生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型教學(xué)講義課件

生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型成本核算實(shí)務(wù)一、企業(yè)概括：

XX器材有限公司是一般納稅人企業(yè)，以生產(chǎn)銷售桌球臺為主要業(yè)務(wù)，擁有主要三條生產(chǎn)線：開料、細(xì)作、油漆。二、會計假設(shè)根據(jù)公司會計核算的要求：成本核算采用分批法與分步法相結(jié)合的方法。每月需要計算當(dāng)月產(chǎn)成品、半成品的單位生產(chǎn)成本。對于在產(chǎn)品，采用約當(dāng)產(chǎn)量法或定額比例法（需要有很好的定額管理基礎(chǔ)）。成本核算實(shí)務(wù)一、企業(yè)概括：2

成本核算實(shí)務(wù)固定資產(chǎn)折舊采用直線法。低值品耗用采用一次攤銷法。存貨發(fā)出采用移動加權(quán)平均法。制造費(fèi)用的分配方法采用生產(chǎn)工人工資比例法。

成本核算實(shí)務(wù)固定資產(chǎn)折舊采用直線法。3生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型教學(xué)講義課件4生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型教學(xué)講義課件5生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型教學(xué)講義課件6XX業(yè)務(wù)流程圖

銷售接單開發(fā)確認(rèn)并下單生產(chǎn)訂單分解物控采購下訂單XX業(yè)務(wù)流程圖

銷售接單7倉庫入倉車間生產(chǎn)倉庫出庫XX業(yè)務(wù)流程圖

倉庫入倉XX業(yè)務(wù)流程圖

8XX生產(chǎn)工藝流程圖細(xì)作成型砂光組材料倉庫開料組細(xì)作組細(xì)作鉆孔油漆組油磨組包裝成品倉庫細(xì)作組裝噴油組木工檢驗(yàn)檢驗(yàn)檢驗(yàn)檢驗(yàn)品質(zhì)部品質(zhì)部品質(zhì)部品質(zhì)部XX生產(chǎn)工藝流程圖9成本核算需各部門提供的數(shù)據(jù)一、市場營銷系統(tǒng)：1、銷售合同2、生產(chǎn)訂單3、產(chǎn)品銷售明細(xì)匯總表二、生產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)：1、BOM表2、生產(chǎn)通知單3、原材料領(lǐng)料單4、原材料領(lǐng)用明細(xì)匯總表5、半成品入倉單6、半成品出倉單7、半成品領(lǐng)用明細(xì)匯總表8、產(chǎn)成品入倉單9、生產(chǎn)日報表10、生產(chǎn)月統(tǒng)計表11、生產(chǎn)工人工資統(tǒng)計表三、物流系統(tǒng)：1、物料需求表2、物料申購單3、訂貨合同4、采購合同5、訂單回執(zhí)單6、供應(yīng)商的送貨單7、原材料價格匯總表四、財務(wù)系統(tǒng)：1、原材料進(jìn)倉單2、原材料進(jìn)銷存明細(xì)匯總表3、半成品進(jìn)銷存明細(xì)匯總表4、產(chǎn)成品出倉單5、產(chǎn)成品進(jìn)銷存明細(xì)匯總表6、制造費(fèi)用分配明細(xì)表成本核算需各部門提供的數(shù)據(jù)一、市場營銷系統(tǒng)：三、物流系統(tǒng)：102010年11月采購明細(xì)匯總表編制單位：采購部供應(yīng)商代碼供應(yīng)商名稱貨品代碼貨品名稱型號顏色單位訂單情況貨物入倉情況采購申請單號下訂單日期訂單號數(shù)量貨款稅金價稅合計入倉日期入倉單號數(shù)量單價金額備注此表由采購部負(fù)責(zé)填寫，按月進(jìn)行匯總并提交財務(wù)部，成本核算人員應(yīng)不定期抽查核對相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并作為支付供應(yīng)商貨款的明細(xì)對賬表。目的：記錄原材料/低值易耗品/包裝物等采購訂單信息和價格，以及采購的入倉情況。供應(yīng)商代碼、貨品代碼由XX內(nèi)部指定部門負(fù)責(zé)制定。2010年11月采購明細(xì)匯總表編制單位：采購部供應(yīng)商代碼供應(yīng)11

原材料入倉單日期：

單號：

.

材料編碼品名規(guī)格數(shù)量計量單位申購單號P.O號經(jīng)手人QC備注倉管員:

QC:

主管審核:

制單:

.原材料領(lǐng)料單領(lǐng)用部門:用途:

日期：

單號：

.材料編碼品名規(guī)格計量單位請領(lǐng)數(shù)實(shí)發(fā)數(shù)生產(chǎn)訂單號生產(chǎn)通知單號備注倉管員：

審批：

領(lǐng)料員：

發(fā)料員：

。一式四聯(lián) 原材料入倉單日期：12材料出入庫明細(xì)表編制部門：倉庫期間：

.日期采購訂單進(jìn)倉單號出倉單號貨品代碼貨品名稱型號顏色單位數(shù)量采購人員領(lǐng)用部門類別用途備注12345…目的:對材料的出入倉情況進(jìn)行及時統(tǒng)計,由此表可以清楚的知道哪天倉庫進(jìn)了哪種材料。倉庫根據(jù)審批完善的出入倉單填寫，月末本表中的月結(jié)數(shù)與材料進(jìn)銷存明細(xì)表中進(jìn)出數(shù)一致。此表由倉管員根據(jù)出入倉單做時時匯總，由倉庫主管審核后交由財務(wù)部，并附進(jìn)出倉單。類別：分為原材料/輔助材料/包裝物/工具/低值易耗品。用途：正常儲備/訂單生產(chǎn)/受托加工生產(chǎn)/樣品訂單生產(chǎn)/委托外單位生產(chǎn)等。材料出入庫明細(xì)表編制部門：倉庫13材料進(jìn)銷存匯總表編制單位：XX有限公司類別：材料倉庫期間：貨品代碼貨品名稱型號顏色單位上期結(jié)存本期收入本期發(fā)出本期結(jié)存數(shù)量單價金額數(shù)量單價金額數(shù)量單價金額數(shù)量單價金額倉庫負(fù)責(zé)編制匯總，每月匯總提交財務(wù)并附材料進(jìn)倉單。單價不需倉庫填，由采購部提供給財務(wù)部。材料進(jìn)銷存匯總表編制單位：XX有限公司類別：材料14生產(chǎn)工序卡工序卡編號：

.工序名稱：開料/細(xì)作/油漆/包裝產(chǎn)品代碼：

領(lǐng)料人：

.編制人：

產(chǎn)品名稱：

發(fā)料人：

.編制日期：

定單號；

合格數(shù)量：

.審批：

生產(chǎn)通知單號：

廢品量：

.審批日期：

定單數(shù)量：

檢驗(yàn)員：

.操作時間：

顏色及型號：

.產(chǎn)品名稱產(chǎn)品數(shù)量投產(chǎn)物料剩余物料實(shí)際用料領(lǐng)料單號物料名稱規(guī)格型號顏色數(shù)量退倉單號數(shù)量生產(chǎn)工序卡工序卡編號：15生產(chǎn)工序卡月統(tǒng)計表工序日期工序卡編號產(chǎn)品代碼產(chǎn)品名稱訂單號生產(chǎn)通知單訂單量生產(chǎn)數(shù)量廢品量成品量投產(chǎn)物料退/補(bǔ)料實(shí)耗量領(lǐng)料單號物料名稱規(guī)格型號顏色數(shù)量退/補(bǔ)倉單號數(shù)量開料…細(xì)作…油漆…包裝…此表由生產(chǎn)統(tǒng)計人員按生產(chǎn)工序卡匯總登記。每月定時提交財務(wù),作為成本核算依據(jù)。生產(chǎn)工序卡月統(tǒng)計表工序日期工序卡編號產(chǎn)品代碼產(chǎn)品名稱訂單號生16生產(chǎn)人員工資統(tǒng)計部門名字工時小時工資應(yīng)發(fā)工資開料組…細(xì)作組…油漆組…包裝組…合計……生產(chǎn)人員工資統(tǒng)計部門名字工時小時工資應(yīng)發(fā)工資開料組…細(xì)作組…17在產(chǎn)品費(fèi)用分配表(開料環(huán)節(jié)/細(xì)作環(huán)節(jié)/油漆環(huán)節(jié))工序日期工序卡編號產(chǎn)品代碼產(chǎn)品名稱訂單號生產(chǎn)通知單號訂單量生產(chǎn)數(shù)量廢品量成品量投產(chǎn)物料工資制造費(fèi)用折舊物料名稱規(guī)格型號顏色實(shí)際領(lǐng)用單價金額此表由生產(chǎn)統(tǒng)計人員按生產(chǎn)工序卡匯總登記,每月定時提交財務(wù),作為成本核算依據(jù)。產(chǎn)品的每道工序需有定額工時或定額成本費(fèi)用，以此來確定本工序占整個工序的百分比。在產(chǎn)品與本驟完工的半成品之間的分配：1）料；在本環(huán)節(jié)一次投入，按100%來計算；2）工：本環(huán)節(jié)的在產(chǎn)品按本環(huán)節(jié)的約當(dāng)產(chǎn)量法50%來分配3）費(fèi)：先按本環(huán)節(jié)的約當(dāng)產(chǎn)量比例分配，再按生產(chǎn)工人工資比例法將制造費(fèi)用在在產(chǎn)品和半成品之間來分配。在產(chǎn)品費(fèi)用分配表(開料環(huán)節(jié)/細(xì)作環(huán)節(jié)/油漆環(huán)節(jié))工序日期工序18XX有限公司

2010年11月產(chǎn)成品成本計算表存放地點(diǎn)：倉庫日期：序號貨品代碼貨品名稱規(guī)格顏色單位本期生產(chǎn)物料代碼物料名稱規(guī)格顏色單位數(shù)量總數(shù)量原材料總耗費(fèi)合計產(chǎn)品單價工資折舊合計單位成本產(chǎn)品出貨時各部件經(jīng)包裝出倉，本環(huán)節(jié)為包裝環(huán)節(jié)，前三個環(huán)節(jié)生產(chǎn)完成即視同產(chǎn)品生產(chǎn)完成。制造費(fèi)用在前三個環(huán)節(jié)全部進(jìn)行分?jǐn)?，本環(huán)節(jié)只分?jǐn)偙经h(huán)節(jié)的人工工資。XX有限公司

2010年11月產(chǎn)成品成本計算表存放地點(diǎn)：倉庫19

第十二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的不確定分析第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成第七節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案的比選

第十二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第一節(jié)20第一節(jié)

概述

一、可行性研究的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心第一節(jié)概述

一、可行性研究的內(nèi)涵21一、可行性研究的內(nèi)涵

可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過對項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對各種建設(shè)方案、技術(shù)方案以及項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案實(shí)施的可能性、技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析和評價的過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期，通過房地產(chǎn)投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查分析，對擬開發(fā)項(xiàng)目若干個開發(fā)經(jīng)營方案進(jìn)行評價，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目的可行性。一、可行性研究的內(nèi)涵

可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過22二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用

（一）為投資決策提供依據(jù)（二）作為資金籌措的依據(jù)（三）作為編制設(shè)計的依據(jù)（四）作為與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。（五）作為項(xiàng)目立項(xiàng)審批的依據(jù)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用

（一）為投資決策提供依據(jù)23三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

（一）機(jī)會研究（二）初步可行性研究（三）詳細(xì)可行性研究（四）項(xiàng)目評估和決策三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

（一）機(jī)會研究24（一）機(jī)會研究

機(jī)會研究的目的在于對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，并確定有無必要做進(jìn)一步研究。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。（一）機(jī)會研究

機(jī)會研究的目的在于對投資項(xiàng)目或投資方向提出建25（二）初步可行性研究

初步可行性研究又被稱為“預(yù)可行性研究”。其主要任務(wù)是對機(jī)會研究作進(jìn)一步分析，在較詳細(xì)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上論證投資是否確有機(jī)會，是否能獲得較大的利益，是否有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究，有哪些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行輔助性專題研究。初步可行性研究階段投資估算的精度為±20%，所需研究費(fèi)用一般占總投資的0.25%~1.5%。（二）初步可行性研究

初步可行性研究又被稱為“預(yù)可行性研究”26（三）詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究，其成果為可行性研究報告。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。其投資估算的精度為±10%。所需研究費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占總投資的1.0%~3.0%，大中型項(xiàng)目約占總投資的0.2%~1.0%。（三）詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究27（四）項(xiàng)目評估和決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行或咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行全面審核和再評估階段（四）項(xiàng)目評估和決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上28四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序

（一）項(xiàng)目策劃（二）市場調(diào)查與預(yù)測（三）提出開發(fā)經(jīng)營方案（四）開發(fā)經(jīng)營方案的評價與選擇（五）編制可行性研究報告四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序

（一）項(xiàng)目策劃29（一）項(xiàng)目策劃

1、提出開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想根據(jù)房地產(chǎn)投資組合及投資機(jī)會尋找和篩選情況，提出開發(fā)方向。2、組建可行性研究的組織機(jī)構(gòu)（一）項(xiàng)目策劃

1、提出開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想30（二）市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。市場調(diào)查與預(yù)測的數(shù)據(jù)為開發(fā)經(jīng)營方案的提出及評價提供了依據(jù)。（二）市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境31（三）提出開發(fā)經(jīng)營方案

通過較系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，形成若干個較具體的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時機(jī)的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析與選擇，項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。（三）提出開發(fā)經(jīng)營方案

通過較系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，形成若干32（四）開發(fā)經(jīng)營方案的評價與選擇

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率的可供比選方案，并對這些方案進(jìn)行比選。（四）開發(fā)經(jīng)營方案的評價與選擇

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各33五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)

1、房地產(chǎn)、工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策；2、投資環(huán)境資料；3、房地產(chǎn)市場信息資料；4、項(xiàng)目所在地城市的總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃；5、項(xiàng)目所在地城市的土地利用總體規(guī)劃；6、國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)評價的方法、參數(shù)和指標(biāo)。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)

1、房地產(chǎn)、工程建設(shè)34六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價分為財務(wù)評價和綜合評價。對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開發(fā)項(xiàng)目，在作出決策之前應(yīng)進(jìn)行綜合評價。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。同時應(yīng)注意對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析和多方案比選。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價是35第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)評價人員通過對市場調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)，預(yù)測房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，并以此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機(jī)和經(jīng)營方式。一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)評價人員36一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測（二）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)37（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。主要內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，要作出充分的了解和估計。（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測38（二）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測

1、供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、平面布置等的房地產(chǎn)供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競爭項(xiàng)目及預(yù)計它們投入市場的時間。2、房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入。3、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。（二）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測

1、供求狀況。39二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法

（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。（二）房地產(chǎn)市場預(yù)測方法1、直觀判斷法2、歷史引伸法3、因果預(yù)測法二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法

（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法40第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算方法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成41一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成

土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)稅費(fèi)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成

土地費(fèi)用42二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算方法

（一）土地費(fèi)用估算（二）前期工程費(fèi)用估算（三）房屋開發(fā)費(fèi)估算（四）管理費(fèi)用估算（五）財務(wù)費(fèi)用估算（六）銷售費(fèi)用估算（七）開發(fā)間接費(fèi)估算（八）其他費(fèi)用估算（九）不可預(yù)見費(fèi)估算（十）稅費(fèi)估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算方法

（一）土地費(fèi)用估算43（一）土地費(fèi)用估算

1.土地使用權(quán)出讓金3.城市建設(shè)配套費(fèi)2.土地征用費(fèi):土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)樹木補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)新菜地開發(fā)基金耕地占用稅土地管理費(fèi)（一）土地費(fèi)用估算

1.土地使用權(quán)出讓金44（二）前期工程費(fèi)用估算房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量估算。土地開發(fā)中三通一平（通水、通電、通路、土地平整）工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工作量,參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（二）前期工程費(fèi)用估算房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期45（三）房屋開發(fā)費(fèi)估算

1.建安工程費(fèi)2.公共配套設(shè)施費(fèi)

3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（三）房屋開發(fā)費(fèi)估算

1.建安工程費(fèi)461.建安工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行。1.建安工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑472.公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。2.公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配483.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費(fèi)用。一般按實(shí)體工程量估算。3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目規(guī)劃紅49（四）管理費(fèi)用估算

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按前三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個百分比(3%)計算.（四）管理費(fèi)用估算

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組50（五）財務(wù)費(fèi)用估算

財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資中借入資金的借入時間、借入資金的總額以及國家有關(guān)規(guī)定等進(jìn)行估算?？砂辞叭?xiàng)直接費(fèi)用的一個百分比(1%~2%)計算.（五）財務(wù)費(fèi)用估算

財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)51（六）銷售費(fèi)用估算

銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（六）銷售費(fèi)用估算

銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)52（七）開發(fā)間接費(fèi)估算

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)攤銷和其他費(fèi)用等。當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。（七）開發(fā)間接費(fèi)估算

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立53（八）其他費(fèi)用估算

其他費(fèi)用主要包括:臨時用地費(fèi)用、臨時建設(shè)費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)、建設(shè)工程招標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工許可證費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用.一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算.（八）其他費(fèi)用估算

其他費(fèi)用主要包括:臨時用地費(fèi)用、臨時建設(shè)54（九）不可預(yù)見費(fèi)估算

根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。（九）不可預(yù)見費(fèi)估算

根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行55（十）稅費(fèi)估算

開發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定、國家或擬投資項(xiàng)目所在地城市的規(guī)定應(yīng)交納的稅金以及代收代付費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)稅法、國家及擬投資項(xiàng)目據(jù)地的規(guī)定，對房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資中的開發(fā)期稅費(fèi)進(jìn)行估算。（十）稅費(fèi)估算

開發(fā)期稅費(fèi)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期間按稅法的規(guī)定56第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價的內(nèi)涵二、財務(wù)評價的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)財務(wù)評價的第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評57一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價的內(nèi)涵

財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系,分析和計算項(xiàng)目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費(fèi)用,編制財務(wù)報表,計算評價指標(biāo),考察項(xiàng)目的財務(wù)盈利能力、清償能力和外匯平衡情況,據(jù)以判斷項(xiàng)目的財務(wù)可行性.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財務(wù)效益主要表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營過程中的經(jīng)營收入,財務(wù)支出主要表現(xiàn)為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總投資、經(jīng)營成本和稅金等各項(xiàng)支出.一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價的內(nèi)涵

財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行的財58二、財務(wù)評價的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

2.財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）3.動態(tài)投資回收期4.開發(fā)商成本利潤率二、財務(wù)評價的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1.財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）59第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的不確定分析

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價中主要變量分析二、臨界點(diǎn)分析三、敏感性分析四概率分析第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的不確定分析

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財60一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價中主要變量分析1.土地成本2.建造成本3.租金或售價4.開發(fā)期5.資本化率6.容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)7.貸款利率8.空置率一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價中主要變量分析1.土地成本61第六節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成二、正文中的主要內(nèi)容第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成

一、房地產(chǎn)62一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成

一份正式的可行性研究報告應(yīng)包括六個部分。（一）封面（二）摘要（三）目錄（四）正文（五）附表（六）附圖一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成

一份正式的可行性63（一）封面

1．項(xiàng)目名稱2．開發(fā)建設(shè)單位3．可行性研究報告的撰寫單位4．撰寫的時間（一）封面

1．項(xiàng)目名稱64（二）摘要

用簡潔的語言，介紹研究報告中主要內(nèi)容，特別是經(jīng)濟(jì)評價的情況、被優(yōu)選的開發(fā)經(jīng)營方案的主要內(nèi)容及主要風(fēng)險因素。字?jǐn)?shù)在800至1000字為宜。（二）摘要

用簡潔的語言，介紹研究報告中主要內(nèi)容，特別是經(jīng)濟(jì)65（五）附表

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策使用的可行性研究報告，一般包括下列附表：1．市場調(diào)查分析表2．規(guī)劃設(shè)計方案主要數(shù)據(jù)列表3．項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期表4．項(xiàng)目總投資估算表5．銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表6．出租收入估算表7．現(xiàn)金流量表8．敏感性分析表（五）附表

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策使用的可行性研究報告，66（六）附圖

1．項(xiàng)目位置示意圖2．項(xiàng)目用地附近競爭性項(xiàng)目分布示意圖3．規(guī)劃設(shè)計方案的平面圖。（六）附圖

1．項(xiàng)目位置示意圖67二、正文中的主要內(nèi)容

以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策使用的可行性研究報告正文為例:（一）項(xiàng)目總說明（二）市場調(diào)查與預(yù)測（三）規(guī)劃設(shè)計方案的選擇（四）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期的確定（五）項(xiàng)目投資估算（六）項(xiàng)目收入估算（七）資金籌措計劃（八）經(jīng)濟(jì)評價（九）不確定性分析（十）結(jié)論二、正文中的主要內(nèi)容

以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資決策使用的可行性68（一）項(xiàng)目總說明1．項(xiàng)目提出的背景2．項(xiàng)目可行性研究的目的3．項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)（一）項(xiàng)目總說明1．項(xiàng)目提出的背景69（二）市場調(diào)查與預(yù)測

1．投資環(huán)境的調(diào)查與分析2．房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測（二）市場調(diào)查與預(yù)測

1．投資環(huán)境的調(diào)查與分析70（十）結(jié)論1．經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果2．優(yōu)選的開發(fā)經(jīng)營方案簡介3．建議（十）結(jié)論1．經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)果71第七節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案的比選

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案比選的步驟2．多方案比選的指標(biāo)及方法3．常見的幾種情況下的比選指標(biāo)的選擇第七節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案的比選

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)721．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案比選的步驟

（1）進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，提出各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案（2）對各單方案的財務(wù)可行性進(jìn)行分析（3）對各財務(wù)可行的開發(fā)經(jīng)營方案進(jìn)行比選，選擇出一個最優(yōu)方案和一個備選的較優(yōu)方案。（4）對最優(yōu)方案進(jìn)行不確定性分析若通過不確定分析看出擬準(zhǔn)備實(shí)施的方案風(fēng)險較在，一種方法是按此方案實(shí)施，并提出風(fēng)險控制的措施，另一種方法改選用備選的較優(yōu)方案。1．房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案比選的步驟

（1）進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策732．多方案比選的指標(biāo)及方法

在進(jìn)行可供比較方案的比選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案比選指標(biāo)有：（1）差額投資內(nèi)部收益率（ΔIRR）（2）凈現(xiàn)值（NPV）（3）等額年值（AW）2．多方案比選的指標(biāo)及方法

在進(jìn)行可供比較方案的比選時，應(yīng)注743．常見的幾種情況下的比選指標(biāo)的選擇

（1）當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值中的一項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。（2）當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。（3）開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值中的一項(xiàng)動態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選，也可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。3．常見的幾種情況下的比選指標(biāo)的選擇

（1）當(dāng)可供比較方案的75生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型成本核算實(shí)務(wù)一、企業(yè)概括：

XX器材有限公司是一般納稅人企業(yè)，以生產(chǎn)銷售桌球臺為主要業(yè)務(wù)，擁有主要三條生產(chǎn)線：開料、細(xì)作、油漆。二、會計假設(shè)根據(jù)公司會計核算的要求：成本核算采用分批法與分步法相結(jié)合的方法。每月需要計算當(dāng)月產(chǎn)成品、半成品的單位生產(chǎn)成本。對于在產(chǎn)品，采用約當(dāng)產(chǎn)量法或定額比例法（需要有很好的定額管理基礎(chǔ)）。成本核算實(shí)務(wù)一、企業(yè)概括：77

成本核算實(shí)務(wù)固定資產(chǎn)折舊采用直線法。低值品耗用采用一次攤銷法。存貨發(fā)出采用移動加權(quán)平均法。制造費(fèi)用的分配方法采用生產(chǎn)工人工資比例法。

成本核算實(shí)務(wù)固定資產(chǎn)折舊采用直線法。78生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型教學(xué)講義課件79生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型教學(xué)講義課件80生產(chǎn)企業(yè)成本核算模型教學(xué)講義課件81XX業(yè)務(wù)流程圖

銷售接單開發(fā)確認(rèn)并下單生產(chǎn)訂單分解物控采購下訂單XX業(yè)務(wù)流程圖

銷售接單82倉庫入倉車間生產(chǎn)倉庫出庫XX業(yè)務(wù)流程圖

倉庫入倉XX業(yè)務(wù)流程圖

83XX生產(chǎn)工藝流程圖細(xì)作成型砂光組材料倉庫開料組細(xì)作組細(xì)作鉆孔油漆組油磨組包裝成品倉庫細(xì)作組裝噴油組木工檢驗(yàn)檢驗(yàn)檢驗(yàn)檢驗(yàn)品質(zhì)部品質(zhì)部品質(zhì)部品質(zhì)部XX生產(chǎn)工藝流程圖84成本核算需各部門提供的數(shù)據(jù)一、市場營銷系統(tǒng)：1、銷售合同2、生產(chǎn)訂單3、產(chǎn)品銷售明細(xì)匯總表二、生產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)：1、BOM表2、生產(chǎn)通知單3、原材料領(lǐng)料單4、原材料領(lǐng)用明細(xì)匯總表5、半成品入倉單6、半成品出倉單7、半成品領(lǐng)用明細(xì)匯總表8、產(chǎn)成品入倉單9、生產(chǎn)日報表10、生產(chǎn)月統(tǒng)計表11、生產(chǎn)工人工資統(tǒng)計表三、物流系統(tǒng)：1、物料需求表2、物料申購單3、訂貨合同4、采購合同5、訂單回執(zhí)單6、供應(yīng)商的送貨單7、原材料價格匯總表四、財務(wù)系統(tǒng)：1、原材料進(jìn)倉單2、原材料進(jìn)銷存明細(xì)匯總表3、半成品進(jìn)銷存明細(xì)匯總表4、產(chǎn)成品出倉單5、產(chǎn)成品進(jìn)銷存明細(xì)匯總表6、制造費(fèi)用分配明細(xì)表成本核算需各部門提供的數(shù)據(jù)一、市場營銷系統(tǒng)：三、物流系統(tǒng)：852010年11月采購明細(xì)匯總表編制單位：采購部供應(yīng)商代碼供應(yīng)商名稱貨品代碼貨品名稱型號顏色單位訂單情況貨物入倉情況采購申請單號下訂單日期訂單號數(shù)量貨款稅金價稅合計入倉日期入倉單號數(shù)量單價金額備注此表由采購部負(fù)責(zé)填寫，按月進(jìn)行匯總并提交財務(wù)部，成本核算人員應(yīng)不定期抽查核對相關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，并作為支付供應(yīng)商貨款的明細(xì)對賬表。目的：記錄原材料/低值易耗品/包裝物等采購訂單信息和價格，以及采購的入倉情況。供應(yīng)商代碼、貨品代碼由XX內(nèi)部指定部門負(fù)責(zé)制定。2010年11月采購明細(xì)匯總表編制單位：采購部供應(yīng)商代碼供應(yīng)86

原材料入倉單日期：

單號：

.

材料編碼品名規(guī)格數(shù)量計量單位申購單號P.O號經(jīng)手人QC備注倉管員:

QC:

主管審核:

制單:

.原材料領(lǐng)料單領(lǐng)用部門:用途:

日期：

單號：

.材料編碼品名規(guī)格計量單位請領(lǐng)數(shù)實(shí)發(fā)數(shù)生產(chǎn)訂單號生產(chǎn)通知單號備注倉管員：

審批：

領(lǐng)料員：

發(fā)料員：

。一式四聯(lián) 原材料入倉單日期：87材料出入庫明細(xì)表編制部門：倉庫期間：

.日期采購訂單進(jìn)倉單號出倉單號貨品代碼貨品名稱型號顏色單位數(shù)量采購人員領(lǐng)用部門類別用途備注12345…目的:對材料的出入倉情況進(jìn)行及時統(tǒng)計,由此表可以清楚的知道哪天倉庫進(jìn)了哪種材料。倉庫根據(jù)審批完善的出入倉單填寫，月末本表中的月結(jié)數(shù)與材料進(jìn)銷存明細(xì)表中進(jìn)出數(shù)一致。此表由倉管員根據(jù)出入倉單做時時匯總，由倉庫主管審核后交由財務(wù)部，并附進(jìn)出倉單。類別：分為原材料/輔助材料/包裝物/工具/低值易耗品。用途：正常儲備/訂單生產(chǎn)/受托加工生產(chǎn)/樣品訂單生產(chǎn)/委托外單位生產(chǎn)等。材料出入庫明細(xì)表編制部門：倉庫88材料進(jìn)銷存匯總表編制單位：XX有限公司類別：材料倉庫期間：貨品代碼貨品名稱型號顏色單位上期結(jié)存本期收入本期發(fā)出本期結(jié)存數(shù)量單價金額數(shù)量單價金額數(shù)量單價金額數(shù)量單價金額倉庫負(fù)責(zé)編制匯總，每月匯總提交財務(wù)并附材料進(jìn)倉單。單價不需倉庫填，由采購部提供給財務(wù)部。材料進(jìn)銷存匯總表編制單位：XX有限公司類別：材料89生產(chǎn)工序卡工序卡編號：

.工序名稱：開料/細(xì)作/油漆/包裝產(chǎn)品代碼：

領(lǐng)料人：

.編制人：

產(chǎn)品名稱：

發(fā)料人：

.編制日期：

定單號；

合格數(shù)量：

.審批：

生產(chǎn)通知單號：

廢品量：

.審批日期：

定單數(shù)量：

檢驗(yàn)員：

.操作時間：

顏色及型號：

.產(chǎn)品名稱產(chǎn)品數(shù)量投產(chǎn)物料剩余物料實(shí)際用料領(lǐng)料單號物料名稱規(guī)格型號顏色數(shù)量退倉單號數(shù)量生產(chǎn)工序卡工序卡編號：90生產(chǎn)工序卡月統(tǒng)計表工序日期工序卡編號產(chǎn)品代碼產(chǎn)品名稱訂單號生產(chǎn)通知單訂單量生產(chǎn)數(shù)量廢品量成品量投產(chǎn)物料退/補(bǔ)料實(shí)耗量領(lǐng)料單號物料名稱規(guī)格型號顏色數(shù)量退/補(bǔ)倉單號數(shù)量開料…細(xì)作…油漆…包裝…此表由生產(chǎn)統(tǒng)計人員按生產(chǎn)工序卡匯總登記。每月定時提交財務(wù),作為成本核算依據(jù)。生產(chǎn)工序卡月統(tǒng)計表工序日期工序卡編號產(chǎn)品代碼產(chǎn)品名稱訂單號生91生產(chǎn)人員工資統(tǒng)計部門名字工時小時工資應(yīng)發(fā)工資開料組…細(xì)作組…油漆組…包裝組…合計……生產(chǎn)人員工資統(tǒng)計部門名字工時小時工資應(yīng)發(fā)工資開料組…細(xì)作組…92在產(chǎn)品費(fèi)用分配表(開料環(huán)節(jié)/細(xì)作環(huán)節(jié)/油漆環(huán)節(jié))工序日期工序卡編號產(chǎn)品代碼產(chǎn)品名稱訂單號生產(chǎn)通知單號訂單量生產(chǎn)數(shù)量廢品量成品量投產(chǎn)物料工資制造費(fèi)用折舊物料名稱規(guī)格型號顏色實(shí)際領(lǐng)用單價金額此表由生產(chǎn)統(tǒng)計人員按生產(chǎn)工序卡匯總登記,每月定時提交財務(wù),作為成本核算依據(jù)。產(chǎn)品的每道工序需有定額工時或定額成本費(fèi)用，以此來確定本工序占整個工序的百分比。在產(chǎn)品與本驟完工的半成品之間的分配：1）料；在本環(huán)節(jié)一次投入，按100%來計算；2）工：本環(huán)節(jié)的在產(chǎn)品按本環(huán)節(jié)的約當(dāng)產(chǎn)量法50%來分配3）費(fèi)：先按本環(huán)節(jié)的約當(dāng)產(chǎn)量比例分配，再按生產(chǎn)工人工資比例法將制造費(fèi)用在在產(chǎn)品和半成品之間來分配。在產(chǎn)品費(fèi)用分配表(開料環(huán)節(jié)/細(xì)作環(huán)節(jié)/油漆環(huán)節(jié))工序日期工序93XX有限公司

2010年11月產(chǎn)成品成本計算表存放地點(diǎn)：倉庫日期：序號貨品代碼貨品名稱規(guī)格顏色單位本期生產(chǎn)物料代碼物料名稱規(guī)格顏色單位數(shù)量總數(shù)量原材料總耗費(fèi)合計產(chǎn)品單價工資折舊合計單位成本產(chǎn)品出貨時各部件經(jīng)包裝出倉，本環(huán)節(jié)為包裝環(huán)節(jié)，前三個環(huán)節(jié)生產(chǎn)完成即視同產(chǎn)品生產(chǎn)完成。制造費(fèi)用在前三個環(huán)節(jié)全部進(jìn)行分?jǐn)?，本環(huán)節(jié)只分?jǐn)偙经h(huán)節(jié)的人工工資。XX有限公司

2010年11月產(chǎn)成品成本計算表存放地點(diǎn)：倉庫94

第十二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第一節(jié)概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)評價第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評估的不確定分析第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報告的基本構(gòu)成第七節(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案的比選

第十二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

第一節(jié)95第一節(jié)

概述

一、可行性研究的內(nèi)涵二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心第一節(jié)概述

一、可行性研究的內(nèi)涵96一、可行性研究的內(nèi)涵

可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過對項(xiàng)目的投資環(huán)境和條件調(diào)查研究，對各種建設(shè)方案、技術(shù)方案以及項(xiàng)目建成后的生產(chǎn)經(jīng)營方案實(shí)施的可能性、技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析和評價的過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期，通過房地產(chǎn)投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查分析，對擬開發(fā)項(xiàng)目若干個開發(fā)經(jīng)營方案進(jìn)行評價，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目的可行性。一、可行性研究的內(nèi)涵

可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目的投資前期，通過97二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用

（一）為投資決策提供依據(jù)（二）作為資金籌措的依據(jù)（三）作為編制設(shè)計的依據(jù)（四）作為與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。（五）作為項(xiàng)目立項(xiàng)審批的依據(jù)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用

（一）為投資決策提供依據(jù)98三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

（一）機(jī)會研究（二）初步可行性研究（三）詳細(xì)可行性研究（四）項(xiàng)目評估和決策三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

（一）機(jī)會研究99（一）機(jī)會研究

機(jī)會研究的目的在于對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，并確定有無必要做進(jìn)一步研究。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。（一）機(jī)會研究

機(jī)會研究的目的在于對投資項(xiàng)目或投資方向提出建100（二）初步可行性研究

初步可行性研究又被稱為“預(yù)可行性研究”。其主要任務(wù)是對機(jī)會研究作進(jìn)一步分析，在較詳細(xì)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上論證投資是否確有機(jī)會，是否能獲得較大的利益，是否有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究，有哪些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行輔助性專題研究。初步可行性研究階段投資估算的精度為±20%，所需研究費(fèi)用一般占總投資的0.25%~1.5%。（二）初步可行性研究

初步可行性研究又被稱為“預(yù)可行性研究”101（三）詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究，其成果為可行性研究報告。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。其投資估算的精度為±10%。所需研究費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占總投資的1.0%~3.0%，大中型項(xiàng)目約占總投資的0.2%~1.0%。（三）詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究102（四）項(xiàng)目評估和決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行或咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行全面審核和再評估階段（四）項(xiàng)目評估和決策

按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上103四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序

（一）項(xiàng)目策劃（二）市場調(diào)查與預(yù)測（三）提出開發(fā)經(jīng)營方案（四）開發(fā)經(jīng)營方案的評價與選擇（五）編制可行性研究報告四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序

（一）項(xiàng)目策劃104（一）項(xiàng)目策劃

1、提出開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想根據(jù)房地產(chǎn)投資組合及投資機(jī)會尋找和篩選情況，提出開發(fā)方向。2、組建可行性研究的組織機(jī)構(gòu)（一）項(xiàng)目策劃

1、提出開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)想105（二）市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測和房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測。市場調(diào)查與預(yù)測的數(shù)據(jù)為開發(fā)經(jīng)營方案的提出及評價提供了依據(jù)。（二）市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測包括房地產(chǎn)投資環(huán)境106（三）提出開發(fā)經(jīng)營方案

通過較系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，形成若干個較具體的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇，開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，開發(fā)時機(jī)的分析與選擇，開發(fā)合作方式的分析與選擇，項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。（三）提出開發(fā)經(jīng)營方案

通過較系統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，形成若干107（四）開發(fā)經(jīng)營方案的評價與選擇

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率的可供比選方案，并對這些方案進(jìn)行比選。（四）開發(fā)經(jīng)營方案的評價與選擇

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各108五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)

1、房地產(chǎn)、工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和政策；2、投資環(huán)境資料；3、房地產(chǎn)市場信息資料；4、項(xiàng)目所在地城市的總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃；5、項(xiàng)目所在地城市的土地利用總體規(guī)劃；6、國家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)評價的方法、參數(shù)和指標(biāo)。五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù)

1、房地產(chǎn)、工程建設(shè)109六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價分為財務(wù)評價和綜合評價。對于重大的、對區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開發(fā)項(xiàng)目，在作出決策之前應(yīng)進(jìn)行綜合評價。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算、房地產(chǎn)項(xiàng)目收入估算與資金籌措的基礎(chǔ)上進(jìn)行。同時應(yīng)注意對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行不確定分析和多方案比選。六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價是110第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)評價人員通過對市場調(diào)查，了解房地產(chǎn)市場的過去和現(xiàn)狀，把握房地產(chǎn)市場發(fā)展動態(tài)，預(yù)測房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢，并以此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的必要性，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、檔次、開發(fā)時機(jī)和經(jīng)營方式。一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法第二節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)濟(jì)評價人員111一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測（二）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測一、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)112（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測應(yīng)在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進(jìn)行。主要內(nèi)容包括：政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等方面，對已經(jīng)發(fā)生的或?qū)⒁l(fā)生的重大事件或政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，要作出充分的了解和估計。（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測113（二）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測

1、供求狀況。包括相關(guān)地段、用途、規(guī)模、檔次、平面布置等的房地產(chǎn)供求狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供給量應(yīng)包括已完成的項(xiàng)目、在建項(xiàng)目、已審批立項(xiàng)的項(xiàng)目、潛在的競爭項(xiàng)目及預(yù)計它們投入市場的時間。2、房地產(chǎn)商品的價格、租金和經(jīng)營收入。3、房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的成本、費(fèi)用、稅金的種類及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時間等。（二）房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測

1、供求狀況。114二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法

（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法普查法、抽樣調(diào)查法、直接調(diào)查法、間接調(diào)查法。（二）房地產(chǎn)市場預(yù)測方法1、直觀判斷法2、歷史引伸法3、因果預(yù)測法二、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法

（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法115第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算方法第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成116一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成

土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)稅費(fèi)一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成

土地費(fèi)用117二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算方法

（一）土地費(fèi)用估算（二）前期工程費(fèi)用估算（三）房屋開發(fā)費(fèi)估算（四）管理費(fèi)用估算（五）財務(wù)費(fèi)用估算（六）銷售費(fèi)用估算（七）開發(fā)間接費(fèi)估算（八）其他費(fèi)用估算（九）不可預(yù)見費(fèi)估算（十）稅費(fèi)估算二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用估算方法

（一）土地費(fèi)用估算118（一）土地費(fèi)用估算

1.土地使用權(quán)出讓金3.城市建設(shè)配套費(fèi)2.土地征用費(fèi):土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)樹木補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)新菜地開發(fā)基金耕地占用稅土地管理費(fèi)（一）土地費(fèi)用估算

1.土地使用權(quán)出讓金119（二）前期工程費(fèi)用估算房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一定百分比估算，項(xiàng)目水文、地質(zhì)勘測所需費(fèi)用支出根據(jù)工作量估算。土地開發(fā)中三通一平（通水、通電、通路、土地平整）工程費(fèi)用根據(jù)實(shí)際工作量,參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。（二）前期工程費(fèi)用估算房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期120（三）房屋開發(fā)費(fèi)估算

1.建安工程費(fèi)2.公共配套設(shè)施費(fèi)

3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（三）房屋開發(fā)費(fèi)估算

1.建安工程費(fèi)1211.建安工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在可行性研究階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行。1.建安工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑1222.公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。2.公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配1233.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管的接口費(fèi)用。一般按實(shí)體工程量估算。3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目規(guī)劃紅124（四）管理費(fèi)用估算

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、待業(yè)保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失、報廢損失以及其他管理費(fèi)用。管理費(fèi)可按前三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個百分比(3%)計算.（四）管理費(fèi)用估算

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組125（五）財務(wù)費(fèi)用估算

財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費(fèi)用。應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資中借入資金的借入時間、借入資金的總額以及國家有關(guān)規(guī)定等進(jìn)行估算?？砂辞叭?xiàng)直接費(fèi)用的一個百分比(1%~2%)計算.（五）財務(wù)費(fèi)用估算

財務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)126（六）銷售費(fèi)用估算

銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。（六）銷售費(fèi)用估算

銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)127（七）開發(fā)間接費(fèi)估算

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)攤銷和其他費(fèi)用等。當(dāng)開發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計入開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。（七）開發(fā)間接費(fèi)估算

開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立128（八）其他費(fèi)用估算

其他費(fèi)用主要包括:臨時用地費(fèi)用、臨時建設(shè)費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)、建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)、建設(shè)工程招標(biāo)管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工許可證費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用.一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算.（八）其他費(fèi)用估算

其他費(fèi)用主要包括:臨時用地費(fèi)用、臨時建設(shè)129（九）不可預(yù)見費(fèi)估算

根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行估算。（九）不可預(yù)見費(fèi)估算

根據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項(xiàng)目的數(shù)據(jù)進(jìn)行130（十）稅費(fèi)估