標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理

標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理編制僅供參考審核批準(zhǔn)生效日期地址：電話：傳真:郵編:標(biāo)桿企業(yè)如何進(jìn)行設(shè)計(jì)管理目錄一、設(shè)計(jì)管理的常見問題舉例二、如何衡量設(shè)計(jì)管理的績效三、設(shè)計(jì)管理流程的優(yōu)化四、如何控制設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵點(diǎn)五、如何管理設(shè)計(jì)變更六、設(shè)計(jì)管理的七只眼睛—在設(shè)計(jì)管理中各部門的協(xié)作七、標(biāo)桿企業(yè)設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)分析一、設(shè)計(jì)管理的常見問題舉例我們在為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供咨詢服務(wù)時(shí),在設(shè)計(jì)管理方面經(jīng)常會(huì)在不同企業(yè)遇到類似的問題,總結(jié)一下大概有以下幾種：1、角色錯(cuò)位、越殂代皰在許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里，設(shè)計(jì)管理部門的設(shè)計(jì)師通常都是在設(shè)計(jì)院工作過，來到房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理部后，依然習(xí)慣以前的工作方式，在工作中喜歡一頭扎進(jìn)圖紙中找設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)錯(cuò)漏問題，甚至覺得設(shè)計(jì)單位的能力不行而自己直接取代設(shè)計(jì)單位去做設(shè)計(jì)，自己還感覺挺有成就感。殊不知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)工作與設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作在性質(zhì)上是不完全相同的，所處立場不同決定的設(shè)計(jì)管理的范圍和內(nèi)容都有較大差別。有一位設(shè)計(jì)總監(jiān)和我們討論設(shè)計(jì)管理問題時(shí)總結(jié)得很好，他說房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)部門是“做產(chǎn)品”而不是“做設(shè)計(jì)”，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的是客戶是誰、要做成什么樣的產(chǎn)品（客戶喜歡什么樣的戶型、景觀、環(huán)境和配套設(shè)施等）、產(chǎn)品的成本和售價(jià)是多少，產(chǎn)品要什么時(shí)候上市銷售等，房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門是把客戶對(duì)產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設(shè)計(jì)的語言，對(duì)設(shè)計(jì)委托單位提出設(shè)計(jì)思路和設(shè)計(jì)要求。國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展了20余年，國外著名的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)很多也進(jìn)入中國市場，設(shè)計(jì)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展得比較成熟了，國內(nèi)某知名設(shè)計(jì)院和我們交流時(shí)就說“只要房地產(chǎn)企業(yè)能夠提出對(duì)產(chǎn)品的想法和要求，我們都能夠幫助他們實(shí)現(xiàn)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是資源整合型企業(yè)，設(shè)計(jì)、營銷、工程等很多主要工作都是依靠外部合作單位來完成，我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作，不然就經(jīng)常會(huì)陷入勞而無功、整天忙得焦得爛額的在公司領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)院兩頭都不討好！2、追求完美主義，把設(shè)計(jì)工作當(dāng)成藝術(shù)作品創(chuàng)作很多設(shè)計(jì)部門經(jīng)理和設(shè)計(jì)師，或者對(duì)設(shè)計(jì)工作比較了解的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理，都有一種技術(shù)情結(jié)，就是追求產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的完美主義，希望把每一個(gè)項(xiàng)目都做成一件能夠流芳百世的藝術(shù)作品，經(jīng)常會(huì)在方案或施工圖確定后還覺得不滿意不間斷提出變更意見而在工程上大動(dòng)干戈，甚至在工程完工后覺得還有需要更改的地方，就是恨不能夠把樓拆了重新設(shè)計(jì)和施工。房地產(chǎn)企業(yè)與制造業(yè)的管理模式差別較大的地方就是房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品過程是實(shí)行項(xiàng)目管理方式，既然是項(xiàng)目，就應(yīng)該在約定的時(shí)間范圍內(nèi)，按約定的質(zhì)量和成本要求完成，而藝術(shù)品是創(chuàng)造性的，對(duì)時(shí)間和成本的要求并不敏感。剛才說到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是“做產(chǎn)品”，其實(shí)更確切的說是“做商品”，而“做商品”是要追求贏利的，不能不計(jì)代價(jià)地追求產(chǎn)品的完美，而應(yīng)該追求的是產(chǎn)品的質(zhì)量、進(jìn)度和成本的平衡科學(xué)。3、反復(fù)討論，設(shè)計(jì)工作虎頭蛇尾我們曾經(jīng)服務(wù)過的一家在國內(nèi)還比較知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他們說方案設(shè)計(jì)經(jīng)常要6-8個(gè)月才能定下來，有時(shí)甚至長達(dá)1年的時(shí)間。設(shè)計(jì)院提交方案后，公司設(shè)計(jì)管理部召集公司領(lǐng)導(dǎo)和各相關(guān)部門一起評(píng)審，評(píng)審時(shí)也沒有什么程序和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)常是想到一個(gè)建議說一個(gè)，將意見整理發(fā)給設(shè)計(jì)單位修改方案后，領(lǐng)導(dǎo)或又有些部門會(huì)提出其它建議或意見，就這樣方案評(píng)審的會(huì)議總共開發(fā)12次，設(shè)計(jì)院也這樣反復(fù)折騰了12次，甚至有些修改意見又返回到了原先的方案，任何工作如果反復(fù)修改10多次都會(huì)使工作的激情和創(chuàng)意給磨滅怠盡，設(shè)計(jì)院也被折磨得精疲力盡和苦不堪言，幸好當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)合同里簽定的方案修改是不收費(fèi)的，如果象有些比較規(guī)范的國外設(shè)計(jì)單位對(duì)方案修改另外取費(fèi)的話這家公司就扛不住了。直到過了8個(gè)月后公司感到后面的進(jìn)度太緊張了，最后領(lǐng)導(dǎo)層決定不再評(píng)審了，擴(kuò)初設(shè)計(jì)也沒時(shí)間做了，讓設(shè)計(jì)單位直接出施工圖，基礎(chǔ)開挖圖出來后趕緊先進(jìn)行土方工程，這就是房地產(chǎn)行業(yè)典型的“三邊工程”。這家房地產(chǎn)企業(yè)的問題主要是兩方面，一是上面說的追求完美主義，另一個(gè)更重要的原因是缺乏設(shè)計(jì)評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)導(dǎo)不知道該評(píng)審什么，來參加評(píng)審的設(shè)計(jì)部門、營銷部門、工程部門和客服部門等不知道從哪些角度進(jìn)行評(píng)審，提出的意見都是隨意性和發(fā)散性的，沒有一個(gè)正式的評(píng)審程序和標(biāo)準(zhǔn)，就造成會(huì)而不決，反復(fù)修改，到最后虎頭蛇尾，施工圖來不及充分審查，施工進(jìn)度一壓再壓。4、設(shè)計(jì)變更頻繁，造成嚴(yán)重浪費(fèi)和工程延期工程施工后，設(shè)計(jì)管理部、營銷部，公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常提出設(shè)計(jì)變更要求。有一位項(xiàng)目經(jīng)理向我們訴苦說，有時(shí)候因?yàn)椴粩嗟某鲈O(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致外立面就拆了兩次，墻體反復(fù)的打了七、幾次洞，門和鎖也換了四、五把了，現(xiàn)場簽證費(fèi)用都不敢統(tǒng)計(jì)了，工程進(jìn)度也耽誤不少。而我們在國內(nèi)某知名房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)部門了解到的情況是，他們在方案、擴(kuò)初和施工圖階段的評(píng)審后都已經(jīng)把產(chǎn)品的做法都基本確定了，后面的設(shè)計(jì)變更主要都是產(chǎn)品優(yōu)化，而且基本都是小的改動(dòng)，而這些小改動(dòng)能提高產(chǎn)品的價(jià)值使售價(jià)有更多提升空間。上面所說的都是在房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理工作中比較常見的問題，當(dāng)然，不同的企業(yè)及企業(yè)在不同發(fā)展階段面臨的設(shè)計(jì)管理問題也不盡相同，比如大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部設(shè)計(jì)部門面臨如何監(jiān)控和支持各分公司設(shè)計(jì)部的工作，以及如何縮短設(shè)計(jì)周期、提高工作效率的問題，而中小型房地產(chǎn)企業(yè)更多面臨如何監(jiān)控設(shè)計(jì)質(zhì)量和控制產(chǎn)品成本的問題等等。那么，我們應(yīng)該如何解決設(shè)計(jì)管理中的這些問題，標(biāo)桿企業(yè)在設(shè)計(jì)管理方面有哪些經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒的呢二、如何衡量設(shè)計(jì)管理的績效設(shè)計(jì)管理的績效如何衡量一直是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效管理的難點(diǎn)之一，因?yàn)樵O(shè)計(jì)管理不象銷售一樣結(jié)果是量化容易衡量的，也不象工程管理那樣通過檢查可以發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，通過統(tǒng)計(jì)可以計(jì)算工程材料與設(shè)備的直接成本，因此很多公司就采取進(jìn)度考核的方式來考核設(shè)計(jì)管理的績效。我們曾經(jīng)服務(wù)過的一家房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)所有部門的考核都只用計(jì)劃來考核，因?yàn)檫M(jìn)度壓得很緊，設(shè)計(jì)管理部門到計(jì)劃規(guī)定的完成期限最后一天將設(shè)計(jì)圖紙交給前期開發(fā)部去報(bào)批，結(jié)果前期開發(fā)部拿著設(shè)計(jì)圖紙去報(bào)批時(shí)被主管部門打回來，原因是圖紙的錯(cuò)漏問題太多，結(jié)果多次返工修改后總算報(bào)批過關(guān)，但報(bào)批延誤的責(zé)任按考核來說是屬于前期開發(fā)部的，這樣前期開發(fā)部就覺得很委屈。那么對(duì)設(shè)計(jì)管理的績效是不是按質(zhì)量、進(jìn)度和成本三個(gè)維度設(shè)立指標(biāo)就可以了呢這樣考核的結(jié)果可能是設(shè)計(jì)管理部門的績效都不錯(cuò)，但可能房子賣得并不好，客戶老投訴我們房子或小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的問題等，或者設(shè)計(jì)人中雖然參與了不少項(xiàng)目，但專業(yè)能力并沒有多大提升，也沒有積累多少設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，找的設(shè)計(jì)單位能力不行或者合作不好。所以，僅從設(shè)計(jì)的質(zhì)量、成本和進(jìn)度來衡量設(shè)計(jì)管理的績效是不夠的。首先，要衡量設(shè)計(jì)管理的績效要先從公司追求的總體績效目標(biāo)是什么說起，設(shè)計(jì)管理的績效目標(biāo)不能脫離公司的總體目標(biāo)，不然就會(huì)出現(xiàn)剛才所說的公司或項(xiàng)目的目標(biāo)與設(shè)計(jì)管理部門的目標(biāo)不一致的問題?，F(xiàn)在國外很多企業(yè)及國內(nèi)知名企業(yè)都強(qiáng)調(diào)可持續(xù)性發(fā)展，萬科的發(fā)展目標(biāo)也強(qiáng)調(diào)要“均好”，即不僅是公司銷售收入增長、利潤增長，還要保證客戶滿意、內(nèi)部運(yùn)營能力提升，員工滿意度提升，只有股東、客戶、員工等利益相關(guān)者的利益得到平衡，公司才能持續(xù)的發(fā)展，這也就是目前在績效管理中常見的“平衡計(jì)分卡”思想。按這個(gè)思想和工具來設(shè)定公司的戰(zhàn)略目標(biāo)和年度目標(biāo)，而這些年度目標(biāo)要分解到各個(gè)項(xiàng)目和部門，所以設(shè)計(jì)管理部門不僅承擔(dān)項(xiàng)目的績效要求，還要承擔(dān)公司對(duì)專業(yè)能力提升的績效要求。下面是某公司設(shè)計(jì)管理部門的年度和季度績效指標(biāo)：績效指標(biāo)年度目標(biāo)權(quán)重財(cái)務(wù)20%銷售收入定義：5%利潤定義：5%銷售毛利率定義：5%部門管理費(fèi)用定義：5%運(yùn)營60%重點(diǎn)工作目標(biāo)評(píng)價(jià)定義：60%客戶10%外部客戶滿意度定義：10%能力10%員工綜合滿意度定義：5%員工培養(yǎng)計(jì)劃完成率定義：5%重點(diǎn)工作目標(biāo)階段目標(biāo)考核權(quán)重一季度二季度三季度四季度1設(shè)計(jì)成本達(dá)成率25%2設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增加率20%3產(chǎn)品的設(shè)計(jì)創(chuàng)新10%4產(chǎn)品設(shè)計(jì)的顧客投訴率15%5項(xiàng)目配合滿意度10%6設(shè)計(jì)計(jì)劃完成率20%三、設(shè)計(jì)管理流程的優(yōu)化我們做一個(gè)對(duì)比，通常在一個(gè)類似開發(fā)面積和產(chǎn)品定位的項(xiàng)目，一般企業(yè)的設(shè)計(jì)周期需要8-12個(gè)月，甚至18個(gè)月，后期的設(shè)計(jì)變更非常頻繁，費(fèi)用常常超過10%；而業(yè)界優(yōu)秀企業(yè)的設(shè)計(jì)周期只需要6個(gè)月甚至4個(gè)月完成，而且設(shè)計(jì)變更的費(fèi)用能夠控制在3%以內(nèi)。為什么會(huì)有這么大的差別呢除了優(yōu)秀企業(yè)在設(shè)計(jì)資源管理做得好之外，最重要的就是設(shè)計(jì)管理流程的優(yōu)化，使設(shè)計(jì)的周期得到較大改進(jìn)，并且設(shè)計(jì)的質(zhì)量控制得較好。我們先看看通常的設(shè)計(jì)管理流程，再介紹優(yōu)化后的設(shè)計(jì)管理流程做個(gè)比較。1、常規(guī)設(shè)計(jì)流程設(shè)計(jì)按類別或分為總體規(guī)劃、主體設(shè)計(jì)和專項(xiàng)設(shè)計(jì)，其中主體設(shè)計(jì)包括建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)等；專項(xiàng)設(shè)計(jì)包括景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)（裝修設(shè)計(jì)）、市政設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)等。按階段可分為方案設(shè)計(jì)（包括規(guī)劃方案和建筑方案，概念設(shè)計(jì)在可研階段在這里不作為設(shè)計(jì)的單獨(dú)階段）、初步或擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)過程一般都是串行的：規(guī)劃方案主體方案市政設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)照明設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)。這樣串行進(jìn)行的設(shè)計(jì)往往周期都較長，如果沒有一個(gè)有效的設(shè)計(jì)評(píng)審程序的話進(jìn)度就更難控制了。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，時(shí)間就是是金錢，巨額的貸款利息，前期建設(shè)的大量資金投入，都希望按進(jìn)度正常開盤銷售，以緩解現(xiàn)金流壓力。那么，在優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，設(shè)計(jì)流程是怎么樣的呢2、優(yōu)化后的設(shè)計(jì)流程首先，我們要看在這些設(shè)計(jì)中哪些設(shè)計(jì)之間是有輸入輸出關(guān)系的，即哪些設(shè)計(jì)是其它設(shè)計(jì)的前提條件，它們的上下游關(guān)系或交叉關(guān)系如何。總體規(guī)劃和主體設(shè)計(jì)是其它專項(xiàng)設(shè)計(jì)的前提條件，在專項(xiàng)設(shè)計(jì)中，景觀設(shè)計(jì)是市政設(shè)計(jì)和照明設(shè)計(jì)的前提條件，室內(nèi)設(shè)計(jì)影響機(jī)電設(shè)計(jì)，而景觀設(shè)計(jì)和室內(nèi)設(shè)計(jì)是可以并行的。為縮短設(shè)計(jì)周期，優(yōu)秀企業(yè)都將相互有影響的下游設(shè)計(jì)工作進(jìn)行前置，將相互間沒有影響的設(shè)計(jì)采取并行的方法。即在概念設(shè)計(jì)后即進(jìn)行景觀概念的設(shè)計(jì)，在建筑方案確定后進(jìn)行景觀方案和室內(nèi)方案的設(shè)計(jì)：在結(jié)構(gòu)和設(shè)備初步方案確定后進(jìn)行景觀和室內(nèi)初步設(shè)計(jì)，然后進(jìn)行市政初步設(shè)計(jì)：在主體施工圖確定后進(jìn)行景觀和室內(nèi)施工圖設(shè)計(jì)，然后再做市政施工圖設(shè)計(jì)和照明設(shè)計(jì)。在部品材料的調(diào)研工作在建筑方案確定后即啟動(dòng)，待初步設(shè)計(jì)完成后明確部品材料清單，并確定關(guān)鍵設(shè)備如電梯的選型，開始電梯的招標(biāo)采購。因此，要做好各類設(shè)計(jì)的無縫鏈接，相關(guān)設(shè)計(jì)單位的選擇工作也應(yīng)該相應(yīng)的前置，并作好不同設(shè)計(jì)工作的設(shè)計(jì)交底工作，避免各項(xiàng)設(shè)計(jì)在思路和設(shè)計(jì)要求的脫節(jié)。以下是優(yōu)化后的設(shè)計(jì)流程：四、如何控制設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵點(diǎn)設(shè)計(jì)管理部門即要具備一定的設(shè)計(jì)專業(yè)能力，更重要的是掌握對(duì)設(shè)計(jì)資源和設(shè)計(jì)過程的管理能力，才能成為合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理部門，設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵控制環(huán)節(jié)主要有設(shè)計(jì)單位選擇、技術(shù)交底、設(shè)計(jì)任務(wù)書編制和設(shè)計(jì)評(píng)審四個(gè)方面，我們將從這四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的實(shí)施步驟、關(guān)鍵點(diǎn)和關(guān)鍵點(diǎn)的主要輸入輸出來介紹如何做好設(shè)計(jì)管理工作。（一）設(shè)計(jì)單位的選擇選對(duì)設(shè)計(jì)單位則設(shè)計(jì)管理就成功了一半。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)的類別比較多，按對(duì)象可以分為規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)等，按過程可以分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。從設(shè)計(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，國外房地產(chǎn)設(shè)計(jì)行業(yè)正走向?qū)I(yè)化發(fā)展的道路，設(shè)計(jì)的分工越來越細(xì)，除少數(shù)具備規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)等綜合設(shè)計(jì)能力的知名大型設(shè)計(jì)公司外，其它設(shè)計(jì)公司都將自己定位在某領(lǐng)域進(jìn)行專業(yè)化發(fā)展來打造核心競爭力，如許多知名設(shè)計(jì)公司只專做別墅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、專做中產(chǎn)階級(jí)住宅的戶型設(shè)計(jì)、專做寫字樓的室內(nèi)設(shè)計(jì)等，國內(nèi)設(shè)計(jì)行業(yè)也在往這個(gè)方向發(fā)展。這種發(fā)展趨勢將造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要整合的設(shè)計(jì)單位會(huì)越來越多，對(duì)我們的整合和管理能力提出更高的要求。以下是設(shè)計(jì)單位選擇流程的主要步驟，其中“設(shè)計(jì)單位資格審查”是設(shè)計(jì)單位選擇流程的關(guān)鍵點(diǎn)：1、收集設(shè)計(jì)單位信息輸入：公司的市場定位和產(chǎn)品定位、輸出：設(shè)計(jì)單位信息庫我們應(yīng)該根據(jù)公司的市場定位和產(chǎn)品定位（不是項(xiàng)目的市場定位和產(chǎn)品定位）有針對(duì)性的收集設(shè)計(jì)單位的信息，如萬科的市場定位和產(chǎn)品定位是為中產(chǎn)白領(lǐng)階層提供住宅產(chǎn)品，設(shè)計(jì)管理部門從專業(yè)媒體、同行等各種渠道收集了國內(nèi)外在中產(chǎn)階層住宅設(shè)計(jì)做得好的所有設(shè)計(jì)單位相關(guān)資料，并由王石帶領(lǐng)設(shè)計(jì)、營銷和工程等負(fù)責(zé)人考察了國外所有在中產(chǎn)階段住宅設(shè)計(jì)領(lǐng)域做得比較好的設(shè)計(jì)公司和他們的產(chǎn)品，并建立了較完整的信息庫對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行分門別類進(jìn)行管理。這幾年萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略做了調(diào)整，產(chǎn)品線覆蓋了高端別墅、中檔住宅及為中低收入階層提供的普通住宅，因此，設(shè)計(jì)單位的搜索范圍也比以前更廣。但是，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有明確的市場定位和產(chǎn)品定位，公司戰(zhàn)略是典型的機(jī)會(huì)主義，由于受政策、關(guān)系資源和資金等因素影響，拿到什么樣的地塊決定開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，今天做別墅、明天做寫字樓、后天做公寓或普通住宅，因此設(shè)計(jì)單位的選擇也是豐富多彩，給設(shè)計(jì)資源的管理帶來較高的復(fù)雜度，往往設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作做得比較匆促和盲目。下表為設(shè)計(jì)單位的信息表,作為設(shè)計(jì)信息庫的其中內(nèi)容之一公司名稱：（Chinese）CompanyName公司名稱：（Chinese）CompanyName:（English）地址Address:電話TelNo.:傳真FaxNo.:電子郵件注冊工程師人數(shù)Email:NumberofRegisteredArchiteots設(shè)計(jì)工作范圍WorkingResponsibilites:設(shè)計(jì)資質(zhì)員工人數(shù)ProfessionalCetificate:No.OfStaff:1、職位姓名電話PositionNamePheneNo.2、職位姓名電話公司負(fù)責(zé)人PositionNamePheneNo.TopMangement:3、職位姓名電話PositionNamePheneNo.主要設(shè)計(jì)項(xiàng)目:、、、、與公司合作項(xiàng)目或投標(biāo)記錄、、設(shè)計(jì)實(shí)力水平的基本評(píng)價(jià):Assessmentofprofessionallevel備注：審核人（ApprovedBy）:制表人（FormeBy）:制表時(shí)間（ForemTime）:年月日2、設(shè)計(jì)單位考察輸入：設(shè)計(jì)單位考察評(píng)分表輸出：設(shè)計(jì)單位考察評(píng)分綜合結(jié)果很多公司的設(shè)計(jì)管理部門在組織對(duì)設(shè)計(jì)單位考察時(shí)，不知道具體要考察哪些方面，之前沒有明確考察和評(píng)分的標(biāo)準(zhǔn)，往往一群人去考察后大家的評(píng)價(jià)意見不一，誰也說服不了誰，甚至考察完后不知道各家單位具體情況如何，只記得哪家單位招待的比較好印象比較深：考察完后提交一份考察報(bào)告，報(bào)告的內(nèi)容也比較簡單和不明確，往往最后由領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行主觀判斷，這樣就沒有起到考察應(yīng)有的作用。規(guī)范的考察應(yīng)該是由設(shè)計(jì)管理部門先制訂相關(guān)考察標(biāo)準(zhǔn)，然后組織領(lǐng)導(dǎo)和考察小組評(píng)審考察標(biāo)準(zhǔn)，明確考察要素、權(quán)重和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，大家統(tǒng)一認(rèn)識(shí)后再去考察，這樣能降低人為因素或外來因素造成的干擾。以下為簡化后的《設(shè)計(jì)單位考察評(píng)分表》表2：考察對(duì)象名稱：考察時(shí)間：目標(biāo)產(chǎn)品類型：考察性質(zhì)：考察參加人員：評(píng)分內(nèi)容權(quán)重%評(píng)分項(xiàng)目評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)評(píng)分結(jié)果滿分分值滿分標(biāo)準(zhǔn)扣分標(biāo)準(zhǔn)扣分分值考察結(jié)果該項(xiàng)得分得分小計(jì)資質(zhì)人力資源業(yè)績主設(shè)計(jì)師資質(zhì)其他4、設(shè)計(jì)單位資格審查輸入：設(shè)計(jì)單位考察報(bào)告（含考察評(píng)分表）、設(shè)計(jì)單位年度評(píng)價(jià)報(bào)告（已合作）輸出：入圍設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)單位資格審查是設(shè)計(jì)單位選擇流程的關(guān)鍵點(diǎn)，特別是規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)單位的資格審查，通常由公司總部的設(shè)計(jì)管理部門來組織決策層、營銷部門和工程部門等成立評(píng)審小組進(jìn)行集中評(píng)審。而其它如施工圖設(shè)計(jì)、照明設(shè)計(jì)等專項(xiàng)設(shè)計(jì)單位可授權(quán)下屬公司來審查，經(jīng)總部設(shè)計(jì)管理部門備案。資格審查應(yīng)根據(jù)以往與設(shè)計(jì)單位合作情況及年度評(píng)價(jià)情況，如未合作過單位則審查相關(guān)考察報(bào)告和評(píng)分表，審查包括但不限于以下內(nèi)容：a)單位資質(zhì)、人力資源結(jié)構(gòu)和狀況；b)財(cái)務(wù)資信狀況；c)近3年相關(guān)項(xiàng)目的業(yè)績狀況，對(duì)其主要業(yè)績進(jìn)行考察，必要時(shí)從開發(fā)商了解對(duì)該設(shè)計(jì)單位業(yè)績的評(píng)價(jià)；d)單位設(shè)計(jì)力量，資源配備狀況等；e)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)及主設(shè)計(jì)師的資歷和業(yè)績；f)考察報(bào)告（含考察評(píng)分表）g)年度評(píng)價(jià)報(bào)告（已合作）4、設(shè)計(jì)招標(biāo)、邀標(biāo)或議標(biāo)輸入：招標(biāo)文件（標(biāo)書和設(shè)計(jì)任務(wù)書）輸出：定標(biāo)結(jié)果審批表、中標(biāo)（非中標(biāo)）通知書房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性行業(yè)，加上國內(nèi)工程市場的不規(guī)范，設(shè)計(jì)單位、策劃咨詢機(jī)構(gòu)、總包商和監(jiān)理商、工程材料和設(shè)備的采購?fù)ǔ６紩?huì)采用招標(biāo)的形式，以控制成本和質(zhì)量。但在設(shè)計(jì)行業(yè)有比較特殊的地點(diǎn)，有實(shí)力的設(shè)計(jì)公司一般不愿意參加公開競標(biāo)，一是公開競標(biāo)所需人力、物力的投入較大，更重要的是公開競標(biāo)往往都是價(jià)低者得，而設(shè)計(jì)行業(yè)是強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意競爭力的行業(yè)，就象管理咨詢行業(yè)一樣，如果單純以價(jià)格競爭的話，無法體現(xiàn)設(shè)計(jì)的價(jià)值。所以，在具有多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)并在設(shè)計(jì)資源管理做得比較好的地產(chǎn)企業(yè)，在設(shè)計(jì)單位選擇時(shí)一般都采用邀標(biāo)或議標(biāo)的方式，根據(jù)公司設(shè)計(jì)信息庫里挑選合格供方，或有針對(duì)性的考察潛在合作設(shè)計(jì)單位后，選定3-5家入圍設(shè)計(jì)單位進(jìn)行邀標(biāo)，向設(shè)計(jì)單位發(fā)出標(biāo)書和設(shè)計(jì)任務(wù)書，然后對(duì)幾家設(shè)計(jì)單位的方案進(jìn)行評(píng)審，確定中標(biāo)方案和中標(biāo)單位。在跨區(qū)域發(fā)展的集團(tuán)公司，集團(tuán)總部通常會(huì)根據(jù)下屬區(qū)域公司、城市公司或項(xiàng)目公司的能力和管理成熟度，有針對(duì)性的給予授權(quán)，能力較強(qiáng)和管理較成熟的下屬公司可以獨(dú)立完成整個(gè)設(shè)計(jì)管理工作，能力較弱的公司通常集團(tuán)總部負(fù)責(zé)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)單位也由集團(tuán)總部設(shè)計(jì)管理部門組織選定。專項(xiàng)設(shè)計(jì)如照明設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和市政設(shè)計(jì)可以授權(quán)下屬公司負(fù)責(zé)。5、設(shè)計(jì)合同簽定輸入：設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)合同輸出：設(shè)計(jì)合同選定設(shè)計(jì)單位后進(jìn)入合同簽定，合同簽定應(yīng)關(guān)注付款方式和付款范圍，如合同價(jià)是否包死設(shè)計(jì)修改或重設(shè)計(jì)的費(fèi)用，是總價(jià)還是單價(jià)計(jì)費(fèi)等，設(shè)計(jì)任務(wù)書作為合同的附件，是對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)成果的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書一定須詳實(shí)、具體、明確，確保設(shè)計(jì)單位理解我們對(duì)產(chǎn)品的要求，具體設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制將在后面展開描述。（二）設(shè)計(jì)交底輸入：項(xiàng)目定位、上游設(shè)計(jì)成果輸出：設(shè)計(jì)交底記錄在盛行“三邊工程”的房地產(chǎn)公司，因?yàn)樵O(shè)計(jì)進(jìn)度較緊張，往往會(huì)忽視設(shè)計(jì)交底工作，直接將上游設(shè)計(jì)文件交給下游設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，雖然有設(shè)計(jì)任務(wù)書指導(dǎo)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，但有時(shí)也會(huì)造成下游設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果與我們的期望有比較大的差距。這是因?yàn)橛袝r(shí)以設(shè)計(jì)任務(wù)書文字形式描述的設(shè)計(jì)要求，并不能完整或詳實(shí)地表達(dá)甲方的設(shè)計(jì)要求，文字描述不能完全取代語言的溝通。深圳某地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)人與我們交流經(jīng)驗(yàn)時(shí)，對(duì)比了兩個(gè)同時(shí)進(jìn)行的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理績效，其中一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樵O(shè)計(jì)進(jìn)度較緊，在方案設(shè)計(jì)后沒有召集施工圖設(shè)計(jì)單位與方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行交底，而另一項(xiàng)目組織了比較正式的交底，結(jié)果經(jīng)過設(shè)計(jì)交底的施工圖出來后明顯比另一個(gè)沒經(jīng)過交底的要更符合我們的設(shè)計(jì)要求。只要由不同設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)服務(wù)，并且這些設(shè)計(jì)存在上下游關(guān)系（即存在輸入輸出關(guān)系），特別是存在互為輸入輸出關(guān)系的兩類設(shè)計(jì)（如戶型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)由兩家設(shè)計(jì)單位提供時(shí)），應(yīng)該進(jìn)行充分的設(shè)計(jì)交底，并各方填寫《設(shè)計(jì)交底記錄》，作為設(shè)計(jì)管理的具備法律效力的文件記錄。（三）設(shè)計(jì)任務(wù)書編制設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)委托單位進(jìn)行設(shè)計(jì)的主要輸入文件，也是甲方對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行驗(yàn)收和評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)任務(wù)書編制要求全面、明確、準(zhǔn)確的反映甲方的設(shè)計(jì)要求。具有多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型房地產(chǎn)公司都比較重視設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，設(shè)計(jì)任務(wù)書內(nèi)容（WORD格式）往往都有10-20多頁，施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書甚至在30幾頁以上，而在一些設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)不足的小型房地產(chǎn)公司因?yàn)閷?duì)任務(wù)書缺乏應(yīng)有重視或設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)不足要求不明確，任務(wù)書有時(shí)只有4-5頁內(nèi)容，沒有明確和全面的設(shè)計(jì)成果要求，設(shè)計(jì)單位無法詳細(xì)深入地理解甲方要求，提交設(shè)計(jì)圖紙和文件后往往和甲方的想法有較大出入，于是甲方會(huì)不斷提些修改意見，設(shè)計(jì)單位不斷修改圖紙不堪其苦，造成上面所說的反復(fù)討論，設(shè)計(jì)工作虎頭蛇尾的問題。我們從主體的規(guī)劃和方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書，以及專項(xiàng)設(shè)計(jì)如景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)等任務(wù)書的編制來討論任務(wù)書編制的關(guān)鍵點(diǎn)；1、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書編制輸入：產(chǎn)品定位報(bào)告、概念設(shè)計(jì)方案、成本控制建議、大市政條件輸出：評(píng)審后確定的方案設(shè)計(jì)任務(wù)書由以下相關(guān)部門向設(shè)計(jì)管理部門提供資料，設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、區(qū)域概況、項(xiàng)目定位、開發(fā)理念、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)依據(jù)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則、交通規(guī)劃、空間規(guī)劃、景觀規(guī)劃、公共配套規(guī)劃、分期建設(shè)要求、設(shè)備和結(jié)構(gòu)專業(yè)要求、提交設(shè)計(jì)文件的要求等。a.營銷部門提交《項(xiàng)目產(chǎn)品建議書》；b.前期開發(fā)部門（負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建）提交《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》c.工程部門（負(fù)責(zé)市政調(diào)研和市政施工）并提供大市政條件如交通、供暖、供水、排水、供電、燃?xì)獾鹊默F(xiàn)有及規(guī)劃條件、接口位置、接口高程等；并明確人防規(guī)劃、消防、交通、綠化等相關(guān)條件。d.工程部門提供《地質(zhì)初勘報(bào)告》及水文資料e.成本管理部門提供同類同檔產(chǎn)品的成本參考指標(biāo)如外立面成本、設(shè)備設(shè)施成本等，并提出設(shè)計(jì)成本如產(chǎn)品定價(jià)等的限額要求。f.物業(yè)管理公司根據(jù)概念方案進(jìn)一步確定物業(yè)管理模式，并確定物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所需的片區(qū)位置，完成《物業(yè)管理建議書》。我們在咨詢中發(fā)現(xiàn)許多公司設(shè)計(jì)管理部門在編制完《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》后發(fā)給相關(guān)部門會(huì)簽，各部門因?yàn)橥瑫r(shí)在做著其它項(xiàng)目而沒有時(shí)間去認(rèn)真審閱任務(wù)書的錯(cuò)漏問題，往往是草草看了一下就簽字了，所以我們要求設(shè)計(jì)管理部在會(huì)簽前先組織相關(guān)部門召開任務(wù)書的評(píng)審會(huì)，評(píng)審會(huì)程序如下：先由營銷部介紹項(xiàng)目概況、區(qū)域概況和項(xiàng)目定位，設(shè)計(jì)管理部再介紹項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)依據(jù)、各類設(shè)計(jì)的原則和提交設(shè)計(jì)文件的要求，工程部門介紹設(shè)備和結(jié)構(gòu)專業(yè)要求，以集中評(píng)審方式便于加深各部門對(duì)任務(wù)書的進(jìn)一步理解及及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。2、初步設(shè)計(jì)任務(wù)書編制輸入：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、各主管部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批意見、市政條件、地質(zhì)詳勘報(bào)告、限額設(shè)計(jì)要求及成本控制建議輸出：評(píng)審后確定的初步設(shè)計(jì)任務(wù)書由以下相關(guān)部門向設(shè)計(jì)管理部門提供資料，設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)原則、總體要求、各專業(yè)（建筑、消防、人防、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、市政等）設(shè)計(jì)要求、建筑成本控制、設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)周期要求等。a.前期開發(fā)部（負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建）：提交各配套政府部門對(duì)方案設(shè)計(jì)審批意見，b.工程部：提供《地質(zhì)勘探報(bào)告》，提供市政咨詢方案和市政專業(yè)相關(guān)條件（容量、接口、路由、設(shè)計(jì)成果）c.工程部或采購部提供經(jīng)公司批準(zhǔn)后的關(guān)鍵材料和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。d.成本管理部提出限額設(shè)計(jì)要求及初步設(shè)計(jì)的成本控制建議設(shè)計(jì)管理部在編制完成初步設(shè)計(jì)任務(wù)書后，組織相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審程序和要求與方案任務(wù)書相同。3、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書編制輸入:主管部門對(duì)初步設(shè)計(jì)審批意見、各專業(yè)的設(shè)計(jì)要求、限額設(shè)計(jì)要求及成本控制建議輸出:評(píng)審后確定的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書由以下相關(guān)部門向設(shè)計(jì)管理部門提供資料,設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)初步設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制,內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)原則、總體要求、各專業(yè)(建筑、消防、人防、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、市政等)詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求、建筑成本控制、設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)周期要求等。a)前期開發(fā)部提交規(guī)劃國土局、消防局、環(huán)保局、人防辦關(guān)于項(xiàng)目方案或初步設(shè)計(jì)的審批意見書。b)招商部根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，提交商家設(shè)備的具體技術(shù)要求（商建部分）。c)成本管理部根據(jù)初設(shè)具體情況提交《項(xiàng)目成本測算書》，提交《施工圖設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)及成本控制建議》。d)設(shè)計(jì)管理部提交建筑、戶型結(jié)構(gòu)部分設(shè)計(jì)任務(wù)書。e)工程部根據(jù)《地質(zhì)詳勘報(bào)告》及水文資料、紅線外市政管線配套圖及市政道路圖，外墻建材選用技術(shù)選型，系統(tǒng)要求和材料要求、做法要求。設(shè)計(jì)管理部在編制完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書后組織相關(guān)部門進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審程序和要求與方案任務(wù)書相同。5、景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書編制輸入：宗地自然條件、景觀規(guī)劃原則、景觀成本控制建議輸出：評(píng)審后確定的景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書由以下相關(guān)部門向設(shè)計(jì)管理部門提供資料，設(shè)計(jì)管理部門負(fù)責(zé)景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書（包括概念與方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段）的編制，內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)原則、特別是從概念階段到施工圖階段的不同設(shè)計(jì)要求、景觀成本控制、設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)周期要求等。a)設(shè)計(jì)管理部門至現(xiàn)場收集或由工程部提供項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)可利用的自然條件資料和景觀材料；b)設(shè)計(jì)管理部收集公司營銷部在概念設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)景觀設(shè)計(jì)方面的設(shè)計(jì)構(gòu)想和建議。c)成本管理部提供的景觀設(shè)計(jì)的成本建議設(shè)計(jì)管理部在編制完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書后，組織營銷部門、工程部土建、市政專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審程序和要求與方案任務(wù)書相同。6、室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書編制輸入：產(chǎn)品定位、主體設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)方案，室內(nèi)設(shè)計(jì)成本控制要求輸出：評(píng)審后確定的室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)管理部門根據(jù)產(chǎn)品定位、主體設(shè)計(jì)方案、初步設(shè)計(jì)方案編制室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書（包括概念與方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段），內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及要求、設(shè)計(jì)原則、裝修成本控制要求（成本管理部提供，有些公司由營銷部門提供樣板房的成本控制要求）、設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)周期要求等。設(shè)計(jì)管理部在編制完成施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書后，組織營銷部門、工程部土建、市政專業(yè)人員進(jìn)行評(píng)審，評(píng)審程序和要求與方案任務(wù)書相同。（四）、設(shè)計(jì)評(píng)審設(shè)計(jì)評(píng)審可以說是設(shè)計(jì)管理部門最關(guān)心也是最頭疼的的問題，應(yīng)該有哪些部門和領(lǐng)導(dǎo)參加評(píng)審，如何開評(píng)審會(huì)，決策的程序怎么樣，評(píng)審要解決的問題到什么程度，這些在不同的房地產(chǎn)公司做法都有較大的差別。有些公司因?yàn)檫M(jìn)度緊張，評(píng)審會(huì)由領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)管理部門花半天時(shí)間討論只要總體要求差不多符合，就催著往下設(shè)計(jì)或交給工程部去施工，反正有問題可以做設(shè)計(jì)變更來解決。而有些公司則是反復(fù)的評(píng)審，總覺得不太滿意，評(píng)審后總覺得還有更好的想法，因此方案總是在反復(fù)修改，到施工圖階段發(fā)現(xiàn)進(jìn)度太緊了草草審查后讓現(xiàn)場去施工，或者邊設(shè)計(jì)邊施工。有些公司雖然設(shè)計(jì)的評(píng)審做得比較規(guī)范，但各類設(shè)計(jì)的評(píng)審究竟要評(píng)審到什么程度，是不是要到認(rèn)為十全十美了才進(jìn)入下一環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)或施工，一直把握不好。首先，我們應(yīng)該從房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)特性來分析，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集性和高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)即數(shù)億元的投入，一個(gè)項(xiàng)目從拿地交地價(jià)款開始到開盤銷售周期長達(dá)8個(gè)月以上，以前從協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式拿地的涉及拆遷問題則周期更是難以把握，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要靠銀行融資，巨大的利息壓力，以及市場行情的瞬息萬變，宏觀調(diào)控的變幻無常，都讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)希望能牢牢的把握項(xiàng)目的進(jìn)度，既希望加快設(shè)計(jì)進(jìn)度，又怕產(chǎn)品設(shè)計(jì)做得不好導(dǎo)致市場滯銷造成巨大的現(xiàn)金流壓力，因此，設(shè)計(jì)的進(jìn)度計(jì)劃制定是否符合項(xiàng)目特點(diǎn)，設(shè)計(jì)進(jìn)度與成本、質(zhì)量的平衡顯得猶為重要，所以設(shè)計(jì)評(píng)審就是對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、質(zhì)量和成本的平衡。介紹設(shè)計(jì)評(píng)審的經(jīng)驗(yàn)做法，從設(shè)計(jì)評(píng)審的組織機(jī)構(gòu)和職責(zé)、評(píng)審程序和評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)三方面進(jìn)行講解：1、設(shè)計(jì)評(píng)審的組織機(jī)構(gòu)和相關(guān)職責(zé)剛才我們說到，不同規(guī)劃，不同發(fā)展階段的企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)管理的管控方式是不一樣的，對(duì)設(shè)計(jì)的管控，最主要差別就是體現(xiàn)在設(shè)計(jì)評(píng)審的控制方式的區(qū)別，萬科、金地、中海對(duì)各區(qū)域中心、城市公司和項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)的管控方式就有差別。萬科以前一直比較強(qiáng)調(diào)集權(quán)，總部設(shè)計(jì)管理部門有較強(qiáng)大的設(shè)計(jì)管理能力，區(qū)域公司的設(shè)計(jì)能力基本比較成熟所以設(shè)計(jì)方案只需在集團(tuán)總部備案就可以，而城市公司的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案須通過集團(tuán)總部的聽證會(huì)的評(píng)審，施工圖設(shè)計(jì)可以由城市公司負(fù)責(zé)評(píng)審決策。而金地開始也是采用這種管控方式后來發(fā)現(xiàn)跨區(qū)域跨部門溝通效率較低，就調(diào)整為集團(tuán)總部負(fù)責(zé)規(guī)劃方案評(píng)審，建筑方案后的設(shè)計(jì)評(píng)審由城市公司負(fù)責(zé)，但須按集團(tuán)規(guī)定的評(píng)審程序和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行并在集團(tuán)備案。而區(qū)域性房地產(chǎn)開發(fā)公司的評(píng)審組織機(jī)構(gòu)就相對(duì)要簡單得多。評(píng)審的組織機(jī)構(gòu)成員除公司范圍內(nèi)的專家和相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)外，在規(guī)劃方案和報(bào)建方案評(píng)審時(shí)盡量邀請(qǐng)國土規(guī)劃局的專家，當(dāng)?shù)赜杏绊懥Φ膶＜壹凹案挥袆?chuàng)意的專家參加，有利于正確把握規(guī)劃設(shè)計(jì)與主管部門要求的關(guān)系,并能夠?qū)χ鞴懿块T產(chǎn)生一定的影響。下面是以某集團(tuán)為例的設(shè)計(jì)評(píng)審組織結(jié)構(gòu)形式和評(píng)審職責(zé)對(duì)照。項(xiàng)目公司城市公司集團(tuán)設(shè)計(jì)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)部工程部銷售部成本部設(shè)計(jì)部工程部銷售部成本部建筑概念方案○○○○▲▲▲▲★招標(biāo)方案○○○○▲▲▲▲★總體規(guī)劃○○○○▲▲▲▲★報(bào)建方案○○○○▲▲▲▲★單體平面○○○○▲▲▲▲★單體立面○○○○▲▲▲▲★初步設(shè)計(jì)○○○○★★★★施工條件圖★★★★△基礎(chǔ)施工圖★★★★△施工圖★★★★△材料部品○○○○★★★★△景觀方案○○○○★★★★△實(shí)施方案○○○○★★★★施工圖★★★★材料部品○○○○★★★★△裝飾方案○○○○★★★★△施工圖★★★★材料部品○○○○★★★★△注：○表示初審▲表示復(fù)審★表示終審△表示備案2、評(píng)審程序設(shè)計(jì)單位提交設(shè)計(jì)成果后由設(shè)計(jì)管理部門組織相關(guān)部門按以下程序進(jìn)行評(píng)審:a)成果檢驗(yàn)，按照《設(shè)計(jì)任務(wù)書》要求檢查設(shè)計(jì)文件是否有遺漏；b)指標(biāo)復(fù)核，按照《設(shè)計(jì)任務(wù)書》規(guī)劃的指標(biāo)要求是否滿足；c)設(shè)計(jì)預(yù)審，按照《設(shè)計(jì)任務(wù)書》要求進(jìn)行預(yù)審，提出修改或優(yōu)化意見，并填寫《設(shè)計(jì)評(píng)審表》，成本管理部進(jìn)行成本估算、測算、概算或預(yù)算；d)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)，召開評(píng)審會(huì)，按照《設(shè)計(jì)評(píng)審表》和《成本估算/測算/概算/預(yù)算》，討論預(yù)審修改意見或優(yōu)化建議，按照相關(guān)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)審，形成統(tǒng)一結(jié)論，并形成《會(huì)議決議》具體各類設(shè)計(jì)的評(píng)審程序參見下表：專業(yè)和設(shè)計(jì)階段程序和記錄設(shè)計(jì)評(píng)審程序結(jié)論記錄建筑概念方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議招標(biāo)方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議總體規(guī)劃成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議報(bào)建方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表單體平面成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議單體立面成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議初步設(shè)計(jì)成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表施工條件圖成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表基礎(chǔ)施工圖成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表施工圖成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表材料部品成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表景觀方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議實(shí)施方案成果檢驗(yàn)指標(biāo)復(fù)核設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表施工圖成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表材料部品成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表裝飾方案成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)會(huì)議決議施工圖成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表材料部品成果檢驗(yàn)設(shè)計(jì)預(yù)審設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)設(shè)計(jì)評(píng)審表3、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)按不同階段設(shè)定相應(yīng)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)：1）方案評(píng)審輸入：產(chǎn)品定位、概念草案、方案設(shè)計(jì)任務(wù)書輸出：評(píng)審會(huì)決議根據(jù)項(xiàng)目定位、概念草案和方案設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審要點(diǎn)在于：a)營銷評(píng)價(jià)；技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、規(guī)劃與營銷的關(guān)系、交通組織、分期開發(fā)合理性、戶型使用標(biāo)準(zhǔn)、樣板區(qū)效果和合理性、立面風(fēng)格等b)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)：規(guī)范性、規(guī)劃的合理性、管理模式的經(jīng)濟(jì)性和合理性、戶型設(shè)計(jì)的合理性及創(chuàng)新、新材料和工藝的應(yīng)用c)成本評(píng)價(jià)：目標(biāo)成本達(dá)成率、投資收益分析等根據(jù)以上四方面評(píng)審要點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化，設(shè)置相應(yīng)權(quán)重進(jìn)行打分或按細(xì)化的評(píng)審要點(diǎn)評(píng)價(jià)后進(jìn)行投票，確定一家方案或傾向性方案，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審的結(jié)論通常有以下三種:a)同意XX方案,建議增加XX內(nèi)容,在XX方面應(yīng)予注意;b)傾向通過XX方案,應(yīng)在XX方面改進(jìn)至XX程度,不需另行開會(huì);c)各方案均難滿足要求,須在XX方面仔細(xì)考慮,完成設(shè)計(jì)后申請(qǐng)重新召開評(píng)審會(huì)。2)初步設(shè)計(jì)評(píng)審輸入：規(guī)劃方案評(píng)審意見、建筑方案設(shè)計(jì)任務(wù)書輸出：初設(shè)評(píng)審表設(shè)計(jì)管理部門組織相關(guān)營銷、成本、工程、客服等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，各部門評(píng)審的重點(diǎn)在以下幾方面：A.工程管理部/項(xiàng)目部評(píng)審內(nèi)容a)從施工難易程度的角度進(jìn)行評(píng)判并給出合理建議；b)從國家工程建設(shè)施工驗(yàn)收規(guī)范的角度進(jìn)行評(píng)判并給出建議；c)對(duì)工程圖紙從建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電等專業(yè)角度評(píng)判施工實(shí)施的可行性。B.成本管理部評(píng)審內(nèi)容a)審核方案，初步，設(shè)計(jì)是否滿足限額設(shè)計(jì)要求；b)從成本管理的角度評(píng)審方案（初步）設(shè)計(jì)是否滿足成本控制要求。c)從成本管理的角度，如原材料的選擇、工程做法、交房標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行評(píng)判并給出合理建議。C.營銷部評(píng)審內(nèi)容從銷售的角度對(duì)戶型配置比例、景觀環(huán)境因素、銷售平面圖等進(jìn)行評(píng)判并給出合理、建議；D.物業(yè)公司從物業(yè)管理的角度對(duì)物業(yè)中心的設(shè)置、停車位、垃圾站各種水暖電氣表的收費(fèi)、計(jì)量等角度進(jìn)行評(píng)判并給出合理建議。E.設(shè)計(jì)管理部對(duì)材料設(shè)備選型提出專業(yè)意見。按上述評(píng)審程序完成評(píng)審后提交《設(shè)計(jì)評(píng)審表》并召開評(píng)審會(huì)，由設(shè)計(jì)管理部整理評(píng)審意見后發(fā)給設(shè)計(jì)單位修改和完善。3）施工圖設(shè)計(jì)評(píng)審輸入：初步設(shè)計(jì)評(píng)審意見、施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書輸出：施工圖審查意見設(shè)計(jì)管理部門組織相關(guān)營銷、工程、客服等相關(guān)部門對(duì)施工圖進(jìn)行審查，審查的重點(diǎn)在以下幾方面：a)符合性：設(shè)計(jì)說明是否符合國家規(guī)定的設(shè)計(jì)規(guī)范要求，及《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》的要求；b)合理性：除滿足規(guī)范要求外，各系統(tǒng)方案是否合理，在滿足規(guī)范情況下是否有更經(jīng)濟(jì)的配置方式，結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)特別關(guān)注結(jié)構(gòu)配筋率等計(jì)算是否過于保守；c)系統(tǒng)優(yōu)化：提出系統(tǒng)優(yōu)化建議d)成本評(píng)價(jià)：目標(biāo)成本達(dá)成率、系統(tǒng)配置意見按上述評(píng)審程序完成評(píng)審后提交《設(shè)計(jì)評(píng)審表》并召開評(píng)審會(huì)，由設(shè)計(jì)管理部整理評(píng)審意見后發(fā)給設(shè)計(jì)單位修改和完善。五、如何管理設(shè)計(jì)的變更設(shè)計(jì)變更也算得上是設(shè)計(jì)管理部門最煩心的事了，經(jīng)常是到了施工階段變更單滿天飛，每天焦頭爛額的處理設(shè)計(jì)變更都來不及，變更還要層層審批，等審批下來時(shí)因現(xiàn)場等不及出變更圖紙，變更早就完成了，所以變更的控制常常是事后的控制，以補(bǔ)變更圖了事。而有的因進(jìn)度太緊張，工程部門直接找設(shè)計(jì)院要求出變更圖，變更完成后設(shè)計(jì)管理部門還不知道?；蛘咦兏鬀]有通知相關(guān)部門，等客戶入住時(shí)發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初承諾的不一樣導(dǎo)致頻繁的投訴。那么，設(shè)計(jì)變更應(yīng)該如何控制呢，控制的重點(diǎn)在哪些我們從變更的分類、變更的授權(quán)、變更可行性論證、和變更統(tǒng)計(jì)分析幾方面來介紹。1、變更分類根據(jù)變更的來源和性質(zhì)通?？梢苑譃閍)設(shè)計(jì)院：糾錯(cuò)類、缺漏類b)甲方：優(yōu)化類、營銷類、超投資類c)施工方：現(xiàn)場施工類d)外部：投訴類、政策類設(shè)立變更的統(tǒng)一受理部門，一般來說由負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)的部門來負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更的受理和管理。2、變更授權(quán)根據(jù)不同變更類別進(jìn)行分別授權(quán)，如屬于設(shè)計(jì)院提出的變更對(duì)設(shè)計(jì)管理的授權(quán)比較高，因?yàn)榧m錯(cuò)類和缺漏類的變更基本上都必須實(shí)施的，可行性論證的作用不大，以下是某公司對(duì)設(shè)計(jì)變更的權(quán)限表（部分）變更類別表更費(fèi)用估算項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部城市公司設(shè)計(jì)部集團(tuán)設(shè)計(jì)部糾錯(cuò)類缺漏類10萬元以內(nèi)★10萬-100萬元○★100萬以上○▲★優(yōu)化類2萬元以內(nèi)★2萬-100萬元○★100萬以上○▲★銷售類超投資類現(xiàn)場施工類政策類投訴類注：○表示初審▲表示復(fù)審★表示終審△表示備案3、變更論證由設(shè)計(jì)管理部門組織變更涉及到的相關(guān)部門和成本管理部門共同進(jìn)行論證，成本部對(duì)變更的工程洽商費(fèi)用進(jìn)行估算。如果變更影響到銷售承諾，還須將變更情況及時(shí)通知營銷部或招商部門，與客戶及時(shí)進(jìn)行溝通和確認(rèn)后，以免造成后期客戶投訴甚至訴訟。但在項(xiàng)目進(jìn)度較緊張情況下，為確保進(jìn)度不受變更的影響，有些公司在做變更論證后，并不做工程洽商費(fèi)用估算，因?yàn)榕c施工單位工程洽商有分歧時(shí)會(huì)影響施工進(jìn)度，待工程竣工結(jié)算時(shí)再與施工單位進(jìn)行費(fèi)用洽商。這種方式有利于進(jìn)度控制，在結(jié)算時(shí)甲方處于主動(dòng)，但不利于成本的及時(shí)統(tǒng)計(jì)和控制，往往要待竣工結(jié)算后才知道目標(biāo)成本變動(dòng)情況。這主看甲方在進(jìn)度與成本控制方面的平衡和取舍。以下為變更的審批表：項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)單位修改原因提出方□1.項(xiàng)目一部□2.設(shè)計(jì)公司□3.施工方具體原因□1.設(shè)計(jì)類（A錯(cuò)誤）□2.設(shè)計(jì)類（缺漏）□3.設(shè)計(jì)類（C超投資）□4.設(shè)計(jì)類（D優(yōu)化）□5.現(xiàn)場施工類□6.銷售類□7.投訴類□8外部環(huán)境類變更部位現(xiàn)狀□1.未施工□2.已施工□3.變更部位修改內(nèi)容（附圖）相關(guān)專業(yè)工程師意見審核設(shè)計(jì)部工程部項(xiàng)目部銷售部□設(shè)計(jì)部經(jīng)理