房地產(chǎn)物業(yè)類型定位（共30）

XX項目策劃報報告初稿世聯(lián)地產(chǎn)2002年7月11日目錄錄第一部分市市場場調(diào)查（（略）第二部分項項目目分析第三部分物物業(yè)業(yè)定位第四部分物物業(yè)業(yè)發(fā)展建議議（略））第五部分項項目目營銷策略略建議項目分析本項目后海海濱后海半島花園招商海月花花園蛇口小區(qū)N相關(guān)技術(shù)參參數(shù)總占地總面面積:1.3萬平方米總建筑面積積:3.25萬平方米容積率：2.5層數(shù)：16層總戶數(shù)：352戶低覆蓋率用地規(guī)劃圖圖用地規(guī)規(guī)劃戶型（共352戶）3房2廳2衛(wèi)1花園126平米~130平米144套4房2廳2衛(wèi)1花園157平米~162平米144套單房+1機動房35平米64套既非多口實實用型，也非豪華舒舒適型大戶型卻誰是我們的細(xì)分分市場戶型的差異異性突出總套數(shù)不多多易于尋找細(xì)細(xì)分市場項目SWOT分析【優(yōu)勢】后海片區(qū)的的區(qū)域優(yōu)勢勢：高尚海濱生生活社區(qū)形形象蛇口片區(qū)的的生活氛圍圍擬建的南山山商業(yè)文化化中心區(qū)的的輻射科技園區(qū)的的人文背景景地段優(yōu)勢：：看海的花花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢勢：低密度花園園小區(qū)空中花園式式的戶型設(shè)設(shè)計總戶數(shù)不多多，銷售壓壓力不大片區(qū)差異化化明顯產(chǎn)品差異化化突出【劣勢】小區(qū)規(guī)模相相對于后海海大盤較小小，不易形形成集約化化規(guī)模優(yōu)勢勢戶型的面積積跨度較大大，以收入入的多寡整整合目標(biāo)客客戶困難目前該位置置的周邊配配套不十分分成熟，交交通是一個個障礙廣告投入須須謹(jǐn)慎能否以“品品位”細(xì)分分市場美好前景須須要描繪【機會】深圳后花園園南山的近近期整體規(guī)規(guī)劃深港數(shù)碼港港的建設(shè)【威脅】未來海岸線線的繼續(xù)開開發(fā)招商海月花花園的直接接競爭威脅脅后海片區(qū)大大規(guī)模的住住宅項目上上馬競爭優(yōu)勢快打還是慢跑？戰(zhàn)略方針戰(zhàn)略分析圖圖戰(zhàn)略分析圖圖S:后海片區(qū)的的區(qū)域優(yōu)勢勢：區(qū)域的的高尚海濱濱生活社區(qū)區(qū)形象、蛇蛇口片區(qū)的的生活氛圍圍、科技園園區(qū)的人文文背景、擬擬建的南山山商業(yè)文化化中心區(qū)的的輻射地段優(yōu)勢：：看海的花花園小區(qū)產(chǎn)品的優(yōu)勢勢：低密度度、花園小小區(qū)、空中中花園式的的戶型空間間設(shè)計總戶數(shù)不多多，銷售壓壓力不大:小區(qū)規(guī)模相相對于后海海大盤較小小，不易形形成規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢戶型的類型型跨度較大大，不易整整合目標(biāo)客客戶目前該位置置的周邊配配套不充分分，交通是是一個障礙礙T:未來海岸線線的繼續(xù)開開發(fā)招商海月花花園的直接接競爭威脅脅后海片區(qū)大大規(guī)模的住住宅項目上上馬SWOT戰(zhàn)略分析O:深圳后花園園南山的近近期整體規(guī)規(guī)劃深港數(shù)碼港港的建設(shè)；1．總體競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)掘產(chǎn)品特特色，創(chuàng)造造差異化優(yōu)優(yōu)勢借助片區(qū)形形象，實現(xiàn)現(xiàn)低成本推推廣W戰(zhàn)略分解A.[發(fā)掘產(chǎn)品特特色，創(chuàng)造造差異化優(yōu)優(yōu)勢]空中院院落的的戶型型特色色——分享陽陽光低密度度濱海海小區(qū)區(qū)——分享海海風(fēng)藍(lán)調(diào)鄉(xiāng)鄉(xiāng)村田田園櫥櫥衛(wèi)套套餐附附送——分享草草的味味道。。。。。。。。。。。。。。B.[借助片片區(qū)形形象，，實現(xiàn)現(xiàn)低成成本推推廣]借助后后海片片區(qū)的的片區(qū)區(qū)推廣廣的力力度，，與鳳鳳共舞舞搶占頭頭號路路牌廣廣告，，作好好導(dǎo)示示系統(tǒng)統(tǒng)都是我我的錯錯“看板板看漲漲”！！物業(yè)定定位【我們擁擁有：：】異域風(fēng)風(fēng)情蛇蛇口片片區(qū)，，國際際化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)南南山中中心后后海海海岸線線的獨獨特資資源充分接接納陽陽光的的院落落式戶戶型設(shè)設(shè)計總戶數(shù)數(shù)為352戶，其其中三三房以以上為為288戶，單單房為為64戶，不不可多多得深圳充充斥著著一群群對生生活素素質(zhì)有有著較較高追追求、、膜拜拜大自自然給給予的的激情情和創(chuàng)創(chuàng)意的的菁英英貴族族生活品品味是是定位位的出出發(fā)點點[形象定定位]SHARE——SHARESUNSHINING——SHARESEEBREEZE。。。。。。。。。。后海海灣灣畔畔綠綠色色狂狂飆飆或后后海海灣灣畔畔生生態(tài)態(tài)豪豪庭庭[物業(yè)業(yè)類類型型定定位位]主打打廣廣告告語語愛上這里里的的天天空空賣給給誰誰？？【SASSY謬論論】他們們最最大大的的特特點點也也許許是是：：靠靠才才能能吃吃飯飯，，學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)能能力力是是他他們們最最大大的的競競爭爭力力，，自自然然是是他他們們創(chuàng)創(chuàng)造造力力的的不不碣碣之之源源他們們渴渴求求住住所所和和他他們們一一樣樣應(yīng)應(yīng)融融化化在在追追求求中中。。。。。。。。。。。。主力力客客戶戶群群：：向往往蛇蛇口口的的生生活活氛氛圍圍的的高高素素質(zhì)質(zhì)的的菁菁英英貴貴族族，，他他們們一一般般分分布布在在福福田田、、南南山山區(qū)區(qū)高高新新科科技技園園區(qū)區(qū)等等。。南山山區(qū)區(qū)本本地地欲欲二二次次置置業(yè)業(yè)的的換換房房一一族族。。他們們的的年年齡齡在在35歲~45歲之之間間次主主力力客客戶戶群群：：向往往蛇蛇口口的的生生活活氛氛圍圍的的高高素素質(zhì)質(zhì)的的菁菁英英單單身身貴貴族族，，他他們們一一般般分分布布在在福福田田、、南南山山區(qū)區(qū)高高新新科科技技園園區(qū)區(qū)等等，，他他們們的的年年齡齡在在25歲~35歲之之間間。。本地地欲欲投投資資置置業(yè)業(yè)，，看看中中升升值值潛潛力力的的投投資資一一族族。。價格格策策略略目前前：：本片片區(qū)區(qū)住住宅宅均均價價4500——5800元/平方方米米本項項目目的的價價格格應(yīng)應(yīng)根根據(jù)據(jù)市市