小區(qū)前期物業(yè)管理投標(biāo)預(yù)案

8/87目錄第一章整體治理方案策劃 1第二章治理機(jī)構(gòu)設(shè)置及規(guī)章制度 8第三章治理人員配備及治理 13第四章房屋維修養(yǎng)護(hù)及公用設(shè)備設(shè)施治理 19第五章環(huán)境衛(wèi)生治理 30第六章安防、車(chē)輛治理 38第七章綠化治理方案 47第八章前期治理 49第九章基礎(chǔ)治理 60第十章經(jīng)濟(jì)效益 67附表一：治理組織框架附表二：工作流程圖附表三、辦公裝備配套及折舊方案附表四：入住流程附表五：收支預(yù)算書(shū)附表六：無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目附表七：有償服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)第一章整體治理方案策劃xx小區(qū)由xxx房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)建筑，位于xx市高新區(qū)，xxx路與xx路西南側(cè)，所處地段是目前xx市重點(diǎn)進(jìn)展的熱點(diǎn)區(qū)域，是一座和諧宜居的科技新城。作為以創(chuàng)新為要緊功能的新城區(qū)，高新區(qū)不斷加強(qiáng)規(guī)劃的前瞻性與科學(xué)性，著力建設(shè)集科技、產(chǎn)業(yè)、人文于一體的現(xiàn)代化多功能都市綜合體。作為物業(yè)治理企業(yè)，我們將連續(xù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，提供與之相匹配的物業(yè)治理服務(wù)，使業(yè)主在享受優(yōu)雅、清新的生活環(huán)境的同時(shí)，感受物業(yè)治理服務(wù)所營(yíng)造的“寧?kù)o、和諧”的生活空間。為此，我們確立“xx小區(qū)”的物業(yè)治理理念：“服務(wù)以人為本，治理以物為本”。一、治理服務(wù)定位現(xiàn)代人高效快速反應(yīng)的生活、工作節(jié)奏已讓人無(wú)暇顧及許多家庭瑣事，回到家里希望得到更多的休息和放松，“家”應(yīng)該不只是滿(mǎn)足人們最差不多的居住條件，還應(yīng)該讓人盡享舒適、便利與尊貴。讓業(yè)主真正體驗(yàn)物有所值、甚至物超所值的收益。因此，必須在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上加以現(xiàn)代化的服務(wù)手段，整合各項(xiàng)信息及物資資源，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)。依照xx小區(qū)的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，可采納封閉式服務(wù)，在區(qū)劃內(nèi)入口處有效實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，營(yíng)造出井然有序、富貴氣派的居家氛圍，通過(guò)改造區(qū)劃內(nèi)現(xiàn)有的配套服務(wù)設(shè)施，拓展多種服務(wù)項(xiàng)目，并加強(qiáng)區(qū)劃內(nèi)精神文化建設(shè)，構(gòu)建一個(gè)健康、文明、整潔、清新的生活環(huán)境。為此，我司的物業(yè)服務(wù)服務(wù)理念是：一個(gè)目標(biāo)、二種手段、三種意識(shí)、四個(gè)原則。（一）一個(gè)目標(biāo)：在物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，把小區(qū)治理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的示范小區(qū)。在小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善，正式竣工驗(yàn)收并交付使用后的二年內(nèi)，將xx小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提升到高新區(qū)物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。三年內(nèi)達(dá)到xx市物業(yè)治理示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的綜合中意率達(dá)到95％以上，因物業(yè)服務(wù)緣故重大責(zé)任事故和刑事案件發(fā)生率為零。為寬敞業(yè)主和住戶(hù)提供一個(gè)安全、清潔、優(yōu)美、舒適的現(xiàn)代家居、生活的環(huán)境。（二）二種手段：采納規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化、智能網(wǎng)絡(luò)化的服務(wù)手段。（三）三種意識(shí)：樹(shù)立職員強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)和成本意識(shí)，切實(shí)操縱好物業(yè)服務(wù)的關(guān)鍵因素——職員素養(yǎng)。（四）企業(yè)堅(jiān)持重人、重信、創(chuàng)佳、創(chuàng)新原則。重人：以人為本，發(fā)掘人才資源，注重人才品德，運(yùn)營(yíng)人才專(zhuān)長(zhǎng)。重信：重誠(chéng)信，守信用，樹(shù)信心，堅(jiān)信念，以信譽(yù)贏市場(chǎng)。創(chuàng)佳：追求卓越，建一流品牌；提升形象，履行社會(huì)義務(wù)。更新：更新觀(guān)念，更新思路，更新學(xué)習(xí)，更新經(jīng)營(yíng)。二、方案策劃服務(wù)“以人為本”，治理“以物為本”是伴隨物業(yè)治理行業(yè)進(jìn)展而誕生的一種時(shí)期性物業(yè)治理服務(wù)理念。物業(yè)治理的全然目的是為業(yè)主、用戶(hù)服務(wù)。對(duì)物業(yè)公司而言是治理，對(duì)業(yè)主和使用者則是服務(wù)。物業(yè)公司治理好物業(yè)，其目的確實(shí)是為物業(yè)所有者或使用者提供更好的服務(wù)。而作為保值增值的全然需要，又要求物業(yè)企業(yè)對(duì)物業(yè)本身進(jìn)行良好的維護(hù)和治理，其具體實(shí)施方案如下：（一）服務(wù)“以人為本”，實(shí)施人性化物業(yè)治理一方面充分尊重業(yè)主，把滿(mǎn)足業(yè)主的需求作為我們工作的差不多目標(biāo)；另一方面尊重公司內(nèi)部的每一位職員，充分調(diào)動(dòng)他們的工作積極性，“先有微笑的職員，才有中意的顧客”，立足于更好地為業(yè)主服務(wù)。公司內(nèi)部建立完善的人力資源治理體系，樹(shù)立“職員是企業(yè)主人”的治理理念，實(shí)行“能者上，平者讓?zhuān)拐呦隆钡挠萌藱C(jī)制，使公司職員樂(lè)于將個(gè)人進(jìn)展與公司的進(jìn)展緊密結(jié)合起來(lái)，最大限度地發(fā)揮自己的主觀(guān)能動(dòng)性，從而能夠更好的為業(yè)主服務(wù)。（二）治理“以物為本”，確保物業(yè)的保值增值物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是人，而其治理的對(duì)象是物，他們是通過(guò)對(duì)物的治理來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)人的服務(wù)。“xx小區(qū)”的業(yè)主必定希望其所在的小區(qū)能夠保值增值。而我們物業(yè)公司將保持和提高物業(yè)的完好性，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，促進(jìn)物業(yè)整體升值，體現(xiàn)治理以物為本。我們將精心呵護(hù)優(yōu)美的景觀(guān)環(huán)境，保持整潔的衛(wèi)生環(huán)境，維護(hù)并提供高效的配套設(shè)施，為業(yè)主打造卓越的生活空間。同時(shí)，我們將配備一支業(yè)務(wù)熟練、素養(yǎng)過(guò)硬的職員隊(duì)伍，優(yōu)化人員配置，并導(dǎo)入ISO9001:2008質(zhì)量保證體系，建立房屋治理方案、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案、保潔服務(wù)治理等服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和制度，量化工作內(nèi)容，固化工作頻率，搞好監(jiān)督和檢查工作，做好設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)、治理服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。（三）物業(yè)治理具體措施好的物業(yè)治理必須通過(guò)具體的可操作的措施來(lái)現(xiàn)實(shí)，在“xx小區(qū)”整個(gè)物業(yè)治理活動(dòng)中，我司將遵循以下原則來(lái)保障物業(yè)治理具體措施得以實(shí)現(xiàn)：1.治理主動(dòng)化。以誠(chéng)懇、守信、積極的態(tài)度開(kāi)展“xx小區(qū)”的物業(yè)治理工作。2.服務(wù)規(guī)范化。將我司的治理程序操縱和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)貫徹到治理的每一個(gè)環(huán)節(jié)。3.操作透明化。公開(kāi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，隨時(shí)同意業(yè)主的監(jiān)督，積極引導(dǎo)業(yè)主參與到物業(yè)治理中來(lái)。4.服務(wù)多元化。除了提供物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)之外，我公司將結(jié)合類(lèi)似小區(qū)物業(yè)的治理經(jīng)驗(yàn)，推出貼近業(yè)主生活需求的特約服務(wù)，如送報(bào)、送牛奶等服務(wù)，以滿(mǎn)足業(yè)主的需求。4.溝通及時(shí)化。治理處除了執(zhí)行年度中意率測(cè)評(píng)之外，我司還將每月一次上門(mén)征集業(yè)主的意見(jiàn)，及時(shí)調(diào)整服務(wù)的廣度和深度。三、服務(wù)內(nèi)容（一）制定打算制定各種設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、保安、保潔等打算，為今后的物業(yè)治理工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，努力使“xx小區(qū)”的物業(yè)治理工作逐步進(jìn)入規(guī)范化操作當(dāng)中，為建立一套完整的物業(yè)治理體系提供保障。（二）實(shí)施培訓(xùn)公司依照不同的崗位對(duì)該崗位職員進(jìn)行針對(duì)性的培訓(xùn)，使各崗位的職員熟悉、掌握物業(yè)治理基礎(chǔ)知識(shí)，按ISO9001:2008質(zhì)量體系建立工作職責(zé)和工作流程，并制定時(shí)期性培訓(xùn)打算，讓治理處職員通過(guò)入職培訓(xùn)、上崗培訓(xùn)和在職培訓(xùn)100%的達(dá)到崗位要求。（三）定期巡檢對(duì)各類(lèi)管線(xiàn)、管網(wǎng)，以及各類(lèi)操縱設(shè)備進(jìn)行專(zhuān)人定期檢查、保養(yǎng)。對(duì)專(zhuān)門(mén)設(shè)備按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，進(jìn)行檢測(cè)維護(hù)保養(yǎng)，建立維保檔案、歸檔。（四）統(tǒng)計(jì)分析建立房屋維修的調(diào)查、回訪(fǎng)制度，對(duì)比較集中的問(wèn)題做好統(tǒng)計(jì)分析，采取積極有效的措施，通過(guò)平常的積存總結(jié)出一套合理、有效的解決方案。（五）檔案建立建立設(shè)備、設(shè)施檔案，由專(zhuān)人負(fù)責(zé)統(tǒng)一整理、編制、歸檔。工程維修人員對(duì)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行狀況維修過(guò)程，零配件更換等工作進(jìn)行詳細(xì)的紀(jì)錄。（六）建立應(yīng)急預(yù)案依照xx小區(qū)的實(shí)際情況制定各項(xiàng)應(yīng)急事件預(yù)案，如包括水管爆裂、電梯事故、突發(fā)性停電事故、消防事故等應(yīng)急預(yù)案。（七）滿(mǎn)足業(yè)主個(gè)性化需求滿(mǎn)足業(yè)主日常生活需要，實(shí)施預(yù)見(jiàn)性需求式服務(wù)。如物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶(hù)的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)。此外，我公司將為小區(qū)業(yè)主精心策劃各種娛樂(lè)活動(dòng)，一方面豐富業(yè)主平常活動(dòng)，另一方面能夠?yàn)樾^(qū)業(yè)主互相交流建立一個(gè)平臺(tái)，搞活小區(qū)生活氛圍。（八）技術(shù)支持我公司相關(guān)部門(mén)在任何時(shí)候都能為其提供技術(shù)支持。四、創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)（一）近期目標(biāo)以創(chuàng)建xx市物業(yè)治理示范住宅小區(qū)為目標(biāo)，提高治理處服務(wù)水平。以《全國(guó)物業(yè)治理示范小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》作為xx小區(qū)日常治理與服務(wù)工作的指導(dǎo)，針對(duì)小區(qū)的治理特點(diǎn)，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)規(guī)章制度；建立物業(yè)設(shè)施設(shè)備、業(yè)主檔案；聘請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)招聘的職員進(jìn)行全面培訓(xùn)；通過(guò)物業(yè)主管部門(mén)的年度考核。前期介入時(shí)期（中標(biāo)起至正式交付）：依照本物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的物業(yè)治理前期介入工作打算，并按打算開(kāi)展各項(xiàng)工作。按全國(guó)物業(yè)治理優(yōu)秀住宅小區(qū)的考核標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)治理，一年以?xún)?nèi)推行ISO9001:2008國(guó)際質(zhì)量治理體系，并達(dá)到xx市高新區(qū)物業(yè)治理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，二年內(nèi)獲得高新區(qū)市物業(yè)治理示范住宅小區(qū)稱(chēng)號(hào)。以樹(shù)立公司品牌形象為目的，做出優(yōu)秀物業(yè)治理作品。我司將以“xx小區(qū)”的物業(yè)治理為動(dòng)身點(diǎn)，重頭做起，常抓物業(yè)治理基礎(chǔ)服務(wù)，提供增值服務(wù)讓業(yè)主充分感受物業(yè)公司溫馨服務(wù)，把“xx小區(qū)”的物業(yè)治理打造成為我司小區(qū)物業(yè)治理品牌形象的優(yōu)秀作品。二、遠(yuǎn)期規(guī)劃通過(guò)科學(xué)合理的治理手段，最大限度地減低物業(yè)的損耗，使物業(yè)保持原有的狀態(tài)，減輕各種因素對(duì)物業(yè)損害，增加其使用壽命。物業(yè)治理應(yīng)向多功能、多元化方向進(jìn)展，形成綜合治理服務(wù)體系，讓業(yè)主進(jìn)一步享受安全、舒適、優(yōu)美、高尚的生活居住環(huán)境。充分發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)功能，形成我公司獨(dú)有的物業(yè)治理品牌，使xx小區(qū)具備高檔物業(yè)的特征，成為優(yōu)質(zhì)治理服務(wù)的標(biāo)志，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值，保障業(yè)主的利益。通過(guò)我們的服務(wù)和社區(qū)文化的塑造，結(jié)合x(chóng)x小區(qū)優(yōu)越的硬件設(shè)施和卓越的軟件治理，努力使xx小區(qū)成為xx市高新區(qū)的一大亮點(diǎn)，充分發(fā)揮出其因有的價(jià)值。第二章治理機(jī)構(gòu)設(shè)置及規(guī)章制度一、機(jī)構(gòu)設(shè)置我公司將設(shè)立“xx小區(qū)”治理處，全權(quán)負(fù)責(zé)“xx小區(qū)”的物業(yè)治理工作。依照精簡(jiǎn)高效、垂直治理與橫向調(diào)控的原則，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的綜合治理服務(wù)?！皒x小區(qū)”治理處下設(shè)四個(gè)部門(mén)：客戶(hù)服務(wù)中心、秩序維護(hù)部、環(huán)境部、工程部。（一）組織框架詳見(jiàn)附表一。（二）工作流程詳見(jiàn)附表二。（三）激勵(lì)機(jī)制“以人為本”是我公司重要的經(jīng)營(yíng)理念，是我公司企業(yè)文化的精髓。尊重人、理解人、關(guān)懷人、培養(yǎng)人，吸引和保留骨干職員，激發(fā)各級(jí)職員的工作人情，提高職員的中意度和忠誠(chéng)度，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。以激勵(lì)職員上進(jìn)、實(shí)現(xiàn)其自身價(jià)值為動(dòng)身點(diǎn)，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊敬、相互信任，又有明確行為規(guī)則的和諧有序的工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)管轄區(qū)的治理目標(biāo)。激勵(lì)從實(shí)現(xiàn)方式來(lái)講可分為雙重激勵(lì)。第一層激勵(lì)，為職員的獎(jiǎng)勵(lì)、酬勞體系，第二層激勵(lì)，包括溝通、提升、文化等方面的激勵(lì)。我公司獎(jiǎng)懲體系堅(jiān)持獎(jiǎng)懲分明、優(yōu)勝劣汰的原則，依托嚴(yán)密完整的規(guī)章制度，通過(guò)及時(shí)和準(zhǔn)確的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持職員長(zhǎng)久工作動(dòng)力。我公司酬勞體系要緊通過(guò)增加職員直接分配所得來(lái)激勵(lì)職員。績(jī)效治理與績(jī)效考核，是我們進(jìn)行獎(jiǎng)金分配決策的要緊依據(jù)。我公司強(qiáng)調(diào)“走動(dòng)治理”的溝通體系，治理處各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)都會(huì)定期與下面人員進(jìn)行面對(duì)面的交流，增進(jìn)職員對(duì)企業(yè)的了解和信任。我公司關(guān)于要求上進(jìn)的、追求自我價(jià)值提升的職員，將會(huì)把提供培訓(xùn)放在激勵(lì)體系的重要位置，并為此提供足夠資金和物質(zhì)裝備。（四）監(jiān)督機(jī)制在日常治理過(guò)程中堅(jiān)持的導(dǎo)入ISO9001:2008質(zhì)量治理體系，制訂完善的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)小區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化治理，以確保服務(wù)質(zhì)量。治理處通過(guò)參加物業(yè)治理主管部門(mén)考評(píng)及同意其他相關(guān)政府職能部門(mén)的專(zhuān)項(xiàng)檢查，不斷改進(jìn)和完善自身治理水平，提高自身實(shí)力。治理處在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、治理質(zhì)量、消防、治安等方面同意政府各相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督。（五）自我約束機(jī)制治理處在物管過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)政策。治理處堅(jiān)持全過(guò)程品質(zhì)治理，由公司治理部實(shí)施檢查、監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)公司的約束和規(guī)范。治理處全體職員遵循治理規(guī)范和自律標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)公司倡導(dǎo)治理層充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)職員的工作積極性。巡視檢查制：由治理處對(duì)各部門(mén)職員進(jìn)行定期或不定期檢查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)糾正。對(duì)重大質(zhì)量及多次重復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，由治理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。二、治理制度科學(xué)、健全的治理制度是物業(yè)治理工作取得成功的前提和保障。我們將依照xx小區(qū)的實(shí)際情況，導(dǎo)入ISO9001:2008質(zhì)量治理體系、嚴(yán)格按照ISO9001：2008質(zhì)量體系文件要求，針對(duì)性地制定各項(xiàng)規(guī)章制度。接管xx小區(qū)后，我們將嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及公司質(zhì)量體系文件要求，實(shí)施專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化治理。具體規(guī)章如下：（一）崗位職責(zé)治理處主任崗位職責(zé)秩序維護(hù)領(lǐng)班職責(zé)客戶(hù)服務(wù)中心崗位職責(zé)秩序維護(hù)崗位職責(zé)工程主管崗位職責(zé)維修工崗位職責(zé)車(chē)輛治理員崗位職責(zé)保潔員崗位職責(zé)（二）公眾制度業(yè)主臨時(shí)公約治安治理規(guī)定衛(wèi)生保潔治理規(guī)定房屋裝修治理規(guī)定消防安全治理規(guī)定公共設(shè)施治理規(guī)定（三）治理維護(hù)運(yùn)作制度職員守則秩序維護(hù)人員治理細(xì)則保潔人員治理細(xì)則工程維修人員治理細(xì)則業(yè)主投訴處理流程治安應(yīng)急處理程序維保運(yùn)作流程業(yè)主回訪(fǎng)制度物業(yè)用房及設(shè)施設(shè)備的利用（一）物業(yè)用房利用在招標(biāo)書(shū)上顯示物業(yè)治理用房面積為337.52平方米。此物業(yè)治理用房將作為xx小區(qū)治理處辦公、接待和檔案存放，以及業(yè)主委員會(huì)用房之用。如何合理利用物業(yè)治理用房，對(duì)xx小區(qū)治理處今后的工作有著重大的阻礙。因此，我公司在入駐之前將對(duì)如何分配物業(yè)治理用房進(jìn)行系統(tǒng)的考慮。（二）設(shè)施設(shè)備利用和折舊方案依照xx小區(qū)實(shí)際情況，在小區(qū)入駐初期，我公司擬配備相對(duì)較好的辦公設(shè)備及設(shè)施，以滿(mǎn)足日常辦公需要。同時(shí)利用物業(yè)治理處的設(shè)施設(shè)備資源，向小區(qū)住戶(hù)提供復(fù)印、傳真、打字及收發(fā)電子郵件等業(yè)務(wù)。給xx小區(qū)配置合理的設(shè)施設(shè)備將對(duì)其今后的工作有專(zhuān)門(mén)大的關(guān)心，因此，我們依照xx小區(qū)小區(qū)的實(shí)際情況和治理處自身需要配置設(shè)施設(shè)備，同時(shí)，有效的利用設(shè)施設(shè)備也是提高治理處工作效率的重要手段。具體配置設(shè)施設(shè)備以及折舊方案，詳細(xì)資料請(qǐng)查看附表三。第三章治理人員配備及治理一、人員配備我們?cè)趚x小區(qū)治理處推行“目標(biāo)治理責(zé)任制”，人員配備遵循“一專(zhuān)多能”的原則，倡導(dǎo)高技術(shù)參與和人員的整體素養(yǎng)，力求職員隊(duì)伍精干高效。治理處主任1名，大專(zhuān)以上學(xué)歷，熟悉ISO9001標(biāo)準(zhǔn)與要求,三年以上相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉物業(yè)治理運(yùn)作程序，一定的協(xié)調(diào)和組織能力，了解行業(yè)法規(guī)和要求。

客服人員4名。秩序維護(hù)部：秩序維護(hù)領(lǐng)班3名，保安員12名，監(jiān)控員3名，車(chē)管員3名。工程部：工程主管1名，有五年以上設(shè)備治理經(jīng)驗(yàn)，具有對(duì)設(shè)備的選型、安裝、調(diào)試的綜合能力，能制定常規(guī)的工程治理制度和編制各種工作打算，有一定的緊急事故的處理措施和較強(qiáng)的應(yīng)變能力。工程維修人員2名。環(huán)境部：保潔員7名，綠化員1名。二、職員錄用職員的招聘、錄用將依照xx小區(qū)項(xiàng)目的需要進(jìn)行，治理處能夠依照本部門(mén)進(jìn)展或職位空缺情況向公司人事部提出用人需求,人事部協(xié)同治理處采納公平、公正、公開(kāi)的原則，招聘優(yōu)秀、適用的人才。目前公司招聘作業(yè)要緊采納面試為主，筆試及其它測(cè)試為輔。關(guān)于一般性的崗位，采納面試、筆試、其它能力測(cè)試，或采納綜合選擇方式；關(guān)于技術(shù)類(lèi)工種，如工程維修人員，人事部門(mén)會(huì)同治理處負(fù)責(zé)人對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行實(shí)地操作測(cè)試，以確定其是否符合該工作崗位的相關(guān)要求。新聘職員一般都要經(jīng)歷試用期，試用期限按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以確定。在試用期內(nèi)，人事部對(duì)新職員進(jìn)行入職培訓(xùn)，介紹公司歷史及現(xiàn)狀、規(guī)章制度、人事治理等情況，使新職員對(duì)公司有所了解，同時(shí)在心理上對(duì)公司產(chǎn)生應(yīng)有的適應(yīng)感。三、職員培訓(xùn)培訓(xùn)的目的通過(guò)培訓(xùn)的實(shí)施，讓新職員對(duì)自己的工作崗位和工作內(nèi)容的了解、熟悉、掌握，逐步提高職員的服務(wù)意識(shí)、文化素養(yǎng)和治理服務(wù)水平，掌握物業(yè)服務(wù)操作技能，進(jìn)而打造品牌、全面塑造物業(yè)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越進(jìn)展。培訓(xùn)分為崗前培訓(xùn)、強(qiáng)化培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、外送培訓(xùn)等幾種方式。(一)崗前培訓(xùn)依照到崗情況及時(shí)組織新到崗職員入職培訓(xùn),入職培訓(xùn)為期二到三天，要緊有公司人事部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行。入職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括：1.公司進(jìn)展史、企業(yè)文化、經(jīng)營(yíng)理念2.公司治理規(guī)章制度3.職業(yè)道德規(guī)范、職員手冊(cè)4.物治理基礎(chǔ)知識(shí)5.服務(wù)理念、服務(wù)禮儀（二）強(qiáng)化培訓(xùn)1.依照職員入職狀況及時(shí)組織擬轉(zhuǎn)正職員的強(qiáng)化培訓(xùn)，強(qiáng)化培訓(xùn)為期每月一次。2.強(qiáng)化培訓(xùn)要緊內(nèi)容為：討論工作中的收獲及疑問(wèn)并答疑、強(qiáng)化公司理念及制度、治理法規(guī)、安全教育及消防應(yīng)急常識(shí)等。將考核結(jié)果及時(shí)予以通報(bào)，考核不合格者給予一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)，如兩次考核“不合格”，將予以解除勞動(dòng)合同。（三）在職培訓(xùn)按照一級(jí)《培訓(xùn)打算》組織在職培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)治理相關(guān)知識(shí)和技能，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。在職培訓(xùn)考核不合格者，由所在部門(mén)安排再次培訓(xùn)或做出其他處理，培訓(xùn)及考核記錄由公司保存。（四）外送培訓(xùn)從事專(zhuān)門(mén)及關(guān)鍵工作崗位人員須取得相關(guān)部門(mén)頒發(fā)的崗位資格證書(shū)后方可正式上崗。專(zhuān)門(mén)及關(guān)鍵工作崗位包括電梯、配電柜、消防設(shè)施、安全生產(chǎn)治理等責(zé)任人及操作者，須通過(guò)政府相關(guān)部門(mén)的考核取得資格后方可正式上崗。由公司人事部負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員外送培訓(xùn)，外送培訓(xùn)以取得資格證書(shū)為培訓(xùn)目的，培訓(xùn)結(jié)束后須將結(jié)業(yè)證書(shū)或上崗證原件公司人事部部存檔。治理處負(fù)責(zé)監(jiān)督核實(shí)崗位資格證書(shū)的有效期，對(duì)不符合規(guī)定的人員，需安排相應(yīng)培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)果備案。四、職員考核職員考核的目的是為客觀(guān)地評(píng)價(jià)職員的日常工作表現(xiàn),提高對(duì)職員獎(jiǎng)懲的準(zhǔn)確性,更好調(diào)動(dòng)職員的工作積極性，鞭策、激勵(lì)職員達(dá)到規(guī)范工作要求。治理處對(duì)職職員作表現(xiàn)考核，公司人事部門(mén)每月審核、匯總。公司將依照考核的累積成績(jī)獎(jiǎng)懲職員，對(duì)保潔、綠化、保安等崗位，按各自崗位要求，實(shí)施考核。新職員試用期結(jié)束全面測(cè)評(píng)一次，不合格者依照情況延長(zhǎng)試用期或直接淘汰，延長(zhǎng)試用期者，需重新進(jìn)行培訓(xùn)和考核，老職員晉升時(shí)需自評(píng)與互評(píng)，合格后方予晉升?？己说膬?nèi)容對(duì)職員考核的通用部分內(nèi)容包括：服務(wù)意識(shí)、禮貌禮儀、勞動(dòng)紀(jì)律、崗位技能、工作表現(xiàn)、責(zé)任心和工作態(tài)度、治理能力、團(tuán)結(jié)協(xié)調(diào)、出勤率等方面。除治理處對(duì)職員每月考核外，公司質(zhì)量治理部每月許多于一次對(duì)治理處工作進(jìn)行抽查，抽查內(nèi)容包括治理處辦公室環(huán)境衛(wèi)生、職員考核、職員儀容儀表、職職員作狀況,其作用在于關(guān)心、指導(dǎo)、監(jiān)督各部門(mén)工作規(guī)范化，及時(shí)發(fā)覺(jué)職職員作中的問(wèn)題等。公司每年兩次(年中、年底)對(duì)治理處的工作業(yè)績(jī)進(jìn)行考評(píng)，以便公司決策層全面了解公司全體職員半年來(lái)的工作和學(xué)習(xí)，提供人事決策及治理依據(jù),確定職員培訓(xùn)方向。通過(guò)考評(píng),確信職員所取得的成績(jī)，表?yè)P(yáng)先進(jìn)，同時(shí)找出工作和學(xué)習(xí)中存在的不足，以期改正，達(dá)到共同提高的目的。五、職員的獎(jiǎng)懲機(jī)制依照不同層面的考核，實(shí)現(xiàn)考核工資與業(yè)績(jī)掛鉤，采納多樣化的獎(jiǎng)懲機(jī)制：按規(guī)章執(zhí)行，提倡公平、公開(kāi)、公正。除金鈔票以外，晉升、委以重任、提供培訓(xùn)進(jìn)展機(jī)會(huì)、表?yè)P(yáng)、解雇、降職、批判等等差不多上不可或缺的方法六、職員上崗儀表、行為、態(tài)度的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定職員的儀容儀表如何，會(huì)直接阻礙公司的信譽(yù)和品牌形象，全體職員必須充分認(rèn)識(shí)到那個(gè)問(wèn)題的重要性。為此，公司制定有相應(yīng)的儀表、行為、態(tài)度的治理規(guī)范規(guī)定，具體按《職員守則》、《治理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。（一）儀容儀表治理處所有職員按公司具體規(guī)定，統(tǒng)一著裝，佩帶工作牌，衣、褲兜中不裝過(guò)多物品，以免引起服裝變形。治理處職員：男士前發(fā)不遮眼，不蓋耳，后發(fā)不及領(lǐng)，不留小胡子與大鬢角。女士不濃妝艷抹。維修技術(shù)人員與保潔員不得佩戴任何飾物、留長(zhǎng)指甲。（二）行為服務(wù)人員的正確立姿：雙腳與肩同寬，自然垂直分開(kāi)，肩部平正，兩眼平視前方，挺胸、收腹。治理處人員服務(wù)時(shí)要熱情、親切，不得流露出厭煩、冷淡、憤慨、僵硬、緊張和恐懼的表情，不以任何形式頂撞、挖苦業(yè)主。任何職員在工作崗位不得抽煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志等。治理處人員面對(duì)業(yè)主應(yīng)互相交流時(shí)，應(yīng)全神貫注，用心傾聽(tīng)，同時(shí)要表現(xiàn)出熱情、親切、真誠(chéng)、友好的態(tài)度?？蛻?hù)服務(wù)中心人員在處理投訴等情況時(shí)要熱忱接待、認(rèn)真傾聽(tīng)、詳細(xì)詢(xún)問(wèn)、心平氣和、當(dāng)場(chǎng)記錄、尊重業(yè)主。治理處維修人員舉止應(yīng)文明，憑維修單工作，進(jìn)入業(yè)主房?jī)?nèi)維修時(shí)要先敲門(mén)，完工后應(yīng)清理維修場(chǎng)地，不同意業(yè)主的任何饋贈(zèng)。（三）態(tài)度標(biāo)準(zhǔn)治理處人員不管是常規(guī)服務(wù)依舊專(zhuān)門(mén)需求服務(wù)，都應(yīng)盡職盡責(zé)，工作盡力達(dá)到及時(shí)圓滿(mǎn)的效果，給人以效率快和服務(wù)優(yōu)的印象。面對(duì)業(yè)主服務(wù)或同意投訴等情況時(shí)治理處人員應(yīng)面帶微笑，使用敬語(yǔ)，“請(qǐng)”字“謝”字不離口，治理處人員在服務(wù)或處理情況時(shí)都要時(shí)時(shí)面帶微笑。所有治理處職員應(yīng)理解辦事積極的重要性。高效率地完成工作、急業(yè)主之所急、想業(yè)主之所想，為業(yè)主排憂(yōu)解難，籍以提高業(yè)主的中意度。治理處各部門(mén)之間、職員之間應(yīng)相互配合，真誠(chéng)協(xié)作，不得自以為是，互相扯皮，應(yīng)同心同德解決疑難，維護(hù)治理處的聲譽(yù)。第四章房屋維修養(yǎng)護(hù)及公用設(shè)備設(shè)施治理一、房屋維修治理方案（一）每年2次對(duì)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，依照普查情況制定維修和治理打算，上報(bào)托付方并組織實(shí)施。（二）對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常治理和維修養(yǎng)護(hù)，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，填寫(xiě)檢修記錄和保養(yǎng)記錄并確保記錄的完整和真實(shí)。（三）依照房屋實(shí)際使用年限，適時(shí)檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，按有關(guān)規(guī)定辦理。（四）每日巡查1次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。（五）保持公共區(qū)域玻璃、門(mén)窗配件完好，開(kāi)閉正常，需要維修的兩個(gè)工作日內(nèi)完成；照明設(shè)施一般故障（損壞的燈座、燈泡、開(kāi)關(guān)等）在一天內(nèi)安排修復(fù)完成，其他故障3個(gè)工作日內(nèi)完成，保證樓道照明燈具98%能正常使用；墻面、頂面粉刷層發(fā)覺(jué)剝落或污損，應(yīng)每半年集中安排1次修補(bǔ)、除污；樓梯、樓房散水等設(shè)施，保持差不多完好和使用功能，需要維修的，每1個(gè)月集中1次進(jìn)行維修。（六）對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)告知和勸阻，并及時(shí)報(bào)告政府有關(guān)主管部門(mén)。（七）小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，要緊路口設(shè)有路標(biāo)。保持小區(qū)各單元門(mén)、戶(hù)標(biāo)志清晰。二、設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行方案及專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員配備設(shè)備在使用、操作和維修過(guò)程中，稍有疏忽往往會(huì)造成小區(qū)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人員的安全事故；同時(shí)設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失、延長(zhǎng)設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。為此我們對(duì)設(shè)備安全運(yùn)行治理著重做以下幾個(gè)方面：（一）技術(shù)人員配備—關(guān)鍵所在設(shè)備安全運(yùn)行治理關(guān)鍵在于技術(shù)人員的素養(yǎng)，我們將在xx小區(qū)交付前配備2個(gè)全職技術(shù)人員，負(fù)責(zé)各系統(tǒng)安裝等監(jiān)督，定期反饋工程進(jìn)展。若發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)向公司匯報(bào)。做好各系統(tǒng)的原始資料的整理歸檔，建立樓房檔案和工程檔案。入住后我們將再配備1名技術(shù)人員負(fù)責(zé)區(qū)域各系統(tǒng)日常綜合巡查、維護(hù)，每位上崗人員配備1只對(duì)講機(jī)。（二）培訓(xùn)—對(duì)技術(shù)人員“充電”利用公司技術(shù)部配備齊全的技術(shù)力量，定期進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和技術(shù)指導(dǎo)。積極鼓舞、組織技術(shù)人員參加各類(lèi)社會(huì)培訓(xùn)。（三）制度—規(guī)范操作我們要求技術(shù)人員嚴(yán)格按《操作人員安全手冊(cè)》、《設(shè)備運(yùn)行治理規(guī)程》、《設(shè)備維修保養(yǎng)操作規(guī)程》、《設(shè)備故障排除操作規(guī)程》、《機(jī)房治理規(guī)定》和《應(yīng)急處理操作規(guī)程》進(jìn)行操作。（四）考核—落實(shí)技術(shù)人員責(zé)任我們將采納責(zé)任到人的“領(lǐng)養(yǎng)”方式，即每一臺(tái)設(shè)備都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)檢測(cè)、保養(yǎng)和運(yùn)行記錄。把與“領(lǐng)養(yǎng)”人簽訂的責(zé)任書(shū)掛在設(shè)備旁邊，每月依照設(shè)備完成任務(wù)狀況、保養(yǎng)狀況進(jìn)行記錄。（五）技防—小區(qū)智能化設(shè)備系統(tǒng)治理處將依照房產(chǎn)品自身配備的弱電智能設(shè)備現(xiàn)狀，要求工程技術(shù)人員對(duì)智能化設(shè)備做到明白設(shè)備工作原理、知差不多操作程序、會(huì)日常運(yùn)行維護(hù)，確保小區(qū)智能設(shè)備安全正常運(yùn)行。在小區(qū)環(huán)境安全方面，充分利用相關(guān)設(shè)備，達(dá)到技防之目的，滿(mǎn)足日常治理的需要。（六）人防—巡查檢測(cè)設(shè)備巡查檢測(cè)是對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、工作精確度、磨損程度進(jìn)行檢查和檢驗(yàn)，能夠及時(shí)查明和消除設(shè)備隱患，能夠給物業(yè)治理帶來(lái)莫大的關(guān)心。（七）定期保養(yǎng)制度設(shè)備的檢查保養(yǎng)分周、月度、季度、年度，除承包給專(zhuān)業(yè)維保公司維保的電梯、消防系統(tǒng)以外的設(shè)備，由公司技術(shù)部按保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)打算，交治理處工程部實(shí)施。每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，“領(lǐng)養(yǎng)人”和檢查人填寫(xiě)保養(yǎng)記錄并存檔。設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，小修項(xiàng)目如一般的零件修補(bǔ)或更換，由治理處技術(shù)人員負(fù)責(zé)維修，公司技術(shù)人員負(fù)責(zé)檢驗(yàn)；中修項(xiàng)目如較重要又有一定工藝難度的零部件檢修或更換，因由公司技術(shù)部負(fù)責(zé)；大修項(xiàng)目要緊是關(guān)鍵主件檢修或更換，因由公司技術(shù)部負(fù)責(zé)，或外包給相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行維修。（八）規(guī)范化機(jī)房治理措施xx小區(qū)有電梯、水泵、變配電房和監(jiān)控室。機(jī)房門(mén)口醒目位置懸掛“機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪(fǎng)”的告示牌，在易燃、易爆設(shè)備場(chǎng)地粘貼規(guī)范的警示牌。各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)和“領(lǐng)養(yǎng)人”職責(zé)、操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度，在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門(mén)和電器開(kāi)關(guān)上掛貼標(biāo)明用途和狀態(tài)的告示牌，各管道用不同顏色油漆區(qū)分并表明流向。做好要緊設(shè)備參數(shù)記錄、故障、保養(yǎng)、維修記錄，做好設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳。三、供電系統(tǒng)、弱電及智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)及共用設(shè)施的治理方案（一）供電系統(tǒng)治理方案1.設(shè)立值班巡查制度，做好設(shè)備設(shè)施運(yùn)行參數(shù)的記錄工作；2.每月對(duì)供電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)；3.每年邀請(qǐng)供電局技術(shù)人員對(duì)供電設(shè)備工具進(jìn)行年檢和保養(yǎng)。4.節(jié)約用電措施照明系統(tǒng)中，在公用部位使用高效節(jié)能燈具和使用光控與感應(yīng)雙控的開(kāi)關(guān)。白天與夜間用增減照明燈數(shù)的方法來(lái)變換亮度。5.限電、停電治理規(guī)程及通知住戶(hù)工作規(guī)程停電、限電的審批權(quán)限為治理處主任以上。因施工需要停電，工程部至少提早24小時(shí)將停電打算上報(bào)治理處主任。經(jīng)治理處主任審批后，客戶(hù)服務(wù)中心提早24小時(shí)擬發(fā)“停電通知”。特不提醒住戶(hù)停電會(huì)造成停水，做好蓄水預(yù)備；在夜間停電還須預(yù)備蠟燭。收到政府部門(mén)的有關(guān)停電、限電通知，應(yīng)立即報(bào)告治理處主任。治理處主任應(yīng)安排足夠人員處理停電工作。因停電時(shí)水泵停止運(yùn)行，造成停水，因此我們?cè)谕ｋ娡瑫r(shí)還需要按停水治理制度進(jìn)行操作。（二）弱電及智能化系統(tǒng)治理方案弱電系統(tǒng)要緊包括：消防報(bào)警與聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)治理系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、背景音響和廣播系統(tǒng)以及物業(yè)的電腦自動(dòng)治理系統(tǒng)等。1.保證弱電系統(tǒng)正常工作措施嚴(yán)格遵守系統(tǒng)各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)地治理規(guī)程，并上墻張貼，保證各設(shè)備處于良好狀態(tài)，系統(tǒng)設(shè)置放于自動(dòng)位置。巡邏秩序維護(hù)每天進(jìn)行檢查、測(cè)試，并記錄，發(fā)覺(jué)故障報(bào)工程部維修。工程部每月應(yīng)該定期對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行校正、調(diào)試、保養(yǎng)、并記錄工作過(guò)程。發(fā)生故障或發(fā)覺(jué)故障隱患，保證在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，為達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，我們將備一套要緊易損部件。2.監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行治理方案監(jiān)控值班人員發(fā)覺(jué)報(bào)警或可疑人員立即通知巡邏秩序維護(hù)人員，保證在5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。攝像頭和火警感探頭故障在3小時(shí)內(nèi)修復(fù)；在維修過(guò)程中故障設(shè)備所監(jiān)視范圍必須有秩序維護(hù)人員代替值勤。閉路電視監(jiān)控實(shí)行24小時(shí)錄像，并保存7天。（三）消防系統(tǒng)治理方案消防操縱中心值班員負(fù)責(zé)消控設(shè)備清潔、操作、監(jiān)控、記錄，治理處工程維修人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作的檢查監(jiān)督。1.消防設(shè)備檢查保養(yǎng)規(guī)程（1）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)a、每班對(duì)消防火災(zāi)報(bào)警操縱器進(jìn)行自檢功能檢查：（ａ）按自檢鍵，讓報(bào)警操縱器進(jìn)行自檢；（ｂ）然后按消聲鍵，消去操縱器的聲音；（ｃ）將功能檢查情況記錄。b、月檢檢查保養(yǎng)（ａ）完成日檢查保養(yǎng)全部?jī)?nèi)容;（ｂ）操縱器要緊工作電壓測(cè)試;（ｃ）公共場(chǎng)所煙感器,溫感器安裝傾斜度不大于45度,與底座接觸是否良好,外觀(guān)是否潔凈完好;（ｄ）隨機(jī)抽樣煙感受器,噴煙后檢查報(bào)警是否正確;（ｅ）檢查手動(dòng)報(bào)警按鈕安裝是否牢固,有無(wú)破損；（ｆ）任選兩個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕，進(jìn)行模擬報(bào)警，測(cè)試報(bào)警功能是事正常；（ｇ）對(duì)各區(qū)控箱進(jìn)行外觀(guān)檢查，外接線(xiàn)是否固定良好；（ｈ）對(duì)火災(zāi)報(bào)警操縱柜、聯(lián)動(dòng)操縱柜等進(jìn)行清掃除塵，線(xiàn)路松動(dòng)的應(yīng)進(jìn)行牢固；對(duì)自檢、消毒、復(fù)位功能檢查，主電源與備用電源切換，報(bào)警檢查；（ｉ）將各項(xiàng)維護(hù)保養(yǎng)情況記錄在《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》中。c、年檢查保養(yǎng)按《設(shè)備設(shè)施年度維修保養(yǎng)打算表》要求執(zhí)行。（2）消防泵的維護(hù)保養(yǎng)ａ、泵體（ａ）檢查、補(bǔ)充潤(rùn)滑油；（ｂ）轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無(wú)卡殼，泵軸與電機(jī)軸在同一中心線(xiàn)，機(jī)座牢固，螺絲無(wú)銹，墊片齊；（ｃ）外觀(guān)整潔，油漆完好，標(biāo)志清晰，銘牌字跡清晰。b、閥門(mén)、管道及附件（ａ）閥門(mén)開(kāi)閉靈活，無(wú)卡阻，關(guān)閉嚴(yán)密，內(nèi)外無(wú)漏水；（ｂ）閥門(mén)手柄完好，閥桿潤(rùn)滑好，外觀(guān)整潔；（ｃ）單向閥動(dòng)作靈活，無(wú)漏水；（ｄ）壓力表指導(dǎo)靈活，指示準(zhǔn)確，表盤(pán)清晰，位置便于觀(guān)看，牢固良好，表閥及接頭不滲水。c、電機(jī)（ａ）外觀(guān)整潔，銘牌清晰，各部件緊固牢靠，聯(lián)軸器有愛(ài)護(hù)罩；（ｂ）線(xiàn)耳聯(lián)接端緊密牢靠，無(wú)變色跡象，無(wú)裸露部分，接地良好。d、消防泵分不按泵體、閥門(mén)、管道、電機(jī)的保養(yǎng)內(nèi)容，每半年進(jìn)行一次保養(yǎng)檢修，并記錄于《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。（3）消防風(fēng)機(jī)的維護(hù)保養(yǎng)ａ、斷開(kāi)主電源，掛上標(biāo)示牌，檢查電機(jī)接地是否完好；ｂ、緊固各部分松動(dòng)的螺絲及聯(lián)軸器；ｃ、檢測(cè)電動(dòng)機(jī)的絕緣電阻，檢查主回路接觸點(diǎn)；ｄ、調(diào)整皮帶松緊，手轉(zhuǎn)皮帶輪，觀(guān)看轉(zhuǎn)動(dòng)是否良好；ｅ、清潔電機(jī)及風(fēng)濾器和機(jī)殼內(nèi)部；ｆ、向轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性；ｇ、檢查調(diào)節(jié)閥的機(jī)械開(kāi)閉動(dòng)作，開(kāi)閉角度標(biāo)志；ｈ、手動(dòng)開(kāi)機(jī)，測(cè)定三相電流值，檢查指示燈，電壓、電流表，聽(tīng)查風(fēng)機(jī)各部件運(yùn)行聲音；ｉ、連續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)半小時(shí)，驗(yàn)證風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常；ｊ、每半年進(jìn)行一次定期保養(yǎng)檢修，并記錄于《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表》。（4）疏散出口指示燈的月保養(yǎng)內(nèi)容：ａ、檢查出口指示燈玻璃面板有無(wú)劃傷或破裂現(xiàn)象；ｂ、檢查出口指示燈電源是否有故障，如有，應(yīng)立即修理；ｃ、檢查出口指示燈是否牢固；ｄ、針對(duì)檢查中發(fā)覺(jué)的缺陷取下來(lái)進(jìn)行修復(fù)，再裝回原位；ｅ、燈箱外殼及面板擦抹潔凈；ｆ、每3個(gè)月進(jìn)行一次備用電池亮燈（半小時(shí)），使電池放電后再充電，延長(zhǎng)電池壽命。（四）電梯系統(tǒng)治理方案我們對(duì)電梯的治理目標(biāo)是：專(zhuān)業(yè)治理、精心保養(yǎng)、快速維修。工程部負(fù)責(zé)對(duì)電梯系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備、機(jī)房等日常巡查；專(zhuān)業(yè)維保公司負(fù)責(zé)每月2次的保養(yǎng)，制定各項(xiàng)規(guī)章制度及電梯應(yīng)急預(yù)案。具體方案如下：1.各部門(mén)職責(zé)公司技術(shù)部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯保養(yǎng)公司平常對(duì)小區(qū)電梯的保養(yǎng)、維護(hù)工作。工程部負(fù)責(zé)電梯及機(jī)房的日常治理巡查及清潔。環(huán)境部負(fù)責(zé)電梯轎廂清潔。秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)電梯困人急救和事故安全保衛(wèi)工作。2、電梯安全運(yùn)行治理措施電梯必須取得年檢合格證后使用，嚴(yán)禁使用“病”梯。制訂《操作規(guī)程》，讓工程人員和秩序維護(hù)人員熟練掌握。工程人員每天巡查電梯運(yùn)行情況和機(jī)房，發(fā)覺(jué)危及安全運(yùn)行的現(xiàn)象，應(yīng)趕忙請(qǐng)示工程部負(fù)責(zé)進(jìn)行電梯關(guān)閉程序，并通知電梯保養(yǎng)公司，做好記錄。巡邏秩序維護(hù)員每天巡查電梯轎廂的報(bào)警電話(huà)、照明、通風(fēng)、平層、安全觸板、顯示屏是否正常，發(fā)覺(jué)異常立即報(bào)工程部。電機(jī)機(jī)房由工程部人員每周按《機(jī)房清潔操作規(guī)程》清潔一次，電梯轎廂由清潔人員每日清潔二次，在裝修時(shí)期每日清潔四次以上。依照我們治理經(jīng)驗(yàn)，電梯機(jī)房、轎廂保持清潔能延長(zhǎng)電梯使用壽命，大大降低電梯故障。為防止因進(jìn)水造成電梯轎廂線(xiàn)路板損壞，我們將在電梯交付使用前對(duì)轎廂線(xiàn)路板進(jìn)行防水處理。（五）市政等公用共用設(shè)施治理方案公共配套種類(lèi)多，范圍廣，我司采納治理處制定打算、治理處與公司相關(guān)部門(mén)共同督促的方式，以保證打算的按時(shí)實(shí)施。共用配套服務(wù)設(shè)施治理方案1.在服務(wù)設(shè)施顯眼位置張貼設(shè)施使用方法及注意事項(xiàng)。2.在可能引起意外事故的地點(diǎn)設(shè)置警示牌或畫(huà)上警示線(xiàn)。3.每半年一次對(duì)健身活動(dòng)設(shè)施進(jìn)行安全保養(yǎng)，并記錄。4.保持地下停車(chē)庫(kù)照明體統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、排水系統(tǒng)的正常使用。5.道路定期保養(yǎng)護(hù)，做到無(wú)積水、凹陷現(xiàn)象；道路側(cè)石無(wú)破損現(xiàn)象。6.嚴(yán)格操縱人行道上停車(chē)、并定期保養(yǎng)，做到無(wú)凹陷、積水、裸土等現(xiàn)象。7.雨水管、污水管、廢水管每年在春、秋雨季來(lái)臨之前疏通一次，并定期檢查，不發(fā)生堵塞、外溢現(xiàn)象。8.窨井每季清理一次，保持窨井蓋完整，不起翹，無(wú)噪音。9.地下室內(nèi)明溝處每季度保證清理一次，做到無(wú)雜物、無(wú)臭味。10.保持公用部位照明和消防應(yīng)急類(lèi)的正常。第五章環(huán)境衛(wèi)生治理一、保潔方案優(yōu)質(zhì)的物業(yè)保潔服務(wù)能夠有效地保持環(huán)境潔凈、美觀(guān)，同時(shí)，由于使用了恰當(dāng)?shù)姆椒ā⑽锪霞霸O(shè)備，給物業(yè)以?xún)?yōu)質(zhì)的保養(yǎng)，從而延長(zhǎng)了物業(yè)的使用壽命。因此，現(xiàn)代意義上的清潔服務(wù)已不再是簡(jiǎn)單的掃掃地、收倒垃圾，更多的是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的人才和技術(shù)對(duì)建材進(jìn)行科學(xué)的養(yǎng)護(hù)和打理，清潔服務(wù)已成為物業(yè)治理不可或缺的重要組成部分。針對(duì)xx小區(qū)的物業(yè)特點(diǎn)，結(jié)合過(guò)去所掌握的一些工作中總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)，我們整理出以下物業(yè)清潔服務(wù)方面的幾點(diǎn)構(gòu)想：（一）良好的職員形象1.在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)職員的選用中，我治理處將選用40—50歲，工作認(rèn)真、勤懇、形象素養(yǎng)良好之職員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的清潔作業(yè)。2.在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)職員的形象要求中，我治理處將通過(guò)嚴(yán)格的治理和各項(xiàng)新穎的禮儀禮節(jié)的培訓(xùn)來(lái)保證現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)職員的形象達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，并有統(tǒng)一規(guī)范化的服務(wù)模式。（二）隱性服務(wù)治理模式為了給業(yè)主制造一個(gè)安靜舒適的生活環(huán)境，現(xiàn)場(chǎng)在作業(yè)中將結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況以及小區(qū)的適應(yīng)制定相應(yīng)的隱性服務(wù)模式，對(duì)此我們擬定了如下治理措施：1.日常作業(yè)避開(kāi)高峰期早上7點(diǎn)半前后和傍晚5點(diǎn)半前后是業(yè)主進(jìn)出小區(qū)的高峰期，為幸免對(duì)業(yè)主的出入造成阻礙，對(duì)此，我們安排職員在高峰時(shí)刻段前將各小區(qū)的路面、地下停車(chē)庫(kù)、電梯、大堂、外圍區(qū)域全面清潔一遍，差不多將各區(qū)域明顯污漬、垃圾全面處理一遍，以幸免業(yè)主感受清潔不及時(shí)。2.合理安排定期作業(yè)關(guān)于固定的定期清潔項(xiàng)目，我們也合理地調(diào)整清潔時(shí)刻。如電梯廳的拋光、大堂晶面的處理等，都把時(shí)刻安排在非高峰時(shí)段進(jìn)行作業(yè)，以幸免因作業(yè)給業(yè)主帶來(lái)不便。3.合理安排垃圾清運(yùn)時(shí)刻夏天天氣炎熱，小區(qū)內(nèi)的垃圾假如停留時(shí)刻太長(zhǎng)容易發(fā)臭和滋生蚊蟲(chóng)等，且因白天全面清理極易造成對(duì)電梯等區(qū)域的異味。對(duì)此我們安排一天早晚兩次清理生活垃圾，業(yè)主進(jìn)出小區(qū)的高峰期，且在清運(yùn)的過(guò)程中可不能因異味而對(duì)小區(qū)的環(huán)境造成阻礙，另一方面可幸免垃圾過(guò)夜。（三）作業(yè)質(zhì)量操縱我治理處的環(huán)境品質(zhì)操縱要緊由外部監(jiān)控與內(nèi)部監(jiān)控來(lái)完成，通過(guò)日檢、周檢、月檢、季檢、與客戶(hù)聯(lián)檢等方式來(lái)嚴(yán)格的保障現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)質(zhì)量。并在服務(wù)過(guò)程中不斷加強(qiáng)與顧客的溝通，掌握顧客需求，從而為顧客提供精益求精的服務(wù)。清潔治理質(zhì)量指標(biāo)1.共用樓道保潔每日打掃1次各樓層通道和樓宇大堂，并拖洗潔凈；大理石地面每月拋光1次；每日用潔凈的抹布擦抹1次樓梯扶手、各層和通道的防火門(mén)、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、燈具、墻面、地腳線(xiàn)、指示牌等公共設(shè)施；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每周擦1次樓梯門(mén)窗玻璃。地面、梯間潔凈，無(wú)污漬、水漬、灰塵，無(wú)亂貼亂劃，無(wú)擅自占用現(xiàn)象，無(wú)亂堆亂放；鐵欄油漆完好無(wú)脫皮，扶手護(hù)攔潔凈、光亮，清潔結(jié)束用潔凈紙巾擦拭檢查50cm無(wú)顯著臟污；樓梯間頂面無(wú)蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線(xiàn)潔凈無(wú)灰塵，大理石地面潔凈無(wú)灰塵，水磨石、水泥地面潔凈無(wú)雜物、污跡；樓梯道內(nèi)外玻璃，玻璃、門(mén)窗等要保持明亮、潔凈。2.電梯及電梯廳保潔保持電梯轎廂清潔，白天不停地循環(huán)對(duì)電梯廳的地坪進(jìn)行清潔；每日對(duì)電梯內(nèi)的墻面和地面進(jìn)行全面的擦拭清洗1次；每半月對(duì)電梯門(mén)壁上光1次；燈飾及轎廂頂部每半月清潔1次。標(biāo)準(zhǔn)：玻璃鏡面保持光亮、無(wú)手印、污跡，燈具、天花板無(wú)灰塵，轎廂房四壁潔凈無(wú)灰塵，用紙巾擦拭50cm無(wú)明顯污跡；不銹鋼表面光亮，無(wú)灰塵、污跡。3.地下車(chē)庫(kù)保潔每日清掃1次車(chē)庫(kù)的紙屑和垃圾；每日將墻面及箱柜上的灰塵撣掉，用濕布擦拭1次用濕布擦拭潔凈；發(fā)覺(jué)油跡、污跡、銹跡，應(yīng)及時(shí)擦洗潔凈；每周打開(kāi)集水坑和排水溝蓋板完全疏通沖刷1次；每周擦洗1次門(mén)窗、消防栓、指示牌、指示燈、車(chē)位檔、防火門(mén)等公共設(shè)施。地面無(wú)垃圾、果皮、紙屑、無(wú)積水、無(wú)明顯灰塵無(wú)油跡、無(wú)污跡和雜物；無(wú)異味、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清晰，油漆鮮亮，無(wú)脫落、無(wú)銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施無(wú)明顯灰塵；墻面、管線(xiàn)無(wú)污跡、無(wú)灰塵。4.道路保潔每日清掃2次，分不在7:30、16：30前完成；保潔時(shí)刻許多于8小時(shí)，其中小區(qū)的沿街部位不定期做到24小時(shí)保潔。保潔人員往返一周不超過(guò)2小時(shí)。目視道路、人行道無(wú)垃圾、無(wú)雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；每100m2痰跡操縱在2個(gè)以?xún)?nèi)；每100m2內(nèi)煙頭、紙屑平均不超過(guò)3個(gè)，無(wú)直徑1cm以上的石子；地面垃圾滯留時(shí)刻不能超過(guò)1小時(shí)；每月清潔2次，目視燈具無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。5.標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕塑、信報(bào)箱保潔標(biāo)識(shí)、宣傳牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。清潔后檢查無(wú)污漬、無(wú)積灰，不損傷被清潔物；每周擦拭1次信報(bào)箱，擦拭后信報(bào)箱潔凈無(wú)灰塵、無(wú)污跡。6.綠化帶保潔每日清掃1次綠化帶、草地上垃圾，撿潔凈草地、綠化帶上的煙頭、棉簽等小雜物，秋冬季節(jié)或落葉較多季節(jié)增加清潔次數(shù)?；▔砻鏉崈魺o(wú)污漬，外觀(guān)整潔。7.休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施保潔每日清潔1次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗潔凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；每周完全刷洗消毒1次；設(shè)施表面潔凈光亮，無(wú)灰塵污漬、銹跡，目視游樂(lè)場(chǎng)內(nèi)及其周?chē)鸁o(wú)果皮、紙屑等垃圾，及時(shí)發(fā)覺(jué)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報(bào)告處理。8.門(mén)衛(wèi)、崗?fù)?、監(jiān)控探頭、紅外報(bào)警器保潔門(mén)衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?次，內(nèi)外地面拖洗潔凈，擦洗潔凈內(nèi)外門(mén)窗玻璃、窗臺(tái)，發(fā)覺(jué)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面潔凈、光亮、整潔，秩序維護(hù)崗?fù)るS時(shí)保潔，墻面、頂面無(wú)積灰；工、器具排放整齊、有序；監(jiān)控探頭、紅外報(bào)警器每周擦拭1次；擦拭不得刮傷鏡片，清潔后鏡頭光亮潔凈，探頭外表潔凈無(wú)灰塵。9.垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運(yùn)2次；每日抹布抹1次；每周清洗1次，清洗工作在夜間集中在指定場(chǎng)地進(jìn)行；垃圾桶、果皮箱周?chē)孛鏌o(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)污跡、無(wú)油污；經(jīng)常噴灑藥水，防止發(fā)生蟲(chóng)害。10.垃圾收集與處理垃圾運(yùn)送人員巡回收取垃圾桶內(nèi)垃圾，保證垃圾桶內(nèi)呈半空狀態(tài)，回收垃圾桶垃圾后重新鋪好新的垃圾袋，鋪垃圾袋時(shí)將垃圾袋口完全張開(kāi)，袋口反卷5cm折貼在垃圾箱外沿，再蓋好垃圾桶蓋；垃圾分類(lèi)收集，關(guān)于可回收物資應(yīng)當(dāng)回收利用；運(yùn)送垃圾避開(kāi)人流高峰；垃圾收集車(chē)表面潔凈、外觀(guān)光亮，無(wú)突出噪音，無(wú)污染，全封閉，無(wú)垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。11.衛(wèi)生消殺夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次，其他依照季節(jié)和當(dāng)?shù)厍闆r制定具體打算；滅鼠：每季進(jìn)行1次；抽查樓道無(wú)明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過(guò)1％。12.易耗工具保養(yǎng)（1）地拖桶、地拖、掃把、抹布等清潔用品（具）由工作人員自行治理。（2）地拖、抹布、地拖桶用完清洗潔凈或涼干，拖把朝上或懸掛放置，地拖桶倒置。（3）其它易耗工具要妥善保管，按指定地點(diǎn)正確存放。為了減少環(huán)境污染，加強(qiáng)環(huán)保觀(guān)念，親和自然，達(dá)到人、社會(huì)的和諧。力爭(zhēng)在物業(yè)服務(wù)治理的各個(gè)工作環(huán)節(jié)提倡環(huán)保意識(shí)，落實(shí)環(huán)保措施，還須要物業(yè)公司、業(yè)主的共同努力，讓我們?cè)诖笞匀恢猩睢＃ㄋ模┍嵖己朔桨腹局卫硖幰勒誼x小區(qū)的實(shí)際情況將小區(qū)劃分城若干個(gè)責(zé)任區(qū)域，落實(shí)到每個(gè)保潔員。同時(shí)，制訂考核方案，將保潔人員考核結(jié)果與工作補(bǔ)貼掛鉤。1.日檢。治理處每天對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題向保潔員提出整改要求，依照其整改落實(shí)情況，依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)扣除相應(yīng)考核補(bǔ)貼。2.月檢。公司品質(zhì)部門(mén)和相關(guān)職能部門(mén)采取明查和暗訪(fǎng)相結(jié)合的形式，對(duì)保潔員責(zé)任區(qū)域每月考核一次。每次考核結(jié)果由治理處負(fù)責(zé)公布，每月考核結(jié)果作為保潔員月考核工資發(fā)放。二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)衛(wèi)生治理我們將依照xx小區(qū)的特點(diǎn)，提早做好店面招牌的整體規(guī)劃方案，加強(qiáng)宣傳力度，規(guī)范商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)治理。治理區(qū)域內(nèi)的各類(lèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，店主應(yīng)按規(guī)定地點(diǎn)放置垃圾桶，凡不按規(guī)定地點(diǎn)放置垃圾桶，將做出相應(yīng)的處罰。任何商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不得占用公共場(chǎng)所、不得在過(guò)道堆放物品或擴(kuò)大營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，違者要限令搬回，恢復(fù)原貌，逾期不改者，將做出相應(yīng)的處罰并沒(méi)收物品。各網(wǎng)點(diǎn)必須按指定位置掛招牌，不得在公共場(chǎng)所亂貼標(biāo)語(yǔ)、亂樹(shù)指示牌、廣告牌等。要保持店容、店貌及環(huán)境的清潔。如有違反，則報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門(mén)責(zé)令停業(yè)整頓。三、排煙、排污、噪聲等操縱措施1.在住宅區(qū)內(nèi)，不可開(kāi)設(shè)快餐店、飯店。2.禁止2噸以上機(jī)動(dòng)車(chē)進(jìn)入小區(qū)。3.定期清理污水管、雨水管，確保落水暢通。4.定期檢查化糞池，及時(shí)聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門(mén)抽吸，確保排污暢通。5.進(jìn)一步加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)，種植速生樹(shù)木，形成綠色隔離帶。6.進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)車(chē)輛一律不準(zhǔn)鳴號(hào)、車(chē)速不得超過(guò)5公里/小時(shí)。7.對(duì)區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和住戶(hù)產(chǎn)生的噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和操縱，對(duì)超標(biāo)者以講服為主，并責(zé)令其改正。8.要求施工隊(duì)在規(guī)定時(shí)刻內(nèi)作業(yè)，對(duì)噪音較大的工程，限制其在區(qū)外完成。9.做好設(shè)備的日常運(yùn)行和保養(yǎng)，將設(shè)備運(yùn)行噪聲操縱在合格值之內(nèi)。第六章安防、車(chē)輛治理一、安全防范治理方案安全防范治理是物業(yè)治理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，因此公司在崗位設(shè)置上給予充分考慮，實(shí)行人防與技防相結(jié)合，采取半封閉式治理，如，在人員治理上將進(jìn)出小區(qū)人員分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分不采取不同的治理方法實(shí)施治理。同時(shí)，監(jiān)控系統(tǒng)保持24小時(shí)正常運(yùn)行狀態(tài)，安防監(jiān)控記錄保留一周以上，實(shí)行24小時(shí)安全防范巡視。小區(qū)物業(yè)治理中的安全防范工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、治理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。而因?yàn)榘踩婪豆ぷ鳑](méi)有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)治理企業(yè)造成嚴(yán)峻的阻礙。因此，除在加強(qiáng)小區(qū)硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專(zhuān)業(yè)的安全治理隊(duì)伍，就成了物業(yè)治理活動(dòng)中的重中之重。在物業(yè)治理的安全防范工作中將重點(diǎn)做好以下方面：（一）人員配置秩序維護(hù)部由3名秩序維護(hù)領(lǐng)班、12名秩序維護(hù)員、3名監(jiān)控員和3名車(chē)輛治理員組成，按三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)模式實(shí)施z秩序維護(hù)工作，全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的治安、消防、車(chē)輛交通等工作。（二）健全安全治理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)秩序維護(hù)服務(wù)的責(zé)任。依照本公司的實(shí)際情況，集合小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)安全防范制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對(duì)物業(yè)的秩序維護(hù)工作的約束和治理，更重要的是通過(guò)制度檢驗(yàn)工作中存在的問(wèn)題和漏洞，及時(shí)修改和完善，最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全防范工作不當(dāng)給物業(yè)治理企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于上級(jí)下發(fā)的文件、規(guī)章制度等，要通過(guò)對(duì)公司崗位的實(shí)際情況，對(duì)物業(yè)安全治理的各項(xiàng)工作進(jìn)行詳細(xì)的記錄并保存，及時(shí)地調(diào)整、修改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是治理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來(lái)訪(fǎng)出入登記制度、物品放行制度等等。（三）加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)，建立專(zhuān)業(yè)化的秩序維護(hù)隊(duì)伍。要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍。治理人員必須長(zhǎng)期開(kāi)展培訓(xùn)與思想教育，并將其納入績(jī)效考評(píng)范圍內(nèi)，提高職員的學(xué)習(xí)積極性。只有掌握專(zhuān)業(yè)的物業(yè)治理知識(shí)、安全防范治理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤、提高工作效率，減少安全風(fēng)險(xiǎn)，保障業(yè)主人生財(cái)產(chǎn)安全。關(guān)于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)提高其業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能，例如消防知識(shí)、急救知識(shí)等等。同時(shí)加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、明白法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能愛(ài)護(hù)好自己。每位秩序維護(hù)人員都應(yīng)熟悉轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。對(duì)配備專(zhuān)門(mén)的、現(xiàn)代化的安全治理的設(shè)備設(shè)施，如監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全治理器材設(shè)備，組織全員進(jìn)行學(xué)習(xí)正確的操作方法，并確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。（四）組織安全宣傳教育。動(dòng)員和組織小區(qū)內(nèi)居民同意教育，增強(qiáng)安全意識(shí)。任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門(mén)和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系，就會(huì)從全然上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持緊密聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊３至己玫年P(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握治安動(dòng)向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，能夠最大限度地減少物業(yè)治理區(qū)域內(nèi)因外來(lái)人員的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身?yè)p害案件的發(fā)生。在遇到專(zhuān)門(mén)緊急情況時(shí)，如住用戶(hù)家中發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，盡管能夠采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式（例如破門(mén)前）時(shí)，尋求第三方（派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等）見(jiàn)證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。（五）加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理。建立應(yīng)急救助預(yù)案，設(shè)立24小時(shí)求助電話(huà)。關(guān)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。要充分利用小區(qū)內(nèi)板報(bào)、通知欄等有利條件，廣泛開(kāi)展對(duì)應(yīng)急突發(fā)事件的預(yù)防及處理的宣傳。關(guān)于自然災(zāi)難，比如暴雨，臺(tái)風(fēng)等，對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地點(diǎn)及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施；關(guān)于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效、用戶(hù)至上的原則進(jìn)行處理；編制火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生火災(zāi)，必須及時(shí)有效的疏散小區(qū)居民。這就要求我們建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平常加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，進(jìn)行消防演習(xí)。如此不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且能夠進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶(hù)增強(qiáng)消防意識(shí)，樹(shù)立消防的觀(guān)念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。（六）加強(qiáng)對(duì)高層樓房的電梯安全治理。嚴(yán)格執(zhí)行電梯安全治理制度，定期對(duì)小區(qū)內(nèi)電梯進(jìn)行安全隱患排查，一經(jīng)發(fā)覺(jué)電梯存在安全隱患，立即停止使用，同時(shí)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)進(jìn)行維護(hù)維修。在電梯內(nèi)張貼緊急事故逃生宣傳畫(huà)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)電梯安全治理培訓(xùn)，如電梯困人救助方法、電梯開(kāi)梯與停梯方法、電梯故障及緊急事故報(bào)修、停止使用方法等。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)，樹(shù)立強(qiáng)烈的安全意識(shí)，確保電梯安全穩(wěn)定運(yùn)行。（七）日常安全防范內(nèi)容1.小區(qū)內(nèi)治安服務(wù)由服務(wù)中心公共秩序維護(hù)人員協(xié)助及配合當(dāng)?shù)嘏沙鏊?fù)責(zé)執(zhí)行，實(shí)行專(zhuān)職公共秩序維護(hù)人員二十四小時(shí)值班。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查1次。2.愛(ài)惜和正確使用室內(nèi)和室外安保設(shè)備，不能損壞或隨意觸動(dòng)。如發(fā)覺(jué)故障，及時(shí)與服務(wù)中心聯(lián)系，勿自行拆卸修理。外出和睡覺(jué)時(shí)須鎖好門(mén)窗，啟動(dòng)報(bào)警裝置。3.一旦發(fā)生偷盜等惡性案件，住戶(hù)應(yīng)愛(ài)護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)并立即報(bào)告服務(wù)中心，協(xié)同公安機(jī)關(guān)破案。4.公共秩序維護(hù)人員有責(zé)任對(duì)人員、車(chē)輛、所有物品出入進(jìn)行盤(pán)查，發(fā)覺(jué)可疑情況及時(shí)處理，并嚴(yán)格操縱外來(lái)車(chē)輛及閑雜人員、小商販進(jìn)入。5.有外來(lái)人員探訪(fǎng)時(shí)，如有可能，應(yīng)預(yù)先告知門(mén)崗值勤公共秩序維護(hù)員，并如實(shí)登記，方可進(jìn)入。6.車(chē)輛運(yùn)出物品，請(qǐng)先向服務(wù)中心申報(bào)，以便及時(shí)向各崗位傳達(dá)，并提供方便。外運(yùn)時(shí)必須有住戶(hù)押運(yùn)（或有放行條）。如有疑問(wèn)，可暫不放行并及時(shí)采取措施處理。7.住戶(hù)發(fā)覺(jué)可疑情況、火警、盜警及其他緊急事故，應(yīng)立即告知項(xiàng)目?jī)?nèi)服務(wù)中心或門(mén)衛(wèi)崗值勤秩序維護(hù)隊(duì)員，或者直接與當(dāng)?shù)嘏沙鏊ɑ颉?10”）聯(lián)系，配合公共秩序維護(hù)人員向有關(guān)部門(mén)及時(shí)反映，并截停、盤(pán)查和處理。8.嚴(yán)禁利用住宅進(jìn)行賭博、賣(mài)淫、吸毒、販毒等違法犯罪行為，也不得利用住宅窩藏罪犯和為犯罪分子提供方便，不得在項(xiàng)目?jī)?nèi)打架斗毆，聚眾鬧事。9.非住戶(hù)在項(xiàng)目?jī)?nèi)留宿，須到服務(wù)中心進(jìn)行登記。住戶(hù)不能接待和留宿無(wú)證件客人及可疑人員，以免帶來(lái)不必要苦惱。10.服務(wù)中心人員在項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)工作、巡查，入室檢查、抄（核）水，電、氣表等，均需佩戴工作證（卡），住戶(hù)勿放陌生人或可疑人員入室。11.維護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)安全，是每個(gè)住戶(hù)的共同責(zé)任。住戶(hù)要有足夠的安防意識(shí)，積極配合公共秩序維護(hù)人職員作，與服務(wù)中心共同搞好項(xiàng)目?jī)?nèi)治安服務(wù)。二、地下停車(chē)（含人防車(chē)位）及地面停車(chē)的治理方案物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車(chē)庫(kù)和車(chē)輛服務(wù)，作為秩序維護(hù)服務(wù)的一個(gè)重要組成部分。為了建立良好的交通秩序，保證車(chē)輛停放有序，確保業(yè)主的車(chē)輛不受損壞和失竊，防止車(chē)輛亂停亂放。特制定如下服務(wù)方案。（一）項(xiàng)目?jī)?nèi)車(chē)庫(kù)的服務(wù)1.在項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)安放各種交通警示牌；2.用反光漆標(biāo)示行車(chē)線(xiàn)路；3.機(jī)動(dòng)車(chē)輛的日常服務(wù)工作由秩序維護(hù)隊(duì)負(fù)責(zé)，凡進(jìn)入車(chē)輛必須服從車(chē)場(chǎng)服務(wù)人員的服務(wù)和指揮。原則上本車(chē)庫(kù)只限本小區(qū)內(nèi)業(yè)主車(chē)輛停放。4.長(zhǎng)期停放的業(yè)主車(chē)輛，必須預(yù)先向服務(wù)中心部按規(guī)定交納車(chē)位使用費(fèi)和車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)，領(lǐng)取服務(wù)中心頒發(fā)的車(chē)輛停放證。5.進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)的車(chē)輛，必須服從服務(wù)人員的指揮，遵守各項(xiàng)服務(wù)規(guī)定和禁令標(biāo)志，不得在區(qū)域內(nèi)加油、試剎車(chē)，禁止任何人在場(chǎng)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車(chē)輛，通道上嚴(yán)禁停放任何車(chē)輛。6.機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放區(qū)域內(nèi)禁止摩托車(chē)，自行車(chē)和其他非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放。因違反本服務(wù)規(guī)定而造成車(chē)輛的損壞、被竊，責(zé)任由當(dāng)事者自負(fù)。7.進(jìn)場(chǎng)車(chē)輛和駕駛?cè)藛T要保持車(chē)庫(kù)內(nèi)的清潔，禁止在場(chǎng)內(nèi)亂丟垃圾與棄置雜物，禁止在場(chǎng)內(nèi)吸煙。8.進(jìn)場(chǎng)司機(jī)必須遵守安全防火規(guī)定，嚴(yán)禁駕駛載有易燃易爆、劇毒等危險(xiǎn)品的車(chē)輛進(jìn)入車(chē)庫(kù)。9.禁止超過(guò)車(chē)庫(kù)高度規(guī)定的車(chē)輛、集裝箱車(chē)及漏油、漏水等病車(chē)進(jìn)入車(chē)庫(kù)內(nèi)。10.進(jìn)入車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)輛如不服從車(chē)管員指揮，造成自身車(chē)輛受損的后果自負(fù)。11.其他車(chē)輛需要進(jìn)入車(chē)庫(kù)必須經(jīng)服務(wù)中心同意。(二)車(chē)庫(kù)車(chē)管員操作規(guī)程1.當(dāng)車(chē)輛進(jìn)入車(chē)庫(kù)時(shí)，車(chē)場(chǎng)服務(wù)員指揮車(chē)輛停放于固定的停車(chē)位。2.檢查車(chē)體有無(wú)損傷，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)通知車(chē)主，提醒車(chē)主鎖好車(chē)門(mén)窗，貴重物品隨身帶走。3.在車(chē)庫(kù)車(chē)輛記錄本上登記車(chē)輛車(chē)牌號(hào)、車(chē)型和入場(chǎng)時(shí)刻及停車(chē)位編號(hào)。4.車(chē)場(chǎng)服務(wù)員每隔20分鐘對(duì)停放車(chē)輛例行巡檢一次，發(fā)覺(jué)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。5.當(dāng)車(chē)輛要駛出車(chē)庫(kù)時(shí)，車(chē)管員負(fù)責(zé)車(chē)輛的指揮，并登記出場(chǎng)時(shí)刻。6.隨時(shí)和門(mén)崗值班秩序維護(hù)隊(duì)員保持聯(lián)系，通知車(chē)庫(kù)內(nèi)車(chē)輛停放情況。三、警示標(biāo)志治理措施（一）警示分類(lèi)1.安全警示：如小區(qū)內(nèi)地下停車(chē)庫(kù)出入口等有安全隱患處，設(shè)置“請(qǐng)慢行”、“當(dāng)心碰頭”等標(biāo)志。2.設(shè)備警示：如“緊急出口”、“維修中”、“小心危險(xiǎn)”、“有人工作，嚴(yán)禁合閘”等標(biāo)志。3.環(huán)境警示：如“臺(tái)風(fēng)天氣，注意安全”、“小心地滑”等標(biāo)志。（二）治理措施1.秩序維護(hù)人員每日巡邏檢查。若發(fā)覺(jué)破損或丟失，及時(shí)通知相關(guān)部門(mén)維修或制作。2.關(guān)于特定時(shí)刻段內(nèi)使用的標(biāo)志應(yīng)注意及時(shí)收回合保存。四、智能化監(jiān)控系統(tǒng)治理方案小區(qū)的智能化工程是一個(gè)人防、物防、技防相結(jié)合的系統(tǒng)工程，單純的依靠電子手段完成防范顯然是不現(xiàn)實(shí)的。以技防與人防相結(jié)合的防范手段，需要我們物業(yè)值班人員具有良好的操作技能，規(guī)范的工作標(biāo)準(zhǔn)。（一）監(jiān)控室值班人員負(fù)責(zé)電子機(jī)房設(shè)備的日常清潔和保養(yǎng)，保證機(jī)房?jī)?nèi)的溫度、濕度達(dá)到規(guī)定要求。（二）監(jiān)控室值班人員負(fù)責(zé)對(duì)智能化系統(tǒng)運(yùn)行狀況的記錄和匯總。（三）監(jiān)控室值班人員負(fù)責(zé)對(duì)智能化系統(tǒng)運(yùn)行異常狀況的記錄和處理。（四）關(guān)于系統(tǒng)一般異常狀況一個(gè)2小時(shí)內(nèi)通知智能化系統(tǒng)維護(hù)人員，若遇系統(tǒng)嚴(yán)峻故障情況，半小時(shí)內(nèi)通知智能化系統(tǒng)維護(hù)專(zhuān)員，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（五）安防、門(mén)禁系統(tǒng)的運(yùn)行和安全治理由指定的責(zé)任人具體負(fù)責(zé)，并保障系統(tǒng)正常有效的運(yùn)行；（六）安防、門(mén)禁系統(tǒng)的權(quán)限設(shè)置由治理責(zé)任人負(fù)責(zé)，日常維護(hù)和使用由值班人員承擔(dān)。任何人未經(jīng)治理責(zé)任人報(bào)請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得擅自動(dòng)用和操作相關(guān)設(shè)備；（七）設(shè)備使用應(yīng)依照設(shè)備技術(shù)規(guī)程與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)操作執(zhí)行，任何個(gè)人未經(jīng)責(zé)任人的同意不得擅自拆卸設(shè)備和更改系統(tǒng)設(shè)置。如發(fā)覺(jué)人為損壞系統(tǒng)設(shè)備者追究當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任；（八）安防、門(mén)禁系統(tǒng)屬專(zhuān)用設(shè)備，任何人不得擅自使用系統(tǒng)設(shè)備做其他工作。第七章綠化治理方案一、工作內(nèi)容及要求（一）適時(shí)澆水排澇，保持綠化良好的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（二）及時(shí)給花木、草坪施肥、除蟲(chóng)和清除雜草。（三）定期對(duì)花木、草坪進(jìn)行整形修剪，保持視覺(jué)形象良好。（四）對(duì)枯萎的花草及時(shí)清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生。（五）對(duì)綠化帶、樹(shù)木、花草等按季節(jié)分周期進(jìn)行殺蟲(chóng)。（六）及時(shí)清理綠化帶內(nèi)垃圾。二、治理措施（一）建立綠化治理檔案。對(duì)要緊樹(shù)木品種掛牌標(biāo)識(shí)，花木品種、數(shù)量記錄在案，記錄植物生長(zhǎng)和養(yǎng)護(hù)治理情況。（二）制定綠化治理和養(yǎng)護(hù)制度。健全養(yǎng)護(hù)工作職責(zé)、規(guī)程，制定養(yǎng)護(hù)打算，按照不同季節(jié)以及不同樹(shù)木的生長(zhǎng)習(xí)性做好養(yǎng)護(hù)工作，使管養(yǎng)工作落到實(shí)處。（三）養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.清除雜草每月一次。（春雨季每月二次）2.樹(shù)木施肥每年二次，花卉草坪施肥每年四次以上。3.依照實(shí)際情況適時(shí)進(jìn)行修剪，每次修剪后對(duì)草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷、鉀肥及有機(jī)肥，保證草皮長(zhǎng)勢(shì)旺盛，及時(shí)拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物。4.及時(shí)修剪整形，達(dá)到形狀整齊，造型美觀(guān)，層次分明。5.清除枯枝死株，及時(shí)補(bǔ)栽，保證無(wú)缺苗現(xiàn)象。草坪補(bǔ)缺隨缺隨種，保證草坪的完整率達(dá)到99%以上。6.做好病蟲(chóng)害防治工作，每天巡回檢查觀(guān)看，每季度全面防治。7.綠籬修剪做到平坦圓滑，花球造型優(yōu)美，修剪下的枝葉趕忙清除，綠籬、花球春、夏季每?jī)蓚€(gè)月施肥一次，秋、冬季每3個(gè)月施肥一次，施用復(fù)合肥和有機(jī)肥保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛，綠籬、花球死亡缺苗，在1周內(nèi)補(bǔ)種好。8.使用農(nóng)藥必須以不損害業(yè)主的健康為前提，盡量使用高效低毒農(nóng)藥。（四）在做好綠化養(yǎng)護(hù)工作的同時(shí)，我們將采取制訂小區(qū)精神文明公約、設(shè)立綠化醒示標(biāo)識(shí)、開(kāi)展“樹(shù)木領(lǐng)養(yǎng)、擁有一片家園”等系列活動(dòng)，向?qū)挸I(yè)主、住用人特不是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)懷愛(ài)護(hù)綠化，達(dá)到共同維護(hù)綠化的目的。第八章前期治理一、前期治理方案為了使物業(yè)保值、增值，依據(jù)公司規(guī)定，治理處職員認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，加強(qiáng)裝修治理，并增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到雙贏的目的。（一）前期工程人員介入1.我公司在合同簽訂后，將安排2名工程技術(shù)人員進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，并由我公司專(zhuān)職物業(yè)顧問(wèn)定期和開(kāi)發(fā)商溝通。同時(shí)協(xié)助開(kāi)發(fā)公司對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)督，做好參謀，維護(hù)開(kāi)發(fā)商及業(yè)主的利益。治理處主任對(duì)前期工作進(jìn)行治理、監(jiān)督及配合開(kāi)發(fā)商開(kāi)展各項(xiàng)工作等。2.參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，熟悉區(qū)域布局，提出合理化建議。如我公司將對(duì)本項(xiàng)目的照明燈具設(shè)計(jì)、高速電梯機(jī)房設(shè)計(jì)等方面提出建議。3.了解機(jī)電設(shè)備性能、原理、操作方法及注意事項(xiàng)，提出設(shè)施設(shè)備的選型和優(yōu)化方案。4.參與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)，熟悉區(qū)域布局，了解工程系統(tǒng)情況，熟悉管線(xiàn)位置和走向。從物業(yè)治理角度，提出合理化建議。5.機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試時(shí)期，熟悉隱蔽工程的設(shè)計(jì)，了解機(jī)電設(shè)備性能、原理、操作方法及注意事項(xiàng)。6.治理處制定各項(xiàng)規(guī)章制度，要求制定的各項(xiàng)規(guī)章制度切合實(shí)際；導(dǎo)入ISO9001:2008質(zhì)量認(rèn)證體系、編寫(xiě)住戶(hù)手冊(cè)等。7.開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，治理處將派遣2名客服人員在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)向業(yè)主解釋物業(yè)治理相關(guān)的法律法規(guī)，并與之簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)中《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)治理規(guī)約》；二、竣工驗(yàn)收在小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目差不多完成后，我公司在業(yè)主入住之前，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。（一）人員預(yù)備物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的治理有較大阻礙的專(zhuān)業(yè)技術(shù)性工作。我公司預(yù)備在承接查驗(yàn)前就應(yīng)承接小區(qū)的類(lèi)型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員參加。（二）打算預(yù)備我公司將制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有打算地實(shí)施。1.與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；2.要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料；3.派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好預(yù)備工作（三）物業(yè)查驗(yàn)的方式承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)覺(jué)的問(wèn)題。查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)治理企業(yè)要緊是進(jìn)行必要的復(fù)核。我公司督促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無(wú)法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)峻安全隱患和重大工程缺陷，阻礙物業(yè)正常使用人，我公司將拒絕承接物業(yè)。承接查驗(yàn)要緊以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備等情況下還可采納觀(guān)感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。1.觀(guān)感查驗(yàn)觀(guān)感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀(guān)的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。2.使用查驗(yàn)使用查驗(yàn)是通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被檢查對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀(guān)地了解其符合性、舒適性和安全性等。3.檢測(cè)查驗(yàn)檢測(cè)查驗(yàn)通過(guò)運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。4.試驗(yàn)查驗(yàn)試驗(yàn)查驗(yàn)通過(guò)必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。（四）承接查驗(yàn)所發(fā)覺(jué)問(wèn)題的處理發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題的緣故要緊有以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格。關(guān)于承接查驗(yàn)中所發(fā)覺(jué)的問(wèn)題，一般的處理程序如下所示。1.收集整理存在問(wèn)題（1）收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》；（2）對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)覺(jué)問(wèn)題登記造表；（3）將整理好的工程質(zhì)量問(wèn)題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。2.處理方法工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過(guò)程中，我公司在提出質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。3.跟蹤驗(yàn)證為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿(mǎn)地解決，治理處將做好跟蹤查驗(yàn)工作。我公司將應(yīng)安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員分不負(fù)責(zé)不同專(zhuān)業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題，在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)接著督促建設(shè)單位處理。三、入住治理入住治理作為日常治理的開(kāi)始，辦妥入住手續(xù)對(duì)今后物業(yè)治理的正常進(jìn)行十分重要。（一）入住公約在開(kāi)發(fā)商商售樓時(shí)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商起草《前期物業(yè)治理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)規(guī)約》，并在《xx小區(qū)住戶(hù)手冊(cè)》內(nèi)予以公示。具體內(nèi)容待與進(jìn)展商協(xié)商后確定。第一條：遵紀(jì)守法，遵守《xx市民文明守則》，遵守小區(qū)各項(xiàng)治理規(guī)定，服從物業(yè)公司治理，積極支持、配合物業(yè)治理公司工作。第二條：業(yè)主、住用人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住戶(hù)）須按規(guī)定向物業(yè)治理公司交納有關(guān)治理費(fèi)用。第三條：住宅樓僅作居住使用，不得擅自改變房屋使用性質(zhì)。第四條：房屋裝修按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，不得損壞公共設(shè)施，不滲漏水阻礙鄰里，不亂倒雜物堵塞排水管道，不危及他人安全。第五條：異產(chǎn)毗連房屋維修時(shí)，住戶(hù)應(yīng)積極配合、支持，不得以任何理由阻礙維修工作。第六條：禁止在小區(qū)內(nèi)違法搭建，嚴(yán)禁在住宅小區(qū)及小區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地堆放雜物。第七條：講究衛(wèi)生，樹(shù)立良好公德，愛(ài)護(hù)市容衛(wèi)生，不亂堆、亂丟、亂倒垃圾、雜物、不亂涂、亂畫(huà)、亂貼。第八條：愛(ài)護(hù)水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施，美化居住環(huán)境，愛(ài)護(hù)綠化，不毀損、占用綠地。第九條：出入小區(qū)的車(chē)輛必須按規(guī)定行駛停放，不得鳴號(hào)，不得制造噪音阻礙他人休息。第十條：不打架斗毆、不酗酒滋事、賭博；嚴(yán)禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品。第十一條：嚴(yán)格遵守戶(hù)籍和治安法規(guī)，團(tuán)結(jié)鄰里，禮貌待人。（二）入住手續(xù)正式成立治理處后，治理處主任要及時(shí)落實(shí)擬定并實(shí)施物品采購(gòu)打算，制定入住工作流程，做好入住資料的預(yù)備工作。對(duì)參與交付的職員進(jìn)行培訓(xùn)和現(xiàn)場(chǎng)演習(xí)工作，并做好交付現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境布置，讓業(yè)主中意入住。治理處要把小區(qū)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻并做好宣傳工作。我們將嚴(yán)格按照物價(jià)部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：包括綜合治理費(fèi)，公用設(shè)施維修費(fèi)，建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，停車(chē)費(fèi)等。每年上墻公布一次，做到收費(fèi)的透明化、規(guī)范化。（三）入住流程（詳見(jiàn)附表四）（四）裝修治理為加強(qiáng)本住宅小區(qū)裝修工程的治理和監(jiān)督，有效地制止違章行為，保障建筑物的結(jié)構(gòu)安全和外觀(guān)統(tǒng)一，維護(hù)寬敞業(yè)主的正常生活工作秩序，治理處將對(duì)xx小區(qū)小區(qū)內(nèi)業(yè)主的裝修申請(qǐng)進(jìn)行登記。業(yè)主如要裝修，應(yīng)在裝修前向治理處提交裝修備案，并填寫(xiě)《裝修備案表》，如實(shí)詳細(xì)地填寫(xiě)需裝修的內(nèi)容、范圍、項(xiàng)目及其裝修時(shí)刻范圍，治理處按照相關(guān)條例進(jìn)行審批。經(jīng)批準(zhǔn)后由裝修人員和治理處簽訂《裝修人員治安責(zé)任書(shū)》，方可開(kāi)始裝修。對(duì)治理處所有審批裝修和查驗(yàn)人員、秩序維護(hù)人員、客戶(hù)服務(wù)中心治理員進(jìn)行裝修治理規(guī)定培訓(xùn)。向住戶(hù)發(fā)放《xx市都市房屋使用安全治理?xiàng)l例》和小區(qū)裝修各項(xiàng)治理規(guī)定，并利用小區(qū)內(nèi)的宣傳窗宣傳違章裝修的阻礙及規(guī)定。在業(yè)主裝修期間治理處應(yīng)定期查看和監(jiān)督房屋裝修過(guò)程，如在裝修過(guò)程出現(xiàn)違規(guī)裝修現(xiàn)象，治理處應(yīng)及時(shí)糾正其錯(cuò)誤，若裝修嚴(yán)峻違規(guī)或不聽(tīng)治理人員的勸阻仍進(jìn)行違規(guī)裝修的，治理處將發(fā)放停工通知單，并聯(lián)系房管所對(duì)違規(guī)的業(yè)主或裝修人員進(jìn)行處理。房屋室內(nèi)裝修直接關(guān)系到物業(yè)安全和住戶(hù)的生命安全等各方權(quán)益。因此，為加強(qiáng)物業(yè)治理，保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀(guān)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，本公司依照政府有關(guān)法規(guī)及《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的有關(guān)內(nèi)容及要求，特制定以下裝修治理規(guī)定：1.業(yè)主在裝修前，需按下列程序辦理裝修手續(xù)：提早七天向物業(yè)治理處提交書(shū)面申請(qǐng)，須認(rèn)真填寫(xiě)裝修項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)刻等，提供施工圖和施工單位(隊(duì)伍)名稱(chēng)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)及相關(guān)證書(shū)的復(fù)印件件，登記備案。2.業(yè)主有責(zé)任督導(dǎo)裝修施工隊(duì)伍到治理處辦理“裝修許可證”，經(jīng)審核驗(yàn)證后，裝修隊(duì)伍需提供施工人員名單及身份證復(fù)印件，并到治理處辦理小區(qū)臨時(shí)“出入證”，將臨時(shí)出入證佩戴在胸前，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)。3.裝修垃圾須袋裝后堆放在指定地點(diǎn)，以便治理處統(tǒng)一清運(yùn)。4.裝飾裝修只限于購(gòu)買(mǎi)或租賃房屋的室內(nèi)，不得超出該室內(nèi)，不得將樓面公共走道納入自己的裝修范圍。5.本物業(yè)禁止加封陽(yáng)臺(tái)窗，禁止對(duì)陽(yáng)臺(tái)窗戶(hù)及任何部位樓宇外部加封防盜籠、網(wǎng)等設(shè)施，禁止加設(shè)雨蓬，禁止以任何形式改變樓宇外部形象的—致性。6.需安裝空調(diào)機(jī)時(shí)，應(yīng)事先與治理處聯(lián)系，為保持房屋外觀(guān)統(tǒng)一、整潔、完好，應(yīng)在治理處指定的位置和指導(dǎo)下進(jìn)行安裝。7.禁止拆改原房屋的立柱，內(nèi)外承重墻、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件及公共設(shè)施。正常使用室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備。8.禁止改動(dòng)給排水管道、水電系統(tǒng)，以及抽油煙機(jī)孔。特不是衛(wèi)生間不得有任何改動(dòng)。9.依照煤氣公司安全治理的有關(guān)規(guī)定，禁止以任何形式封閉煤氣管道及煤氣表。禁止改動(dòng)煤氣管道。10.禁止將裝修材料和裝修垃圾堆放在樓道，阻礙樓道通行和消防通道的暢通。11.嚴(yán)禁將垃圾倒入下水管道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥?2.禁止從外墻吊運(yùn)物件；裝修材料不同意集中堆放，不同意超過(guò)樓面承重負(fù)荷。13.在裝修期間，禁止在小區(qū)內(nèi)生火煮飯。施工現(xiàn)場(chǎng)，嚴(yán)禁使用電、爐、煤氣等明火，防止火災(zāi)事故的發(fā)生。禁止施工人員在小區(qū)內(nèi)留宿。14.裝修時(shí)刻裝飾裝修工作時(shí)刻為周一至周五上午8：00--12：00，下午14：00--19：00；周六至周日上午：9：30--12：00，下午14：00--18：00，不得在其它時(shí)刻施工，以免阻礙他人休息。（四）業(yè)主入住前預(yù)備工作裝修規(guī)定、宣傳資料、圖片等素材的預(yù)備。對(duì)重要的公用部位和設(shè)施如大堂的自動(dòng)門(mén)、電梯轎箱等做好防護(hù)措施。做好提供便民服務(wù)人員的落實(shí)工作，如查驗(yàn)人員、搬運(yùn)人員等。（五）裝修法規(guī)培訓(xùn)與宣傳對(duì)裝修治理人員進(jìn)行《xx市都市裝修治理使用安全治理?xiàng)l例》等宣傳。通過(guò)三種方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行宣傳：在業(yè)主辦理入住和裝修告知時(shí)，向業(yè)主發(fā)放裝修治理規(guī)定；利用宣傳窗告知違章裝修的阻礙及后果；與業(yè)主簽訂裝修責(zé)任協(xié)議，再次講明裝修規(guī)定。業(yè)主至治理處告知立即進(jìn)行裝修時(shí)，裝修治理人員必須認(rèn)真聽(tīng)取業(yè)主裝修方案，及時(shí)發(fā)覺(jué)違章苗頭，防患于未然。（六）裝修跟蹤治理裝修治理員或保安人員巡視裝修現(xiàn)場(chǎng)每天許多于1次，并把業(yè)主裝修進(jìn)度進(jìn)行記錄。為保證住宅小區(qū)的結(jié)構(gòu)完整，小區(qū)外觀(guān)的統(tǒng)一性和整體性積極和房管所配合，依據(jù)《xx市都市房屋使用安全治理?xiàng)l例》以預(yù)防為主，關(guān)于那些亂搭建的業(yè)主，治理處將以宣傳、商量的形式糾正業(yè)主的錯(cuò)誤觀(guān)念。裝修治理員和保安人員應(yīng)做好裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工作，及時(shí)與業(yè)主、裝修工人溝通交流，發(fā)覺(jué)違章苗頭及時(shí)制止，做到防患于未然。為了使xx小區(qū)整體外觀(guān)統(tǒng)一化、整體化，我們將統(tǒng)一規(guī)定統(tǒng)一外墻上空調(diào)孔、排煙孔、排水孔的位置。商鋪房的招牌、燈箱大小尺寸及安裝位置符合城管部門(mén)和治理處統(tǒng)一規(guī)定、并報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可安裝。第九章基礎(chǔ)治理一、檔案治理方案隨著建筑設(shè)計(jì)高科技、專(zhuān)業(yè)化的進(jìn)展，信息成為治理資源中又一重要因素。因此，xx小區(qū)物業(yè)治理的檔案建立與治理必須采納先進(jìn)電子計(jì)算機(jī)技術(shù)，通過(guò)檔案的“集中化、有序化、信息化”的科學(xué)程序來(lái)建立和治理檔案，在信息的收取時(shí)廣開(kāi)信息渠道，存