策略-小戶型手冊(cè)

一、小戶型房屋的支持要1小戶型產(chǎn)品的地段因素對(duì)小戶型產(chǎn)品的常常具有決定性作用因此研究品中的關(guān)鍵因素為此從所列舉的因素中對(duì)小戶型產(chǎn)品的地段因與商圈的絕對(duì)距離們的市場(chǎng)中，可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產(chǎn)品。通過(guò)大版面的硬性彩色與大篇幅的推廣則從方面改變?nèi)藗兊拇丝梢哉f(shuō)小戶型產(chǎn)品的繁榮程度是由商圈為，向外延展的。，，從上述論證可以發(fā)現(xiàn)商圈周圍地區(qū)成為小戶型產(chǎn)品革新創(chuàng)性產(chǎn)品，而產(chǎn)品成功的可能性也就越大。，，與商圈的心理距與商圈的心理距離是個(gè)相對(duì)概念，即隨人的不同，對(duì)一個(gè)地理位置的認(rèn)識(shí)也不同。但是通常而言心理距離的遠(yuǎn)近，在城市內(nèi)，與系統(tǒng)的發(fā)達(dá)密切相關(guān)。小戶型的顯得尤為重要。小戶型置業(yè)者的目的有三個(gè)，一是單身或者丁克的終極用房，這類使用者購(gòu)前兩個(gè)目的的購(gòu)房者，從當(dāng)前的城市人口結(jié)構(gòu)，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)與教育的發(fā)展速度來(lái)看，多數(shù)是年輕一族（在社會(huì)或者經(jīng)濟(jì)處于成熟期的社會(huì)或許例外。士，在的城市應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)相對(duì)小的范圍。通過(guò)上述分析可以勾畫出城市小戶型的者中的前兩種目的的客戶的形態(tài)。即他們靠自己的知識(shí)與能力在這個(gè)發(fā)展的城市中，憑借自己的才識(shí)，經(jīng)對(duì)距離相對(duì)較近的商圈因?yàn)閮r(jià)格的高昂而讓他們無(wú)法承受之時(shí)時(shí)間距離的，從以上分析可以得出這樣的結(jié)論：即衡量一個(gè)地方是否適宜營(yíng)建小戶型產(chǎn)，，交通條件對(duì)小戶型產(chǎn)品的重要性尚未完全找出來(lái)。因此在這繼續(xù)對(duì)交通條件的。，在大多情況下，小戶型產(chǎn)品位于車始發(fā)線路密集的地方。但這些區(qū)域多為核心商圈所在地，在遠(yuǎn)離商圈的其他人口聚居地，小戶型產(chǎn)品并不多見，比較典型的只有金島花園。這是因?yàn)?，非商圈的人口聚居地，因?yàn)橥ǔＧ闆r下，整個(gè)地區(qū)顯得比較，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。這些地方不僅城市生活配套設(shè)施，中間站過(guò)往的線路發(fā)達(dá)的地方通常位于城市兩個(gè)或者以上的幾個(gè)壓商發(fā)達(dá)的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品就比較大的，因?yàn)檫@些地方是向城，，從以上的論述可以得出這樣的結(jié)論，在選址建設(shè)小戶型產(chǎn)品時(shí)不要遠(yuǎn)離商圈而且又不是城市三角地帶的地方建設(shè)小戶型產(chǎn)品。，能，或者是因?yàn)槌鞘幸驗(yàn)閿U(kuò)展，或者重劃而即將在未來(lái)體現(xiàn)的功能。街區(qū)的歷史功能對(duì)往往具有質(zhì)的規(guī)定性與不可更改性企業(yè)在處理與街區(qū)的歷史功能的強(qiáng)度密切相關(guān)—即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相因?yàn)橐淖內(nèi)藗冃哪恐屑榷ㄐ蜗?，這種形象越是深刻，就是越難改變。了歷史底蘊(yùn)的性在人們心目中的形象也不穩(wěn)定因此發(fā)展商在建設(shè)產(chǎn)品時(shí)，因此發(fā)展商在確定項(xiàng)目的功能時(shí)，除了應(yīng)密切關(guān)注規(guī)劃方面的動(dòng)態(tài)外，還應(yīng)系，自行將來(lái)在本區(qū)域可能擁有的機(jī)遇，從而預(yù)先規(guī)劃產(chǎn)品的功能形態(tài)，避生與項(xiàng)目建設(shè)成績(jī)，也會(huì)影響到部門對(duì)該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。因此從這個(gè)，為單一，性格指向也更具特色的風(fēng)險(xiǎn)性也更大。因此更應(yīng)該注意對(duì)這個(gè)原，資或者三個(gè)方面來(lái)分析，有以下結(jié)論：在商圈商業(yè)成熟度較低的次級(jí)商圈小戶型產(chǎn)品的功能就體現(xiàn)的不那么品的功能則幾乎可以忽略不計(jì)。；商圈對(duì)小戶型產(chǎn)品的另一個(gè)規(guī)定性體現(xiàn)在產(chǎn)品的價(jià)格上商圈商業(yè)成熟多商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就；主要位于商圈的位置或者是思想潮流活躍的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集因此距離時(shí)尚消費(fèi)圈越近的小戶型產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)也就越大因此小戶型產(chǎn)品的價(jià)格也就越高，銷售周期也越短，推廣力度也就越大。2觀為取向，人的獨(dú)立性意識(shí)并不濃厚，所以年輕多與父母同居，而很少向往這種狀況隨著三產(chǎn)業(yè)的繁榮而愈加強(qiáng)烈。三產(chǎn)業(yè)不僅帶來(lái)大量的年輕的知識(shí)精來(lái)讓人們更加崇尚獨(dú)立崇尚創(chuàng)新大量的年輕城市知三產(chǎn)業(yè)中知識(shí)產(chǎn)業(yè)的越高，小戶型產(chǎn)品需求層次也就越具有多樣性。對(duì)小戶型產(chǎn)品本身及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性這種狀況對(duì)者來(lái)說(shuō)， 3久，第二種狀況在當(dāng)前的城市中，還比較少見。地需求主要體現(xiàn)在小戶型投資客戶中。，識(shí)別當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)對(duì)小戶型具有重要意義人口結(jié)構(gòu)對(duì)小戶型產(chǎn)品通常具有決定意義，是小戶型產(chǎn)品立項(xiàng)中最為關(guān)鍵的因素者應(yīng)對(duì)此保持高度，4通常指的小戶型產(chǎn)品有兩種概念其一是功能型小戶型產(chǎn)品指小戶型產(chǎn)的功能元素只有廚測(cè)衛(wèi)臥等幾個(gè)要素每樣只有一個(gè)即通常所說(shuō)的一房的5060，80了小戶型產(chǎn)品的變數(shù)。這種分類對(duì)小戶型產(chǎn)品的影響并不十分強(qiáng)烈，在此不再進(jìn)行單獨(dú)。5，在此提出小戶型產(chǎn)品行銷推廣要素，是為了強(qiáng)調(diào)小戶型產(chǎn)品的整體性，全面把握整個(gè)產(chǎn)品的精神而不要單純放大小戶型產(chǎn)品的某一個(gè)要素進(jìn)行推廣，以至是使陷入困境的尷尬。對(duì)小戶型產(chǎn)品的推廣要素在后面專，61地段是小戶型產(chǎn)品價(jià)格第一決定因素。這里的地段將細(xì)化到項(xiàng)目的背臨街，通常情況下，在背街面與臨街面的價(jià)格異常敏感，在實(shí)踐中不得不謹(jǐn)，2—3%他們通常的價(jià)差將會(huì)上升到6—8%在制定價(jià)格策略時(shí)要考項(xiàng)目所在地的生活配套設(shè)施與地塊功能的延展通條件在未來(lái)的變化等因商業(yè)區(qū)價(jià)格會(huì)高于非區(qū)產(chǎn)品的價(jià)格，。因地段關(guān)系與功能關(guān)系商業(yè)區(qū)的價(jià)格會(huì)高于非商業(yè)區(qū)的價(jià)格在制定非商業(yè)區(qū)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格時(shí)一定要注意到小戶型產(chǎn)品的價(jià)格發(fā)展空數(shù)應(yīng)當(dāng)向商業(yè)區(qū)的中高端價(jià)格看齊華宇時(shí)代星空與世紀(jì)的成功充分證，。在此并不是否定的結(jié)論但是在實(shí)際項(xiàng)目中除了遵循這個(gè)規(guī)律外也應(yīng)該注意邊緣市場(chǎng)帶給的機(jī)遇與陷阱邊緣市場(chǎng)理論的是一個(gè)機(jī)遇發(fā)現(xiàn)問(wèn)題機(jī)遇的多少或者價(jià)值性可用兩個(gè)指標(biāo)在的市場(chǎng)實(shí)踐中，江北與南坪的小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)的較少，其價(jià)格也相對(duì)其他2、高附加值的必備要小戶型產(chǎn)品要對(duì)產(chǎn)品的附加值進(jìn)行深度挖掘除了對(duì)地段因素與街區(qū)的用的措施，來(lái)對(duì)小戶型產(chǎn)品附加值進(jìn)行說(shuō)明：小戶型產(chǎn)品進(jìn)行裝修房是實(shí)現(xiàn)品牌化與創(chuàng)造高附加值的一個(gè)非常有效所以裝修房不會(huì)對(duì)小戶型產(chǎn)品的價(jià)格形成抗性也不會(huì)對(duì)產(chǎn)品使用者產(chǎn)生壓小戶型產(chǎn)品特定的群體決定了裝修后的小戶型不僅不會(huì)影響小戶型產(chǎn)品。，反而會(huì)極大促進(jìn)小戶型產(chǎn)品的曾經(jīng)撰文小戶型產(chǎn)品的出路除了裝修還是裝修。由于小戶型者多是城市年輕白領(lǐng)，他們時(shí)間資源寶貴，因而在房屋時(shí)，對(duì)便利性的要求顯得相當(dāng)明顯；另一方面也由于戶型小，讓是消費(fèi)者從自己進(jìn)行裝修過(guò)程中，不能找到的樂(lè)趣；其三則是房屋裝修時(shí)的規(guī)模效應(yīng)的體現(xiàn)單個(gè)對(duì)小戶型進(jìn)行裝修的裝修成本會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于發(fā)展商提供的裝修房的裝修成本。因此一般小戶型產(chǎn)品業(yè)主還是比較樂(lè)于裝修房。這樣。，同時(shí)裝修后的小戶型產(chǎn)品可以賦予他們的內(nèi)涵，更為時(shí)尚先進(jìn)的，價(jià)格檔次，實(shí)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品品牌化的重要措施。入戶大堂則幾乎可以受到每個(gè)者的欣賞如果小戶型能夠在快餐方面給予相賦予小戶型先進(jìn)與時(shí)尚的居住理念的途徑有兩條其一是別的城市應(yīng)用過(guò)的概念，比如SOLO，SOHO，STADIOU等概念。另一個(gè)途徑是通過(guò)對(duì)生活的提煉，與先進(jìn)與時(shí)尚的理念的創(chuàng)造與一定要結(jié)合比本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群更次的人 牌的支撐元素。在修正發(fā)展商品牌的審美觀與價(jià)值觀上必然遇到與發(fā)展商的主品價(jià)值觀相司決策層不會(huì)允許輕易更改公司多年累積的價(jià)值觀與美學(xué)基礎(chǔ)唯一能型，否則沒(méi)有機(jī)會(huì)舍去發(fā)展商原來(lái)的品牌美學(xué)。褐色等色彩來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行個(gè)性塑造妨一試黑白色來(lái)對(duì)產(chǎn)品個(gè)性塑造或者其他與項(xiàng)目思想相吻合的純色來(lái)表達(dá)，往往可以收到意料之外的良好的效果。在產(chǎn)品配套方面上也是如此。但是這首先要建立在消費(fèi)者對(duì)此種獨(dú)特性的的喜歡之上如果是消費(fèi)者在中存在著對(duì)這種獨(dú)特性的那么的任何差異化策略注定將要性化，讓小戶型產(chǎn)品的時(shí)尚性得到徹底的。先進(jìn)，恐怕在戰(zhàn)中，也難免不受到?jīng)_擊。當(dāng)對(duì)產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，確保市場(chǎng)當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品出現(xiàn)在市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)不會(huì)是供過(guò)于求的狀態(tài)。，在市場(chǎng)供應(yīng)與時(shí)不僅要關(guān)注市場(chǎng)供應(yīng)的數(shù)量，而且要關(guān)注產(chǎn)品的爭(zhēng)。，對(duì)小戶型產(chǎn)品推出的時(shí)機(jī)的主要有以下幾個(gè)階段一是在項(xiàng)目進(jìn)行到地基階的限制，目前這種只能進(jìn)行放號(hào)、訂購(gòu)，因此將逐漸淡出領(lǐng)域；更重要的作用。小戶型產(chǎn)品由于體量一般不大，因此在上，講究一個(gè)快與集否則就有可能因?yàn)殇N售周期過(guò)長(zhǎng)，而使費(fèi)用超支。更至于有時(shí)會(huì)影響到整個(gè)，不同對(duì)物業(yè)管理要求的安全，厚重不同的是，小戶型物業(yè)管理要求的是快捷，方便，迅速。因此小戶型物業(yè)管理就的傾向酒店式管理的方便與快捷。小戶型業(yè)主由于的結(jié)構(gòu)特征，決定了小戶型業(yè)主對(duì)社會(huì)認(rèn)同的追求，更加體現(xiàn)在事物的表層方面，因此相對(duì)他們而言，相對(duì)次的消費(fèi)特征，便成了他們，3、裝修房策裝修房是小戶型產(chǎn)品的一大出路。相對(duì)于清水房的使用性功能，裝修房顯得更符合小戶型目標(biāo)客戶群的需求在現(xiàn)階段將小戶型進(jìn)行裝修房，不僅是為小戶型產(chǎn)品尋找一種出路而且可以為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)效益裝修檔次與價(jià)格的同比關(guān)系是小戶型做裝修房最重要的理由按照通常情況惱。比如裝修的超支，實(shí)際效果的不理想，找不到有實(shí)力的裝修公司等等，精裝修房，幾乎個(gè)個(gè)創(chuàng)造銷售，項(xiàng)目，一經(jīng)面市，銷售便告一段落，這充分房?jī)r(jià)格比清水房?jī)r(jià)格足足高出1000多元，而前同地段的陽(yáng)光驛站的裝修300（加新時(shí)代印象也是如此定位上存在的諸多缺陷。，在以上的論述中旨在說(shuō)明裝修的檔次提高，并不會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性，通常小戶型產(chǎn)品的個(gè)性塑造主要有三個(gè)途徑，一是通過(guò)產(chǎn)品外立面的設(shè)計(jì)，高于推廣，因而也更具有說(shuō)服力與，更有效果。4常常走兩個(gè)一是要求開盤即要求實(shí)現(xiàn)全部銷售要不就充分結(jié)合銷控策略，居住理念與產(chǎn)品外在形象主要是個(gè)過(guò)程也就是居住理念宣揚(yáng)的比較閑適的5，低三種策略。結(jié)合地產(chǎn)的實(shí)際認(rèn)為在地產(chǎn)中，差異化策略運(yùn)用的產(chǎn)中，受著太多制約因素的影響，實(shí)施起來(lái)的難度很大。，找相當(dāng)，可以做區(qū)間尋找。只要保證市場(chǎng)的供應(yīng)不是在市場(chǎng)需求之上，或者是剛好到接點(diǎn)區(qū)域，都可堅(jiān)持的定位。，觀的話可以對(duì)需求做相應(yīng)的放大處理，因?yàn)樗麄儗⒅苯哟偈剐粜彤a(chǎn)品需，除了價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)尚沒(méi)有發(fā)現(xiàn)其他段這在家電領(lǐng)域表現(xiàn)的更加明顯。形成無(wú)競(jìng)爭(zhēng)策略有兩個(gè)，一是在確定項(xiàng)目地塊時(shí)，找那些潛質(zhì)好，但又未有勢(shì)奇特，或歷史保護(hù)區(qū)，或溫泉等等自然資源狀況；第三是在產(chǎn)品功能爭(zhēng)取在產(chǎn)品定位上，實(shí)現(xiàn)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)。三、小戶型產(chǎn)品常 控制小戶型產(chǎn)品的技術(shù)主要體現(xiàn)在對(duì)小戶型產(chǎn)品節(jié)奏的控制銷控房源措施控制主要是對(duì)產(chǎn)品有缺陷的戶型如何作為本項(xiàng)目噱頭上時(shí)讓它為整個(gè)1、小戶型產(chǎn)品原指推廣資源與銷售周期要集中。具體而言，小戶型產(chǎn)品策略講究以快打慢。充分調(diào)動(dòng)一切資源，集中在一階段內(nèi)，向市場(chǎng)進(jìn)行轟炸，制造一種集中策略。策略通常采取單一，集中時(shí)段，集中版面投向市場(chǎng)。促銷措施也集中在某一階段內(nèi)向市場(chǎng)。2小戶型產(chǎn)品房源控制策略，一是大面積的控制，二是因?yàn)槟承粜陀腥毕?，為了整體的需要，通過(guò)促銷措施的運(yùn)用，通過(guò)犧牲他們的價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)發(fā)展商的利潤(rùn)起保障作用，而且可以為發(fā)展商賺取的利潤(rùn)。中取好的策略，即對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)較差的房源中，找質(zhì)較好的房源進(jìn)行控制。以310—506、850—100個(gè)范圍內(nèi)。4采取放號(hào)時(shí)一些號(hào)源。5、控控制主要是投放總量與投放節(jié)奏的控制。一般而言，小戶型產(chǎn)品由于體量較小費(fèi)占整個(gè)項(xiàng)目的銷售總額要高于體量大的小區(qū)房通常情況下，3—5%，這主要是由于小戶型體量缺陷造成的。而小戶型投放節(jié)奏，也一般顯得比較集中，大多集中在項(xiàng)目1SOHO、或者用于純辦公等用途。不同功能定位不僅可以區(qū)隔市場(chǎng)，2品定位也主要依據(jù)項(xiàng)目的與推廣。它通常是一個(gè)新穎的概念，比如SOHOSOLOSTUDIOU等概念對(duì)這些概念的一定要準(zhǔn)確并且具有相當(dāng)?shù)膯为?dú)生存，則這個(gè)概念也就越容易成功。3小戶型產(chǎn)品的產(chǎn)品定位主要是指將小戶型產(chǎn)品品質(zhì)方面的特點(diǎn)放大作為宣買者有著，否則容易造成上的。五、小戶型推廣策推廣措施也多為宣傳推廣策略主要體現(xiàn)在這幾個(gè)元素的綜合運(yùn)1小戶型產(chǎn)品對(duì)地段的依賴性以及地段對(duì)小戶型產(chǎn)品各方面的影響已經(jīng)文論述過(guò)，再此要探討的是將小戶型地段因素在推廣過(guò)程中的具體運(yùn)歷史功能在今天的價(jià)值以及與今天小戶型業(yè)主奉行的居住理念的吻合關(guān)系與吻描述主要針對(duì)小戶型產(chǎn)品所在街區(qū)未來(lái)的規(guī)劃潛力帶來(lái)的生活方式與小戶型業(yè)主向往的生活方式的貼近程度和產(chǎn)品在這里的升值空間與升值潛力。2能不存在功能性即產(chǎn)品無(wú)黑屋死角少等其次是產(chǎn)品使用功能的多樣性3品在過(guò)程中精神化，使小戶型產(chǎn)品在小戶型業(yè)主眼中，不再只是一個(gè)單純通而是一個(gè)與小戶型業(yè)主的、生活方式有著密切相關(guān)的思想性產(chǎn)品。能為小戶型產(chǎn)品帶來(lái)更大的促進(jìn)作用。產(chǎn)品對(duì)城市傳統(tǒng)文化的不是太大這主要與小戶型業(yè)主的關(guān)系與消費(fèi)所決定的。由于小戶型業(yè)主對(duì)新鮮事務(wù)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于對(duì)傳統(tǒng)文化。因此1、小戶型產(chǎn)品的文化小戶型產(chǎn)品的文化主要體現(xiàn)在小戶型產(chǎn)品推廣方面一是居住理念的宣畫去所展現(xiàn)出的文化理念去小戶型業(yè)主三是小戶型綜合要素所展現(xiàn)的文化的，因此品牌在小戶型產(chǎn)品中