江西商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案解析(附圖豐富)

XX營銷策劃案執(zhí)行策略項目推廣策略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營銷布排營銷費用預(yù)算項目產(chǎn)品建議項目總體定位總體營銷思路項目銷售策略定價策略包裝策略促銷策略項目自身配套有物業(yè)管理中心、五星級酒店、商業(yè)中心在分區(qū)上有l(wèi)ed花燈市場、展覽會館、大中型生產(chǎn)工廠、小型營業(yè)場所；在理念上，打造集規(guī)模、定位、功能、服務(wù)，展示、交易、商務(wù)、物流、信息于一體現(xiàn)代化燈飾城。項目業(yè)態(tài)規(guī)劃合理利用項目高差、坡度對產(chǎn)品進行最大價值化的挖掘；上下層臨街，減少土石方的量同時增加二、三樓商業(yè)價值提高銷售價格產(chǎn)品建議建議：充分利用坡度，可考慮錯、退的建筑形態(tài)組合傳統(tǒng)建筑形態(tài)建筑特點：一層突出二層居后，雙面錯位提高可利用率，與可展示率。局限性：建筑形態(tài)不耐看，不上檔次。本案建議建筑形態(tài)建筑特點：一層突出二層居后，三面錯位，提高可利用率與可展示率。局限性：建筑形態(tài)導(dǎo)致展示面多，產(chǎn)品多角度分體構(gòu)成，錯落而有規(guī)格。經(jīng)營者選擇商鋪層高、開間和進深選擇商鋪層高大多在3-5.9米，合計占84%，平均為4.6米開間大多在4-5.9米，合計占49%，平均為5.3米進深大多在8-10.9米，合計占61%，平均為9.9米進深平均9.0米層高平均4.0米開間平均5.5米平均面積66平方米投資者商鋪選擇大小對空間要求都較高，在設(shè)置尺寸上要合理，最大利用空間布局大中型經(jīng)營商家對倉儲的要求高，最好有獨立倉庫中小型經(jīng)營商家對室內(nèi)荷載要求高，室內(nèi)要充當(dāng)小倉儲的角色通過對經(jīng)營者和投資者對空間要求：4.5*4.5對空間利用低造成浪費；我們建議把項目層高做出調(diào)整方案一：6.5*3米方案二：全架空在3.5米和6.5米的地方做好圈梁讓客戶自己做夾層作用：1、滿足不同商家對尺寸的要求

2、提高空間利用率客戶對規(guī)劃要求專業(yè)市場配套服務(wù)建議讓管理緊貼市場脈搏。管理要創(chuàng)特色，關(guān)鍵是要有鮮明的主題。把經(jīng)營戶凝聚起來，把他們的服務(wù)承諾歸納并提升，由市場統(tǒng)一管理、統(tǒng)一承諾、統(tǒng)一推廣，用一個聲音對老百姓說話，用一個行動對社會負責(zé)。建立和完善滿意服務(wù)體系，彌補招商制市場的散亂缺點；而且由于自身的優(yōu)勢，在執(zhí)行滿意服務(wù)過程中，勤于管理，將會得到優(yōu)秀品牌的更多支持，其綜合潛能是不可限量的。其它創(chuàng)新建議軟件配置

在不斷完善硬件的基礎(chǔ)上強化軟件配套，強化本項目的優(yōu)勢和競爭力。目前，本著“客戶為本”的服務(wù)目標(biāo)，主要從以下幾個方面著手強化管理：3、基于現(xiàn)代化市場理念，設(shè)立銷售中心、加工中心、信息網(wǎng)絡(luò)中心、實行智能化管理2、不斷強化市場內(nèi)部管理，完善、規(guī)范市場各類規(guī)章制度，建立健全考核機制，強化考核責(zé)任。為入駐市場的商戶提供安全、文明的經(jīng)營環(huán)境1、樹立全方位的服務(wù)理念，提供優(yōu)質(zhì)、快捷的一站式服務(wù)；建立網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)交交易平平臺示示意圖圖一卡通通系統(tǒng)統(tǒng)一卡通通系統(tǒng)統(tǒng)能夠夠讓入入駐企企業(yè)深深切感受到到高科科技帶帶來的的最大大方便便！只要一一卡在在手，，就可可用于于門禁禁、消費、、停車車、通通道控控制、、等用用途，，由于一一卡通通系統(tǒng)統(tǒng)采用用一個個數(shù)據(jù)據(jù)庫管理和和一個個發(fā)卡卡中心心，避免了了很多多中間間環(huán)節(jié)節(jié)，真正實實現(xiàn)了了“一一卡在在手，，通行行無阻阻”。。項目智智能化化配置置監(jiān)控控控制系系統(tǒng)◆周周界防防越報報警系系統(tǒng)◆電電子防防盜報報警系系統(tǒng)◆閉閉路電電視監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)◆電電子巡巡更管管理系系統(tǒng)◆停停車管管理系系統(tǒng)◆樓樓宇自自控系系統(tǒng)◆程程控電電話系系統(tǒng)◆電電腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)系系統(tǒng)◆電電子公公告系系統(tǒng)◆視視頻廣廣播系系統(tǒng)項目智智能化化配置置智能化化系統(tǒng)統(tǒng)——提升項項目水水準與與檔次次市場利利用現(xiàn)現(xiàn)代4C（即計計算機機、通通訊網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、自動動化控控制、、IC卡）技技術(shù)，，通過過有效效的傳傳輸網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，將多多元化化信息息服務(wù)務(wù)與交交易交交流、、物業(yè)業(yè)管理理與安安防、、智能能化系系統(tǒng)集集成，，為市市場服服務(wù)與與管理理提供供高技技術(shù)的的智能能化手手段，，實現(xiàn)現(xiàn)快捷捷、高高效、、超值值的服服務(wù)與與管理理，營營造高高科技技、現(xiàn)現(xiàn)代化化、安安全、、活力力的專專業(yè)化化五金金市場場。提升項項目的的產(chǎn)業(yè)業(yè)水準準與檔檔次，，大大大增強強項目目的優(yōu)優(yōu)勢度度與競競爭力力。分析執(zhí)行策策略項目推推廣策策略營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)下下布排排營銷布布排營銷費費用預(yù)預(yù)算項目產(chǎn)產(chǎn)品建建議項目總總體定定位總體營營銷思思路項目銷銷售策策略定價策策略包裝策策略促銷策策略項目定定位依依據(jù)通過上上述情情況分分析梳梳理，，可以以看出出本案案的定定位依依據(jù)如如下：：1、地塊塊條件件：本案案地段段優(yōu)勢勢明顯顯，處處于工工業(yè)循循環(huán)經(jīng)經(jīng)濟區(qū)區(qū)以及及周邊邊有武武寧汽汽車站站，本本案業(yè)業(yè)態(tài)，，既可可以填填補市市場空空白，，又能能借助助車站站物流流中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)配套套，發(fā)發(fā)揮市市場集集群的的規(guī)模模效應(yīng)應(yīng)和聯(lián)聯(lián)動效效應(yīng)，，借勢勢做旺旺。2、市場場需求求：武寧寧乃至至周邊邊地區(qū)區(qū)目前前尚沒沒有燈燈飾專專業(yè)市市場，，燈飾飾商戶戶主要要分布布在武武寧縣縣城建建材大大市場場，不不僅規(guī)規(guī)模小小、檔檔次低低、形形象差差、經(jīng)經(jīng)營凌凌亂，，但租租金仍仍不斷斷上漲漲，市市場商商戶都都急切切需要要一個個成規(guī)規(guī)模上上檔次次的現(xiàn)現(xiàn)代化化燈飾飾市場場。華華東市市場的的潛在在潛力力較大大。3、產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)：華東東地區(qū)區(qū)經(jīng)濟濟發(fā)達達，以以長三三角為為中心心的物物流配配送較較為快快速，，而項項目所所在地地工業(yè)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)較好好，物物流配配送相相應(yīng)齊齊全，，本案案定位位為燈燈飾廣廣場具具備良良好的的區(qū)域域、物物流基基礎(chǔ)。。〝大〞就是規(guī)規(guī)模要要大。項目目要建建成為為華東東地區(qū)區(qū)規(guī)模模最大大的燈燈飾市市場。。大是是基礎(chǔ)礎(chǔ)，有有了規(guī)規(guī)模才才能形形成多多種業(yè)業(yè)態(tài)和和綜合合性經(jīng)經(jīng)營功功能；；才能能擴大大社會會影響響，形形成強強力的的市場場輻射射效應(yīng)應(yīng)；才才能做做出武武寧的的城市市名片片和品品牌；；但這這個大大并不不是不不顧市市場實實際需需求盲盲目求求大，，其基基礎(chǔ)必必須是是綜合合現(xiàn)實實需求求并適適量前前瞻來來對應(yīng)應(yīng)規(guī)劃劃。〝高〞就是項項目品品位高高、檔檔次高高、管管理水水平高高。建筑筑布局局、外外觀、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、質(zhì)質(zhì)量等等都要要成為為區(qū)域域性的的建筑筑標(biāo)志志，起起碼要要保持持10年甚至至20年不落落后；；經(jīng)營營理念念先進進，管管理水水平一一流。。〝廣〞就是輻輻射面面要廣廣。前期期爭取取全面面輻射射華東東地區(qū)區(qū)的前前提下下，中中期要要輻射射到整整個中中國〝強〞就是實實力強強。市場進進駐的的經(jīng)營營商以以總部部經(jīng)濟濟型的的產(chǎn)品品源頭頭生產(chǎn)產(chǎn)商、、一二二級代代理商商、實實力很很強的的大戶戶為主主，以以形成成強大大的市市場輻輻射能能力和和社會會知名名度。。〝帶〞就是帶動。項目要具有很很強的帶動地地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的能力，以以及通過創(chuàng)業(yè)業(yè)和創(chuàng)造勞動動就業(yè)崗位，，增加稅收、、搞活流通，，以促進地方方經(jīng)濟繁榮和和社會發(fā)展的的強大功能，，來爭取政府府的全面政策策扶持。項目核心形象象定位根據(jù)項目的建建筑形態(tài)和所所處的水月循循環(huán)經(jīng)濟區(qū)，，我司以大、、高、廣、強強、帶五個字字來定位項目目的核心形象象。華東首席五星星級燈飾專業(yè)業(yè)市場對于武寧燈飾飾市場，一個個大型燈飾項項目可提升該該市場的綜合合品質(zhì)和水準準，而項目要要發(fā)展，不能能只局限于眼眼前。我們的的目標(biāo)是要立立足武寧，向向華東市場擴擴張，充分發(fā)發(fā)揮項目的滲滲透力，進軍軍中國市場。。發(fā)揮網(wǎng)商能能力，對世界界進行全方位位覆蓋。項目主題定位位主題概念支撐撐點：●輻射：立足足武寧，依托托強大的物流流體系，輻射射華東片區(qū)；；●定位：以燈燈飾產(chǎn)品為主主線，以信息息化為手段，，以集中展示、、價格發(fā)生為為導(dǎo)向，以設(shè)計、研發(fā)發(fā)為延伸，集集運輸、倉儲儲、裝卸、加加工、整理、配送、、國際采購與與中轉(zhuǎn)多功能能服務(wù)為一體體，聚商流、物流流、信息流、、資金流、人人才技術(shù)流為為一身，兼?zhèn)浣?jīng)濟區(qū)功功能互動、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)滲透和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動、國國際國內(nèi)兩個個扇面輻射的的，專業(yè)化、規(guī)模?；⒓s化化、現(xiàn)代化、、網(wǎng)絡(luò)化、國國際化的超大大型燈飾物流流基地。項目品牌推廣廣核心定位交易中樞，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向核心、根本信息集合交流流行業(yè)的地位產(chǎn)業(yè)優(yōu)化方向向趨勢，增強強商戶未來競競爭力執(zhí)行策略項目推廣策略略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營銷布排營銷費用預(yù)算算項目產(chǎn)品建議議項目總體定位位總體營銷思路路項目銷售策略略定價策略包裝策略促銷策略總體營銷思路路通過對市場的的了解和對所所存在問題的的系統(tǒng)分析，，我們初步認認識了本項目目的基本特質(zhì)質(zhì)，在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我們升升華了本項目目的總體營銷銷思路，具體體如下：揚長避短借借勢造勢勢攻心心為上齊頭并進一一炮打響何為揚長避短短？本項目最大的的缺點或是威威脅點就是目目前所處區(qū)域域商業(yè)氛圍不不濃厚，人氣氣不足、工業(yè)業(yè)污染嚴重本項目最大的的亮點是規(guī)模模大和唯一性性。在定位、規(guī)劃劃階段針對項項目弊端，先先行確定項目目業(yè)態(tài)及招商商主力品牌，，品牌商家入入駐能有效帶帶動散戶信心心，以及提高高項目知名度度，在銷售招招商階段通過過對區(qū)域優(yōu)勢勢、集群優(yōu)勢勢、唯一性優(yōu)優(yōu)勢和交通物物流優(yōu)勢等的的包裝訴求，，協(xié)調(diào)實現(xiàn)項項目前后期利利益最大化。。何為借勢造勢勢？政府規(guī)劃指導(dǎo)導(dǎo)、政府大力力扶持經(jīng)濟區(qū)區(qū)、武寧汽車車站，可以帶帶來強大的地地段升值潛力力，我們可以以抓住這一賣賣點，在推廣廣上為我所用用。同時可以借助助區(qū)域內(nèi)擁有有較好的物流流中轉(zhuǎn)配套，，訴求市場集集群板塊，形形成片區(qū)商業(yè)業(yè)聯(lián)動力，更更好的促進本本案銷售招商商。廣泛傳播交通通路及老市場場在環(huán)境、交交通、消防等等方面的弊端端，強化訴求求本案展廳式式的格局，網(wǎng)網(wǎng)商展覽銷售售與實體展覽覽銷售相互配配合的策略先進的管管理模式和巨巨大的投資潛潛力等區(qū)別于于其他市場的的優(yōu)勢，建立立別的市場無無法企及的高高度，以達到到借政策之勢勢為本案的銷銷售招商工作作造勢的效果果。何為攻心為上上？本案定位為““華東首席五五星級燈飾專專業(yè)市場”，，結(jié)合燈飾市市場以廣東中中山為國內(nèi)最最重要的集散散地，這就決決定了本案最最主力招商客客源勢必以廣廣東中山為主主，以政府主主導(dǎo)建設(shè)為主主打品牌，給給予大量的政政策優(yōu)惠，使使大量品牌商商家搶先進駐駐，招商進程程對本案的銷銷售工作起著著至關(guān)重要的的作用，知名名商家的進駐駐會給整個項項目的潛在客客戶群體極大大的信心。因因此必須采用用攻心戰(zhàn)術(shù)，，各個擊破，，達到吸引更更多客戶的目目的。可在項目動工工到正式認購購之前加大范范圍宣傳XX的建設(shè)面積積，全方位的的媒體覆蓋，，使周邊市場場都知道本項項目，造成客客戶想想空間間，并以給予予先進駐的商商戶較大幅度度優(yōu)惠或團購購等形式吸引引華東市場上上的商戶前來來投資經(jīng)營。。招商與銷售并并行藍海策略——項目未動，招招商先行，以以招商帶動銷銷售，以銷售售促進招商（（認租認購?fù)瑫r引爆）。。坐銷與行銷并并行坐銷與行銷應(yīng)應(yīng)內(nèi)外結(jié)合、、相互促進，，項目啟動伊伊始，在傳統(tǒng)統(tǒng)坐銷宣傳的的基礎(chǔ)上大力力、深度開展展人員行銷活活動，以行銷銷造成氣氛，，促進本地成成交，以本地地?zé)徜N帶動行行銷。利用各各種策略挖掘掘關(guān)鍵客戶（（座談、請吃吃、優(yōu)惠、協(xié)協(xié)會力量等）），實現(xiàn)以商商招商、以客客帶客。推廣與政策并并重我們建議集中中火力在銷售售之前不斷地地加大廣告投投放力度，所所有廣告媒體體統(tǒng)一形象、、同時出街，，高調(diào)入市短短時期內(nèi)形成成轟動效應(yīng)，，發(fā)揮最大的的宣傳效果。。并配合大型型SP活動在最短的的時間內(nèi)達到到項目聲勢成成為當(dāng)?shù)氐谝灰坏男Ч?，強強勢塑造項目目形象，制造造投資熱點。。加大開發(fā)商商將統(tǒng)一經(jīng)營營的推廣力度度，訴求開發(fā)發(fā)商與業(yè)主、、商戶共同承承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險險來打消商戶戶的后顧之憂憂。采用優(yōu)惠惠的銷售政策策和具保障性性的銷售政策策，結(jié)合廣告告推廣，制造造立體的推廣廣效果，吸引引又一輪的關(guān)關(guān)注熱潮。齊頭并進一一炮打響響執(zhí)行策略項目推廣策略略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營銷布排營銷費用預(yù)算算項目目產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議項目目總總體體定定位位總體體營營銷銷思思路路項目目銷銷售售策策略略定價價策策略略包裝裝策策略略促銷銷策策略略【銷售售策策略略總總綱綱】搶占占市市場場份份額額實現(xiàn)現(xiàn)市市場場突突圍圍深入入挖挖掘掘產(chǎn)產(chǎn)品品價價值值，，追追求求效效益益最最大大化化本案案是是武武寧寧第第一一個個大大型型專專業(yè)業(yè)市市場場，，需需從從區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)外外搶搶占占客客源源，，必必須須對對其其客客源源進進行行分分流流，，搶搶占占市市場場。。銷售售策策略略銷售售力力量量是整整個個項項目目的的核核心心點點將決決定定項項目目推推廣廣的節(jié)節(jié)奏奏和和強強度度招商商力力量量是整整個個項項目目成成功功運運營營的的關(guān)關(guān)鍵鍵點點將形形成成對對銷銷售售和和推推廣廣的的實質(zhì)質(zhì)性性支支持持推廣廣力力量量是整整個個項項目目對對外外的的橋橋梁梁將實實現(xiàn)現(xiàn)銷銷售售和和招招商商的的客客戶戶及知知名名度度的的前前提提銷售售總總體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略招商商：：招招商商與與銷銷售售結(jié)結(jié)合合經(jīng)營營：：通通過過經(jīng)經(jīng)營營權(quán)權(quán)與與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)明明晰晰，，實實現(xiàn)現(xiàn)商商鋪鋪的的經(jīng)經(jīng)營營與與投投資資的的統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理管理理：：綜綜合合規(guī)規(guī)劃劃，，協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)布布局局，，統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理宣傳傳：：在在理理性性分分析析的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，強強調(diào)調(diào)物物業(yè)業(yè)的的增增值值性性與與坐坐享享其其成成的的收收益益比例例，，強強化化本本案案在在南南市市經(jīng)經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)與與燈燈飾飾行行業(yè)業(yè)的的重重要要地地位位銷售售策策略略關(guān)關(guān)鍵鍵點點策略略一一情景景式式銷銷售售招商商中中心心：：進進場場后后，，業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)全全方方位位開開展展與與眾眾不不同同的的情情景景式式營營銷銷，，讓讓目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶了了解解本本項項目目的的商商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃、、配配套套設(shè)設(shè)施施、、項項目目倡倡導(dǎo)導(dǎo)的的經(jīng)經(jīng)營營理理念念等等等等，，充充分分調(diào)調(diào)動動的的購購買買、、投投資資欲欲望望，，促促進進銷銷售售。。首付付策策略略本項項目目商商業(yè)業(yè)部部分分首首付付5成，，首首付付較較高高，，投投資資客客或或買買鋪鋪自自營營者者的的承承受受能能力力較較大大，，具具有有較較大大的的銷銷售售抗抗性性。?；谟诖舜耍?，綜綜合合本本項項目目情情況況，，我我們們建建議議：：提提出出一一個個震震撼撼性性的的首首付付策策略略，，降降低低首首付付、、單單價價的的銷銷售售抗抗性性，，增增強強項項目目的的吸吸引引力力。。策略略例例舉舉：：商商業(yè)業(yè)首首付付分分期期，，分分三三次次結(jié)結(jié)算算，，簽簽約約，，建建筑筑封封頂頂，，交交房房策略略二二賣點點營營銷銷豐富富、、齊齊全全本本項項目目的的商商業(yè)業(yè)配配套套物流流配配送送、、金金融融服服務(wù)務(wù)、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)交交易易平平臺臺、、智智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)、、商商務(wù)務(wù)會會所所、、新新型型環(huán)環(huán)保保建建材材等等等等，，增強強產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身的的吸吸引引力力、、攻攻擊擊力力，，加加強強項項目目特特殊殊賣賣點點的的宣宣傳傳，，以以新新鮮鮮事事物物、、創(chuàng)創(chuàng)新新產(chǎn)產(chǎn)品品、、打打動動目目標(biāo)標(biāo)客客群群。。策略略三三策略略四四進場場后后，，舉舉辦辦系系列列SP推廣廣活活動動，，配配合合媒媒體體宣宣傳傳，，吸聚聚人人氣氣，，增增加加來來客客量量，，促促進進銷銷售售。。累積積有有效效客客戶戶，，收收訂訂預(yù)預(yù)定定客客戶戶，，力力爭爭在在開開盤前前吸吸聚聚足足夠夠人人氣氣，，開開盤盤時時引引爆爆項項目目。?；顒觿訝I營銷銷活動動營營銷銷/PR活動動推推廣廣，，列列有有專專節(jié)節(jié)““戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)術(shù)模模擬擬””詳詳細細闡闡述述PR公關(guān)關(guān)活活動動在在本本項項目目的的推推廣廣宣宣傳傳中中扮扮演演什什么么角角色色？？◆最最短短的的時時間間內(nèi)內(nèi)引引起起目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶對對項項目目的的最最大大關(guān)關(guān)注注◆在在短短期期內(nèi)內(nèi)，，讓讓目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶知知道道本本項項目目的的開開發(fā)發(fā)理理念念◆吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶到到售售樓樓現(xiàn)現(xiàn)場場參參觀觀、、咨咨詢詢◆刺刺激激和和增增強強目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的購購買買決決心心，，促促成成銷銷售售PR活動之之八大大戰(zhàn)術(shù)術(shù)模擬擬模擬戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)之之事件件營銷銷1、項目目現(xiàn)場場環(huán)境境布置置及營營造2、銷售售、招招商中中心戰(zhàn)術(shù)一一：現(xiàn)現(xiàn)場攻攻擊核心攻攻擊點點：◆圍圍墻廣廣告、、廣告告牌等等現(xiàn)場場布置置要整整潔、、高檔檔，全全力塑塑造開開發(fā)商商的品牌形形象◆銷銷售、、招商商中心心一定定要高高水準準，形形象性性要強強，體體現(xiàn)項項目格格調(diào)品品質(zhì)，，一定定要讓買買家看看到希希望，，感染染其購購買欲欲望戰(zhàn)術(shù)二二：動動線封封殺1、市區(qū)區(qū)廣告告牌2、高速速公路路高炮炮廣告告3、全城城區(qū)域域視覺覺封殺殺電電視網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)媒媒體各各地地設(shè)展展廳核心攻攻擊點點：◆一一定要要封殺殺項目目所在在的交交通干干線及及城中中心區(qū)區(qū)域，，擴大大項目目知名名度，，建立優(yōu)優(yōu)秀品品牌形形象。?！羰惺袇^(qū)廣廣告牌牌和高高速公公路高高炮廣廣告，，曝光光性強強，目目標(biāo)受受眾廣廣泛，，勢必產(chǎn)生生轟動動效應(yīng)應(yīng)，全全面封封殺市市區(qū)及及項目目所在在區(qū)域域的目目標(biāo)客客戶。。從電視視網(wǎng)絡(luò)絡(luò)上搶搶占大大量資資源，，有必必要可可采用用強制制性傳傳播廣廣告渠渠道。?！羯仙鲜鰪V廣告一一定要要在開開盤前前全面面啟動動，全全面封封殺六六盤水水市場場。戰(zhàn)術(shù)三三：新新聞推推介會會·中秋酒酒會◆時間：：2014年中中秋◆地地點：：銷售售中心心◆邀邀請人人員：：目標(biāo)標(biāo)消費費群體體/預(yù)約客客戶各媒介介記者者越多多越好好◆活活動目目的：：配合媒媒介宣宣傳，，擴大大項目目知名名度和和美譽譽度，，宣傳傳項目目形象象。◆酒酒會內(nèi)內(nèi)容：：開發(fā)發(fā)商致致詞/項目整整體規(guī)規(guī)劃/產(chǎn)品推推介說說明精彩節(jié)節(jié)目表表演精致西西餐餐餐點/酒水現(xiàn)場抽抽獎/兌獎人民路路五金金機電電的散散戶較較多，，建議議設(shè)立立團購購優(yōu)惠惠促銷銷方式式，吸吸引廠廠區(qū)職職工，，社會會上自自組團團購，，也可可參與與團購購優(yōu)惠惠。5套以上上（包包含5套）視視為團團購。。策略五五團購優(yōu)優(yōu)惠推案步步驟分分解項目整整體分分期分分批推推案第一期期先推內(nèi)內(nèi)部鋪鋪面及及部分分沿街街門面面，保保留部部分沿沿街門門面和和內(nèi)部部中心心位置置“旺旺鋪””。第二期期先推內(nèi)內(nèi)部商商鋪再再推沿沿街商商鋪，，以準準現(xiàn)房房發(fā)售售，以以滿租租、開開業(yè)為為賣點點促進進銷售售，不不斷制制造市市場熱熱點，，形成成階段段性、、波浪浪型銷銷售態(tài)態(tài)勢。。銷售控控制策策略低開高高走、、平價價入市市項目入入市期期，以以相對對較低低的價價格推推出，，以此此產(chǎn)生生巨大大的市市場沖沖擊力力，迅迅、速速提升升人氣氣，但但低價價入市市不等等于低低調(diào)入入市，，建議議本項項目應(yīng)應(yīng)以高高姿態(tài)態(tài)入市市，主主推項項目高高品質(zhì)質(zhì)形象象，做做好宣宣傳文文章，給給客戶戶物超超所值值的感感覺。。銷售價價格的的逐步步提升升在銷售售量達達到40%后，價價格小小步快快跑，，逐步步提升升。認購期開盤期強銷期盤整期出清期-5%0%+10%+15%+20%集中引引爆策策略用三到到四個個月時時間進進行蓄蓄水，，先行行吸引引大商商戶進進行優(yōu)優(yōu)惠認認租。。其后后根據(jù)據(jù)銷售售、招招商積積累客客戶量量及工工程進進度，，舉行行品牌牌商戶戶簽約約儀式式，并并同時時進行行所有有商戶戶、投投資戶戶的VIP卡認購購、商商鋪認認租活活動，，集中中引爆爆逼定定，根根據(jù)認認購、、認租租成績績隨時時決定定結(jié)束束時間間，實實行限限時性性銷售售，用用較大大銷售售強勢勢，達達到階階段性性銷售售目的的。推廣節(jié)節(jié)奏的的把握握實行波波浪式式推廣廣策略略，第第一批批銷售售達到到70%，開始始對下下階段段主攻攻產(chǎn)品品進行行推廣廣宣傳傳，為為下一一階段段產(chǎn)品品蓄水水，并并促進進本階階段產(chǎn)產(chǎn)品銷銷售。。根據(jù)我我們的的調(diào)查查了解解，六六盤水水目前前商業(yè)業(yè)項目目返租租回報報并不不高，，一般般為年年均7%——8%，而本本案定定位為為專業(yè)業(yè)五金金市場場，潛潛在客客戶大大部分分為投投資客客戶，，他們們對商商鋪的的包租租政策策較為為重視視，如如果本本案能能夠制制定相相較其其他項項目更更具保保障性性的銷銷售政政策，，并在在后期期以此此為重重心，，展開開大范范圍宣宣傳，，必能能吸引引客戶戶眼球球，創(chuàng)創(chuàng)造銷銷售佳佳績。。建議銷銷售政政策：：采用用2+3+5的包租租模式式即10年委托托經(jīng)營營即前兩兩年每每年7%從房價價中直直接扣扣除，，第3、4、5三年每每年回回報率率為標(biāo)標(biāo)價的的7%、8%、9%，后五五年實實收租租金的的1：9分成，，第5年可選選擇合合同價價的130%回購。。為整整體招招商和和統(tǒng)一一管理理以及及市場場開門門率，，所有有業(yè)主主都必必須簽簽委托托，自自營戶戶也不不例外外，自自營戶戶可以以給予予一定定獎勵勵（經(jīng)經(jīng)營滿滿一年年每平平方退退100塊，在在委托托經(jīng)營營合同同中體體現(xiàn)）），自自營戶戶第六六年可可不選選擇委委托。。銷售政政策建建議執(zhí)行策策略項目推推廣策策略營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)下下布排排營銷布布排營銷費費用預(yù)預(yù)算項目產(chǎn)產(chǎn)品建建議項目總總體定定位總體營營銷思思路項目銷銷售策策略定價策策略包裝策策略促銷策策略項目定定價說說明由于當(dāng)當(dāng)?shù)啬磕壳皼]沒有在在售專專業(yè)市市場，，在售售城市市廣場場和社社區(qū)商商鋪參參考價價值不不大，，因此此項目目定價價將在在參考考在售售商業(yè)業(yè)項目目、參參考商商戶心心理價價位基基礎(chǔ)上上，并并充分分考慮慮開發(fā)發(fā)的成成本因因素，，兼顧顧項目目所在在地塊塊未來來的商商業(yè)價價值等等條件件基礎(chǔ)礎(chǔ)上綜綜合驗驗證。。通過調(diào)調(diào)查當(dāng)當(dāng)?shù)厣躺虘魧Ρ卷楉椖績r價格的的研判判，被被調(diào)查查客戶戶80%可以接接受的的價格格在6000——8000元/㎡以內(nèi)，，10000以上的的售價價基本本沒人人可以以接受受。（（具體體價格格開盤盤前確確定））本項目目入市市價格格預(yù)估估：6500元/㎡㎡項目可可售五五金賣賣場面面積為為：181476㎡㎡預(yù)估項項目總總銷：：181476*6500=11.8億元定價策策略執(zhí)行策策略項目推推廣策策略營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營銷布排營銷費用預(yù)算算項目產(chǎn)品建議議項目總體定位位總體營銷思路路項目銷售策略略定價策略包裝策略促銷策略重點部位包裝裝接待中心本案因特殊的的地理位置導(dǎo)導(dǎo)致銷售處并并非十分顯眼眼，因此如何何讓所有途經(jīng)經(jīng)的人都看到到接待中心將將是包裝之重重點?！獠堪b售樓處的外部部包裝應(yīng)醒目目并傳播項目目形象，建議議：1）在人民路最最靠近接待中中心的位置設(shè)設(shè)“六盤水五五金機電城接接待中心"路標(biāo)指示牌，在政政策準許的情情況下盡可能能做到牌位大大、顏色亮；；2）充分利用項項目售樓中心心做渲染，設(shè)設(shè)置彩虹門、、氣球，條幅幅、路燈旗等等，顏色以多多彩為主，物物件上印有項項目名稱及LOGO，在視覺上增增加亮點，烘烘托整體氛圍圍減少區(qū)域荒荒涼感。※內(nèi)部布置接待中心的內(nèi)內(nèi)廳是最直接接面對客戶的的窗口，整體體風(fēng)格應(yīng)錯落落有致，在寬寬敞、明亮的的前提下，部部分熱烈、部部分休閑，使使客戶不至于于感官疲勞，，建議：1）格局分前廳廳和后廳，前前廳設(shè)洽談廳廳、展示廳，，后廳設(shè)VIP室及簽約室；；2）接待中心大大廳內(nèi)應(yīng)懸垂垂、張貼、安安裝大量的象象征著財富的的裝飾物，以以增加商業(yè)氛氛圍，讓客戶戶有一種身臨臨其境的感受受；3）燈飾應(yīng)通透透明亮，VIP及簽約室應(yīng)柔柔和典雅，也也可設(shè)置變光光功能；4）條件準許的的情況下，可可在接待中心心設(shè)置飲品吧吧臺并播放背背景音樂，為為來訪或VIP客戶提供免費費飲料和咖啡啡等，此設(shè)置置在一線城市市較為流行，，六盤水暫時時沒有，飲品品吧臺不僅可可提升項目檔檔次更可增加加客戶的尊貴貴感，達到為為項目造勢的的效果；※施工環(huán)境建議在項目工工地的項目最最顯眼的部分分，用大型燈燈光噴繪予以以包裝。其余余部分，用磚磚石砌墻并粉粉刷圖案即可可，以節(jié)約成成本。另外，可在一一些醒目的位位置，采用““彩繪樓體””的包裝手法法。即在外立立面裝修未完完成之前，用用彩繪板或噴噴繪畫將某一一棟醒目的樓樓體包裝起來來，畫面即為為1：1大小的樓體效效果圖。此種種手法的視覺覺效果非常明明顯，沖擊力力極強。內(nèi)部認購促銷銷針對本案項目目周邊客戶急急于購買的情情況，在本案案進入市場推推廣之初，制制定幅度比較較大的優(yōu)惠政政策或低于市市場預(yù)期的價價格水平，吸吸引此部分客客戶提前購買買，獲取部分分資金回籠。。2.遞減促銷方式式制定準確的終終止日期，及及每日遞減售售價的百分比比金額，例如如以50萬元的鋪位為為計算，終止止日期設(shè)定為為2012年1月1日，遞減金額額為售價的0.5%，以成交當(dāng)日日至終止日期期倒數(shù)天數(shù)乘乘以每日遞減減金額，若成成交當(dāng)日為2011年11月1日，即價格倒倒數(shù)天數(shù)為61日（61×50萬×0.5%=152500元），成交日日期越早價格格越便宜，促促使買家盡早早決定購買意意向，加快成成交速度。促銷手段3.其他促銷策略略針對公開內(nèi)部部認購登記，，提供優(yōu)惠讓讓利售價達致致成交。針對公關(guān)策略略之外地商家家組團來水城城考察，以免免1年期物管費、、優(yōu)惠付款政政策以達致成成交。執(zhí)行策略項目推廣策略略營銷戰(zhàn)略目標(biāo)下布排營銷布排營銷費用預(yù)算算項目產(chǎn)品建議議項目總體定位位總體營銷思路路項目銷售策略略定價策略包裝策略促銷策略階段時間起止主要任務(wù)籌備期3個月2011.82011.10規(guī)劃定案,工地圍墻及售樓中心建造蓄水期3個月2011.102011.12戶外廣告及DM啟動,開工典禮及推介會活動,客戶積累認購期1個月2011.122012.1廣告全面發(fā)布，招商正式啟動，集中認購認租強銷期3個月2012.12012.3開盤強銷、全面廣告造勢（報紙、電視、DM、戶外、SP等）盤整期6個月2012.32012.8策略調(diào)整、外銷啟動、針對性廣告推廣、工程形象主體完成出清期3個月2012.82012.10項目形象完善、招商簽約、市場即將開業(yè)、媒體攻勢出動項目一期營銷銷階段計劃（目前重點考考慮為一期營營銷時間節(jié)點點）推廣原則◆形象完整統(tǒng)一一，不斷延展展◆品牌持續(xù)續(xù)傳播，不斷斷豐滿◆戰(zhàn)略統(tǒng)一一，戰(zhàn)術(shù)創(chuàng)新新變化可持續(xù)發(fā)展的的品牌整合之之道建立完善實現(xiàn)經(jīng)營推廣指導(dǎo)思想想迅速氣魄強勢由點到面空中配合地面面聚集人氣，形成效應(yīng)。認知、了解、、考察，向往。。讓“交易中樞”深入人心交易中樞規(guī)模大、全戰(zhàn)略地理位置置五金機電產(chǎn)業(yè)業(yè)集中優(yōu)勢交易平臺發(fā)展商經(jīng)營實實力直接利益的回回報推廣要點行業(yè)內(nèi)社會開工/奠基典禮招商會、參加加行業(yè)展銷會會發(fā)布行業(yè)雜志志報道新聞發(fā)布會目標(biāo)客戶交流流會廣告媒體宣傳傳現(xiàn)場包裝、駐駐點形象展示示成立商業(yè)聯(lián)盟盟會，實行會會員制推廣節(jié)奏——四戰(zhàn)定江山第一階段第二階段第三階段啟動戰(zhàn)，震撼撼水城開盤戰(zhàn)，強勢勢招商持續(xù)戰(zhàn)，滲透透市場推廣周期設(shè)定定為兩年，以以11年12月拿到預(yù)售許許可證、開盤盤為重要節(jié)點點，在六盤水水引起轟動，，滲透整個市市場。第四階段清盤戰(zhàn)，完美美謝幕時間醞釀期開盤期持續(xù)期知名度清盤期11.09-11.1211.12—12.0312.03—12.0812.08—12.10密集的硬性廣廣告投放，強強勢導(dǎo)入項目目的品牌形象象，輔以強勢勢的公關(guān)活動動啟動銷售，，輔以強勢的的促銷活動實實現(xiàn)銷售的““開門紅”最密集的硬性性廣告投放，，鞏固項目的的品牌形象，，并且以有轟轟動性的促銷銷、公關(guān)活動動聚集人氣，，最大限度地地推動銷售持續(xù)的、間歇歇性的硬性廣廣告投放，配配合階段性的的促銷/公關(guān)活動，鞏鞏固品牌形象象，實現(xiàn)慣性性銷售通過報刊廣告告、戶外媒體體相結(jié)合向目目標(biāo)消費者滲滲透項目生活活，并開始內(nèi)內(nèi)部認購?fù)茝V渠道——大眾渠道結(jié)合合圈層營銷普通大眾群體體大眾傳播目標(biāo)消費群體體潛在目標(biāo)客戶戶圈層營銷大眾傳播———產(chǎn)品信息及銷銷售信息發(fā)布布；增加覆蓋率，，擴大客戶面面；品牌塑造，樹樹立大眾口碑碑；分眾定向———提高目標(biāo)受眾眾到達率，促促進銷售商家會員制習(xí)慣媒體活動聯(lián)合報紙電視電臺戶外網(wǎng)絡(luò)雜志兩大綱領(lǐng)多種戰(zhàn)術(shù)第一階段：啟啟動戰(zhàn)—醞釀期11.09——11.12銷售目標(biāo)：5%推廣任務(wù)：建立品牌核心心價值（形象象）迅速確立項目目應(yīng)有的市場場地位形成強大的社社會效應(yīng)“交易中樞”廣泛認同主要任務(wù)：為為項目造勢，，概念闡釋，，預(yù)熱市場。。達到效果：制制造話題，引引發(fā)各行業(yè)、、消費者討論論，達到的目目的。分階段推廣醞釀期可利用用的傳播元素素：五金機電行業(yè)業(yè)展銷會項目招商會、、新聞發(fā)布會會項目優(yōu)勢與政政府資源緊密密結(jié)合，在行業(yè)形成高高度的影響力力，再轉(zhuǎn)接到到社會影響醞釀期強勢傳播迅速建立市場形象廣告組合公關(guān)活動新聞傳播事件炒作招商活動、大大型戶外高炮炮、報紙媒體體、電視媒體體、行業(yè)雜志志廣告媒體選擇擇、宣傳建議議：●高速公路大型型戶外廣告、、市區(qū)大型廣廣告牌、項目目工地圍擋等等●舉行五金金機電行業(yè)洽洽談會●在銷售現(xiàn)現(xiàn)場設(shè)立招商商中心，進行行招商推廣●電視播放放短片，行業(yè)業(yè)雜志和網(wǎng)站站，進行宣傳傳●宣傳資料料：資料、樓樓書、海報、、電子樓書，，車身廣告、、網(wǎng)絡(luò)廣告配合出擊第二階段：開開盤戰(zhàn)—開盤期11.12——12.03銷售目標(biāo)：30%開盤期針對傳播市場迅速滲透廣告組合地區(qū)公關(guān)新聞傳播政府招商招商活動、戶戶外高炮、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)有針對性的針針對市場進行行公關(guān)和媒體體宣傳公關(guān)活動行業(yè)內(nèi)社會針對性的行業(yè)業(yè)論壇五金機電貿(mào)易易洽談會行業(yè)雜志廣告告和新聞報道道穩(wěn)固現(xiàn)有市場場廣告投放行業(yè)展覽會現(xiàn)場包裝、駐駐點現(xiàn)場包裝裝●廣告媒體高度度針對性，招商活動、公公關(guān)活動與廣廣告媒體高度度結(jié)合的傳播播方式●由面到點點，空中結(jié)合合地面的傳播播方式●產(chǎn)生招商商和經(jīng)營效果果廣告媒體選擇擇、宣傳建議議：第三階段：持持續(xù)戰(zhàn)—持續(xù)期12.03—12.08銷售目標(biāo)：55%●本階段主要是是項目招商和和形成經(jīng)營的的效果，形成成一定的全城影響度，充充分利用政府府資源，注重重各類活動的的推動性?！駨V告推廣廣為輔，重視視展覽交流會會、招商會內(nèi)內(nèi)部經(jīng)營服務(wù)務(wù)。營銷主旨：項目賣點的延延展，項目品品質(zhì)全線展開開，小型促進進活動的開展展，通過過上階階段積聚的市市場買氣，掀掀起又一輪銷銷售熱潮，同同時進行銷售售磨合，以利利于盡快步入入下一階段銷銷售，并根據(jù)據(jù)實際情況對對銷售戰(zhàn)略進進行適當(dāng)調(diào)整整。營銷策略：軟硬廣告配合合出擊，硬廣廣告為主，軟軟廣告配合使使產(chǎn)品形象及及品質(zhì)突顯。。針對樓盤各種種房型進行強強力推薦，舉舉辦一些SP/PR活動，刺激業(yè)業(yè)主在朋友圈圈內(nèi)對樓盤進進行宣傳，促促進銷售。第四階段：清清盤戰(zhàn)—清盤期12.08—12.10銷售目標(biāo)：10%●本階段主要是是項目清盤收收尾，持續(xù)進進行項目的宣宣傳推廣，著重準備五金金機電城后期期的運營事宜宜，完善商家家、商場管理理。營銷銷主主旨旨：：銷售售進進入入后后期期階階段段，，提提升升發(fā)發(fā)展展商商品品牌牌，，借借勢勢銷銷售售，，確確立立品品牌牌。。保保持持產(chǎn)產(chǎn)品品在在市市場場的的曝曝光光率率和和認認知知度度，，提提升升項項目目檔檔次次。。營銷銷策策略略：：主要要以以口口碑碑傳傳播播銷銷售售；；項項目目后后期期的的服服務(wù)務(wù)得得到到業(yè)業(yè)主主的的好好評評通通過過老老客客戶戶帶帶動動新新客客戶