咸寧市房地產發(fā)展和布局狀況調查報告

精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)咸寧市房地產發(fā)展和布局狀況調查報告調查目的房地產業(yè)是為國民經濟的發(fā)展提供生活資料和生產資料，反映人民生活水平和社會經濟發(fā)展狀態(tài)的一個重要標志性產業(yè)之一。隨著改革地不斷深入，住房制度改革也逐步深化，房地產業(yè)也逐漸成為推動經濟發(fā)展的支柱之一。房地產調查報告的調查研究的目的是通過研究咸寧市房地產發(fā)展情況以及分布狀況，了解當今及未來房地產市場情況，發(fā)展趨勢，以及發(fā)展中存在的問題。以實現咸寧市房地產行業(yè)的全面穩(wěn)定的發(fā)展。調查方法：觀察分析法,資料分析法.資料來源:互聯網權威網站、報紙、文獻咸寧市概況(一)行政區(qū)劃咸寧市位于湖北省東南部，長江中游南岸，湘鄂贛三省交界處，是南下北上的主要通道，有“湖北南大門”之稱。東與黃石市的陽新縣交界，南與江西省的修水縣、湖南省的平江縣接壤，西與湖南省的臨湘市相連，北與荊州市的洪湖市隔江相望，與武漢江夏區(qū)、鄂州市、大冶市毗鄰。全市面積9861平方公里，市區(qū)1501平方公里，截止到2009年建成區(qū)面積110平方公里。2003年咸寧市轄咸安區(qū)、通城縣、崇陽縣、赤壁市、嘉魚縣、通山縣、四縣一市一區(qū)，共設11個鄉(xiāng)、51個鎮(zhèn)、6個街道辦事處，下轄1271個村民委員會、11585個村民小組。(二)交通區(qū)位咸寧市地處華中腹地，長江中游，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和106、107國道中段，區(qū)位適中，交通便捷。區(qū)域內公路、鐵路、水運三種運輸方式并存，以公路運輸為主。(三)城市建設咸寧已經形成以市區(qū)為中心的城鎮(zhèn)發(fā)展網絡，確立起以咸寧市區(qū)為中心的市域城鎮(zhèn)體系。全市城市建成區(qū)面積達到91平方公里，擁有城市人口96萬人，城市化水平達到37%。市區(qū)規(guī)劃區(qū)面積為317.76平方公里，建成區(qū)面積為25平方公里，城市人口達到24萬人。城市路網四通八達，配套設施逐步完善。全市城區(qū)擁有城市道路總長531公里。下水道、綠化帶、人行道逐步配套公用事業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，綜合服務功能日趨完善。全市共有燃氣企業(yè)83家，，燃氣普及率達到61%。市區(qū)共有液化氣站13家，普及率達到65%。全市城市供水能力達37萬噸/日，供水普及率96%，供水水質合格率98%。全市擁有城市公交客運車輛438標臺，萬人擁有公交車輛7.2標臺，年客運量達4484萬人次。全市城市道路清掃面積348萬平方米，城中處處花叢錦簇，綠樹成蔭。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)綠化面積1181公頃。市區(qū)園林綠地面積99公頃，綠化覆蓋率為25%，先后建成岔路口轉盤、一號橋頭小游園、行管局小游園、咸安桂花廣場和人民廣場等街頭景觀、小游園和城市廣場20余處。淦河治理工程取得階段性成效，建成了新老二橋濱河公園，淦河休閑旅游風景帶初顯端倪。市區(qū)已建成和正在建設的公司有5個，其中潛山為國家級森林公園，占地面積297公頃，香吾山公園占地面積35公頃，十三譚公園占地面積60多公頃，雙龍山公園占地面積140公頃(三)綜合經濟2009年是化危為機、砥礪奮進的一年。在省委、省政府和市委的正確領導下，全市上下深入貫徹落實科學發(fā)展觀，保增長，保民生，保穩(wěn)定，經濟社會實現平穩(wěn)較快發(fā)展。經濟增長逆勢攀升。預計生產總值405.15億元、全社會固定資產投資301.58億元、社會消費品零售總額165.88億元、地方一般預算收入18.14億元，分別增長15.2%、50.1%、21.3%、27.9%。生產總值和地方一般預算收入提前兩年、全社會固定資產投資和社會消費品零售總額提前一年完成“十一五”目標任務。產業(yè)結構調整加快。三次產業(yè)比重由上年的22.8∶42.8∶34.4調整為21.5∶43.2∶35.3。預計規(guī)模以上工業(yè)增加值147.39億元，增長27.3%，提前兩年完成“十一五”目標任務；完成第三產業(yè)增加值143.18億元，增長15.7%。

人民生活持續(xù)改善。預計農民人均純收入4873元，增長10.5%，提前兩年完成“十一五”目標任務；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11627元，增長9.7%。咸寧房地產發(fā)展情況（一）2004年以前自2000年以來，咸寧市堅持以發(fā)展為主題，以結構調整為主線，以園區(qū)建設為基礎，以招商引資和項目建設為重點，以體制創(chuàng)新和環(huán)境創(chuàng)新為動力，以提高人民群眾的生活水平為根本出發(fā)點，國民經濟和社會發(fā)展呈現出較快發(fā)展的態(tài)勢?！笆晃濉逼陂g，全市經濟綜合實力不斷增強，經濟進入提速發(fā)展階段,咸寧市房地產市場也隨著城市的進步保持著快速發(fā)展的態(tài)勢。隨著咸寧市政府的政策性扶持和引導，以及城市基礎設施的完善，咸寧市房地產市場如雨后春筍般快速發(fā)展。（二）2004年—2009年2004-2009年，咸寧市房地產投資增長迅猛，增長幅度為47.3%、107.3%、85.3%、9.4%、19.7%。其中2004-2007年呈跳躍式增長，2007-2008年穩(wěn)步上升。從圖1-2中可以看出，2004至2009年，咸寧市房地產投資額以及商品房竣工面積成快速增長態(tài)勢。圖12004-2009房地產投資增長圖22004-2009施工面積增長（三）2009年房地產概況2009年是咸寧市房地產業(yè)騰飛的一年，房地產市場呈現出供需兩旺的火爆局面，特別是2009年11月“咸寧市溫泉國際旅游節(jié)”的成功召開以及12月武廣高鐵的開通，許多武漢及廣州的市民來我市咨詢房產并購買，許多樓盤出現了有市無房尷尬局面。

2009年初，我市房地產市場低迷不振，成交量萎縮，購房者觀望氣氛濃厚，開發(fā)商信心不足。為了激活房地產市場，市房地產管理局積極向市政府建言獻策，市政府于2009年3月及時下發(fā)了《關于促進咸寧市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》。文件具有極強的可操作性和極高的含金量，不僅減免了一定的費用，而且還采取了財政補貼政策；不僅簡化了辦事程序，而且還強化了服務意識。文件出臺后不久，我市房地產市場呈現出供銷兩旺的態(tài)勢，商品房建設速度和上市速度明顯加快。一大批樓盤強勢推出，全市房地產進入了穩(wěn)定發(fā)展期。到11月、12月，兩個月市城區(qū)的單月銷量都在1000套以上，創(chuàng)歷史新高。2009年，我市房地產市場的特點有：1．供需平衡，房價漲幅趨穩(wěn)供需基本平衡，房價穩(wěn)中有升。全年共批準預售商品房184.98萬平方米，已銷售商品房130.59萬平方米，當年銷售率達70%。既沒有形成市場過剩，也沒有市場短缺現象。房價漲幅趨穩(wěn)。以城區(qū)為例，普通商品房年初的2280元/平方米上漲至年尾的2600元/平方米，上漲14%，上漲幅度屬較為理性的范疇。我市房價和上漲幅度均低于周邊城市。2．潛力無限，具有較大投資空間2009年房地產開發(fā)投資完成19.12億元，完成值居有史以來最高水平。由于市政府將咸寧定格為生態(tài)旅游城市，咸寧的優(yōu)美環(huán)境比較適宜居住，加上近幾年交通條件的改善及溫泉旅游節(jié)的成功召開，我市房地產投資吸引力逐步顯現。咸寧房地產業(yè)日益成為本市的支柱產業(yè)，房地產投資潛力無限，仍有較大空間。3．數據增長，開發(fā)環(huán)境日趨良好.2009年，我市開發(fā)項目136個，同比增長22.5%；施工面積320.07萬平方米，同比增長19%。其中新建項目48個，新建面積138.67萬平方米，同比減少8%；續(xù)建項目88個，續(xù)建面積181.4萬平方米，同比增長27%；計劃投資33.69億元，同比增長16%，完成投資19.12億元，同比增長19%；已竣工面積190.03萬平方米，同比增長16%；已批準預售面積184.98萬平方米，同比增長45%，已銷售面積130.59，同比增長83%；預（銷）售款21.02億元，同比增長65%。4.市場細分，產品檔次更全2009年以來，我市樓市明顯表現出市場細分特征。有的樓盤開始追求高品質定位，有的已開始注重商業(yè)地產、文化地產、旅游地產的開發(fā)，無論在環(huán)境配套、營銷推廣模式、價格定位等諸多方面，均與常規(guī)、單一的住宅開發(fā)拉開了較大距離；有更多的開發(fā)企業(yè)已開始關注工薪階層、外來務工人員和弱勢群體的特殊住房需求，通過細分還出現了一批富有個性特色和文化含量較高的建筑藝術精品。2008年由于受到全球金融危機的影響，咸寧樓市也走入低谷，圖2-3與圖3-2比較可以看出，在竣工面積增長的同時，銷售面積反而下降27.42%。但隨著2009年國家及地方政府的一系列救市政策的頒布，以及咸寧本地溫泉國際旅游節(jié)的盛大落幕，大大地推動了咸寧樓市，使得2008年的剛性需求在2009年得到釋放，銷售總套數與銷售總面積均得到大幅提升。5．銷售面積走出低谷

以市城區(qū)為例，商品房銷售量的變化大致分三個階段，第一階段為1-3月平均月銷售不足200套，受全國房地產市場形勢影響，我市城區(qū)第一季度商品房銷售量較小。第二階段為4-10月商品房銷售數量有所回升，達到500套，從4月份起房地產銷售發(fā)生轉折，其主要原因是市政府《關于促進咸寧市房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展的意見》的執(zhí)行。對居民購買商品住房給予了全額財政補貼等相關利好政策，有效刺激了居民的購房熱情。第三階段為11-12月商品住宅銷售量上升尤為明顯，這得益于11月6日-9日，我市溫泉國際旅游節(jié)成功舉辦，城市品味得到了極大提升，消費者的信心也隨之增強。(四)2010年房地產概況今年1-9月咸寧城區(qū)樓市住宅和非住宅總成交6709套，相比去年同期的3736套，同比增長79.58%；成交總面積76.27萬㎡，同比增長105.80%；成交總金額20.24億元，同比增長155.88%。9月，咸寧城區(qū)房地產市場住宅和非住宅總成交682套，環(huán)比增長33.99%，同比增長24.22%；銷售總面積為7.05萬㎡，環(huán)比增長23.46%，同比增長16.34%；銷售均價2785元/㎡，環(huán)比增長0.72%，同比增長24.66%。住宅成交量達536套，比8月的426套增長25.82%；住宅成交面積6.21萬平方米，環(huán)比增長17.84%；住宅成交均價2551元/㎡，環(huán)比增長3.99%。圖32010年1-9月樓市走勢9月我市樓市隱約顯現出傳統(tǒng)“金九銀十”的熱銷趨勢，為迎接樓市的“金九銀十”，開發(fā)商紛紛選擇九十月份開盤來搶占市場先機，如“碧桂園”、“福星城”、“航天花園今年新建小高層及高層項目占全年計劃開發(fā)量的30%，房地產開發(fā)已由傳統(tǒng)住宅向商業(yè)、旅游等其他地產方向發(fā)展，住宅房地產開發(fā)占總開發(fā)量的80%，其他類房地產開發(fā)呈上升趨勢。圖4咸寧市房地產布局狀況圖6咸寧市樓盤分布圖咸寧市主要樓盤調查表（部分資料缺矢）項目名稱所在城區(qū)物業(yè)類型項目地址總占地（㎡）容積率綠化率青龍公寓咸安商品房湖北省咸寧市咸安區(qū)文筆路146號103221.936.00%博鑫雅居溫泉商品房金桂大道南側（市中心醫(yī)院旁）31448.172.835.00%大楚城溫泉商品房金桂大道南側（市中心醫(yī)院旁）31448.17不詳35.00%咸寧溫泉谷.月亮灣溫泉普通住宅老衛(wèi)校31519.811.9735.00%水榭花都溫泉普通住宅書臺街與茶園路交匯處東南80畝24.12%咸寧天地溫泉普通住宅體育街與交通路交匯處在建在建在建古城花園溫泉商品房溫泉岔路口中學門口（原運動場）12813.31.9635.00%藍域中央溫泉高層溫泉路59號1751.666.230.00%福星城溫泉普通住宅溫泉路59號1751.666.230.00%鳳凰工業(yè)園電信綜合樓溫泉普通住宅溫泉路70號9811.23待定35.00%瑞融國際廣場溫泉普通住宅溫泉路與馬柏大道交匯處岔路口45畝在建在建中享國際溫泉普通住宅溫泉馬柏大道20號（交警支隊斜對面）在建2.53.50%咸寧桂花城溫泉普通住宅溫泉汽車站正對面3879.6225.00%天潔·國際城咸安建材商鋪咸安經濟開發(fā)區(qū)（向陽湖鎮(zhèn)鐵鋪村、廣東畈村）1.925.00%城市印象溫泉普通住宅咸安區(qū)大畈村二組6704.16不詳不詳盛世華庭咸安普通住宅咸安區(qū)桂花北路南門中學旁在建在建在建潔麗雅·鳳凰城市花園溫泉普通住宅咸安區(qū)環(huán)城村和西河村883001.535.60%清水別院（金雞小區(qū)）溫泉普通住宅咸安區(qū)金桂路62號不詳1.6836.00%泰鑫·名苑咸安商品房咸安區(qū)經濟開發(fā)區(qū)（向陽湖鎮(zhèn)廣東畈村）1583.63.5926.00%陽光家園溫泉商品房咸安區(qū)龍?zhí)洞蟮?號0.7336.21%碧桂園?溫泉城—泊林汀泗鎮(zhèn)商品房咸安區(qū)汀泗鎮(zhèn)赤崗材八組36821.6132.56%潭惠小區(qū)溫泉普通住宅咸安區(qū)汀泗鎮(zhèn)赤崗村八組不詳1.6132.56%咸寧銀泉明珠小區(qū)溫泉普通住宅咸安區(qū)文筆路（青龍山高中旁）不詳不詳不詳景泰花園溫泉商品房咸安區(qū)銀泉大道7187.9330.00%龍祥居住小區(qū)咸安商品房咸安區(qū)永安辦事處西河村三組11048.691.830.00%華辰大廈咸安商品房咸安區(qū)永安辦事處余家垅9011.5325.00%萬通大廈咸安商品房咸安區(qū)永安大道92號5497.871.6132.56%中央城咸安商品房咸安區(qū)漁種場400301.3838.20%凱越·學府家園溫泉電梯房咸寧大道西段8027335.00%御龍花園溫泉高層住宅咸寧大道與濱河西街交接處210多畝4.930.00%元信花園溫泉普通住宅咸寧大道與銀泉大道交匯處327042.6935.00%咸寧金泉灣溫泉普通住宅咸寧潛山路18號（原溫泉影劇院）9155.74.330.00%汽運小區(qū)溫泉普通住宅咸寧市淦河大道藍海大酒店正對面中亨國際售樓部48537.21.8935.00%福鑫景城溫泉電梯洋房咸寧市溫泉筆架山路38號（老鄂高）380002.2435.00%景泰花園溫泉普通住宅咸寧市溫泉核心老咸寧醫(yī)學院原址113222.835.00%桂花城一期溫泉商品房咸寧市溫泉開發(fā)區(qū)工業(yè)園內328532.1936.00%銀泉雅苑溫泉商品房咸寧市溫泉路75233.615.00%咸安碧桂園溫泉商品房咸寧市溫泉潛山國家森林公園旁208畝0.5836.23%潔麗雅·鳳凰城市花園溫泉商品房咸寧市溫泉月亮灣路11號548661.6635.00%華辰大廈咸安商品房咸寧市咸寶區(qū)咸寶路中段88339.91.5535.60%凱翔花園溫泉普通住宅咸寧市咸寧大道2700不詳25.00%咸寧瑾瑜小區(qū)溫泉普通住宅咸寧市銀泉大道（迎賓大道）288號280畝2.3645.00%從上圖及上表看出：從咸寧房地產整體布局來看現今樓盤主要分布在溫泉及咸安地區(qū)只有極少部分布在其他轄區(qū)。從各個項目內部布局來看，平均容積率為2.42，容積率較低，平均綠化率為30.75%，品質得到了保障。咸寧市房地產業(yè)發(fā)展中存在的問題(一)荻取土地的程序不夠法制化，難以真正體現人本觀念。土地是房地產業(yè)得以發(fā)展的基礎，因此土地的合理獲取是十分必要的。在現在，地產商土地的獲取一般是通過政府的參與來完成的。在土地的獲取中會遇到許多問題，特別是當涉及劍征用農民的土地時，不僅要對他們的土地正確估價，還要做到對失去土地后農民的保障和補償問題，如果處理不當，會產牛各種糾紛。然而，征用土地引起的糾紛也不時出現，在這個過程中，弱勢地位的個人一般足受害者。畢竟一個城市房地產業(yè)的發(fā)展涉及到諸多行業(yè)的發(fā)展。出于當地經濟的發(fā)展，政府有時很難公正的處理房地產企業(yè)與民眾的土地糾紛，因此民眾的利益在這個博弈過程中也就得到損害，真正的人本發(fā)展理念也就難以得到有效的實行。(二)地產開發(fā)商自有資金低，風險大。房地產項目是高風險高利潤的行業(yè)，是資金密集性行業(yè)，自有資金、銀行貸款、預售款項是整個項目開發(fā)的資金來源。地產商需要35％的自有資金爿。能貸款，但在金融危機中，政府為了讓更多的企業(yè)可以進入該行業(yè)，從而有效分散房企高度集中的趨勢，規(guī)定房地產商資本金率降低到25％，雖然這可有效緩解地產商的資金壓力，從而也減小地產商項目運作的財務成本。但也為房地產開發(fā)帶來了風險。由于資本率過低，使得房地產業(yè)的資金在當前情況下更加依賴銀行和政府的支持。當樓市房價過高，消費者持觀望態(tài)度時，地產商仍能在資金短缺時，死扛房價，這不僅對消費者造成不利影響，也影響房地產的正常開發(fā)，同時也將銀190行綁在了地產商的繩子上，使他們成為一個利益共同體，此時消費者的權益也就更難保障。有時當銀行出于自身資金安全考慮，在發(fā)現地產商資金出現問題時，會停止對地產商的貸款，這樣也會迫使正在建設的房屋中途停工，造成資源的浪費。因此，在當前形勢下，降低地產商的資金門檻，對本地地產業(yè)的正常用發(fā)展帶來了更大的風險。建議1、加強房地產價格監(jiān)測工作建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動，及時提出預警建議。2、加強房地產項目的跟蹤管理工作建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的