房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程與運(yùn)營(yíng)管理（PPT）

房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)流程程與運(yùn)營(yíng)管管理2019/04/242第一部分房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)全程運(yùn)作作程序房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的全全過(guò)程一般般要經(jīng)過(guò)以以下五個(gè)階階段：1、項(xiàng)目確立立階段2、項(xiàng)目前期期階段3、項(xiàng)目實(shí)施施階段—工程施工和和產(chǎn)品銷(xiāo)售售。4、項(xiàng)目驗(yàn)收收交付階段段5、收尾階段段具體內(nèi)容詳詳見(jiàn)《房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)全程程運(yùn)作程序序圖》3房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)全程程運(yùn)作程序序圖－14房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)全程程運(yùn)作程序序圖－1房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)全程程運(yùn)作程序序圖－25房地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)全程程運(yùn)作程序序圖－36第二部分與與房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)相關(guān)的的技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)和規(guī)規(guī)范規(guī)定一、主要技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)1、規(guī)劃用地地面積：指經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)準(zhǔn)的地塊規(guī)規(guī)劃總用地地面積，包包括可直接接用于項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的土土地面積和和總用地中中應(yīng)提供給給城市道路路或其他公公共設(shè)施使使用的土地地面積。2、建設(shè)用地地面積：可直接用于于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的土地面面積，也稱(chēng)稱(chēng)凈用地面面積，但不不包括應(yīng)提提供給城市市道路或其其他公共設(shè)設(shè)施使用的的土地面積積。3、建筑占地地面積：指建筑基底底（地面一一層）所占占用的土地地面積。4、建筑密度度：建筑總占地地面積與項(xiàng)項(xiàng)目總用地地面積的比比率（％））。5、容積率：：項(xiàng)目總建筑筑面積（地地上部分））與總用地地面積的比比值。6、綠地率：：項(xiàng)目范圍內(nèi)內(nèi)各類(lèi)綠化化（包括園園林小品、、休閑涼亭亭、水域等等）所占的的土地面積積與總用地地面積的比比率（%）。7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)（續(xù)）7、住宅停車(chē)車(chē)率：汽車(chē)的停車(chē)車(chē)位數(shù)量與與住宅總戶(hù)戶(hù)數(shù)的比率率（%）。8、地下室：：房間室內(nèi)地地面低于室室外地平面面的高度超超過(guò)該房間間凈高度的的1/2以上者。9、半地下室室：房間室內(nèi)地地面低于室室外地平面面的高度超超過(guò)該房間間凈高度的的1/3，且不超過(guò)過(guò)1/2者。10、層高：上下兩層樓樓面或樓面面與地面之之間的垂直直距離。11、室內(nèi)凈高高：樓面或地面面至上部樓樓板底面或或吊頂之間間的垂直距距離。12、建筑高度度：多層指建筑筑物室外地地坪到其女女兒墻頂部部或檐口的的高度；高高層指建筑筑物室外地地坪到其檐檐口或屋面面面層的高高度。地下室:房間地平面面低于室外外地平面的的高度超過(guò)過(guò)該房間凈凈高的1/2者為地下室室;半地下室:房間地平面面低于室外外高度超過(guò)過(guò)該房間的的凈高的1/3,且不超過(guò)1/2者為半地下下室.9主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（（續(xù)）13、住宅建筑筑層數(shù)的劃劃分標(biāo)準(zhǔn)：：⑴按建筑物使使用性質(zhì)分分類(lèi)：民用建筑（（供人們從從事非生產(chǎn)產(chǎn)性活動(dòng)使使用建筑，，又分為居居住建筑如如住宅、公公寓、宿舍舍和公共建建筑如圖書(shū)書(shū)館、車(chē)站站、辦工樓樓、電影院院、賓館、、醫(yī)院）工工業(yè)建筑（（供人們生生產(chǎn)使用的的建筑。⑵按建筑物層層數(shù)或總高高度分類(lèi)：：住宅按層數(shù)數(shù)分：低層住宅（（1—3層）、多層層住宅（4—6層）、中高高層住宅（（7—9層）和高層層住宅（10層以上）公共建筑及及綜合建筑筑，總高度超過(guò)過(guò)24M的為高層，，但不包括括總高度超超過(guò)24M的單層建筑筑

建筑總總高度超過(guò)過(guò)100M，不論是住住宅還是公公共建筑、、綜合性建建筑，均稱(chēng)稱(chēng)為超高層建筑筑。⑶按建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)分類(lèi)木結(jié)構(gòu)建筑筑磚木結(jié)構(gòu)建建筑磚混結(jié)構(gòu)建建筑鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)建筑筑：框架結(jié)結(jié)構(gòu)、剪力力墻結(jié)構(gòu)、、框架—剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)和筒體結(jié)結(jié)構(gòu)。建筑物的分分類(lèi)1.框架結(jié)結(jié)構(gòu)是利用梁、、柱組成的的縱、橫向向框架，承承受豎向荷荷載及水平平荷載的結(jié)結(jié)構(gòu)。按施施工方法可可分為全現(xiàn)現(xiàn)澆、半現(xiàn)現(xiàn)澆、裝配配式和半裝裝配式4種種。框架結(jié)結(jié)構(gòu)可使建建筑平面的的布置比較較靈活，擴(kuò)擴(kuò)大建筑空空間，方便便建筑立面面的處理。。但是，因因?yàn)閭?cè)向剛剛度比較小小，當(dāng)層數(shù)數(shù)過(guò)多時(shí)，，就會(huì)產(chǎn)生生過(guò)大的側(cè)側(cè)移，易引引起非結(jié)構(gòu)構(gòu)性構(gòu)件(如隔墻、、裝飾等)破壞，而而影響使用用要求。2.剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)是利用建筑筑物的縱、、橫墻體承承受豎向荷荷載及水平平荷載的結(jié)結(jié)構(gòu)?？v、、橫墻體既既可作為維維護(hù)墻也可可用于分隔隔房間墻。。剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是側(cè)向剛剛度大，在在水平荷載載作用下側(cè)側(cè)移小。其其缺點(diǎn)是剪剪力墻間距距小，建筑筑平面布置置不方便，，不太適用用于要求大大空間的公公共建筑，，結(jié)構(gòu)自重重也較大。。3.框架——剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)結(jié)構(gòu)中設(shè)置置適當(dāng)剪力力墻的結(jié)構(gòu)構(gòu)，既具備備了框架結(jié)結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)，又綜合合了剪力墻墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，在框框架—剪力力墻結(jié)構(gòu)中中，剪力墻墻主要承受受水平荷載載，由框架架承擔(dān)豎向向荷載。框框架—剪力力墻結(jié)構(gòu)一一般用于10～20層的建筑筑。4.筒體結(jié)結(jié)構(gòu)筒體結(jié)構(gòu)可可分為框架架—核心筒筒結(jié)構(gòu)，框框筒結(jié)構(gòu)，，筒中筒結(jié)結(jié)構(gòu)，多筒筒結(jié)構(gòu)等。?？蚣堋撕诵耐步Y(jié)構(gòu)構(gòu)由內(nèi)筒與與外框架組組成，這種種結(jié)構(gòu)受力力很接近框框架—剪力力墻結(jié)構(gòu)，，適用于10～30層的房屋屋?？蛲步Y(jié)結(jié)構(gòu)及筒中中筒結(jié)構(gòu)，，有內(nèi)筒和和外筒兩種種，內(nèi)筒一一般由電梯梯間\樓梯梯間組成，，外筒一般般為密排柱柱與窗裙梁梁組成，可可視為開(kāi)窗窗洞的筒體體。內(nèi)筒與與外筒用樓樓蓋連接成成一個(gè)整體體，共同抵抵抗豎向荷荷載及水平平荷載。這這種結(jié)構(gòu)體體系的剛度度和承載力力都很大，，適用于30～50層的房屋屋。15主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（（續(xù)）14、民用建筑筑主要類(lèi)別別（按功能能分類(lèi)，選選摘）（1）住宅樓：：供居住使用用的建筑。。單元式住宅宅：由多個(gè)住宅宅單元拼接接而成，每每個(gè)單元均均設(shè)有樓梯梯或樓梯與與電梯的住住宅。塔式住宅（（也稱(chēng)獨(dú)立立單元式住住宅或點(diǎn)式式住宅）：：以公共樓梯梯或樓梯與與電梯組成成的交通中中心為核心心，將多套套住宅組成成一個(gè)單元元獨(dú)立建造造，且每套套住宅的進(jìn)進(jìn)戶(hù)門(mén)至樓樓梯間門(mén)或或消防前室室門(mén)的距離離不超過(guò)10米的住宅。。通廊式住宅宅：由公共樓梯梯或樓梯與與電梯通過(guò)過(guò)內(nèi)、外廊廊進(jìn)入各套套住宅，且且至少有一一套住房的的進(jìn)戶(hù)門(mén)至至樓梯間門(mén)門(mén)或消防前前室門(mén)的距距離超過(guò)10米的住宅。。躍層式住宅宅：設(shè)有套內(nèi)樓樓梯且每套套包含兩層層或三層樓樓面的住宅宅。躍廊式住宅宅：通過(guò)一層水水平共用走走道，聯(lián)系系兩層或三三層樓面各各套住房的的住宅。（2）商住樓：：由底部商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)廳和和住宅組成成的建筑。。（3）綜合樓：：具有兩種或或兩種以上上使用功能能的建筑。。（4）其他：辦公樓、商商業(yè)樓、酒酒店等等。。單元式住宅宅樓塔式住宅通廊式住宅宅樓躍層式住宅宅20（二）各類(lèi)類(lèi)住宅主要要技術(shù)規(guī)范范要求住宅樓是供供居住使用用的建筑，，不同的住住宅樓雖然然具有同樣樣的使用功功能，但是是不同類(lèi)型型的住宅樓樓由于其在在建筑層數(shù)數(shù)、平面組組合方式等等方面的不不同，在建建筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、消防、、民防等技技術(shù)規(guī)范的的要求上存存在較大的的差異，并并最終導(dǎo)致致建造成本本和公共面面積比例的的差異，在在確定項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)方案案時(shí)應(yīng)慎重重。21各類(lèi)住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表1公共部位設(shè)設(shè)計(jì)類(lèi)別多層A(≤6層)多層B

（7~9層）二類(lèi)高層A（10~11層）二類(lèi)高層B（12~18層）一類(lèi)高層（≥19層）

一個(gè)樓梯間可設(shè)非封閉樓梯間，樓梯間可不通至屋面?？稍O(shè)非封閉樓梯間，但樓梯間應(yīng)通至屋頂平臺(tái)；當(dāng)分戶(hù)門(mén)為乙級(jí)防火門(mén)或設(shè)封閉樓梯間時(shí)，樓梯間可不通至屋頂平臺(tái)。

單元式住宅每單元≤4戶(hù)，且戶(hù)門(mén)為乙級(jí)防火門(mén)或樓梯間設(shè)簡(jiǎn)易噴淋時(shí)可設(shè)非封閉樓梯間；每單元＞4戶(hù)時(shí)，應(yīng)設(shè)封閉樓梯間。樓梯間應(yīng)天然采光和自然通風(fēng)，且相鄰兩單元在屋頂平臺(tái)連通。單元式住宅每單元只設(shè)一個(gè)封閉樓梯間時(shí)，從第10層起每三層應(yīng)設(shè)連接相鄰單元樓梯、前室或走道的連廊；一梯兩戶(hù)的單元式住宅，可從第10層起每層相鄰單元設(shè)置連通的陽(yáng)臺(tái)或凹廊。當(dāng)每單元（每層≤6戶(hù)、面積≤650M2）設(shè)1個(gè)防煙樓梯間時(shí)，可不設(shè)連廊。單元式住宅可只設(shè)1座防煙樓梯間，但從第10層起，每層應(yīng)設(shè)置連通相鄰單元前室或走廊的連廊。入戶(hù)門(mén)不應(yīng)直接開(kāi)向前室；前室設(shè)簡(jiǎn)易噴淋時(shí)，允許2戶(hù)，前室設(shè)自動(dòng)噴淋時(shí)，允許2戶(hù)以上的戶(hù)門(mén)，直接開(kāi)向前室。塔式住宅（每層≤8戶(hù)、面積≤650M2），應(yīng)設(shè)防煙樓梯間。

≥兩個(gè)樓梯間

7~11層的通廊式住宅應(yīng)設(shè)兩個(gè)以上封閉樓梯間。12層及12層以上的通廊式住宅應(yīng)設(shè)2個(gè)以上防煙樓梯間.18層以上的塔式住宅應(yīng)設(shè)2個(gè)防煙樓梯間電梯入口層樓面距室外地面的高度超過(guò)16米以上的必須設(shè)置電梯。應(yīng)設(shè)電梯每單元應(yīng)不少于2臺(tái)，單元式住宅每單元只設(shè)1臺(tái)時(shí)，應(yīng)設(shè)連廊。每單元電梯應(yīng)不少于2臺(tái)消防電梯不要求設(shè)置消防電梯塔式住宅應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯應(yīng)設(shè)消防電梯22各類(lèi)住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表2類(lèi)別多層（9層以下）二類(lèi)高層B（10~18層）一類(lèi)高層（19層以上）

消防通道小區(qū)內(nèi)宜設(shè)消防車(chē)道，寬度≥3.5M，R≥9M建筑周?chē)鷳?yīng)設(shè)環(huán)形消防車(chē)道，確有困難時(shí)，二類(lèi)高層住宅應(yīng)沿建筑的一個(gè)長(zhǎng)邊布置，高層商住樓、一類(lèi)高層住宅應(yīng)沿建筑的兩個(gè)長(zhǎng)邊布置。消防車(chē)道寬度≥4.0M，R≥12M；消防車(chē)道距高層建筑外墻宜≥5米。聯(lián)體住宅群，當(dāng)一個(gè)方向建筑物的沿街長(zhǎng)度超過(guò)150米或總長(zhǎng)度超過(guò)220米時(shí)，應(yīng)在適中位置設(shè)置穿過(guò)建筑的消防通道，其凈寬和凈高均不應(yīng)小于4米。建筑物應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，凈寬不得小于1.2米，間距不宜超過(guò)80米。消防登高面（僅用于高層建筑）可利用消防車(chē)道作為消防登高場(chǎng)地，但應(yīng)滿(mǎn)足5米≤車(chē)道內(nèi)側(cè)距住宅外墻≤12米。登高面應(yīng)靠近住宅的陽(yáng)臺(tái)或公共樓梯間，且在此范圍內(nèi)應(yīng)設(shè)有樓梯間的出口；登高面一側(cè)不宜布置裙房，當(dāng)布置裙房時(shí)應(yīng)滿(mǎn)足：高度>5米，進(jìn)深＜4米。長(zhǎng)度：塔式住宅不應(yīng)小于建筑周長(zhǎng)的1/4，單元式、通廊式住宅不應(yīng)小于建筑的一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度

防火間距

多層不應(yīng)小于6米，兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻時(shí)間距不限，較低一面外墻為防火墻且屋頂不開(kāi)天窗時(shí)間距為不小于3.5米；相鄰?fù)鈮榉侨紵w，門(mén)窗洞口面積不超過(guò)外墻面積的5%且洞口不正對(duì)開(kāi)設(shè)時(shí)間距為不小于4.5米。

高層高層+高層≥13米，高層+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；兩相鄰建筑較高一面的外墻為防火墻或比相鄰較低的建筑屋面高15米及以下范圍內(nèi)的外墻為不設(shè)門(mén)窗洞的防火墻時(shí)，間距不限；較低一面外墻為防火墻且屋頂不開(kāi)天窗時(shí)間距為不小于4米。23各類(lèi)住宅主主要規(guī)范要要求比較分分析表3類(lèi)別多層A（≤6層）多層B（7~9層）二類(lèi)高層A（10~11層）二類(lèi)高層B（12~18層）一類(lèi)高層（≥19層）消防供電三級(jí)負(fù)荷供電（單回路）二級(jí)負(fù)荷供電(電網(wǎng)雙回路或一回電網(wǎng)供電加自備發(fā)電機(jī))一級(jí)負(fù)荷供電（電網(wǎng)雙回路加自備發(fā)電機(jī)）

消防給水室內(nèi)6層以下可不設(shè)室內(nèi)消防給水設(shè)施。7~9層應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。底層設(shè)置的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)宜設(shè)置自動(dòng)噴淋。應(yīng)設(shè)室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，每層≤8戶(hù)、每層≤650M2的塔式住宅可設(shè)1根消防豎管，但須采用雙閥雙出口型消火栓。商業(yè)部分應(yīng)設(shè)置自動(dòng)噴淋。室內(nèi)應(yīng)設(shè)2根消防豎管保證同層2個(gè)消火栓的水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)被保護(hù)范圍的任何部位。電梯前室、公共走道、商業(yè)部分應(yīng)設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。室外消火栓間距≤120米，室外消火栓間距≤40米，供水應(yīng)滿(mǎn)足兩路市政進(jìn)水，確有困難時(shí)可設(shè)一路進(jìn)水。應(yīng)滿(mǎn)足兩路市政進(jìn)水。結(jié)構(gòu)框架或磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)框架或短肢剪力墻結(jié)構(gòu)框架或框架剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為二級(jí)（三級(jí)）框架剪力墻結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為二級(jí)。結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)為三級(jí)民防多層（≤9層）：按地上總建筑面積的2%修建民防地下室，高層（≥10層）：按建筑底層面積修建“滿(mǎn)堂紅”民防地下室。1、房地產(chǎn)土地地的使用年年限是如何何確定的？？居住用地七七十年；工業(yè)用地五五十年；教育、科技技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地五五十年；商業(yè)、旅游游、娛樂(lè)用用地四十年年；綜合用地或或者其他用用地五十年年。第三部分房房地產(chǎn)常識(shí)識(shí)部分2、房子的居住住時(shí)間是多多少，土地地使用年限限屆滿(mǎn)后，，該怎么辦辦？房屋一經(jīng)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)并取得得產(chǎn)權(quán)后，，即作為業(yè)業(yè)主個(gè)人所所有的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，并無(wú)居居住年限的的限制，擔(dān)擔(dān)對(duì)該房屋屋所占用范范圍內(nèi)的土土地來(lái)說(shuō)，，因?yàn)橥恋氐爻龑儆诩w所有的的外，均屬屬于國(guó)家所所有。業(yè)主主所取得的的為該土地地的一定年年限的使用用權(quán)。住宅宅用地的土土地使用時(shí)時(shí)間為50—70年，自開(kāi)發(fā)發(fā)商取得該該土地使用用證書(shū)之日日起計(jì)算。。在該土地地使用年限限屆滿(mǎn)后，，土地將由由國(guó)家收回回。業(yè)主可可以在繼續(xù)續(xù)交納土地地出讓金或或使用費(fèi)的的前提下，，繼續(xù)使用用該土地。。契稅契稅是指房房屋所有權(quán)權(quán)發(fā)生變更更時(shí)，就當(dāng)當(dāng)事人所訂訂契約按房房?jī)r(jià)的一定定比例向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人人征收的一一次性稅收收。它是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)權(quán)變動(dòng)征收收的一種專(zhuān)專(zhuān)門(mén)稅種。。（交易手手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房減減半）公共維修基基金公共維修基基金是指住住宅樓房的的公共部位位和共用設(shè)設(shè)施、設(shè)備備的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)基金。。商品房的的公共維修修基金由購(gòu)購(gòu)房人在購(gòu)購(gòu)房時(shí)交納納，比例為為購(gòu)房款的的2%。印花稅印花稅是對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交交往中書(shū)立立、領(lǐng)受憑憑證征收的的一種稅。。它是一種種兼有行為為性質(zhì)的憑憑證稅，具具有征收面面廣、稅負(fù)負(fù)輕、由納納稅人自行行購(gòu)買(mǎi)并粘粘貼印花稅稅票完成納納稅義務(wù)等等特點(diǎn)。3、房地產(chǎn)常常用名詞“五證”：：《國(guó)有土地使使用證》、《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》、《建設(shè)工程施施工許可證證》、《商品房預(yù)售售（銷(xiāo)售））許可證》?！岸?shū)”：：《新建住宅質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)書(shū)》、《新建住宅使使用說(shuō)明書(shū)書(shū)》?！岸ń稹保菏侵府?dāng)事事人約定由由一方向?qū)?duì)方給付的的，作為債債權(quán)擔(dān)保的的一定數(shù)額額的貨幣，，它屬于一一種法律上上的擔(dān)保方方式，目的的在于促使使債務(wù)人履履行債務(wù)，，保障債權(quán)權(quán)人的債權(quán)權(quán)得以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)我我國(guó)發(fā)法通通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)規(guī)定，定金金應(yīng)當(dāng)以書(shū)書(shū)面形式約約定，當(dāng)事事人在定金金合同中應(yīng)應(yīng)約定交付付定金的期期限。定金金合同從實(shí)實(shí)際交付定定金之日起起生效，定定金的數(shù)額額由當(dāng)事人人約定，但但不得超出出合同標(biāo)的的額的20%。如果購(gòu)房者者交了定金金之后改變變主意決定定不買(mǎi)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商有權(quán)權(quán)以購(gòu)房者者違約為由由不退定金金；如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商將房房屋賣(mài)給他他人，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向購(gòu)房者者雙倍返還還定金?！坝喗稹保海何覈?guó)法律對(duì)對(duì)“訂金””沒(méi)有做出出規(guī)定。在在房地產(chǎn)行行業(yè)常常也也稱(chēng)作“誠(chéng)誠(chéng)意金”，，是在正式式交納定金金之前，交交納有效期期較短的““少量定金金”，數(shù)額額一般較小小，只要收收取“訂金金”的一方方認(rèn)可，如如交納“訂訂金”的一一方無(wú)法履履行承諾，，“訂金””可以退還還，所以““訂金”不不具有懲罰罰性。七通一平：：七通一平：：通電、通通路、通給給水、通訊訊、通排水水、熱力、、燃?xì)?、土土地平整。。五通一平：通電、通通路、通給給水、通訊訊、通排水水、土地平平整。三通一平：通水、通通電、通路路，場(chǎng)地平平整。建筑面積：：指建筑物外外墻（柱））勒腳以上上各層外圍圍水平投影影面積之和和，包括陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、挑廊廊、地下室室、室外樓樓梯等。且且具備有上上蓋、結(jié)構(gòu)構(gòu)牢固、層層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建建筑物.1平方公里=100公頃=1500畝=100萬(wàn)㎡1公頃=15畝=1萬(wàn)㎡1畝=666.67㎡五證

《國(guó)有土地使用證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)什么是房屋屋建筑面積積？房屋建筑面面積是指房房屋外墻（（柱）勒腳腳以上各層層的外圍水水平投影面面積，包括括：陽(yáng)臺(tái)、、挑廊、地地下室、室室外樓梯等等，且具備備有上蓋、、結(jié)構(gòu)牢固固，層高2.2米以上（含含2.2米，下同））的永久性性建筑。第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)什么是房屋屋的使用面面積？房屋使用面面積是指房房屋內(nèi)全部部可供使用用的空間面面積，房屋屋的內(nèi)墻面面水平投影影計(jì)算。什么是房屋屋的實(shí)用面面積？它是"建筑面積"扣除公共分分?jǐn)偯娣e后后的余額。。使用率和實(shí)實(shí)用率的差差別？第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)什么是房屋屋的套內(nèi)建建筑面積？？房屋套內(nèi)建建筑面積是是指由套內(nèi)內(nèi)房屋使用用面積、套套內(nèi)墻體面面積、套內(nèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑筑面積三部部分組成的的面積。套內(nèi)墻體面面積＝1／2共用墻墻體體投影面積積或＝非共共用墻墻體體水平投影影面積公共分?jǐn)偯婷娣e＝公用用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)數(shù)×套內(nèi)建筑面面積公用建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)＝整幢幢建筑物的的公用建筑筑面積／整整幢建筑物物的各套套套內(nèi)建筑面面積之和第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)什么是房屋屋的共用建建筑面積？？房屋共有建建筑面積是是指各產(chǎn)權(quán)權(quán)人共同占占有或共同同使用的建建筑面積，，它應(yīng)按一一定方式在在各產(chǎn)權(quán)人人之間進(jìn)行行分?jǐn)?。公用建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)＝公用用建筑面積積／套內(nèi)建建筑面積之之和。公用建筑面面積分?jǐn)傁迪禂?shù)第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)分?jǐn)偟墓灿杏薪ㄖ娣e積：是指某個(gè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在房房屋共有建建筑面積中中所分?jǐn)偟牡拿娣e。預(yù)售面積：：俗稱(chēng)樓花面面積。指在在商品預(yù)售售時(shí)按建筑筑設(shè)計(jì)圖上上尺寸計(jì)算算的房屋面面積。房屋產(chǎn)權(quán)面面積：是指產(chǎn)權(quán)人人依法擁有有房屋所有有權(quán)的房屋屋面積。它它由直轄市市、市、縣縣房地產(chǎn)行行政主管部部門(mén)登記確確權(quán)認(rèn)定。。商品房有哪哪些公共面面積需要分分?jǐn)?？第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)1、各產(chǎn)權(quán)戶(hù)戶(hù)的電梯井井、管道井井、樓梯間間、垃圾道道、配電室室、設(shè)備間間、公共門(mén)門(mén)廳、過(guò)道道、地下室室、值班警警衛(wèi)室，以以及為整幢幢建筑服務(wù)務(wù)的共有房房屋和管理理房屋。2、套(單元)與公共建筑筑空間之間間的分隔墻墻以及外墻墻(包括山墻)墻體水平投投影面積的的一半。第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)不應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e包括括那些？第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)不應(yīng)分?jǐn)偟牡墓灿薪ㄖ娣e包括括那些？1、從屬于人人防工程的的地下室、、半地下室室。2、供出租或或出售的固固定車(chē)位或或?qū)Ｓ密?chē)庫(kù)庫(kù)。3、幢外的用用做公共休休憩的設(shè)施施或架空層層。第四部分房房地產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)層高高層高高是是指指住住宅宅高高度度以以"層"為單單位位計(jì)計(jì)量量，，每每一一層層的的高高度度國(guó)國(guó)家家在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上有有要要求求，，這這個(gè)個(gè)高高度度就就叫叫層層高高。。它它通通常常包包括括下下層層地地板板面面或或樓樓板板面面到到上上層層樓樓板板面面之之間間的的距距離離。。凈高高凈高高是是指指層層高高減減去去樓樓板板厚厚度度的的凈凈剩剩值值。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)測(cè)繪繪知知識(shí)識(shí)房屋屋建建筑筑面面積積的的計(jì)計(jì)算算計(jì)算算建建筑筑面面積積的的一一般般規(guī)規(guī)定定如如下下①計(jì)算算建建筑筑面面積積的的的的房房屋屋應(yīng)應(yīng)是是永永久久性性結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的房房屋屋②計(jì)算算建建筑筑面面積積的的房房屋屋，，層層高高應(yīng)應(yīng)在在2.2m以上上。。層層高高是是指指上上下下兩兩層層樓樓面面或或樓樓面面與與地地面面之之間間的的垂垂直直距距離離。。③同一一房房屋屋如如果果結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、層層數(shù)數(shù)不不相相同同時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)分分別別計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)測(cè)繪繪知知識(shí)識(shí)房屋屋建建筑筑面面積積的的計(jì)計(jì)算算組成成：：套套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)墻墻體體面面積積、、套套內(nèi)內(nèi)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)建建筑筑面面積積計(jì)算算：：⑴套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積為為套套內(nèi)內(nèi)房房屋屋使使用用空空間間的的面面積積，，以以水水平平投投影影面面積積按按以以下下規(guī)規(guī)定定計(jì)計(jì)算算：：①套內(nèi)內(nèi)使使用用面面積積為為套套內(nèi)內(nèi)臥臥室室、、起起居居室室、、過(guò)過(guò)廳廳、、過(guò)過(guò)道道、、廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、廁廁所所、、貯貯藏藏室室、、壁壁柜柜等等空空間間面面積積的的總總和和。。②套內(nèi)內(nèi)樓樓梯梯按按自自然然層層數(shù)數(shù)的的面面積積總總和和計(jì)計(jì)入入使使用用面面積積。。③不包包括括在在結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)面面積積內(nèi)內(nèi)的的套套內(nèi)內(nèi)煙煙囪囪、、通通風(fēng)風(fēng)道道、、管管道道井井均均計(jì)計(jì)入入使使用用面面積積。。④內(nèi)墻墻面面裝裝飾飾厚厚度度計(jì)計(jì)入入使使用用面面積積。。計(jì)算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍：：⑴單層層房房屋屋，，按按一一層層計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積；；二二層層以以上上（（含含二二層層））的的房房屋屋，，按按各各層層建建筑筑面面積積的的總總和和計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。⑵房屋屋內(nèi)內(nèi)的的夾夾層層、、插插層層、、技技術(shù)術(shù)層層及及其其樓樓梯梯間間、、電電梯梯間間等等其其高高度度在在2.2m以上上的的部部位位計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。⑶穿過(guò)過(guò)房房屋屋的的通通道道，，房房屋屋內(nèi)內(nèi)的的門(mén)門(mén)廳廳、、大大廳廳，，均均按按一一層層計(jì)計(jì)算算面面積積。。門(mén)門(mén)廳廳、、大大廳廳內(nèi)內(nèi)的的回回廊廊部部分分，，層層高高在在2.2m以上上的的，，按按其其水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。⑷樓梯梯間間、、電電梯梯（（觀(guān)觀(guān)光光梯梯））井井、、提提物物井井、、垃垃圾圾道道、、管管道道井井等等均均按按房房屋屋自自然然層層計(jì)計(jì)算算面面積積。。⑸房屋屋天天面面上上，，屬屬永永久久性性建建筑筑，，層層高高在在2.2m以上上的的樓樓梯梯間間、、水水箱箱間間、、電電梯梯機(jī)機(jī)房房及及斜斜面面結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)屋屋頂頂高高度度在在2.2m以上上的的部部位位，，按按其其外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)測(cè)繪繪知知識(shí)識(shí)⑹挑樓樓、、全全封封閉閉的的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，，按按其其外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。屬屬永永久久性性結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)有有上上蓋蓋的的室室外外樓樓梯梯，，按按各各層層水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。與與房房屋屋相相連連的的有有柱柱走走廊廊，，兩兩房房屋屋間間有有上上蓋蓋和和柱柱的的走走廊廊，，均均按按其其柱柱的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。房房屋屋間間永永久久性性的的封封閉閉的的架架空空通通廊廊，，按按外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。⑺地下下室室、、半半地地下下室室及及其其相相應(yīng)應(yīng)出出入入口口，，層層高高在在2.2m以上上的的，，按按其其外外墻墻（（不不包包括括采采光光井井、、防防潮潮層層及及保保護(hù)護(hù)墻墻））外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。⑻有柱柱（（不不含含獨(dú)獨(dú)立立柱柱、、單單排排柱柱））或或有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的門(mén)門(mén)廊廊、、門(mén)門(mén)斗斗，，按按其其柱柱或或圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)測(cè)繪繪知知識(shí)識(shí)計(jì)算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍：：⑼玻璃璃幕幕墻墻等等作作為為房房屋屋外外墻墻，，按按其其外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。⑽屬永永久久性性建建筑筑有有柱柱的的車(chē)車(chē)棚棚、、貨貨棚棚等等，，按按柱柱的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。⑾依坡坡地地建建筑筑的的房房屋屋，，利利用用吊吊腳腳做做架架空空層層，，有有圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)的的按按其其高高度度在在2.2m以上上部部位位的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積計(jì)計(jì)算算。。⑿有伸伸縮縮縫縫的的房房屋屋，，如如果果其其與與室室內(nèi)內(nèi)相相通通的的，，伸伸縮縮縫縫計(jì)計(jì)算算建建筑筑面面積積。。第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)測(cè)繪繪知知識(shí)識(shí)計(jì)算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍：：⑴與房房屋屋相相連連有有上上蓋蓋而而無(wú)無(wú)柱柱的的走走廊廊、、檐檐廊廊，，按按其其圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算。。⑵獨(dú)立立柱柱、、單單排排柱柱的的門(mén)門(mén)廊廊、、車(chē)車(chē)棚棚、、貨貨棚棚等等屬屬永永久久性性建建筑筑，，按按其其上上蓋蓋水水平平投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算。。⑶未封封閉閉的的陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)、、挑挑廊廊，，按按其其圍圍護(hù)護(hù)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算。。⑷無(wú)頂頂蓋蓋的的室室外外樓樓梯梯按按各各層層水水平平投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算。。⑸有頂頂蓋蓋不不封封閉閉的的永永久久性性的的架架空空通通廊廊，，按按外外圍圍水水平平投投影影面面積積的的一一半半計(jì)計(jì)算算第四四部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)測(cè)繪繪知知識(shí)識(shí)計(jì)算算一一半半建建筑筑面面積積的的范范圍圍：：⑴層高高在在2.2m以下下（（不不含含2.2m，下下同同））的的夾夾層層、、插插層層、、技技術(shù)術(shù)層層和和層層高高在在2.2m以下下的的地地下下室室和和半半地地下下室室。。⑵突出出房房屋屋墻墻面面的的構(gòu)構(gòu)件件、、配配件件、、裝裝飾飾件件、、裝裝飾飾性性的的玻玻璃璃幕幕墻墻、、垛垛、、勒勒腳腳、、臺(tái)臺(tái)階階、、無(wú)無(wú)柱柱雨雨篷篷等等。。⑶房屋屋間間無(wú)無(wú)上上蓋蓋的的架架空空通通廊廊。。⑷房屋屋的的天天面面、、挑挑臺(tái)臺(tái)、、天天面面上上的的花花園園、、泳泳池池。。⑸建筑筑物物內(nèi)內(nèi)的的操操作作平平臺(tái)臺(tái)、、上上料料平平臺(tái)臺(tái)及及利利用用建建筑筑物物的的空空間間安安置置箱箱、、罐罐的的平平臺(tái)臺(tái)。。⑹騎樓、、騎街街樓的的底層層用作作道路路街巷巷通行行的部部分。。⑺利用引引橋、、高架架路、、高架架橋、、路面面作為為頂蓋蓋建造造的房房屋。。⑻活動(dòng)房房屋、、臨時(shí)時(shí)房屋屋、簡(jiǎn)簡(jiǎn)易房房屋。。⑼獨(dú)立煙煙囪、、亭、、塔、、罐、、池、、地下下人防防干、、支線(xiàn)線(xiàn)⑽與房屋屋室內(nèi)內(nèi)不相相通的的房屋屋間的的伸縮縮縫。。第四部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)識(shí)不計(jì)算算建筑筑面積積的范范圍：：共有建建筑面面積分分?jǐn)偅保?jì)計(jì)算公公式各套應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e（（㎡））=應(yīng)分?jǐn)倲偟墓补灿薪ńㄖ婷娣e/參加共共有建建筑面面積分分?jǐn)偟牡母魈滋變?nèi)建建筑面面積之之和*參加共共有建建筑面面積分分?jǐn)偟牡母魈滋變?nèi)建建筑面面積．．２．分分?jǐn)偟牡姆椒ǚǎ鹤≌瑯菢牵阂砸蕴诪闉閱挝晃?，按按各套套?nèi)建建筑面面積比比例分分?jǐn)偣补灿媒ńㄖ婷娣e；；商商住樓樓：先先將住住宅與與商用用的共共有建建筑面面積區(qū)區(qū)分，，商住住共用用部分分進(jìn)行行分?jǐn)倲偅蝗缓髮⒆≌c商商住共共用分分?jǐn)偟牡拿娣e積相加加，得得出分分?jǐn)偯婷娣e．．第四部部分房房地產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪繪知識(shí)識(shí)第五部部分工工程建建筑流流程及及施工工質(zhì)量量管理理工程建建筑流流程：：根據(jù)據(jù)《建建筑工工程施施工質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)規(guī)范》》建筑筑工程程的分分部（（子分分部））工程程劃分分為九九個(gè)分分部加加節(jié)能能：地