房地產(chǎn)項目的投融資管理模板

房地產(chǎn)產(chǎn)的投投融資資管理理項目管管理崔樸根據(jù)一一般規(guī)規(guī)律，，這個個極端端繁榮榮的房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場背后后一定定有一一個強強大的的金融融支撐撐和多多元化化的融融資工工具相相對應應。但但事實實恰恰恰相反反，房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融長期期以來來落后后于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)。美美國房房地產(chǎn)產(chǎn)信貸貸余額額占全全國總總信貸貸的48%，日本本占52%，歐洲洲國家家普遍遍在30%以上，，而我我國這這一比比例不不到10%。房地地產(chǎn)公公司融融資的的唯一一渠道道是銀行貸貸款。按揭揭制度度也是是96年后才才逐步步推出出的。。但大大量的的房地地產(chǎn)公公司在在這個個相對對惡劣劣的金金融環(huán)環(huán)境下下面卻卻奇跡跡般地地發(fā)展展壯大大起來來。以以小資資金撬撬動大大資產(chǎn)產(chǎn)，迅迅速地地完成成了資資本的的原始始積累累。房地產(chǎn)產(chǎn)融資資除銀銀行外外的形形式不不多，，目前前主要要有上市、、股權權融資資、信信托計計劃、、發(fā)行行債券券、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基金等我國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)目目前面面臨很很多問問題，，諸如如房地地產(chǎn)資資金來來源和和資金金運用用結構構不匹匹配，，房地地產(chǎn)資資金來來源過過于集集中于于銀行行等。。這樣房房地產(chǎn)產(chǎn)資金金壓力力較大大，銀銀行也也面臨臨較大大風險險，理理想的的房地地產(chǎn)項項目應應該多多元融融資、、多方方投資資并共共擔風風險。。在目目前商商業(yè)銀銀行平平臺的的諸多多限制制之下下，房房地產(chǎn)產(chǎn)與新新金融融產(chǎn)品品結合合是現(xiàn)現(xiàn)階段段地產(chǎn)產(chǎn)融資資的主主要解解決通通道。。但除了了信托托之外外，其其他似似乎很很難實實現(xiàn)，，因央央行121號文之之后，，房地產(chǎn)產(chǎn)信托托成為新新的亮亮點，，特別別是信信托已已成為為房地地產(chǎn)融融資環(huán)環(huán)節(jié)中中最重重要的的前端端部分分，并并成為為最具具創(chuàng)新新元素素與組組合優(yōu)優(yōu)勢的的核心心力量量。一.房地產(chǎn)產(chǎn)融資資途徑徑及房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融的其其它模模式。。一．傳傳統(tǒng)融融資模模式（一））銀行行直接接融資資：1．開發(fā)貸貸款：前提提是取取得土土地使使用權權，自自有開開發(fā)資資金不不低于于30%，立項項、規(guī)規(guī)劃、、報建建完畢畢具備備開工工條件件。由由開發(fā)發(fā)商向向銀行行申請請發(fā)放放的用用于項項目開開發(fā)建建設的的貸款款。2．流動資資金貸貸款：開發(fā)發(fā)商用用于工工程購購置設設備，，材料料之用用的短短期貸貸款。。3．按揭貸貸款：由開開發(fā)商商向銀銀行提提出申申請，，貸給給購房房者個個人用用于支支付購購房款款的長長期貸貸款并并以所所購房房產(chǎn)作作抵押押，分分期償償還本本息。。按人人民銀銀行規(guī)規(guī)定不不高于于房款款的70%，開發(fā)發(fā)商提提供還還款擔擔保。。該貸貸款一一般在在工程程主體體完工工或高高層建建筑出出地平平取得得預售售許可可證就就可以以發(fā)放放。4．工程單單位流流動資資金貸貸款：由施施工單單位根根據(jù)施施工合合同向向銀行行申請請。用用于施施工單單位購購置材材料和和施工工組織織。5．專項貸貸款：指國國家示示范工工程、、重點點工程程、經(jīng)經(jīng)濟適適用房房建設設中銀銀行提提供的的政策策性貸貸款。。由財財政貼貼息或或根據(jù)據(jù)計委委立項項的指指標下下達。。（二））根據(jù)據(jù)目前前房地地產(chǎn)投投資資資金來來源統(tǒng)統(tǒng)計顯顯示：：1.自有資資金平均為為15%--20%；2.銀行開開發(fā)貸貸款、、流動動資金金貸款款為15%；3.施工企企業(yè)墊墊資（由銀銀行貸貸款轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的的）占占30%--40%；4.按揭貸貸款占20%—30%；5.其他預預收款款和借借款占10%。（三））直接接融資資渠道道：1．股權融融資：通過過股票票交易易市場場上市市發(fā)行行股票票是最最合適適和效效果較較好的的融資資手段段。經(jīng)證監(jiān)監(jiān)會批批準，，上市市公開開發(fā)行行股票票達到到融資資的目目的。。但由由于上上市審審核嚴嚴格，，對房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司長期期采取取限制制政策策。上上市的的房地地產(chǎn)公公司比比例很很小。。股權權私募募融資資、出出讓股股權或或增資資擴股股是目目前應應用較較廣泛泛的形形式。。但缺缺乏流流動性性，募募集難難度大大。2．公司債債券：企業(yè)業(yè)以某某項目目開發(fā)發(fā)建設設的預預期收收益和和企業(yè)業(yè)的信信譽為為償付付保證證。通通過證證券公公司（（投資資銀行行）向向投資資人發(fā)發(fā)行的的證券券。住住宅建建設債債券的的審批批環(huán)節(jié)節(jié)較復復雜，，能夠夠申請請的企企業(yè)不不多。。但最最近國國家主主管部部門已已改為為核準準制。。3．預售售款款：在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)建建設設過過程程中中，，一一般般為為開開工工之之時時。。由由開開發(fā)發(fā)商商向向消消費費者者出出售售預預期期住住房房（（也也稱稱樓樓花花））。。一一般般收收取取房房款款的的5%--50%不等等。。預預售售合合同同（（也也有有稱稱為為認認購購證證））在在交交房房前前（（或或一一定定時時期期內(nèi)內(nèi)））可可以以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。。一一些些房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司規(guī)規(guī)定定可可退退房房，，并并由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司補補償償一一定定的的利利息息損損失失。。該該售售房房行行為為不不是是真真實實銷銷售售行行為為，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司常常在在表表內(nèi)內(nèi)處處理理為為負負債債。。4．其其他他融融資資行行為為：：如如住住房房卡卡、、預預租租金金、、定定金金、、互互助助基基金金等等。。由由于于占占的的比比重重不不大大，，這這里里就就不不一一一一枚枚舉舉，，住住房房卡卡已已被被明明令令禁禁止止。。二．．房房地地產(chǎn)產(chǎn)創(chuàng)創(chuàng)新新融融資資工工具具（一一））房地地產(chǎn)產(chǎn)資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化：資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化是是60年代代在在美美國國興興起起的的住住房房抵抵押押證證券券，，在在80年代代被被廣廣泛泛運運用用并并擴擴大大到到其其他他行行業(yè)業(yè)。。資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化是是將將企企業(yè)業(yè)不不流流通通的的存存量量資資產(chǎn)產(chǎn)或或可可預預見見的的未未來來收收益益構構造造和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變成成為為可可流流通通的的金金融融產(chǎn)產(chǎn)品品的的過過程程。。房地地產(chǎn)產(chǎn)的的資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化目目前前的的形形式式有有：：1．以銷銷售售實實現(xiàn)現(xiàn)而而作作表表外外處處理理的的證證券券化化2．以資資產(chǎn)產(chǎn)擔擔保保而而融融資資的的資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化3．房地地產(chǎn)產(chǎn)融融資資租租賃賃資資產(chǎn)產(chǎn)證證券券化化（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信托托受受益益憑憑證證：：是房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司以以在在建建項項目目為為抵抵押押，，通通過過信信托托投投資資公公司司發(fā)發(fā)行行受受益益憑憑證證進進行行融融資資的的行行為為。。特特別別是是去去年年6月1日建建設設部部銷銷售售管管理理辦辦法法出出臺臺后后規(guī)規(guī)定定：：今今后后不不得得出出售售期期房房。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司面面臨臨沉沉重重的的壓壓力力。。如如發(fā)發(fā)行行可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換換受受益益憑憑證證，，使使購購房房者者間間接接地地購購買買期期房房。。即即到到期期后后按按約約定定價價格格和和特特定定標標的的物物交交付付投投資資人人相相應應的的房房產(chǎn)產(chǎn)。。該該信信托托受受益益憑憑證證一一般般通通過過契契約約形形式式背背書書發(fā)發(fā)行行。。（三三））房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金：：在我我國國根根據(jù)據(jù)現(xiàn)現(xiàn)行行法法規(guī)規(guī)一一般般將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資基基金金歸歸入入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金范范疇疇。。它是是由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司或或金金融融機機構構發(fā)發(fā)起起，，向向特特定定投投資資人人募募集集專專門門用用于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的基基金金。。具具體體的的組組織織形形式式可可以以是是公公司司型型，，也也可可以以是是信信托托型型。。三.房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的成成本本控控制制一.地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的成成本本構構成成房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本是是指指房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)為為開開發(fā)發(fā)一一定定數(shù)數(shù)量量的的商商品品房房所所支支出出的的全全部部費費用用，，就就其其用用途途來來說說，，大大致致可可分分為為以以下下幾幾個個大大部部分分：：土地地費費用用、、前前期期費費用用、、建建安安成成本本、、配配套套費費用用、、籌籌資資成成本本、、管管理理費費用用、、銷銷售售費費用用從上上述述成成本本費費用用組組成成分分析析，，成成本本的的發(fā)發(fā)生生是是一一個個過過程程，，涉涉及及到到了了前前期期策策劃劃、、規(guī)規(guī)劃劃、、設設計計、、施施工工、、銷銷售售等等開開發(fā)發(fā)全全過過程程環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，因因此此地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的成成本本控控制制，，就就是是要要在在項項目目開開發(fā)發(fā)的的全全過過程程中中，，對對上上述述全全部部成成本本構構成成要要素素進進行行規(guī)規(guī)劃劃、、控控制制，，從從而而實實現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)利利潤潤最最大大化化的的目目標標。。二．．成成本本分分解解的的過過程程項目目開開發(fā)發(fā)成成本本的的控控制制與與項項目目成成本本發(fā)發(fā)生生的的周周期期同同步步，，其其首首要要特特點點是是一一個個過過程程，，然然后后是是地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)諸諸多多管管理理活活動動的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。與與項項目目的的時時間間計計劃劃一一樣樣，，成成本本計計劃劃及及控控制制也也有有一一個個從從宏宏觀觀到到微微觀觀、、從從粗粗放放到到細細致致的的過過程程。。在在項項目目初初期期，，首首先先是是確確定定一一個個項項目目總總體體的的投投資資估估算算即即估估算算成成本本，，然然后后在在逐逐漸漸細細劃劃到到成成本本目目標標的的過過程程。。（一一））投投資資估估算算在項項目目正正式式立立項項前前一一般般都都要要對對該該項項目目進進行行財財務務評評估估分分析析，，包包括括成本估算算、進度度計劃、、銷售計計劃、資資金計劃劃、現(xiàn)金金流量等內(nèi)容，，以確定定該項目目的盈利利能力及及利潤率率，并選選擇比較較可行性性高的項項目執(zhí)行行方案。。目前比比較流行行的成本本估算方方法包括括經(jīng)驗估估算法、、因素估估算法、、工料清清單法等等。（二）成成本目標標在項目規(guī)規(guī)劃階段段，在投投資估算算的基礎礎上制訂訂目標成成本和資資金計劃劃，作為為后續(xù)項項目成本本控制的的基礎。。（三）成成本計劃劃在制定項項目成本本目標時時，與項項目整體體的進度度計劃關關聯(lián)，可可以從項項目計劃劃中，提提取工程程量成本本、材料料成本、、相關費費用的計計劃數(shù)字字，并自自動按日日期和成成本項目目匯總，，從而構構成整個個項目的的成本計計劃。四.房地產(chǎn)項項目風險險管理房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營風險險管理是是指房地地產(chǎn)經(jīng)營營者對所所經(jīng)營的的房地產(chǎn)產(chǎn)客觀上上存在的的經(jīng)營風風險的認認識、處處理與控控制，以以使風險險損失減減少到最最小程度度。由于于房經(jīng)營營面臨著著各種風風險，這這就要求求經(jīng)營者者增強風風險意識識，加強強風險管管理，把把風險管管理作為為企業(yè)管管理體制制的一項項重要的的管理活活動來抓抓。除了了必須設設立風險險管理機機構、培培訓和配配備專業(yè)業(yè)管理人人員以外外，還要要認真研研究各類類風險從從潛伏到到發(fā)生和和發(fā)展的的運動規(guī)規(guī)律，對對風險的的各個環(huán)環(huán)節(jié)都能能采取有有效的措措施，并并對控制制措施能能做到有有效的監(jiān)監(jiān)控1．風險管管理的目目標（1）減少風險險因素。風險因因素是引引起或增增加風險險事故發(fā)發(fā)生機會會的條件件。它可可以來自自天災、、市場條條件變化化、決策策失誤等等方面。。即來自自外界自自然力、、社會經(jīng)經(jīng)濟力量量和自身身決策的的結果。。風險因素素的存在在，決定定著風險險發(fā)生的的可能性性。要減減少風險險的發(fā)生生，原則則上要回回避難以以預見的的和危害害大的風風險，而而把主要要精力放放在針對對可以自自我控制制的因素素上去。。（2）減少風險險事故。風險因因素本身身并不會會導致風風險損失失的發(fā)生生，從風風險因素素的存在在到導致致風險損損失的發(fā)發(fā)生，中中間還要要經(jīng)過媒媒介環(huán)節(jié)節(jié)，即風風險事故故。風險事故故是造成成風險損損失的直直接原因因。因此此，要想想減少風風險損失失就要千千方百計計地減少少風險事事故，做做到事先先預控。。做到這這一點要要靠全體體管理人人員積極極、認真真、有效效地工作作，避免免不應有有的人為為過失。。（3）減少風險險損失。通過上述述工作，，雖然可可以減少少風險因因素和風風險事故故，卻不不可能把把風險因因素和風風險事故故完全排排除掉。。因此，，一旦有有風險事事故發(fā)生生，要采采取有效效的措施施和對策策，盡全全力減少少風險造造成的損損失。根根據(jù)可采采取對策策的比較較分析，，找出最最適宜的的對策。。事實上上，風險險損失的的發(fā)生在在風險管管理計劃劃中就應應當考慮慮到，而而事先就就制定好好措施，，防患于于未然是是十分必必要的。。2.房地產(chǎn)風風險管理理的策略略探討房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營者在在風險管管理工作作中，要要強化風風險意識識，制定定管理策策略，把把風險造造成的損損失降低低到最小小程度。。（1）加強對對經(jīng)營環(huán)環(huán)境的研研究。（2）加強對對房地產(chǎn)產(chǎn)市場調(diào)調(diào)查與預預測，實實現(xiàn)從從產(chǎn)品觀觀念到營營銷觀念念的轉(zhuǎn)變變。（3）不斷提提高物業(yè)業(yè)管理水水平。（4）精心組組織、加加強管理理、縮短短項目投投資周期期。五.2013年大型房房地產(chǎn)公公司狀況況分析1.萬科地產(chǎn)產(chǎn)根據(jù)相關關報告、、財務數(shù)數(shù)據(jù)公布布，2013年上半年年萬科地地產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)銷售面面積716.4萬平方米米，同同比增長長18.9%；實現(xiàn)銷銷售金額額836.7億元，同同比增長長33.79%。銷售均均價11679元/平，同比比升12.5%，恢復至至11年同期水水平，毛毛利率將將持續(xù)回回升。地地價方面面，上半半年公司司新增項項目平平均樓面面地價2580元/平方米，，較2012年新增項項目平均均地價2855元/平方米下下降9.6%，為近近3年來最低低。2013年上半年年銷售額額同比增增長較多多，有兩兩方面原原因，一一是商品品房市場場2012年上半年年相對對低迷，，2013年上半年年相對較較好；二二是2013年上半年年房價同同比上漲漲較多。。預計萬萬科地產(chǎn)產(chǎn)可憑憑借品牌牌和服務務優(yōu)勢保保持下半半年銷售售穩(wěn)定，，全年銷銷售金額額可突破破1500億元。2013年上半年年萬科地地產(chǎn)共新新增項目目42個，建筑筑面積1344.86萬平方米米，幾乎乎是上半半年銷銷售面積積的2倍，2012年新增項項目建筑筑面積2015.65萬平方米米，并不不存在補補庫存因因素。從從拿地地區(qū)位來來看，主主要位于于東部、、中部的的二三線線城市，，由此可可見，也也是響應應國家城城鎮(zhèn)化建建設的號號召，，同時也也保證了了項目的的質(zhì)量和和未來的的利潤率率。因此此，萬科科地產(chǎn)獲獲取的土土地奠定定了持續(xù)續(xù)增長長的基礎礎，萬科科地產(chǎn)2013年上半年年土地儲儲備保持持快速擴擴張策略略。2保利地產(chǎn)產(chǎn)根據(jù)相關關報告、、財務數(shù)數(shù)據(jù)公布布，2013年1-6月保利地地產(chǎn)實現(xiàn)現(xiàn)簽約面面積562.03萬平方米米，同同比上升升28.37%；實現(xiàn)簽簽約金額額636.44億元，同同比上升升26.54%。2013年1-6月份累計計平均均銷售單單價為11324元/平方米，，連續(xù)5個月上漲漲，已經(jīng)經(jīng)超出2012年全年11288元/平方米米的平均均成交單單價。上上半年新新推貨值值600億，銷售售金額超超過新推推貨值意意味著上上半年去去化較高高。下下半年的的可售貨貨值接近近965億，其中中存貨275億，新推推貨690億，可售售貨值中中，戶型型結構構仍然以以中小戶戶型為主主，預計計13年全年的的銷售金金額在1300億左右。。2013年上半年年保利地地產(chǎn)獲取取土地的的總地價價為160.95億元（平平均樓板板價2849元/平）,占銷售金金額的比比重為25%，即100%權益地價價/銷售金額額處于歷歷史低位位說明其其目前的的投資更更為穩(wěn)穩(wěn)健，將將凈負債債率維持持在合理理水平對對未來持持續(xù)穩(wěn)健健增長尤尤為重要要。保利利地產(chǎn)在在2013年上半年年的土土地投資資區(qū)域主主要在一一線和重重點二線線城市，，這符合合其既定定戰(zhàn)略。。在過去去向三四四線城市市擴張張之后，，重新回回到一二二線發(fā)達達城市進進行深耕耕，一方方面可以以加大在在市場容容量更大大的發(fā)達達城市的的市場占占有率，，做大城城市公司司規(guī)模，，另一方方面，重重點城市市的房價價從長期期來看其其需求更更具有支支撐性。。此外，，其在合合作拿地地與單獨獨拿地之之間保持持著良好好的平衡衡。3招商地產(chǎn)產(chǎn)根據(jù)相關關報告、、財務數(shù)數(shù)據(jù)公布布，招商商地產(chǎn)2013年實現(xiàn)簽簽約銷售售面積136萬平，同同比增增長16%，簽約銷銷售金額額200億元，同同比增長長24%，均價14675萬元/平米，，，較2012年均值