振業(yè)橫崗六約項目策劃定位報告（共43）

振業(yè)集團橫橫崗六約項項目前期策劃綱綱要簡報提案機構：：深圳市同同致業(yè)房地地產(chǎn)顧問有有限公司振業(yè)集團第一部分片片區(qū)房地地產(chǎn)市場概概況（一）、橫橫崗概況概概況橫崗鎮(zhèn)是深深圳市東部部重鎮(zhèn)，是是深圳通往往惠州、梅梅州、汕頭頭等地的交交通要道，，距深圳市市中心18公里，總總面積81．2平方方公里。分分別與東莞莞市、深圳圳鹽田區(qū)、、羅湖區(qū)、、深圳龍崗崗區(qū)中心城城、布吉鎮(zhèn)鎮(zhèn)、龍崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)、平湖鎮(zhèn)鎮(zhèn)等接壤市場概況92年以前前，橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)只有零星星小規(guī)模的的房地產(chǎn)開開發(fā)項目，，初步形成成市場萌芽芽。在92—93年年初始有7個房地產(chǎn)產(chǎn)項目取得得土地并登登記開發(fā)，，總建筑面面積約26萬m2，直到99年以后才才有新世界界廣場、新新亞洲廣場場、康樂花花園等項目目陸續(xù)推出出并熱銷。。（二）、橫橫崗鎮(zhèn)房地地產(chǎn)市場概概況橫崗房地產(chǎn)產(chǎn)市場目前前的主力消消費群體包包括：消費能力較較強的在橫橫崗工作和和生活的企企業(yè)、政府府機構中高高層管理人人員、公務務員及其親親朋好友；；與本地有有親緣關系系的外籍人人士。（三）、市場場消費群體分分析（四）、按其其家庭年收入入可分：為高收入（12萬以上）），中等收入入（7~12）萬），中中低收入（7萬以下）三三類，其購房房意向及現(xiàn)在在居住情況大大致如下：按其家庭年收入可分高收入類中等收入類中低收入類希望購買廉價商品樓和私人房，對交通、周圍配套要求高。希望購買廉價商品樓和私人房，對交通、周圍配套要求高。希望購買高標準高品質住宅，要求環(huán)境優(yōu)美，安全性高，配套全，房型多為復式或大面積公寓套房。（五）、市場場總體評價橫崗鎮(zhèn)目前房房地產(chǎn)市場尚尚處于一個比比較初級的發(fā)發(fā)展階段。（六）、區(qū)域域市場發(fā)展條條件分析1、優(yōu)優(yōu)勢分析（1）

地理理位置優(yōu)勢逐逐步明顯（（2）交通條件件日益完善（（3）

優(yōu)越越的生態(tài)環(huán)境境優(yōu)勢（（4））消費市場容容量優(yōu)勢（（5）

市政、、生活設施配配套逐步完善善（（6）豐豐厚的土地資資源優(yōu)勢（（7）價格優(yōu)勢勢2、劣勢分析析（1）、非規(guī)規(guī)范性市場的的沖擊

（2）、交通瓶瓶頸的限制（（3）、缺缺乏名牌地產(chǎn)產(chǎn)商介入引導導

（4）、、市場形象孤孤立，市場認認同度低認同第二部分項項目分析析本地盤位于橫橫崗鎮(zhèn)六約片片區(qū)，由三塊塊宗地構成總總建筑面積416765.9平方米米，規(guī)劃可建建面積541796平方方米。規(guī)劃建建筑容積率小小于1.3，，建筑覆蓋率率小于25%，綠化率要要求高于40%。如此優(yōu)優(yōu)越的規(guī)劃要要素非常符合合開發(fā)超大規(guī)規(guī)模居住型社社區(qū)的理想需需要。本地盤由三塊塊被現(xiàn)有可更更改市政道路路分割的地塊塊構成，整體體地塊東側隔隔路與為大型型舊有居民““統(tǒng)建上樓””住宅社區(qū)““梧桐花園””相臨，西面面和北面為舊舊有居民的部部分民宅和待待開發(fā)土地，，東南側緊鄰鄰深惠公路。。地塊現(xiàn)狀為為生地一、項目地盤盤分析二、地盤現(xiàn)場場環(huán)境三、項目開發(fā)發(fā)條件SWOT分析四、小結第三部分項項目概念提提示及定位本項目作為““橫崗地王””的超大規(guī)模模住宅項目的的整體市場初初期形象進入入市場，如何何樹立自己鮮鮮明的產(chǎn)品主主題和規(guī)劃主主題是項目成成功領跑市場場的關鍵。深圳首個山畔畔休閑超大規(guī)規(guī)模住宅社區(qū)區(qū)一、核心產(chǎn)品品定位1、順應區(qū)域域市場發(fā)展走走勢2、打造項目目個性含量3、充分利用用先天自然優(yōu)優(yōu)勢4、擴容未來來市場吸納空空間5、項目自身身規(guī)劃要求二、定位依據(jù)據(jù)及闡述：三、核心產(chǎn)品品概念結構平平臺在確定了本項項目核心產(chǎn)品品定位后，面面對激烈的市市場競爭態(tài)勢勢。本項目要要想在市場中中創(chuàng)造出全新新的市場空間間，必須賦予予核心產(chǎn)品更更高層次、更更加豐富的產(chǎn)產(chǎn)品內涵和生生命力。基于于此，我司建建議搭建本項項目最佳的核核心產(chǎn)品概念念結構平臺即即四、

核心心主題文化詮詮釋當高功能價值值物業(yè)形成后后，再賦予其其高文化價值值，實現(xiàn)兩個個價值標高的的理想結合，，其所產(chǎn)生地地經(jīng)濟效益和和社會效益將將無限提升。。我司提出“新世紀Sport生活革命”就就是為本項目目創(chuàng)造出的高高價值增量。。五、核心主題題文化詮釋六、核心主題題文化延展示示例1、Ｓ——Sport運動（1）在項項目地塊分區(qū)區(qū)組團規(guī)劃中中，對于不同同組團確定代表各各自組團形象象的運動主題題項目如：網(wǎng)球運動動組團、高爾爾夫運動組團團、水上運動組團等等；（2）設置置共享社區(qū)體體育運動空間間如：運動廣廣場、極限運動場場等；(3)在在社區(qū)文化和和社區(qū)活動中中始終圍繞““全民健身”作為中中心；2、Ｐ—Ｐantisocracy理想平等社區(qū)區(qū)（1）完善、、便利、集中中、倉儲式的的商業(yè)購物設設施；（2）便捷的的公共交通配配套；深港直直通巴士；（3）高品牌牌的物業(yè)管理理公司提供高高質素的整體體社區(qū)服務；（4）園林規(guī)規(guī)劃、設施配配套在不同檔檔次組團設計計上實現(xiàn)均好性性。3、O——Organismshabit生態(tài)（1）利用現(xiàn)現(xiàn)有小山丘設設計小型高爾爾夫果嶺或環(huán)環(huán)型慢跑道；（2）全方位位使用大量的的高科技含量量的環(huán)保型建建筑材料；（3）在整體體規(guī)劃過程中中充分考慮對對地塊現(xiàn)有自自然條件和地勢勢地貌的保護護。4、R——Recupreate休閑（1）將園林林、建筑設計計和休閑功能能緊密聯(lián)系如：設計花花墻迷宮、腳腳底按摩旱泉泉、屋頂花園等等；（2）將部分分會所功能設設施采用特性性設計如：利用廢舊的的火車車廂設設成酒吧或咖咖啡屋。5、T——Temperament音律（1）將音樂樂、藝術的培培訓內容加入入未來社區(qū)配配套學校的教學學內容中，引引入知名的藝藝術學校加入其中，，成立鋼琴、、舞蹈、繪畫畫等豐富內容；（2）將音樂樂、藝術主題題融入園林規(guī)規(guī)劃如：設計計小型的音樂噴噴泉、藝術畫畫廊等等。七、

核心品品牌延展定位位在本項目的初初期規(guī)劃時以以“亞太村”生生態(tài)住宅品牌牌體系標準進進行，同時進行“亞太村”生生態(tài)住宅品牌牌體系認證申申報，進而實現(xiàn)和強強化項目在生生態(tài)住宅、環(huán)環(huán)保開發(fā)項目目品牌的感召召力?！皝喬濉鄙鷳B(tài)住宅是由由全國工商聯(lián)聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商商會和中國國太平洋經(jīng)濟濟合作理事會會（PECC）中國委員會工工商委員會聯(lián)聯(lián)合發(fā)起的一一個住宅聯(lián)合合品牌建設項項目.1、國際品牌牌國際會所國際學校國際開發(fā)及管管理模式2、住宅性能能認證標準國家《商品住住宅性能認定定管理辦法》》國家康居示范范工程的有關關3、生態(tài)環(huán)境境認證標準國家生態(tài)住宅宅指標體系“亞太村”的的國際生態(tài)指指標體系客戶定位客戶群體購房目的購房偏好已在龍崗長期居住、家庭經(jīng)濟實力強的居民自用物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)、深圳關內工薪階層自用優(yōu)越的自然人文環(huán)境、完善配套、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內涵、價格利好片區(qū)內高收入來源人士及私營業(yè)主階層自用、度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然景觀、超大規(guī)模社區(qū)香港及周邊地區(qū)中產(chǎn)階層、長期來往于深港兩地經(jīng)商人士和部分中低收入階自用、度假物業(yè)檔次、完善配套、優(yōu)越的自然人文景觀、相較于香港同類物業(yè)較低的物業(yè)價格深圳關內部分中高收入階層度假物業(yè)檔次、優(yōu)越的自然人文環(huán)境、優(yōu)越的物業(yè)文化主題內涵命名建議：“山?！保旱锰飒毢竦淖宰匀画h(huán)境和自自然景觀優(yōu)勢勢，暗扣“山海龍龍崗”的整體體區(qū)域特征?！板\”：豐富的生活空空間、居住形形態(tài)、高質量量的人文活動動主題、園林林環(huán)境的創(chuàng)造造力和形象力力，以及社區(qū)區(qū)生活?！俺恰背浞终f明了本本項目超大規(guī)規(guī)模的生活居居住空間?！吧胶！⒊恰薄迸c“星海名城””、“翠?；▓@園”在名稱上能夠夠形成連續(xù)性性，進而充分分發(fā)揮品牌互互動性。振業(yè)---山海錦城第四部分項項目規(guī)劃建建議一、項目開發(fā)發(fā)規(guī)劃戰(zhàn)略思思路我司對于本項項目的開發(fā)規(guī)規(guī)劃作出了一一個戰(zhàn)略性構構想即：以“橫崗片區(qū)第第一社區(qū)”為項目發(fā)展平平臺，以“SPORT生活革命”為項目整體文文化主題：以“生態(tài)、品味味、精品、品品牌”為核心市場支支持力?！案吲e品牌開開發(fā)領跑大旗旗、打造深圳休閑閑地產(chǎn)航母””（一）整體規(guī)規(guī)劃構想根據(jù)“山海生生態(tài)家園”的的整體構想在在小區(qū)規(guī)劃中中重點考慮“親山水社區(qū)區(qū)”的景觀營造。。將山、水、、園林、運動動場、建筑等等等的一切融融為一體，創(chuàng)創(chuàng)造“天人合一””的生活空間。。將三個分區(qū)進進行相互呼應應、同時相互互獨立的整體體規(guī)劃。將各各分區(qū)規(guī)劃為為不同檔次、不不同風格、不不同運動主題題的建筑組團，，從而便于分分階段的開發(fā)發(fā)推廣。（二）、戶型型設計構想的的考量因素戶型比例戶型面積（M2）比例一房一廳一衛(wèi)36—402%小二房二廳一衛(wèi)60—6310%二房二廳一衛(wèi)68—7215%小三房二廳一衛(wèi)83—8510%小三房二廳二衛(wèi)89—9220%三房二廳二衛(wèi)98—10215%小四房二廳二衛(wèi)108—11010%Townhouse125--13010%Townhouse或單體別墅160--2105%（三）、裝修修標準在本項目的銷銷售過程中以以毛坯房標準準交樓，同時時提供兩到三三種不同檔次次的裝修標準準基本能夠滿滿足未來項目目的銷售需要要。（四）、園林林設計構想注重回歸自然然，強調環(huán)境境空間以人為為本、創(chuàng)造親親和、自然的的健康生活方方式，結合““休閑、運動動、度假、健健康”的核心心主題。（五）、社區(qū)區(qū)配套商業(yè)配套社區(qū)配套社區(qū)健康中心交通條件教育配套設施社區(qū)會所（六）、物業(yè)業(yè)管理第五部分營營銷推廣主主題戰(zhàn)略一、整體推廣廣戰(zhàn)略（二）、推廣廣階段控制（三）、營銷銷推廣核心賣賣點總體項目宣傳傳賣點主題：：（綜合概括括，偏重