房地產(chǎn)投融資實務項目10 寫字樓項目置業(yè)投資實務101 寫字樓項目投資概述課件

項目10寫字樓項目置業(yè)投資實務10.1寫字樓項目投資概述1.寫字樓的含義、分類與特點1）寫字樓的含義寫字樓的原意是指用于辦公的建筑物，或是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理。”從這個意義上講，寫字樓是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務和從事業(yè)務活動的建筑物.項目10寫字樓項目置業(yè)投資實務10.1寫字樓項目投資12）寫字樓的分類目前，我國對寫字樓的分類尚無統(tǒng)一的標準，專業(yè)人員根據(jù)工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現(xiàn)代化程度、綜合條件進行不同的分類。（1）按建筑面積大小劃分：①小型寫字樓：建筑面積一般在1萬平方米以下；②中型寫字樓：建筑面積一般在1～3萬平方米；③大型寫字樓：建筑面積一般在3萬平方米以上。2）寫字樓的分類2（2）按使用功能劃分：①單純型寫字樓：基本上只有辦公一種功能，而沒有其他功能；②商住型寫字樓：既能辦公，又能提供居住的寫字樓；③綜合型寫字樓：以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如公寓、商場、展廳、餐廳等多功能的綜合性樓宇。（2）按使用功能劃分：3（3）按現(xiàn)代化程度劃分：①非智能化寫字樓：指自動化程度較低或設施設備較簡單的普通寫字樓；②智能化寫字樓：指具有高度自動化功能的樓宇，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設備自動化、大樓管理自動化等功能。智能化寫字樓一般具有“3A”或“5A”標準。（3）按現(xiàn)代化程度劃分：4（4）按綜合條件劃分：①甲級寫字樓②乙級寫字樓③丙級寫字樓（4）按綜合條件劃分：53）寫字樓的特點（1）地理位置優(yōu)越，交通便利（2）設備完善先進，建筑檔次高（3）功能齊全，設施配套（4）使用時間集中，人員流動性大(5）經(jīng)營管理要求高，時效性強。3）寫字樓的特點62.寫字樓投資價值的影響因素1)區(qū)位因素(1)位置（2）交通條件（3）周圍環(huán)境2.寫字樓投資價值的影響因素72）實體因素（1）建筑結(jié)構(gòu)（2）建筑規(guī)模（3）裝修水平（4）設施配套2）實體因素8（5）商務配套（6）物業(yè)管理（7）租戶類型及資信（5）商務配套93.寫字樓項目投資分析內(nèi)容與特點1.寫字樓項目投資分析內(nèi)容1）市場分析2）投資成本與收入估算3）投資項目財務分析4）投資項目風險分析5）投資方案比選3.寫字樓項目投資分析內(nèi)容與特點1010.2寫字樓項目投資經(jīng)濟評價及風險分析

1)靜態(tài)投資經(jīng)濟評價指標指沒有考慮資金時間價值的指標，也稱為靜態(tài)指標，包括會計收益率(ARR)，靜態(tài)投資回收期（即PP）。10.2寫字樓項目投資經(jīng)濟評價及風險分析1)靜態(tài)投資經(jīng)濟評112)動態(tài)投資經(jīng)濟評價指標又稱動態(tài)指標，即考慮了資金時間價值的指標。動態(tài)評價指標由于考慮了時間價值，因而彌補了靜態(tài)評價指標的缺點。主要包括凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)2)動態(tài)投資經(jīng)濟評價指標122.寫字樓項目投資風險分析房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險、社會風險、技術(shù)風險、自然風險和經(jīng)濟風險等，其中的經(jīng)濟風險又可分市場風險、經(jīng)營風險和財務風險等。2.寫字樓項目投資風險分析13房地產(chǎn)投融資實務項目10寫字樓項目置業(yè)投資實務101寫字樓項目投資概述課件1410.4寫字樓項目投資案例分析

案例10-1：某公司以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。10.4寫字樓項目投資案例分析案例10-1：15假設在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。假設在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在16解：簡要分析如下：1．相應指標計算1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購買總價：27000×10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費：27000×5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬元）解：簡要分析如下：172）抵押貸款年還本付息額2）抵押貸款年還本付息額183）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況第1年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元）第4年及以后各年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元）本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。3）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況19年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表10-1現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）單位：萬元年末01234~1516~48股本金投204）該投資項目的財務凈現(xiàn)值因為ic=14%，故4）該投資項目的財務凈現(xiàn)值215）該投資項目的財務內(nèi)部收益率因為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，設i2=15%，則：用插入法5）該投資項目的財務內(nèi)部收益率用插入法222．結(jié)論因為NPV=789.81萬元＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，故該項目可行。2．結(jié)論23案例10-2：某寫字樓售價1950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個，每個單元平均月租金6000元，并以每年5%的速度遞增。設每單元每年的空置及其他損失費為單元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報費、評估費、活動費等）占貸款額的2%。該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計算折舊費用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項目是否值得投資？案例10-2：24分析：大部分投資者都要依賴籌措的資金進行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說，該項目在貸款的情況下再考慮各種應交稅款，還能否獲得預期收益。為了求解這一問題，應分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計算該項目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。分析：25解：1．貸款分期償付計劃已知:該筆貸款年利率r=12%，期限n=15×12=180個月，要求按月還本付息，則：（1）每月計息利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月還款系數(shù):解：26（3）月還本付息額:1500×0.012=18(萬元)（4）年還本付息額:18×12=216(萬元)（5）年貸款余額：

（3）月還本付息額:1500×0.012=18(27把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額為：又∵某年償還本金=上一年貸款余額–該年貸款余額某年償還利息=每年付款額–該年償還本金∴各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見抵押貸款分期償還計劃,見表11-4。把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。又∵某28年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表10-2抵押貸款分期償還計劃表單位：萬元年份每年付款額貸款余額本金利息①②292．折舊計劃已知：該物業(yè)按線性折舊法計算折舊額；折舊基數(shù)為：1950×85%=1657.5萬元；則年平均折舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬元）2．折舊計劃303．稅前現(xiàn)金流量

各年稅前現(xiàn)金流量=各年潛在總收入-各年空置及其他損失-經(jīng)營成本（或經(jīng)營費用）-年還本付息額。按題設已知條件，（1）該項目年潛在總收入=單元月租金×單元數(shù)×12個月×（1+升幅）（2）該項目空置及其他損失=2×單元月租金×單元數(shù)×（1+升幅）（3）實際總收入=潛在總收入-空置其他損失3．稅前現(xiàn)金流量31（4）經(jīng)營成本：第1年為當年實際總收入的20%，以后每年按6%比例遞增，即：經(jīng)營成本=第1年實際總收入×20%×（1+升幅）（5）凈經(jīng)營收入=實際總收入-經(jīng)營成本（6）年還本付息額，見表11-4①欄。（7）稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營收入-年還本付息額上述計算結(jié)果見表11-5。（4）經(jīng)營成本：第1年為當年實際總收入的20%，以32年份經(jīng)營收入空置及其他損失實際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表10-3稅前現(xiàn)金流量計算表單位：萬元年經(jīng)營收入空置及實際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本稅前338607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表10-3稅前現(xiàn)金流量計算表單位：萬元8607.87101.31506.56108.26398.3344．稅金及稅后現(xiàn)金流量計算

稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-應納稅額應納稅額=應納稅收入×綜合稅率應納稅收入=凈經(jīng)營收入-利息-折舊-年均分攤?cè)谫Y成本其中：年平均分攤?cè)谫Y成本=1500×2%÷15=2（萬元）；本案例中，該項目應交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四項合計的綜合稅率為租金純收入的30.85%。上述稅后現(xiàn)金流量計算結(jié)果如表10-4所示。4．稅金及稅后現(xiàn)金流量計算35年份凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費分攤?cè)谫Y成本應納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52106.126363.11149.63110.552.00100.9330.85%31.14115.977380.30135.24110.552.00132.5130.85%40.88123.42表10-4稅后現(xiàn)金流量計算表單位：萬元年凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費分攤?cè)谫Y成本應納稅收入綜合稅率368398.30128.26110.552.00157.4930.85%48.59133.719417.12117.01110.552.00187.5630.85%57.89143.2810436.83104.48110.552.00219.8030.85%67.81153.0211457.4690.31110.552.00254.6030.85%78.54162.9212479.0573.39110.552.00293.1130.85%90.42172.6313501.6356.43110.552.00332.6530.85%102.62183.0114525.2636.18110.552.00376.5330.85%116.16193.0015549.9813.38110.552.00424.0530.85%130.82203.16續(xù)表10-4稅后現(xiàn)金流量計算表單位：萬元8398.30128.26110.552.00157.493375．凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計算（1）凈現(xiàn)值計算設基準收益率ic為20%，則凈現(xiàn)值計算結(jié)果見表10-5所示。5．凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計算38年份自由資金投資額稅后現(xiàn)金流量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值①②③④=②X③0-4501.0000-450.00172.760.833360.63280.730.694456.06388.950.578751.48497.430.482346.995106.120.401942.656115.970.334938.847123.420.279134.45表10-5凈現(xiàn)值計算表單位：萬元年自由資金稅后現(xiàn)金流量貼現(xiàn)系數(shù)現(xiàn)值①398133.710.232631.109143.260.193827.7610153.020.161524.4111162.920.134621.9312172.630.112219.3713183.010.093517.1114193.000.077915.0315203.160.064913.19∑

NPV=51.30續(xù)表10-5凈現(xiàn)值計算表單位：萬元8133.710.232631.109143.260.19340（2）內(nèi)部收益率的計算內(nèi)部收益率是使項目凈現(xiàn)值為零時的收益率。由凈現(xiàn)值計算可知，當ic=20%時，NPV=51.27＞0，則取i1=22%，按上述同樣步驟可求得：NPV1=4.24繼續(xù)提高折現(xiàn)率，設i2=23%，則NPV2=-16.68由插入法求得該項目的內(nèi)部收益率為：（2）內(nèi)部收益率的計算416．結(jié)論因為該項目凈現(xiàn)值為51.27＞0；內(nèi)部收益率為22.2%＞20%，已超出投資者要求的投資收益率，所以，該投資方案是可行的。

6．結(jié)論42項目10寫字樓項目置業(yè)投資實務10.1寫字樓項目投資概述1.寫字樓的含義、分類與特點1）寫字樓的含義寫字樓的原意是指用于辦公的建筑物，或是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經(jīng)濟活動管理。”從這個意義上講，寫字樓是指國家機關(guān)、企事業(yè)單位用于辦理行政事務和從事業(yè)務活動的建筑物.項目10寫字樓項目置業(yè)投資實務10.1寫字樓項目投資432）寫字樓的分類目前，我國對寫字樓的分類尚無統(tǒng)一的標準，專業(yè)人員根據(jù)工作需要，通常依照建筑面積、使用功能、現(xiàn)代化程度、綜合條件進行不同的分類。（1）按建筑面積大小劃分：①小型寫字樓：建筑面積一般在1萬平方米以下；②中型寫字樓：建筑面積一般在1～3萬平方米；③大型寫字樓：建筑面積一般在3萬平方米以上。2）寫字樓的分類44（2）按使用功能劃分：①單純型寫字樓：基本上只有辦公一種功能，而沒有其他功能；②商住型寫字樓：既能辦公，又能提供居住的寫字樓；③綜合型寫字樓：以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如公寓、商場、展廳、餐廳等多功能的綜合性樓宇。（2）按使用功能劃分：45（3）按現(xiàn)代化程度劃分：①非智能化寫字樓：指自動化程度較低或設施設備較簡單的普通寫字樓；②智能化寫字樓：指具有高度自動化功能的樓宇，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設備自動化、大樓管理自動化等功能。智能化寫字樓一般具有“3A”或“5A”標準。（3）按現(xiàn)代化程度劃分：46（4）按綜合條件劃分：①甲級寫字樓②乙級寫字樓③丙級寫字樓（4）按綜合條件劃分：473）寫字樓的特點（1）地理位置優(yōu)越，交通便利（2）設備完善先進，建筑檔次高（3）功能齊全，設施配套（4）使用時間集中，人員流動性大(5）經(jīng)營管理要求高，時效性強。3）寫字樓的特點482.寫字樓投資價值的影響因素1)區(qū)位因素(1)位置（2）交通條件（3）周圍環(huán)境2.寫字樓投資價值的影響因素492）實體因素（1）建筑結(jié)構(gòu)（2）建筑規(guī)模（3）裝修水平（4）設施配套2）實體因素50（5）商務配套（6）物業(yè)管理（7）租戶類型及資信（5）商務配套513.寫字樓項目投資分析內(nèi)容與特點1.寫字樓項目投資分析內(nèi)容1）市場分析2）投資成本與收入估算3）投資項目財務分析4）投資項目風險分析5）投資方案比選3.寫字樓項目投資分析內(nèi)容與特點5210.2寫字樓項目投資經(jīng)濟評價及風險分析

1)靜態(tài)投資經(jīng)濟評價指標指沒有考慮資金時間價值的指標，也稱為靜態(tài)指標，包括會計收益率(ARR)，靜態(tài)投資回收期（即PP）。10.2寫字樓項目投資經(jīng)濟評價及風險分析1)靜態(tài)投資經(jīng)濟評532)動態(tài)投資經(jīng)濟評價指標又稱動態(tài)指標，即考慮了資金時間價值的指標。動態(tài)評價指標由于考慮了時間價值，因而彌補了靜態(tài)評價指標的缺點。主要包括凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)2)動態(tài)投資經(jīng)濟評價指標542.寫字樓項目投資風險分析房地產(chǎn)投資風險涉及政策風險、社會風險、技術(shù)風險、自然風險和經(jīng)濟風險等，其中的經(jīng)濟風險又可分市場風險、經(jīng)營風險和財務風險等。2.寫字樓項目投資風險分析55房地產(chǎn)投融資實務項目10寫字樓項目置業(yè)投資實務101寫字樓項目投資概述課件5610.4寫字樓項目投資案例分析

案例10-1：某公司以10000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。10.4寫字樓項目投資案例分析案例10-1：57假設在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/㎡，前3年的出租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標收益率為14%。試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務凈現(xiàn)值和財務內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。假設在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在58解：簡要分析如下：1．相應指標計算1）寫字樓投資的基本情況:（1）寫字樓購買總價：27000×10000=27000（萬元）（2）購買寫字樓的稅費：27000×5.3%=1431（萬元）（3）股本投資：27000×30%+1431=9531（萬元）（4）抵押貸款額：27000×70%=18900（萬元）解：簡要分析如下：592）抵押貸款年還本付息額2）抵押貸款年還本付息額603）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況第1年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×65%×（1-28%）=2426.11（萬元）第2年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×75%×（1-28%）=2799.36（萬元）第3年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×85%×（1-28%）=3172.61（萬元）第4年及以后各年凈經(jīng)營收入：27000×160×12×95%×（1-28%）=3545.86（萬元）本項目投資自有資金的現(xiàn)金流量表，如表11-3所示。3）寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況61年末01234~1516~48股本金投入9531.00凈經(jīng)營收入2426.112799.363172.613545.863545.86抵押貸款還本付息2141.132141.132141.132141.130.00自有資金凈現(xiàn)金流量-9531.00284.98658.231031.481404.733545.86表10-1現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前）單位：萬元年末01234~1516~48股本金投624）該投資項目的財務凈現(xiàn)值因為ic=14%，故4）該投資項目的財務凈現(xiàn)值635）該投資項目的財務內(nèi)部收益率因為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，設i2=15%，則：用插入法5）該投資項目的財務內(nèi)部收益率用插入法642．結(jié)論因為NPV=789.81萬元＞0，F(xiàn)IRR=14.78%＞14%，故該項目可行。2．結(jié)論65案例10-2：某寫字樓售價1950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個，每個單元平均月租金6000元，并以每年5%的速度遞增。設每單元每年的空置及其他損失費為單元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報費、評估費、活動費等）占貸款額的2%。該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計算折舊費用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項目是否值得投資？案例10-2：66分析：大部分投資者都要依賴籌措的資金進行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。也就是說，該項目在貸款的情況下再考慮各種應交稅款，還能否獲得預期收益。為了求解這一問題，應分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計算該項目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。分析：67解：1．貸款分期償付計劃已知:該筆貸款年利率r=12%，期限n=15×12=180個月，要求按月還本付息，則：（1）每月計息利率：i=r/n=0.12/12=0.01（2）月還款系數(shù):解：68（3）月還本付息額:1500×0.012=18(萬元)（4）年還本付息額:18×12=216(萬元)（5）年貸款余額：

（3）月還本付息額:1500×0.012=18(69把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額為：又∵某年償還本金=上一年貸款余額–該年貸款余額某年償還利息=每年付款額–該年償還本金∴各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見抵押貸款分期償還計劃,見表11-4。把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。又∵某70年份每年付款額貸款余額本金利息①②③④=①-③02161500

12161461.9238.08177.9222161419.0242.9173.1032161370.6648.36167.6442161316.1854.48161.5252161254.7961.39154.6162161188.4266.37149.6372161107.6680.76135.2482161019.8287.84128.169216920.8398.99117.0110216809.31111.52104.4811216683.62125.6990.3112216542.01141.6173.3913216382.44159.5756.4314216202.62179.82366213.38表10-2抵押貸款分期償還計劃表單位：萬元年份每年付款額貸款余額本金利息①②712．折舊計劃已知：該物業(yè)按線性折舊法計算折舊額；折舊基數(shù)為：1950×85%=1657.5萬元；則年平均折舊額為：1657.5×1/15=110.55（萬元）2．折舊計劃723．稅前現(xiàn)金流量

各年稅前現(xiàn)金流量=各年潛在總收入-各年空置及其他損失-經(jīng)營成本（或經(jīng)營費用）-年還本付息額。按題設已知條件，（1）該項目年潛在總收入=單元月租金×單元數(shù)×12個月×（1+升幅）（2）該項目空置及其他損失=2×單元月租金×單元數(shù)×（1+升幅）（3）實際總收入=潛在總收入-空置其他損失3．稅前現(xiàn)金流量73（4）經(jīng)營成本：第1年為當年實際總收入的20%，以后每年按6%比例遞增，即：經(jīng)營成本=第1年實際總收入×20%×（1+升幅）（5）凈經(jīng)營收入=實際總收入-經(jīng)營成本（6）年還本付息額，見表11-4①欄。（7）稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營收入-年還本付息額上述計算結(jié)果見表11-5。（4）經(jīng)營成本：第1年為當年實際總收入的20%，以74年份經(jīng)營收入空置及其他損失實際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本付息額稅前現(xiàn)金流量①②③=①-②④⑤=③-④⑥⑦=⑤-⑥1432.0072.00360.0072.00288.00216.0072.002453.6075.60378.0076.32301.68216.0085.683476.2879.38396.9080.90316.00216.00100.004500.0985.35416.7485.75330.99216.00114.995525.1087.52437.5890.90346.64216.00130.646551.3591.89459.4696.35363.11216.00147.117578.9296.49482.43102.13380.30216.00164.30表10-3稅前現(xiàn)金流量計算表單位：萬元年經(jīng)營收入空置及實際總收入經(jīng)營成本凈經(jīng)營收入年還本稅前758607.87101.31506.56108.26398.30216.00182.309638.26106.38531.88114.76417.12216.00201.1210670.17111.70558.47121.64436.83216.00220.8311703.68117.28586.40128.94457.46216.00241.4612738.87123.14615.73136.68479.05216.00263.0513775.81129.30646.51144.88501.63216.00285.6314814.60135.77678.83153.57525.26216.00309.2615855.33142.56712.77162.79549.98216.00333.98續(xù)表10-3稅前現(xiàn)金流量計算表單位：萬元8607.87101.31506.56108.26398.3764．稅金及稅后現(xiàn)金流量計算

稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-應納稅額應納稅額=應納稅收入×綜合稅率應納稅收入=凈經(jīng)營收入-利息-折舊-年均分攤?cè)谫Y成本其中：年平均分攤?cè)谫Y成本=1500×2%÷15=2（萬元）；本案例中，該項目應交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1‰、18%、9.84%。上述四項合計的綜合稅率為租金純收入的30.85%。上述稅后現(xiàn)金流量計算結(jié)果如表10-4所示。4．稅金及稅后現(xiàn)金流量計算77年份凈經(jīng)營收入還貸利息折舊費分攤?cè)谫Y成本應納稅收入綜合稅率稅額稅后現(xiàn)金流量①②③④⑤=①-②-③-④⑥⑦=⑤X⑥⑧1288.00177.92110.552.00-2.4730.85%-0.7672.762301.68173.10110.552.0016.0330.85%4.9580.733316.00167.64110.552.0035.8130.85%11.0588.954330.99161.52110.552.0056.9230.85%17.5697.435346.64154.61110.552.0079.4830.85%24.52