公寓住宅項(xiàng)目定價(jià)分析報(bào)告

XXX定價(jià)分析報(bào)告2012.6.9項(xiàng)目匯總本案華宇城金地華章大禹加州灣波爾多小鎮(zhèn)金宇·和園鑫宇國(guó)際市政府板塊鐵西區(qū)政府板塊本案定價(jià)主要研究本案所在的市政府板塊和鐵西區(qū)政府板塊；市政府板塊華宇城和金地華章兩個(gè)項(xiàng)目將作為重點(diǎn)研究對(duì)象，對(duì)于本案定價(jià)具有重要的參考意義。華宇城/規(guī)劃占地73萬(wàn)平米建筑面積130萬(wàn)平米分期共三期，當(dāng)前一期在售綠化率36%容積率1.96產(chǎn)品類(lèi)型多層、高層、洋房、聯(lián)排別墅（后期）主力戶型多層80-140平米高層68-100平米入住時(shí)間多層2013.10，高層2013.12開(kāi)盤(pán)時(shí)間近期開(kāi)盤(pán)2011年10月周邊配套第十七中學(xué)、吉林師范大學(xué)、第二十四中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、四季風(fēng)情商街、休閑會(huì)所、公園一期二期三期華宇城130萬(wàn)平米大盤(pán)，分三期開(kāi)發(fā)。華宇城/一期產(chǎn)品一期A組團(tuán)在售產(chǎn)品5棟6層花園洋房，一梯兩戶，首層帶花園，頂層贈(zèng)送閣樓3棟18層高層，2梯三戶。1#2#3#11#8#7#6#5#4#10#9#12#一期A組團(tuán)2011年10月開(kāi)盤(pán)，共推出5棟多層，3棟高層。華宇城/產(chǎn)品類(lèi)型在售產(chǎn)品（多層主力戶型）兩室兩廳一衛(wèi)97㎡三室兩廳兩衛(wèi)140㎡多層目前在售主力97、140平米主力兩三居，在售價(jià)格4200元/平米；一次性付款97折，按揭99折。華宇城/產(chǎn)品類(lèi)型在售產(chǎn)品（高層主力戶型）兩室兩廳一衛(wèi)87㎡兩室兩廳一衛(wèi)79㎡小高層主力79-87平米兩居，均價(jià)3700元/平米。華宇城/產(chǎn)品價(jià)格在售價(jià)格產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠情況交房時(shí)間推出套數(shù)存量銷(xiāo)售周期月均去化量多層80-1404200一次性97，貸款992013.10800套左右30%8個(gè)月40套左右高層68-1003700一次性97，貸款992013.1245%華宇城月均銷(xiāo)售速度約為40套，在區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售速度較快。多層均價(jià)4200元/平米，高層均價(jià)3700元/平米。目前尚未動(dòng)工，但交房時(shí)間與本案基本相同。從地段、產(chǎn)品、項(xiàng)目規(guī)模等各方面對(duì)比，華宇城為本案重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)參考項(xiàng)目。細(xì)部定價(jià)參考產(chǎn)品類(lèi)型層差戶型差首層頂層單元差多層100、20030-40加價(jià)300元/㎡；（花園進(jìn)深3.7米）頂層加價(jià)100，但閣樓有產(chǎn)權(quán)進(jìn)行贈(zèng)送（閣樓面積約為標(biāo)準(zhǔn)層一半）邊戶型減100高層30、5030-401-2部分商網(wǎng)，暫時(shí)未開(kāi)始銷(xiāo)售正常頂層邊戶型減100華宇城/產(chǎn)品價(jià)格華宇城首層不贈(zèng)送地下室，花園加價(jià)300元/㎡。頂層贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)閣樓，價(jià)格按照標(biāo)準(zhǔn)層面積計(jì)算，加價(jià)100元/平米。邊戶型客戶認(rèn)可度較低，減價(jià)100元/㎡。多層層差為100、200元/㎡，高層戶型差為30、50元/㎡。華宇城/整體綜述前期藍(lán)山英郡工程質(zhì)量以及小區(qū)舒適度為后期華宇城的熱銷(xiāo)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目產(chǎn)品體量較大，且目前市場(chǎng)形勢(shì)較弱，決定了此項(xiàng)目短期內(nèi)價(jià)格不會(huì)有大的變動(dòng)，營(yíng)銷(xiāo)策略以快速銷(xiāo)售、快速回籠資金為主。華宇城大盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)策略對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)影響較大，因此為本案重點(diǎn)參考項(xiàng)目。華宇城定價(jià)參考點(diǎn)入住時(shí)間多層均價(jià)4200多層2013年10月高層2013年12月高層均價(jià)3700首層花園加價(jià)300元/㎡頂層閣樓按標(biāo)準(zhǔn)層計(jì)算，加100元/㎡，閣樓贈(zèng)送層差多層100、200，高層30、50邊單元-100九洲·金地華章/規(guī)劃占地5萬(wàn)平米建筑面積11.25萬(wàn)平米綠化率40%容積率2.2產(chǎn)品類(lèi)型洋房、高層、聯(lián)排別墅主力戶型洋房187-300平米高層97-180平米入住時(shí)間多層2012.10.15開(kāi)盤(pán)時(shí)間近期開(kāi)盤(pán)2011年6月周邊配套第十七中學(xué)、吉林師范大學(xué)、第二十四中學(xué)、小區(qū)商業(yè)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、公園九洲·金地華章/當(dāng)期在售產(chǎn)品品3層半聯(lián)排別墅墅5-6層花園洋房一一梯兩戶（僅僅剩頂層）18層高層一梯兩兩戶（在售））12層小高層一梯梯兩戶（在售售）8層小高層一梯梯兩戶金地華章目前前在售產(chǎn)品主主要為18層高層。九洲·金地華章/產(chǎn)品類(lèi)型三室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)141㎡兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)103㎡九洲·金地華章/產(chǎn)品類(lèi)型四室兩廳三衛(wèi)衛(wèi)179㎡三室兩兩廳兩兩衛(wèi)152㎡在售產(chǎn)產(chǎn)品（（多層層主力力戶型型）多層電電梯洋洋房為為152、179平米三三四居居，整整體面面積偏偏大，，目前前所剩剩房源源較少少，均均價(jià)6200元/平米。。九洲·金地華華章/產(chǎn)品價(jià)價(jià)格在售價(jià)價(jià)格產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠情況交房時(shí)間推出套數(shù)存量銷(xiāo)售周期月均去化量洋房187-300均價(jià)6200一次性99折2012.10800套左右8%（頂樓）1年20套左右高層97-187均價(jià)5100一次性99折2012.1035%細(xì)部定定價(jià)參參考產(chǎn)品類(lèi)型層差價(jià)（元/㎡）戶型差（元/㎡）洋房200無(wú)明顯差價(jià)高層50-100無(wú)明顯差價(jià)九洲·金地華華章/整體綜綜述九洲·金地華華章主主要產(chǎn)產(chǎn)品有有高層層板樓樓、電電梯洋洋房、、聯(lián)排排別墅墅，整整體產(chǎn)產(chǎn)品面面積偏偏大，，定位位客戶戶層次次較高高。從建筑筑品質(zhì)質(zhì)、產(chǎn)產(chǎn)品配配套、、園林林等方方面均均定位位高端端，以以電梯梯洋房房、聯(lián)聯(lián)排別別墅拉拉升整整體項(xiàng)項(xiàng)目品品質(zhì)。。目前項(xiàng)項(xiàng)目立立面、、配套套、園園林、、現(xiàn)房房等均均已呈呈現(xiàn)，，為項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)高高價(jià)奠奠定基基礎(chǔ)。。此項(xiàng)目目與本本案屬屬同一一地段段，對(duì)對(duì)于本本案定定價(jià)具具有重重要的的參考考意義義。金地華章定價(jià)參考點(diǎn)入住時(shí)間多層均價(jià)6200現(xiàn)房高層均價(jià)5100鑫宇國(guó)國(guó)際/規(guī)劃占地4萬(wàn)平米建筑面積17萬(wàn)平米分期當(dāng)期在售1期綠化率35%容積率4.6產(chǎn)品類(lèi)型多層、小高層、高層主力戶型多層66-220平米小高層60-80平米高層97-110平米交房時(shí)間2012年年底開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定周邊配套農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、迎賓小學(xué)、南湖公園、十七中、中心醫(yī)院鑫宇國(guó)國(guó)際/規(guī)劃多層小高層層層高層層鑫宇國(guó)國(guó)際/產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型兩室兩兩廳一一衛(wèi)104-115㎡在售產(chǎn)產(chǎn)品（（多層層主力力戶型型）三室兩兩廳一一衛(wèi)146㎡多層主主要為為104-146平米，，兩三三居。。目前前在售售統(tǒng)一一一口口價(jià)4300.鑫宇國(guó)國(guó)際/產(chǎn)品類(lèi)類(lèi)型兩室兩兩廳一一衛(wèi)61㎡在售產(chǎn)產(chǎn)品（（高層層主力力戶型型）兩室兩兩廳一一衛(wèi)88㎡高層主主要以以61-88平米兩兩居為為主。。鑫宇國(guó)國(guó)際/產(chǎn)品價(jià)價(jià)格產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠情況可參考成交價(jià)交房時(shí)間推出套數(shù)存量銷(xiāo)售周期月均去化量多層60-220起價(jià)4680一次性92折43002012.12.30200套左右50%9個(gè)月嚴(yán)重滯銷(xiāo)高層97-110均價(jià)4600-4700一次性96折43002012.12.3050%鑫宇國(guó)國(guó)際地地段較較好，，但因因營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略略等多多方面面原因因，嚴(yán)嚴(yán)重滯滯銷(xiāo)。。鑫宇國(guó)國(guó)際/產(chǎn)品價(jià)價(jià)格優(yōu)勢(shì)：：小區(qū)地地段好好，周周邊商商業(yè)配配套成成熟，，銷(xiāo)售售價(jià)格格低?！，F(xiàn)況：：項(xiàng)目容容積率率大，，品質(zhì)質(zhì)欠缺缺，售售樓處處裝修修粗糙糙，目目前處處于嚴(yán)嚴(yán)重滯滯銷(xiāo)狀狀態(tài)。。與本項(xiàng)項(xiàng)目參參考：：鑫宇國(guó)國(guó)際目目前社社區(qū)品品質(zhì)較較差，，銷(xiāo)售售嚴(yán)重重滯銷(xiāo)銷(xiāo)，對(duì)對(duì)于本本案參參考意意義較較小。參考點(diǎn)點(diǎn)：多多層價(jià)價(jià)格4300元/平米，，小高高層/高層4300元/平米。。大禹·加州灣灣/規(guī)劃占地22萬(wàn)平米建筑面積36萬(wàn)平米分期3期綠化率45%容積率1.62產(chǎn)品類(lèi)型洋房、高層、聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅主力戶型洋房136-240平米高層70-130平米別墅200-300平米入住時(shí)間多層2012.7.29開(kāi)盤(pán)時(shí)間近期開(kāi)盤(pán)2011年8月周邊配套吉林師范大學(xué)、師范附中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、師范商業(yè)街、小區(qū)內(nèi)休閑會(huì)所、幼兒園南加州州風(fēng)情情，別別墅、、電梯梯洋房房，拉拉升了了整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)品質(zhì)質(zhì)感，，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)房房展示示較好好。大禹·加州灣灣/當(dāng)期在在售產(chǎn)產(chǎn)品一期在在售產(chǎn)產(chǎn)品A區(qū)J區(qū)E區(qū)注：6層洋房房一梯梯二戶戶高層兩兩梯三三戶聯(lián)排別墅大禹·加州灣/產(chǎn)品類(lèi)型三室兩廳兩兩衛(wèi)128㎡兩室兩廳一一衛(wèi)97㎡在售產(chǎn)品（（高層主力力戶型）97、128標(biāo)準(zhǔn)兩三居居，戶型設(shè)設(shè)計(jì)較好，，在售均價(jià)價(jià)3800元/平米。大禹·加州灣/產(chǎn)品類(lèi)型在售產(chǎn)品（（洋房主力力戶型）三室兩廳兩兩衛(wèi)142㎡電梯洋房，，產(chǎn)品檔次次較高，主主力142平米三居，，均價(jià)4800元/平米。大禹·加州灣/產(chǎn)品類(lèi)型在售產(chǎn)品（（洋房主力力戶型）躍層，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層149㎡，地下一一層72㎡大禹·加州灣/產(chǎn)品價(jià)格在售價(jià)格產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠情況交房時(shí)間推出套數(shù)存量銷(xiāo)售周期月均去化量洋房136-240均價(jià)4800一次性99折2012.7.29800套左右20%1年20套左右高層70-130均價(jià)3800一次性99折2012.7.2935%細(xì)部定價(jià)參參考產(chǎn)品類(lèi)型層差價(jià)（元/㎡）戶型差（元/㎡）洋房200無(wú)明顯差價(jià)高層50-100無(wú)明顯差價(jià)大禹·加州灣/整體綜述優(yōu)勢(shì)：大禹品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯，，口碑及形形象被公眾眾認(rèn)同。現(xiàn)況：項(xiàng)目目前已已經(jīng)銷(xiāo)售近近60%左右，剩余房源以高層為主，價(jià)格從去去年至今基基本無(wú)變化化。與本項(xiàng)目參參考：大禹·加州灣產(chǎn)品品類(lèi)型豐富富，以中高高端的姿態(tài)態(tài)立足于市市場(chǎng)，現(xiàn)房房銷(xiāo)售，此此項(xiàng)目屬于于鐵西區(qū)市市場(chǎng)板塊，，對(duì)于本案案有一定參參考意義。。參考點(diǎn)：洋房4800元/平米，高層3800元/平米。大禹·加州灣定價(jià)參考點(diǎn)入住時(shí)間多層均價(jià)4800現(xiàn)房高層均價(jià)3800金宇·和園/規(guī)劃占地15萬(wàn)平米建筑面積25萬(wàn)平米分期分3期，當(dāng)期在售2期綠化率40%容積率1.85產(chǎn)品類(lèi)型多層、花園洋房、聯(lián)排別墅、小高層、公寓主力戶型多層136-240平米高層77-105平米別墅200-300平米入住時(shí)間2012.7.31開(kāi)盤(pán)時(shí)間二期開(kāi)盤(pán)2011年4月周邊配套四平師范大學(xué)、師大附中、師大附小、博達(dá)學(xué)院、春江醫(yī)院師大附中、、師大附小小，學(xué)區(qū)房房，現(xiàn)房在在售。金宇·和園/當(dāng)期在售產(chǎn)產(chǎn)品2期在售項(xiàng)項(xiàng)目15層高層2梯三戶6層多層1梯2戶金宇·和園/產(chǎn)品類(lèi)型型三室兩廳廳兩衛(wèi)106-112㎡三室兩廳廳兩衛(wèi)84-94㎡在售產(chǎn)品品（多層層主力戶戶型）84-112平米兩三三居，現(xiàn)現(xiàn)房，4800元/平米。金宇·和園/產(chǎn)品類(lèi)型型在售產(chǎn)品品（高層層主力戶戶型）兩室一廳廳兩衛(wèi)93㎡2室1廳兩衛(wèi)106-112㎡2室1廳1衛(wèi)77.6㎡金宇·和園/產(chǎn)品價(jià)格格在售價(jià)格格產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠情況交房時(shí)間推出套數(shù)存量銷(xiāo)售周期月均去化量洋房136-240均價(jià)4800一次性99折現(xiàn)房800套左右20%1年10套左右高層70-130均價(jià)3800一次性99折35%金宇·和園/產(chǎn)品價(jià)格格細(xì)部定價(jià)價(jià)參考產(chǎn)品類(lèi)型層差價(jià)（元/㎡）戶型差（元/㎡）首層頂層把邊戶型與中間戶型（元/㎡）多層200無(wú)明顯差價(jià)（送花園，花園進(jìn)深3.7米）首層價(jià)格4700-4900頂層送閣樓，閣樓面積是標(biāo)準(zhǔn)層面積的50%，贈(zèng)送露臺(tái)，露臺(tái)面積占標(biāo)準(zhǔn)層的50%邊戶型減100高層50-100無(wú)明顯差價(jià)1-2部分商網(wǎng)，暫時(shí)未開(kāi)始銷(xiāo)售標(biāo)準(zhǔn)頂層邊戶型減100金宇·和園/整體綜述述金宇·和園現(xiàn)房房在售，，屬鐵西西區(qū)政府府片區(qū)，，對(duì)本案案定價(jià)有有一定的的參考意意義。金宇·和園定價(jià)參考點(diǎn)入住時(shí)間多層均價(jià)4800現(xiàn)房高層均價(jià)3800波爾多小小鎮(zhèn)/規(guī)劃占地40萬(wàn)平米建筑面積70萬(wàn)平米分期分3期，當(dāng)期在售1期（建面18萬(wàn)）綠化率48%容積率2.18產(chǎn)品類(lèi)型多層、小高層、高層主力戶型多層100-120平米小高層70-90平米高層60-80平米交房時(shí)間2013.6開(kāi)盤(pán)時(shí)間未定周邊配套四平師范大學(xué)、師大附中、師大附小、博達(dá)學(xué)院、春江醫(yī)院波爾多小小鎮(zhèn)/當(dāng)期在售售產(chǎn)品6#一期1#兩梯三戶戶6#一梯兩戶戶多層小高層高層9#一梯兩戶3#一梯兩戶波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品類(lèi)型兩室兩廳兩衛(wèi)衛(wèi)103㎡在售產(chǎn)品（多多層主力戶型型）兩室室兩廳一一衛(wèi)98㎡多層為主力98-103平米兩居，均均價(jià)4000元/平米左右。波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品類(lèi)型兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)84㎡在售產(chǎn)品（小小高層主力戶戶型）在售產(chǎn)品（高高層主力戶型型）兩室兩廳一衛(wèi)衛(wèi)88㎡主力84-88平米兩居，均均價(jià)3600元/平米。波爾多小鎮(zhèn)/產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)品類(lèi)型主力戶型（㎡）價(jià)格（元/㎡）優(yōu)惠情況交房時(shí)間推出套數(shù)存量銷(xiāo)售周期月均去化量多層100-120均價(jià)4000一次性98折，貸款99折2013.62棟剩余90%3個(gè)月5-10套左右小高層70-90均價(jià)37501棟高層60-80均價(jià)36001棟波爾多小鎮(zhèn)認(rèn)認(rèn)可度較低，，目前銷(xiāo)售速速度較慢。波爾多小鎮(zhèn)/整體闡述小區(qū)體量大，，主力產(chǎn)品以以小戶型為主主。項(xiàng)目目前前還未開(kāi)盤(pán)正正處于認(rèn)購(gòu)期期，月去化量量10套左右。波爾多小鎮(zhèn)屬屬鐵西區(qū)政府府區(qū)域，對(duì)于于本案定價(jià)參參考意義較小小。參考點(diǎn)：多層層4000元/平米，小高層層/高層3600-3750元/平米。市場(chǎng)綜述項(xiàng)目多層高層月均銷(xiāo)售速度交房時(shí)間市政府板塊華宇城4200370040套左右多層2013.10高層2013.12鑫宇國(guó)際43004300嚴(yán)重滯銷(xiāo)未獲得銷(xiāo)證，認(rèn)購(gòu)階段金地華章6200（電梯洋房）510020套左右現(xiàn)房在售，高端產(chǎn)品區(qū)政府板塊波爾多小鎮(zhèn)360040005-10套未獲得銷(xiāo)證，認(rèn)購(gòu)階段大禹·加州灣4800（電梯洋房）380020套左右現(xiàn)房金宇·和園4800380010套左右現(xiàn)房根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研研，目前整體體四平房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)較弱，，客戶購(gòu)買(mǎi)意意向較差；板塊市場(chǎng)內(nèi)，，華宇城銷(xiāo)售售速度最快，，為本案重要要參考目標(biāo)。。價(jià)格確定區(qū)域多層比較比較因素權(quán)重%本項(xiàng)目分值華宇城金地華章位置交通20%11.011.04周邊環(huán)境及配套5%111.04戶型設(shè)計(jì)5%10.991.03自身配套5%11.021.04綠化5%111.02物業(yè)管理5%11.011.03建筑立面5%11.021.04結(jié)構(gòu)\形式10%11.051.08交房時(shí)間25%10.951.2社會(huì)認(rèn)可度15%11.11.15綜合得分100%11.01151.0985對(duì)比樓盤(pán)價(jià)格

42006200調(diào)整后價(jià)格

41525644對(duì)比樓盤(pán)權(quán)重

85%15%本項(xiàng)目合成價(jià)格

3529847合成價(jià)格4376根據(jù)綜合比較較，得出本案案多層價(jià)格為為4376元/平米。作為本本案開(kāi)盤(pán)價(jià)格格的參考價(jià)。。推盤(pán)策略推盤(pán)策略：首次開(kāi)盤(pán)根據(jù)據(jù)客戶需求確確定推盤(pán)樓棟棟，少量推盤(pán)盤(pán)，擠壓式銷(xiāo)銷(xiāo)售，創(chuàng)造熱熱銷(xiāo)口碑；后期借勢(shì)進(jìn)行行加推，每次次少量推盤(pán)，，頻繁加推，，價(jià)格逐步上上揚(yáng)。首次開(kāi)盤(pán)建議議推出24、65（多層）、29號(hào)樓（小高層層）兩棟樓，，共150套房源，對(duì)外外銷(xiāo)售，豐富富產(chǎn)品類(lèi)型，，首次開(kāi)盤(pán)達(dá)達(dá)到熱銷(xiāo)。如如客戶堅(jiān)持選選擇其他樓座座，則進(jìn)行控控制性銷(xiāo)售。。首次開(kāi)盤(pán)均價(jià)價(jià)確定二、首次價(jià)格格確定目前整體四平平市場(chǎng)較弱，，本項(xiàng)目截至至到6月9日共排卡161張，其中ABC類(lèi)排卡量96張。本案體量較大大，首次開(kāi)盤(pán)盤(pán)建議不宜價(jià)價(jià)格過(guò)高，以以適中價(jià)格進(jìn)進(jìn)行入市，形形成熱銷(xiāo)。建議首次多層層標(biāo)準(zhǔn)層入市市價(jià)格為4100元/平米，小高層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層入市價(jià)格格3800元/平米。首層頂層根據(jù)據(jù)制定定價(jià)方方式，得出最最終價(jià)格。樓座差232425262729303132336566樓座樓座差說(shuō)明24、25、26、29、30、31、320基準(zhǔn)樓座差，同屬社區(qū)內(nèi)部，無(wú)明顯差異270南側(cè)臨路，受到一定噪音影響，但為現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，因此樓座差與基準(zhǔn)持平。33-50南側(cè)臨路，受到一定噪音影響65、66-150社區(qū)邊緣，居住氛圍較差23-200北側(cè)臨路、噪音較大、且一二層為商業(yè)，影響居住氛圍樓層差樓層樓層差6層05層504層1503層2502層1501層50以頂層為基準(zhǔn)準(zhǔn)樓層，根據(jù)據(jù)客戶對(duì)于樓樓層的喜好度度以及周邊競(jìng)競(jìng)品情況制定定其他層差，，層差為50-100元/平米。樓層樓層差11270103209270822071706120590460330201-3050元/平米30元/平米50元/平米100元/平米小高層以2層為基準(zhǔn)樓差差，1-6層樓座差為30元/平米，6-11層樓座差為50元/平米。單元差+0元/平米+80元/平米+80元/平米東端戶中間單元西端戶+80元/平米+0元/平米+50元/平米優(yōu)于西端戶標(biāo)準(zhǔn)單元三面采光，全明戶型東西戶型差根據(jù)客戶意向向度，B戶型>C戶型>A戶型，但因A戶型面積小，，總價(jià)較低，，因此戶型差差需單獨(dú)制定定。戶型差：B戶型>C戶型>A戶型戶型差差B1B2B3B1、B2、B3差異較較小，，定義義為基基準(zhǔn)戶戶型，，戶型型差為為+0元/平米。。戶型差差B4B5B4、B5戶型差差異較較小，，戶型型劣于于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型型，在在標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)戶型型基礎(chǔ)礎(chǔ)上減減50元/平米，，即-50元/平米。。戶型差差C3C2D1C3C2C4、C5、D1-100元/平米-100元/平米-100元/平米較兩居差較C3差，但面積小戶型基本素質(zhì)及面積基本與C3持平戶型差差A(yù)1A2A1A20-100戶型小，總價(jià)低，與標(biāo)準(zhǔn)層持平大開(kāi)間、戶型較差大禹加加州灣灣首層層定價(jià)價(jià)研究究電梯洋洋房：：首層層146平米，，贈(zèng)送送87平米地地下室室，50平米花花園，，6800元/平米。。標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層2層5200元/平米。。設(shè)定花花園溢溢價(jià)400元/平米。。地下室室單價(jià)價(jià)為（（6800-5200-400）*146/87=2013元/平米。。首層定定價(jià)說(shuō)說(shuō)明因本案案首層層產(chǎn)品品附加加形式式較多多，參參考周周邊市市場(chǎng)情情況和和本案案產(chǎn)品品形式式，首首層定定價(jià)方方式如如下：：1、首層層附帶帶地下下室，，贈(zèng)送送花園園產(chǎn)品品首層價(jià)價(jià)格=（標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層二二層單單價(jià)-層差））*二二層建建面*1.9倍/首層建建面+首層花花園溢溢價(jià)2、首層層、二二層躍躍層附附帶地地下室室、車(chē)車(chē)位、、庫(kù)房房產(chǎn)品品B1SS均價(jià)=（總價(jià)價(jià)1+總價(jià)2+總價(jià)3+總價(jià)價(jià)4）/（首首層層、、二二層層面面積積+活動(dòng)動(dòng)室室面面積積））+花園園溢溢價(jià)價(jià)3、花花園園溢溢價(jià)價(jià)：：花園園進(jìn)進(jìn)深深不不低低于于5米，，小小高高層層+400元/平米米；；多多層層+300元/平米米。。65、66#樓花花園園進(jìn)進(jìn)深深不不低低于于3米，，花花園園溢溢價(jià)價(jià)+300元/平米米。。類(lèi)型單價(jià)（元/平米）總價(jià)首頂兩層建面三層價(jià)格減去相應(yīng)層差1地下室25002車(chē)庫(kù)

3庫(kù)房25004頂層層價(jià)價(jià)格格說(shuō)說(shuō)明明參照照華華宇宇城城定定價(jià)價(jià)模模式式：：頂層層總總價(jià)價(jià)=（五五層層單單價(jià)價(jià)+100元/㎡））*六六層層建建面面閣樓樓價(jià)價(jià)格格實(shí)實(shí)際際上上在在6樓進(jìn)進(jìn)行行加加價(jià)價(jià)，，對(duì)對(duì)于于客客戶戶說(shuō)說(shuō)辭辭閣閣樓樓進(jìn)進(jìn)行行贈(zèng)贈(zèng)送送。。車(chē)庫(kù)庫(kù)定定價(jià)價(jià)說(shuō)說(shuō)明明車(chē)庫(kù)車(chē)位華宇城未定未定藍(lán)山英郡160000135000九洲·金地華章未定價(jià)未定價(jià)海銀帝景230000130000大禹加州灣180000——波爾多小鎮(zhèn)120000——金宇和園200000——目前前市市場(chǎng)場(chǎng)車(chē)車(chē)位位在在12萬(wàn)-23萬(wàn)之之間間，，海海銀銀帝帝景景因因現(xiàn)現(xiàn)房房，，車(chē)車(chē)位位較較貴貴；；建議議本本案案標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)車(chē)車(chē)位位車(chē)車(chē)位位為為22萬(wàn)，，根根據(jù)據(jù)大大小小再再進(jìn)進(jìn)行行適適度度調(diào)調(diào)整整。。車(chē)庫(kù)面積個(gè)數(shù)價(jià)格301240000284220000254200000201170000優(yōu)惠惠合合計(jì)計(jì)優(yōu)惠方式優(yōu)惠幅度所占比例優(yōu)惠一次性0.9240%0.368分期0.9310%0.093按揭0.9450%0.47合計(jì)0.931卡數(shù)優(yōu)惠優(yōu)惠金額100150001500000308000240000130

1740000折合優(yōu)惠幅度0.70%價(jià)格格策策略略采采取取高報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)、、高高折折扣扣的方方式式，，后后期期通通過(guò)過(guò)回回收收折折扣扣，，達(dá)達(dá)到到價(jià)價(jià)格格的的上上漲漲。。按按照照一一次次性性92折，，分分期期93折，，按按揭揭94折計(jì)計(jì)算算，，折折合合綜綜合合折折扣扣0.931.辦卡卡優(yōu)優(yōu)惠惠按按照照開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)消消化化100張卡卡，，每每張張卡卡優(yōu)優(yōu)惠惠額額度度15000元，，開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)后后再再給給予予30套房房源源的的優(yōu)優(yōu)惠惠計(jì)計(jì)算算，，每每套套按按照照8000元，共折折合174萬(wàn)，約占占總銷(xiāo)售售額的0.7%。以此計(jì)算算，此次次價(jià)格綜綜合折扣扣為0.924.高報(bào)價(jià)、、高折扣扣，折扣扣逐步回回收，逐逐步提高高售價(jià)內(nèi)部員工工、團(tuán)購(gòu)購(gòu)優(yōu)惠內(nèi)部員工工：內(nèi)部員工工購(gòu)房給給予10%的無(wú)息貸貸款補(bǔ)貼貼，10%房款在后后期員工工工資中中進(jìn)行扣扣除，封封頂補(bǔ)貼貼無(wú)息房房款為5萬(wàn)元，如如員工在在三年內(nèi)內(nèi)離職，，須補(bǔ)齊齊房款及及貼息。。此方案案可在加加強(qiáng)員工工忠誠(chéng)度度的同時(shí)時(shí)，達(dá)到到銷(xiāo)售的的目的。。此方案需需開(kāi)發(fā)商商盡快確確定，在在此次開(kāi)開(kāi)盤(pán)能夠夠?qū)嵤?。。整體價(jià)格格確定

首層頂層標(biāo)準(zhǔn)層合計(jì)合計(jì)

小高層多層小高層多層小高層多層小高層多層建面3059.857078.813040.14220.5827519.3916941.1233619.3428240.5161859.85總價(jià)1336173734776144132176221879538911335498175211658139934340128783191268717531成交總價(jià)1234624532133157122130831736693910474000269495572129299330118995668248294999報(bào)價(jià)均價(jià)436749134348445341194440416245604344成交均價(jià)403545394017411538064102384642144014標(biāo)準(zhǔn)層小小高層成成交均價(jià)價(jià)3806元/平米，多多層成交交均價(jià)4102元/平米，多多層首層層成交均均價(jià)4539元/平米，多多層出去去26號(hào)樓，首首層成交交均價(jià)4263元/平米。整體價(jià)格格確定整體樓號(hào)293031323366652324252627合計(jì)套數(shù)664466448844363248605136615建面4923.385153.924911.195146.689823.993660.183892.653132.725359.286220.045680.53955.3261859.85總價(jià)203646962192595820065923218948284107089914612036172380391331117924342099280404822788898917962403268717531均價(jià)4136425440864254418139924428424945424508491045414344成交均價(jià)3822393137753931386336894092392641974165453641964014首層建面449.84468.26446.47467.88893.09334.3164501520.181763.922034.491115.2210138.66總價(jià)193462020897431919199208801039219711408194295876107045136811983011502157515026048137881均價(jià)4301446342994463439142124587#DIV/0!46344603565446184748成交均價(jià)3974412439724124405838924239#DIV/0!42824253522442674387頂層建面449.84468.6446.48467.88893.09314.21649.53749.4688.22796797.17540.267260.68總價(jià)19301202091252191477720880103915572127789128781783208677310705735678463589905244372632013011均價(jià)4101420840404208413539604388