浐灞區(qū)域市場分析教案課件

會計學(xué)1浐灞區(qū)域市場分析會計學(xué)1浐灞區(qū)域市場分析區(qū)域板塊解讀1第1頁/共26頁區(qū)域板塊解讀1第1頁/共26頁板塊特征分析第2頁/共26頁板塊特征分析第2頁/共26頁浐灞板塊：區(qū)域生態(tài)景觀資源豐富；產(chǎn)品線豐富，價格較低；目前1號線通車，客戶擴容能力增強。板塊特征：浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城區(qū)東部邊緣區(qū)，區(qū)域內(nèi)生態(tài)景觀資源豐富，目前突出發(fā)展金融商貿(mào)、旅游休閑、會議會展、文化教育等現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)和生態(tài)人居環(huán)境產(chǎn)業(yè)；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品豐富，價差大；景觀資源項目多以舒適型產(chǎn)品為主，包含別墅、洋房及高層；無景觀資源項目多以剛需、高層產(chǎn)品為主。產(chǎn)品形式：剛需高層為主，洋房項目較為集中，少量別墅。價格平臺：高層5000-7500元/㎡，洋房8500元/㎡，別墅12000-26000元/㎡客戶特征：區(qū)域高層客戶主要以區(qū)域內(nèi)客戶為主，由于區(qū)域價格優(yōu)勢，對周邊板塊客戶也具有較強的擴容能力；低密類產(chǎn)品客戶可達(dá)到全市擴容。代表項目：綠地國際生態(tài)城、御錦城、龍湖香醍國際社區(qū)、普華淺水灣、高科綠水東城、浐灞半島、灣流等浐灞生態(tài)居住區(qū)第3頁/共26頁浐灞板塊：區(qū)域生態(tài)景觀資源豐富；產(chǎn)品線豐富，價格較低；目前1港務(wù)區(qū)板塊紡織城板塊浐河下游板塊核心區(qū)板塊咸寧路浐河上游板塊廣安路華清路永成路常樂路板塊劃分依據(jù)開發(fā)時序、區(qū)域認(rèn)知、配套三方面的綜合評價，劃定了五個板塊區(qū)域認(rèn)知：外來資金和政府在建設(shè)上的支持，板塊都市感強，形象良好；配套：內(nèi)陸河流三角洲的卓越自然條件，緊鄰世園會遺址、灞橋濕地公園等景觀配套；依靠中央商務(wù)區(qū)（CBD）規(guī)劃定位，板塊商業(yè)配套齊全，住宅項目也附帶了教育、醫(yī)療配套。核心區(qū)板塊區(qū)域認(rèn)知：通過河堤治理，道路修整等措施，使板塊形象有所改善，；配套：浐河河道及其沿岸景觀提升板塊價值，但在商業(yè)、教育等配套方面仍有欠缺。浐河下游板塊區(qū)域認(rèn)知：板塊整體形象相比核心區(qū)較為落后，認(rèn)知中的老舊區(qū)域，小產(chǎn)權(quán)項目及經(jīng)適房項目的存在將限制區(qū)域落后形象的提升；配套：灞河及其沿線景觀資源，傳統(tǒng)的紡織工廠家屬區(qū)，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套較為齊全。區(qū)域認(rèn)知：傳統(tǒng)的城市陌生區(qū)域，形象落后，形象的提升需要政府與房企在資金、渠道方面的合作與嫁接，從而引爆、提升區(qū)域價值；配套：目前區(qū)域各類配套設(shè)施均極為薄弱，尤其是交通路網(wǎng)的。紡織城板塊浐河上游板塊港務(wù)區(qū)板塊區(qū)域認(rèn)知：新亞歐大陸橋物流節(jié)點區(qū)域、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代物流發(fā)展的核心和龍頭、政府政策建設(shè)支持、潛力巨大；配套：灞河景觀資源，商業(yè)、教育等配套方面仍有欠缺。第4頁/共26頁港務(wù)區(qū)板塊紡織城板塊浐河下游板塊核心區(qū)板塊咸寧路浐河上游板塊核心區(qū)板塊序號項目名稱序號項目名稱1浐灞半島5金源納帕溪谷2香江灣6冠昌金域灣畔3振業(yè)泊墅7灣流4中建尚城8恒大御景序號項目名稱序號項目名稱9御錦城11灞業(yè)大境10龍湖香醍國際12五星臻品浐河下游板塊序號項目名稱序號項目名稱13圣堤雅納16綠水東城14普華淺水灣17萬象灣15林河春天18易合坊紡織城板塊序號項目名稱序號項目名稱19暖山西安21綠地國際生態(tài)城20國際幸福城22合能十里錦繡浐河上游板塊港務(wù)區(qū)板塊序號項目名稱序號項目名稱23陸港金海岸24楓林九溪872136542324612212219201011913141812171615板塊劃分第5頁/共26頁核心區(qū)板塊序號項目名稱序號項目名稱1浐灞半島5金源納帕溪谷2核心區(qū)板塊核心區(qū)板塊：板塊占據(jù)區(qū)域最佳的景觀資源，通過政府的介入和發(fā)展，目前成熟度最高，配套較齊全，形成區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)地位。板塊名稱板塊特征代表項目浐灞核心板塊高端/中高端片區(qū)，占據(jù)浐灞核心景觀及城市配套浐灞半島、冠昌金域灣畔板塊特征產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層、小高層6200-8000洋房8500別墅13000主力單價段、總價段板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層洋房

別墅主力面積段納帕溪谷高層16000聯(lián)排28000獨棟32000浐灞半島高層6200-8500聯(lián)排11000疊拼13000金域灣畔高層、小高層6200-7500疊拼13000香江灣洋房8800河景高層6200灣流高層5300聯(lián)排16000恒大御景高層6500第6頁/共26頁核心區(qū)板塊核心區(qū)板塊：板塊占據(jù)區(qū)域最佳的景觀資源，通過政府紡織城板塊紡織城板塊：城市進(jìn)程中的舊城工業(yè)居民區(qū)，城市界面較差，生活配套齊全，地鐵1號線的通車，大大加速了城區(qū)間的聯(lián)系，舊城改造為該區(qū)域注入新的活力。板塊名稱板塊特征代表項目紡織城板塊中低高端片區(qū)，齊全的城市生活配套、區(qū)域發(fā)展未來借力于舊城區(qū)改造普華淺水灣、綠水東城產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層、小高層5300-5600板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層板塊特征主力單價段、總價段主力面積段普華淺水灣高層小高層6000-8600高科綠水東城高層5200-5500永澤五里洲價格待定易合坊高層小高5300萬象灣價格待定林河春天高層5200第7頁/共26頁紡織城板塊紡織城板塊：城市進(jìn)程中的舊城工業(yè)居民區(qū)，城市界面較浐河上游板塊浐河上游板塊：陌生不成熟區(qū)域，雁鳴湖開發(fā)、浐河的治理、品牌房企的進(jìn)駐以及未來地鐵5號線的通車，將進(jìn)一步提升區(qū)域的價值。板塊名稱板塊特征代表項目浐河上游板塊中高端片區(qū)，浐河、雁鳴湖景觀資源、品牌房企拉升綠地國際生態(tài)城、合能十里錦繡產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層、小高層5500-6500洋房----別墅16000-26000板塊特征主力單價段、總價段主力面積段板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層洋房

別墅合能十里錦繡高層5200-5600暖山西安高層6300綠地國際生態(tài)城高層6500聯(lián)排16000類別墅23000高科麓灣價格待定第8頁/共26頁浐河上游板塊浐河上游板塊：陌生不成熟區(qū)域，雁鳴湖開發(fā)、浐河的浐河下游板塊板塊名稱板塊特征代表項目浐河下游板塊中高端片區(qū)龍湖香緹國際、御錦城產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層、小高層5900-6500洋房9500別墅11000-24000板塊特征主力單價段、總價段主力面積段板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層洋房

別墅御錦城高層6200疊加11000聯(lián)排14000獨棟24000龍湖香醍國際社區(qū)高層6300-6500洋房9500水岸東方高層小高5900浐河下游板塊：有一定的河景資源可利用，品牌房企的進(jìn)入加速了區(qū)域的開發(fā)和成熟。第9頁/共26頁浐河下游板塊板塊名稱板塊特征代表項目浐河下游板塊中高端片港務(wù)區(qū)板塊板塊名稱板塊特征代表項目港務(wù)區(qū)板塊中高端片區(qū)楓林九溪、陸港金海岸產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層5500-6000洋房5600-10000別墅10000-15000板塊特征主力單價段、總價段主力面積段板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層洋房

別墅港務(wù)區(qū)板塊：灞河渭河景觀資源，目前配套欠缺，政府重點發(fā)展的物流產(chǎn)業(yè)型板塊，潛力巨大。陸港金海岸高層5500-6000洋房6800-1000別墅楓林九溪別墅9100-15000洋房7800-8800第10頁/共26頁港務(wù)區(qū)板塊板塊名稱板塊特征代表項目港務(wù)區(qū)板塊中高端片區(qū)楓板塊總結(jié)核心板塊紡織城板塊浐河上游板塊浐河下游板塊港務(wù)區(qū)板塊板塊特征核心三角洲位置，政府大力支持開發(fā)，區(qū)域成熟度最高，配套設(shè)施最完善歷史工業(yè)舊城區(qū)，政府主導(dǎo)的舊城改造項目，地鐵1號線路的通車，使得未來區(qū)域前景看好依托雁鳴湖、浐河資源以及品牌房企的入駐，地鐵5號線的規(guī)劃，助力區(qū)域價值提升成熟區(qū)域邊緣地帶，有一定的河景資源，品牌房的帶動，區(qū)域城市化進(jìn)程加速區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流發(fā)展的龍頭和核心，目前配套欠缺，地鐵三號線的通車，區(qū)域潛力將得到提升價格平臺高層、小高層：6200-8000洋房：8500別墅：13000高層：5300-5600高層、小高層：5500-6500高層、小高層：5900-6500洋房：9500別墅：11000-24000高層：5500-6000洋房：5600-10000別墅：10000-15000主導(dǎo)產(chǎn)品高品質(zhì)、高梯戶比、低密社區(qū)。產(chǎn)品線豐富，擁有投資、改善、首置、再改等產(chǎn)品核心區(qū)域主要為高層、經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、限價房等、產(chǎn)品品質(zhì)一般有一定的產(chǎn)品同質(zhì)化產(chǎn)生，同時綠地生態(tài)城的別墅填補了區(qū)域市場的空白產(chǎn)品開發(fā)高低搭配，河景沿線開發(fā)高端物業(yè)、類別豐富、搭配科學(xué)、開發(fā)節(jié)奏明確灞河沿線洋房別墅為主，其他區(qū)域高層為輔，有一定產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)別資源核心區(qū)域，新CBD高端住宅區(qū)缺乏資源帶動的舊城改造區(qū)域陌生區(qū)域常規(guī)景觀資源新興住宅區(qū)域新老城區(qū)銜接地帶區(qū)域銷量領(lǐng)跑者配套欠缺的潛力型居住新區(qū)產(chǎn)品線豐富、區(qū)域景觀資源突出、配套逐步完善、城市價值成長型區(qū)域第11頁/共26頁板塊總結(jié)核心板塊紡織城板塊浐河上游板塊浐河下游板塊港務(wù)區(qū)板塊區(qū)域板塊解讀2第12頁/共26頁區(qū)域板塊解讀2第12頁/共26頁板塊案名產(chǎn)品類型現(xiàn)場報價（元/平）成交均價（元/平）浐河上游板塊合能十里錦繡高層49004800綠地國際生態(tài)城高層62006000別墅12500/2300012000/20000暖山高層66006300浐河下游板塊龍湖香醍國際高層65006300洋房86008500御錦城高層57005600薩拉曼卡別墅8500-25008300-2400紡織城板塊綠水東城高層55005200普華淺水灣高層5800-84005600-8000洋房8300-110008000-9200核心區(qū)板塊浐灞半島高層63006200別墅1200010000恒大御景高層65006300納帕溪谷高層1600014000別墅2800026000天朗蔚藍(lán)東庭高層65006300灣流別墅11000-1600010000-15000香江灣高層61005900洋房92008500港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪洋房7800-88007600-8600別墅1200010000陸港金海岸高層100009000洋房60005800價格特征區(qū)域項目依資源占有價值的不同，存在不同程度的價差浐河上游板塊：十里錦繡和綠地國際生態(tài)城由于其交通、城市資源的占有情況不同，形成較大的價格差異；十里錦繡交均價4800元/㎡；綠地國際生態(tài)城高層產(chǎn)品成交均價6000元/㎡；別墅產(chǎn)品成交均價在12000元/㎡。暖山西安二期以現(xiàn)房呈現(xiàn)，并且產(chǎn)品以舒適性產(chǎn)品為主，板樓較多。核心區(qū)板塊：核心板塊，政府強力支持，大牌開發(fā)商云集，城市居住環(huán)境逐漸成熟，同時區(qū)域形象較好，交通便捷、產(chǎn)品豐富；高層洋房價格在8500元/㎡，別墅10000-26000元/

㎡；恒大御景6500元/

㎡（包含1500元/㎡裝修）浐河城東區(qū)競品帶：浐河城東區(qū)域，城市感較強，形象較好，交通便捷，可快速到達(dá)其他區(qū)域，項目在產(chǎn)品類型方面高層、小高層、洋房、別墅產(chǎn)品類型多樣龍湖香醍國際社區(qū)主要為洋房產(chǎn)品，成交均價：8500元/㎡御錦城項目在售高層、洋房、別墅產(chǎn)品。第13頁/共26頁板塊案名產(chǎn)品類型現(xiàn)場報價（元/平）成交均價（元/平）浐河上游市場容量項目因區(qū)位、交通、配套等因素影響，在去化量方面懸殊較大，高層產(chǎn)品年去化量集中在9-18萬㎡，個別項目達(dá)到20萬㎡，洋房產(chǎn)品年去化量通常在5-10萬㎡.主要針對競品項目高層、洋房、別墅產(chǎn)品進(jìn)行研究。板塊案名產(chǎn)品類型銷售率銷售套數(shù)銷售面積銷售周期13年整年去化量備注預(yù)計年去化量浐河上游板塊合能十里錦繡高層77.0%131811158012.11-14.49.5萬高性價比剛需產(chǎn)品15萬綠地國際生態(tài)城高層98%100410078013.4-14.412萬高層多為首置類暢銷產(chǎn)品14萬別墅93%1694770213.8-14.46.5萬產(chǎn)品稀缺4萬暖山高層86%7467944213.1-14.59萬二期現(xiàn)房，價格較高3.9萬

浐河下游板塊龍湖香醍國際高層31%3932139414.3-14.59萬剛?cè)胧行∶娣e公寓9萬洋房93%671123313.4-14.51.3萬大面積滯銷1.3萬御錦城高層85%222623169113.2-14.418萬大盤全配套20萬薩拉曼卡別墅88%2226160110.12-14.42.0萬非主力推售產(chǎn)品1.7萬紡織城板塊綠水東城高層67%147411436612.1-14.415萬剛需品牌產(chǎn)品16萬普華淺水灣高層77%91610927912.12-14.410萬大面積滯銷10萬洋房74%761670113.4-14.41.6萬滯銷產(chǎn)品1.4萬核心區(qū)板塊浐灞半島高層80%4074807713.8-14.410.5萬品牌大盤、成熟社區(qū)18萬別墅42%2144274712.1-14.41.7萬非主推產(chǎn)品1.7萬恒大御景高層95%153115928713.6-14.413萬品牌精裝低價15萬納帕溪谷高層17%581479012.5-14.43.5萬證件不齊5萬別墅28%11722012.7-14.45000平證件不齊0.6萬天朗蔚藍(lán)東庭高層66%7285981613.9-14.49.5萬剛需主打產(chǎn)品9萬灣流別墅92%1374102513.4-14.54萬高品質(zhì)稀缺產(chǎn)品4萬香江灣高層73%3134297513.6-14.54萬新入市產(chǎn)品4萬洋房100%3645589913.6-14.55.5萬低價熱銷5.5萬港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪洋房76%55750013.12-14.51.5萬新品入市2萬別墅70%732001612.6-13.121.3萬一線河景1萬陸港金海岸高層50%2302726613.2-14.13.8萬一期尾盤4萬洋房78%33469413.1-14.10.6萬一期尾盤1.3萬第14頁/共26頁市場容量項目因區(qū)位、交通、配套等因素影響，在去化量方面懸殊較未來競爭主要集中在核心區(qū)域以及浐河上游區(qū)域，主要以剛需產(chǎn)品為主。14年下半年15年上半年15年下半年16年上半年16年下半年17年上半年二期現(xiàn)房出手、三期別墅、三合院剩余12套，存量約3.9萬左右，目前主推四期高層預(yù)計3.2萬㎡存量，主要為高層剛需類產(chǎn)品，項目南側(cè)體量未知一期尾盤，約1.5萬㎡存量，15年上半年售完，后期地塊存量面積未定約4.7萬㎡，首置首改高層產(chǎn)品，改善類洋房產(chǎn)品均有一定規(guī)模存量6.3萬平，目前主要銷售四期產(chǎn)品約4.2萬㎡存量，改善類高層產(chǎn)品較多，目前新推A3-010地塊新開四棟高層約60萬㎡存量，舒適兩房、三房為主約48萬㎡存量，產(chǎn)品線寬泛的高層、洋房、別墅（獨棟）產(chǎn)品，預(yù)計17年完成市場競爭合能十里錦繡綠地國際生態(tài)城暖山西安浐灞半島恒大御景納帕溪谷天朗蔚藍(lán)東庭灣流香江灣龍湖香緹國際御錦城約6.1萬㎡存量，目前主推小公寓和洋房，后期地塊待定約7.1萬㎡存量，舒適型兩房、舒適三房產(chǎn)品，兩房產(chǎn)品略多，后期地塊存量面積未定普華潛水灣綠水東城約2.9萬㎡存量，首置類高層產(chǎn)品較多，預(yù)計16年完成目前約8.3萬㎡存量，改善類高層產(chǎn)品較多，后期大面積低密度產(chǎn)品，預(yù)計17年完成約1.5萬㎡存量，改善類高層產(chǎn)品較多，預(yù)計15年完成楓林九溪陸港金海岸約9.25萬㎡存量，目前主要推地塊洋房和B地塊別墅，預(yù)計17年完成約2.95萬㎡存量，尾盤銷售，14年完成，二期地塊存量未知浐河上游板塊核心區(qū)板塊港務(wù)區(qū)板塊浐河下游板塊紡織城板塊第15頁/共26頁未來競爭主要集中在核心區(qū)域以及浐河上游區(qū)域，主要以剛需產(chǎn)品為產(chǎn)品線供應(yīng)/成交第16頁/共26頁產(chǎn)品線供應(yīng)/成交第16頁/共26頁供應(yīng)房型配比板塊項目一房兩房三房四房四房以上

戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比浐河上游板塊合能十里錦繡

75-8152%89-11948%

綠地國際生態(tài)城

85-9263%122-14322%

260-34315%暖山

93-9632%100-14068%

浐河下游板塊龍湖香醍國際4073%894%118-1244%168-19816%3093%御錦城473%70-9054%123-14834%

240-5959%紡織城板塊綠水東城552%79-9280%112-13019%

普華淺水灣

33%111-14055%161-20811%230-2782%核心區(qū)板塊浐灞半島

87-9522%125-14331%1717%176-30740%恒大御景5015%79-10940%118-13845%1631%

納帕溪谷

238-663100%天朗蔚藍(lán)東庭

66-8874%93-10826%

灣流

211-309100%香江灣

10435%1207%1522%165-28256%港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪

17820%195-48080%陸港金海岸

91-9440%134-15056%157-1854%

總占比

9.2%

45.9%

31.8%

3.0%

9.9%區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品主要以兩房和三房為主，占比達(dá)到76%，同時四房以上比例則達(dá)到9.9%。第17頁/共26頁供應(yīng)房型配比板塊項目一房兩房三房四房供應(yīng)面積段配比項目

50-

50-70

70-90

90-110

110-130

130-144

144-160

160-180

180-200200-220220+浐河上游板塊合能十里錦繡

79%18%3%

綠地國際生態(tài)城

41%4%6%10%

11%暖山

36%

15%

浐河下游板塊龍湖香醍國際85%

14%

12%

15%1%2%1%3%御錦城7%

98%19%5%62%5%

19%紡織城板塊綠水東城

11%54%14%18%4%

普華淺水灣

9%13%12%25%

5%1%2%1%核心區(qū)板塊浐灞半島

7%15%12%19%5%15%9%9%10%恒大御景16%12%8%65%62%21%

1%

納帕溪谷

11%天朗蔚藍(lán)東庭

16%81%32%

灣流（和悅別墅）

6%12%香江灣

4%37%0%24%17%8%

4%港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪8%3%34%17%12%13%3%2%1%1%5%陸港金海岸

34%7%36%22%1%

總計8%2%33%18%11%14%4%3%1%1%5%供應(yīng)面積以首置類產(chǎn)品為主、改善類產(chǎn)品為輔，高低搭配組合。第18頁/共26頁供應(yīng)面積段配比項目50-50-7070-9090-1成交房型配比板塊項目一房兩房三房四房四房以上

戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比浐河上游板塊合能十里錦繡

75-8151%89-11949%

綠地國際生態(tài)城

85-9264%122-14322%

260-34314%暖山

93-9636%100-14064%

浐河下游板塊龍湖香醍國際4045%899%118-1245%168-19834%3096%御錦城473%70-9049%123-14839%

240-5959%紡織城板塊綠水東城552%79-9283%112-13015%

309

普華淺水灣

78-9434%111-14057%161-2087%230-2782%核心區(qū)板塊浐灞半島

87-9528%125-14335%1713%176-30734%恒大御景5014%79-10940%118-13845%1631%

0%納帕溪谷

0%

238-663100%天朗蔚藍(lán)東庭

66-8870%93-10830%

灣流

0%

211-309100%香江灣

10436%12010%1522%165-28252%港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪

17816%195-48084%

陸港金海岸

91-9447%134-15047%157-1856%

總占比

5%

48%

35%

3%

10%區(qū)域成交產(chǎn)品主要以兩房和三房子為主、比例達(dá)到82%，第19頁/共26頁成交房型配比板塊項目一房兩房三房四房成交面積段配比項目

50-

50-70

70-90

90-110

110-130

130-144

144-160

160-180

180-200200-220220+浐河上游板塊合能十里錦繡

75%24%2%

綠地國際生態(tài)城

52%5%7%12%

13%暖山

45%

12%

浐河下游板塊龍湖香醍國際23%

5%

2%

14%1%1%1%3%御錦城5%

85%9%4%62%3%

17%紡織城板塊綠水東城

14%61%20%17%

普華淺水灣

8%16%12%30%

3%1%1%2%核心區(qū)板塊浐灞半島

4%9%8%9%3%5%4%3%2%恒大御景9%7%5%41%39%13%

1%

納帕溪谷

5%天朗蔚藍(lán)東庭

3%36%17%

灣流

3%7%香江灣

3%21%

10%10%5%

2%港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪

30%1%19%49%陸港金海岸

37%11%35%14%2%

總計

4%2%34%19%11%14%3%2%1%1%5%成交面積段主要集中在70-90和90-110首置首改類，以及130-144改善類。第20頁/共26頁成交面積段配比項目50-50-7070-9090-1各產(chǎn)品形態(tài)解讀第21頁/共26頁各產(chǎn)品形態(tài)解讀第21頁/共26頁高層首置/首改/再改產(chǎn)品線均表現(xiàn)良好，價格差距較小，主要集中為首置（70-110㎡）、首改（110-144㎡）產(chǎn)品浐灞區(qū)域高層產(chǎn)品去化速度與價格關(guān)系

板塊產(chǎn)品類型房型

面積區(qū)間月均去化價格（元/㎡）浐灞區(qū)域高層一房普通一房40-50206200（恒大御景除去精裝1200元/㎡）兩房小兩房50-70205500-5800（綠水東城、天朗蔚藍(lán)東庭）普通兩房70-90565600-5700（綠水東城、綠地國際生態(tài)城）舒適兩房90-110305800-6800（普華淺水灣、御錦城時代、恒大御景（除去精裝1200元/㎡）三房緊湊三房110-130305500-6200（綠水東城、普華潛水灣）；6200（恒大御景除去精裝1200元/㎡）舒適三房130-144325200-6200（普華淺水灣、綠地國際生態(tài)城）6200（恒大御景除去精裝1200元/㎡）四房緊湊四房144-16035800（御錦城喬治）第22頁/共26頁高層首置/首改/再改產(chǎn)品線均表現(xiàn)良好，價格差距較小，主要集中140-160㎡洋房產(chǎn)品月均去化率最高，160㎡以下面積洋房產(chǎn)品能夠在7500-8000元/㎡價格平臺上實現(xiàn)較高的去化量浐灞區(qū)域洋房產(chǎn)品去化速度與價格關(guān)系備注：薩拉曼卡洋房已經(jīng)售完，不在調(diào)查范圍之內(nèi)板塊案名產(chǎn)品類型銷售率銷售套數(shù)銷售面積銷售周期主力面積區(qū)間成交占比成交價格元/㎡13年整年去化量浐河城東區(qū)龍湖香醍國際社區(qū)洋房90%約200套約3.6萬㎡13.4-14.4160-200：11%144-160：70%8500-120004萬㎡香江灣洋房91%約364套約5萬㎡13.5-14.4100-160：50%8000-110005萬㎡

板塊產(chǎn)品類型房型面積區(qū)間月均去化價格浐灞區(qū)域洋房經(jīng)濟100-12026800（陸港金海岸）；7800-8500（香江灣）120-14037500（陸港金海岸）；8200（香江灣）舒適140-16057800（陸港金海岸）；8200（香江灣）；8500（龍湖香緹國際）160-1803.99000（香江灣）、8500（龍湖）寬綽180-220410000（香江灣）；9500（龍湖香緹國際）灣流（9000）220-2601.59400(普華)、10000（灣流）；香江灣（10500）260+1.79500（普華）；10500-11000（香江灣）；12000（龍湖香緹國際）市場熱點項目第23頁/共26頁140-160㎡洋房產(chǎn)品月均去化率最高，160㎡以下面積洋房綠地國際生態(tài)城品牌驅(qū)動以及區(qū)域價值的補充，去化速度最快；灣流和楓林九溪，資源優(yōu)勢明顯，去化較快。浐灞區(qū)域別墅產(chǎn)品去化速度與價格關(guān)系名稱類別面積區(qū)間去化價格銷售周期月均去化薩拉曼卡疊墅233-331180套11000425聯(lián)排340-38911套14000獨棟398-65311套18000楓林九溪疊墅195-2618套1100066聯(lián)排320-47763套1300011納帕溪谷獨棟66310套32000241.6聯(lián)排590-64012套28000灣流聯(lián)排330-39086套16000127浐灞半島聯(lián)排146-205214套10000297綠地國際生態(tài)城獨棟33060套240001017聯(lián)排215-245109套16000第24頁/共26頁綠地國際生態(tài)城品牌驅(qū)動以及區(qū)域價值的補充，去化速度最快；灣流板塊成交量價細(xì)分產(chǎn)品線板塊市場浐灞板塊月均成交量約20萬㎡，成交均價6800元/㎡；浐灞板塊成交面積段剛需首置和改善類產(chǎn)品成交活躍、同時洋房產(chǎn)品深受市場歡迎。板塊內(nèi)高層產(chǎn)品產(chǎn)品年去化量在9-15萬㎡，以剛需、改善類產(chǎn)品為主。中高端首置類產(chǎn)品價格平臺5300--6500元/㎡，改善型產(chǎn)品（洋房、別墅）價格8500-28000元/㎡。板塊內(nèi)別墅類產(chǎn)品欠缺，有一定市場潛力挖掘。區(qū)域70-90㎡的產(chǎn)品市場表現(xiàn)最佳，其次為90-110㎡的產(chǎn)品，區(qū)域成交主力。房型上看，兩房、三房為區(qū)域成交主力房型，其中兩房成交占到絕對主力，達(dá)到48%以上。住宅競爭市場小結(jié)：第25頁/共26頁板塊成交量價細(xì)分產(chǎn)品線板塊市場浐灞板塊月均成交量約20萬㎡，感謝您的觀看。第26頁/共26頁感謝您的觀看。第26頁/共26頁會計學(xué)28浐灞區(qū)域市場分析會計學(xué)1浐灞區(qū)域市場分析區(qū)域板塊解讀1第1頁/共26頁區(qū)域板塊解讀1第1頁/共26頁板塊特征分析第2頁/共26頁板塊特征分析第2頁/共26頁浐灞板塊：區(qū)域生態(tài)景觀資源豐富；產(chǎn)品線豐富，價格較低；目前1號線通車，客戶擴容能力增強。板塊特征：浐灞生態(tài)區(qū)位于西安城區(qū)東部邊緣區(qū)，區(qū)域內(nèi)生態(tài)景觀資源豐富，目前突出發(fā)展金融商貿(mào)、旅游休閑、會議會展、文化教育等現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)和生態(tài)人居環(huán)境產(chǎn)業(yè)；區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品豐富，價差大；景觀資源項目多以舒適型產(chǎn)品為主，包含別墅、洋房及高層；無景觀資源項目多以剛需、高層產(chǎn)品為主。產(chǎn)品形式：剛需高層為主，洋房項目較為集中，少量別墅。價格平臺：高層5000-7500元/㎡，洋房8500元/㎡，別墅12000-26000元/㎡客戶特征：區(qū)域高層客戶主要以區(qū)域內(nèi)客戶為主，由于區(qū)域價格優(yōu)勢，對周邊板塊客戶也具有較強的擴容能力；低密類產(chǎn)品客戶可達(dá)到全市擴容。代表項目：綠地國際生態(tài)城、御錦城、龍湖香醍國際社區(qū)、普華淺水灣、高科綠水東城、浐灞半島、灣流等浐灞生態(tài)居住區(qū)第3頁/共26頁浐灞板塊：區(qū)域生態(tài)景觀資源豐富；產(chǎn)品線豐富，價格較低；目前1港務(wù)區(qū)板塊紡織城板塊浐河下游板塊核心區(qū)板塊咸寧路浐河上游板塊廣安路華清路永成路常樂路板塊劃分依據(jù)開發(fā)時序、區(qū)域認(rèn)知、配套三方面的綜合評價，劃定了五個板塊區(qū)域認(rèn)知：外來資金和政府在建設(shè)上的支持，板塊都市感強，形象良好；配套：內(nèi)陸河流三角洲的卓越自然條件，緊鄰世園會遺址、灞橋濕地公園等景觀配套；依靠中央商務(wù)區(qū)（CBD）規(guī)劃定位，板塊商業(yè)配套齊全，住宅項目也附帶了教育、醫(yī)療配套。核心區(qū)板塊區(qū)域認(rèn)知：通過河堤治理，道路修整等措施，使板塊形象有所改善，；配套：浐河河道及其沿岸景觀提升板塊價值，但在商業(yè)、教育等配套方面仍有欠缺。浐河下游板塊區(qū)域認(rèn)知：板塊整體形象相比核心區(qū)較為落后，認(rèn)知中的老舊區(qū)域，小產(chǎn)權(quán)項目及經(jīng)適房項目的存在將限制區(qū)域落后形象的提升；配套：灞河及其沿線景觀資源，傳統(tǒng)的紡織工廠家屬區(qū)，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套較為齊全。區(qū)域認(rèn)知：傳統(tǒng)的城市陌生區(qū)域，形象落后，形象的提升需要政府與房企在資金、渠道方面的合作與嫁接，從而引爆、提升區(qū)域價值；配套：目前區(qū)域各類配套設(shè)施均極為薄弱，尤其是交通路網(wǎng)的。紡織城板塊浐河上游板塊港務(wù)區(qū)板塊區(qū)域認(rèn)知：新亞歐大陸橋物流節(jié)點區(qū)域、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代物流發(fā)展的核心和龍頭、政府政策建設(shè)支持、潛力巨大；配套：灞河景觀資源，商業(yè)、教育等配套方面仍有欠缺。第4頁/共26頁港務(wù)區(qū)板塊紡織城板塊浐河下游板塊核心區(qū)板塊咸寧路浐河上游板塊核心區(qū)板塊序號項目名稱序號項目名稱1浐灞半島5金源納帕溪谷2香江灣6冠昌金域灣畔3振業(yè)泊墅7灣流4中建尚城8恒大御景序號項目名稱序號項目名稱9御錦城11灞業(yè)大境10龍湖香醍國際12五星臻品浐河下游板塊序號項目名稱序號項目名稱13圣堤雅納16綠水東城14普華淺水灣17萬象灣15林河春天18易合坊紡織城板塊序號項目名稱序號項目名稱19暖山西安21綠地國際生態(tài)城20國際幸福城22合能十里錦繡浐河上游板塊港務(wù)區(qū)板塊序號項目名稱序號項目名稱23陸港金海岸24楓林九溪872136542324612212219201011913141812171615板塊劃分第5頁/共26頁核心區(qū)板塊序號項目名稱序號項目名稱1浐灞半島5金源納帕溪谷2核心區(qū)板塊核心區(qū)板塊：板塊占據(jù)區(qū)域最佳的景觀資源，通過政府的介入和發(fā)展，目前成熟度最高，配套較齊全，形成區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo)地位。板塊名稱板塊特征代表項目浐灞核心板塊高端/中高端片區(qū)，占據(jù)浐灞核心景觀及城市配套浐灞半島、冠昌金域灣畔板塊特征產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層、小高層6200-8000洋房8500別墅13000主力單價段、總價段板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層洋房

別墅主力面積段納帕溪谷高層16000聯(lián)排28000獨棟32000浐灞半島高層6200-8500聯(lián)排11000疊拼13000金域灣畔高層、小高層6200-7500疊拼13000香江灣洋房8800河景高層6200灣流高層5300聯(lián)排16000恒大御景高層6500第6頁/共26頁核心區(qū)板塊核心區(qū)板塊：板塊占據(jù)區(qū)域最佳的景觀資源，通過政府紡織城板塊紡織城板塊：城市進(jìn)程中的舊城工業(yè)居民區(qū)，城市界面較差，生活配套齊全，地鐵1號線的通車，大大加速了城區(qū)間的聯(lián)系，舊城改造為該區(qū)域注入新的活力。板塊名稱板塊特征代表項目紡織城板塊中低高端片區(qū)，齊全的城市生活配套、區(qū)域發(fā)展未來借力于舊城區(qū)改造普華淺水灣、綠水東城產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層、小高層5300-5600板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層板塊特征主力單價段、總價段主力面積段普華淺水灣高層小高層6000-8600高科綠水東城高層5200-5500永澤五里洲價格待定易合坊高層小高5300萬象灣價格待定林河春天高層5200第7頁/共26頁紡織城板塊紡織城板塊：城市進(jìn)程中的舊城工業(yè)居民區(qū)，城市界面較浐河上游板塊浐河上游板塊：陌生不成熟區(qū)域，雁鳴湖開發(fā)、浐河的治理、品牌房企的進(jìn)駐以及未來地鐵5號線的通車，將進(jìn)一步提升區(qū)域的價值。板塊名稱板塊特征代表項目浐河上游板塊中高端片區(qū)，浐河、雁鳴湖景觀資源、品牌房企拉升綠地國際生態(tài)城、合能十里錦繡產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層、小高層5500-6500洋房----別墅16000-26000板塊特征主力單價段、總價段主力面積段板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層洋房

別墅合能十里錦繡高層5200-5600暖山西安高層6300綠地國際生態(tài)城高層6500聯(lián)排16000類別墅23000高科麓灣價格待定第8頁/共26頁浐河上游板塊浐河上游板塊：陌生不成熟區(qū)域，雁鳴湖開發(fā)、浐河的浐河下游板塊板塊名稱板塊特征代表項目浐河下游板塊中高端片區(qū)龍湖香緹國際、御錦城產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層、小高層5900-6500洋房9500別墅11000-24000板塊特征主力單價段、總價段主力面積段板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層洋房

別墅御錦城高層6200疊加11000聯(lián)排14000獨棟24000龍湖香醍國際社區(qū)高層6300-6500洋房9500水岸東方高層小高5900浐河下游板塊：有一定的河景資源可利用，品牌房企的進(jìn)入加速了區(qū)域的開發(fā)和成熟。第9頁/共26頁浐河下游板塊板塊名稱板塊特征代表項目浐河下游板塊中高端片港務(wù)區(qū)板塊板塊名稱板塊特征代表項目港務(wù)區(qū)板塊中高端片區(qū)楓林九溪、陸港金海岸產(chǎn)品形態(tài)主力單價段(元/㎡）高層5500-6000洋房5600-10000別墅10000-15000板塊特征主力單價段、總價段主力面積段板塊名稱物業(yè)形態(tài)50㎡100㎡150㎡200㎡250㎡300㎡350㎡400㎡500㎡500以上㎡浐灞核心板塊高層洋房

別墅港務(wù)區(qū)板塊：灞河渭河景觀資源，目前配套欠缺，政府重點發(fā)展的物流產(chǎn)業(yè)型板塊，潛力巨大。陸港金海岸高層5500-6000洋房6800-1000別墅楓林九溪別墅9100-15000洋房7800-8800第10頁/共26頁港務(wù)區(qū)板塊板塊名稱板塊特征代表項目港務(wù)區(qū)板塊中高端片區(qū)楓板塊總結(jié)核心板塊紡織城板塊浐河上游板塊浐河下游板塊港務(wù)區(qū)板塊板塊特征核心三角洲位置，政府大力支持開發(fā)，區(qū)域成熟度最高，配套設(shè)施最完善歷史工業(yè)舊城區(qū)，政府主導(dǎo)的舊城改造項目，地鐵1號線路的通車，使得未來區(qū)域前景看好依托雁鳴湖、浐河資源以及品牌房企的入駐，地鐵5號線的規(guī)劃，助力區(qū)域價值提升成熟區(qū)域邊緣地帶，有一定的河景資源，品牌房的帶動，區(qū)域城市化進(jìn)程加速區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和物流發(fā)展的龍頭和核心，目前配套欠缺，地鐵三號線的通車，區(qū)域潛力將得到提升價格平臺高層、小高層：6200-8000洋房：8500別墅：13000高層：5300-5600高層、小高層：5500-6500高層、小高層：5900-6500洋房：9500別墅：11000-24000高層：5500-6000洋房：5600-10000別墅：10000-15000主導(dǎo)產(chǎn)品高品質(zhì)、高梯戶比、低密社區(qū)。產(chǎn)品線豐富，擁有投資、改善、首置、再改等產(chǎn)品核心區(qū)域主要為高層、經(jīng)適房、小產(chǎn)權(quán)房、限價房等、產(chǎn)品品質(zhì)一般有一定的產(chǎn)品同質(zhì)化產(chǎn)生，同時綠地生態(tài)城的別墅填補了區(qū)域市場的空白產(chǎn)品開發(fā)高低搭配，河景沿線開發(fā)高端物業(yè)、類別豐富、搭配科學(xué)、開發(fā)節(jié)奏明確灞河沿線洋房別墅為主，其他區(qū)域高層為輔，有一定產(chǎn)品品質(zhì)區(qū)別資源核心區(qū)域，新CBD高端住宅區(qū)缺乏資源帶動的舊城改造區(qū)域陌生區(qū)域常規(guī)景觀資源新興住宅區(qū)域新老城區(qū)銜接地帶區(qū)域銷量領(lǐng)跑者配套欠缺的潛力型居住新區(qū)產(chǎn)品線豐富、區(qū)域景觀資源突出、配套逐步完善、城市價值成長型區(qū)域第11頁/共26頁板塊總結(jié)核心板塊紡織城板塊浐河上游板塊浐河下游板塊港務(wù)區(qū)板塊區(qū)域板塊解讀2第12頁/共26頁區(qū)域板塊解讀2第12頁/共26頁板塊案名產(chǎn)品類型現(xiàn)場報價（元/平）成交均價（元/平）浐河上游板塊合能十里錦繡高層49004800綠地國際生態(tài)城高層62006000別墅12500/2300012000/20000暖山高層66006300浐河下游板塊龍湖香醍國際高層65006300洋房86008500御錦城高層57005600薩拉曼卡別墅8500-25008300-2400紡織城板塊綠水東城高層55005200普華淺水灣高層5800-84005600-8000洋房8300-110008000-9200核心區(qū)板塊浐灞半島高層63006200別墅1200010000恒大御景高層65006300納帕溪谷高層1600014000別墅2800026000天朗蔚藍(lán)東庭高層65006300灣流別墅11000-1600010000-15000香江灣高層61005900洋房92008500港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪洋房7800-88007600-8600別墅1200010000陸港金海岸高層100009000洋房60005800價格特征區(qū)域項目依資源占有價值的不同，存在不同程度的價差浐河上游板塊：十里錦繡和綠地國際生態(tài)城由于其交通、城市資源的占有情況不同，形成較大的價格差異；十里錦繡交均價4800元/㎡；綠地國際生態(tài)城高層產(chǎn)品成交均價6000元/㎡；別墅產(chǎn)品成交均價在12000元/㎡。暖山西安二期以現(xiàn)房呈現(xiàn)，并且產(chǎn)品以舒適性產(chǎn)品為主，板樓較多。核心區(qū)板塊：核心板塊，政府強力支持，大牌開發(fā)商云集，城市居住環(huán)境逐漸成熟，同時區(qū)域形象較好，交通便捷、產(chǎn)品豐富；高層洋房價格在8500元/㎡，別墅10000-26000元/

㎡；恒大御景6500元/

㎡（包含1500元/㎡裝修）浐河城東區(qū)競品帶：浐河城東區(qū)域，城市感較強，形象較好，交通便捷，可快速到達(dá)其他區(qū)域，項目在產(chǎn)品類型方面高層、小高層、洋房、別墅產(chǎn)品類型多樣龍湖香醍國際社區(qū)主要為洋房產(chǎn)品，成交均價：8500元/㎡御錦城項目在售高層、洋房、別墅產(chǎn)品。第13頁/共26頁板塊案名產(chǎn)品類型現(xiàn)場報價（元/平）成交均價（元/平）浐河上游市場容量項目因區(qū)位、交通、配套等因素影響，在去化量方面懸殊較大，高層產(chǎn)品年去化量集中在9-18萬㎡，個別項目達(dá)到20萬㎡，洋房產(chǎn)品年去化量通常在5-10萬㎡.主要針對競品項目高層、洋房、別墅產(chǎn)品進(jìn)行研究。板塊案名產(chǎn)品類型銷售率銷售套數(shù)銷售面積銷售周期13年整年去化量備注預(yù)計年去化量浐河上游板塊合能十里錦繡高層77.0%131811158012.11-14.49.5萬高性價比剛需產(chǎn)品15萬綠地國際生態(tài)城高層98%100410078013.4-14.412萬高層多為首置類暢銷產(chǎn)品14萬別墅93%1694770213.8-14.46.5萬產(chǎn)品稀缺4萬暖山高層86%7467944213.1-14.59萬二期現(xiàn)房，價格較高3.9萬

浐河下游板塊龍湖香醍國際高層31%3932139414.3-14.59萬剛?cè)胧行∶娣e公寓9萬洋房93%671123313.4-14.51.3萬大面積滯銷1.3萬御錦城高層85%222623169113.2-14.418萬大盤全配套20萬薩拉曼卡別墅88%2226160110.12-14.42.0萬非主力推售產(chǎn)品1.7萬紡織城板塊綠水東城高層67%147411436612.1-14.415萬剛需品牌產(chǎn)品16萬普華淺水灣高層77%91610927912.12-14.410萬大面積滯銷10萬洋房74%761670113.4-14.41.6萬滯銷產(chǎn)品1.4萬核心區(qū)板塊浐灞半島高層80%4074807713.8-14.410.5萬品牌大盤、成熟社區(qū)18萬別墅42%2144274712.1-14.41.7萬非主推產(chǎn)品1.7萬恒大御景高層95%153115928713.6-14.413萬品牌精裝低價15萬納帕溪谷高層17%581479012.5-14.43.5萬證件不齊5萬別墅28%11722012.7-14.45000平證件不齊0.6萬天朗蔚藍(lán)東庭高層66%7285981613.9-14.49.5萬剛需主打產(chǎn)品9萬灣流別墅92%1374102513.4-14.54萬高品質(zhì)稀缺產(chǎn)品4萬香江灣高層73%3134297513.6-14.54萬新入市產(chǎn)品4萬洋房100%3645589913.6-14.55.5萬低價熱銷5.5萬港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪洋房76%55750013.12-14.51.5萬新品入市2萬別墅70%732001612.6-13.121.3萬一線河景1萬陸港金海岸高層50%2302726613.2-14.13.8萬一期尾盤4萬洋房78%33469413.1-14.10.6萬一期尾盤1.3萬第14頁/共26頁市場容量項目因區(qū)位、交通、配套等因素影響，在去化量方面懸殊較未來競爭主要集中在核心區(qū)域以及浐河上游區(qū)域，主要以剛需產(chǎn)品為主。14年下半年15年上半年15年下半年16年上半年16年下半年17年上半年二期現(xiàn)房出手、三期別墅、三合院剩余12套，存量約3.9萬左右，目前主推四期高層預(yù)計3.2萬㎡存量，主要為高層剛需類產(chǎn)品，項目南側(cè)體量未知一期尾盤，約1.5萬㎡存量，15年上半年售完，后期地塊存量面積未定約4.7萬㎡，首置首改高層產(chǎn)品，改善類洋房產(chǎn)品均有一定規(guī)模存量6.3萬平，目前主要銷售四期產(chǎn)品約4.2萬㎡存量，改善類高層產(chǎn)品較多，目前新推A3-010地塊新開四棟高層約60萬㎡存量，舒適兩房、三房為主約48萬㎡存量，產(chǎn)品線寬泛的高層、洋房、別墅（獨棟）產(chǎn)品，預(yù)計17年完成市場競爭合能十里錦繡綠地國際生態(tài)城暖山西安浐灞半島恒大御景納帕溪谷天朗蔚藍(lán)東庭灣流香江灣龍湖香緹國際御錦城約6.1萬㎡存量，目前主推小公寓和洋房，后期地塊待定約7.1萬㎡存量，舒適型兩房、舒適三房產(chǎn)品，兩房產(chǎn)品略多，后期地塊存量面積未定普華潛水灣綠水東城約2.9萬㎡存量，首置類高層產(chǎn)品較多，預(yù)計16年完成目前約8.3萬㎡存量，改善類高層產(chǎn)品較多，后期大面積低密度產(chǎn)品，預(yù)計17年完成約1.5萬㎡存量，改善類高層產(chǎn)品較多，預(yù)計15年完成楓林九溪陸港金海岸約9.25萬㎡存量，目前主要推地塊洋房和B地塊別墅，預(yù)計17年完成約2.95萬㎡存量，尾盤銷售，14年完成，二期地塊存量未知浐河上游板塊核心區(qū)板塊港務(wù)區(qū)板塊浐河下游板塊紡織城板塊第15頁/共26頁未來競爭主要集中在核心區(qū)域以及浐河上游區(qū)域，主要以剛需產(chǎn)品為產(chǎn)品線供應(yīng)/成交第16頁/共26頁產(chǎn)品線供應(yīng)/成交第16頁/共26頁供應(yīng)房型配比板塊項目一房兩房三房四房四房以上

戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比浐河上游板塊合能十里錦繡

75-8152%89-11948%

綠地國際生態(tài)城

85-9263%122-14322%

260-34315%暖山

93-9632%100-14068%

浐河下游板塊龍湖香醍國際4073%894%118-1244%168-19816%3093%御錦城473%70-9054%123-14834%

240-5959%紡織城板塊綠水東城552%79-9280%112-13019%

普華淺水灣

33%111-14055%161-20811%230-2782%核心區(qū)板塊浐灞半島

87-9522%125-14331%1717%176-30740%恒大御景5015%79-10940%118-13845%1631%

納帕溪谷

238-663100%天朗蔚藍(lán)東庭

66-8874%93-10826%

灣流

211-309100%香江灣

10435%1207%1522%165-28256%港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪

17820%195-48080%陸港金海岸

91-9440%134-15056%157-1854%

總占比

9.2%

45.9%

31.8%

3.0%

9.9%區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品主要以兩房和三房為主，占比達(dá)到76%，同時四房以上比例則達(dá)到9.9%。第17頁/共26頁供應(yīng)房型配比板塊項目一房兩房三房四房供應(yīng)面積段配比項目

50-

50-70

70-90

90-110

110-130

130-144

144-160

160-180

180-200200-220220+浐河上游板塊合能十里錦繡

79%18%3%

綠地國際生態(tài)城

41%4%6%10%

11%暖山

36%

15%

浐河下游板塊龍湖香醍國際85%

14%

12%

15%1%2%1%3%御錦城7%

98%19%5%62%5%

19%紡織城板塊綠水東城

11%54%14%18%4%

普華淺水灣

9%13%12%25%

5%1%2%1%核心區(qū)板塊浐灞半島

7%15%12%19%5%15%9%9%10%恒大御景16%12%8%65%62%21%

1%

納帕溪谷

11%天朗蔚藍(lán)東庭

16%81%32%

灣流（和悅別墅）

6%12%香江灣

4%37%0%24%17%8%

4%港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪8%3%34%17%12%13%3%2%1%1%5%陸港金海岸

34%7%36%22%1%

總計8%2%33%18%11%14%4%3%1%1%5%供應(yīng)面積以首置類產(chǎn)品為主、改善類產(chǎn)品為輔，高低搭配組合。第18頁/共26頁供應(yīng)面積段配比項目50-50-7070-9090-1成交房型配比板塊項目一房兩房三房四房四房以上

戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比戶型面積套數(shù)比浐河上游板塊合能十里錦繡

75-8151%89-11949%

綠地國際生態(tài)城

85-9264%122-14322%

260-34314%暖山

93-9636%100-14064%

浐河下游板塊龍湖香醍國際4045%899%118-1245%168-19834%3096%御錦城473%70-9049%123-14839%

240-5959%紡織城板塊綠水東城552%79-9283%112-13015%

309

普華淺水灣

78-9434%111-14057%161-2087%230-2782%核心區(qū)板塊浐灞半島

87-9528%125-14335%1713%176-30734%恒大御景5014%79-10940%118-13845%1631%

0%納帕溪谷

0%

238-663100%天朗蔚藍(lán)東庭

66-8870%93-10830%

灣流

0%

211-309100%香江灣

10436%12010%1522%165-28252%港務(wù)區(qū)板塊楓林九溪

17816%195-48084%

陸港金海岸

91-9447%134-15047%157-1856%

總占比

5%

48%

35%

3%

10%區(qū)域成交產(chǎn)品主要以兩房和三房子為主、比例達(dá)到82%，第19頁/共26頁成交房型配比板塊項目一房兩房三房四房成交面積段配比項目

50-

50-70

70-90

90-110

110-130

130-144

144-160

160-180

180-200200-220220+浐河上游板塊合能十里錦繡

75%24%2%

綠地國際生態(tài)城

52%5%7%12%

13%暖山

45%

12%

浐河下游板塊龍湖香醍國際23%

5%

2%

14%1%1%1%3%御錦城5%

85%9%4%62%3%

17