云南房地產(chǎn)營銷策劃方案110

房地產(chǎn)營銷策策劃方案——七彩云南第壹壹城營銷策劃劃方案2014本報告為策略略而來1、保證可操作性，為2014年七彩云南第壹城營銷工作提供整體解決思路；2、對項目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報告的創(chuàng)作基于兩大前提：項目是具有頂級景觀資源和地塊價值的項目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！就本項目而言，2014年必須完成項目形象的落地，復(fù)地品牌的重塑，保證推貨的成功運作，為后期操作預(yù)留空間！Q1：如何塑造項目形象，建立市場聲音，為項目后續(xù)運營打下基礎(chǔ)？Q2：如何在競爭背景下較短時間內(nèi)蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續(xù)熱銷，完成集團目標(biāo)？基于對項目的認(rèn)識，本次報告核心解決兩大問題：報告體系A(chǔ)nalyzeSystem>>市場背景審視視及營銷目標(biāo)標(biāo)>>目標(biāo)下的價值值審視>>基于競爭的客客戶洞察>>營銷策略思考考>>項目分階段營營銷策略計劃劃市場背景審視視宏觀政策·土地市場·呈貢住宅市場市場背景審視視2014年預(yù)計政策總總體偏緊，政政府對樓市依依然持高度關(guān)關(guān)注狀態(tài)，開開發(fā)商推售持持謹(jǐn)慎資金鏈鏈看緊，客戶戶出手將越發(fā)發(fā)小心冷靜。。1、年初新國五五條政策出臺臺，重申限購限貸貸等調(diào)控政策策，要求地方方公布房價控控制目標(biāo)，但地方政府府的國五條細細則在落地時時普遍較為溫溫和2、成都市政府府在年內(nèi)多次次調(diào)整公積金金貸款政策，，公積金貸款款購房難度有有所加大3、銀行在年內(nèi)內(nèi)多次出現(xiàn)銀銀根緊縮和利利率上浮的情情況，經(jīng)濟板板塊下行和房房產(chǎn)板塊上行行出現(xiàn)相應(yīng)碰碰撞4、國務(wù)院提出出城市基建6大任務(wù)，并在在當(dāng)時被認(rèn)為為長效調(diào)控機機制有望于10月亮相，后雖雖無音訊，但但提高了后期期政策趨緊的的預(yù)期5、十八屆三中中全會召開，，房產(chǎn)9大問題備受關(guān)關(guān)注，與房地地產(chǎn)稅相關(guān)的的383方案被提出，，調(diào)控趨緊的的氛圍有所保保持宏觀政策土地市場呈貢住宅市場場市場背景審視視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計出讓住宅用地42宗，共計2274.49畝，平均單畝地價為1249萬元/畝，平均樓面地價為3257元/平米，兩者均創(chuàng)呈貢市場年度土地市場價格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場共計出讓商業(yè)用地26宗，共計1469.46畝，平均單畝地價為302萬元/畝，平均樓面地價為1945元/平米，商業(yè)用地價格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，呈貢高價土地成交集中，預(yù)計未來2-3年競爭格局將進一步加劇二、本案以價格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項，入市首批產(chǎn)品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價住宅用地，本案在產(chǎn)品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢市場背景審視視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場場序號項目名稱2012年成交均價（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1實力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亞國際995911457325惠蘭園69567427266雨花毓秀71657628277書香大地60506928268實力壹方城6660676217數(shù)據(jù)來源：銳銳理數(shù)據(jù)庫（（備案數(shù)據(jù)））對比2012年和2013年截止11月（12月未結(jié)束，月月度統(tǒng)計數(shù)據(jù)據(jù)尚未出爐））的已成交情情況，成都市市高端代表項項目以清水價橫向?qū)Ρ瓤梢娨?，新南亞國際清清水價實現(xiàn)最最高，系項目目標(biāo)桿。且從從各項目價格格變化趨勢分分析，近兩年年呈貢市場價價格無并明顯顯漲幅。從月均成交量量分析，呈貢貢新區(qū)住宅月均成交約35套，除以價換量的的項目以外，，月均成交走勢勢以涌鑫最好好。市場背景審視視宏觀政策土地市場呈貢住宅市場場項目名稱物業(yè)類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會所產(chǎn)品面積區(qū)間（㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品附加值書香大地住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居實力新城住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈送空間新南亞國際綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套涌鑫中心綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈送面積、綜合體配套大咖公寓住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)域項目多集集中于彩云北北路以南，市市政府及中央央商務(wù)區(qū)周邊邊，豪生國際際酒店東側(cè)尚尚未成勢，而而本案位于豪豪生國際酒店店東側(cè)均為大體量，，配置高端的的華宅或豪宅宅項目，產(chǎn)品品競爭激烈，，產(chǎn)品附加值值方面各有所所長本案產(chǎn)品面積積區(qū)間為120-260㎡，其中豪宅宅項目主力面面積段集中在在150-300㎡，本案主力力面積段為120-175㎡，與豪住市市場主力面積積段存在一定定的差異；市場背景審視視結(jié)論1、從政策方面面來看，明年年的整體政策策依然趨緊，，政府對樓市市依舊高度關(guān)關(guān)注，開發(fā)商商和購房者在在推貨和置業(yè)業(yè)方面均趨于于謹(jǐn)慎2、從土地市場場來看，城南南數(shù)宗優(yōu)質(zhì)地地塊被品牌開開發(fā)商高溢價價拿下，明年年若以高端住住宅產(chǎn)品的姿姿態(tài)集中入市市或造成高端端住宅市場供供應(yīng)過量的狀狀態(tài)3、從高端市場場量價走勢來來看，2013年高端項目價價格漲幅并不不明顯，月均均去化套數(shù)普普遍在30左右，清水高高端住宅價格格標(biāo)桿不超過過14000元/平米，普遍能能保證走量的的清水價格在在11000-12000元左右，綜合合市場因素和和本案自身狀狀況，建議本本案一期整體體均價為7850元/平米，入市價格為為7650元/平米4、從市場產(chǎn)品品對比來看，，本案在地段段（島），景景觀資源，后后期配套方面面占據(jù)優(yōu)勢，，而在區(qū)域熱熱度，贈送面面積，住宅內(nèi)內(nèi)部會所等方方面處于劣勢勢，因此明年年在推廣方面面前期需將““島”和“劃劃島為界的高高端綜合體””等概念炒熱熱5、從市場潛在在供應(yīng)來看，，明年城東城城南均有數(shù)個個高端項目入入市，加之目目前市場主力力對標(biāo)競品部部分存量尚多多，屆時競爭爭或較為激烈烈營銷目標(biāo)整體目標(biāo)·任務(wù)拆分戰(zhàn)略目標(biāo)構(gòu)建項目核心競爭優(yōu)勢，塑造諾仕達在呈貢的品牌形象，擴大企業(yè)影響力；銷售目標(biāo)全年實現(xiàn)以銷售額7.2億。本報告以銷售目標(biāo)為重心，進而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)2014年七彩云南第一城整體目標(biāo)2014年整年銷售額額目標(biāo)：7.2億結(jié)合現(xiàn)階段市市場環(huán)境及集集團對本項目目的資金要求求，設(shè)定：任務(wù)拆分根據(jù)我司去年年操作樓盤的的經(jīng)驗，7.2億的銷售目標(biāo)標(biāo)可拆分如下下表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億任務(wù)拆分結(jié)合每個月應(yīng)應(yīng)實現(xiàn)的產(chǎn)值值，設(shè)定拆分分任務(wù)如下：：

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)

約160套約150套約133套約133套按照現(xiàn)有面積積配比+入市均價7650元/平米進行估算算開盤目標(biāo)：160套！誠意金客戶：：120組開盤前來訪：：1200組此處的轉(zhuǎn)化率率設(shè)定為10%，參照我司操操作的高端項項目而設(shè)定目標(biāo)下的價值值審視品牌價值·區(qū)域價值·島嶼價值·項目價值·住宅價值·價值提煉價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉本案擁有呈貢貢金融城的規(guī)劃劃利好。在世世界主流城市市，以匯聚大大型銀行、保保險公司、交交易所、世界界級公司總部部的金融城，，正在成為其其現(xiàn)代經(jīng)濟的的最重要物業(yè)業(yè)載體。在紐紐約華爾街、、倫敦金絲雀雀碼頭、上海海的陸家嘴、、北京的金融融街……略帶炫耀色彩彩的地標(biāo)性建建筑、鱗次櫛櫛比的高端辦辦公物業(yè)，強強勢吸納世界界級金融資源源，無不讓這這些城市區(qū)域域從形象和經(jīng)經(jīng)濟影響力上上為世界矚目目。但區(qū)域現(xiàn)狀是是規(guī)劃中所期期待的發(fā)展尚尚未呈現(xiàn)，因因此如何利用用已經(jīng)逐步成成型的金融城城現(xiàn)狀描摹地地塊周邊的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r是一一個重要的課課題。世界級“金””心之“心””，“前無古人，，后無來者””的地段價值值價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉罕見的城中環(huán)環(huán)島：面面臨臨街，天賜寶寶坻。呈貢不缺水，，不缺河，但但整個項目真真正能達到商商業(yè)街四面環(huán)環(huán)繞，本項目目為呈貢唯一一，具有不可可復(fù)制性，景景觀視野優(yōu)勢勢明顯。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉項目總占地面面積約180畝，為商辦兼兼容住宅用地地，其中商業(yè)業(yè)占比達到60%。土地容積率率約為5.8，總建面約為為70萬㎡。項目物業(yè)形態(tài)態(tài)豐富，包括括地標(biāo)性超甲甲寫字樓、總總部辦公、甲甲級寫字樓、、高端特色配配套商業(yè)、服服務(wù)式公寓及及高層豪宅。。建成后，復(fù)地中心將成成為成都最具具影響力的高高端城市綜合合體之一。物業(yè)形態(tài)體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（數(shù)據(jù)來源：：2013.11設(shè)計測算）260戶型220戶型175+140戶型

175+120戶型價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉

其中，項目住住宅產(chǎn)品：圍合式布局+大中庭景觀組組團+錯綜式樓棟布布局（盡可能能保證戶戶觀觀江）+商住業(yè)態(tài)完全全分割120㎡+175㎡Y型樓棟住宅140㎡+175㎡Y型樓棟住宅220㎡+220㎡㎡板式樓棟住宅宅260㎡+260㎡㎡板式樓棟住宅宅大面寬、大橫橫廳（產(chǎn)品區(qū)區(qū)別特點）、、全景陽臺、、精裝雙大堂堂、私家電梯梯廳等，但同時，城南南類似豪宅較較多。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉優(yōu)勢1劣勢2機會3威脅4項目SWOT分析項目所在板塊目前市場聲音較弱項目本身位于島上，與外界的交通聯(lián)系存在一定問題產(chǎn)品設(shè)計本身在城南較為常見項目同時具備島居+國際城南+金融城規(guī)劃三個屬性，較為稀缺項目商住業(yè)態(tài)完全分割，純居度高住宅產(chǎn)品規(guī)劃合理，戶戶全景觀江宏觀政策層面持續(xù)收緊，對高端客戶形成打壓；區(qū)域內(nèi)知名開發(fā)商、豪宅眾多，競爭激烈，明年錦繡江山項目，環(huán)球廣場項目，都焯邦城均是潛在威脅政府對金融城后期的整體規(guī)劃，有助項目整體品質(zhì)提升項目主力產(chǎn)品為120-175㎡，與高端豪宅（180㎡以上）形成一定差異。項目SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉城市名片，，發(fā)展升級級引擎，本項目將打打造包括高高端住宅、、超甲及甲甲級寫字樓樓、精裝公公寓及高端端特色商業(yè)業(yè)的高端城城市綜合體體。多功能目的的地基于項目：：基于資源：：金融城內(nèi)商業(yè)環(huán)繞高端、商業(yè)業(yè)、國際項目位于呈呈貢新區(qū)昆昆明市行政政辦公中心心旁，是具具有得天獨獨厚和不可可復(fù)制的自自然資源以以及社會資資源的一個個地塊。周周邊新興商商業(yè)及高端端辦公氛圍圍濃厚，同同時有著良良好的高端端住宅發(fā)展展基礎(chǔ)。價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉項目整體形形象定位參參考國際櫥窗·城市休閑環(huán)環(huán)島國際化氣質(zhì)質(zhì)調(diào)性，提提升項目扮扮演的城市市功能地位位；功能復(fù)合，，成為城市市商務(wù)人群群、白領(lǐng)人人士工作、、交流、休休閑、聚會會的目的地地，提供全全新充滿滿PARK氣息的國際際化工作、、生活模式式；呈現(xiàn)與眾不不同的區(qū)域域特色。這里將是呈貢再一次華麗蛻蛻變的國際際化形象展展示窗口，，匯聚本土特色資源的又又一張城市市名片，是是呈貢進行行國際商務(wù)務(wù)交流與交交往的窗口口，是呈貢貢田園城市市國際化新新生活的展展示平臺。。定位關(guān)鍵考考量點：功能復(fù)合、、具有影響響力高度價值審視品牌價值區(qū)域價值島嶼價值項目價值住宅價值價值提煉基于競爭的的客戶洞察察競品客戶分分析·客戶梯隊·客戶分類·客戶鎖定首先，讓我我們來看看看我們的競競品客戶都都有些什么么樣的特點點？客戶分析競競品樣本：：實力心城涌鑫中心新南亞國際際實力心城客客戶來自城城南區(qū)域的的占62%，自住客戶戶占比約86%，主要以私私營企業(yè)主主與政府、、企業(yè)高管管為主，中中海老客戶戶占比約30%?？蛻舳床炜蛻籼蓐牽蛻舴诸惪蛻翩i定競品客戶分分析客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析實力心城客客戶白描稱呼：陳女女士年齡：58歲性別：女籍貫：昆明明從事行業(yè)：：審計擔(dān)任職務(wù)：：董事長目前居住地地：昆明教育經(jīng)歷：：本科置業(yè)次數(shù)：：5次家庭城員：：獨居離異人人士客戶語錄——“親戚戚住呈貢，，想買套離離親戚近的的房子。””——“這里里住的人和和我差不多多，這樣的的地方住的的比較放心心?！薄胺块g間主臥衛(wèi)生生間太大，，餐廳旁邊邊沒有電視視插座，淋淋浴房沒有有擱板，你你們細節(jié)很很不到位。。”——“你們們生活陽臺臺有沒有冷冷熱水管，，木作的墻墻群容易爛爛，房子里里面的裝修修壞了你們們修不修，，不要到時時候沒人管管啊?！笨蛻籼卣髅杳枋鲇袑嵙?、很很刁鉆、很很糾結(jié)、專專業(yè)知識很很強、很謹(jǐn)謹(jǐn)慎購買關(guān)注點點：地段價值、、圈層氛圍圍、物管服服務(wù)典型客戶1：某審計公司司董事長Codeofthisreport|28客戶職業(yè)置業(yè)目的客戶來源涌鑫中心以以呈貢、二二級城市區(qū)區(qū)域客戶為為主，2次置業(yè)以上上自住客戶戶，職業(yè)特特征主要以以個體商戶戶和私營企企業(yè)主為主主占約67%，城南企業(yè)業(yè)中高管占占約21%。客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析涌鑫中心客戶白描客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析典型客戶2：歐派櫥柜柜供應(yīng)商稱呼：毛先先生年齡：45歲性別：男籍貫：昆明明從事行業(yè)：：建材擔(dān)任職務(wù)：：老總目前居住地地：昆明來蓉年限：：5年置業(yè)次數(shù)：：多次家庭成員：：三口之家客戶語錄——“地段段滿意”——“裝修修風(fēng)格挺好好的，有居居家感又不不失大氣華華貴，還是是買裝好了了的房子比比較省心。?！薄吧鐓^(qū)區(qū)里住的人人不能太雜雜?！笨蛻籼卣髅杳枋鰳銓?、平時時工作很忙忙，某品牌牌櫥柜的供供應(yīng)商，每每個月最少少來項目2次，一直說說想買，但但在項目開開盤之初并并不下單，，稱自有打打算，后期期經(jīng)銷售人人員多次逼逼定后才成成交。購買關(guān)注點點：地段價值、、圈層氛圍圍、精裝風(fēng)風(fēng)格客戶洞察客戶梯隊客戶特征客戶總結(jié)競品客戶分分析新南亞國際際城南及省內(nèi)內(nèi)二級城市市自住客戶戶為主，職職業(yè)特征以以私營企業(yè)業(yè)主及個體體為主。典型客戶4：某金融高高管稱呼：劉哥哥年齡：40歲性別：男籍貫：昆明明從事行業(yè)：：金融擔(dān)任職務(wù)：：高管目前居住地地：天驕北北麓置業(yè)次數(shù)：：2次家庭成員：：三口之家客戶語錄——“整體體布局和景景觀規(guī)劃還還行，附近近有湖，很很好”——“路過過這里就來來看看，還還不錯，就就是裝修的的顏色太白白，插座少少了點”——“廚房房小了點，，不過也勉勉強可以用用。”客戶特征描描述有自己的想想法，對項項目的規(guī)劃劃布局比較較喜歡，不不喜歡自己己裝修房子子購買關(guān)注點點：社區(qū)規(guī)劃布布局、城市市景觀資源源占有新南亞國際際客戶白描客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析客戶區(qū)域：昆明本地客戶約占60%（主要來自呈貢），其他城區(qū)（城中、城西）客戶占20%，二級城市客戶（東川、安寧等）占10%，其他（省外）客戶約占10%客戶職業(yè)：主要以私人企業(yè)主、個體商戶為主，約占60%，企業(yè)高管約占25%，政府高官及高薪白領(lǐng)客戶共占15%購買目的：主要以純自住客戶為主，約占70%，投資兼自住約占20%，用于純投資的客戶，約占10%。年齡：年齡多集中在35-45歲之間，占比為65%，45-50歲的客戶占比為25%，35歲以下的客戶占比為10%競品客戶特特點總結(jié)如如下：客戶洞察客戶梯隊客戶分類客戶鎖定競品客戶分分析客戶層次定位：主力客戶補充客戶項目名稱在售主力面積區(qū)間（㎡）當(dāng)前成交均價（元/㎡）成交總價區(qū)間（萬元）中海城南華府精裝：90-135清水：135-255精裝：15000清水：14000精裝：135-210清水：200-410譽峰220-36017427（精裝標(biāo)準(zhǔn)6000）300-1000西派國際140-27817628（精裝標(biāo)準(zhǔn)4000-6000）260-550本案120-175220-260預(yù)估12500160-250290-400220㎡和260㎡產(chǎn)品客戶戶120-175㎡產(chǎn)品客戶戶本案主力面面積120-175㎡，這部分分產(chǎn)品的客客戶應(yīng)為中中高端客戶戶為主，220㎡以上產(chǎn)品品的客戶才才應(yīng)為區(qū)域域豪宅客群群。從上表中，，可以看出出市場中本本案在總價價關(guān)系上具具有明顯的的差異，市市場豪宅階階層的產(chǎn)品品總價多處處于250萬以上，而而本案的總總價有較大大部分處于于250萬以下，本本案一期暫暫定是清水水產(chǎn)品本案客戶與與市場主要要競爭豪宅宅項目的客客戶階層具具有一定差差異性，項項目客戶主主要以中高高端及高端端客戶為主主，豪宅客客戶將作為為本案的補補充類客戶戶而存在客戶洞察客戶梯隊客戶戶分分類類客戶戶鎖鎖定定競品品客客戶戶分分析析職業(yè)特征置業(yè)特征中等規(guī)模私營企業(yè)主和個體戶政府、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)中層干部大型私營業(yè)主或個體戶；國企、事業(yè)單位高層領(lǐng)導(dǎo)二次置業(yè)或三次以上追求品質(zhì)，崇尚奢華二次置業(yè)價格敏感相對度高；注重樓盤檔次置業(yè)需求220㎡和260㎡及以上的產(chǎn)品120㎡-175㎡產(chǎn)品客戶戶洞洞察察客戶戶梯梯隊隊客戶戶分分類類客戶戶鎖鎖定定競品品客客戶戶分分析析購買買能能力力：：城城市市財財富富身身份份代代表表，，購購買買能能力力較較強強購房房需需求求：：多多次次置置業(yè)業(yè)，，購購房房以以改改善善型型居居住住需需求求為為主主購買買關(guān)關(guān)注注點點：：關(guān)關(guān)注注地地段段價價值值、、產(chǎn)產(chǎn)品品、、圈圈層層氛氛圍圍、、景景觀觀資資源源消費費共共性性：：a.對對項項目目品品質(zhì)質(zhì)、、展展示示等等要要求求較較高高，，追追求求舒舒適適型型生生活活；；b.有有主主動動對對城城市市稀稀缺缺景景觀觀資資源源進進行行占占有有的的習(xí)習(xí)慣慣；；c.對對物物管管服服務(wù)務(wù)等等軟軟件件配配套套要要求求高高，，強強調(diào)調(diào)具具有有品品質(zhì)質(zhì)感感的的生生活活模模式式。?？蛻魬舳炊床觳炜蛻魬籼萏蓐犼牽蛻魬舴址诸愵惪蛻魬翩i鎖定定競品品客客戶戶分分析析通過過分分析析我我們們將將客客戶戶鎖鎖定定在在如如下下特特征征人人群群當(dāng)當(dāng)中中：：對于該類類人群的的鎖定將將直接影影響明年年推廣和和渠道一一系列的的選擇營銷策略略思考營銷整體體思路·節(jié)點梳理理·分階段訴訴求·推貨策略略項目的使使命必達達——雙重標(biāo)桿桿效應(yīng)新區(qū)品冠冠＆名利利雙收身未動，，名已遠遠。河心島從從拿地開開始就一一直引發(fā)發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)關(guān)注，由由于其優(yōu)優(yōu)良的地地段位置置和資源源特色，，目前也也形成了了一定的的市場知知曉度，，換句話話說，本本項目已已經(jīng)承載載了太多多的關(guān)注注和期待待。品牌目標(biāo)標(biāo)無可爭議議的區(qū)域域領(lǐng)導(dǎo)者者，璀璨璨矚目的的城市名名片銷售目標(biāo)標(biāo)價值標(biāo)桿桿，熱銷銷名盤營銷策略略思考整體思路路節(jié)點梳理理分階段訴訴求推貨策略略總體策略略觀點1：讓各不同同的商住住業(yè)態(tài)站站在項目目扮演一一定城市市功能角角色的基基礎(chǔ)之上上。項目影響響力發(fā)揮揮在前，，起勢注注重整體體平臺成成立搭建建，后續(xù)續(xù)各級產(chǎn)產(chǎn)品線推推售順勢勢而為；；獨具慧眼眼的擇址址眼光，，首先看看重地段段及區(qū)域域發(fā)展空空間，占占據(jù)城市市核心優(yōu)優(yōu)質(zhì)資源源條件。。不做簡單單復(fù)制，，充分考考慮每片片土地的的獨有的的特色價價值，把把每座城城市標(biāo)識識元素恰恰當(dāng)嫁接接，打造造屬于每每座城市市自己的的城市名名片。不做簡單單加法，，資源整整合運營營能力強強勁，成成為區(qū)域域升級發(fā)發(fā)展引擎擎，成為為城市新新標(biāo)桿。。營銷策略略思考整體思路路節(jié)點梳理理分階段訴訴求推貨策略略總體策略略觀點2：以昆明市市行政中中心為資資源核心心，開啟呈貢貢最具特特色的““金融生生活”時時代，是項目價價值全面面超越的的根本。。提出“超超越目前前區(qū)域市市場競爭爭”的戰(zhàn)戰(zhàn)略高度度，最終終本項目目需要以以最具區(qū)區(qū)隔特征征的“環(huán)環(huán)繞式水水景”資資源為產(chǎn)產(chǎn)品價值值核心，，構(gòu)建成成都獨具具特色的的城市島島居生活活時代。?！俺梢彩臼痉秴^(qū)，，敗也示示范區(qū)””，對本項目目而言，，示范區(qū)區(qū)的氣勢勢規(guī)模與與品相尤尤為重要要，某種種程度上上決定了了本項目目能否成成為繼新新南亞之之后，開開創(chuàng)呈貢貢住宅新新時代的的引領(lǐng)者者，因此此我司強強烈建議議售樓部部與示范范區(qū)同步步開放營銷策略略思考整體思路路節(jié)點梳理理分階段訴訴求推貨策略略七彩云南南第壹城城2014年度營銷銷策略：：先推圈，，再推盤，，最后推推產(chǎn)品??！先炒熱河心島地地塊，將河心島島地塊和和“國際際城南””，“金金融城””和“呈貢貢封面”等字字眼掛鉤鉤2、再奏響盤的名名氣，引引發(fā)全城城關(guān)注，將“獨占占一島的的高端城城市綜合合體”概概念推向向市場，，塑造城城市新地地標(biāo)的形形象3、當(dāng)項目，，成為全全城仰望望的明星星之地，，順勢推推貨，單單獨包裝裝產(chǎn)品將“360度觀江純純島居豪豪宅”的的概念推推向市場場，將島島居的稀稀缺性發(fā)發(fā)揮到極極致營銷策略略思考整體思路路節(jié)點梳理理分階段訴訴求推貨策略略高舉高打打！平開開高走?。〗Y(jié)合工程程可實現(xiàn)現(xiàn)節(jié)點如如下圖所所示，由由于我司司建議售售樓部和和示范區(qū)區(qū)同時亮亮相以提提高項目目的口碑碑，因此此項目蓄蓄客期只只有短短短2個月，時時間緊，，任務(wù)重重，按照照既有時時間節(jié)點點和推廣廣策略，，6到7月份為項項目炒島島階段，，7月至8月為項目目炒盤階階段，售售樓部和和景觀示示范區(qū)交交付使用用之后將將推廣的的重點放放到產(chǎn)品品上面2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月下旬9月底辦理島居居生活手手冊，試試探客戶戶意向炒島階段段炒盤階段段推住宅產(chǎn)產(chǎn)品階段段營銷策略略思考整體思路路節(jié)點梳理理分階段訴訴求推貨策略略工程節(jié)點點推廣節(jié)點點推售節(jié)點點銷售動作作紅星路南南延線改改造工程程竣工售樓部和和景觀示示范區(qū)交交付樣板間交交付領(lǐng)取預(yù)售售許可證證推9#，10#,13#樓亮相蓄客首次開盤盤樣板房開開放即收收籌洗客客2014年4月底5月6月7月8月初8月中旬9月9月底售樓部和和景觀示示范區(qū)交交付樣板房交付預(yù)售證取得紅星路南南延線改改造工程程竣工炒島階段段炒盤階段段炒住宅階階段主要訴求求：神秘島嶼嶼驚現(xiàn)國際城南南！主要訴求求：國際環(huán)島島特區(qū)——錦江新地地標(biāo)主要訴求求：360度觀江島島居豪宅宅，錦江江盡在呼呼吸間引發(fā)的民民間回音音：成都原來來還真有有這么個個河心島島哦，而而且還在在南門這這么好的的位置，，就是不不曉得島島上要修修什么東東西喃引發(fā)的的民間間回音音：不得了了哦，，島上上的業(yè)業(yè)態(tài)全全都是是高端端，以以后怕怕是只只有外外籍人人士和和社會會精英英才能能在島島上消消費和和生活活了引發(fā)的的民間間回音音：巴適哦哦，原原來島島上還還有純純住宅宅賣，，現(xiàn)在在錦江江旁邊邊的房房子都都這么么難買買，又又有江江又有有島的的房子子以后后只有有絕版版咯營銷策策略思思考整體思思路節(jié)點梳梳理分階段段訴求求推貨策策略七彩云云南第第壹城城首批批次推推貨原原則1：1+1+1備貨原原則即開盤盤時以以3棟房源源推出出，包包括1棟175+140和1棟220產(chǎn)品和和1棟175+120的產(chǎn)品品，產(chǎn)產(chǎn)品線線上作作優(yōu)劣劣搭配配，推推貨原原則保保證除除260之外，，各產(chǎn)產(chǎn)品線線均有有入市市，滿滿足不不同階階層和和不同同置業(yè)業(yè)的客客戶的的需要要，從從銷售售上來來說，，，120和140平米的的戶型型是主主要的的現(xiàn)金金流產(chǎn)產(chǎn)品，，而220平米戶戶型則則是一一批次次的形形象標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品

9#10#預(yù)計推售戶型供應(yīng)套數(shù)推售理由13#12094二線江景資源+面積相對較小，絕對的現(xiàn)金流產(chǎn)品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數(shù)占比最大，絕對的走量主要產(chǎn)品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項目樹立形象的主要產(chǎn)品營銷策策略思思考整體思思路節(jié)點梳梳理分階段段訴求求推貨策策略動工順順序建建議：：由于于我司司所建建議的的推售售順序序，所所以為為了讓讓以上上3棟住宅宅可以以達到到預(yù)售售條件件，開開工順順序建建議從從10#樓開挖挖，優(yōu)優(yōu)先滿滿足10,9,13#樓達到到領(lǐng)取取預(yù)售售許可可證的的水準(zhǔn)準(zhǔn)為動工工順序序方向向13#項目分分階段段營銷銷策略略計劃劃整體鋪鋪排·預(yù)熱期期策略略·造勢期期策略略·爆破期期策略略·持銷期期策略略分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)8月2日：示范區(qū)及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期階段性性工作作重點點6月份開開始熱熱炒島島嶼，，轉(zhuǎn)入入7月份之之后項項目整整體形形象出出街，，揭開開島嶼嶼面紗紗。該階段段主要要強化化銷售售團隊隊信息息，拓拓客先先行，，為項項目亮亮相做做好充充分準(zhǔn)準(zhǔn)備。8月2日，以以售樓樓部和和示范范區(qū)亮亮相為為造勢勢節(jié)點點，輔輔以重重大的的亮相相活動動，媒媒體，，同行行到訪訪，形形成口口碑傳傳播，，線上上線下下持續(xù)續(xù)發(fā)力力8月16日，以以樣板板間開開放為為造勢勢節(jié)點點，輔輔以收收籌行行為進進行洗洗客，，各種種圈層層活動動持續(xù)續(xù)，力力求為為開盤盤熱銷銷做好好充分分準(zhǔn)備備9月31日，以以開盤盤為銷銷售高高潮引引爆節(jié)節(jié)點以銷售售炒作作、洗洗客跟跟進為為后繼持銷銷作準(zhǔn)準(zhǔn)備；；分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形形象出出街6月1日：島的炒炒作開開始線上：：線下：：6月底項項目話話題炒炒作，，以吸吸睛全全球為為目的的，關(guān)聯(lián)河河心島島土地地前世世今生生（配合合媒體體：網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、新聞聞、要要聞、、訪談?wù)劄橹髦鳎╀N售團團隊信信心強強化：：上海總總部行行、江江景豪豪宅居居住體體驗、、成都都豪宅宅對標(biāo)標(biāo)踩盤盤、口口徑及及銷售售行為為強化化等抗抗性分分類培培訓(xùn)、、拓客客分配配跟進進等地緣，，外緣緣客戶戶拓展展邀約約8月亮相相到訪訪：本地企企業(yè)客客戶拓拓展、、代理理公司司資源源客戶戶、政政府資資源等等重點對對政府府、媒媒體、、同行行等進進行洗洗腦造造勢：：媒體上上海體體驗專專場活活動、、政府府及高高端資資源拜拜訪、、7月中旬旬以后后：月月炒作作話題題由島島轉(zhuǎn)入入盤關(guān)聯(lián)河心島島五大高端端業(yè)態(tài)（配合媒體體：機場、、網(wǎng)絡(luò)、戶戶外，公交交站臺、陣陣地、路名名牌、報媒媒）8月2日：售樓部示范范區(qū)開放階段目標(biāo)：：利用網(wǎng)絡(luò)，，新聞等形形式先將島島炒熱7月17日之后整體體形象出街街，炒作對對象由島換換做盤分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出出街6月1日：島的炒作開開始7月17日之前：7月17日之后：推廣目的：：炒熱島的的價值并為河心島島附加A、國際城南南的方位價價值B、金融城的的板塊價值值C、復(fù)地的品品牌價值媒體推廣炒炒作主題：：神秘島嶼驚驚現(xiàn)國際城城南推廣媒體：：網(wǎng)絡(luò)，新聞聞活動配合：：金融城高峰峰論壇即河河心島業(yè)態(tài)態(tài)揭秘活動動推廣目的：：炒熱盤的的價值目的A、體現(xiàn)五大大業(yè)態(tài)獨占占一島的地地標(biāo)性概念念B、拔高產(chǎn)品品調(diào)性，營營造社會高高端人士方方可登島的的氛圍C、釋放售樓樓部和示范范區(qū)即將盛盛大開放的的信息媒體推廣炒炒作主題：：五大高端業(yè)業(yè)態(tài)齊聚一一島推廣媒體：：網(wǎng)絡(luò)，新聞聞、戶外，，陣地，站站臺，路名名牌，短信信活動配合：：暫無炒島話題示示意：1、世界金融融大佬中意意呈貢新區(qū)區(qū)；2、河心島版版圖猜想揭揭秘；3、28大國際品牌牌旗艦躋身身呈貢新區(qū)區(qū)4、專線輕軌軌打通呈貢貢交通“任任督二脈””……推廣調(diào)性示示意：神秘金融商商圈驚現(xiàn)呈呈貢新區(qū)商務(wù)經(jīng)濟圈圈終于引來城市市新地標(biāo)推廣調(diào)性示示意：分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始線上推廣線整整體鋪排圍擋，精神堡堡壘出街同步更換訴求求網(wǎng)絡(luò)推廣同步更換訴求求商報+華西報版出街街院線廣告出街街戶外大牌，路路名牌，公交交站臺，出租租車站臺廣告告投放主訴求為商圈圈的稀缺性主訴求為項目目自身機場戶外投放放航空雜志投放放停車場燈箱分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣公交站臺停車場燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率圍墻、導(dǎo)示、精神堡壘、高炮項目現(xiàn)場6-8月6月：金融城河心島，復(fù)地傾力打造一直保持7月中旬以后：高端城市綜合體空降河心島+示范售樓部開放的信息高端城市綜合合體驚現(xiàn)呈貢貢分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣公交站臺停車場燈箱從圍擋開始投投放廣告的時時候便同步開開始項目的彩彩燈照明，方方法將彩燈效效果打到高炮炮上，該效果果應(yīng)一致持續(xù)續(xù)燈光工程分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始網(wǎng)絡(luò)推廣渠道形式投放時間主訴求投放頻率搜房網(wǎng)、騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng)、大成網(wǎng)軟文6月-8月6-7月：神秘島嶼驚現(xiàn)國際城南7-8月：高端綜合體空降唯一河心島每月更換一次通欄論壇（地產(chǎn)江湖、天涯社區(qū)、搜房、新浪等）文字畫面6月-8月城市運營專家復(fù)地如何打造成都唯一河心島？五大高端業(yè)態(tài)齊聚一島，島居生活究竟如何？每周更換一次新浪微博、騰訊微博文字畫面6月-8月伴隨項目時間節(jié)點，將各種島的工程進度，周邊發(fā)展變化情況一一展示每日更新3條陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣網(wǎng)推廣方面：：在7月17日之前主要運運用軟文熱炒炒島的價值，，7月17日之后增加通通欄，文字，，畫面，熱炒炒整盤的價值值，并釋放售售樓部和示范范區(qū)即將盛大大開放信息公交站臺停車場燈箱分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣（整版）全城7月下旬高端城市綜合體驚現(xiàn)成都唯一河心島2次昆明都市報硬廣（整版）全城7月下旬盤島高端綜合體示范區(qū)與售樓部即將盛大開放2次6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始報媒體推廣方方面：在7月17日和7月25日，華西和商商報各打一個個整版，目的的有1、揭開國際城城南河心島的的神秘面紗2、釋放售樓部部和示范區(qū)即即將開放的信信息公交站臺停車場燈箱分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板太平洋、萬達、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院7月下旬，選擇4場的熱門電影進行投放城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢院線投放：CF片選擇7月下旬的周末末，根據(jù)當(dāng)月月電影的熱度度來選擇投放放的場次，CF片中需包含項項目示范區(qū)和和售樓中心即即將開放的信信息2014年熱門電影：：美國隊長2狼圖騰變形金剛4公交站臺停車場燈箱分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率大牌鹽市口大牌、紅星路-總府路、紫荊戶外7月形象出街起，一直持續(xù)與線上推廣主訴求同步更換即可一直持續(xù)，直至開盤戶外大牌選擇擇了市中心的的2塊和城南的1塊，實力心城城，大咖公寓寓項目都曾選選擇過南亞風(fēng)風(fēng)情第壹城大大牌進行過投投放公交站臺停車場燈箱分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始長水國際機場場廣告牌示意意圖本廣告點位來來源于昆明博博縱廣告?zhèn)鞑ゲビ邢薰酒卟试颇系谝家汲牵邯氄汲守曅聟^(qū)區(qū)中心的高端端城市綜合體體機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌長水國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月城市高端綜合體驚現(xiàn)呈貢新區(qū)機場戶外：7月17日隨其他線上上媒體同步投投放，精準(zhǔn)鎖鎖定有航空需需求的高端客客群，訴求方方面與其他線線上媒介保持持一致公交站臺停車場燈箱分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始公交站臺停車場燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：彩云北路沿線線路2：廣福路線路3：環(huán)城東路7月至8月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重點）、城中區(qū)域出租車站點七彩云南第壹壹城：獨占呈貢新區(qū)區(qū)中心的高端端城市綜合體體陣地網(wǎng)絡(luò)推廣報媒推廣院線推廣戶外推廣分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始公交站臺停車場燈箱戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱南屏街，北辰財富，和諧世紀(jì)，環(huán)球中心等高端商場7月中旬開始與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云南第壹壹城：獨占呈貢新區(qū)區(qū)中心的高端端城市綜合體體線下活動渠道道整體鋪排分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始主訴求為商圈圈的稀缺性主訴求為項目目自身銷售團隊強化化吉信行客戶資資源梳理+CALL客開始高端商場擺展展金融城高峰論論壇活動短信發(fā)送分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始銷售團隊強化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送方式一：上海行及江景豪宅居居住體驗首先組織銷售售團隊到上海海參觀，包括括上海代表項項目的參觀，，感受項目運運營能力，同同時安排于上上海金茂君悅悅大酒店的居居住體驗，讓讓團隊首先明明確將來的復(fù)復(fù)地中心將給給業(yè)主帶來什什么樣生活。。方式二：七彩云南南第壹城紀(jì)錄片七彩云南第壹壹城項目紀(jì)錄錄片將從土地地、產(chǎn)品、工工程、物業(yè)四四個方面記錄錄下每個崗位位的員工為復(fù)復(fù)地中心所付付出的心血，，其中有爭辯辯有認(rèn)同，但但最終達到共共識，目的是是讓看過該紀(jì)紀(jì)錄片的每一個置業(yè)顧顧問都七彩云南第第壹城的誕生產(chǎn)生強烈的情情感共鳴，是值得驕傲的的向客戶推薦薦的。分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始銷售團隊強化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送人員安排：從從每日CALL客銷售人員4-5名，其中每日CALL客電話數(shù)量保保底100組/人，由項目經(jīng)經(jīng)理監(jiān)督完成成，并反饋CALL效果CALL客項目：吉信信行代理項目目，銷售人員員進行初步掃掃客，對客戶戶釋放復(fù)地中中心售樓部和和示范區(qū)即將將開放的信息息CALL客時間：從7月20日開始一直持續(xù)續(xù)分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始銷售團隊強化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送和諧世紀(jì)負(fù)一層及四層北辰財富中心南亞風(fēng)情第壹城拓客渠道地點投放時間主訴求擺展頻率商場擺展南亞風(fēng)情第壹城7月中旬開始與線上主訴求保持一致選擇每周末兩天進行擺展銷售團隊強化化吉信行資源客客戶梳理CALL客商場擺展論壇活動短信發(fā)送分階段營銷策策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)6月7月8月7月17日：整體形象出街街6月1日：島的炒作開始始策略內(nèi)容：借勢講解金融融城中后期規(guī)規(guī)劃，揭開島島上業(yè)態(tài)分布布情況，推出出項目高端形形象，以七彩彩云南第壹城城2014年規(guī)規(guī)劃劃版版圖圖再再次次聚聚焦焦推推向向市市場場、、推推向向業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)。。呈貢貢新新區(qū)區(qū)金金融融巔巔峰峰論論壇壇———即七七彩彩云云南南第第壹壹城城2014業(yè)態(tài)態(tài)揭揭秘秘會會活動動時時間間：：2014年7月初初活動動形形式式：：專題題采采訪訪+軟文文炒炒作作媒體體配配合合：：軟文文、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、微微薄薄、、短短信信媒體體公公關(guān)關(guān)，，讓讓成成都都各各大大主主流流媒媒體體統(tǒng)統(tǒng)一一懸懸疑疑式式推推廣廣口口徑徑，，制制造造市市場場期期待待，，為為爆爆發(fā)發(fā)性性全全城城話話題題造造勢勢奠奠定定基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。銷售售團團隊隊強強化化吉信信行行資資源源客客戶戶梳梳理理CALL客商場場擺擺展展論壇壇活活動動短信信發(fā)發(fā)送送分階階段段營營銷銷策策略略整體體鋪鋪排排預(yù)熱熱期期造勢勢期期爆破破期期持銷銷期期總結(jié)結(jié)6月7月8月7月17日：：整體體形形象象出出街街6月1日：：島的的炒炒作作開開始始投放時間主訴求針對客群投放條數(shù)投放頻率本階段持續(xù)投放復(fù)地中心：獨占一島的高端城市綜合體，售樓部至示范區(qū)即將盛大開放全市客群6月：20萬條7月：40萬條每周2次分階階段段營營銷銷策策略略整體體鋪鋪排排預(yù)熱熱期期造勢勢期期爆破破期期持銷銷期期總結(jié)結(jié)8月9月8月16日：：樣板板間間開開放放8月2日：：示范范區(qū)區(qū)及及售售樓樓部部亮亮相相階段段目目標(biāo)標(biāo)：：利用用示示范范區(qū)區(qū)及及售售樓樓部部亮亮相相制制造造第第一一個個大大的的節(jié)節(jié)點點，，保保持持市市場場熱熱度度利用用樣樣板板間間開開放放制制造造第第二二個個大大的的節(jié)節(jié)點點，，開開始始認(rèn)認(rèn)籌籌工工作作主訴訴求求：：炒炒作作重重點點由由““盤盤””帶帶入入““住住宅宅””，，制制造造公公共共話話題題，，將將島島化化作作公公眾眾目目的的地地以““銷銷售售中中心心亮亮相相驚驚艷艷、、預(yù)預(yù)期期叫叫好好””和和““8月中中旬旬樣樣板板間間開開放放在在即即””為為節(jié)節(jié)點點目目標(biāo)標(biāo)面面對對精精準(zhǔn)準(zhǔn)客客戶戶（配配合合媒媒體體：：機機場場、、航航空空雜雜志志、、戶戶外外，，公公交交站站臺臺、、陣陣地地、、路路名名牌牌、、報報媒媒、、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等等））線上上：：目標(biāo)標(biāo)客客戶戶精精準(zhǔn)準(zhǔn)營營銷銷：：1、持持續(xù)續(xù)企企業(yè)業(yè)客客戶戶、、圈圈層層客客戶戶、、新新客客戶戶專專場場活活動動；；2周邊邊競競品品攔攔截截；；3渠道道客客戶戶導(dǎo)導(dǎo)入入；；4代理理公公司司聯(lián)聯(lián)動動帶帶客客等等線下下：：線下下高高調(diào)調(diào)博博出出鏡鏡：：強化化媒媒體體體體驗驗活活動動后后續(xù)續(xù)報報道道及及炒炒作作；；啟啟動動關(guān)關(guān)于于品品質(zhì)質(zhì)型型島島居居生生活活的的民民間間創(chuàng)創(chuàng)意意猜猜想想；；微微信信、、微微博博、、APP等社社交交媒媒體體、、網(wǎng)網(wǎng)格格搜搜縈縈引引擎擎等等網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)媒媒介介方方面面強強勢勢曝曝光光；；電電臺臺及及小小眾眾媒媒體體出出鏡鏡現(xiàn)場場：：樣板板房房開開放放活活動動，現(xiàn)現(xiàn)場場銷銷售售將將前前期期所所蓄蓄客客戶戶邀邀約約至至現(xiàn)現(xiàn)場場，，以以入入會“諾相會””的形式進行收收籌售樓部和示范范區(qū)亮相活動動，現(xiàn)場將之前前拓到客戶與與媒體同行一一起邀約至現(xiàn)現(xiàn)場，辦理““島居生活手手冊”分階段段營銷銷策略略整體鋪鋪排預(yù)熱期期造勢期期爆破期期持銷期期總結(jié)由于本本階段段推廣廣訴求求點從從“盤盤”帶帶入““住宅宅”，，因此此我司司建議議住宅宅組團團以單單獨的的案名名命名名，以以下是是我司司對于于復(fù)地地中心心的整整體以以及不不同業(yè)業(yè)態(tài)的的命名名建議議整體案案名：：七彩云云南第第壹城城命名依依據(jù)：：“央央”體體現(xiàn)城城市核核心位位置，，“島島”體體現(xiàn)地地塊屬屬性，，“國國際””體現(xiàn)現(xiàn)高端端氣質(zhì)質(zhì)寫字樓樓：七彩云云南第第壹城城·FFC命名依依據(jù)：：復(fù)地地金融融中心心英文文縮寫寫住宅：：七彩云云南第第壹城城·河心島島命名依依據(jù)：：直接接運用用河心心島原原名，，知名名度高高商業(yè)：：七彩云云南第第壹城城·濱海匯匯命名依據(jù)：：體現(xiàn)商業(yè)業(yè)以濱水商商業(yè)為主，，“匯”特特指中央的的概念公寓：七彩云南第第壹城·觀海公館命名依據(jù)：：體現(xiàn)住在在里面的人人的觀江如如觀海的視視野感備注：后文文為撰寫方方便，案名名依舊沿用用七彩云南南第壹城8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)線上推廣線線整體鋪排排機場戶外航空雜志公交站臺，，路名牌陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場燈箱箱主訴求由““盤”帶入入“住宅””8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場雙流國際機機場廣告牌牌示意圖本廣告點位位來源于四四川博縱廣廣告?zhèn)鞑ビ杏邢薰緩?fù)地中心·河心島：360度戶戶觀江江島居豪宅宅，僅此一一座機場戶外廣告投放地點投放時間該階段主訴求機場廣告牌雙流國際機場7月17項目形象出街開始一直持續(xù)至開盤后的一個月主訴求由“盤”變?yōu)椤白≌睓C場戶外：：本階段機機場戶外繼繼續(xù)投放，，畫面與線線上其他媒媒介同步更更換，并釋釋放“銷售售中心開放放引全城轟轟動，樣板板間將在8月中旬開放放”的信息息8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場四川航空西南航空航空雜志投放時間投放頻率該階段主訴求西南航空+四川航空2014年8月1日兩種雜志在8月各投放1期，該雜志為月刊，每月1日印刷出版連“盤”帶“住宅”航空雜志：：航空雜志志每月只有有投放1期的機會，，在每月1號發(fā)行，因因此主要訴訴求需“盤盤+住宅”同時時出現(xiàn)，同同時需著重重強調(diào)售樓樓部開放和和樣板間開開放的時間間。8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率路名牌線路1：益州大道沿線線路2：桐梓林-玉林片區(qū)線路3：紅星路南延線8月至9月與項目整體形象出街后的訴求保持一致保持投放公交站點城東、城南（重要）、城中區(qū)域出租車站點復(fù)地中心·河心島：島居生活開開始，錦江江盡在呼吸吸間院線停車場8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)院線停車場售樓部開放放之后，燈燈光工程的的效果將投投射至售樓樓中心上面面，以吸引引客戶，該該效果將一一直持續(xù)燈光工程機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場報紙推廣渠道形式地點投放時間主訴求*投放頻率昆明商報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：戶戶觀江，只因獨占一島副：樣板間即將盛大開放2次昆明都市報硬廣全城8月上旬一次，中旬一次主：40平米陽臺，只為360度坐島觀江副：樣板間即將盛大開放2次報廣的訴求求此時由““盤”轉(zhuǎn)入入“住宅””，并同步步釋放樣板板間即將盛盛大開放的的信息8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場網(wǎng)絡(luò)上:到處都在談?wù)務(wù)撈卟试圃颇系谝汲浅蔷C合業(yè)態(tài)態(tài)，談?wù)搷u島居生活，，談?wù)搷u居居豪宅圖片新聞業(yè)主論壇熱點專題微博傳播七彩云南第第壹城，獨獨占金融城城河心島打打造國際綜綜合體，住住宅組團““河心島””率先面世世七彩云南第第壹城河心心島組團正正式綻放，，開啟國際際城南島居居生活登島！開始始上流社會會島居生活活！島居豪宅樣樣板間開放放在即，誠誠邀您一同同鑒賞項目組及網(wǎng)網(wǎng)推公司根根據(jù)七彩云云南第壹城城進度和事事件，實時時炒作復(fù)地地中心新動動向有節(jié)點，必必有網(wǎng)絡(luò)全全城的聲音音，要有萬萬劍歸宗的的氣勢！8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場電影院廣告投放渠道院線投放時間主訴求CF片播放，影院看板廣告太平洋、萬達、保利萬和、UME、王府井，環(huán)球中心影院CF片選其中8場電影進行投放，看板廣告持續(xù)七彩云南第壹成·河心島：360度觀江島居豪宅院線投放：：CF片選擇8月的周末，，根據(jù)當(dāng)月月電影的熱熱度來選擇擇投放的場場次，CF片中需包含含項目樣板板間即將盛盛大開放的的信息2014年熱門電影影：美國隊長2狼圖騰變形金剛48月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相機場戶外航空雜志公交站臺陣地導(dǎo)視報媒網(wǎng)絡(luò)分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)院線停車場戶外推廣渠道地點投放時間主訴求投放頻率高端商場停車場燈箱王府井，仁和春天，仁恒置地廣場等高端商場7月中旬開始，整個8月繼續(xù)持續(xù)與線上主訴求保持一致一直持續(xù)七彩云南第第壹城·河心島：360度江島居豪豪宅高端商場的的地下停車車場燈箱廣廣告投放依依舊持續(xù)，，推廣訴求求與線上同同步更換8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相線下活動渠渠道整體鋪鋪排分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)主訴求由““盤”帶入入“住宅””售樓部及示示范區(qū)亮相相起勢活動動（重點））樣板房開放放造勢活動動（重點））事件性活動動暖場活動圈層活動渠道拓客競品攔截資源客戶專專場活動線下例行8月9月8月16日：樣板間開放放8月2日：示范區(qū)及售售樓部亮相相分階段營銷銷策略整體鋪排預(yù)熱期造勢期爆破期持銷期總結(jié)亮相起勢樣板房開放放事件性活動動圈層活動資源客戶專專場活動渠道拓客競品攔截吉信行觀點點：前期溝通中中，今年推