廣東山居湖景項(xiàng)目定位報(bào)告(含戶型創(chuàng)新點(diǎn))

高榜山項(xiàng)目定位策劃報(bào)告11/17/2022目標(biāo)的理解制定有競爭力的產(chǎn)品世聯(lián)對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解：本報(bào)告的目標(biāo)合理利潤率下的快速銷售2項(xiàng)目分析。3項(xiàng)目屬性一：項(xiàng)目位于幾大風(fēng)景區(qū)之間，地理位置優(yōu)越，景區(qū)物業(yè)概念強(qiáng)紅花湖景區(qū)高榜山螺山西湖風(fēng)景區(qū)高榜山是政府“35911”綠色生態(tài)惠州工程的重點(diǎn)“3”:以市區(qū)三環(huán)路為中心“5”：5大城市森林公園等重點(diǎn)工程的實(shí)施“9”：9條出口公路為射線的“一環(huán)九線”綠色長廊“1”:建設(shè)潼湖濕地自然保護(hù)區(qū)和潼湖濕地公園“1”:建一個(gè)沿江公園或一條沿海百里防風(fēng)林帶五大城市森林公園高榜山森林公園南山森林公園葉挺森林公園淡水亞公頂森林公園鐵爐嶂森林公園本項(xiàng)目4項(xiàng)目屬性二：本項(xiàng)目被高榜山環(huán)抱，高榜山是惠州市內(nèi)規(guī)劃的唯一一個(gè)城市森林公園，稀缺資源營造一種隱于山的居住境界城市內(nèi)唯一的城市森林公園，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯

高榜山位于西湖風(fēng)景區(qū)范圍內(nèi)，海拔229.66米，是紅花湖景區(qū)北面最高山高榜山將建設(shè)成為集登高健身、游覽觀光等功能于一體的開放型、生態(tài)型、觀光型景區(qū)，建成“惠州的白云山”項(xiàng)目利用高榜山地理位置優(yōu)勢(shì)，可觀高榜山的山景，體驗(yàn)山體公園，并可遠(yuǎn)望鱷湖的湖景本項(xiàng)目高榜山是項(xiàng)目最大的景觀資源體5項(xiàng)目屬性三：項(xiàng)目西南緊接高榜山，北面與東面視野開闊，可遠(yuǎn)觀城市景觀與小鱷湖湖景景觀惠城區(qū)政府小鱷湖項(xiàng)目屬性四：項(xiàng)目北面規(guī)劃為市十一小所在地，配套教育資源豐富螺山鳳山小區(qū)高榜山本項(xiàng)目市十一小6項(xiàng)目屬性五：項(xiàng)目位于龍豐上排片區(qū)，屬于惠州老城區(qū)，區(qū)域成熟度高龍豐上排屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢(shì)：城市功能完善/舊城改造本項(xiàng)目項(xiàng)目緊臨龍豐上排片區(qū)區(qū)域中心，成熟度高，生活便利7項(xiàng)目屬性小結(jié)：山居湖景物業(yè)概念明顯項(xiàng)目屬性一：項(xiàng)目位于幾大風(fēng)景區(qū)之間，地理位置優(yōu)越，景區(qū)物業(yè)概念強(qiáng)項(xiàng)目屬性二：本項(xiàng)目被高榜山環(huán)抱，高榜山是惠州市內(nèi)規(guī)劃的唯一一個(gè)城市森林公園項(xiàng)目屬性三：項(xiàng)目西南緊接高榜山，北面與東面視野開闊，可遠(yuǎn)觀城市景觀與小鱷湖湖景景觀項(xiàng)目屬性四：項(xiàng)目北面規(guī)劃為市十一小所在地，配套教育資源豐富項(xiàng)目屬性五：項(xiàng)目位于龍豐上排片區(qū)，屬于惠州老城區(qū)，區(qū)域成熟度高項(xiàng)目占地：26500平方米山居、湖景是項(xiàng)目最大的特色，城市山體公園具有稀缺性與唯一性8成熟區(qū)域山體公園湖景景觀優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品營造山居社區(qū)、城市、生態(tài)、景觀教育配套項(xiàng)目屬性城市高檔山居湖景住宅9我們面臨的市場(chǎng)。

10片區(qū)競爭爭聚焦：江北片區(qū)區(qū)惠州行政政文化中中心，城市規(guī)劃劃最好的的區(qū)域大盤集中中區(qū)域；；代表樓盤盤：碧水水灣、麗日百合合家園、、帝景灣灣、奧園園主流價(jià)格格：4500元/平米以上上東平片區(qū)區(qū)代表樓盤：東湖花園、荷蘭水鄉(xiāng)、藍(lán)波灣、東方威尼斯；主流價(jià)格：3500元/平米以上麥地－河河南岸片片區(qū)目前市場(chǎng)場(chǎng)熱點(diǎn)片片區(qū)，小小盤集中中地帶代表樓盤盤：雍逸逸園、TCL翠園主流價(jià)格：2800元/平米以上龍豐上排片區(qū)區(qū)傳統(tǒng)非熱點(diǎn)片片區(qū),未來山地高尚住宅大盤盤聚集地代表樓盤：湖湖畔新城、潤潤園、鵬基項(xiàng)目、老城區(qū)供應(yīng)量極少市場(chǎng)格局：江北、東平、、龍豐上排形形成三足鼎立立，高端市場(chǎng)場(chǎng)競爭狼煙四四起2007，山居年！112季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度帝景灣三期湖畔新城一期期，二期預(yù)計(jì)計(jì)持續(xù)推出本項(xiàng)目200620072008東方威尼斯一一期潤園荷蘭水鄉(xiāng)三期期麗日百合家園園鵬基項(xiàng)目項(xiàng)目入市時(shí)面面臨的競爭市市場(chǎng)：湖畔新新城、潤園、、鵬基項(xiàng)目、、東方威尼斯斯是本項(xiàng)目可可能面臨的主主要競爭對(duì)手手合生國際新城城12競爭對(duì)手基本本情況所在片區(qū)項(xiàng)目名稱占地容積率總建面價(jià)值點(diǎn)價(jià)格龍豐上排湖畔新城11萬2.4930萬大盤/湖景一期3700,二期預(yù)計(jì)4500潤園30萬0.7819.6萬大盤/山景/水景均價(jià)預(yù)計(jì)6000鵬基項(xiàng)目43萬0.6728萬山景/水景/大盤均價(jià)預(yù)計(jì)6000東平東方威尼斯16萬232萬江景/產(chǎn)品品質(zhì)均價(jià)4500基本特征：大大盤、景觀資資源好13市場(chǎng)競爭格局局第一陣營第三陣營第二陣營代表樓樓盤：：帝景景灣、、潤園代表樓樓盤：：東方威威尼斯斯、湖湖畔新新城、麗日百百合、、荷蘭水水鄉(xiāng)、、碧水水灣代表樓樓盤：：東湖湖花園園、美美林玉玉桂山山第一陣陣營均價(jià)6000均價(jià)4500均價(jià)3500本項(xiàng)目目在外外部條條件上上屬于于第二二陣營營，但但受第第一陣陣營影影響較較大本項(xiàng)目目14領(lǐng)導(dǎo)者者—壟斷價(jià)價(jià)格—產(chǎn)品有有不可可重復(fù)復(fù)性—過河拆拆橋追隨者者—搭便車車，借借勢(shì)—以小博博大，，殺傷傷戰(zhàn)術(shù)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)戰(zhàn)的制制造者者補(bǔ)缺者者—目標(biāo)明明確，，挖掘掘客戶戶—瞄準(zhǔn)市市場(chǎng)縫縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品和和需求求點(diǎn)挑戰(zhàn)者者—改變游游戲規(guī)規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新新的評(píng)評(píng)估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品的的特色色和價(jià)價(jià)值行業(yè)老老大非行業(yè)業(yè)老大大，中中大規(guī)規(guī)模市市場(chǎng)次/非主流流市場(chǎng)場(chǎng)敏銳的的機(jī)會(huì)會(huì)主義義者競爭的的營銷銷策略略本項(xiàng)目VS潤園、鵬基項(xiàng)目(第一陣營)挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者+本項(xiàng)目VS湖畔新城、東方威尼斯(第二陣營)15競爭對(duì)對(duì)手主主力產(chǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱類型主力戶型推售時(shí)間湖畔新城二期TH、小高180平方以上預(yù)計(jì)07年中東方威尼斯一期TH、洋房TH：320平平層：140-200平06年8月潤園一期獨(dú)棟、TH、疊拼、小高層獨(dú)棟：480-550平，約19套TH：260-415平，約52套疊拼：260-290平，72套平房：140-200平，約70套06年8月鵬基項(xiàng)目TH、洋房TH：200—250平07年初產(chǎn)品類類型多多樣，，TH成為標(biāo)標(biāo)簽，，多以以TH、平層層作為為主打打16湖畔新新城二二期二期以以180平米以以上平平面戶戶型為為主，，共約約1000多套。。2期17主流產(chǎn)品：小高層創(chuàng)新產(chǎn)品：多層帶電梯高端產(chǎn)品：聯(lián)排TH項(xiàng)目一期產(chǎn)品組合三房四房復(fù)式TH合計(jì)約140平米162平米180~200平米280平米300~320平米多層約96套約14套110套小高層52套127套5套184套TH18套18套合計(jì)52套127套96套19套18套312套223套數(shù)比16.67%40.71%30.77%6.09%5.77%100％一期群星東東方威威尼斯斯18平層主主流面面積160-200，主力力總價(jià)價(jià)在70-90萬以下下；TH主流面面積在在200-350之間，，主力力總價(jià)價(jià)在130-270萬之間間競爭對(duì)對(duì)手主主流面面積與與總價(jià)價(jià)項(xiàng)目名稱面積總價(jià)TOHO及類TOHO湖畔新城二期300195東方威尼斯300-320195-210潤園260-415169-270鵬基項(xiàng)目200-250130-160平層湖畔新城二期180-26080-120東方威尼斯160-20070-90潤園140-20065-90270萬130萬100萬80萬70萬60萬100150250200300總價(jià)(元)面積積（（平米米））350平層層TOHO及類類TH19產(chǎn)品品分分析析1：潤潤園園TH三房房三三廳廳四四衛(wèi)衛(wèi)，，263-285平亮點(diǎn)點(diǎn)：大大后后花花園園、、超超大大露露臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，大大主主臥臥不足足：首首層層前前庭庭面面積積過過小小、、套套間間數(shù)數(shù)量量少少、、房房間間數(shù)數(shù)量量少少，，第第三三層層可可實(shí)實(shí)用用性性不不高高20五房房二二廳廳五五衛(wèi)衛(wèi)，，332-336平亮點(diǎn)點(diǎn)：前前庭庭后后院院、、方方正正實(shí)實(shí)用用、、大大露露臺(tái)臺(tái)、、陽陽臺(tái)臺(tái)不足足：奢奢侈侈點(diǎn)點(diǎn)營營造造不不多多，，地地下下室室僅僅作作停停車車用用，，可可利利用用空空間間不不多多，，產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值不不多多產(chǎn)品品分分析析2：潤潤園園TH21產(chǎn)品品分分析析3：東東方方威威尼尼斯斯大大平平層層四房房兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，178-286平亮點(diǎn)點(diǎn)：氣氣派派主主臥臥，，南南北北通通透透廳廳，，大大觀觀景景陽陽臺(tái)臺(tái)不足足：餐廳陽陽臺(tái)較小小氣，客客廳開間間略小氣氣。過道道較浪費(fèi)費(fèi)。三房兩廳廳兩衛(wèi)，，187-203平亮點(diǎn)：超大方方正入戶戶花園，，有可贈(zèng)贈(zèng)送空間間，雙套套間、主主人房圓圓弧落地地凸窗不足：餐廳陽陽臺(tái)較小小氣，次次臥開間間略小。。22競爭樓盤盤分析小小結(jié)：——多種產(chǎn)品品組合，，TH成為標(biāo)桿桿——以TH或平層作為主打打產(chǎn)品——主力產(chǎn)品品情況：：TH主流面積積在200-350平之間，主主力總價(jià)價(jià)在130-270萬之間；平層主流面積積在160-200平之間，主主力總價(jià)價(jià)在70-90；———產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)：入戶戶花園、、大陽臺(tái)臺(tái)、露臺(tái)臺(tái)成為亮亮點(diǎn)，但但產(chǎn)品附加值較較少，實(shí)用性略略欠缺。23我們的客客戶。24客戶分類客戶組成特征描述目前居住狀況置業(yè)驅(qū)動(dòng)力高端客戶（群體數(shù)量大）私企業(yè)主、私營老板、企事業(yè)中高層管理人員、政府領(lǐng)導(dǎo)1、在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，多數(shù)人有一輛以上的不錯(cuò)的私家車。2、心態(tài)開放，視野開闊見多視廣多次往返大中城市，部分有國外學(xué)習(xí)、旅游經(jīng)驗(yàn)。3、喜歡新事物，十分注重品牌，雖不一定一身名牌，但對(duì)某種品牌的東西（魚桿、手表、車等）特別偏好。大部分人目前居住在豐湖、西湖，紅花湖片區(qū)，下埔臨江一帶，江北、東平大盤；有自然資源老社區(qū)品質(zhì)低。160-250平米改善居住狀況，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)敏感。主力需求：4房（140-160平米），5房（180-250平米）中高端客戶（群體數(shù)量中）公務(wù)員、企事業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、生意人1、在惠州生活多年；人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)在惠州；有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。部分人有經(jīng)濟(jì)型車輛，大部分人依賴公共交通。2、眼見為實(shí)，想象力有限，但心態(tài)開放，大部分人去過發(fā)達(dá)城市。3、喜歡新事物，對(duì)品牌（服裝、電器等）較注重。大部分人目前居住在東平、龍豐上排、南壇下埔等老城區(qū)；老社區(qū)品質(zhì)低。80-140平米改善居住狀況，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境敏感。主力需求：3房（110-130平米）；4房（140-160平米）中高端客戶（群體數(shù)量?。┥钲凇V州、東莞等泛珠三角客戶；港臺(tái)客戶、韓國等外籍客戶；其他1、或有親人在惠州，或工作、生意在惠州；在惠州有一定人脈、關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚。每年都有一定時(shí)間生活在惠州居住。2、視野十分開闊，心態(tài)開放，善于把控商機(jī)，十分有主見。3、喜歡新事物，對(duì)品牌尤為注重。主要集中在陳江仲凱高新區(qū)宿舍及麥地商圈老商品房。物業(yè)管理不到位，社區(qū)品質(zhì)低。100-250平米投資/長住/短暫居住，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、服務(wù)敏感。主力需求：3房（110-130平米）；4房（140-160平米）；5房（180-250平米）；惠州中高高端客戶戶購房目目的普遍遍為改善善居住條條件，存存在投資資/短暫居住住的非純純居住需需求；需需求集中中在中大大戶型；；25客觀存在在：1）魚池與與魚池之之間是相相通的；；2）魚是自自由的，，他可以以在魚池池A，也可以以在魚池池B；3）魚是混混雜的，，什么樣樣的魚都都有。魚池A嘉浩魚池池魚池B魚池理論論：關(guān)于于魚池和和魚26項(xiàng)目名稱占地容積率總套數(shù)類型主力戶型均價(jià)銷售率發(fā)售時(shí)間才俊金城9932.91.8168多層二房75-80、三房86-115、四房1261800100%2005-08-20金迪星苑七期大唐風(fēng)韻1700002.2480小高層三房92-114、四房121-123、六房180260090%2005-10-01紅花湖麗苑三期7594.552.62231小高層三房116-122、四房117-153、五房203-218250095%2005-11-06湯臣山水世家二期380001.8592復(fù)式小高層三房102-126、四房-五房167-1812400100%2004-10-01金輝新苑·心園二期244三房99-137、四房142、220095%2004-04-20本片區(qū)內(nèi)內(nèi)客戶需需求分析析產(chǎn)品以130平米以下下戶型為為主，銷銷售速度度及價(jià)格格未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)突破27住宅客戶戶定位—客戶需求求細(xì)分客戶分類置業(yè)驅(qū)動(dòng)力購房關(guān)注點(diǎn)特征主流總價(jià)承受范圍與本項(xiàng)目契合度私營企業(yè)主/政府領(lǐng)導(dǎo)尊崇感＋環(huán)境樓層、采光、通風(fēng)，看重風(fēng)水和社區(qū)環(huán)境經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，注重物業(yè)檔次，對(duì)價(jià)格不十分敏感80萬以上☆☆☆☆政府公務(wù)員/企業(yè)中高管理層環(huán)境+品質(zhì)看重周邊及社區(qū)環(huán)境，產(chǎn)品品質(zhì)要求較高有一定積蓄，月供能力較強(qiáng)，家中多有小孩70-100萬☆☆☆☆☆企業(yè)職員/生意人價(jià)格＋品質(zhì)便利、價(jià)格、升值潛力有一定積蓄，中等經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)價(jià)格及物業(yè)品質(zhì)較敏感50-80☆☆☆原住民價(jià)格＋配套交通、配套、價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般，對(duì)交通及周邊配套依賴性強(qiáng)50萬以下☆☆政府公務(wù)員/企業(yè)中高管理層是本項(xiàng)目的核心客戶28本項(xiàng)目的的目標(biāo)客客戶——城市新銳銳財(cái)富階階層身份——鄙視“土土豪”，，標(biāo)榜““新銳””，“新新興勢(shì)力力”財(cái)智——“有錢”、、“有文文化”追新——“個(gè)性”、、“品位位”享受——超舒適感感——非頂級(jí)客客戶，是是追求尊尊貴、舒舒適生活活的中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)29客戶面積積需求集集中在140-200平方，戶戶型要求求集中在在4、5房。此次取麗日日百合成交交客戶樣本本62個(gè)。成交金額55-80萬，集中在在65-80萬。成交面積130-160平方米，集集中在160平方米。大戶型客戶戶主要是二二次以上置置業(yè)者，多多數(shù)是與父父母一起居居住或潮汕汕、客家子面積需求統(tǒng)統(tǒng)計(jì)戶型需求統(tǒng)統(tǒng)計(jì)目標(biāo)客戶需需求調(diào)查：：30建筑類型上上均有需求求，非平層層類型更為為偏好，建建筑風(fēng)格以以現(xiàn)代為多多大戶型客戶戶對(duì)TH、疊拼的追追捧較明顯顯，追求有有天有地、、占有性大大、私家味味濃的產(chǎn)品品。在建筑筑風(fēng)格中客客戶對(duì)簡單單、大氣的的現(xiàn)代風(fēng)格格更為偏好好。目標(biāo)客戶需需求調(diào)查：：31重視的功能能區(qū)依次：客廳〉主臥〉餐廳〉陽臺(tái)〉廚房〉衛(wèi)生間大戶型客戶戶重身份、、重面子、、重舒適感感，對(duì)廳要要求很高，，客廳的重重視度尤為為高。對(duì)自自身享受的的主臥要求求次之。故在設(shè)計(jì)中中廳、主臥臥的豪氣、、大氣、舒舒適一定要要得到重視視、體現(xiàn)?。?！廚房、、衛(wèi)生間等等要實(shí)用?。】蛷d餐廳陽臺(tái)主臥廚房12435衛(wèi)生間6目標(biāo)客戶需需求調(diào)查：：32能打動(dòng)的戶型亮點(diǎn)：高廳〉入戶花園〉大露臺(tái)〉大陽臺(tái)〉圓弧落地窗窗〉凸窗高廳大露臺(tái)大陽臺(tái)入戶花園圓弧落地窗窗12435凸窗6高廳、入戶戶花園是主主人家門面面最直接的的體現(xiàn)，氣氣派的高廳廳設(shè)計(jì)對(duì)客客戶的打動(dòng)動(dòng)力大，舒舒適的入戶戶花園、露露臺(tái)、陽臺(tái)臺(tái)是必備的的感動(dòng)元素素，圓弧窗窗、凸窗要要有但不再再打人。目標(biāo)客戶需需求調(diào)查：：33目標(biāo)客戶需求特征具體描述位置選擇選擇有水的地方，身處城市，親近自然。注重周邊的人文景觀，重視社區(qū)的純粹性，注重鄰里關(guān)系。外立面設(shè)計(jì)外立面現(xiàn)代風(fēng)格；外墻有品質(zhì)感。戶型設(shè)計(jì)客廳面積與主臥面積要大；戶型要方正，要寬敞、明亮；最好有入戶花園，雙陽臺(tái)，而且要大，景觀窗面要完整。園林設(shè)計(jì)中心園林面積不一定要很大，但參與性要強(qiáng)，結(jié)合外部環(huán)境考慮更受市場(chǎng)歡迎，如：麗日百合家園底層架空處理，引入鵝潭湖景觀。交房標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)希望交房時(shí)是毛坯房，對(duì)精裝修房的接受需要引導(dǎo)；所有管線埋好，管道設(shè)好。對(duì)物管的建議安全——智能化安防設(shè)施；保安定期巡邏，保證安全。配套——會(huì)所配套設(shè)施；住戶享有會(huì)所優(yōu)先權(quán)。目標(biāo)客戶需需求特征：：細(xì)節(jié)>整體；重產(chǎn)產(chǎn)品；重鄰鄰里關(guān)系34客戶分析小小結(jié)——客戶主力需需求面積140-200平方米，4、5房為主。——產(chǎn)品類型求求新，非平層偏好較大。。——戶型重視雙廳、主臥臥，要求氣派派、舒適，，其他要求求實(shí)用。——亮點(diǎn)最偏好好有特色的的廳，如高廳等等，其次為為舒適元素素的入戶花花園、露臺(tái)臺(tái)、陽臺(tái)等等?！ㄖL(fēng)格以以偏好現(xiàn)代風(fēng)格最為突出。。35產(chǎn)品定位。。36目標(biāo)標(biāo)：：制制定定有有競競爭爭力力的的產(chǎn)產(chǎn)品品1、TH，高高端端標(biāo)標(biāo)簽簽2、打打造造高高附附加加值值產(chǎn)產(chǎn)品品，，廳廳、、花花園園、、陽陽臺(tái)臺(tái)作作為為創(chuàng)創(chuàng)新新點(diǎn)點(diǎn)3、面面積積范范圍圍140-200平米米，，控控制制總總價(jià)價(jià)，，滿滿足足目目標(biāo)5、TH、疊拼、平層多組合產(chǎn)品，擴(kuò)大客戶層面產(chǎn)品品定定位位的的策策略略—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—改變變游游戲戲規(guī)規(guī)則則—強(qiáng)調(diào)調(diào)新新的的評(píng)評(píng)估估標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品品的的特特色色和和價(jià)價(jià)值值挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者補(bǔ)缺缺者者+37類別產(chǎn)品單套面積別墅TOHO250-260空中HOUSE小高層150-200大平面小高層140-200項(xiàng)目目戶戶型型定定位位建建議議38項(xiàng)目目地地塊塊：：項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模較較小小，，地地塊塊不不規(guī)規(guī)整整，，入入口口狹狹長長，，地地塊塊內(nèi)內(nèi)有有高高差差，，規(guī)規(guī)劃劃具具有有一一定定難難度度項(xiàng)目目占占地地：：26500平米米項(xiàng)目目項(xiàng)目限高：<40米（12層）占地地26500m2入口口處處狹狹長長地地塊塊，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目私私密密性性較較強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目目地地塊塊內(nèi)內(nèi)有有高高差差，，結(jié)結(jié)合合高高差差，，充充分分利利用用景景觀觀資資源源是是項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃的的原原則則39地塊塊高高差差：：地地塊塊由由入入口口處處向向山山體體地地勢(shì)勢(shì)逐逐漸漸上上升升，，地地塊塊內(nèi)內(nèi)具具有有較較為為平平緩緩的的高高差差26.2127.8329.1221.5331.0242.6035.5947.5044.4651.7837.89地勢(shì)勢(shì)較較平平規(guī)劃劃中中應(yīng)應(yīng)充充分分考考慮慮地地塊塊的的高高差差，，以以節(jié)節(jié)約約土土方方量量，，與與地地塊塊地地形形密密切切結(jié)結(jié)合合40地塊塊景景觀觀面面：：項(xiàng)項(xiàng)目目視視野野開開闊闊，，西西面面、、南南面面可可觀觀高高榜榜山山山山景景，，東東側(cè)側(cè)可可觀觀龍龍豐豐城城市市景景觀觀，，北北側(cè)側(cè)可可遠(yuǎn)遠(yuǎn)觀觀小小鱷鱷湖湖湖湖景景及及螺螺山山山山景景小鱷鱷湖湖市十一小鳳山小區(qū)螺山229.3米高榜山高榜山S區(qū)政府NWE項(xiàng)目具有四景景：即山景、、湖景、庭院院景觀、城市市景觀山景>湖景>庭院景觀>城市景觀41地塊景觀面：：項(xiàng)目北部緊緊臨地塊的農(nóng)農(nóng)民房，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目景觀、純純粹性、檔次次影響較大小鱷湖24.8734.2140.116層以上房屋將將會(huì)對(duì)小鱷湖湖的湖景產(chǎn)生生阻擋農(nóng)民房的雜亂亂將會(huì)對(duì)北面面景觀產(chǎn)生極極大影響42A農(nóng)民房地塊價(jià)值分析析：山景40湖景30庭院景觀20城市景觀10農(nóng)民房-20合計(jì)80A地塊2720172-660B地塊2218204-658C地塊3714164-269D地塊2816135-656E地塊211157-1727CBDEC地塊〉A(chǔ)地塊〉B地塊〉D地塊〉E地塊按TH+小高層圍合式式布局，將地地塊由北向南南分成五部分分，進(jìn)行價(jià)值值打分43產(chǎn)品布局建議議一：在地塊價(jià)值高高處排布價(jià)值值高的產(chǎn)品，，地塊價(jià)值較較低處以排布布創(chuàng)新產(chǎn)品來來提高地塊價(jià)A農(nóng)民房CBDE地塊價(jià)值較高高，視野開闊闊，TH，250-260平方米地塊價(jià)值高，，大平層（占占1-2棟），180-200平方米，舒適適感較強(qiáng)地塊價(jià)值較高高，創(chuàng)新大平平層，160-180平方米，避免免內(nèi)部競爭，，客戶選擇面面大地塊價(jià)值最低低，高附加值值140-150平方米平層，，提升地塊價(jià)價(jià)值地塊價(jià)值較高高，空中House、180-200平方米，舒適適感較強(qiáng)類別產(chǎn)品單套面積套數(shù)面積比例備注別墅TOHO250-260約127.04%2層空中house多層180-200約368.53%6層大平面小高層140-150約8423.55%6-9層小高層160-180約7226.79%9層小高層180-200約7234.1%12層44產(chǎn)品布局建議議二：在地塊價(jià)值高高處排布價(jià)值值高的產(chǎn)品，，地塊價(jià)值較較低處以排布布創(chuàng)新產(chǎn)品來來提高地塊價(jià)價(jià)值A(chǔ)農(nóng)民房CBDE地塊價(jià)值較高高，視野開闊闊，TH，250-260平方米地塊價(jià)值高，，大平層（占占1-2棟），180-200平方米，舒適適感較強(qiáng)地塊價(jià)值較高高，創(chuàng)新大平平層，160-180平方米，避免免內(nèi)部競爭，，客戶選擇面面大地塊價(jià)值最低低，小面積空空中House作為突破，150-160平方米，提升升地塊價(jià)值地塊價(jià)值較高高，空中House、180-200平方米，舒適適感較強(qiáng)類別產(chǎn)品單套面積套數(shù)面積比例備注別墅TOHO250-260約127.96%2層空中HOUSE小高層150-160約3213.48%2層中空復(fù)式，6-9層多層180-200約369.65%大平面小高層160-180約7230.32%9層小高層180-200約7238.59%12層45經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案案一：E地塊平層135平米（實(shí)用150平米）方案建議：1、面寬約21米，可排布6個(gè)單元。銷售售面積135平米，實(shí)際使使用150平米，附加值值較高，容易易提升價(jià)格和和銷售速度。。2、150平米的3+1房，尺寸較局局促，舒適度度略有欠缺。。樓棟建面價(jià)格金額E11340350039690000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價(jià)

20949000046經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案案二：E地塊平平層145平米（（實(shí)用用160平米））方案建建議：：1、面寬寬約26米，可可排布布5個(gè)單元元。銷銷售面面積145平米，，實(shí)際際使用用160平米，，附加加值較較高，，容易易提升升價(jià)格格和銷銷售速速度。。2、160平米四四房面面積較較合適適，比比較符符合客客戶面面積需需求。。樓棟建面價(jià)格金額E10440380039672000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價(jià)

20947200047經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算方方案三三：E地塊為為165平米空空中house方案建建議：：1、面寬寬較大大，可可排布布4個(gè)單元元，產(chǎn)產(chǎn)品新新穎，，創(chuàng)新新度高高，容容易形形成市市場(chǎng)亮亮點(diǎn)。。2、產(chǎn)品品檔次次得到到提高高，項(xiàng)項(xiàng)目整整體形形象較較好統(tǒng)統(tǒng)一2、客戶戶接受受層面面較小小，存存在一一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。樓棟建面價(jià)格金額E5280450023760000A3120700021840000B3780500018900000C15120500075600000D11880450053460000總價(jià)

19356000048平層及及復(fù)式式客戶戶意向向調(diào)查查抽取樣樣本48份，其其中麗麗日百百合客客戶38份，TCL翠園客客戶10份。以135平米平平層、、145平米平平層、、160平米復(fù)復(fù)式作作為調(diào)調(diào)查樣樣本平層選選擇理理由：實(shí)用用、房房間多多、不不浪費(fèi)費(fèi)空間間。要求：：南北北通透透、客客廳要要大、、雙陽陽臺(tái)。。135平米中中有兩兩個(gè)房房間面面積過過小，，約9個(gè)平米米。贈(zèng)贈(zèng)送面面積受受歡迎迎。復(fù)式選選擇理理由：戶型型新穎穎、比比較氣氣派、、有私私人空空間。。要求：：實(shí)用用性高高，客客廳大大些。。4米客廳廳太小小，進(jìn)進(jìn)門餐餐廳位位置過過小。。49總結(jié)：：經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算總總結(jié)：方案案一〉方案二二（少少1.8萬）〉方案三三（少少1593萬）產(chǎn)品評(píng)評(píng)估：：平層：：優(yōu)點(diǎn)：：平層層抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)能能力較較強(qiáng)，，客戶戶的接接受面面較廣廣，尤尤其是是與父父母同同住或或年齡齡稍大大的客客戶意意向較較多不足：：但產(chǎn)產(chǎn)品新新穎度度不足足，不不易形形成市市場(chǎng)亮亮點(diǎn)，，客戶戶挑選選范圍圍較廣廣。啟示：：增加加產(chǎn)品品附加加值，，提升升產(chǎn)品品競爭爭力復(fù)式優(yōu)點(diǎn)：：創(chuàng)新新、新新穎，，易形形成市市場(chǎng)亮亮點(diǎn)，，容易易吸引引年齡齡較輕輕的客客戶。。不足：：客戶戶量相相對(duì)較較少，，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)要要求高高，存存在一一定風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。啟示：：必須須滿足足舒適適尺度度要求求?；陧?xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)要要求，，建議議：采采用E地塊145平米，，實(shí)用用面積積160平米的的方案案抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力力較強(qiáng)強(qiáng)，客客戶接接受度度較高高經(jīng)濟(jì)收收益較較高50戶型創(chuàng)創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)。51居住主主體1：普通通聯(lián)排排設(shè)計(jì)基基本理理念稀缺，，尊貴貴，提提升價(jià)價(jià)值的的關(guān)鍵鍵產(chǎn)品品——功能空空間齊齊備，，充分分考慮慮生活活需要要，同時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造奢奢侈空空間；多設(shè)計(jì)計(jì)可拓拓展空空間，，增加加產(chǎn)品品的附附加值值。類別產(chǎn)品面積樓層別墅TOHO250-2602層創(chuàng)新的的關(guān)鍵鍵部分分前庭、后院、私家家泳池池或者超大中庭花花園；贈(zèng)送地地下室室空間，，增加附附加值值；獨(dú)立立雙車車位車車庫；；吧臺(tái)臺(tái)、雪雪茄屋屋、視視聽室室等個(gè)個(gè)性空空間；；52聯(lián)排別別墅借借鑒：：香蜜蜜湖1號(hào)后花園園游泳池池前花園園水上餐餐廳家庭廳廳景觀浴浴室雙車位位雙層高高主臥臥私家泳泳池53聯(lián)排別墅墅借鑒：：星河·丹堤與地塊高高差完美美結(jié)合的的地下室室，躍層層設(shè)計(jì)地下室雙雙面采光光270度雙庭院院主人房露露臺(tái)贈(zèng)送大面面積地下下空間地下一層層首層二層54居住主體體2：空中HOUSE設(shè)計(jì)基本本理念贈(zèng)送空間間功能空間間齊備，，充分考考慮生活活需要，，同時(shí)創(chuàng)創(chuàng)造奢侈侈空間；；多設(shè)計(jì)可拓展空空間，增加產(chǎn)產(chǎn)品的附附加值。。類別產(chǎn)品面積樓層小高層空中HOUSE150-160180-2006-12層大雙廳設(shè)計(jì)，客客廳的豪豪氣感要要體現(xiàn)出出來大、實(shí)用用入戶花園園、陽臺(tái)、、露臺(tái)大主臥套套間設(shè)計(jì)，體體現(xiàn)出舒舒適感可拓展空空間，增加附附加值創(chuàng)新的關(guān)關(guān)鍵部分分55150平方米小小復(fù)式參參考—紅樹灣165復(fù)式大面積雙雙廳，氣氣派、豪豪氣雙套間可拓展空空間，增增加一個(gè)個(gè)房56160-180復(fù)式參考考——春華四季季園213復(fù)式57居住主體體3：小高層層大平面面設(shè)計(jì)基本本理念充分考慮慮生活需需要，考慮建筑與山山體景觀觀的融合合與呼應(yīng)，，多設(shè)計(jì)可可拓展空空間，增增加產(chǎn)品品的附加加值。類別產(chǎn)品面積樓層小高層大平面160-180180-20012層方正中庭設(shè)計(jì)，可拓展空空間，增加附附加值方正大入戶花園園大雙廳、大主臥套間間主臥陽臺(tái)臺(tái)、大凸凸窗設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新的關(guān)關(guān)鍵部分分58160-180平方米大大平層參參考——深業(yè)新岸岸線，166平方方正中庭庭設(shè)計(jì)，，兩廳大大雙面采采光，加加大雙廳廳尺度，，氣派感感十足，，可變?yōu)闉榉块g大陽臺(tái)，，實(shí)用270度轉(zhuǎn)角凸凸窗59中信紅樹樹灣，207平方方正中庭庭設(shè)計(jì)，，餐廳大大雙面采采光，加加大雙廳廳尺度，，可作房房間大陽臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，舒舒適，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角處實(shí)實(shí)用主臥南北北通透，，南北陽陽臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)，大氣氣，尊貴貴180-200平方米大大平層參參考——中信紅樹樹灣，207平方雙套間設(shè)設(shè)計(jì)60山體利用用創(chuàng)新點(diǎn)點(diǎn)。61技術(shù)層面面：山體體接駁、、減少接接地、山山屋共融融環(huán)境的抗抗干擾性性：局部部架空處處理、私私密性營營造環(huán)境的原原生性：：景觀的的生態(tài)性性、景觀觀視覺、、景觀情情感、景景觀空間間建筑：老老虎窗等等建筑視視覺獨(dú)特特性依山而建建，順勢(shì)勢(shì)而成62主入口設(shè)置——符號(hào)建筑筑物A1建議在小小區(qū)入口口處建單單體建筑筑物，二二層高，，首層面面積約300平方米，，二層面面積約100平方米，，作為售售樓處。。形象標(biāo)簽簽，鮮明明、獨(dú)特特，讓人人過目不不忘。銷售期間間作為售售樓處，，銷售后后可作為為第二會(huì)會(huì)所或酒酒樓經(jīng)營營。售樓處會(huì)所建議會(huì)所所與售樓樓處分開開，售樓樓處設(shè)在在入口處處，會(huì)所所設(shè)于公公園入口口處會(huì)所的實(shí)實(shí)用性得得到保留留。售樓處設(shè)設(shè)在小區(qū)區(qū)入口，，昭示性性更強(qiáng)，，可達(dá)性性更強(qiáng)。。設(shè)立單獨(dú)獨(dú)的建筑筑物，建建立社區(qū)區(qū)高端形形象的標(biāo)標(biāo)簽，展展示效果果好。