房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理

房地產(chǎn)開發(fā)與與物業(yè)管理第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與與物業(yè)管理的的定義第二部分房地產(chǎn)開發(fā)與與物業(yè)管理的的關系第三部分房地產(chǎn)開發(fā)的的權利和義務務第四部分物業(yè)管理費的的制定方式第六部分房房地產(chǎn)中物物業(yè)管理的早早期介入目錄第五部分物物權法對房房地產(chǎn)開發(fā)與與物業(yè)管理的的影響第一部分房地產(chǎn)開發(fā)與與物業(yè)管理的定義1基本定義：通通過多種資源源的組合使用用，為人們提提供生活的空間，并改改變人類生存存的物質壞境境的一種活動動。﹡房地產(chǎn)企業(yè)是是生產(chǎn)性企業(yè)業(yè)﹡房地產(chǎn)開發(fā)是是生產(chǎn)的過程程﹡房地產(chǎn)開發(fā)的的產(chǎn)品即是房房子（商業(yè)、、寫字樓、住住宅、工業(yè)廠房等）一房地產(chǎn)開開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的的一段般流程程：投資機會尋找找篩選→可行行性研究分析析→獲取土地地使用權→規(guī)劃設計方方案報批→施施工建設→市市場營銷→竣竣工驗收→物業(yè)管理基本定義：受受業(yè)主委托，，以商業(yè)經(jīng)營營的手段管理理物業(yè)，為業(yè)主和承租人人或使用人提提供高效、優(yōu)優(yōu)質和經(jīng)濟的的服務使物物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟濟價值和使用用價值。﹡物業(yè)管理企業(yè)業(yè)是服務性企企業(yè)﹡物業(yè)企業(yè)是受受業(yè)主委托提提供服務。早早期的業(yè)主是是開發(fā)商，以后是購房者者或使用者。。二、物業(yè)管理理第二部分房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與物業(yè)管理的關系發(fā)展歷史——物業(yè)管理來源源于、派生于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈——1個在上端，1個在下端法律關系——契約關系市場關系——合作關系利益方面——互相支持，互互為補充，一一損俱損，一一榮俱榮鄭州目前現(xiàn)狀狀——下屬企業(yè)、二二級機構、保保姆、二奶案例一：鑫苑苑、建業(yè)的成成功經(jīng)驗案例二：某地地產(chǎn)企業(yè)的教教訓一權利1.確定前期物業(yè)業(yè)服務內容，，選聘前期物物業(yè)服務企業(yè)業(yè)；并根據(jù)物物業(yè)企業(yè)提供的的物業(yè)服務成成本測算制定定物業(yè)收費標標準，與物業(yè)業(yè)企業(yè)簽訂前期期物業(yè)服務委委托協(xié)議。2.制定業(yè)主臨時時管理規(guī)約第三部分房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的權利和義義務二、義務：1.有關銷售方面面的：1）《鄭州市城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第二十條規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售商品房時時，應當向向買受人出出示商品房房預售許可可證或者商商品房初始始登記證明明，前期物物業(yè)服務委委托協(xié)議，，物業(yè)收費費標準及臨臨時管理規(guī)規(guī)約等文件件。2）《鄭州市城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第十八條規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售商品房，，應當與買買受人簽訂訂書面合同同，合同中中應當載明明商品房的的建筑面積積和使用面面積、價格格、交款方方式、交付付日期、質質量要求、、產(chǎn)權登記記辦理、前前期物業(yè)服服務以雙方方的違約責責任等內容容。2.有關房屋交交付的：1）《鄭州市城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第二十三條條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的交交付使用應應當符合下下列條件:①建設工程已已經(jīng)驗收合合格并依法法向有關部部門備案；；②配套的基基礎設施和和公共設施施已經(jīng)按照照規(guī)劃建設設，并經(jīng)驗驗收合格；③前期物業(yè)業(yè)管理已落落實；④法律法規(guī)規(guī)規(guī)定和當當事人約定定的其他條條件；不符合前款款規(guī)定條件件的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目，不得交交付使用。。2）《鄭州市城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第二十四條條規(guī)定：房屋交付使使用前，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應當當與其選聘聘的物業(yè)服服務企業(yè)按照照國家有關關規(guī)定對托托管項目及及其使用設設施、設備備進行查驗驗交接，同同時向物業(yè)業(yè)服務企業(yè)業(yè)移交該項項目的有關關資料。3）《鄭州市城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第二十三條條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應當當按照合同同約定將符符合交付使使用條件的的房屋按期期交付給買買受人。4）在實際操操作中，由由于交付集集中，開發(fā)發(fā)商人員欠欠缺、經(jīng)驗驗不足的，可委托托物業(yè)企業(yè)業(yè)代為交房房，并支付付相應費用用。3.有關工程質質量及保修修責任：1）《鄭州市城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第十三條規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)對其其開發(fā)項目目的質量承承擔責任。。2）《鄭州市城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第二十五規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應當當在房屋交交付使用時時，向買受受人提供質質量保證書書和使用說說明書。質質量保證書書應當列明明保修范圍圍、保修期期限和保修修責任等，，其內容標標準不得低低于國家有有關規(guī)定，，并應當符符合房屋買買賣合同的的約定。3）《鄭州市城市市房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第二十六規(guī)規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應當當按照質量量保證書的的規(guī)定和房房屋買賣合合同的約定定，承擔房房屋保修責責任及由此此產(chǎn)生的費費用。因維維修房屋原原使用功能能受到影響響，給買受受人造成損損失的，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)應當當依法承擔擔賠償責任任。4）交房后，，物業(yè)企業(yè)業(yè)與業(yè)主接接觸較多，，也比較了了解情況，，開發(fā)企業(yè)業(yè)可將保修修管理委托托給物業(yè)企企業(yè)，賦予予物業(yè)企業(yè)業(yè)一定的權權利，并支支付相應費費用。但前前提是，開開發(fā)商與施施工企業(yè)有有相關的約約定。第四部分物物業(yè)管管理費的制制定方式政府指導價價和市場調調節(jié)價1.政府指導價價：按鄭州州市物價局局相關規(guī)定定，申請物物業(yè)費定級，由物價價部門審核核批準，辦辦理收費許許可證。2.市場調節(jié)價價：在預售售前進行前前期物業(yè)服服務招投標標，選聘前期物業(yè)服服務企業(yè)，，確定服務務內容及收收費標準。。銷售時公公示并在銷售合同同中約定，，然后到物物價部門