《房地產(chǎn)項目管理》第四章房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測和控制分析

第四章

房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測和控制分析

內(nèi)容提要1.房地產(chǎn)項目風(fēng)險概述2.房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析方法3.房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范與控制4.房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急管理4.1房地產(chǎn)項目風(fēng)險概述

4.1.1房地產(chǎn)項目風(fēng)險內(nèi)涵

1.風(fēng)險：

指在某一事件在一定條件下和一定時期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動程度及可能由此帶來的損失,是關(guān)于實際與預(yù)期的差別2.房地產(chǎn)項目風(fēng)險

定義：影響某特定房地產(chǎn)項目的目標(biāo)實現(xiàn)的各種不確定因素的總和理解：房地產(chǎn)項目風(fēng)險是與人們的行為相聯(lián)系的，這種行為既包括個人的行為，也包括群體或組織的行為

客觀環(huán)境條件的變化是房地產(chǎn)項目風(fēng)險的重要成因

房地產(chǎn)項目風(fēng)險是指可能的后果與主體發(fā)生負(fù)偏離

盡管房地產(chǎn)項目風(fēng)險強調(diào)負(fù)偏離，但實際中肯定也存在正偏離

●●●●3.房地產(chǎn)項目風(fēng)險分類

按照風(fēng)險的影響范圍按照風(fēng)險的控制程度按照房地產(chǎn)開發(fā)階段局部風(fēng)險總體風(fēng)險可控風(fēng)險不可控風(fēng)險投資機會選擇和決策階段風(fēng)險前期階段風(fēng)險建設(shè)階段風(fēng)險租售階段風(fēng)險

①投資決策階段的風(fēng)險因素分布

投資機會選擇和決策風(fēng)險政治風(fēng)險投資環(huán)境風(fēng)險土地制度風(fēng)險

環(huán)境保護風(fēng)險城市規(guī)劃風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險市場供求風(fēng)險投資估算風(fēng)險財務(wù)評價風(fēng)險融資制度風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險水文、地質(zhì)勘察風(fēng)險信息風(fēng)險管理風(fēng)險開發(fā)物業(yè)類型風(fēng)險開發(fā)時機選擇風(fēng)險決策風(fēng)險領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)風(fēng)險②前期工作階段的風(fēng)險因素分布

政治風(fēng)險土地制度風(fēng)險審批手續(xù)風(fēng)險城市規(guī)劃風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險地價、征地拆遷風(fēng)險開發(fā)成本確定風(fēng)險利率風(fēng)險融資安排風(fēng)險自然風(fēng)險氣象變化風(fēng)險氣溫變化風(fēng)險

現(xiàn)場地質(zhì)風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險開發(fā)方案確定與選擇風(fēng)險建筑設(shè)計風(fēng)險設(shè)備選擇風(fēng)險管理風(fēng)險合同風(fēng)險領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)風(fēng)險承包商選擇風(fēng)險前期階段風(fēng)險③項目建設(shè)階段的風(fēng)險因素分布

政治風(fēng)險建設(shè)法規(guī)變化風(fēng)險文物保護風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險開發(fā)成本變化風(fēng)險預(yù)售收益現(xiàn)金流風(fēng)險金融政策變化風(fēng)險利率風(fēng)險融資安排風(fēng)險自然風(fēng)險施工現(xiàn)場地基條件變化風(fēng)險自然災(zāi)害風(fēng)險氣象風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險建筑材料變更風(fēng)險施工技術(shù)與工藝革新風(fēng)險建筑設(shè)計變更風(fēng)險施工系數(shù)風(fēng)險

管理風(fēng)險合同風(fēng)險信用風(fēng)險領(lǐng)導(dǎo)素質(zhì)風(fēng)險工期延誤風(fēng)險建設(shè)階段風(fēng)險④租售階段的風(fēng)險因素分布

政治風(fēng)險住房制度改革風(fēng)險稅收政策風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險資本價值風(fēng)險融資成本增加風(fēng)險收益現(xiàn)金流風(fēng)險供求不均衡風(fēng)險有效需求不足風(fēng)險取消抵押物贖回權(quán)風(fēng)險自然風(fēng)險自然災(zāi)害風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險工程質(zhì)量風(fēng)險信息風(fēng)險管理風(fēng)險合同風(fēng)險促銷方案選擇風(fēng)險租售階段風(fēng)險4.1.2房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理系統(tǒng)風(fēng)險管理系統(tǒng)：

一定組織形式的人，按照程序，利用科學(xué)的方法，采取必要的措施，實現(xiàn)系統(tǒng)目標(biāo)

1.風(fēng)險管理目標(biāo)系統(tǒng)損失發(fā)生的目標(biāo)節(jié)省風(fēng)險管理成本減少心里恐懼滿足社會和政府的要求承擔(dān)社會責(zé)任損失發(fā)生后的目標(biāo)維持生存穩(wěn)定收入，繼續(xù)成長承擔(dān)社會責(zé)任2.風(fēng)險管理程序系統(tǒng)

風(fēng)險決策哪里有風(fēng)險產(chǎn)生根源風(fēng)險識別風(fēng)險估計風(fēng)險實施檢查風(fēng)險評價風(fēng)險發(fā)生概率風(fēng)險損失大小評價風(fēng)險影響成本—收益分析檢查監(jiān)督執(zhí)行總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)風(fēng)險管理計劃組織實施風(fēng)險管理措施方案選擇4.2房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析方法4.2.1房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析內(nèi)涵

房地產(chǎn)項目分析風(fēng)險識別：對風(fēng)險做出認(rèn)定和識別

風(fēng)險估計：指在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上，對風(fēng)險發(fā)生的概率分布及其影響程度做出定量的估計，并且確定某些風(fēng)險因素的變化幅度和范圍

風(fēng)險評價：評價風(fēng)險對預(yù)期目標(biāo)的影響，提出應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以供決策參考，風(fēng)險評價是整個風(fēng)險分析的目的所在

房地產(chǎn)項目風(fēng)險分析的一般步驟及框架風(fēng)險分析風(fēng)險識別。開發(fā)活動涉及那些活動及活動包括哪些風(fēng)險？風(fēng)險產(chǎn)生的原因是什么？項目中哪些是主要風(fēng)險？各風(fēng)險之間有什么關(guān)聯(lián)？風(fēng)險估計。風(fēng)險發(fā)生的概率是多少？風(fēng)險概率分布情況如何？風(fēng)險的估算。風(fēng)險評價。選擇最佳方案檢驗各種風(fēng)險因素對評價指標(biāo)的影響和對風(fēng)險對策的建議。4.2.2房地產(chǎn)項目風(fēng)險識別

1.風(fēng)險識別概述2.風(fēng)險識別流程

●含義：從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，橫觀房地產(chǎn)項目所涉及的各個方面，縱觀房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，在以上對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分類的基礎(chǔ)上，將引起風(fēng)險的極其復(fù)雜的事物分解成比較簡單的、容易被認(rèn)識的基本單元。

●風(fēng)險辨識分析問題：在投入與產(chǎn)出過程中有哪些風(fēng)險應(yīng)當(dāng)考慮？

引起這些風(fēng)險的主要因素是什么？

這些風(fēng)險的后果及其嚴(yán)重程度如何？

3.風(fēng)險識別的關(guān)鍵步驟

●確認(rèn)不確定性的客觀存在●建立初步清單●確立各種風(fēng)險事件并推測其結(jié)果●進行風(fēng)險分類●建立風(fēng)險目錄摘要辨認(rèn)所發(fā)現(xiàn)或推側(cè)的因素是否存在不確定性

確認(rèn)不確定性的客觀存在

4.風(fēng)險識別的方法

●專家調(diào)查法●篩選-檢測-診斷技術(shù)

●故障樹法●流程圖分析法●財務(wù)報表分析法●風(fēng)險調(diào)查法●保單對照法●現(xiàn)場觀察法4.2.3房地產(chǎn)項目風(fēng)險估計和評價方法

1.房地產(chǎn)項目風(fēng)險估計

風(fēng)險估計：

對識別出的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險進行量化，給定某一或多個風(fēng)險發(fā)生的概率概率估計的方法：主觀概率估計和客觀概率估計2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價風(fēng)險評價：指應(yīng)用各種風(fēng)險分析技術(shù)，用定性方法、定量方法或二者相結(jié)合的方式估計風(fēng)險的小，找出主要的風(fēng)險源，并評價風(fēng)險的可能影響，以便以此為依據(jù)，對風(fēng)險采取相應(yīng)的對策。

常見的風(fēng)險分析方法：專家打分法、層次分析法、模糊數(shù)學(xué)法、概率分析法、敏感性分析法、蒙特卡洛模擬法、CIM模型法、故障樹分析法3.房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范與控制

⑴房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范的基本思路

房地產(chǎn)項目的整體風(fēng)險存在兩種情況：項目風(fēng)險超過可以承受的水平范圍

項目風(fēng)險在可以承受的水平范圍⑵房地產(chǎn)項目風(fēng)險防范的基本方法

①風(fēng)險規(guī)避●含義：指通過對風(fēng)險的識別、分析與評估后，避開風(fēng)險源或改變項目目標(biāo)與行動方案，從而規(guī)避風(fēng)險的一種策略●具體措施：放棄或終止某項可能引起風(fēng)險損失的房地產(chǎn)開發(fā)活動

改變房地產(chǎn)開發(fā)活動的性質(zhì)、區(qū)位或開發(fā)方式

②風(fēng)險自留與利用

●含義：

指房地產(chǎn)項目參與方自己承擔(dān)風(fēng)險帶來的損失，并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。在房地產(chǎn)項目的生命周期中，許多風(fēng)險發(fā)生的概率很小，且造成的損失也很小，采取風(fēng)險回避、分散或者轉(zhuǎn)移的措施都難以發(fā)揮效果，項目參與者必須承擔(dān)一定的風(fēng)險才有可能獲得較好的收益

③風(fēng)險轉(zhuǎn)移●含義：投資主體將其本身面臨的損失有意識地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟利益關(guān)系的另一方承擔(dān)

④風(fēng)險監(jiān)控a、評估風(fēng)險控制行為產(chǎn)生的效果

b、及時發(fā)現(xiàn)和度量新的風(fēng)險因素c、跟蹤、評估殘余風(fēng)險的變化和程度

d、監(jiān)控潛在風(fēng)險的發(fā)展，檢查項目風(fēng)險發(fā)生的征兆

e、提供啟動風(fēng)險應(yīng)變計劃的時機和依據(jù)

⑶房地產(chǎn)項目風(fēng)險控制

是建立項目風(fēng)險控制體制確定要控制的具體風(fēng)險事件確定和分配具體風(fēng)險的控制責(zé)任確定風(fēng)險的控制計劃和方案實施并跟蹤項目風(fēng)險控制項目風(fēng)險控制結(jié)束與評價識別與度量項目風(fēng)險風(fēng)險解除了？否項目風(fēng)險控制流程圖①風(fēng)險損失預(yù)防

指在風(fēng)險發(fā)生前，為了消除或減少可能引致?lián)p失的各項風(fēng)險因素所采取的各種措施

②風(fēng)險抑制在風(fēng)險事件發(fā)生時或發(fā)生后，采取的各種降低損失程度，或縮小損失發(fā)生范圍，使其不再蔓延或擴展的措施

③房地產(chǎn)企業(yè)對項目的風(fēng)險控制a、投資決策階段的風(fēng)險控制b、土地獲取階段的風(fēng)險控制c、項目建設(shè)階段風(fēng)險的控制d、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險控制4.房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)警與應(yīng)急管理

⑴房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理預(yù)警系統(tǒng)①風(fēng)險管理預(yù)警系統(tǒng)涵義

②風(fēng)險管理系統(tǒng)模型

指對于項目管理過程中有可能出現(xiàn)的風(fēng)險，采取超前或預(yù)先防范的管理方式，一旦在監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)有發(fā)生風(fēng)險的征兆，及時采取