全球REITS發(fā)展分析報告

3|全球REITS發(fā)展分析報告2022年3月

一、全球發(fā)展概況（一）美國占市場份額過半RealEstateInvestmentTrusts1960年70引入90年代起2021年是我國也發(fā)行首批前已有個國家和地區(qū)設立2021年932家上市，總市值約萬億美元，美國占據半壁江山。起源于美國，目前也是國際上規(guī)模最大、發(fā)展最成熟的市場，因此本文重點討論美國的發(fā)展史。圖：全球設立的國家和地區(qū)及時間線資料來源：NareitGlobalReitApproach，研發(fā)中心圖1990-2020年全球上市數量和市值全球REITs數量只全球REITs市值十億美元250020001500100050001990199520002005201020152020資料來源：EPRA，研發(fā)中心4|表2021全球主要國家市值及相關權重市值（十億美元）1,696.377.5REITS占地產上市REITS占商業(yè)地產國家數量（只）REITS占GDP比重公司比重98.5%84.2%5.0%比重18.1%10.2%0.4%4.3%0.1%4.4%6.8%20.5%6.9%6.5%1.0%24.2%0.2%8.4%1.3%1.7%10.4%1.1%7.9%美國1904278.1%4.7%0.2%2.0%0.0%2.0%3.9%9.4%3.1%2.9%0.4%22.9%0.1%7.7%0.5%0.3%4.8%0.3%3.2%加拿大德國6.7法國52.228388.4%59.9%81.9%88.7%95.1%58.1%57.7%84.1%67.6%1.7%意大利西班牙英國0.925.77553426105.8127.46.5澳大利亞新西蘭日本148.27.26320356韓國新加坡中國77.98.9中國香港中國臺灣印度26.7912.1%14.4%17.4%74.5%10.0%60.1%3.578.13發(fā)達市場新興市場全球市場2,406.592.66063269322,499.1資料來源：EPRA，研發(fā)中心（二）的三種分類維度1）按組織形式可分為公司型和契約型。公司型通過發(fā)行股份的方式募集資金，具有法人資格，投資者持有的是公司股票，代表國家為美國、日本、歐洲；契約型的信托憑證或基金份額，代表國家為新加坡、澳大利亞、中國。2）按收入來源可以分為權益型、抵押型和混合型。權益型直接投資房地產，收入投資住房貸款或MBS介于兩者之間，也從事放款業(yè)務獲取收入。目前，全球絕大多數為權益型。3）按底層資產可以分為辦公、工業(yè)、零售、住宅、酒店、倉儲、基建、醫(yī)療、數據中心等等。5|圖按收入來源分類占比混合型REITs抵押型REITs權益型REITs100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1971197519791983198719911995199920032007201120152019資料來源：Nareit，研發(fā)中心圖底層資產的引進變化資料來源：Nareit，研發(fā)中心二、60年美國發(fā)展史（一）1960-1967年：探索期1960年9月86-779并賦予以非法人信托或組織成立且資產必須交由第三方管理，并對資產、收入、分紅提出嚴格要求。由于1958年“艾森豪威爾衰退”1960年9月15Nareit是60年代前中期REITS發(fā)展十分緩慢，根據Investingin（，年代前中期只有10家規(guī)模較大的260年代年化總回報，戰(zhàn)勝同期標普500的6.7%。1BlockRInvestinginrealestateinvestmenttrusts[M].JohnWiley&Sons,6|圖年代標普指數美國:標準普爾指數1201008060402001960-01-041962-01-041964-01-041966-01-041968-01-04資料來源：Wind，研發(fā)中心（二）1968-1975年：抵押型的順境與困境1968-1972年1967年抵押型利率）并實現(xiàn)出表，1968-1970年共新增58家抵押型。水漲船高，行業(yè)總市值從1968年的2億美元左右攀升至億美元。1973-1974年抵押型規(guī)模顯著萎縮。1973年石油危機后美國經濟衰退、地產嚴重1974年不良資產率高達73%進入破產程序。1974年抵押型總市值相對1971年縮水一半多，1974年12月總、權益型REIT和抵押型價格指數相對1972年同期分別下跌66.3%44.7%和73.3%。1974在獲得違約或被拍賣后90天行業(yè)止住頹勢。圖年代各類總市值（百萬美元）混合型REITs抵押型REITs權益型REITs總市值250020001500100050001971197219731974197519761977197819791980資料來源：Nareit，研發(fā)中心7|圖年代各類價格指數表現(xiàn)（1971年=100）總REITS指數權益型REITS指數抵押型REITS指數1401201008060402001971-121972-101973-081974-061975-041976-021976-121977-101978-081979-06資料來源：Nareit，研發(fā)中心（三）1976-1985年：權益型的黃金十年1976年1976在商業(yè)信托之外以公司形式成立，將分紅比例由90%提高至95%，同時允許可以轉售為目的持有不動產。該法案令市場尤其是權益型迎來快速發(fā)展。70年代中后期美國出現(xiàn)高通脹，是對抗通脹的有效工具。1981于是資本大量涌入商業(yè)地產并推高房價，支撐權益型業(yè)績。而受美聯(lián)儲加息影響80年前中期年期抵押貸款固定利率久居高位，抵押型加借貸成本的同時壓縮利潤空間。圖1976-1985年美國實際GDP美國:GDP:不變價折年數:同比月%美國:CPI:當月同比%1614121086420-2-41976-011978-011980-011982-011984-01資料來源：Wind，研發(fā)中心8|圖OFHEO房價指數同比美國:(OFHEO)房屋價格指數同比20%15%10%5%0%-5%-10%1976-031983-031990-031997-032004-032011-032018-03資料來源：OFHEO，研發(fā)中心圖：美國年期抵押貸款固定利率美國:30年期抵押貸款固定利率%201816141210864201971-041981-041991-042001-042011-042021-04資料來源：Wind，研發(fā)中心1976-1985年權益型22.0%、平均股息率7.9%年化收益率指數年化收益率18.9%9.0%戰(zhàn)勝了標普500全收益指數（年化收益率13.6%1985正式超過抵押型。9|圖1976-1985全收益指數表現(xiàn)（1976年1=100）總REITS指數權益型REITS指數抵押型REITS指數80070060050040030020010001976-011977-011978-011979-011980-011981-011982-011983-011984-011985-01資料來源：Nareit，研發(fā)中心圖：1976-1985總市值（百萬美元）混合型REITs抵押型REITs權益型REITs總市值90008000700060005000400030002000100001976197719781979198019811982198319841985資料來源：Nareit，研發(fā)中心（四）1986-1990年：里根稅改助長權益型；儲貸危機導致熊市1986年1986業(yè)的避稅行為以提高損失無法抵稅。這使得權益型優(yōu)勢逐步凸顯，1987-1989年權益型市值增長42.3%，同期抵押型。但80年代末儲貸危機疊加地產供給過剩導致熊市。年3月美國完成利率市1990-1991年美國1990市值和全收益價格分別下跌25.1%和17.3%。10|圖：美國銀行倒閉數量美國:銀行倒閉和救援數量倒閉家600.00500.00400.00300.00200.00100.000.00資料來源：Wind，研發(fā)中心圖：美國房地產景氣指數美國:全美住宅建筑商協(xié)會(NAHB)/富國銀行住房市場指數10090807060504030201001985-011990-011995-012000-012005-012010-012015-012020-01資料來源：Wind，研發(fā)中心圖：美國房屋空置率和出租空置率美國:房屋空置率%美國:出租空置率（右軸）%3.5312.0010.008.006.004.002.000.002.521.510.501956-031966-031976-031986-031996-032006-032016-03資料來源：Wind，研發(fā)中心|圖：1986-1991年美國實際GDP同比和CPI美國:GDP:不變價折年數:同比月%美國:CPI:當月同比%76543210-1-21986-011987-011988-011989-011990-011991-01資料來源：Wind，研發(fā)中心（五）1991-1997年：結構創(chuàng)新、IPO繁榮與機構投資者涌入1991年月KIM完成股權12月Plan成為首個上市交易的，股票市值高達10億美元。1992年12月Centers首次完成（傘形合伙不動產購置的的浪潮，1993和1994年IPO金額分別為93.4億美元和億美元，僅年IPO募集金額就超過了過去1993年8要求，1994年機構投資者份額便從擴大至45%1996年美國國稅局擴大租金收入的口徑，1997年81997對非持有長投房地產資產的出售收入可以超過總收入的30%，進一步增加了的范疇。1997年月美國財政部開辟了外資投資渠道。圖：美國規(guī)模REITsIPO規(guī)模億美元10090807060504030201001992-011995-011998-012001-012004-012007-012010-012013-012016-012019-01資料來源：Nareit，研發(fā)中心12|1991-1997年規(guī)模擴大16倍，其中權益型23倍，抵押型約3倍。1991-1997、權益型、抵押型券收益率指數CAGR分別為19.4%20.1%和16.9%，同期標普500全收益為19.1%?？偟膩碚f，1991-1997年市場大幅擴容是結構創(chuàng)新、繁榮與機構投資者涌入三因素共振的結果。圖：90年代各類總市值（百萬美元）混合型REITs抵押型REITs權益型REITs總市值1600001400001200001000008000060000400002000001990199119921993199419951996199719981999資料來源：Nareit，研發(fā)中心圖：年代各類全收益指數表現(xiàn)（1991年1=100）總REITS指數權益型REITS指數抵押型REITS指數3503002502001501001991-011992-011993-011994-011995-011996-011997-011998-011999-01資料來源：Nareit，研發(fā)中心（六）1998-2008年：科網泡沫破滅后成長和價值的反轉上世紀90Windows95市場則遭到冷落。1998-1999年24.1%2000年4月以微軟被判違反《反壟斷法》2為標志性事件，互聯(lián)網企業(yè)開始進入泡沫破滅期，環(huán)球通訊公司等互聯(lián)網企業(yè)相繼破產倒閉。2000年美股估值到達金融危機前最高點，而估值（用P/FFO表示）則在歷史低位。市場又轉向價值風格。2/atr/case/us-v-microsoft-corporation-browser-and-middleware.3P/FFO=股價/經營性現(xiàn)金流，凈收入+折舊+攤銷非經常性損益。13|圖：美國標普指數市盈率美國:標普500:市盈率倍1401201008060402001910-011930-011950-011970-011990-012010-01資料來源：Wind，研發(fā)中心圖：美國的P/FFOREITsP/FFO3025201510502000-032002-062004-092006-122009-032011-062013-092015-122018-032020-06資料來源：Nareit，研發(fā)中心2000年后美國居民儲蓄率銳減、杠桿率抬升，美國次級抵押貸款市場也迅速發(fā)展，權益型和抵押型企穩(wěn)回升并于年到達頂峰。2005年6月美國居民儲蓄率降至2.2%2007年4年9月2007-2008年總市值下跌56.0%，全收益指數下跌48.5%。14|圖：美國：新斷供比例：級貸款（季）美國：新斷供比例：ALT-A級貸款：季1.00%0.90%0.80%0.70%0.60%0.50%0.40%0.30%0.20%0.10%0.00%2003-092005-092007-092009-092011-092013-09資料來源：Wind，研發(fā)中心圖：美國居民儲蓄率美國:個人儲蓄存款占可支配收入比例季調折年數%14.0012.0010.008.006.004.002.002.200.001988-021993-021998-022003-022008-022013-022018-02資料來源：Wind，研發(fā)中心圖：美國新屋及成屋銷售美國:新建住房銷售折年數:季調千套美國:成屋銷售折年數季調萬套1,600.001,400.001,200.001,000.00800.00600.00400.00200.000.002001-012004-012007-012010-012013-012016-012019-01資料來源：Wind，研發(fā)中心1