房地產(chǎn)金融與投資分析(共40)

房地產(chǎn)金融融與投資分分析周天建中國(guó)礦業(yè)大大學(xué)土地資資源管理系系二○一三年年三月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)Chp7房地產(chǎn)投資資概述§7-1房地產(chǎn)投資資的概念與與類型（掌掌握）§7-2房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)和和效應(yīng)（掌掌握）§7-3房地產(chǎn)投資資分析的幾幾個(gè)基本問(wèn)問(wèn)題（理解解）§7-4房地產(chǎn)投資資的宏觀調(diào)調(diào)控（了解解）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§7-1房地產(chǎn)投資資的概念及及類型一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的概概念念1、投投資資的的概概念念投資資是是指指經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)主主體體（（個(gè)個(gè)人人或或機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)））以以獲獲得得未來(lái)來(lái)貨貨幣幣增增值值或或收收益益為為目目的的，預(yù)預(yù)先先墊墊付付一一定定量量的的貨貨幣幣或或?qū)崒?shí)物物，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)某某項(xiàng)項(xiàng)事事業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)行行為為。?！隼斫猓ǎㄈ齻€(gè)個(gè)角度度）

通通俗俗角度度－投投資就就是用用錢(qián)來(lái)來(lái)獲取取更多多的錢(qián)錢(qián)（錢(qián)生生錢(qián)））

金金融角角度－－投資資是為為了獲獲得滿滿意的的預(yù)期未未來(lái)收收益而購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)金融融產(chǎn)品品或其其他有有價(jià)資資產(chǎn)的的行為為

經(jīng)經(jīng)濟(jì)角角度－－投資資是利利用資資源或或通過(guò)過(guò)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)資本本貨物物，以以增加未未來(lái)產(chǎn)產(chǎn)出或或收益益的行行為SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)投資的的形式式有多種多多樣，，如股票投投資、、債券券投資資、銀銀行儲(chǔ)儲(chǔ)蓄、、期貨貨買(mǎi)賣(mài)和房地地產(chǎn)投投資等，而房地產(chǎn)投投資是眾多多投資資形式式中較較為重重要的的一種種。§7-1房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的概概念及及類型型1、投資資的概概念投資具具有四四特性性：■投投資是是一種種經(jīng)濟(jì)濟(jì)行為為（本本質(zhì)））■■投投資資具有有時(shí)間間性（（犧牲牲即期期消費(fèi)費(fèi)獲得得將來(lái)來(lái)消費(fèi)費(fèi)、價(jià)價(jià)值））■■投投資資的目目的是是獲取取收益益（動(dòng)動(dòng)力））■■投投資資具有有風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)2、房地地產(chǎn)投投資的的含義義房地產(chǎn)產(chǎn)投資資是指指人們們?yōu)榱肆诉_(dá)到到預(yù)定定的收收益目目標(biāo)，，將一一定的的資金金直接或或間接接地投入入到房房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、管理理、服服務(wù)以以及消消費(fèi)中中去的的投資資活動(dòng)動(dòng)。（1）房地地產(chǎn)投投資活活動(dòng)的的成果是是形成成新的房房地產(chǎn)產(chǎn)或改改造利利用原原有的的房地地產(chǎn)；它的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)質(zhì)是是資金的增值值，是投投資者者通過(guò)過(guò)房地地產(chǎn)投投資活活動(dòng)實(shí)實(shí)現(xiàn)的的投資資資金金的增增值?！?-1房地產(chǎn)投投資的概概念及類類型◆投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）

A、獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益

B、獲取房地產(chǎn)未來(lái)收益

C、直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

D、間接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（2）房地產(chǎn)產(chǎn)投資是是地產(chǎn)投投資和房房產(chǎn)投資資的總稱稱。在房房地產(chǎn)投投資中，，地產(chǎn)是第第一性的的，而房房產(chǎn)是第第二性的的。這不僅僅是因?yàn)闉榉慨a(chǎn)與與地產(chǎn)連連接在一一起，房房依地建建，地也也為房載載，是房房地不可可分離性性在物質(zhì)形態(tài)態(tài)上的反映映；而且且在法律上還可以同同時(shí)獲得得房產(chǎn)的的所有權(quán)權(quán)及占用用土地的的使用權(quán)權(quán)。在經(jīng)濟(jì)上上，房?jī)r(jià)價(jià)也是地地價(jià)的折折射反映映?！?-1房地產(chǎn)投投資的概概念及類類型2、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的含義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)3、房地產(chǎn)產(chǎn)投資三三要素（1）時(shí)機(jī)（（Occasion）第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資由于房地地產(chǎn)具有有不可移移動(dòng)性、、地區(qū)性性的特點(diǎn)點(diǎn)，一個(gè)個(gè)地區(qū)節(jié)節(jié)余的房房屋并不不能彌補(bǔ)補(bǔ)另一地地區(qū)房屋屋的短缺缺，這一一現(xiàn)象常常常給人人以錯(cuò)覺(jué)覺(jué)。如果果房屋擁?yè)碛姓咭蛞驗(yàn)楸镜氐貐^(qū)房屋屋的短缺缺而占有有房屋待待價(jià)而沽沽，那么么，當(dāng)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)突然發(fā)發(fā)生變化化時(shí)，他他就會(huì)措手不及及而失去去高價(jià)出出手的時(shí)時(shí)機(jī)。時(shí)機(jī)的掌掌握存在在于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)利經(jīng)營(yíng)營(yíng)的各個(gè)個(gè)階段，，例如，，什么時(shí)時(shí)候買(mǎi)入入土地，，什么時(shí)時(shí)候購(gòu)入入物業(yè)、、投資于于開(kāi)發(fā)的的哪一階階段等等等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)（2）地段（（Location）第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資1）房地產(chǎn)產(chǎn)地段的的選擇，，對(duì)房地地產(chǎn)投資資的成敗敗有著至關(guān)重要要的作用用。房地產(chǎn)具具有有增增值性，，其很大大程度上上在于土土地的增增值。掌掌握好時(shí)時(shí)機(jī)，以以便宜的的地價(jià)買(mǎi)買(mǎi)下土地地，卻不不能保證證土地的的增值潛潛力有多多大。土土地增值值潛力的的大小、、利用效效果的好好壞程度度，都與與地段有有著密切切的聯(lián)系系。增值值潛力大大的地段段是房地地產(chǎn)投資資獲利的的首要條條件，地地價(jià)和投資資資金也許許倒在其其次。2）房地產(chǎn)產(chǎn)地段不不僅指其其所處的的地理位置置，同時(shí)還還包括其其社會(huì)位置置，后者主主要包括括人口素素質(zhì)、教教育水準(zhǔn)準(zhǔn)、服務(wù)務(wù)業(yè)水平平、交通通、通訊訊、生活活設(shè)施等等。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資（3）質(zhì)量（（Quality）有了良好好的地段段，就具具備了良良好的投投資獲利利條件，，但卻并并不一定定帶來(lái)優(yōu)優(yōu)良的投投資效果果。優(yōu)良良的投資資效果要要通過(guò)房地產(chǎn)優(yōu)優(yōu)良的質(zhì)質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。。地段只只是誘人人的手段段，而房房地產(chǎn)質(zhì)質(zhì)量則是是留人的的手段。。一個(gè)設(shè)計(jì)計(jì)陳舊、、材料低低劣、施施工粗糙糙的房屋屋自然不不會(huì)讓人人青睞，，地段再再好也難難圓好夢(mèng)夢(mèng)。只有有設(shè)計(jì)新新穎、結(jié)結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、材料料優(yōu)良、、施工精精細(xì)的房房屋才能能有效地地實(shí)現(xiàn)地地段的功功能，為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者帶來(lái)高高額的投投資利潤(rùn)潤(rùn)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)第一節(jié)房房地地產(chǎn)投資資總結(jié)：無(wú)論是時(shí)時(shí)機(jī)、地地段還是是質(zhì)量都都必須用用動(dòng)態(tài)的觀觀點(diǎn)來(lái)看待。。時(shí)機(jī)是是在時(shí)間間的運(yùn)動(dòng)動(dòng)中產(chǎn)生生，地段段的好壞壞也不是是一成不不變，質(zhì)質(zhì)量的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也不是是越高越越好。因因此，在在遇到具具體的房房地產(chǎn)投投資問(wèn)題題時(shí)，要要多加變變通，靈靈活處理理。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地地產(chǎn)投資資的類型型1、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的對(duì)象象劃分1）土地開(kāi)發(fā)投投資2）住宅（居住?。┓康禺a(chǎn)投投資3）辦公樓投資資（寫(xiě)字樓，，位置要求高）4）商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資（零售商業(yè)用用房、出租公公寓等，持有、出租或或整體銷售，，收益多來(lái)自自經(jīng)營(yíng)收入和和物業(yè)資產(chǎn)升升值，適合長(zhǎng)長(zhǎng)期投資，對(duì)對(duì)位置要求高高）5）工業(yè)廠房及及倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè)業(yè)投資6）特殊房地產(chǎn)產(chǎn)投資（高爾夫球場(chǎng)、、加油站、、飛機(jī)場(chǎng)、車車站、橋橋梁梁、碼頭、、公路）§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型1、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的對(duì)象象劃分§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。多項(xiàng)

A、能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B、適合于長(zhǎng)期投資

C、適合于短期投資

D、位置對(duì)其有著特殊的重要性

下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。

A、在建工程B、車站

C、購(gòu)物中心D、科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型2、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的方式式劃分1）房地產(chǎn)直接接投資房地產(chǎn)直接投投資是指投資資者將貨幣資資金直接投入到房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活活動(dòng)中，或者購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房地產(chǎn)進(jìn)行行租賃經(jīng)營(yíng)或或轉(zhuǎn)售。（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資、房地地產(chǎn)置業(yè)投資資）§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商將建成后后的物業(yè)用于于出租或（））時(shí)，短期期開(kāi)發(fā)投資就就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)長(zhǎng)期置業(yè)投資資。A、出售B、抵押C、轉(zhuǎn)讓D、經(jīng)營(yíng)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型2、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資的方式式劃分2）房地產(chǎn)間接接投資房地產(chǎn)間接投投資是指投資資者購(gòu)買(mǎi)與房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)的各種種證券的投資資行為，投資者不直直接參與房地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（房地產(chǎn)投資資信托、住房房抵押貸款證證券、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)股票或或債券）§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型◆房地產(chǎn)間間接投資得形形式主要有（（）。A、投資房地產(chǎn)產(chǎn)信托B、購(gòu)買(mǎi)住房抵抵押支持證券券C、購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)債券D、購(gòu)買(mǎi)物業(yè)用用于出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)E、購(gòu)買(mǎi)土地進(jìn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型3、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資者劃分分1）股權(quán)投資者者和債權(quán)投資資者對(duì)房地產(chǎn)擁有有直接所有權(quán)權(quán)的投資者稱稱為股權(quán)投資資者。2）主動(dòng)投資者者和被動(dòng)投資資者主動(dòng)投資者對(duì)對(duì)所投資的房房地產(chǎn)享有直直接產(chǎn)權(quán)并具具有決策權(quán)。。§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的類型3、按照房地產(chǎn)產(chǎn)投資者劃分分§7-1房地產(chǎn)投資的的概念及類型型股權(quán)債權(quán)主動(dòng)直接開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)直接購(gòu)置房地產(chǎn)并經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放長(zhǎng)期的住房抵押貸款在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)抵押貸款被動(dòng)持有房地產(chǎn)公司的股份持有有限合伙人股份持有權(quán)益型REITs股份持有房地產(chǎn)抵押證券持有抵押型REITs股份SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資的特點(diǎn)1、房地產(chǎn)投資資成本巨大，，投資回收期期長(zhǎng)。2、房地產(chǎn)投資資的不確定因因素多，投資資風(fēng)險(xiǎn)很高。。3、房地產(chǎn)投資資回報(bào)率高，，收益性好。。4、房地產(chǎn)投資資需要具備專專業(yè)知識(shí)。§7-2房地產(chǎn)投資的的特點(diǎn)及效應(yīng)應(yīng)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資的特點(diǎn)§7-2房地產(chǎn)投資的的特點(diǎn)及效應(yīng)應(yīng)◆買(mǎi)賣(mài)雙方要經(jīng)過(guò)多次搜尋或長(zhǎng)時(shí)間議價(jià)才能完成房地產(chǎn)交易，這個(gè)過(guò)程反映了房地產(chǎn)的（）。

A、不可移動(dòng)性

B、適應(yīng)性

C、弱流動(dòng)性

D、相互影響性SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的效應(yīng)1）房地產(chǎn)投資資推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)2）房地產(chǎn)投資資增加了政府的財(cái)政收收入3）房地產(chǎn)投資資改善了城市建設(shè)和投投資環(huán)境4）房地產(chǎn)投資資提高了居民的居住水水平，推動(dòng)了居民民的合理消費(fèi)費(fèi)§7-2房地產(chǎn)投資的的特點(diǎn)及效應(yīng)應(yīng)1、房地產(chǎn)投資資的宏觀效應(yīng)應(yīng)（國(guó)家層面面）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、房地產(chǎn)投投資的效應(yīng)房地產(chǎn)投資的的微觀效應(yīng)可可以通過(guò)企業(yè)或個(gè)人從房地產(chǎn)投資資活動(dòng)中所得到的利益益加以反映。房地產(chǎn)投資可可增值、保值值，充分發(fā)揮揮采取財(cái)務(wù)杠杠桿作用、可可合理避稅§7-2房地產(chǎn)投資的的特點(diǎn)及效應(yīng)應(yīng)2、房地產(chǎn)投資資的微觀效應(yīng)應(yīng)（企業(yè)個(gè)人人角度）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資價(jià)值投資價(jià)值（investmentvalue）指的是投資者對(duì)某項(xiàng)項(xiàng)房地產(chǎn)投資資預(yù)期的未來(lái)收收益的價(jià)值。。投資價(jià)值不僅僅反映了投資資者對(duì)某一物物業(yè)未來(lái)產(chǎn)生利潤(rùn)潤(rùn)的能力的一一種假定，而且也反映映了投資者對(duì)對(duì)可能的持有期期、銷售價(jià)格格、稅收結(jié)果果、融資前景景以及影響項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)期凈利利潤(rùn)的所有其其它因素的判判斷。§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個(gè)基本問(wèn)問(wèn)題1、投資價(jià)值的的涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資價(jià)值幾個(gè)與投資價(jià)價(jià)值有關(guān)的概概念和術(shù)語(yǔ)1）交易價(jià)格格（transactionprice）。交易價(jià)價(jià)格是指實(shí)際交易過(guò)過(guò)程中發(fā)生生的歷史價(jià)價(jià)格。在正常的的市場(chǎng)條件件下，交易易價(jià)格就是是買(mǎi)賣(mài)雙方方議價(jià)的結(jié)結(jié)果，因此此，實(shí)際交交易價(jià)格常常常是人們們預(yù)測(cè)未來(lái)交交易價(jià)格的的基礎(chǔ)。2）最可能銷銷售價(jià)格（（mostprobablesellingprice）。最可能能銷售價(jià)格格是對(duì)未來(lái)交易中中成交價(jià)的的一種可能能性估計(jì)。它是指在在現(xiàn)行的市市場(chǎng)條件下下，按照目目前某一物物業(yè)的銷售售條件，在在合理的時(shí)時(shí)間范圍內(nèi)內(nèi)，對(duì)該類類物業(yè)未來(lái)交交易價(jià)格所所作的預(yù)測(cè)測(cè)。§7-3房地產(chǎn)投資資的幾個(gè)基基本問(wèn)題1、投資價(jià)值值的涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)產(chǎn)投資價(jià)值值幾個(gè)與投資資價(jià)值有關(guān)關(guān)的概念和和術(shù)語(yǔ)3）市場(chǎng)價(jià)值值（marketvalue）。。市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)值值是是評(píng)估估人人員員常用用的的術(shù)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)。。它它是是指指在在一一個(gè)個(gè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)開(kāi)開(kāi)放放市市場(chǎng)場(chǎng)中中，，具具備備公公平平銷銷售售所所需需要要的的條條件件時(shí)時(shí)，，某某一一物物業(yè)業(yè)的的最最可可能能價(jià)價(jià)格格。。這這里里假假定定買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙雙方方均均是是謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎的的、、理理智智的的。。4）交交易易區(qū)區(qū)間間（（transactionrange）。在房地產(chǎn)產(chǎn)交易中，賣(mài)方在出售物物業(yè)時(shí)將為該物業(yè)的出出售價(jià)格設(shè)置置一個(gè)較低的的價(jià)格下限，低于這一下下限，業(yè)主將將拒絕出售。。而買(mǎi)方則將將為此設(shè)置一一個(gè)較高的價(jià)價(jià)格上限，高高于這一上限限，買(mǎi)方會(huì)拒拒絕成交。實(shí)際成交價(jià)格格總是落在這這兩個(gè)極限之之間?！?-3房地產(chǎn)投資的的幾個(gè)基本問(wèn)問(wèn)題1、投資價(jià)值的的涵義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房地產(chǎn)投投資價(jià)值投資者如果購(gòu)購(gòu)買(mǎi)了某一特特定物業(yè)，實(shí)實(shí)際上就是購(gòu)購(gòu)買(mǎi)了該物業(yè)業(yè)在持有期內(nèi)內(nèi)的一系列現(xiàn)金流流量的產(chǎn)出能能力以及在持有期結(jié)束束之后的預(yù)期期市場(chǎng)價(jià)值。。這兩方面構(gòu)成成了預(yù)期收益益的總量。收益總總量、、獲得得收益益的時(shí)時(shí)間以以及獲獲得收收益的的確定定性決定了了所有有投資資機(jī)會(huì)會(huì)的相相對(duì)價(jià)價(jià)值。。投資價(jià)價(jià)值可可以通通過(guò)物業(yè)的的權(quán)益益現(xiàn)值值加上上債務(wù)務(wù)現(xiàn)值值來(lái)估算算（適適用于于收益益性房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資）?！，F(xiàn)金金流量量分布布與投投資價(jià)價(jià)值關(guān)關(guān)系如如下圖圖所示示：§7-3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的幾幾個(gè)基基本問(wèn)問(wèn)題2、投資資價(jià)值值估測(cè)測(cè)的一一般方方法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)一、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資價(jià)值值§7-3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的幾幾個(gè)基基本問(wèn)問(wèn)題2、投資資價(jià)值值估測(cè)測(cè)的一一般方方法凈經(jīng)營(yíng)收入向抵押貸款人支付的年貸款本息股本投資者稅前現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量所得稅股本投資者未來(lái)稅后現(xiàn)金流量的現(xiàn)值＝Pe抵押貸款的現(xiàn)值＝PdPv＝Pd＋PeSchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、投投資者者的目目標(biāo)和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資者的的投資目目標(biāo)可可能各各不相相同，比如如有的的是為為了獲獲得穩(wěn)穩(wěn)定的的收益益，有有的是是為了了投機(jī)機(jī)以獲獲得高高額的的資本本增值值，有有的是是為了了避稅稅，也也有的的是為為了保保值。。盡管目目的各各自不不同，，但是是所有的的理性性投資資者都都要為為其所提提供的的資源源和承擔(dān)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)去尋求求相應(yīng)應(yīng)的財(cái)務(wù)回回報(bào)。。§7-3房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的幾幾個(gè)基基本問(wèn)問(wèn)題SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)二、投投資者者的目目標(biāo)和和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)從投資資者對(duì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的態(tài)態(tài)度來(lái)來(lái)看，，有些些人天天生喜喜愛(ài)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，有冒險(xiǎn)精精神，而有些些人總是是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，以收益益的安全全性為首首要，甚甚至不惜惜犧牲自自己的預(yù)預(yù)期收益益。大多數(shù)投投資者介介于這兩兩者之間間，他們?cè)敢獬袚?dān)擔(dān)最小的的風(fēng)險(xiǎn)而而接受相相對(duì)穩(wěn)定定的低收收益，不愿意意為了獲獲得某種種可能性性不大的的高回報(bào)報(bào)而承擔(dān)擔(dān)大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避型投資資者預(yù)期期的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)－回報(bào)報(bào)關(guān)系如如下圖所所示：§7-3房地產(chǎn)投投資的幾幾個(gè)基本本問(wèn)題風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避避型投資資者預(yù)期期的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)－回報(bào)報(bào)關(guān)系回報(bào)P3

P2P1r1r2r3r4

風(fēng)險(xiǎn)SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§7-3房地產(chǎn)投投資的幾幾個(gè)基本本問(wèn)題對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的不同同態(tài)度風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)規(guī)避型折衷型喜好型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)§7-3房地產(chǎn)投投資的幾幾個(gè)基本本問(wèn)題SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)三、房地地產(chǎn)投資資分析的的意義和和基本內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)投投資分析析就是研研究房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的可行性性、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的收益和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行評(píng)價(jià)，為投資資者的決決策提供供全面而而詳實(shí)的的參考依依據(jù)，使使投資者者在既定定的資源源條件和和預(yù)期的的收益目目標(biāo)下選擇最佳佳的投資資方案的工作。。1）可以為為房地產(chǎn)產(chǎn)投資者者確定投投資方向向提供論論證2）可以為投資資者提供投資資方案并預(yù)測(cè)測(cè)投資收益3）可以為房地地產(chǎn)投資者描描述風(fēng)險(xiǎn)及提提供規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的方法§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個(gè)基本問(wèn)問(wèn)題1、房地產(chǎn)投資資分析的意義義SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)三、房地產(chǎn)投投資分析的意意義和基本內(nèi)內(nèi)容1）在預(yù)先確定定的地塊上，，研究開(kāi)發(fā)類類型2）預(yù)先確定了了投資類型，，尋找合適的的地塊或一組組最合適的存存量物業(yè)3）在資金確定定的情況下尋尋找投資機(jī)會(huì)會(huì)。4）需進(jìn)行改造造的現(xiàn)有項(xiàng)目目§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個(gè)基本問(wèn)問(wèn)題2、房地產(chǎn)投資資分析類型SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)三、房地產(chǎn)投投資分析的意意義和基本內(nèi)內(nèi)容1）市場(chǎng)研究2）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估§7-3房地產(chǎn)投資的的幾個(gè)基本問(wèn)問(wèn)題3、房地產(chǎn)投資資分析的基本本內(nèi)容SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)四、房地產(chǎn)投投資分析的方方法1）宏觀分析與與微觀分析相相結(jié)合。2）定量分析與定性分析相相結(jié)合。3）靜態(tài)分析與與動(dòng)態(tài)分析相相結(jié)合?！?-3房地產(chǎn)投資的的幾個(gè)基本問(wèn)問(wèn)題3、房地產(chǎn)投資資分析的基本本內(nèi)容SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)投資宏宏觀調(diào)控的主主要目標(biāo)就是是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市市場(chǎng)總供給和和總需求的平平衡，提高資資源配置的效效率，保證房房地產(chǎn)業(yè)的持持續(xù)健康發(fā)展展。由于房地產(chǎn)市市場(chǎng)的信息不不完全，房地地產(chǎn)投資時(shí)滯的存在，房地地產(chǎn)市場(chǎng)易產(chǎn)產(chǎn)生“市場(chǎng)失靈””。當(dāng)出現(xiàn)了投資過(guò)熱現(xiàn)象象或投機(jī)過(guò)度度問(wèn)題時(shí)，政府府必須采取一一定的宏觀調(diào)調(diào)控手段來(lái)保保證房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行效率率，同時(shí)又要要兼顧住房的的社會(huì)保障性性?！?-4房地產(chǎn)投資的的宏觀調(diào)控SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)投資過(guò)過(guò)熱往往是非非理性的持續(xù)續(xù)過(guò)度開(kāi)發(fā)，，引起的市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)往往是是市場(chǎng)上的新增供給增長(zhǎng)長(zhǎng)的速度超過(guò)過(guò)需求增長(zhǎng)的速度?！巴顿Y過(guò)熱”現(xiàn)象的產(chǎn)生主主要是因?yàn)閮蓛煞矫娴脑蛞颍阂皇情_(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)發(fā)發(fā)生偏差。當(dāng)當(dāng)開(kāi)發(fā)商對(duì)未未來(lái)市場(chǎng)過(guò)分分樂(lè)觀時(shí)，就就會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大大的投資出動(dòng)動(dòng)，甚至其他他行業(yè)的企業(yè)業(yè)也會(huì)因?yàn)榉糠康禺a(chǎn)投資的的高額利潤(rùn)誘誘惑和市場(chǎng)預(yù)預(yù)期進(jìn)入房地地產(chǎn)投資領(lǐng)域域，從而時(shí)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資總量量擴(kuò)張。（市場(chǎng)預(yù)期過(guò)過(guò)高）二是開(kāi)發(fā)商能能夠比較容易易地獲取開(kāi)發(fā)發(fā)資金或土地地（易融資低））§7-4房地產(chǎn)投資的的宏觀調(diào)控SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)歸納小結(jié)1、房地產(chǎn)的投投資的概念和和類型。房地地產(chǎn)投資是指指人們?yōu)榱诉_(dá)達(dá)到預(yù)定的收收益目標(biāo)，將將一定的資金金直接或間接接地投入到房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、、經(jīng)營(yíng)、管理理、服務(wù)以及及消費(fèi)中去的的投資活動(dòng)。。按照房地產(chǎn)投資的的對(duì)象可以將房地產(chǎn)產(chǎn)投資劃分為為①土地開(kāi)發(fā)發(fā)投資②住宅宅房地產(chǎn)投資資③辦公樓投投資④商業(yè)房房地產(chǎn)投資⑤⑤工業(yè)廠房及及倉(cāng)儲(chǔ)性物業(yè)業(yè)投資。按照照房地產(chǎn)投資的的方式可以劃分為房房地產(chǎn)直接投投資和房地產(chǎn)產(chǎn)間接投資。。按照投資者權(quán)利以以及在房地產(chǎn)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)中中的參與程度度可以將房地產(chǎn)產(chǎn)投資劃分為為股權(quán)投資和和債權(quán)以及主主動(dòng)投資和被被動(dòng)投資。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測(cè)繪學(xué)院ChinaUniversityofMining&Technology中國(guó)礦業(yè)大學(xué)歸納小結(jié)2、房地產(chǎn)投資資的特點(diǎn)和作作用。由于房房地產(chǎn)特有的的資產(chǎn)特點(diǎn)，，與其他投資資形式相比，，房地產(chǎn)投資資具有以下明明顯的特點(diǎn)：：房地產(chǎn)投資資成本巨大，，投資回收期期長(zhǎng)；房地產(chǎn)產(chǎn)投資的不確確定因素多，，投資風(fēng)險(xiǎn)高高；房地產(chǎn)投投資回報(bào)率，，收益性好；；房地產(chǎn)投資資需要具備專專業(yè)知識(shí)。房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的作作用通通過(guò)宏宏觀和和微觀觀兩方方面反反映。。宏觀作作用有有房地地產(chǎn)投投資推推動(dòng)了了國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)；房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資增加加了政政府的的財(cái)政政收入入；房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資改善善了城城市建建設(shè)和和投資資環(huán)境境；房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資提高高了居居民的的居住住水平平，推推動(dòng)了