房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

第7章房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)目目不確定性性分析房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的不不確定性概概述臨界點(diǎn)分析析敏感性分析析7．1房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的不不確定性概概述7．1．1房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目不確確定性的含含義由于環(huán)境、、條件及有有關(guān)因素的的變動(dòng)和主主觀預(yù)測(cè)能能力的局限限，所確定定的基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)、基本本指標(biāo)和項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益結(jié)論論，有時(shí)不不符合評(píng)價(jià)價(jià)者和決策策者所作的的某種確定定的預(yù)測(cè)和和估計(jì)，這這種現(xiàn)象就就稱為不確確定性。7．1房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的不不確定性概概述7．1．2房地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的主主要不確定定性因素租售價(jià)格、、土地費(fèi)用用、開發(fā)周周期、建安安工程費(fèi)、、融資成本本、出租率率、建筑面面積和投資資收益率等等因素是主主要的不確確定性因素素。投資分分析有必要要對(duì)上述因因素或參數(shù)數(shù)的變化對(duì)對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生生的影響進(jìn)進(jìn)行深入研研究，從而而為房地產(chǎn)產(chǎn)投資決策策提供科學(xué)學(xué)的依據(jù)。。7．1房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目的不確確定性概概述7．1．3房地產(chǎn)投投資不確確定性分分析的作作用1．不確定性性分析可可以幫助助投資者者做出正正確的投投資決策策。2．不確定性性分析可可以預(yù)測(cè)測(cè)投資項(xiàng)項(xiàng)目的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。本書中，，房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目的不不確定性性分析主主要包括括臨界點(diǎn)點(diǎn)分析、、敏感性性分析。。7．2臨界點(diǎn)分分析7．2．1臨界點(diǎn)分分析的含含義臨界點(diǎn)，，是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目盈盈利與虧虧損的分分界點(diǎn)，，在這一一點(diǎn)上，，項(xiàng)目的的收入與與支出持持平，凈凈收入等等于零。。它是開開發(fā)企業(yè)業(yè)的銷售售收入扣扣除銷售售稅金后后與成本本相等的的經(jīng)營(yíng)狀狀態(tài)，即即邊際利利潤(rùn)等于于固定成成本時(shí)企企業(yè)所處處的既不不盈利又又不虧損損的狀態(tài)態(tài)。7．2臨界點(diǎn)分分析臨界點(diǎn)分分析是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目中的的各變量量進(jìn)行綜綜合分析析的一種種技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析方法，，臨界點(diǎn)點(diǎn)分析的的目的是是確定投投資活動(dòng)動(dòng)的盈虧虧臨界點(diǎn)點(diǎn)，以及及有關(guān)因因素變動(dòng)動(dòng)對(duì)盈虧虧臨界點(diǎn)點(diǎn)的影響響等問題題。通過臨界界點(diǎn)分析析，投資資者可以以判斷投投資項(xiàng)目目對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)需求變變化的適適應(yīng)能力力、盈利利能力和和抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力。。它特別別適用于于先開發(fā)發(fā)后出售售的投資資項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)。7．2臨界點(diǎn)分分析7．2．2臨界點(diǎn)分分析的數(shù)數(shù)學(xué)模型型1．成本與與業(yè)務(wù)量量房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本與與其他商商品經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本一一樣，按按成本額額與業(yè)務(wù)務(wù)量的關(guān)關(guān)系可分分為固定定成本與與變動(dòng)成成本兩類類。固定成本本是指在在一定范范圍內(nèi)不不隨業(yè)務(wù)務(wù)數(shù)量的的變化而而變化的的相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定的成成本。變動(dòng)成本本是指那那些隨著著業(yè)務(wù)數(shù)數(shù)量的變變化而變變化的成成本。7．2臨界點(diǎn)分分析2．臨界點(diǎn)點(diǎn)分析的的數(shù)學(xué)模模型假設(shè)產(chǎn)量量和銷量量相同，，則：利潤(rùn)=單位售價(jià)價(jià)×銷量-單位售價(jià)價(jià)×銷量×銷售稅率率-單位變動(dòng)動(dòng)成本×銷量-固定成本本=單位售價(jià)價(jià)×銷量×（1-銷售稅率率）-單位變動(dòng)動(dòng)成本×銷量-固定成本本設(shè)：Z：表示利利潤(rùn)；P：表示單單位售價(jià)價(jià)；Q：表示產(chǎn)產(chǎn)（銷））量；r：表示銷銷售稅率率；Cv：表示單單位變動(dòng)動(dòng)成本；；CF：表示固固定成本本；則上述公公式可表表示為：：臨界點(diǎn)分分析可分分為線性性分析和和非線性性分析。。7．2臨界點(diǎn)分分析7．2．3線性分析析1．線性分分析的應(yīng)應(yīng)用條件件1）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的總銷售售收入和和生產(chǎn)總總成本是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)面面積（或或產(chǎn)品產(chǎn)產(chǎn)量）的的線性函函數(shù)；2）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的生產(chǎn)量量和銷售售量相等等，即開開發(fā)的房房地產(chǎn)能能全部銷銷售出去去；3）房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的的固定成成本和單單位租售售價(jià)格在在產(chǎn)品租租售期間間保持不不變；4）同時(shí)開開發(fā)幾種種不同類類型的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，，應(yīng)將其其組合折折算成一一種產(chǎn)品品；5）計(jì)算所所使用的的各種數(shù)數(shù)據(jù)是正正常生產(chǎn)產(chǎn)年度的的數(shù)據(jù)。。7．2臨界點(diǎn)分分析利用臨界界點(diǎn)分析析的數(shù)學(xué)學(xué)模型我們知道道，它含含有相互互聯(lián)系的的6個(gè)變量，，給定其其中5個(gè)，便可可求出另另一個(gè)變變量的值值。所以以，公式式經(jīng)過變變形，可可以分別別求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界點(diǎn)分分析3．線性分分析的應(yīng)應(yīng)用4．臨界點(diǎn)點(diǎn)分析的的圖解法法將銷量、、成本、、利潤(rùn)之之間的關(guān)關(guān)系反映映在直角角坐標(biāo)系系中，即即形成臨臨界點(diǎn)分分析的圖圖解法。。7．2臨界點(diǎn)分分析繪制臨界界點(diǎn)分析析圖，可可按下列列步驟進(jìn)進(jìn)行：1）選定直直角坐標(biāo)標(biāo)系，以以收入和和成本為為縱軸，，產(chǎn)量或或銷售量量為橫軸軸。2）在縱軸軸上找出出固定成成本數(shù)值值，以此此為起點(diǎn)點(diǎn)，繪制制一條與與橫軸平平行的固固定成本本線。3）以固定定成本線線的起始始點(diǎn)為起起點(diǎn)，以以單位變變動(dòng)成本本為斜率率，繪制制總成本本線。4）以坐標(biāo)標(biāo)原點(diǎn)為為起點(diǎn)，，以單價(jià)價(jià)為斜率率，繪制制銷售收收入線。。7．2臨界點(diǎn)分分析7．2．4非線性分分析線性分析析是在假假設(shè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的銷售售收入和和生產(chǎn)總總成本與與產(chǎn)銷量量呈線性性關(guān)系的的條件下下進(jìn)行的的分析。。而在實(shí)際際中，固固定成本本、單位位產(chǎn)品可可變成本本和售價(jià)價(jià)等均會(huì)會(huì)發(fā)生變變動(dòng)，銷銷售收入入和生產(chǎn)產(chǎn)成本與與產(chǎn)銷量量的關(guān)系系并不一一定是線線性關(guān)系系。在這這種情況況下就要要采用非非線性分分析方法法進(jìn)行分分析。7．2臨界點(diǎn)分分析綜上所述述，房地地產(chǎn)投資資項(xiàng)目的的臨界點(diǎn)點(diǎn)分析，，主要是是根據(jù)房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本、、產(chǎn)（銷銷）量（（建筑面面積）、、售價(jià)和和利潤(rùn)之之間的函函數(shù)關(guān)系系進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)、分分析房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目盈盈利能力力和考察察項(xiàng)目承承受風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力的的一種技技術(shù)方法法。但應(yīng)應(yīng)用這一一方法，，只能對(duì)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)作定定性分析析，而無(wú)無(wú)法定量量測(cè)度其其風(fēng)險(xiǎn)的的大小，，即對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)只能能進(jìn)行程程度上的的描述，，這是臨臨界點(diǎn)分分析在技技術(shù)上的的局限性性。7．3敏感性分分析7．3．1敏感性分分析的含含義敏感性分分析是研研究和預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)目目的主要要變量發(fā)發(fā)生變化化時(shí)，導(dǎo)導(dǎo)致項(xiàng)目目投資效效益的主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)指指標(biāo)發(fā)生生變動(dòng)的的敏感程程度的一一種分析析方法。。在房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析中，，其主要要經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)是凈凈現(xiàn)值、、內(nèi)部收收益率、、開發(fā)商商利潤(rùn)等等；而主主要變量量是指前前面介紹紹的八項(xiàng)項(xiàng)因素。。7．3敏感性分分析7．3．2敏感性分分析的目目的和作作用一是通過過敏感性性分析，，尋找敏敏感性因因素，觀觀察其變變動(dòng)范圍圍，了解解項(xiàng)目可可能出現(xiàn)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度，，以便集集中注意意力，重重點(diǎn)研究究敏感因因素產(chǎn)生生的可能能性，并并制定出出應(yīng)變對(duì)對(duì)策，最最終使投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)減少，，提高決決策的可可靠性。。7．3敏感性分分析二是通過過敏感性性分析，，計(jì)算出出允許這這些敏感感性因素素變化的的最大幅幅度（或或極限值值），或或者說(shuō)預(yù)預(yù)測(cè)出項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益變變化的最最樂觀和和最悲觀觀的臨界界條件或或臨界數(shù)數(shù)值，以以此判斷斷項(xiàng)目是是否可行行。三是通過過敏感性性分析，，可以對(duì)對(duì)不同的的投資項(xiàng)項(xiàng)目（或或某一項(xiàng)項(xiàng)目的不不同方案案）進(jìn)行行選擇，，一般應(yīng)應(yīng)選擇敏敏感程度度小、承承受風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力強(qiáng)強(qiáng)、可靠靠性大的的項(xiàng)目或或方案。。7．3敏感性分分析7．3．3敏感性分分析的方方法1．單變量量敏感性性分析假設(shè)各變變量之間間相互獨(dú)獨(dú)立，每每次只考考察一項(xiàng)項(xiàng)可變參參數(shù)，其其他參數(shù)數(shù)保持不不變，以以考察該該變量對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的影影響。這這種分析析叫單變變量敏感感性分析析，也叫叫單因素素敏感性性分析。。7．3敏感性分分析2．多變量量敏感性性分析同時(shí)分析析兩個(gè)或或兩個(gè)以以上的變變動(dòng)因素素發(fā)生變變化時(shí)對(duì)對(duì)項(xiàng)目評(píng)評(píng)估結(jié)果果的影響響，從而而通過對(duì)對(duì)多個(gè)變變量的測(cè)測(cè)試找出出那些關(guān)關(guān)鍵變量量的方法法叫多變變量敏感感性分析析，也叫叫多因素素敏感性性分析。。7．3敏感性分分析項(xiàng)目對(duì)某某種變量量的敏感感程度，，可以有有兩種表表示方法法。一是是通過列列表法表表示該變變量按一一定比例例變化時(shí)時(shí)引起評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的變動(dòng)動(dòng)幅度（（即敏感感性分析析表）；；二是通通過圖解解法表示示評(píng)價(jià)指指標(biāo)達(dá)到到臨界點(diǎn)點(diǎn)（如內(nèi)內(nèi)部收益益率等于于財(cái)務(wù)基基準(zhǔn)收益益率）時(shí)時(shí)，某個(gè)個(gè)變量允允許變化化的最大大幅度即即極限值值（即敏敏感性分分析圖））。超過過此極限限，就認(rèn)認(rèn)為項(xiàng)目目不可行行。7．3敏感性分析析7．3．4單變量敏感感性分析1．單變量敏敏感性分析析的步驟1）確定分析析指標(biāo)。2）選擇需要要分析的變變量。3）研究并確確定各變量量的變動(dòng)范范圍，并列列示各變量量不同的變變化幅度（（如±5%、±10%等）或不同同取值的幾幾種狀態(tài)。。4）通過分析析各變量變變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的影響程程度，建立立相應(yīng)模型型與數(shù)量關(guān)關(guān)系，確定定敏感性因因素。7．3敏感性分析析敏感因素是是指對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)產(chǎn)生較大大影響的因因素。一般可通過過兩種方法法來(lái)確定。。一種是相對(duì)對(duì)測(cè)定法。。二是絕對(duì)測(cè)測(cè)定法。7．3敏感性分析析2．單變量敏敏感性分析析圖敏感性分析析圖是通過過在坐標(biāo)圖圖上做出各各個(gè)不確定定性因素的的敏感性曲曲線，進(jìn)而而確定各個(gè)個(gè)因素的敏敏感程度的的一種圖解解方法，它它可以求出出導(dǎo)致項(xiàng)目目由可行變變?yōu)椴豢尚行械牟淮_定定性因素變變化的臨界界值。具體做法是是：1）將各個(gè)變變量因素的的變化幅度度作為橫坐坐標(biāo)，以某某個(gè)評(píng)價(jià)指指標(biāo)（敏感感性分析的的對(duì)象，如如內(nèi)部收益益率）為縱縱坐標(biāo)作圖圖。7．3敏感性分析析2）根據(jù)敏感感性分析的的計(jì)算結(jié)果果繪出各個(gè)個(gè)變量因素素的變化曲曲線（取點(diǎn)點(diǎn)范圍小時(shí)時(shí)，近似為為直線，本本書為了說(shuō)說(shuō)明上的方方便，均畫畫成了直線線），其中中與橫坐標(biāo)標(biāo)相交角度度較大的變變化曲線所所對(duì)應(yīng)的因因素就是敏敏感性因素素。7．3敏感性分析析3）在坐標(biāo)圖圖上作出項(xiàng)項(xiàng)目分析指指標(biāo)的臨界界曲線（如如NPV=0，F(xiàn)IRR=ic等），求出出變量因素素的變化曲曲線與基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率曲曲線（即臨臨界曲線））的交點(diǎn)，，則交點(diǎn)處處所對(duì)應(yīng)的的橫坐標(biāo)稱稱為變量因因素變化的的臨界值，，即該變量量因素允許許變動(dòng)的最最大幅度，，或稱項(xiàng)目目由盈到虧虧的極限變變化值。7．3敏感性分析析7．3．5多變量敏感感性分析在實(shí)際投資資過程中，，很可能有有幾個(gè)變量量同時(shí)發(fā)生生變化，且且其所造成成的分析結(jié)結(jié)果失真比比單變量