng)營營狀態(tài)承租能力力：通常常日本料料理：4元/平米*天天，韓國國料理：：3元/平米*天天，西餐餐：5元/平米*天天租期：通通常10年4.行業(yè)相關關政策場地建筑筑符合JGJ64——89《《飲食建筑設計計規(guī)范》的規(guī)定房屋結構堅固固安全、布局局合理，通風風良好、光線線充足、溫度度適宜總面積在30平米以上，廚廚房面積應達達到營業(yè)面積積的三分之一一，采用中央央廚房和集中中配送經(jīng)營的的企業(yè)廚房與與營業(yè)面積要要適宜；小于于30平米的小吃店店、快餐店、、飲品店等應應實行連鎖經(jīng)經(jīng)營，采取統(tǒng)統(tǒng)一配送；開開設8000平米以上的餐餐飲企業(yè)，應應征求當?shù)匦行袠I(yè)組織的意意見有與經(jīng)營規(guī)模模、接待能力力相適應的加加工、就餐、、庫房等場地地就餐場所設有有醒目、規(guī)范范的公共標識識，公共標識識符合GB10001《公共信息標志志用圖形符號號》的規(guī)定，清真真餐館應懸掛掛規(guī)定的清真真標志油煙排放口位位置應距離居居民住宅、醫(yī)醫(yī)院或者學校校10米以上，油煙煙排放符合GB18483《飲食業(yè)油煙排排放標準（試試行）》的規(guī)定上下水設施齊齊備，污水排排放符合GB8978《污水綜合排放放標準》的規(guī)定有供客人就餐餐的設施，與與餐廳規(guī)模相相配套經(jīng)營面積100平米以上的就就餐場所應備備有洗手間，，并添置洗滌滌用品有符合環(huán)保要要求的排污、、消音、除塵塵設備消防設施設備備齊全變配電室的門門、窗、電纜纜溝應當設置置防水設施和和擋鼠板常規(guī)商戶研究究電源線路應當當符合國家標標準或者行業(yè)業(yè)標準；臨時時用電線路應應當采取有效效防護措施；；電氣設備應應當安裝漏電電和過載保護護裝置疏散門應當向向疏散方向開開啟，不得采采用卷簾門、、轉門、吊門門、側拉門。。門內(nèi)和門外外1.4米范圍內(nèi)不得得設置踏步營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口數(shù)數(shù)目、安全疏疏散距離、疏疏散門和疏散散通道的寬度度應當符合國國家標準或者者行業(yè)標準營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口和和疏散通道及及其轉角處應應當設置發(fā)光光疏散指示標標志。指示標標志應當能夠夠在斷電且無無自然光照明明時，指引疏疏散位置和疏疏散方向。指指示標志應當當設置在安全全出口的頂部部和疏散通道道及其轉角處處距地面高度度1米以下的墻面面上；設置在在疏散通道上上的指示標志志的間距不得得大于10米營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口、、疏散通道和和重點部位應應當設置應急急照明燈。應應急照明燈的的連續(xù)照明時時間不得少于于20分鐘，其地面面最低照度不不得低于0.5勒克斯營業(yè)區(qū)域內(nèi)實實際容納的消消費者人數(shù)不不得超過最大大容納人數(shù)。。最大容納人人數(shù)按照營業(yè)業(yè)區(qū)域面積計計算，人均不不得小于1.4平方米營業(yè)區(qū)域設置置在地下的餐餐飲經(jīng)營單位位，應當遵守守1）不得設置在在地下2層以下；2）不得使用液液化石油氣，，不得儲存危危險物品；3）疏散通道長長度超過40米或者超過20米且無自然通通風的，應當當安裝機械排排煙設施常規(guī)商戶研究究典型商戶研究究——星期五餐廳1.簡介美國德州達拉拉斯的T.G.I.Friday's是卡爾森連鎖鎖餐飲企業(yè)CarlsonRestaurantWorldwide(CRW)旗下知名連鎖鎖旅館、餐飲飲及旅游等多多種事業(yè)中之之一。美式風格的西西餐廳，裝修修方面具有好好萊塢的味道道，氣氛輕松松而隨意。服服務方面侍應應生的牛仔裝裝釘滿了各種種徽章，言行行舉止充滿了了活力。店面面分成吸煙區(qū)區(qū)和非吸煙區(qū)區(qū)，比較細致致。經(jīng)常會舉舉辦一些具有有西方特色風風情或專有人人群的活動及及節(jié)日來達到到提高經(jīng)營效效果，如：秘秘書節(jié)、海陸陸兩重天激情情燒烤食品節(jié)節(jié)等。目前，全世界界數(shù)十個國家家800多家分店，北北京4家分店。典型商戶研究究——星期五餐廳2.開店選址條件件開店選址計劃劃及目標：位位置較好的區(qū)區(qū)域，極好的的可看的見的的位置客群定位需求求：有外籍常常住人口要求求，消費客群群以年輕白領領、高管人士士及海外歸國國人士為主人流量需求：：三級商圈區(qū)區(qū)域人流量日日均2－5萬人次租金承受力：：視區(qū)位常住住人口素質(zhì)、、消費能力而而定，最高承承租8-10元/天/平米卸貨區(qū)域：卸卸貨區(qū)域有一一輛貨車的停?？棵娣e即可可可搭配的業(yè)態(tài)態(tài)：周邊有較較好的西餐市市場互相排斥的業(yè)業(yè)態(tài)：無明確確要求其他條件：租租約通常簽約約10年以上3.物業(yè)要求面積：400-500平米建筑結構（（磚混、鋼鋼架等）：：框架柱距：無明明確需求進深：無明明確需求面寬：無明明確需求凈高度：不不小于3.5米典型商戶研研究——星期五餐廳廳垂直交通:樓梯位置：：無明確要要求；電梯梯數(shù)量：無無明確要求求；樓梯寬寬度：1.5米以上；電電梯轎廂大大?。簾o明明確要求戶外展示面面與廣告位位/店標安放：：可在建筑筑主體、墻墻面安裝廣廣告位出入口數(shù)量量：獨立進進出通道：：至少一個個，兩個最最佳；進出出貨通道：：至少一個個，后門（（全天）安安全方便荷載：不少少于400公斤/平米客用衛(wèi)生間間：至少設設置一個倉庫、員工工間：存在在空間需求求，但面積積要求較小小，主要貨貨品由區(qū)域域總部統(tǒng)一一配送停車場：20-60個車位（供供動態(tài)使用用）電視信號：：可提供CCTV5／ESPN等體育節(jié)目目信號；變電設施：：無明確要要求空調(diào)：中央央空調(diào)或自自行安裝戶戶式空調(diào)均均可電話線/寬帶：預留留電話線位位置市政電源供供電與特殊殊要求：200KW不含空調(diào)，，250KW含空調(diào)，市市政收費上水：20噸/小時,按市政規(guī)定定收費,供應穩(wěn)定、、充足，需需要熱水；；供氣：75立方米／小小時,2000帕壓力,市政收費，，后廚主要要設備為：：扒爐、扒扒板、烤箱箱等典型商戶研研究——星期五餐廳廳排風系統(tǒng)：：排風量10000立方米/小時,安全有效齊齊備新風：1600立方米/小時風量，，6平米/冷噸，23度室溫散熱系統(tǒng)：：無明確要要求排污水管：：不小于￠￠125mm管徑的排水水管隔油池：需需要，但無無明確要求求4.經(jīng)營情況營業(yè)時間：：10：30-23：00主營特色：：全球第一一家美式休休閑西餐客單價：個個人消費基基本在110-130之間，開胃胃菜基本在在30-40，主菜基本本在60-80左右，并且且有110-130左右的套餐餐5.購買或租賃賃方式物業(yè)租賃年年限：通常常為10年以上裝修免租期期：不少于于3個月租金遞增:一般可接受受3-5年遞增一次次，增幅3%-5%租金支付方方式:通常接受季季付，押一一付三裝修:自己按照統(tǒng)統(tǒng)一風格裝裝修業(yè)態(tài)四：西西式快餐1.商戶選址要要求社區(qū)規(guī)模要要求：無明明確要求，，與常住人人口數(shù)量相相關人口數(shù)量要要求：要求求三級商圈圈區(qū)域內(nèi)常常駐人口4萬或10萬人以上道路交通要要求：要求求較強的的的對外交通通，要靠近近主干道，，并方便步步行到達，，避免快速速路商業(yè)現(xiàn)狀要要求：偏好好選擇商業(yè)業(yè)聚集度高高的位置，，如緊鄰大大型超市、、百貨等2.商戶設計的的硬件要求求樓層要求：：通常為一一層或二層層，也可以以接受地下下，如果在在二層，需需在一層設設有獨立入入口，且首首層店面積積不應低于于二層面積積的一半面積區(qū)間要要求：通常常為150-500平方米層高要求：：凈高不低低于2.8米樓板承重：：廚房區(qū)樓樓板承重通通常為350—450公斤/平米,就餐區(qū)承重重通常為250—350公斤/平米電量：日用用電量不少少于150Kw-250Kw，通常為380V動力電上下水：上上水管徑通通常在DN32以上，日用用水量25-30噸；下水管管徑通常在在Ф100以上常規(guī)商戶研研究燃氣：通常常為75立方米／小小時，如果果可以電加加工就不需需要燃氣排煙：與灶灶眼數(shù)量相相關，通常常要求10000—16000立方米/小時隔油池：必必須考慮商商戶設置隔隔油池位置置，規(guī)格大大小結合具具體商戶各各不相同物流通道：：需要設有有物流通道道，后門位位置盡量遠遠離正門空調(diào)：要求求舒適度較較高，空調(diào)調(diào)用量大，，如中央空空調(diào)時間或或規(guī)格不能能滿足，商商戶通常自自行安裝柱間距要求求：要求柱柱距較寬，，便于展示示停車位要求求：通常無無明確要求求，可借助助相鄰公共共車位廣告位要求求：店招尺尺寸通常較較大，且要要求布置在在醒目位置置3.商戶常規(guī)的的經(jīng)營狀態(tài)態(tài)承租能力：：通常占流流水的5％－8％租期：至少少10年，主要考考慮前期開開店成本投投入的回收收周期常規(guī)商戶研研究4.行業(yè)相關政政策場地建筑符符合JGJ64—89《飲食建筑設設計規(guī)范》的規(guī)定房屋結構堅堅固安全、、布局合理理，通風良良好、光線線充足、溫溫度適宜總面積在30平米以上，，廚房面積積應達到營營業(yè)面積的的三分之一一，采用中中央廚房和和集中配送送經(jīng)營的企企業(yè)廚房與與營業(yè)面積積要適宜；；小于30平米米的的小小吃吃店店、、快快餐餐店店、、飲飲品品店店等等應應實實行行連連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營營，，采采取取統(tǒng)統(tǒng)一一配配送送；；開開設設8000平米米以以上上的的餐餐飲飲企企業(yè)業(yè)，，應應征征求求當當?shù)氐匦行袠I(yè)業(yè)組組織織的的意意見見有與與經(jīng)經(jīng)營營規(guī)規(guī)模模、、接接待待能能力力相相適適應應的的加加工工、、就就餐餐、、庫庫房房等等場場地地就餐餐場場所所設設有有醒醒目目、、規(guī)規(guī)范范的的公公共共標標識識，，公公共共標標識識符符合合GB10001《《公共共信信息息標標志志用用圖圖形形符符號號》的規(guī)規(guī)定定，，清清真真餐餐館館應應懸懸掛掛規(guī)規(guī)定定的的清清真真標標志志油煙煙排排放放口口位位置置應應距距離離居居民民住住宅宅、、醫(yī)醫(yī)院院或或者者學學校校10米以以上上，，油油煙煙排排放放符符合合GB18483《《飲食食業(yè)業(yè)油油煙煙排排放放標標準準（（試試行行））》的規(guī)規(guī)定定上下下水水設設施施齊齊備備，，污污水水排排放放符符合合GB8978《《污水水綜綜合合排排放放標標準準》的規(guī)規(guī)定定有供供客客人人就就餐餐的的設設施施，，與與餐餐廳廳規(guī)規(guī)模模相相配配套套經(jīng)營營面面積積100平米米以以上上的的就就餐餐場場所所應應備備有有洗洗手手間間，，并并添添置置洗洗滌滌用用品品有符合環(huán)保要要求的排污、、消音、除塵塵設備消防設施設備備齊全變配電室的門門、窗、電纜纜溝應當設置置防水設施和和擋鼠板常規(guī)商戶研究究常規(guī)商戶研究究電源線路應當當符合國家標標準或者行業(yè)業(yè)標準；臨時時用電線路應應當采取有效效防護措施；；電氣設備應應當安裝漏電電和過載保護護裝置疏散門應當向向疏散方向開開啟，不得采采用卷簾門、、轉門、吊門門、側拉門。。門內(nèi)和門外外1.4米范圍內(nèi)不得得設置踏步營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口數(shù)數(shù)目、安全疏疏散距離、疏疏散門和疏散散通道的寬度度應當符合國國家標準或者者行業(yè)標準營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口和和疏散通道及及其轉角處應應當設置發(fā)光光疏散指示標標志。指示標標志應當能夠夠在斷電且無無自然光照明明時，指引疏疏散位置和疏疏散方向。指指示標志應當當設置在安全全出口的頂部部和疏散通道道及其轉角處處距地面高度度1米以下的墻面面上；設置在在疏散通道上上的指示標志志的間距不得得大于10米營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口、、疏散通道和和重點部位應應當設置應急急照明燈。應應急照明燈的的連續(xù)照明時時間不得少于于20分鐘，其地面面最低照度不不得低于0.5勒克斯營業(yè)區(qū)域內(nèi)實實際容納的消消費者人數(shù)不不得超過最大大容納人數(shù)。。最大容納人人數(shù)按照營業(yè)業(yè)區(qū)域面積計計算，人均不不得小于1.4平方米營業(yè)區(qū)域設置置在地下的餐餐飲經(jīng)營單位位，應當遵守守1）不得設置在在地下2層以下；2）不得使用液液化石油氣，，不得儲存危危險物品；3）疏散通道長長度超過40米或者超過20米且無自然通通風的，應當當安裝機械排排煙設施典型商戶研究究——必勝客餐廳1.簡介必勝客自1990年在北京開出出第一家餐廳廳以來，到目目前為止，必必勝客在中國國已擁有了100多家餐廳。餐廳以經(jīng)營PIZZA為主，包括意意大利面、沙沙拉、燒烤類類食品。餐廳廳特色在于幽幽雅的環(huán)境、、輕松的就餐餐環(huán)境，并且且不定期推出出新式PIZZA品種。典型商戶研究究——必勝客餐廳2.開店選址條件件開店選址計劃劃及目標：1、要臨城市主主路，最好是是兩條主路交交匯處，2、需要有15米以上招牌展展示位，外立立面能做成通通透玻璃，北北京每年開10家新店客群定定位需需求：：18－35歲，時時尚、、樂于于接受受新事事物的的人群群人流量量需求求：5公里范范圍內(nèi)內(nèi)常住住人口口10萬以上上租金承承受力力：月月流水水的5-8%，事先先根據(jù)據(jù)店面面情況況預估估流水水，分分攤投投資成成本跑跑帳，，計算算出房房租，，例如如北京京團結結湖店店使用用面積積400平米，，必勝勝客期期望年年租金金為80萬，約約5.5元/平米*天(使用面面積)卸貨區(qū)區(qū)域：：要求求設有有后門門進貨貨通道道，夜夜間卸卸貨可搭配配的業(yè)業(yè)態(tài)：：現(xiàn)已已和家家樂福福、易易初蓮蓮花、、沃爾爾瑪?shù)鹊却笮托统惺羞_成成合作作協(xié)議議，一一旦這這類大大型超超市在在某區(qū)區(qū)域新新開店店，會會通知知百勝勝集團團，并并在該該區(qū)域域為其其留有有位置置互相排排斥的的業(yè)態(tài)態(tài)：排排斥匹匹薩同同類商商家，，如好好倫哥哥、品品奇、、達美美樂等等其他條條件：：租約約至少少15年，最最好20年（店店面5-7年需要要重新新裝修修）典型商商戶研研究——必勝客客餐廳廳3.物業(yè)要要求面積：：最好好是一一層，，面積積450㎡以上，，1+2層(1樓+2樓或1樓+B1樓)面積在在500㎡以上,1層至少少占一一半以以上面面積(必須留留出160㎡以上作作為后后廚)建筑結結構（（磚混混、鋼鋼架等等）：：無明明確要要求柱距：：無明明確要要求，，但要要求可可放置置沙拉拉吧進深：：無明明確要要求面寬：：無明明確要要求凈高度度：凈凈高不不小于于2.8米垂直交交通:樓梯位位置：：無明明確要要求；；電梯梯數(shù)量量：無無明確確要求求；樓樓梯寬寬度：：1.5米以上上；電電梯轎轎廂大大小：：無明明確要要求戶外展展示面面與廣廣告位位/店標安安放：：需設設有15米以上上招牌牌展示示位，，必須須有臨臨街獨獨立門門臉，，入口口處設設兩層層招牌牌裝飾飾，懸懸掛必必勝客客統(tǒng)一一LOGO，店面面外立立面為為通透透玻璃璃，廣廣告位位自己己申請請報批批出入口口數(shù)量量：獨獨立進進出通通道：：至少少一個個，兩兩個最最佳；；進出出貨通通道：：至少少一個個荷載：：廚房房炸鍋鍋、烤烤爐及及冰庫庫區(qū)不不少于于450KG/M2;廚房其其他區(qū)區(qū)域不不少于于350KG/M2；顧客客區(qū)不不少于于250KG/M2客用衛(wèi)衛(wèi)生間間：必必須設設有一一個典型商商戶研研究——必勝客客餐廳廳倉庫、、員工工間：：有要要求，，但無無明確確面積積要求求停車場場：停停車位位數(shù)量量無明明確要要求，，可借借助公公共停停車位位，距距離要要求在在50米范圍圍內(nèi)電視信信號：：無明明確要要求變電設設施：：無明明確要要求空調(diào)：：制冷冷量需需滿足足350大卡/㎡㎡/小時，，并且且1、2月份也也要求求送冷冷氣，，若自自設分分體空空調(diào)，，空調(diào)調(diào)外機機設備備重量量：260KG/臺，尺尺寸：：1.2*1.2*1.2米/臺（長長*寬寬*高高），，需預預留位位置電話線線/寬帶：：預留留電話話線或或自己己報裝裝，需需設4條電話話線和和DDN寬帶市政電電源供供電與與特殊殊要求求：電電量不不少于于250KW，主進進開關關：400A，電纜纜：YJV4*185+1*95排風系系統(tǒng)：：管道道尺寸寸要求求：600*700mm或￠700mm，需要要洞口口尺寸寸：900*1000mm或￠800mm，需提提供路路由圖圖，排排煙設設備：：含排排油煙煙機、、新風風機、、油煙煙凈化化機、、消聲聲器，，排風風風量量應滿滿足16000㎡/小時，排風風機總重量量：2.0-2.5噸，總占地地尺寸：3.0*5.0*3.0米（長*寬寬*高），，需提供排排煙設備安安放位置；；必勝客會會自設9個獨立的排排煙設備，，在整體排排煙設備不不夠使用時時開啟典型商戶研研究——必勝客餐廳廳新風：風口口尺寸不少少于400*600（4個），需提提供風口設設置位置；；空調(diào)新風風量應滿足足8000㎡㎡/小時；煙罩罩新風量應應滿足8000㎡㎡/小時上水：管徑徑不小于2英尺（50MM），水壓不不小于2.5KG(0.2-0.4Mpa),日供水指標標30噸，必須進進入承租范范圍，并考考慮自設衛(wèi)衛(wèi)生間能否否用中水問問題供氣：不需需要燃氣，，全部為電電氣設備排污水管：：廚房下水水管徑不小小于￠100-￠150，連接隔油油池，需提提供隔油池池位置及管管道路由；；衛(wèi)生間下下水管徑不不小于￠100-￠150，連接化糞糞池，需提提供隔油池池位置及管管道路由隔油池：隔隔油池和化化糞池尺寸寸分別為2*1.5*1.8M（長*寬*高），要要求獨立使使用隔油池池其他：冷庫庫、汽水機機、制冷機機外機安放放，重量：：80KG/臺，尺寸：：1.2*0.8*0.6（長*寬*高），共共5臺，需提供供安放位置置典型商戶研研究——必勝客餐廳廳4.經(jīng)營情況營業(yè)時間：：10：00-22：00主營特色：：西式餐飲飲PIZZA客單價：60-70元5.購買或租賃賃方式物業(yè)租賃年年限：簽約約至少15年以上，最最好20年裝修免租期期：免租期期至少2個月，15天設計啟動動期，45天進場，5年后需要30天免租期用用于重新裝裝修租金遞增:一般3-5年遞增一次次，增幅3%-5%租金支付方方式:多數(shù)接受月月付裝修:按照必勝客客統(tǒng)一標準準裝修業(yè)態(tài)五：休休閑類餐飲飲1.商戶選址要要求社區(qū)規(guī)模要要求：通常常設在臨街街商廈或寫寫字樓首層層、轉角處處或者附近近有商圈的的大型新興興社區(qū)的商商業(yè)街人口數(shù)量要要求：要求求人流通過過量較大（（三級商圈圈可達3-5萬人），或或單體建筑筑人流量大大（寫字樓樓單體4000人左右）道路交通要要求：要求求城市次干干道或支線線，最好在在十字路口口、“L”面（即直角角形轉角））或“M”面（圓形或或橢圓形轉轉角）處商業(yè)現(xiàn)狀要要求：人流流量大且商商業(yè)比較集集中的位置置2.商戶設計的的硬件要求求樓層要求：：通常選擇擇一層，如如果是二層層，需要在在一層設有有獨立的進進出通道面積區(qū)間要要求：通常常為100－400平米空間要求：：通常內(nèi)設設4-6平方米吧臺臺層高要求：：凈高通常常不低于3米樓板承重：：不少于350公斤/平米電量：通常常需要提供供380V動力電，不不低于100KW電量上下水：通通常上水管管徑不小于于DN32，水壓不小小于0.3Mpa，下水管徑徑不小于DN100常規(guī)商戶研研究常規(guī)商戶研研究燃氣：無明明確要求排煙：帶食食品操作間間的休閑類類餐飲需設設有排煙管管道位置隔油池：根根據(jù)食品加加工內(nèi)容按按環(huán)保規(guī)定定設置物流通道：：中小型無無食品加工工類商戶通通常可接受受與人流通通道共用，，若存在較較頻繁物品品進出，則則要求設置置物流通道道，設置要要求與快餐餐類餐飲相相同空調(diào)：通常常要求至少少1個新風口柱間距要求求：無明確確限制，通通常寬柱距距較好設備要求：：不同經(jīng)營營品類要求求差異較大大停車位要求求：無明確確要求廣告位要求求：需明顯顯的展示位位置，可接接受統(tǒng)一廣廣告位規(guī)劃劃3.商戶常規(guī)規(guī)的經(jīng)營營狀態(tài)承租能力力：租金金通常占占流水的的15%左右租期：至至少7－9年，主要要考慮前前期開店店成本投投入的回回收周期期常規(guī)商戶戶研究4.行業(yè)相關政策策場地建筑符合合JGJ64—89《飲食建筑設計計規(guī)范》的規(guī)定房屋結構堅固固安全、布局局合理，通風風良好、光線線充足、溫度度適宜總面積在30平米以上，廚廚房面積應達達到營業(yè)面積積的三分之一一，采用中央央廚房和集中中配送經(jīng)營的的企業(yè)廚房與與營業(yè)面積要要適宜；小于于30平米的小吃店店、快餐店、、飲品店等應應實行連鎖經(jīng)經(jīng)營，采取統(tǒng)統(tǒng)一配送；開開設8000平米以上的餐餐飲企業(yè)，應應征求當?shù)匦行袠I(yè)組織的意意見有與經(jīng)營規(guī)模模、接待能力力相適應的加加工、就餐、、庫房等場地地就餐場所設有有醒目、規(guī)范范的公共標識識，公共標識識符合GB10001《公共信息標志志用圖形符號號》的規(guī)定，清真真餐館應懸掛掛規(guī)定的清真真標志油煙排放口位位置應距離居居民住宅、醫(yī)醫(yī)院或者學校校10米以上，油煙煙排放符合GB18483《飲食業(yè)油煙排排放標準（試試行）》的規(guī)定上下水設施齊齊備，污水排排放符合GB8978《污水綜合排放放標準》的規(guī)定有供客人就餐餐的設施，與與餐廳規(guī)模相相配套經(jīng)營面積100平米以上的就就餐場所應備備有洗手間，，并添置洗滌滌用品有符合環(huán)保要要求的排污、、消音、除塵塵設備消防設施設備備齊全變配電室的門門、窗、電纜纜溝應當設置置防水設施和和擋鼠板常規(guī)商戶研究究電源線路應當當符合國家標標準或者行業(yè)業(yè)標準；臨時時用電線路應應當采取有效效防護措施；；電氣設備應應當安裝漏電電和過載保護護裝置疏散門應當向向疏散方向開開啟，不得采采用卷簾門、、轉門、吊門門、側拉門。。門內(nèi)和門外外1.4米范圍內(nèi)不得得設置踏步營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口數(shù)數(shù)目、安全疏疏散距離、疏疏散門和疏散散通道的寬度度應當符合國國家標準或者者行業(yè)標準營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口和和疏散通道及及其轉角處應應當設置發(fā)光光疏散指示標標志。指示標標志應當能夠夠在斷電且無無自然光照明明時，指引疏疏散位置和疏疏散方向。指指示標志應當當設置在安全全出口的頂部部和疏散通道道及其轉角處處距地面高度度1米以下的墻面面上；設置在在疏散通道上上的指示標志志的間距不得得大于10米營業(yè)區(qū)域內(nèi)的的安全出口、、疏散通道和和重點部位應應當設置應急急照明燈。應應急照明燈的的連續(xù)照明時時間不得少于于20分鐘，其地面面最低照度不不得低于0.5勒克斯營業(yè)區(qū)域內(nèi)實實際容納的消消費者人數(shù)不不得超過最大大容納人數(shù)。。最大容納人人數(shù)按照營業(yè)業(yè)區(qū)域面積計計算，人均不不得小于1.4平方米營業(yè)區(qū)域設置置在地下的餐餐飲經(jīng)營單位位，應當遵守守1）不得設置在在地下2層以下；2）不得使用液液化石油氣，，不得儲存危危險物品；3）疏散通道長長度超過40米或者超過20米且無自然通通風的，應當當安裝機械排排煙設施典型商戶研究究——百怡咖啡廳1.簡介百怡公司是加加拿大咖啡連連鎖公司,以經(jīng)營意式咖咖啡為主，輔輔以食品點心心。經(jīng)營模式采用用加盟方式，，加盟者投入入資金，總部部負責實際操操作，包括選選址，安排員員工等，加盟盟者通常年收收益為總投資資的30%左右。典型商戶研究究——百怡咖啡廳2.開店選址條件件開店選址計劃劃及目標：每每年沒有具體體開店數(shù)量計計劃，具體根根據(jù)加盟者的的需求實施，，物業(yè)位置最最好是寫字樓樓底商或綜合合型社區(qū)客群定位需求求：主要針對對商務型人群群或外籍客群群人流量需求：：單棟寫字樓樓內(nèi)最少要有有4千人的儲量，，或相當消費費力的外籍客客群租金承受力：：租金承受力力按照總公司司系統(tǒng)軟件計計算，根據(jù)人人流量、捕捉捉量等因素數(shù)數(shù)據(jù)反推。目目前北京最貴貴的為西環(huán)廣廣場店，70平米，22.5/平方米/天（含物業(yè)））卸貨區(qū)域：總總部統(tǒng)一配送送，卸貨量較較小，卸貨區(qū)區(qū)無明顯要求求可搭配的業(yè)態(tài)態(tài)：無明確要要求互相排斥的業(yè)業(yè)態(tài)：主要避避免與星巴克克咖啡同時存存在其他條件：租租約至少5年3.物業(yè)要求面積：通常為為80-100平方米，吧臺臺6-8平方米建筑結構（磚磚混、鋼架等等）：無明確確要求典型商戶研究究——百怡咖啡廳3.物業(yè)要求柱距：無明確確要求進深：無明確確要求面寬：無明確確要求梁下高度：凈凈高不小于3米垂直交通:樓梯位置