房地產(chǎn)住宅樓戶型點(diǎn)評(píng)及規(guī)劃全面解讀（圖文豐富）

建筑/戶型解解讀讀2006-7-262在我們們的業(yè)業(yè)務(wù)中中，與與產(chǎn)品品直接接相關(guān)關(guān)的能能力需需求表表現(xiàn)為為——產(chǎn)品增增值力力——提升價(jià)價(jià)值&創(chuàng)造價(jià)價(jià)值產(chǎn)品評(píng)評(píng)價(jià)力力——比較價(jià)價(jià)值&選擇價(jià)價(jià)值產(chǎn)品理理解力力——感知價(jià)價(jià)值&演繹價(jià)價(jià)值住宅產(chǎn)產(chǎn)品基基本價(jià)價(jià)值規(guī)規(guī)律分分析規(guī)劃評(píng)評(píng)價(jià)住宅產(chǎn)產(chǎn)品基基本價(jià)價(jià)值規(guī)規(guī)律分分析居住的的面積積的增增加、、空間間高度度的增增加。。例如如部分分豪宅宅中采采用夸夸張放放大的的起居居空間間來實(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)身份份感的的表達(dá)達(dá)安全感感空間尺尺度的的放大大空間結(jié)結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化化；空間形形式的的豐富富；外部資資源的的占有有；空間個(gè)個(gè)性的的體現(xiàn)現(xiàn)；舒適度度歸屬感感個(gè)性化化……空間的的內(nèi)在在結(jié)構(gòu)構(gòu)與目目標(biāo)客客戶的的生活活方式式更為為吻合合。例例如采采用干干濕分分離衛(wèi)衛(wèi)生間間、步步入式式衣櫥櫥，以以及主主臥區(qū)區(qū)在住住宅中中的出出現(xiàn)住宅中中的空空間類類型和和變化化更為為多樣樣，包包容生生活多多義性性、彈彈性和和趣味味性。。例如如共享享空間間、流流動(dòng)空空間、、灰空空間在在住宅宅中的的出現(xiàn)現(xiàn)居住空空間的的“外延”更為“強(qiáng)勢(shì)”，資源源可以以表現(xiàn)現(xiàn)為自自然美美景、、園林林景觀觀、視視野開開闊度度、甚甚至是是聲音音、氣氣味等等居住空空間的的“內(nèi)涵”更加“聚焦”：或者者在功功能層層面更更加契契合個(gè)個(gè)體客客戶特特征，，或者者在審審美層層面更更好的的表現(xiàn)現(xiàn)客戶戶的文文化趣趣味。。極致致化的的個(gè)案案如量量體裁裁衣的的定制制化住住宅住宅就就是居住的的容器器，是容容納人人們居居住行行為的的空間間。住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的根本本價(jià)值值在于于對(duì)人人們居居住需需求的的滿足足，這這種需需求可可以分分解為為人們們?nèi)粘３Ｉ罨钤诎踩榷?、舒舒適性性、歸歸屬感感、自自我認(rèn)認(rèn)同感感等方面的需需求。住宅產(chǎn)品價(jià)價(jià)值提升的的“五個(gè)途途徑”住宅產(chǎn)品““兩個(gè)價(jià)值值傾向”住宅的建筑筑形式與產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的的高低并不不存在簡(jiǎn)單單的對(duì)位關(guān)關(guān)系：通過過某一個(gè)或或某幾個(gè)途途徑發(fā)力，，任何一種種形式的住住宅產(chǎn)品都都有可能超超越形式的的“等級(jí)”而實(shí)現(xiàn)較高高的產(chǎn)品價(jià)價(jià)值。當(dāng)當(dāng)然，不不同的建筑筑形式，其其對(duì)于“私家化”和“城市化”兩個(gè)價(jià)值端端的傾向性性是不同的的。獨(dú)棟雙雙拼拼聯(lián)聯(lián)排疊疊拼花花園洋房房多多層小小高高層高高層私家化意向向城市化意向向私家感受——Keywords領(lǐng)屬的、傳傳承的城市尺度——私家尺度——Keywords親切的、豐豐富的、細(xì)細(xì)節(jié)的私家氣質(zhì)——Keywords閑逸的、自自然融合的的Keywords高、大、闊闊城市精神——城市效率——Keywords多元化、時(shí)時(shí)代感的Keywords集約的、共共享的住宅產(chǎn)品的的價(jià)值提升升模型獨(dú)棟SingleHouse居住需求聯(lián)排（雙拼拼）花園洋房多層、小高高層、高層層……個(gè)性化歸屬感舒適性安全度……City自然傾向、、領(lǐng)地傾向向…………城市尺度、、城市效率率住宅產(chǎn)品價(jià)價(jià)值提升·更大的面積積——居住空間“量”的增加·更優(yōu)化的結(jié)結(jié)構(gòu)、更豐豐富的空間間——居住空間“質(zhì)”的提升·更強(qiáng)勢(shì)的資資源占有——居住空間“外延”的擴(kuò)展·更鮮明的個(gè)個(gè)性色彩——居住空間“內(nèi)涵”的深化LowHigh綠城青竹園園獨(dú)棟別墅墅聯(lián)排雙拼疊加洋房第五層：99.87㎡第四層：138.07㎡第三層：139㎡第二層：144.55㎡第一層：166.28㎡退臺(tái)洋房板樓電梯房房塔樓類板樓/品字形蝶狀萬科十字形形建筑戶型評(píng)價(jià)戶型評(píng)價(jià)14戶型評(píng)價(jià)的的角度以開發(fā)者的的角度——（規(guī)劃）戶戶型是社區(qū)區(qū)中的戶型型，（定位位）戶型也也是表達(dá)定定位的重要要方面以使用者的的角度——用、好、靚靚、新、絕絕以銷售者的的角度——要明星、去去硬傷、講講究組合、、看重傳達(dá)達(dá)15戶型評(píng)價(jià)要要點(diǎn)1、不要就戶戶型論戶型型，評(píng)價(jià)一一個(gè)戶型首首先要放回回到整個(gè)規(guī)規(guī)劃體系中中備忘錄：戶型與落位位、資源、、環(huán)境對(duì)位位。16戶型評(píng)價(jià)要要點(diǎn)2、突出舒適適度還是放放大價(jià)值感感——兩種訴求、、兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。備忘錄：訴求不同決決定了評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的不不同。17生活方式舒適度第一層面第二層面生理需求安全需求情感需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)客戶需求層層次18第一層面：：占有資源源越多，舒舒適度越高高奢侈需求超超量占有有舒適需求大大空間間、健康環(huán)環(huán)境、感官官舒適健康需求獨(dú)獨(dú)立空空間、健康康環(huán)境基本需求獨(dú)獨(dú)立空空間低高19鄰里共融——小資空間宏宏大敘事事——新富格調(diào)展示——知富。。。立面豪豪——新富環(huán)境洋洋——知富酷——小資。。。第二層面：：客戶體驗(yàn)驗(yàn)越契合、、強(qiáng)烈，生生活方式越越有價(jià)值20戶型評(píng)價(jià)要要點(diǎn)3、尺度問題題很重要備忘錄：尺度標(biāo)準(zhǔn)的的絕對(duì)性與與相對(duì)性：：絕對(duì)性來來自人體工工學(xué)與生活活經(jīng)驗(yàn)；相相對(duì)性來自自產(chǎn)品定位位與競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系。21戶型評(píng)價(jià)要要點(diǎn)4、識(shí)破“看上去很美美”備忘錄：調(diào)動(dòng)生活體體驗(yàn)去感受受戶型細(xì)節(jié)節(jié)：廳里的的門太多？？對(duì)角相峙峙的空間？？餐桌的墻墻夠長(zhǎng)嗎？？進(jìn)門要對(duì)對(duì)著什么？？異型的房房子有存在在理由嗎？？空間越細(xì)細(xì)分越好？？……22戶型評(píng)價(jià)要要點(diǎn)5、評(píng)估戶型型亮點(diǎn)的有有效性備忘錄：情景亮點(diǎn)、、功能亮點(diǎn)點(diǎn)（多一個(gè)個(gè)功能空間間）、實(shí)惠惠亮點(diǎn)——不是每個(gè)亮亮點(diǎn)都能點(diǎn)點(diǎn)燃購房沖沖動(dòng)。23戶型評(píng)價(jià)要要點(diǎn)6、突出標(biāo)桿桿戶型的領(lǐng)領(lǐng)袖性；強(qiáng)強(qiáng)化明星戶戶型的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；消除除問題戶型型和硬傷備忘錄：要均好也要要極致，關(guān)關(guān)鍵時(shí)刻犧犧牲誰？集合住宅價(jià)價(jià)值分析——1、以舒適度度為核心的的功能導(dǎo)向戶戶型設(shè)計(jì)除了少數(shù)的的城市豪宅宅產(chǎn)品，目目前主流的的集合住宅宅產(chǎn)品基本本上解決的的還是居住住“舒適度””層面的問題題?？臻g的充裕裕度居住空間的的充裕度體體現(xiàn)在戶型面積的的大小與居住空間的的數(shù)量。主流的集集合住宅戶戶均面積分分布在一個(gè)個(gè)相對(duì)有限限的范圍之之內(nèi)，面積積成為衡量量舒適度的的關(guān)鍵指標(biāo)標(biāo)，或者說說，在此范范圍之內(nèi)，，舒適度對(duì)對(duì)于面積的的增減是極極為敏感的的。價(jià)值提升：：面積增加加，居室增增加……空間利用效效率由于面積的的限制，空空間的利用用效率就顯顯得非常重重要，戶型結(jié)構(gòu)因此成為戶戶型評(píng)價(jià)的的關(guān)鍵。價(jià)值提升：：戶型緊湊湊（壓縮無無感知面積積、消除長(zhǎng)長(zhǎng)過道……）、戶型適適用（空間間方正、消消除異型空空間、優(yōu)化化開門方式式……）、分配合合理（主次次空間面積積得當(dāng)、充充分使用朝朝向和景觀觀面、通透透……）空間功能分分化戶型空間功功能上的細(xì)細(xì)分、完善善與分區(qū)，是舒適度度提升的重重要標(biāo)志。。價(jià)值提升：：干濕分區(qū)區(qū)、動(dòng)靜分分區(qū)、儲(chǔ)物物空間專門門化、書房房等工作空空間出現(xiàn)、、主臥區(qū)出出現(xiàn)、中西西廚出現(xiàn)、、主仆分道道、客廳起起居分離……空間的細(xì)節(jié)節(jié)化對(duì)居住空間間的細(xì)節(jié)進(jìn)進(jìn)行雕琢、、改良和創(chuàng)創(chuàng)新，也是體現(xiàn)現(xiàn)舒適度提提升的有效效措施。價(jià)值提升：：凸窗、角角窗、移步步陽臺(tái)、入入戶花園……空間彈性和和變化戶型保持彈彈性可以更好的的滿足住戶戶個(gè)性化的的生活需求求；空間的立體體化則不僅是對(duì)對(duì)舒適度的的提升，也也同樣可以以體現(xiàn)居住住空間的個(gè)個(gè)性。價(jià)值提升：：空間預(yù)留留、拆分組組合、錯(cuò)層層、挑空、、閣樓、復(fù)復(fù)式……專題1：京津滬三三地住宅市市場(chǎng)戶型分分析注意戶型競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值提提升的兩種種方式一種是“更更舒適”，，單純的舒舒適度的增增加；另一種則是是“更劃算算”，舒適適度的保持持或提升以以“贈(zèng)送””的方式出出現(xiàn)深京滬市場(chǎng)場(chǎng)——兩房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分分析基本舒適度度舒適度提升升性價(jià)比提升升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽臺(tái)生活陽臺(tái)普通凸窗挑空入戶花花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空空間躍層房型端正，，南北通透透，客廳與與臥室均采采光良好，，每間臥室室都有觀景景外飄窗，，是上海小小高層緊湊湊戶型的代代表。180度外飄窗，，景觀主臥臥南陽臺(tái)寬闊闊舒適，采采光良好廚衛(wèi)全明，，干濕分開開環(huán)球翡翠灣灣2房2廳1衛(wèi)96平米基本舒適度度提升270度外飄窗，，向南向西西均可欣賞賞景觀通過弧形窗窗或空中露露臺(tái)來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多面采光光的理念，，讓住戶更更貼近自然然，景觀均均好性佳。?；臼孢m度度提升113m297m2上海.蘇堤春曉名名苑客廳弧形觀觀景窗，享享受生活，，享受美景景主臥贈(zèng)送大大的具有私私密性的空空中露臺(tái)，，極富吸引引力全景式餐廳廳，美景伴伴美食2房戶型設(shè)計(jì)計(jì)——金地作品，，最大亮點(diǎn)點(diǎn)就是通過過觀景陽臺(tái)臺(tái)、生活陽陽臺(tái)等空間間的大面積積贈(zèng)送沿展展室內(nèi)空間間上海金地系系列作品玄關(guān)處理凸窗觀景陽臺(tái)超大陽臺(tái)生活陽臺(tái)92平大陽臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)基本舒適度度提升2房戶型設(shè)計(jì)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)——常規(guī)2房2房2廳2衛(wèi)面積89-93雙景觀陽臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)凸窗衛(wèi)生間和廚廚房全采光光設(shè)計(jì)主臥開間3.5米客廳開間3.9米深圳招商.依山郡觀景陽臺(tái)，，實(shí)現(xiàn)室內(nèi)內(nèi)外空間的的過渡，并并沿展了客客廳的空間間雙衛(wèi)設(shè)置，，使主人私私密等舒適適度的要求求進(jìn)一步得得到提升超大生活陽陽臺(tái)，不僅僅解決了餐餐廳的采光光問題，也也是生活便便利起來基本舒適度度提升中海.怡翠山莊：：左右錯(cuò)的的露臺(tái)、落落地凸窗使使得戶型成成為性價(jià)比比殺手A:兩房?jī)蓮d一一衛(wèi)建筑面積63.41-65.02套內(nèi)面積57.24-57.6B:兩房?jī)蓮d一一衛(wèi)建筑面積65.05-66.41套內(nèi)面積55.68-55.83亮點(diǎn)：左右錯(cuò)的露露臺(tái)設(shè)計(jì)，，空間全贈(zèng)贈(zèng)送（地域域限制）落地凸窗，，增強(qiáng)室內(nèi)內(nèi)空間，并并提高附加加值A(chǔ)B基本舒適度度提升2房戶型設(shè)計(jì)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)——2房+地下室，贈(zèng)贈(zèng)送入戶花花園和地下下室，不僅僅提升了2房的舒適度度，也提升升了整體的的性價(jià)比復(fù)式2房2廳2衛(wèi)，建筑面積104－106，地下室60入戶花園陽光書房雙景觀陽臺(tái)臺(tái)多功能地下下室生活陽臺(tái)景觀陽臺(tái)入戶花園陽光書房深圳招商.依山郡性價(jià)比提升升A:兩房?jī)蓮d一一衛(wèi)建筑面積84.56套內(nèi)面積67.91主臥和客廳廳開間3.6B:三房?jī)蓮d兩兩衛(wèi)建筑面積103.11套內(nèi)面積85.21主臥和客廳廳開間3.6亮點(diǎn)：入戶花園和和露臺(tái)的挑挑空設(shè)計(jì)，，保證單雙雙層住戶享享受更多的的過渡空間間，沿展室室內(nèi)空間主臥和衛(wèi)生生間的凸窗窗設(shè)計(jì)，延延伸室內(nèi)空空間可封可開的的陽光室設(shè)設(shè)置深圳.慢城性價(jià)比提升升佳兆業(yè)可園園：戶型區(qū)區(qū)間68－73，贈(zèng)送面積積和舒適性性達(dá)到極致致。露臺(tái)變種：：雙L型陽臺(tái)（加加花架）形形成錯(cuò)層贈(zèng)贈(zèng)送陽臺(tái)；；較好解決決露臺(tái)私密密性問題主臥L型落地凸窗窗贈(zèng)送，形形成溫馨休休閑空間，，同時(shí)使主主臥得到三三面采光和和景觀。根據(jù)凸窗原原理，贈(zèng)送送的衣柜入戶花園性價(jià)比提升升深京滬市場(chǎng)場(chǎng)——三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)特征分分析基本舒適度度舒適度提升升性價(jià)比提升升競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值軸軸產(chǎn)品軸戶型緊湊干濕分區(qū)動(dòng)靜分區(qū)客廳、主臥臥朝南明廚明衛(wèi)南北通透南北陽臺(tái)生活陽臺(tái)普通凸窗挑空入戶花花園挑空露臺(tái)落地凸窗2700觀景窗雙衛(wèi)生間半地下室空空間躍層功能空間彈彈性空間細(xì)化空間預(yù)留空間可分可可合可變空間：：內(nèi)庭院等等寬廳設(shè)計(jì)衣帽間中西廚儲(chǔ)藏室功能間工人房房型方正實(shí)實(shí)用，動(dòng)靜靜分離，干干濕分區(qū)。。多處贈(zèng)送送露臺(tái)和飄飄窗，既美美觀又實(shí)用用，6米橫廳給住住戶充分想想象空間二級(jí)性價(jià)比比挖掘南北陽臺(tái)方正通透6米橫廳，留留給主人多多種創(chuàng)意空空間180度外凸窗，，景觀主臥臥翡翠上南“2＋1”創(chuàng)新戶型114平米新浦江城：：一梯兩戶戶、寬廳設(shè)設(shè)計(jì)、大開開間、短進(jìn)進(jìn)深的典型型案例書房與客廳廳可分可合合超大面寬，，營(yíng)造豪華華會(huì)客空間間，并提供供給客戶自自由改動(dòng)的的空間更衣間設(shè)計(jì)計(jì)顯示主人人氣派南北雙陽臺(tái)臺(tái)，前后均均為別墅區(qū)區(qū)，景觀好好功能空間彈彈性與細(xì)化化弧形落地窗窗和露臺(tái)最最大化采光光面和觀景景面，貼近近自然，可可以較好享享受景觀資資源。二級(jí)性價(jià)比比挖掘134m2145m2多處弧形陽陽臺(tái)設(shè)計(jì)，，增加實(shí)用用性和美觀觀性270度景觀落地地窗，豪華華尊貴的享享受客廳兩面采采光，在暖暖暖的陽光光下進(jìn)餐山水·國(guó)際超大入戶花花園，獨(dú)享享空中別墅墅，14米寬闊觀景景面。166m2性價(jià)比提升升14米寬闊觀景景面深圳.純海岸4.5m高，7.4m寬的豪華客客廳4.5m高的寬大入入戶花園錯(cuò)層設(shè)計(jì)，，功能分區(qū)區(qū)更為明確確，同時(shí)便便于客廳挑挑高，空間間豪華戶型型二二：：祥祥云云閣閣A、祥祥瑞瑞閣閣A3房2廳2衛(wèi)；；126m2奇數(shù)數(shù)層層深圳圳.天悅悅龍龍庭庭功能能空空間間細(xì)細(xì)化化，，主主臥臥室室分分別別設(shè)設(shè)置置衣衣帽帽間間眾多多挑挑高高露露臺(tái)臺(tái)，，使使房房間間處處于于真真正正的的花花園園之之中中性價(jià)價(jià)比比提提升升超大大入入戶戶花花園園及及雙雙陽陽臺(tái)臺(tái)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，保保證證戶戶型型在在舒舒適適度度的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上性性價(jià)價(jià)比比進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升3房2廳2衛(wèi)面積積128－129超大大入入戶戶花花園園雙景景觀觀陽陽臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，保保證證餐餐廳廳和和廚廚房房的的采采光光主臥臥開開間間4米，，舒舒適適度度極極高高雙景景觀觀陽陽臺(tái)臺(tái)連連接接生活活陽陽臺(tái)臺(tái)招商商.依山山郡郡性價(jià)價(jià)比比提提升升預(yù)留留戶戶型型的的功功能能彈彈性性，，讓讓客客戶戶有有更更多多的的想想象象空空間間，，根根據(jù)據(jù)自自己己需需要要決決定定功功能能的的分分配配。?？臻g間功功能能彈彈性性花園園改改餐餐廳廳餐廳廳改改次次臥臥或或書書房房可將將入入戶戶花花園園隔隔成成一一個(gè)個(gè)開開敞敞的的書書房房或或和和室室內(nèi)庭庭院院可可改改成成一一書書房房3房戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)———3房+陽光光地地下下室室雙景景觀觀陽陽臺(tái)臺(tái)陽光光地地下下室室入戶戶花花園園與與生生活活陽陽臺(tái)臺(tái)相相連連接接空間間功功能能細(xì)細(xì)化化深圳圳招招商商.依山山郡郡金地地未未來來域域三房房?jī)蓛蓮d廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)建筑筑面面積積140平雙門門入入戶戶，，主主仆仆分分道道確保保每每個(gè)個(gè)臥臥室室都都有有陽陽臺(tái)臺(tái)空空間間，，拓拓展展室室內(nèi)內(nèi)視視野野主臥臥衛(wèi)衛(wèi)生生間間+衣帽帽間間拐角角落落地地窗窗空間間功功能能細(xì)細(xì)化化復(fù)式式3房：：在在保保證證舒舒適適度度極極大大提提升升的的前前提提下下，，追追求求可可贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積的的增增加加復(fù)式式3房3廳3衛(wèi)通過過分分層層來來劃劃分分動(dòng)動(dòng)靜靜功功能能區(qū)區(qū)間間超大大面面寬寬的的客客廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，及及部部分分挑挑高高空中中花花園園性價(jià)價(jià)比比提提升升深京京滬滬市市場(chǎng)場(chǎng)———四房房產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)特特征征分分析析基本本舒舒適適度度舒適適度度提提升升性價(jià)價(jià)比比提提升升競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)價(jià)價(jià)值值軸軸產(chǎn)品品軸軸戶型型緊緊湊湊干濕濕分分區(qū)區(qū)動(dòng)靜靜分分區(qū)區(qū)客廳廳、、主主臥臥朝朝南南明廚廚明明衛(wèi)衛(wèi)南北北通通透透南北北陽陽臺(tái)臺(tái)生活活陽陽臺(tái)臺(tái)普通通凸凸窗窗挑空空入入戶戶花花園園挑空空露露臺(tái)臺(tái)落地地凸凸窗窗2700觀景景窗窗雙衛(wèi)衛(wèi)生生間間半地地下下室室空空間間躍層層功能能空空間間彈彈性性空間間細(xì)細(xì)化化空間間預(yù)預(yù)留留空間間可可分分可可合合可變變空空間間：：內(nèi)內(nèi)庭庭院院等等寬廳廳設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)衣帽帽間間中西西廚廚儲(chǔ)藏藏室室功能能間間玄關(guān)關(guān)處處理理工人人房房主仆仆分分道道住戶戶可可根根據(jù)據(jù)自自己己喜喜好好，，組組合合客客廳廳、、書書房房和和臥臥室室，，贈(zèng)贈(zèng)送送南南北北雙雙陽陽臺(tái)臺(tái)和和一一步步花花池池，，為為物物業(yè)業(yè)增增加加價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)。。功能能空空間間彈彈性性南北北雙雙陽陽臺(tái)臺(tái)，，盡盡享享陽陽光光和和風(fēng)風(fēng)景景臥室室與與客客廳廳可可分分可可合合，，隨隨意意改改動(dòng)動(dòng)金地地.未來來域域4房2廳2衛(wèi)146平米米4房2廳2衛(wèi)，，157.2m2深圳圳.天悅悅龍龍庭庭2700觀景景圓圓形形窗窗，，園林林景景觀觀盡盡收收眼眼底底6米高高空空中中露露臺(tái)臺(tái)，，庭院院生生活活盡盡情情展展現(xiàn)現(xiàn)，，性價(jià)價(jià)比比進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升拐角角窗窗設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，景觀觀衛(wèi)衛(wèi)生生間間性價(jià)價(jià)比比提提升升4房＋＋工工人人房房，，面面積積區(qū)區(qū)間間222平最大大亮亮點(diǎn)點(diǎn)：：最最大大限限度度挖挖掘掘性性價(jià)價(jià)比比通過過凹凹陽陽臺(tái)臺(tái)和和外外部部陽陽臺(tái)臺(tái)的的連連通通設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，使使得得凹凹陽陽臺(tái)臺(tái)可可以以通通過過玻玻璃璃封封閉閉成成可可以以房房間間使使用用。。深圳圳御御景景東東方方性價(jià)比提提升戶型創(chuàng)新新：4房2廳2衛(wèi)+1工人房，，199.5m2空中四合合院，6米挑高的的景觀陽陽臺(tái)挑高入戶戶花園，，贈(zèng)送空空間無處處不在空間細(xì)化化，設(shè)置置家庭活活動(dòng)室錯(cuò)層設(shè)計(jì)計(jì)，室內(nèi)內(nèi)空間變變化豐富富，功能能分區(qū)更更加明確確深圳.尚都性價(jià)比提提升中信紅樹樹灣4房2廳2衛(wèi)174~175m2奇數(shù)層空能空間間細(xì)化，，主仆分分道，盡盡顯尊貴貴空能空間間細(xì)化，，主臥衣衣帽間設(shè)設(shè)置空能空間間彈性，，空中內(nèi)內(nèi)庭院，，庭院生生活與封封閉成室室內(nèi)空間間，任意意選擇空能空間間彈性，，書房和和主臥可可分可合合引入別墅墅元素主臥空間間的最大大化設(shè)計(jì)計(jì):衛(wèi)生間、、書房、、更衣室室應(yīng)有盡盡有，最最大限度度保證主主人活動(dòng)動(dòng)的私密密性空間功能能細(xì)化主臥功能擴(kuò)充，衛(wèi)生間、更衣室、書房全套單元享受滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥廚房功能擴(kuò)充，滿足不同功能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式空間功能能細(xì)化中信紅樹樹灣：4房2廳3衛(wèi)200~207m2奇數(shù)層舒適度提提升及功功能空間間細(xì)化，，設(shè)置3個(gè)衛(wèi)生間間主仆分道道，功能能細(xì)化空間功能能細(xì)化A四房?jī)蓮d廳兩衛(wèi)建筑面積積147.33套內(nèi)面積積121.40B四房?jī)蓮d廳兩衛(wèi)建筑面積積146.71套內(nèi)面積積120.89圓樓設(shè)計(jì)計(jì)：由于圓滑滑的特性性，透透過圓樓樓的兩棟棟向外看看，景致致變化要要快而多多，而方方板樓容容易形成成一線窄窄帶風(fēng)景景。觀景餐廳廳挑高露臺(tái)臺(tái)深圳.熙園市場(chǎng)多層層及小高高層、高高層產(chǎn)品品暢銷戶戶型特征征總結(jié)物業(yè)類型戶型特征分析兩房緊湊型南北通透，方正實(shí)用，明衛(wèi)，270度凸窗贈(zèng)送舒適型+入戶花園、凸窗贈(zèng)送，空中露臺(tái)，彈性空間（陽光房等）三房緊湊型南北通透，凸窗贈(zèng)送，明廚明衛(wèi)舒適型+入戶花園，空中露臺(tái)、雙衛(wèi)生間、主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）、主臥觀景陽臺(tái)或者凸窗、空間彈性（地下室、客廳與書房可分可合）豪華型+橫廳設(shè)計(jì)，內(nèi)庭院、功能房、工人房、主仆分道四房舒適型內(nèi)庭院，中西廚、各類凸窗設(shè)置、主人套房（主衛(wèi)、衣帽間、化裝間/書房）、儲(chǔ)藏室、帶工人房、主仆分道豪華型+雙主臥集合住宅宅價(jià)值分分析——2、利用公共共空間和和公共資資源對(duì)于于居住價(jià)價(jià)值進(jìn)行行補(bǔ)充和和放大由于戶型型集中解解決的是是——居住空間間舒適度度的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與提升升，那么么購房者者對(duì)于居居住空間間的其他他需求，，如歸屬屬感的體體現(xiàn)、個(gè)個(gè)性色彩彩的表達(dá)達(dá)、資源源的占有有等等方方面，更更大程度度上要靠靠“公共共”的社社區(qū)空間間加以體體現(xiàn)——利用公共共空間和和公共資資源對(duì)于于居住價(jià)價(jià)值進(jìn)行行補(bǔ)充和和放大，這是集集合住宅宅的一個(gè)個(gè)重要特特點(diǎn)。這也可以以解釋我我們?cè)谑惺袌?chǎng)中看看到的許許多現(xiàn)象象：——為什么在在集合住住宅的社社區(qū)中更更常見對(duì)對(duì)于“規(guī)規(guī)劃形式式感”的的強(qiáng)化，，低密度度社區(qū)中中相對(duì)弱弱的多？？——為什么集集合住宅宅社區(qū)中中大綠地地、大水水面具有有更為突突出的價(jià)價(jià)值意義義？——為什么大大盤往往往具有更更強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)品能力力？……專題2：淺析規(guī)規(guī)劃“形式感”注意點(diǎn)：：學(xué)會(huì)區(qū)別別“真形形式”和和“假形形式”；；正確看待待規(guī)劃的的“形式式”在市市場(chǎng)中的的“價(jià)值值”。1、為什么么有些規(guī)規(guī)劃講求求“形式式”？·更容易體體現(xiàn)產(chǎn)品品的差異異性，引引起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注·契合了人人們對(duì)于于“形式式”的需需求，強(qiáng)強(qiáng)化某種種空間氛氛圍·設(shè)計(jì)師的的“自發(fā)發(fā)”需求求，追求求構(gòu)圖上上的秩序序和美感感市場(chǎng)角度度客戶角度度設(shè)計(jì)角度度2、強(qiáng)化““形式感感”的N種手段A、追求強(qiáng)強(qiáng)烈和極極致化的的空間對(duì)對(duì)比B、經(jīng)營(yíng)““軸線””C、幾何圖圖案化的的構(gòu)圖效效果D、超大尺尺度的構(gòu)構(gòu)圖元素素E、旋轉(zhuǎn)與與律動(dòng)F、單元復(fù)復(fù)制/母題重復(fù)復(fù)2、強(qiáng)化““形式感感”的N種手段“通?！钡牡纳鐓^(qū)規(guī)規(guī)劃2、強(qiáng)化““形式感感”的N種手段A、追求強(qiáng)強(qiáng)烈和極極致化的的空間對(duì)對(duì)比深圳淘金山天津江勝天鵝湖北京上元元2、強(qiáng)化““形式感感”的N種手段B、經(jīng)營(yíng)““軸線””深圳桃源源居長(zhǎng)春中海海水岸春春城天津汐岸岸國(guó)際2、強(qiáng)化““形式感感”的N種手段C、幾何圖圖案化的的構(gòu)圖效效果上海未來來灣佛山萬科科山水家家園2、強(qiáng)化““形式感感”的N種手段D、超大尺尺度的構(gòu)構(gòu)圖元素素上海國(guó)際際住宅競(jìng)競(jìng)賽成都萬科科金色家家園2、強(qiáng)化““形式感感”的N種手段E、旋轉(zhuǎn)與與律動(dòng)北京陽光光上東沈陽萬科科花園新新城2、強(qiáng)化““形式感感”的N種手段F、單元復(fù)復(fù)制/母題重復(fù)復(fù)深圳四季季花城中山萬科科城市風(fēng)風(fēng)景成都博瑞瑞光華集合住宅宅價(jià)值分分析——3、對(duì)城市價(jià)價(jià)值的充充分表達(dá)達(dá)如前所說說，集合合住宅是是城市化化的產(chǎn)物物——一方面，，集合住住宅體現(xiàn)現(xiàn)了對(duì)于于城市效效率和城城市資源源的依賴賴：地段段、交通通、城市市配套等等等城市市因素都都成為產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值體系的的重要組組成因素素；另一方面面，在在表達(dá)城城市意向向方面，，集合住住宅也有有著其他他產(chǎn)品形形式難以以企及的的“天生生”優(yōu)勢(shì)勢(shì)，這同同時(shí)也賦賦予產(chǎn)品品形象鮮鮮明的特特征：城市尺度度——集合住宅宅社區(qū)易易于體現(xiàn)現(xiàn)出對(duì)土土地的集集約利用用和高、、大、闊闊的社區(qū)區(qū)空間意意向工業(yè)美學(xué)學(xué)——工廠化的的而非手手工的；；——可復(fù)制的的、規(guī)模?；?、、韻律重重復(fù)的——理性的、、秩序強(qiáng)強(qiáng)烈的；；——高技術(shù)含含量的、、挑戰(zhàn)常常規(guī)的——現(xiàn)代材料料和創(chuàng)新新工藝的的；集合住宅宅產(chǎn)品形形象示意意——高聳挺拔拔彰顯城城市意象象集合住宅宅產(chǎn)品形形象示意意——突出現(xiàn)代代感和個(gè)個(gè)性色彩彩集合住宅宅產(chǎn)品形形象示意意——與各種風(fēng)風(fēng)格的嫁嫁接花園洋房房住宅產(chǎn)產(chǎn)品花園洋房房的定義義與特征征花園洋房房的實(shí)質(zhì)質(zhì)：從建筑形形式角度度，花園園洋房的的概念具具有一定定的模糊糊性，其其在本質(zhì)質(zhì)上仍然然屬于集集合住宅宅的范疇疇。相對(duì)對(duì)于普通通多層，，洋房產(chǎn)產(chǎn)品在居居住品質(zhì)質(zhì)上得到到了明顯的提提升，因而獲獲得相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的市場(chǎng)站站位?；▓@洋房房的特征征——品質(zhì)提升升關(guān)鍵詞詞：1）內(nèi)：情景——往往具有有更大的的面寬和和平層面面積，在在舒適度度提升的的基礎(chǔ)上上，通過過獨(dú)特的的入戶方方式以及及入戶花花園、大大露臺(tái)、、景觀餐餐廳等情情景空間間的加入入，突出出了生活活方式的的豐富和和從容，，甚至能能夠一定定程度上上“模擬擬”別墅墅生活““有天有有地”、、“獨(dú)立立私密””等特征征。2）外：花園——社區(qū)往往往擁有更更好的景景觀條件件，加上上產(chǎn)品觀觀景面的的擴(kuò)大（（面寬））和觀景景層次的的增加（（露臺(tái)等等），住住宅與景景觀的結(jié)結(jié)合更加加緊密。。3）形：洋房——產(chǎn)品形象象提升，，或者表表現(xiàn)為用用材的考考究和工工藝的精精致，更更多的則則表現(xiàn)為為豐富的的建筑形形態(tài)和立立面細(xì)節(jié)節(jié)，使得得住宅面面貌煥然然一新，，與普通通多層形形成明顯顯差異。?；▓@洋房房產(chǎn)品在在解決方方案中的的常見角角色1）低密度度社區(qū)中中作少量量補(bǔ)充，，以平衡衡整體容容積率。。2）成熟郊郊區(qū)化板板塊中的的經(jīng)濟(jì)性性產(chǎn)品。。3）成熟城城市板塊塊中的改改善型產(chǎn)產(chǎn)品。4）陌生區(qū)區(qū)大盤的的創(chuàng)新型型產(chǎn)品。?；▓@洋房房?jī)r(jià)值分分析目前市場(chǎng)場(chǎng)上的花花園洋房房產(chǎn)品，，可以通通過建筑筑細(xì)節(jié)的的處理讓讓1~2層的住戶戶獲得相相對(duì)獨(dú)立立的入口口，從而而打破了了集合住住宅“單單元”的的概念，，專屬感感有了很很大提升升。代表產(chǎn)品品如天津津萬科水水晶城的的南入戶情情景洋房房。2、居住空間間前所未未有的“豐富多元元”空間的““豐富性性”主要要表現(xiàn)在在“情趣趣空間””和“觀觀景空間間”在居居住空間間中的比比重明顯顯增加：：——前者突破破了功能能導(dǎo)向的的窠臼，，賦予生生活更多多的自由由度和可可能性，，激發(fā)了了消費(fèi)者者的場(chǎng)景景聯(lián)想。。——后者密切切了居住住空間內(nèi)內(nèi)外間聯(lián)聯(lián)系，對(duì)對(duì)自然資資源的享享有更加加充分。。1、入戶方式式開始趨趨于“私有”花園洋房房的價(jià)值值實(shí)現(xiàn)是是基于對(duì)對(duì)普通多多層產(chǎn)品品的超越越和提升升。而這這種超越越和提升升是在“建建筑形形式并并未根根本改改變””的限限制條條件下下、向向著別別墅產(chǎn)產(chǎn)品方方向作作出的的一定定傾斜斜?；▓@洋洋房?jī)r(jià)價(jià)值分分析（（續(xù)））一方面面，由由于建建筑高高度的的降低低帶來來樓間間距的的降低低，組組團(tuán)的的空間間尺度度更加加親切切；另一方方面，，社區(qū)區(qū)環(huán)境境的景景觀質(zhì)質(zhì)量在在上升升，建建筑立立面的的細(xì)節(jié)節(jié)與層層次也也更加加豐富富，組組團(tuán)的的內(nèi)聚聚性加加強(qiáng)；；所以，，組團(tuán)團(tuán)空間間的重重要性性開始始體現(xiàn)現(xiàn)，也也更容容易營(yíng)營(yíng)造院院落感感的社社區(qū)空空間體體驗(yàn)。。典型案案例——萬科·西山庭庭院中中整體體社區(qū)區(qū)的形形式感感與組組團(tuán)空空間的的院落落感并并重；；——綠城系系的洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)榜“先有花花園，，后有有房子子”，不追追求圖圖面形形式，，以空空間實(shí)實(shí)感動(dòng)動(dòng)人。。3、“院落感感”的價(jià)值值開始始體現(xiàn)現(xiàn)集合住住宅的的立面面造型型體現(xiàn)現(xiàn)出““整體體性””的特特點(diǎn)，，體量量感、、韻律律感、、挺拔拔感成成為形形象塑塑造的的關(guān)鍵鍵；而自花花園洋洋房開開始，，建筑筑形象象開始始“碎碎”了了——層次的的豐富富、形形體的的錯(cuò)落落、細(xì)細(xì)節(jié)的的精致致、材材料的的穿插插，呈呈現(xiàn)與與普通通集合合住宅宅明顯顯的差差異。。4、造型特特質(zhì)從從“整體”走向“細(xì)節(jié)”洋房產(chǎn)產(chǎn)品社社區(qū)空空間——關(guān)鍵詞詞:親地、、親景景、院院落感感洋房產(chǎn)產(chǎn)品形形象——關(guān)鍵詞詞:層次、、錯(cuò)落落、細(xì)細(xì)節(jié)、、風(fēng)格格化專題3：花園園洋房房的三三種產(chǎn)產(chǎn)品類類別分分析注意點(diǎn)點(diǎn)：各種洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品在在哪些些方面面對(duì)普普通多多層產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行了了明顯顯的超超越？？情景花花園洋洋房產(chǎn)產(chǎn)品的的分類類目前市市場(chǎng)上上常見見的洋洋房類類產(chǎn)品品大致致可以以分為為三類類，也也代表表了“多層別別墅化化”的三個(gè)個(gè)階段段：1、以綠綠城產(chǎn)產(chǎn)品為為代表表——““花園化化洋房房”路路線２、以以萬科科情景景洋房房系列列為代代表——““情景化化洋房房”路路線3、以萬萬科寬寬景House為代表表——““疊拼化化洋房房”路路線上承多多層產(chǎn)產(chǎn)品空間情情景化化下啟類類低密密度產(chǎn)產(chǎn)品客戶目目標(biāo)Objectives>類低密密度住住宅產(chǎn)產(chǎn)品TownHouse的定義義與特特征Townhouse的構(gòu)成成：TownHouse是一種種準(zhǔn)獨(dú)獨(dú)立住住宅形形式，，它是是由Town的文化化氛圍圍、House的私人人生活活和Nature的自由由格調(diào)調(diào)，三三種因因素的的組合合體。。Townhouse的技術(shù)術(shù)要點(diǎn)點(diǎn)1）TH單體的的層數(shù)數(shù)通常常在2~3層，面面寬范范圍：：以6~8米居多多，最最小可可至4.8米，北北京湯湯·House某戶型型兩開開間面面寬5.7米；上上海格格林春春曉某某戶型型面寬寬13米。2）TH常見以以6聯(lián)、8聯(lián)、10聯(lián)居多多，其其總長(zhǎng)長(zhǎng)度受受消防防規(guī)范范限制制。3）TH社區(qū)的的容積積率一一般在在0.6~0.8之間。。Townhouse產(chǎn)品在在解決決方案案中的的常見見角色色1）低密密度社社區(qū)中中平衡衡容積積率。。既能能保持持整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)的低低密度度意向向，又又可以以加強(qiáng)強(qiáng)開發(fā)發(fā)強(qiáng)度度，或或以價(jià)價(jià)格差差消化化資源源劣勢(shì)勢(shì)地塊塊。2）中高高密度度社區(qū)區(qū)中的的標(biāo)桿桿產(chǎn)品品。之之于多多層或或洋房房物業(yè)業(yè)有良良好的的連續(xù)續(xù)性，，同時(shí)時(shí)又可可體現(xiàn)現(xiàn)明顯顯升級(jí)級(jí)。3）遠(yuǎn)郊郊別墅墅板塊塊中的的低總總價(jià)度度假產(chǎn)產(chǎn)品。。TownHouse的產(chǎn)品品價(jià)值值分析析Townhouse的價(jià)值值要素素Townhouse產(chǎn)品的的核心心價(jià)值值在于于初步步擺脫脫了集集合住住宅的的形式式，已已經(jīng)可可以實(shí)實(shí)現(xiàn)““獨(dú)門門獨(dú)院院、有有天有有地””的生生活模模式——獲得獨(dú)獨(dú)立住住宅的的居住住感受受而支支付相相對(duì)低低的價(jià)價(jià)格，，是該該產(chǎn)品品立足足市場(chǎng)場(chǎng)的根根本。。如何在在“有有限””的條條件下下“做做足””別墅墅生活活的空空間感感受，，成為為TH通常的的產(chǎn)品品發(fā)力力目標(biāo)標(biāo)——這一點(diǎn)點(diǎn)也是是所有有類低低密度度產(chǎn)品品的共共同特特性。。1、“看看齊獨(dú)獨(dú)棟””的空空間構(gòu)構(gòu)成2、“有有天有有地””的充充分表表達(dá)3、兼顧顧私有有和鄰鄰里的的單元元組合合方式式TownHouse價(jià)值分分析——1、“看齊獨(dú)獨(dú)棟”的空間間構(gòu)成成Townhouse住宅在在功能能空間間的構(gòu)構(gòu)成上上能夠夠較為為齊備備地涵涵蓋各各類居居住需需求，，可以以概括括為5個(gè)組成成部分分：1、禮儀儀接待待性空空間。。包括：：入口口、客客廳（（有時(shí)時(shí)與起起居室室合一一）、、餐廳廳等；；2、居家家活動(dòng)動(dòng)性空空間。。包括：：起居居室、、早餐餐室、、廚房房、家家庭室室、書書房、、視聽聽室等等；；；3、私密密性空空間。。包括：：主臥臥室、、次臥臥室、、衛(wèi)生生間、、客房房等；；4、輔助助性空空間。。包括：：洗衣衣室、、儲(chǔ)藏藏、車車庫、、地下下室等等；5、景觀觀性空空間。。包括：：（前前、后后）花花園、、內(nèi)天天井、、露臺(tái)臺(tái)等。。禮儀性性空間間的分分化獨(dú)獨(dú)立，，以及及景觀觀空間間的比比重加加大，，是TH產(chǎn)品的的顯著著特征征；同時(shí)空空間更更加“立體”——TH的內(nèi)部部空間間往往往表現(xiàn)現(xiàn)的極極為豐豐富與與活躍躍，在在有限限的面面積限限制下下，盡盡可能能的營(yíng)營(yíng)造出出“別墅感感受”。TownHouse價(jià)值分分析——2、“有天有有地”的充分分表達(dá)達(dá)“有天有有地”是別墅墅生活活的典典型特特征——具體是是指室室內(nèi)外外空間間在多多層面面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)交流流，并并且這這種交交流具具有私私有化化的特特征，，即不不僅“有天有有地”，而且且必須須是“自有天天地”。限于于TH自身形形式上上的局局限性性，其其需要要通過過底層花花園、、入戶戶平臺(tái)臺(tái)、內(nèi)內(nèi)天井井和露露臺(tái)這些空空間元元素對(duì)對(duì)“有天有有地”的特征征進(jìn)行行強(qiáng)化化。天井內(nèi)內(nèi)庭院院兼具具功能能意義義和情情景價(jià)價(jià)值大進(jìn)深深卻沒沒有暗暗室和和暗廊廊連過道道都是是自然然光，，上樓樓下樓樓都可可以看看到內(nèi)內(nèi)院入口庭庭院、、露臺(tái)臺(tái)和閣閣樓把把咫尺尺天地地演繹繹得豐豐富多多彩萬科第第五園園三期期TB戶型四四房?jī)蓛蓮d四四衛(wèi)221平米首層入入戶庭庭院三層主主臥大大露臺(tái)臺(tái)四層陽陽光房房（閣閣樓））TownHouse價(jià)值分分析——3、兼顧顧私有有和鄰鄰里的的單元元組合合方式式傳統(tǒng)的聯(lián)排排產(chǎn)品大多多采用“山墻并聯(lián)”的方式，雖雖然具有較較高的土地地利用效率率，但容易易形成社區(qū)區(qū)外部空間間單調(diào)呆板板之感，同同時(shí)也不便便于鄰里氛氛圍的創(chuàng)造造。一些TH項(xiàng)目中通過過“錯(cuò)聯(lián)”、“對(duì)拼”和“合院”等組合方式式，可以有有效的改善善社區(qū)外部部空間。普通的“山墻并聯(lián)式式”的TH產(chǎn)品，社區(qū)區(qū)外部空間間較為單調(diào)調(diào)。通過院墻和和水系的處處理，形成成江南“水巷”的意向，呼呼應(yīng)中式風(fēng)風(fēng)格的產(chǎn)品品形象，較較好的弱化化了線性空空間的單調(diào)調(diào)之感。“錯(cuò)聯(lián)”——增大中間單單元的采光光觀景面，，打破社區(qū)區(qū)空間單調(diào)調(diào)感首層：89平米二層：80平米地上建面：：169平米錯(cuò)聯(lián)使每戶戶均有完整整的體型和和豐富的立立面朝向入入口和庭院院。單體來看，，外墻面積積增加，有有更好的采采光、通風(fēng)風(fēng)和觀景效效果，特別別是中間單單元的居住住品質(zhì)明顯顯提升。社區(qū)外部空空間也因此此更加豐富富多變，打打破行列式式的雷同格格局。首層二層“對(duì)拼”——強(qiáng)化私家院院落感，改改善社區(qū)公公共空間新浦江城聯(lián)聯(lián)院別墅居室采光充充分，可以以形成多重重庭院，且且庭院具有有較好的私私密性；提高土地利利用率，同同時(shí)實(shí)現(xiàn)高高于聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格格上線。“合院”——化零為整，，社區(qū)-鄰里-私家的層次次遞進(jìn)成為為產(chǎn)品亮點(diǎn)點(diǎn)同時(shí)享有鄰鄰里院落和和私庭，安安全感歸屬屬感大為強(qiáng)強(qiáng)化整個(gè)合院抬抬高1.95米，又結(jié)合合錯(cuò)層0.7米，藍(lán)色區(qū)區(qū)整體2.85米停車房型建筑面積房型層數(shù)開間進(jìn)深客廳層高主臥層高花園（m2）露臺(tái)（m2）地下室（m2）車位c2004房2廳3衛(wèi)212.510.53.7——501501d2004房2廳3衛(wèi)2.57143.5——701001萬科第五園園聯(lián)排社區(qū)空空間與產(chǎn)品品形象意向向?qū)ｎ}4：TH產(chǎn)品常見的的八種溢價(jià)價(jià)方式方式一：地地下室可以以通過抬高高、下沉庭庭院等方式式，增加采采光和改善善通風(fēng)效果果，提升地地下室的利利用率。南向下沉式式庭院，和和南向花園園形成立體體庭院；亞運(yùn)新新家家園中庭花園下下沉；亞運(yùn)新新家家園半地下室，，頂部高出出水平面60工分以上；；美林香檳小小鎮(zhèn)方式二：入入戶口和平平臺(tái)設(shè)計(jì)是是TH“有地”生活有力表表現(xiàn)入戶口口設(shè)置自然然、大氣，，無論南向向還是北向向，不影響響其他功能能空間的使使用；入戶戶平臺(tái)把握握尺度感，，結(jié)合花園園布局，美美觀使用；；萬科城美林香檳小小鎮(zhèn)萬科藍(lán)山帕莎迪納中間套戶型型：南向入入口避免直直接入戶，，南向采光光面盡可能能大；主入入戶口平臺(tái)臺(tái)要略大；；端頭套戶型型：入戶形形式多樣，，結(jié)合花園園布局統(tǒng)一一考慮；入入戶平臺(tái)放放大可成為為休憩區(qū)；；方式三：入入戶玄關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)力求自自然、流暢暢，實(shí)用功功能強(qiáng)；入入戶門廳還還可考慮挑挑高，設(shè)置置側(cè)窗，使使TH更具有獨(dú)立立別墅特征征；側(cè)進(jìn)，形成成入戶玄關(guān)關(guān)；凹進(jìn)，形成成入戶玄關(guān)關(guān)，并挑高高，具有獨(dú)獨(dú)立別墅特特征，氣派派；選擇側(cè)面為為主入口，，保證南面面的完整性性，設(shè)進(jìn)戶戶門廳和玄玄關(guān)，體面面氣派；將入口凸出出，形成玄玄關(guān)，有鞋鞋柜和換衣衣柜；萬科藍(lán)山萬科藍(lán)山金地格林春春曉美林香檳小小鎮(zhèn)方式四：客客廳層高可可通過各種種方式挑高高，大氣、、舒適；客廳二層挑挑空（6m）利用客廳喝喝餐廳間的的錯(cuò)層設(shè)計(jì)計(jì)（3—3.9m）利用二層的的錯(cuò)層將一一樓客廳層層高拉高（（3—3.6m）利用雙跑樓樓梯增加層層高（3.6m）利用夾層和和客廳間的的夾層增加加（4.8m）方式五:中間套單元元通過中庭庭花園、透透光天窗、、天井等設(shè)設(shè)計(jì)可改善善采光和通通風(fēng)效果的的方法設(shè)置中庭花花園L型樓梯中間挑空做透光天窗小天井保證衛(wèi)生間通風(fēng)餐廳上空挑空設(shè)置透光天窗萬科藍(lán)山帕薩迪納帕薩迪納萬科第五園園方式六：在在戶型的幾幾種交通組組織方式中中，直跑樓樓梯的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)最明顯，，節(jié)約面寬寬、浪費(fèi)面面積最少；；直跑：節(jié)約約面寬雙跑錯(cuò)層：：最大化節(jié)節(jié)約交通面面積，但總總要通過爬爬樓梯到達(dá)達(dá)其它功能能空間，且且無完整的的大平面空空間，建議議不采用橫向雙跑：：犧牲面寬寬，但不會(huì)會(huì)使交通走走道過于狹狹長(zhǎng)，適用用于面寬稍稍大、進(jìn)深深稍小的戶戶型豎向雙跑：：優(yōu)劣勢(shì)與與橫向雙跑跑正好相反反方式七：端端頭套面積積略大，增增加設(shè)計(jì)亮亮點(diǎn)，提升升產(chǎn)品力。。端頭客廳廳、臥室設(shè)設(shè)置轉(zhuǎn)角落落地玻璃窗窗、房間可可做到戶戶戶房間朝南南、主臥南南北通風(fēng)等等；轉(zhuǎn)角落地窗窗、轉(zhuǎn)角陽陽臺(tái)；客廳挑高5米，設(shè)轉(zhuǎn)角角景觀窗，，視野開闊闊；和餐廳廳錯(cuò)層，互互不干擾北有陽臺(tái)、、南有轉(zhuǎn)角角窗；北有陽臺(tái)、、南有轉(zhuǎn)角角窗并且主主臥南北通通風(fēng)；方式八：主主臥一般位位于頂層專專用層理想想的主臥室室可以細(xì)分分為睡區(qū)、、坐區(qū)、壁壁櫥區(qū)、衛(wèi)衛(wèi)生區(qū)、盥盥洗梳妝區(qū)區(qū)等部分，，外帶大露露臺(tái)，這點(diǎn)點(diǎn)是TH有別于高檔檔公寓重要要點(diǎn)主臥專用層層，南北雙雙陽臺(tái)，還還帶大露臺(tái)臺(tái)主臥室都配配有陽光浴浴室三層為主人人專用層、、主臥室4米層高，3.6米高落地玻玻璃窗，帶帶陽臺(tái)和大大面積露臺(tái)臺(tái)。萬科第五園園北京新新家家園各區(qū)域劃分分清楚，露露臺(tái)大而方方正；金地格林春春曉帕薩迪納功能區(qū)隔明明顯，南北北露臺(tái)，空空間靈活；；專題5：經(jīng)濟(jì)性小小獨(dú)棟產(chǎn)品品分析小獨(dú)棟別墅墅界定地上面積區(qū)區(qū)間：200-320平米之間容積率：0.35-0.4左右間距：3-5米庭院面積：300-500平米技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)地下下面面積積：<100平米米所謂謂小小獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品是是相相對(duì)對(duì)于于建建筑筑面面積積較較大大、、總總價(jià)價(jià)較較高高的的獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品和和聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅而而言言的的一一種種旨旨在在通通過過建建筑筑面面積積控控制制總總價(jià)價(jià)，，擴(kuò)擴(kuò)大大低低密密度度產(chǎn)產(chǎn)品品置置業(yè)業(yè)客客戶戶群群體體的的獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品產(chǎn)品品界界定定產(chǎn)生生背背景景小獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念于于2003年北北京京別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)出出現(xiàn)現(xiàn)，，此此類類產(chǎn)產(chǎn)品品是是低低密密度度物物業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品品細(xì)細(xì)分分的的結(jié)結(jié)果果———即彌彌補(bǔ)補(bǔ)聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅和和面面積積較較大大/總價(jià)價(jià)較較高高的的獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅之之間間空空缺缺的的一一種種產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型小獨(dú)獨(dú)棟棟的的自自身身產(chǎn)產(chǎn)品品缺缺陷陷和和目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的置置業(yè)業(yè)敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)存存在在一一定定的的矛矛盾盾，，需需要要通通過過一一些些技技術(shù)術(shù)性性的的手手段段解解決決獨(dú)棟棟的的產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式較低低的的總總價(jià)價(jià)范范圍圍較高高的的建建筑筑密密度度緊湊湊的的生生活活空空間間產(chǎn)品品策策略略：：在保保持持較較低低的的總總價(jià)價(jià)范范圍圍的的前前提提之之下下，，產(chǎn)產(chǎn)品品全全面面在在公公共共空空間間處處理理和和私私人人空空間間的的營(yíng)營(yíng)造造上上發(fā)發(fā)力力可以以通通過過圍合合組組團(tuán)團(tuán)、、建建筑筑單單體體、、聯(lián)聯(lián)院院處處理理以以及及公公共共綠綠地地幾種種手手段段來來解解決決建建筑筑密密度度過過高高帶帶來來的的壓壓抑抑和和擁擁擠擠之之感感。?？梢砸酝ㄍㄟ^過室內(nèi)內(nèi)空空間間、、室室內(nèi)內(nèi)外外關(guān)關(guān)系系以以及及建建筑筑細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)幾種種手手段段來來解解決決小小面面積積帶帶來來的的別別墅墅感感缺缺陷陷問問題題。。較高高的的建建筑筑密密度度緊湊湊的的生生活活空空間間客戶戶敏敏感感點(diǎn)點(diǎn)產(chǎn)品品缺缺陷陷較高高的的建建筑筑密密度度帶帶來來的的空空間間壓壓抑抑和和緊緊促促感感可可以以通通過過一一些些手手段段來來緩緩解解和和規(guī)規(guī)避避較高高的的建建筑筑密密度度圍合合組組團(tuán)團(tuán)建筑筑單單體體聯(lián)院院處處理理公共共綠綠地地在節(jié)節(jié)約約基基地地面面積積的的前前提提之之下下，，通通過過圍圍合合組組團(tuán)團(tuán)的的公公共共空空間間來來增增加加鄰鄰里里交交流流空空間間，，減減少少較較小小的的庭庭院院面面積積帶帶來來的的負(fù)負(fù)面面影影響響(典型型案案例例：：納納帕帕溪溪谷谷））短面面寬寬/大進(jìn)進(jìn)深深的的單單體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)帶帶來來的的采采光光和和對(duì)對(duì)視視問問題題可可以以通通過過單單體體的的排排布布擺擺向向和和處處理理來來解解決決（（典典型型案案例例：：龍龍灣灣別別墅墅））山墻墻的的共共用用/庭院院的的銜銜接接可可以以在在提提高高容容積積率率的的前前提提之之下下增增大大了了庭庭院院的的空空間間和和保保證證了了庭庭院院的的私私密密度度（（典典型型案案例例：：香香江江別別墅墅、、亞亞瀾瀾灣灣））大面面積積集集中中公公共共綠綠地地的的設(shè)設(shè)施施在在視視覺覺感感受受上上給給人人空空曠曠的的感感覺覺，，并并且且能能夠夠?yàn)闉闃I(yè)業(yè)主主提提供供寬寬敞敞的的活活動(dòng)動(dòng)空空間間緩緩解解庭庭院院活活動(dòng)動(dòng)面面積積較較小小的的問問題題（（典典型型案案例例：：龍龍灣灣別別墅墅、、溫溫哥哥華華森森林林））圍合合組組團(tuán)團(tuán)式式排排布布小獨(dú)獨(dú)棟棟別別墅墅應(yīng)應(yīng)在在能能保保證證一一定定的的私私家家庭庭院院面面積積下下、、盡盡可可能能減減少少對(duì)對(duì)土土地地面面積積占占有有；；解決決方方案案之之一一是是采采用用組組團(tuán)團(tuán)式式布布局局，，即即4-6棟別別墅墅通通過過圍圍合合的的形形式式，，在在節(jié)節(jié)約約基基地地面面積積的的同同時(shí)時(shí)保保證證一一定定的的公公共共交交流流空空間間，，減減少少由由于于較較小小的的院院落落帶帶來來的的負(fù)負(fù)面面影影響響案例例：：納納帕帕溪溪谷谷小小戶戶型型布布局局建筑筑單單體體的的朝朝向向與與體體型型在建建筑筑單單體體的的排排布布方方向向處處理理上上，，采采取取了了房房子子的的布布局局與與正正南南、、正正北北約約40度的的夾夾角角，，增增加加了了朝朝陽陽面面。。項(xiàng)目目的的高高容容積積率率決決定定了了其其宅宅基基地地短短面面寬寬/大進(jìn)進(jìn)深深的的缺缺點(diǎn)點(diǎn)，，單單體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上采采用用了了豎豎L型，，把把客客廳廳等等需需要要日日照照和和采采光光的的公公共共空空間間放放到到首首層層延延伸伸處處，，而而臥臥室室區(qū)區(qū)退退后后設(shè)設(shè)置置；；實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了客客廳廳等等的的立立體體采采光光和和臥臥室室的的多多面面采采光光，，給給解解決決對(duì)對(duì)視視問問題題留留出出了了窗窗子子設(shè)設(shè)置置的的空空間間案例例：：龍龍灣灣別別墅墅聯(lián)院院處處理理———院落落空空間間集集約約化化聯(lián)院院別別墅墅可可以以在在提提高高容容積積率率的的前前提提下下，，保保證證庭庭院院的的面面積積；；并并且且通通過過山山墻墻的的運(yùn)運(yùn)用用，，保保證證了了庭庭院院的的私私密密性性在短短面面寬寬/大進(jìn)進(jìn)深深的的基基地地條條件件下下，，通通過過U型或或者者L型的的建建筑筑單單體體設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，巧巧妙妙地地把把庭庭院院在在空空間間劃劃分分為為三三層層：：前前院院、、內(nèi)內(nèi)院院和和后后院院，，產(chǎn)產(chǎn)生生了了步步移移景景換換的的效效果果，，并并保保證證了了每每個(gè)個(gè)房房間間都都可可以以擁擁有有院院景景的的效效果果三重重庭庭院院的的效效果果也也緩緩解解了了整整體體庭庭院院面面積積過過小小帶帶來來的的視視覺覺壓壓抑抑和和緊緊湊湊之之感感前院內(nèi)院后院典型型案案例例：：香香江江別別墅墅下沉沉式式庭庭院院———院落落空空間間立立體體化化下沉沉式式庭庭院院增增加加了了室室外外空空間間的的層層次次感感，，業(yè)業(yè)主主可可隨隨意意分分配配各各類類使使用用功功能能于于此此；；下沉沉式式庭庭院院對(duì)對(duì)支支付付能能力力有有限限、、非非常常向向往往別別墅墅庭庭院院生生活活的的客客戶戶很很有有打打動(dòng)動(dòng)力力，，已經(jīng)經(jīng)成成為為小小別別墅墅必必備備點(diǎn)點(diǎn)：：增加加地地下下室室自自然然采采光光面面平添添院院落落的的層層次次感感半室室內(nèi)內(nèi)空空間間感感，，用用途途廣廣通常常為為側(cè)側(cè)院院下下沉沉，，下下沉沉面面積積20-30平方方米米設(shè)計(jì)計(jì)中