房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理PPT講義（1104超全）

房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理理精細(xì)化化之-計(jì)劃、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)質(zhì)量及現(xiàn)現(xiàn)場管理理第一部分分工工程管管理的范范圍及現(xiàn)現(xiàn)狀第二部分分要要素管管理第三部分分現(xiàn)現(xiàn)場管管理及工工程質(zhì)量量把控目錄第一部分分工程管管理的范范圍及現(xiàn)現(xiàn)狀先從房產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)質(zhì)量談起起，更多多的房地地產(chǎn)公司司謂之““品質(zhì)””國家規(guī)范范對(duì)工程程質(zhì)量的的影響：：國家相關(guān)關(guān)分部分分項(xiàng)工程程驗(yàn)收是是采取按按一定比比例抽樣樣檢查、、其檢驗(yàn)驗(yàn)內(nèi)容包包括分為為主控項(xiàng)項(xiàng)目（保保證項(xiàng)目目）檢查查和一般般項(xiàng)目（（允許偏偏差項(xiàng)目目）檢查查。當(dāng)檢檢查合格格率對(duì)于于一定比比例時(shí)，，只需對(duì)對(duì)比例抽抽檢發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的不合合格項(xiàng)進(jìn)進(jìn)行整改改，即可可判定該該分部分分項(xiàng)工程程整體驗(yàn)驗(yàn)收合格格。項(xiàng)目交付付業(yè)主驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)，，對(duì)于業(yè)業(yè)主而言言不存在在抽樣驗(yàn)驗(yàn)收比例例問題，，任何一一個(gè)點(diǎn)存存在質(zhì)量量問題都都認(rèn)為該該房屋工工程質(zhì)量量不合格格。國家相關(guān)關(guān)分部分分項(xiàng)工程程驗(yàn)收屬屬于事后后檢驗(yàn)，，對(duì)施工工過程的的質(zhì)量控控制無法法控制。。強(qiáng)調(diào)過過程質(zhì)量量控制的的國家相相關(guān)工程程檢驗(yàn)批批驗(yàn)收規(guī)規(guī)定，其其檢查重重點(diǎn)、檢檢查要求求不明確確，對(duì)部部分關(guān)鍵鍵部位、、關(guān)鍵工工序的質(zhì)質(zhì)量控制制缺失，，無法滿滿足房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)工程質(zhì)質(zhì)量控制制的基本本需要。。只告訴你你如何檢檢驗(yàn)“合合格”與與否，從從不告訴訴你如何何達(dá)成““合格””，更不不用說達(dá)達(dá)成“精精品”鋁合金門門窗分項(xiàng)項(xiàng)工程驗(yàn)驗(yàn)評(píng)表中中，對(duì)房房地產(chǎn)企企業(yè)重點(diǎn)點(diǎn)關(guān)注的的門窗防防滲漏沒沒有任何何針對(duì)性性的檢驗(yàn)驗(yàn)項(xiàng)目和和檢驗(yàn)要要求。對(duì)所需檢檢驗(yàn)項(xiàng)目目的檢驗(yàn)驗(yàn)方法沒沒有明確確要求。。一、傳統(tǒng)統(tǒng)的工程程管理模模式與實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品品價(jià)值的的距離；；二、產(chǎn)品品的價(jià)值值評(píng)判標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的差差異；三、建立立最終使使用者評(píng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的重要要性目標(biāo)（范圍））質(zhì)量：工藝質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)度：施工工藝藝進(jìn)度成本：合同成本本控制施工企業(yè)業(yè)的目標(biāo)標(biāo)管理房地產(chǎn)企企業(yè)產(chǎn)品品力提升升之道-施工單位位管理目目標(biāo)的修修正與升升華房地產(chǎn)企企業(yè)普遍遍面臨的的問題：：1、越來越越多的掛掛靠總包包，只做做土建且且缺乏總總承包能能力；2、肢解分分包，房房地產(chǎn)公公司如何何做總承承包？3、供應(yīng)商商、施工工單位的的素質(zhì)幾幾乎決定定了工程程營造的的品質(zhì);4、新的施施工工藝藝、逐步步轉(zhuǎn)型的的精裝修修開發(fā)模模式，如如何有效應(yīng)對(duì)，，幾何級(jí)級(jí)數(shù)倍增增的復(fù)雜雜要素如如何掌控控？5、滿足國國標(biāo)質(zhì)量量就能做做出好品品質(zhì)嗎？？6、工程管管理人員員素質(zhì)層層次不齊齊，監(jiān)理理形同虛虛設(shè)，如如何將優(yōu)秀的質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)貫徹進(jìn)進(jìn)工程營營造的全全程？7、低價(jià)中中標(biāo)的誤誤區(qū)落地執(zhí)行行難？？？方向與執(zhí)執(zhí)行的關(guān)關(guān)系管理發(fā)展展階段的的啟示規(guī)范型管理觀念轉(zhuǎn)變階段規(guī)范化階段精細(xì)化階段經(jīng)驗(yàn)型管理精益化階段精細(xì)型管理精益型管理創(chuàng)業(yè)期成長期成熟期再造期

企業(yè)生命周期手工作坊坊粗放式規(guī)范化精細(xì)化精益化做什么？？如何做？？如何做好好？如何做到到最優(yōu)？？現(xiàn)階段的的解決之之道：工程精細(xì)細(xì)化管理理對(duì)制度、、流程、、標(biāo)準(zhǔn)的的認(rèn)知規(guī)定管理理原則、、統(tǒng)一行行為準(zhǔn)則則、說明明層級(jí)責(zé)責(zé)權(quán)等是各類管管理文件件的基礎(chǔ)礎(chǔ)和依據(jù)據(jù)；用于說明明業(yè)務(wù)活活動(dòng)開展展的程序序及方法法；基于制度度，應(yīng)用用于業(yè)務(wù)務(wù)協(xié)調(diào)；；規(guī)定具體體工作節(jié)節(jié)點(diǎn)的工工作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，并提提供統(tǒng)一一操作方方法是實(shí)現(xiàn)業(yè)業(yè)務(wù)操作作標(biāo)準(zhǔn)化化的重要要保障制度流程標(biāo)準(zhǔn)/模板工程管理理的范圍圍：縱向與橫橫向的幅幅度探討討。浦東星河河灣一期期售價(jià)4.8萬元/平米，周周邊2萬元/平米；二期售價(jià)價(jià)8萬元/平米，周周邊3萬元/平米浦東星河河灣一期期售價(jià)4.8萬元/平米，周周邊2萬元/平米；二期售價(jià)價(jià)8萬元/平米，周周邊3萬元/平米溫州鹿城城廣場實(shí)實(shí)現(xiàn)兩年年內(nèi)3倍溢價(jià)第二部分分要素素管理審圖與技術(shù)評(píng)審樣板工程成品保護(hù)進(jìn)度管理要素管理理成品保護(hù)護(hù)管理木制品的的成品保保護(hù)案例：某某工程項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)定：根據(jù)現(xiàn)場場情況，，應(yīng)搭建建臨時(shí)衛(wèi)衛(wèi)生間或或在陽臺(tái)臺(tái)、露臺(tái)臺(tái)部位放置小便便桶等臨臨時(shí)衛(wèi)生生設(shè)施，，嚴(yán)禁現(xiàn)現(xiàn)場隨地地大小便便。管理程序序-固化的成成品保護(hù)護(hù)規(guī)定重點(diǎn)：圖圖片化的的標(biāo)準(zhǔn)，，形象直直觀，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一一。小結(jié)：通過圖文文并茂的的指引文文件，形形成全面面細(xì)致的的成品保保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，通通過詳細(xì)細(xì)的表格格檢查記記錄固化化操作流流程和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，不僅提高高工程管管理人員員的全面面性，更更能積極極調(diào)動(dòng)監(jiān)監(jiān)理的力量為質(zhì)質(zhì)量提升升提供可可靠的保保證。審圖與技術(shù)評(píng)審樣板工程成品保護(hù)進(jìn)度管理要素管理理一、設(shè)計(jì)管理理與技術(shù)術(shù)評(píng)審管管理常見問題題1、產(chǎn)品品品質(zhì)與客客戶需求求有差距距，但找找不到為為什么？？2、產(chǎn)品品品質(zhì)有問問題，但但主要是是工藝的的問題；；3、設(shè)計(jì)各各專業(yè)““打架””現(xiàn)象嚴(yán)嚴(yán)重，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)“拍拍板”的的方案需需推倒重重來；4、設(shè)計(jì)院院“粗心心大意””，小業(yè)業(yè)主投訴訴問題頗頗多，但但好像無無法避免免。5、決策性性錯(cuò)誤多多，導(dǎo)致致開發(fā)困困難、成成本居高高不下。（產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化化能解決決問題嗎嗎?）可實(shí)現(xiàn)性性功能定位位設(shè)計(jì)管理理審圖要點(diǎn)點(diǎn)基礎(chǔ)性工工作：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的制制定和研研究1、技術(shù)評(píng)評(píng)審-可實(shí)現(xiàn)性性把控可實(shí)現(xiàn)性性案例工藝實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與設(shè)計(jì)計(jì)效果的的辯證統(tǒng)統(tǒng)一工具是什什么？任何項(xiàng)目目的理念念和定位位，都需需要通過過工程施施工才能能由思路路、方案案變成最最終的產(chǎn)產(chǎn)品，所所以在策策劃和方方案設(shè)計(jì)計(jì)階段需需要工程程人員對(duì)對(duì)方案的的施工工工藝難易易程度發(fā)發(fā)表專業(yè)業(yè)意見，，通過各各職能的的相互藕藕合，追追求項(xiàng)目目在“理理想”和和“現(xiàn)實(shí)實(shí)”的高高度統(tǒng)一一。比如如：產(chǎn)品品的前瞻瞻性與可可行性如如何兼顧顧？如何何使定位位的產(chǎn)品品更容易易實(shí)現(xiàn)？？哪種材材料更容容易施工工？質(zhì)量量更穩(wěn)定定？采用用何種施施工工藝藝方案進(jìn)進(jìn)度更快快、質(zhì)量量更好？？差距交付樣板板房地面面馬堤花花石材出出現(xiàn)黑莖莖和紅斑斑調(diào)整后的的歐亞米米黃石材材整體效效果實(shí)現(xiàn)的目目標(biāo)=客戶評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)計(jì)效果果客戶評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)評(píng)價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的建建立與執(zhí)執(zhí)行案例：石石材的客客戶評(píng)價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如如何建立立？啟示：1、未雨綢綢繆，可可實(shí)現(xiàn)性性把控理理所當(dāng)然然成為設(shè)設(shè)計(jì)把控控的首要任務(wù)；；2、理想與與現(xiàn)實(shí)的的差距，，適當(dāng)?shù)牡臅r(shí)候只只能調(diào)整整“理想想”；2、功能定定位與功功能性把把控宴會(huì)廳原原設(shè)計(jì)方方案效果果圖宴會(huì)廳吊吊頂方案案調(diào)整案例2：某項(xiàng)目目吊頂管管線綜合合圖繪制制完成后后引起的的設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)整宴會(huì)廳調(diào)調(diào)整后效效果圖宴會(huì)廳吊吊頂方案案調(diào)整最終確認(rèn)認(rèn)的宴會(huì)會(huì)廳天花花綜合圖圖宴會(huì)廳吊吊頂方案案調(diào)整總結(jié)：有有效工具具-綜合天花花圖某樓盤陽陽臺(tái)能走走通某樓盤陽陽臺(tái)能走走通某樓盤小小屋面能能走通某樓盤八八角窗均均為封閉閉玻璃58座便器空空間控制制在750以上；冰箱預(yù)留留寬度均均調(diào)整為為640mm～670mm之間；洗衣機(jī)預(yù)預(yù)留寬度度均調(diào)整整為630mm～650mm之間，（（下圖9）60一期廚房房的臺(tái)面面造型在在與墻面面瓷磚的的擋水條條陰角處處為直角角容易堆堆積污垢垢，邊沿沿突起擋擋水（左左圖12）二期廚房房的臺(tái)面面造型在在與墻面面瓷磚的的擋水條條陰角處處理為圓圓角，邊邊沿?zé)o突突起、下下部設(shè)滴滴水線，，確保臺(tái)臺(tái)面清潔潔、使用用空間更更舒暢（（右圖13）二期廚房房的門板板在一期期的基礎(chǔ)礎(chǔ)上增加加阻尼裝裝置，消消除了門門板關(guān)閉閉時(shí)的碰碰撞聲，，延長了了使用壽壽命；（（見如下下對(duì)比照照片）（一期廚廚房下柜柜門板安安裝情況況如左圖圖14）（二期廚廚房下柜柜門板安安裝情況況如左圖圖15）總結(jié)：使使用功能能是客戶戶基本需需求的著著力點(diǎn)案例總結(jié)：美美觀，創(chuàng)創(chuàng)造美好好是抓住住客戶升升華點(diǎn)，，是開發(fā)發(fā)者作為為商人的的基本職職責(zé)。啟示：1、綜合再再綜合，，穿針引引線于設(shè)設(shè)計(jì)和施施工之間間的重任任唯一也只能能落在我我們身上上；2、以業(yè)主主的心態(tài)態(tài)去彌補(bǔ)補(bǔ)設(shè)計(jì)師師的“粗粗心大意意”；3、必須形形成全面面的審圖圖標(biāo)準(zhǔn)，，企業(yè)內(nèi)內(nèi)部“強(qiáng)強(qiáng)規(guī)”，，彌補(bǔ)“百密密一疏””。問題：1、管理制制度一大大堆，八八股化嚴(yán)嚴(yán)重，解解讀困難難？2、無實(shí)際際操作的的標(biāo)準(zhǔn)？？3.“強(qiáng)制性條條文”解解讀1）電梯基基坑采取取有組織織排水；；2）淋浴房房2000以下做防防水；3）電梯轎轎廂吊頂頂禁止采采取玻璃璃飾面（含安全全玻璃璃）3.“強(qiáng)制性條條文”解解讀4）園區(qū)保安安亭設(shè)置置應(yīng)在規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)階段予予以整體體考慮，，建筑設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)充充分考慮慮保安亭亭的遮風(fēng)風(fēng)避雨功功能及夏夏熱冬冷冷防護(hù)措措施，并并設(shè)置洗洗手間.保安亭視視線應(yīng)通通透無遮遮擋。5）幼兒園建建筑外墻墻禁止采采用面磚磚、石材材等飾面面。6）在砌體和和墻抹灰灰施工中中，嚴(yán)禁禁使用砂砂漿王、、石灰王王、微沫沫劑等外外加劑。。7)生活水箱箱和給水水泵應(yīng)采采用食品品級(jí)不銹銹鋼材質(zhì)質(zhì)。8)電梯井道道和機(jī)房房不得與與臥室、、起居室室和書房房緊鄰布布置，無無法做到到的，必必須要進(jìn)進(jìn)行噪音音測試和和隔音設(shè)設(shè)計(jì)。3.“強(qiáng)制性條條文”解解讀9）毛坯交付付用房應(yīng)應(yīng)在墻上上標(biāo)注戶戶內(nèi)暗埋埋管線的的走向。。10）毛坯交付付用房室室內(nèi)面板板、插座座等離地地高度，，除應(yīng)滿滿足國家家相關(guān)規(guī)規(guī)范要求求外，尚尚應(yīng)預(yù)留留不小于于50mm的地面裝裝飾面層層厚度。。11）基坑圍護(hù)護(hù)設(shè)計(jì)和和施工方方案、樁樁基工程程施工方方案、鋼鋼結(jié)構(gòu)工工程施工工方案等等應(yīng)經(jīng)過過集團(tuán)公公司相關(guān)關(guān)職能部部門評(píng)審審后方可可實(shí)施。。12)石材幕墻墻、玻璃璃幕墻、、鋁板幕幕墻等外外墻飾面面工程(含保溫防防水體系)應(yīng)委托有有資質(zhì)的的專業(yè)公公司進(jìn)行行施工圖圖專項(xiàng)深深化設(shè)計(jì)計(jì)，并經(jīng)經(jīng)過集團(tuán)相關(guān)職職能部門門評(píng)審后后方可實(shí)實(shí)施.O.1、項(xiàng)目級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的的制定圖紙案例例分期、地地庫、戶戶型圖紙案例例節(jié)點(diǎn)做法法梳理O.2、公司級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的的制定審圖的提提升空間間控方案優(yōu)優(yōu)成成本增增效益益案例：地下車庫庫設(shè)計(jì)地下車庫庫停車率率分析平面形式式有無人防防柱網(wǎng)取值值建筑主體體分析報(bào)告第一部分分停車率:有效地下下車庫建建筑面積積/停車數(shù)（這里的的地下車車庫總面面積由于于各種計(jì)計(jì)算方式式不同有有較大差差異，可可以指地地下車庫庫外墻圍圍合的所所有建筑筑面積，，也可以以是剔除除設(shè)備用用房和地地上建筑筑主體地地下部分分后的總總面積。。）設(shè)備用房房一、停車車率分析析分析報(bào)告技術(shù)指標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目名稱地杰浦江花園國際綠地公元1860綠城玉蘭花園江橋萬達(dá)廣場恒大華府2號(hào)車庫有效地下建筑面積（不包括主體核心筒部分地下及過渡空間）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北區(qū):108838040910837車位數(shù)量333（含機(jī)車位）一期：706二期：579435637268北區(qū):2351734+400（機(jī)械位）273

停車率（有效地下建筑面積）30.03一期：42.68二期：43.2373942北區(qū):463739.69

停車率（扣除主體設(shè)備用房）..二期：3934373939.34柱網(wǎng)8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4影響地下下車庫停停車率因因素平面形式式有無人防防柱網(wǎng)取值值建筑主體體分析報(bào)告設(shè)備用房房分析報(bào)告1、平面形形式：結(jié)論：以以同樣4000平米車庫庫面積計(jì)計(jì)算,規(guī)整形比比不規(guī)整整形地庫庫停車率率大約約3m2/輛規(guī)整形不規(guī)整形形一、停車車率分析析建筑面積積:4104m2停車位:157個(gè)停車率:26.11建筑面積積:4104m2停車位:141個(gè)停車率:29.1一、停車車率分析析分析報(bào)告2、地下車車庫是否否含人防防：結(jié)論：同同條件情情況下,有人防地地下車庫庫比普通通地下車車庫增加加約5平方/輛普通地庫庫停停車率率:29人防地庫庫停車率:34按規(guī)范凡凡九層以以上以及及基礎(chǔ)深深超3米的建筑筑按首層層投影面面積配置置人防，，多層部部分地上上面積的的2%配置。具具體需經(jīng)經(jīng)民防辦辦核面積積。人員掩蔽蔽體口部部:290平方一、停車車率分析析分析報(bào)告3、車庫車車位布置置與柱網(wǎng)網(wǎng)關(guān)系：：標(biāo)準(zhǔn)車位分析析車型號(hào)長(mm)寬(mm)高(mm)寶馬730521219021478奧迪Q7508619831737雅閣2.0494518451480帕薩特467517401461奧迪Q5462918801653標(biāo)致307424917861556馬自達(dá)34532175514658.8.4X8.48.1X8.18.7X8.7隨著車輛的使使用率的提高高,車輛的外形也逐漸漸變大.且SUV的保有量也越越來越多.停車的舒適性性越來約被人人們強(qiáng)調(diào).一、停車率分分析分析報(bào)告地下車庫柱網(wǎng)網(wǎng)取值：結(jié)論：用相同同停車數(shù)量所所需面積推算算,柱網(wǎng)大小對(duì)停停車率數(shù)值以以2平米遞進(jìn).柱網(wǎng)的取值由由車位大小以以及主樓柱網(wǎng)網(wǎng)大小所決定定.8.1x8.1柱網(wǎng)8.4x8.4柱網(wǎng)8.7x8.7柱網(wǎng)建筑面積:4104m2停車位:157個(gè)停車率:26.11建筑面積:4418m2停車位:155個(gè)停車率:28.51建筑面積:4658m2停車位:155個(gè)停車率:30.05一、停車率分分析分析報(bào)告4、建筑主體是是否落入車庫庫內(nèi)：如果建筑主樓樓落在地下室室中間會(huì)對(duì)地地下室停車位位的設(shè)置\行車路線以及及柱網(wǎng)大小帶帶來一定影響響.據(jù)萬科集團(tuán)的的研究,上部建筑落入入地下室的面面積比例大于于地下室面積積的三分之一一時(shí),停車率數(shù)值在在原有數(shù)值上上至少增加1平米,且隨著比例越越大值也越大大.建筑主樓一、停車率分分析分析報(bào)告5、設(shè)備用房的的面積：一般地下室的的設(shè)備用房包包含變配電電電間,水泵房,生活水池,消防水池,進(jìn)風(fēng)排風(fēng)機(jī)房房消防控制室室等.根據(jù)幾個(gè)案例例項(xiàng)目的設(shè)備備用房面積分分析，設(shè)備用用房占到整個(gè)個(gè)地下車庫的的8％－15％不等。對(duì)停停車率的影響響較大。技術(shù)指標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目名稱地杰浦江花園新都綠地公元1860綠城玉蘭花園江橋萬達(dá)廣場恒大華府2號(hào)車庫有效地下建筑面積（不包括主體核心筒部分地下及過渡空間）一期：10000一期：30133二期：25500148322494111386北區(qū):108838040910837設(shè)備用房二期：24321305127480416451553

停車率（有效地下建筑面積）30.03一期：42.68二期：43.2373942北區(qū):463739.69

停車率（扣除主體設(shè)備用房）..二期：3934373939.34柱網(wǎng)8.7x8.7一期：8.1x8.1二期：8.7x8.78.4x8.48.1x8.16.0x6.68.4x6.68.4x8.48.4x8.4分析報(bào)告影響停車率的的因數(shù):分析影響地下庫停車率的主要因數(shù)主要因素主要因素的表現(xiàn)形式規(guī)范限值控制指標(biāo)固有因素地下車庫平面形態(tài)

無人防車庫停車率：32平米/輛有人防車庫停車率：1/4地下總面積〈人防面積〈1/3地下總面積35平米/輛1/3地下總面積〈人防面積〈1/2地下總面積37平米/輛

人防面積>1/2地下總面積39平米/輛******************************************************注:上部建筑落入地下室的面積比例大于地下室面積的1/3,表中數(shù)值加1.

地庫是否有人防建筑設(shè)計(jì)技術(shù)因素地下車庫柱網(wǎng)取值地庫內(nèi)是否設(shè)有建筑主樓

設(shè)備用房的布置方式以及輪廓線形式停車位置及行車方式綜述:在分析各項(xiàng)目目停車率指標(biāo)標(biāo)時(shí)不應(yīng)簡單單地用數(shù)字比比較而是應(yīng)分分析平面形態(tài)態(tài),是否有人防等等條件,再做判斷.一、停車率分分析一、停車率分分析分析報(bào)告提高停車率的的措施一、停車率分分析分析報(bào)告人防設(shè)置原則則:人防面積盡量量少設(shè)置項(xiàng)項(xiàng)目之初與民民防辦積極協(xié)協(xié)商人防的口部防防消空間盡量量設(shè)置在主樓樓地下或其它它不影響停車車的部位，避避免空間浪費(fèi)費(fèi)。人防布置考慮慮與防火分區(qū)區(qū)合并，消防防疏散口盡量量與人防出入入口結(jié)合。一、停車率分分析分析報(bào)告設(shè)備用房的布布置原則設(shè)備用房布置置減少對(duì)有效效車位的占用用，保證地庫庫經(jīng)濟(jì)性。設(shè)備用房鄰鄰近外墻，，便于管線線進(jìn)出。盡可能將設(shè)設(shè)備用房、、輔助用房房及停車全全部設(shè)置在在地下室，，地面計(jì)容容面積盡可可能做為可可銷售面積積，增大容容積率控制制范圍內(nèi)的的建筑面積積可銷售。。垃圾圾房房設(shè)設(shè)置置在在地地下下室室，，不不對(duì)對(duì)地地面面環(huán)環(huán)境境產(chǎn)產(chǎn)生生破破壞壞影影響響。。應(yīng)布布置置在在塔塔樓樓下下方方及及其其它它不不便便停停車車的的邊邊角角地地帶帶設(shè)備備用用房房不不能能擠擠占占停停車車位位置置。。水池池水水箱箱應(yīng)應(yīng)盡盡量量利利用用坡坡道道下下方方及及其其他他受受限限制制空空間間。。一、、停停車車率率分分析析分析報(bào)告設(shè)備備用用房房的的布布置置原原則則：：P型變變電電站站K型變變電電站站水泵泵房房用戶戶站站垃圾圾房房

排風(fēng)機(jī)房

P型變電站

K型變電站

水泵房

用戶站

垃圾房

地杰杰項(xiàng)項(xiàng)目目—設(shè)備備用用房房的的平平面面布布置置圖圖一、、停停車車率率分分析析分析報(bào)告地下下車車庫庫輪輪廓廓線線及及停停車車設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則：：輪廓廓線線應(yīng)應(yīng)簡簡潔潔，，避避免免出出現(xiàn)現(xiàn)多多段段折折線線，，造造成成外外墻墻增增多多。。布置置應(yīng)應(yīng)緊緊湊湊，，避避免免出出現(xiàn)現(xiàn)多多余余空空間間，，造造成成無無效效面面積積。。輪廓廓線線應(yīng)應(yīng)方方正正，，避避免免出出現(xiàn)現(xiàn)銳銳角角弧弧線線，，造造成成布布車車障障礙礙。。充分分利利用用地地庫庫角角部部空空間間，，布布置置機(jī)機(jī)房房及及豎豎向向交交通通口口。。盡量量在在長長邊邊布布置置停停車車位位，，魚魚骨骨狀狀方方式式最最佳佳。。避出出現(xiàn)現(xiàn)單單邊邊停停車車，，行行車車道道靠靠外外墻墻的的情情況況。。一、、停停車車率率分分析析分析報(bào)告設(shè)備備用用房房的的布布置置方方式式及及輪輪廓廓線線：：浦江江項(xiàng)項(xiàng)目目—地下下車車庫庫輪輪廓廓線線設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)調(diào)整整增加加母母子子車車位位：：按按1.5個(gè)在初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，減減小小地地下下室室面面積積600平左左右右，，優(yōu)優(yōu)化化停停車車位位數(shù)數(shù)量量：：1.優(yōu)化化外外輪輪廓廓，，2.優(yōu)化化車車道道寬寬度度，，保保持持：：5500。3.增加加母母子子車車位位縮小小輪輪廓廓線線雙車車道道寬寬：：5500角部部布布置置設(shè)設(shè)備備用用房房調(diào)整整行行車車道道寬寬度度影響響地地下下車車庫庫成成本本因因素素地庫庫層層數(shù)數(shù)埋深深、、覆覆土土結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系機(jī)電電設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)分析報(bào)告第二二部部分分1、地地下下車車庫庫層層數(shù)數(shù)及及層層高高分析報(bào)告二、、成成本本因因素素分分析析與與措措施施地下下一一層層普普通通地地下下車車庫庫每每平平方方造造價(jià)價(jià):2000~2200元人防防地地下下車車庫庫每每平平方方造造價(jià)價(jià):2800~3000元地下下二二層層：：每每層層造造價(jià)價(jià)約約為為2300元，，但但加加上上土土方方及及基基坑坑圍圍護(hù)護(hù)的的費(fèi)費(fèi)用用較較一層層地地庫庫增增加加約約700元/平米米結(jié)論論：：盡量量不不做做二二層層以以上上地地下下車車庫庫。。層高高也也是是同同樣樣每每增增加加100，成成本本增增加加10－20元，，因此此層層高高控控制制的的好好也也能能有有效效節(jié)節(jié)約約成成本本見見下下表表:地下下車車庫庫層層高高控控制制與與景景觀觀覆覆土土分析報(bào)告二、、成成本本因因素素分分析析技術(shù)指標(biāo)對(duì)比項(xiàng)目名稱分類層高控制項(xiàng)控制要點(diǎn)覆土浦江二期人防地下車庫3700~4000結(jié)構(gòu)高度:900盡量減小板厚及梁高機(jī)電布置讓位其他項(xiàng)1.2管線設(shè)備高度：600停車空間凈高：2200浦江一期無人防地下車庫3500結(jié)構(gòu)高度:7001.05管線設(shè)備高度：450停車空間凈高：2200（局部：2000）

地杰無人防地下車庫4800－5800結(jié)構(gòu)高度:8001.0管線設(shè)備高度：700停車空間凈高：3700分析報(bào)告二、、成成本本因因素素分分析析層高高控控制制要要點(diǎn)點(diǎn)：：分析報(bào)告二、、成成本本因因素素分分析析與與措措施施結(jié)合合柱柱網(wǎng)網(wǎng)要要求求控控制制結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)梁梁高高及及板板厚厚，，降降低低結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)高高度度。。綜合合設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)設(shè)設(shè)備備管管線線，，降降低低安安裝裝高高度度。?？刂浦菩行熊囓嚨赖赖牡淖钭钚⌒魞舾吒?，，夠夠用用即即可可。。不不需需過過于于浪浪費(fèi)費(fèi)。。結(jié)合合不不同同場場地地做做結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)降降板板處處理理。。解解決決場場地地管管線線和和種種植植大大型型喬喬木木要要求求。。地杰杰項(xiàng)項(xiàng)目目降降板板示示意意2、地地下下車車庫庫埋埋深深與與景景觀觀覆覆土土分析報(bào)告二、、成成本本因因素素分分析析埋深深設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則：：政政府府要要求求大大于于1m覆土土，，滿滿足足管管線線敷敷設(shè)設(shè),滿足足綠綠化化種種植植要要求求景觀觀覆覆土土:按1－1.2米厚厚度度控控制制，，需需要要種種大大樹樹時(shí)時(shí)，，可可局局部部堆堆土土。。地下下一一層層層層高高計(jì)計(jì)算算：：結(jié)構(gòu)構(gòu)層層高高計(jì)計(jì)算算：：梁高高（（800）+設(shè)備備高高度度（（600）+車道道凈凈高高（（2300）辦辦公公要要求求車車道道凈凈高高相相應(yīng)應(yīng)較較高高+降板板（（1200）（（景景觀觀覆覆土土要要求求））＝＝4900浦江二期剖面面分析梁高900設(shè)備高度600車庫2200覆土：10002、地下車庫埋埋深與景觀覆覆土分析報(bào)告二、成本因素素分析車庫凈高2200梁高700xx一期剖面分析析建筑面層150設(shè)備高度450覆土1050將建筑主體地地下室埋深抬抬高至3米以內(nèi)，減少少人防面積3、地下車庫的的構(gòu)造做法分析報(bào)告二、成本因素素分析設(shè)計(jì)原則:①集水井設(shè)置方方式②排排水溝及面層層設(shè)計(jì)③底板防水層集水井設(shè)計(jì)原原則：地下一層層高高計(jì)算：結(jié)構(gòu)層高計(jì)算算：梁高（800）+設(shè)備高度（600）+車道凈高（2300）辦公要求車車道凈高相應(yīng)應(yīng)較高+降板（1200）（景觀覆土土要求）＝4900給水井的布置置不影響車位位布置，宜靠靠墻設(shè)。或或靠柱敷設(shè)時(shí)時(shí)：單側(cè)設(shè)排排水溝3、地下車庫的的構(gòu)造做法分析報(bào)告二、成本因素素分析②排水溝及面面層設(shè)計(jì)目前施工條件件決定不設(shè)地地漏。通常地地庫多以明溝溝排水。底板板面層厚度常常規(guī)為200－300左右，厚度由由明溝長度所所決定。由于于地庫比較干干燥沒有大量量的排水。因因此建議合理理減少明溝坡坡度，將面層層控制在150內(nèi)。關(guān)注明溝設(shè)置置方案，盡量量減少集水井井?dāng)?shù)量。減少明溝跨越越行車道。明明溝應(yīng)靠墻設(shè)設(shè)置。應(yīng)設(shè)置置在車位后方方或前后兩個(gè)個(gè)車位中間。。在人員不到的的地方可不設(shè)設(shè)明溝蓋板。。地下一層層高高計(jì)算：結(jié)構(gòu)層高計(jì)算算：梁高（800）+設(shè)備高度（600）+車道凈高（2300）辦公要求車車道凈高相應(yīng)應(yīng)較高+降板（1200）（景觀覆土土要求）＝4900③底板防水層地板防水做法法按公司慣例例施工時(shí)予以以取消（但施施工圖不允許許）每平米可可節(jié)約30－40元。但應(yīng)采取取施工措施，，提高混凝土土密實(shí)度，提提高自防水質(zhì)質(zhì)量。4、地庫機(jī)電設(shè)設(shè)計(jì)控制分析報(bào)告二、成本因素素分析排風(fēng)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)：使用誘導(dǎo)導(dǎo)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)，，通風(fēng)效果好好，節(jié)省風(fēng)管管高度，節(jié)省省風(fēng)機(jī)房面積積，一次性投投入較低可比比傳統(tǒng)通風(fēng)系系統(tǒng)省15－25％。安裝簡單單，圍護(hù)方便便。利用地下庭院院，通過自然然補(bǔ)風(fēng)，可以以減少甚至取取消機(jī)械補(bǔ)風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)配置，，并進(jìn)一步減減少機(jī)房面積積。因此地下下室利用自然然補(bǔ)風(fēng)結(jié)合誘誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)統(tǒng)，可最大限限度地減少成成本投入和圍圍護(hù)費(fèi)用。室內(nèi)綜合管線線優(yōu)化設(shè)計(jì)：：在方案設(shè)計(jì)之之初進(jìn)行討論論，主動(dòng)設(shè)計(jì)計(jì)機(jī)房及管線線走向，避免免施工圖后期期被動(dòng)選擇機(jī)機(jī)房位置。管線設(shè)計(jì)盡可可能按直線布布置，減少轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎分流，以以減少分管尺尺寸。管線設(shè)計(jì)盡量量避免或減少少交叉，且所所有主管線盡盡可能集中在在地庫公共區(qū)區(qū)域，以方便便檢修。地下一層層高高計(jì)算：結(jié)構(gòu)層高計(jì)算算：梁高（800）+設(shè)備高度（600）+車道凈高（2300）辦公要求車車道凈高相應(yīng)應(yīng)較高+降板（1200）（景觀覆土土要求）＝4900總結(jié)設(shè)置原則分析報(bào)告第三部分設(shè)置原則：分析報(bào)告三、總結(jié)小區(qū)的樣板區(qū)區(qū)因?yàn)檎故拘栊枰?，盡早開開放。結(jié)合工工期原因原則則上不設(shè)地下下車庫。積極與政府部部門溝通，一一定程度地減減少車位數(shù)。。結(jié)合項(xiàng)目定定位合理設(shè)置置地面停車數(shù)數(shù)。盡可能減減少地下車庫庫的面積從而而在根本上節(jié)節(jié)約成本。積極與政府部部門溝通，盡盡可能少地核核準(zhǔn)民防面積積，盡量設(shè)六六級(jí)二等，如如有可能多設(shè)設(shè)物資庫人防工程（類類型、等級(jí)））普普通車庫庫基礎(chǔ)上增加加的費(fèi)用1.六級(jí)二等人員員掩蔽體工程程800元/平方米2.六級(jí)二等戰(zhàn)備備物資庫工程程600元/平方米3.五級(jí)二等人員員掩蔽體工程程1000元/平方米4.五級(jí)一等人員員掩蔽體工程程1500元/平方米5.五級(jí)專業(yè)隊(duì)掩掩蔽工程1500元/平方米地下一層層高高計(jì)算：結(jié)構(gòu)層高計(jì)算算：梁高（800）+設(shè)備高度（600）+車道凈高（2300）辦公要求車車道凈高相應(yīng)應(yīng)較高+降板（1200）（景觀覆土土要求）＝4900設(shè)置原則：分析報(bào)告三、總結(jié)地下車庫原則則上不建二層層以上，適當(dāng)當(dāng)可設(shè)置機(jī)械械車位。利用下沉庭院院進(jìn)行補(bǔ)風(fēng)從從而減少設(shè)備備投入及后期期圍護(hù)。地下車庫盡量量減少埋深，，控制綠化種種植，綜合管管線埋設(shè)要求求。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方方案階段，就就將地下車庫庫經(jīng)濟(jì)性設(shè)計(jì)計(jì)作為一個(gè)重重要控制節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。力求在停停車率、結(jié)構(gòu)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)計(jì)的合理性、、人防經(jīng)濟(jì)性性等方面取得得一個(gè)平衡點(diǎn)點(diǎn)。地下一層層高高計(jì)算：結(jié)構(gòu)層高計(jì)算算：梁高（800）+設(shè)備高度（600）+車道凈高（2300）辦公要求車車道凈高相應(yīng)應(yīng)較高+降板（1200）（景觀覆土土要求）＝4900可實(shí)現(xiàn)性+功能定位企業(yè)內(nèi)部強(qiáng)規(guī)規(guī)審圖要點(diǎn)國家規(guī)范問題：1、我們自己““粗心大意””，怎么辦辦？2、管理人員水水平層次不齊齊，怎么辦？？3、管理人員經(jīng)經(jīng)驗(yàn)不足，怎怎么辦？解決方案：1、策略-形成指引性文文件2、執(zhí)行-表格式的會(huì)審審指引性文件：：1、流程：內(nèi)部部評(píng)審-施工、監(jiān)理單單位評(píng)審-交接-記錄-反饋-落實(shí)2、評(píng)審審內(nèi)容容-分專業(yè)業(yè)，涵涵蓋易易錯(cuò)點(diǎn)點(diǎn)、規(guī)規(guī)范、、企業(yè)業(yè)內(nèi)部部強(qiáng)規(guī)規(guī)評(píng)審：：是一個(gè)個(gè)論證證的過過程，，論證證不成成功則則是一一個(gè)尋尋求解解決方方案的的過程程。標(biāo)準(zhǔn)管管理程程序的的形成成-結(jié)果輸輸出標(biāo)準(zhǔn)管管理程程序的的形成成-結(jié)果輸輸出標(biāo)準(zhǔn)管管理程程序的的形成成-結(jié)果輸輸出標(biāo)準(zhǔn)管管理程程序的的形成成-結(jié)果輸輸出標(biāo)準(zhǔn)管管理程程序的的形成成-結(jié)果輸輸出標(biāo)準(zhǔn)管管理程程序的的形成成-結(jié)果輸輸出問題：：1、圖紙紙變更更太多多，根根本不不知道道哪版版圖是是新的的？2、人員員（含含設(shè)計(jì)計(jì)院人人員））變換換頻繁繁，無無人知知曉變變更的的來源源？3、互相相推諉諉，口口頭禪禪“我我不知知道””派標(biāo)準(zhǔn)管管理程程序的的形成成-設(shè)計(jì)院院圖紙紙目錄錄與成本本相關(guān)關(guān)的案案例：：技術(shù)評(píng)評(píng)審-含鋼量量鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)的配配筋是是否正正確及及每平平方米的的含鋼鋼量的的合理理性。。“每平平米鋼鋼筋含含量低低于限限額””惹的的禍啟示：：圖紙會(huì)會(huì)審需需要二二次回回饋。。案例：：某項(xiàng)項(xiàng)目分分期開開發(fā)地地庫連連通口口爆裂裂。對(duì)工程程營造造過程程中的的重大大、專專項(xiàng)技技術(shù)方方案的的評(píng)審審，借借鑒專專家及及各方方資源源，確確保重重大、、專項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)術(shù)方案案安全全、可可靠，，可操操作。。尤尤其是是“臨臨時(shí)性性”的的施工工措施施，更更應(yīng)注注意。。審圖與技術(shù)評(píng)審樣板工程成品保護(hù)進(jìn)度管理要素管管理二、材材料與與樣板板管理理（一））打樣樣-可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)性工工作的的延續(xù)續(xù)案例某酒店店的設(shè)設(shè)計(jì)過過程中中，需需打樣樣的材材料多多達(dá)260多種，，設(shè)計(jì)計(jì)師對(duì)對(duì)材料料的設(shè)設(shè)計(jì)效效果要要求極極其嚴(yán)嚴(yán)格，，每種種材料料的反反復(fù)打打樣平平均在在5次以上上，竭竭盡全全力滿滿足設(shè)設(shè)計(jì)要要求成成為工工作的的重點(diǎn)點(diǎn)。材材料樣樣板都都經(jīng)設(shè)設(shè)計(jì)師師認(rèn)可可后才才進(jìn)行行施工工，在在材料料打樣樣過程程中與與設(shè)計(jì)計(jì)師共共同探探討、、研究究尋找找共同同點(diǎn)，，以求求問題題的完完美解解決??！中餐廳廳部分分材料料樣品品材料樣樣板打打樣過過程中餐廳廳部分分材料料樣品品材料樣樣板打打樣過過程墻、地地面石石材的的打樣樣材料樣樣板打打樣過過程銅雕刻刻制品品打樣樣材料樣樣板打打樣過過程25*5雕花銅銅線10mm波紋銅銅板厚5mm厚銅板板50*10雕花銅線材料樣板打打樣過程啟示打樣是設(shè)計(jì)計(jì)意圖可實(shí)實(shí)現(xiàn)的第一一步，如果果樣品都做做不出來，，談何實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的效果呢呢！打樣更是材材料控制的的首要工作作，設(shè)計(jì)、、工程、材材料部門均均應(yīng)參與。。在此階段形形成施工階階段的管理理標(biāo)準(zhǔn)，從從而為事中中控制打下下良好基礎(chǔ)礎(chǔ)。中餐廳木雕雕刻打樣材料樣板打打樣過程（二）、樣樣板工程程管理施工樣板先先行制度及及案例施工樣板先先行制度，，將施工工工藝標(biāo)準(zhǔn)具具體化，將將高標(biāo)準(zhǔn)的的施工工藝藝貫徹到底底；分類樣板工程名稱部位幕墻幕墻工藝樣板1#樓5層機(jī)電機(jī)電工藝樣板1#樓7層精裝修2#樓裝修工藝樣板2#樓4層1#樓裝修工藝樣板1#樓7層景觀景觀鋪裝工藝樣板辦公庭院內(nèi)工藝樣板-幕墻吊頂龍龍骨安裝工藝樣板-精裝修基層層及管線安安裝嚴(yán)格實(shí)施施施工樣板先先行制度，，1月26日設(shè)計(jì)師到到現(xiàn)場查看看鋪地樣板板，其中3塊樣板提出出需做設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整，并并于2月13日出調(diào)整圖圖紙重新鋪鋪設(shè)3塊樣板。正在重新鋪鋪設(shè)調(diào)整后后的樣板。。計(jì)劃于4月3日完成。（三）樣板板管理-固化程序（三）樣板板管理-固化程序（三）樣板板管理-固化程序通過建立工工程樣板制制度對(duì)重要要分項(xiàng)工程程在大面施施工前、重重要部位、、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)、新工藝藝新材料應(yīng)應(yīng)用等實(shí)行行板先行；；通過相關(guān)關(guān)職能部門門、設(shè)計(jì)單單位和公司司領(lǐng)導(dǎo)參加加樣板的評(píng)評(píng)審，解決決施工中的的難點(diǎn)、重重點(diǎn)，確保保工程營造造品質(zhì)得到到保障。樣板應(yīng)用樣板確認(rèn)以以后，由工工程管理部部對(duì)樣板實(shí)實(shí)施進(jìn)行總總結(jié)，對(duì)工工藝工法和和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行交底底、固化，，要求施工工單位嚴(yán)格格執(zhí)行，監(jiān)監(jiān)理單位監(jiān)監(jiān)督檢查。。有多家施工工單位的工工序，工程程管理部應(yīng)應(yīng)組織相關(guān)關(guān)人員進(jìn)行行樣板學(xué)習(xí)習(xí)，統(tǒng)一做做法與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。通過樣板實(shí)實(shí)景或影像像資料的展展示，為銷銷售工作提提供支撐。。（三）樣板板管理-固化程序總結(jié)：從樣樣板工程計(jì)計(jì)劃、過程程實(shí)施、過過程驗(yàn)收、、最終驗(yàn)收收等精細(xì)化化管理的手手段，可有有效保證樣樣板工程貫貫穿項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展的全過過程、采購計(jì)劃表表合格供方外外采購物資資申請(qǐng)表設(shè)備進(jìn)場驗(yàn)驗(yàn)收記錄工程樣板板過程驗(yàn)驗(yàn)收單工程樣板板最終驗(yàn)驗(yàn)收單重點(diǎn)：建建立操作作表單。。（四）樣樣板層的的結(jié)構(gòu)處處理方案案注：1.本節(jié)點(diǎn)適適用于中中間一層層精裝修修樣板施施工，其其余尚未未開始?jí)w砌筑筑;2.樣板房墻墻體砌筑筑時(shí)應(yīng)將將上層墻墻體砌筑筑但不允允許封頂頂，以防防止上部部梁結(jié)構(gòu)構(gòu)受力變變形影響響樣板房房的墻體體；3.如果中間間結(jié)構(gòu)分分兩次驗(yàn)驗(yàn)收時(shí)，，填充墻墻砌筑分分界層也也應(yīng)按此此節(jié)點(diǎn)施施工。非常規(guī)填填充墻封封頂方案案實(shí)景樣板板房應(yīng)做做為一個(gè)個(gè)完整的的項(xiàng)目來來管理，，除其進(jìn)進(jìn)度、質(zhì)質(zhì)量、成成本外，，還應(yīng)考考慮其環(huán)環(huán)境的因因素，結(jié)結(jié)構(gòu)、防防水、立立體施工工、看房房通道及及其對(duì)整整體項(xiàng)目目的影響響等等。。（五）樣樣板房管管理-程序?qū)張D與技術(shù)評(píng)審樣板工程成品保護(hù)進(jìn)度管理要素管理理四、工程程進(jìn)度管管理材料進(jìn)度度分析你是否碰碰到過如如下情況況：1、乙供的的材料遲遲遲不能能到場2、施工單單位內(nèi)部部連材料料的進(jìn)場場計(jì)劃都都沒有3、雖有計(jì)計(jì)劃，但但由于品品質(zhì)原因因?qū)覍冶槐煌?，?dǎo)導(dǎo)致徹底失去去了供料料的動(dòng)力力；4、施工單單位無力力支付材材料款（備料款款挪做他他用），，導(dǎo)致材材料商遲遲遲不發(fā)發(fā)貨為保障材材料供應(yīng)應(yīng)不出問問題，甲甲方如何掌握采購購的主動(dòng)動(dòng)權(quán)？提前啟動(dòng)動(dòng)招標(biāo)采采購，絕絕大部分分材料提提前三個(gè)個(gè)月到半半年開始始招標(biāo)；；在采購方方式上應(yīng)采用甲供供的方式式，大宗宗材料即即使不甲甲供也采采取由甲甲方事先先進(jìn)行招招標(biāo)，確確定價(jià)格格和供應(yīng)應(yīng)商后再再委托乙乙方進(jìn)行行采購的的“類甲甲供”方方式；并在合同中中明確約約定：一一旦材料料品質(zhì)和和供應(yīng)出出現(xiàn)問題題，甲方方有權(quán)立立即改為為甲供或或直接付付款。啟示：凡事預(yù)則則立，尤尤其是關(guān)關(guān)鍵性節(jié)節(jié)點(diǎn)材料料，是掌掌控的要要點(diǎn)，避避免巧婦婦難為無無米之炊炊。1、進(jìn)度計(jì)計(jì)劃編制制的要素素《工程總體體進(jìn)度計(jì)計(jì)劃》編制時(shí)應(yīng)應(yīng)充分考考慮出圖圖時(shí)間、、施工工工藝、周周邊環(huán)境境、季節(jié)節(jié)影響、、銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)等因因素；并并應(yīng)明確確甲方或或乙方分分包工程程的進(jìn)退退場時(shí)間間（包括括電梯、、消防系系統(tǒng)、空空調(diào)、防防水、鋁鋁合金、、通訊系系統(tǒng)、有有線電視視、高低低壓配電電、室外外給水、、煤氣、、景觀、、室內(nèi)精精裝修等等等）2、計(jì)劃實(shí)實(shí)施時(shí)各各部門的的協(xié)調(diào)程程序工程管理理部根據(jù)據(jù)《工程總體體進(jìn)度計(jì)計(jì)劃》制訂工程程招標(biāo)計(jì)計(jì)劃、施施工單位位進(jìn)場計(jì)計(jì)劃、施施工圖紙紙交付計(jì)計(jì)劃以及及甲供材材料進(jìn)場場計(jì)劃，，并分別別抄送公公司其他他職能部部門等，，以便各各職能部部門根據(jù)據(jù)項(xiàng)目時(shí)時(shí)間要求求和工作作本身周周期安排排部門工工作計(jì)劃劃。在每每月的工工程月報(bào)報(bào)中對(duì)下下月需要要職能部部門的工工作列出出時(shí)間清清單，前前瞻性地地敦促和和協(xié)助職職能部門門完成相相關(guān)的工工作。2、計(jì)劃編編制時(shí)需需注意的的具體事事項(xiàng)在進(jìn)度計(jì)計(jì)劃中，，施工圖圖出圖時(shí)時(shí)間、施施工許可可證的取取得、項(xiàng)項(xiàng)目開工工、±00的完成時(shí)時(shí)間、主主體結(jié)頂頂、樣板板房及樣樣板房裝裝修完成成、外架架拆除、、竣工驗(yàn)驗(yàn)收等工工作任務(wù)務(wù)節(jié)點(diǎn)是是具有里里程碑意意義的關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，故在在進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的編編制時(shí)需需重點(diǎn)安安排。2、計(jì)劃編編制時(shí)需需注意的的具體事事項(xiàng)按照正常常工期來來編排進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃，工期期往往不不能滿足足施工進(jìn)進(jìn)度總目目標(biāo)的要要求，因因此需按按照施工工進(jìn)度控控制總目目標(biāo)來對(duì)對(duì)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的工工期進(jìn)行行優(yōu)化調(diào)調(diào)整。如如：按照照正常進(jìn)進(jìn)度工期期考慮，，施工許許可證的的辦理需需占據(jù)關(guān)關(guān)鍵線路路的時(shí)間間，但由由于工期期壓縮的的需要，，可通過過費(fèi)率招招標(biāo)、樁樁基的提提前開工工等方式式來減少少報(bào)建等等流程在在關(guān)鍵線線路的耗耗用時(shí)間間，從而而有效縮縮短工期期。2、計(jì)劃編編制時(shí)需需注意的的具體事事項(xiàng)一味壓縮縮工期將將造成工工程費(fèi)用用的提高高，各分分部分項(xiàng)項(xiàng)工程的的合理工工期得不不到保證證也將造造成工程程質(zhì)量和和安全文文明施工工管理的的失控。。因此，，在編排排進(jìn)度計(jì)計(jì)劃時(shí)需需要盡量量在工期期、質(zhì)量量和費(fèi)用用方面取取得平衡衡，在滿滿足進(jìn)度度、質(zhì)量量、費(fèi)用用控制目目標(biāo)基礎(chǔ)礎(chǔ)上編排排合理工工期，合合理安排排各項(xiàng)工工作任務(wù)務(wù)的起止止時(shí)間。。例如：：在未取取得施工工許可證證之前，，應(yīng)合理理安排樁樁基礎(chǔ)提提前施工工的時(shí)間間；如樁樁基礎(chǔ)提提前施工工完畢，，而主包包單位遲遲遲不能能進(jìn)場進(jìn)進(jìn)行主體體結(jié)構(gòu)的的施工，，必將造造成樁機(jī)機(jī)設(shè)備和和資金的的閑置浪浪費(fèi)。2、計(jì)劃編編制時(shí)需需注意的的具體事事項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃劃編排時(shí)時(shí)要考慮慮本項(xiàng)目目造價(jià)控控制水平平下所能能吸引到到的施工工單位的的進(jìn)度控控制水平平，同時(shí)時(shí)還需要要考慮復(fù)復(fù)雜地質(zhì)質(zhì)條件、、建筑市市場勞動(dòng)動(dòng)力短缺缺、雨季季等氣候候條件、、春節(jié)等等節(jié)假日日等不利利因素的的影響，，故施工工進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的編編排要安安排應(yīng)適適當(dāng)、符符合實(shí)際際，既不不能太緊緊，又不不能太松松，計(jì)劃劃太緊造造成無法法完成，，計(jì)劃太太松則不不能發(fā)揮揮施工效效率。2、計(jì)劃編編制時(shí)需需注意的的具體事事項(xiàng)在工程施施工過程程中，各各分部分分項(xiàng)工程程之間存存在一定定的邏輯輯聯(lián)系，，應(yīng)通過過合理編編排，使使各分部部分項(xiàng)工工程在總總工期的的約束下下無縫搭搭接、穿穿插施工工，確保保主分包包單位各各施工班班組能夠夠組織連連續(xù)、均均衡作業(yè)業(yè)和流水水施工，，避免由由于工序序不能有有效搭接接以致大大型設(shè)備備的反復(fù)復(fù)進(jìn)出場場、勞動(dòng)動(dòng)力停工工窩工嚴(yán)嚴(yán)重現(xiàn)象象的發(fā)生生。2、計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行時(shí)關(guān)關(guān)鍵要點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目公司司須針對(duì)對(duì)影響進(jìn)進(jìn)度的因因素前瞻瞻性地采采取措施施，及及時(shí)辦理理報(bào)批報(bào)報(bào)建等手手續(xù)，及及時(shí)解決決圖紙供供應(yīng)、甲甲方分包包、甲供供（包括括甲控））材料等等甲方要要協(xié)助的的問題。。監(jiān)督監(jiān)監(jiān)理單位位檢查施施工單位位的月進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃及完成成情況，，檢查現(xiàn)現(xiàn)場勞動(dòng)動(dòng)力安排排、機(jī)械械設(shè)備、、材料的的到位情情況，對(duì)對(duì)周、月月及總進(jìn)進(jìn)度控制制計(jì)劃與與實(shí)際進(jìn)進(jìn)度進(jìn)行行對(duì)比，，分析進(jìn)進(jìn)度滯后后的原因因，提出出追趕進(jìn)進(jìn)度的方方法，督督促監(jiān)理理單位落落實(shí)各項(xiàng)項(xiàng)工作。。2、計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行時(shí)關(guān)關(guān)鍵要點(diǎn)點(diǎn)由于雨季季施工、、勞動(dòng)力力和材料料短缺、、政府主主管部門門政策變變化等原原因仍有有可能造造成了進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃的延誤誤，需要要對(duì)后續(xù)續(xù)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃進(jìn)行行調(diào)整，，并采取取工期補(bǔ)補(bǔ)救措施施，彌補(bǔ)補(bǔ)前期進(jìn)進(jìn)度延誤誤工期。。一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)進(jìn)度度滯后需需立即認(rèn)認(rèn)真分析析原因、、總結(jié)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)并提提出改進(jìn)進(jìn)措施。。對(duì)技術(shù)術(shù)要求比比較復(fù)雜雜的關(guān)鍵鍵工序，，要督促促施工單單位制定定施工方方案并對(duì)對(duì)可能發(fā)發(fā)生的問問題制訂訂出相應(yīng)應(yīng)的對(duì)策策，以確確保進(jìn)度度計(jì)劃的的實(shí)現(xiàn)。。2、計(jì)劃執(zhí)執(zhí)行時(shí)關(guān)關(guān)鍵要點(diǎn)點(diǎn)配套管線線施工前前，由工工程管理理部經(jīng)理理負(fù)責(zé)組組織管線線綜合協(xié)協(xié)調(diào)會(huì)，，邀請(qǐng)政政府相關(guān)關(guān)職能部部門、各各配套管管線設(shè)計(jì)計(jì)單位、、各配套套管線施施工單位位、公司司造價(jià)咨咨詢公司司、總包包施工單單位和監(jiān)監(jiān)理單位位參加，，對(duì)各管管線施工工的先后后順序和和相互銜銜接進(jìn)行行明確。。當(dāng)具備備施工條條件時(shí)，，工程管管理部應(yīng)應(yīng)督促管管線施工工單位按按時(shí)進(jìn)場場施工。。4、案例重點(diǎn)分析析交叉工工作面，，明確過過程控制制節(jié)點(diǎn)某工程在在未完成成幕墻門門窗的情情況下即即大面積積開展精精裝施工工，為保保證精裝裝的施工工條件，，如何分分解幕墻墻和機(jī)電電的施工工節(jié)點(diǎn)，，調(diào)整施施工順序序，有效效的加快快精裝修修的施工工？1）機(jī)電與與精裝交交叉節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分析與與目標(biāo)①、為保保證衛(wèi)生生間地坪坪施工，，先行鋪鋪設(shè)地暖暖管道，，1月20日已完成成所有地地暖保護(hù)護(hù)層的施施工；②、衛(wèi)生生間給水水系統(tǒng)先先行施工工，保證證衛(wèi)生間間防水施施工，1#樓將按計(jì)計(jì)劃于4月10日前完成成給水系系統(tǒng)施工工。③、設(shè)定定吊頂內(nèi)內(nèi)管線施施工節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，保證證吊頂封封板。1#樓將按計(jì)計(jì)劃于4月30日完成吊吊頂內(nèi)管管線施工工。2）幕墻門門窗工程程與精裝裝施工交交叉節(jié)點(diǎn)點(diǎn)分析與與目標(biāo)①、設(shè)定定獨(dú)立門門窗窗框框安裝節(jié)節(jié)點(diǎn)，保保證廚房房、部分分衛(wèi)生間間的墻面面石材施施工；2#樓3月10日、1#樓4月10日完成。。②、設(shè)定定幕墻體體系中門門窗框架架安裝節(jié)節(jié)點(diǎn)，保保證石材材鋪貼及及基層濕濕作業(yè)施施工；2#樓4月30日、1#樓5月30日完成。。③、設(shè)定定門窗洞洞口封閉閉節(jié)點(diǎn)，，保證精精裝修收收尾（墻墻紙、木木制品））工作；；2#樓5月30日、1#樓6月30日完成。。3）設(shè)定獨(dú)獨(dú)立門窗窗窗框安安裝節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，保證證廚房、、部分衛(wèi)衛(wèi)生間的的墻面石石材施工工；4）設(shè)定幕幕墻體系系中門窗窗框架安安裝節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，保證證石材鋪鋪貼及基基層濕作作業(yè)施工工；管理精細(xì)細(xì)化所構(gòu)構(gòu)建工程程進(jìn)度管管理體系系：（1）需對(duì)原有的基基準(zhǔn)工期期標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行細(xì)化化和完善善，并根根據(jù)不同同的產(chǎn)品品類別分分別規(guī)定定相應(yīng)的的工期標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并并對(duì)樣板板房、樣樣板區(qū)的的完成時(shí)時(shí)間，屋屋面防水水、外圍圍護(hù)砌體體及各項(xiàng)項(xiàng)專業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收的時(shí)時(shí)間應(yīng)進(jìn)進(jìn)行相應(yīng)應(yīng)的規(guī)定定。（2）對(duì)工程進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃的編制制方法和和編制深深度應(yīng)進(jìn)進(jìn)行規(guī)定定，其中中控制性性進(jìn)度計(jì)計(jì)劃應(yīng)要要求采用用網(wǎng)絡(luò)圖圖或時(shí)標(biāo)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)圖圖進(jìn)行編編制；對(duì)對(duì)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的審審批、執(zhí)執(zhí)行、調(diào)調(diào)整都應(yīng)應(yīng)進(jìn)行規(guī)規(guī)定。（3）必須對(duì)工工程進(jìn)度度計(jì)劃的的實(shí)施情情況進(jìn)行行動(dòng)態(tài)跟跟蹤和管管理，進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃調(diào)整時(shí)時(shí)應(yīng)對(duì)資資源投入入進(jìn)行優(yōu)優(yōu)化平衡衡，妥善善處理好好進(jìn)度、、成本和和質(zhì)量的的關(guān)系。。重點(diǎn)：編編制進(jìn)度度計(jì)劃審審核要點(diǎn)點(diǎn)，指導(dǎo)導(dǎo)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃審核核3.4工程進(jìn)度度管理指指引2、勞動(dòng)力力的組織織案例農(nóng)業(yè)“雙雙搶”和和春節(jié)期期間的施施工勞動(dòng)動(dòng)力的安排排。我們該采采取哪些些措施來來避免工工人的流流失呢？案例事先摸底底鼓勵(lì)施施工單位位選擇遠(yuǎn)遠(yuǎn)區(qū)域的的勞務(wù)隊(duì)伍；；鼓勵(lì)施工工單位選選擇長期期合作的的勞務(wù)隊(duì)隊(duì)伍；“加班””工資的的發(fā)放。。啟示：必須深入入到一線線中才能能制定切切實(shí)有效效的策略略勞動(dòng)力組組織案例例解析質(zhì)量、進(jìn)進(jìn)度責(zé)任任狀深入基層層，標(biāo)段段管理員員在組織織施工幫幫組開會(huì)會(huì)在主體施施工階段段，進(jìn)度度上不來來，施工工單位人人員上報(bào)報(bào)數(shù)量又又很大，，于是進(jìn)進(jìn)行清點(diǎn)點(diǎn)。（清清點(diǎn)時(shí)間間上午6：30，連續(xù)三三天）每兩天一一次的項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)會(huì)議之后后夜間檢檢查施工工作業(yè)面面，清點(diǎn)點(diǎn)人數(shù)會(huì)議之后后夜間檢檢查施工工作業(yè)面面，清點(diǎn)點(diǎn)人數(shù)趕工期間間加班情情況部門組織織施工單單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)開會(huì)協(xié)協(xié)調(diào)小結(jié)：勞動(dòng)力組組織的糾糾偏措施施一定是是有針對(duì)對(duì)性的，，一定是是有層次次的，也也是必須須始終保保持和堅(jiān)堅(jiān)持的。。問題與啟啟示：標(biāo)準(zhǔn)的工工日消耗耗從何而而來？1、定額靠靠譜嗎？？2、經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)值靠譜譜嗎？3、那怎么么辦？5）案例進(jìn)進(jìn)度度及勞動(dòng)動(dòng)力計(jì)劃劃工序施工周期（天）所需工日所需勞動(dòng)力施工開始施工完成備注埋件、墻面龍骨及吊頂龍骨安裝241200503月25日4月18日洞口封閉框料安裝301500503月25日4月25日鋁板系統(tǒng)墻面601500255月1日6月20日吊頂651500245月10日7月15日墻面玻璃及百葉906000674月30日7月30日陽臺(tái)欄板系統(tǒng)1506750384月1日9月30日屋面

百葉及鋁板401600405月1日6月10日鋼結(jié)構(gòu)及腳手架35700203月25日5月1日裙房301800605月30日6月30日5、進(jìn)度管管控要點(diǎn)點(diǎn)1）主體施施工階段段，應(yīng)督督促施工工單位準(zhǔn)準(zhǔn)備幾套套模板？？2）當(dāng)主體體結(jié)構(gòu)上上至幾層層時(shí)，應(yīng)應(yīng)督促施施工單位位安裝調(diào)調(diào)試井架或或人貨籠籠等垂直直運(yùn)輸設(shè)設(shè)備？？為什么么？3）高層建建筑的外外架如何何搭設(shè)，，能有效效縮短總總工期，，為什么？？4）為加快快地下室室機(jī)電施施工進(jìn)度度，應(yīng)提提前做什什么工作作？總結(jié)：工工程進(jìn)度度管理的的問題與與對(duì)策工程進(jìn)度度控制的的重點(diǎn)是是三個(gè)方方面：一是進(jìn)度度計(jì)劃的的科學(xué)性性和嚴(yán)密密性。所所謂科學(xué)學(xué)就是計(jì)計(jì)劃要與與施工技技術(shù)方案案和氣候候條件緊緊密結(jié)合合。所謂謂嚴(yán)密，，是指不不但要排排細(xì)，能能檢查好好執(zhí)行，，而且要要進(jìn)行跟跟蹤管控控，并保保障落實(shí)實(shí)；二是要能能深刻了了解項(xiàng)目目，決策策時(shí)有一一定的前前瞻性，，能提前前做好準(zhǔn)準(zhǔn)備并采采取必要要措施，，以防患患未然，，減少風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；三是要能能統(tǒng)籌安安排，從從平面和和空間上上創(chuàng)造各各種條件件，能合合理組織織人力、、物力，，安排好好人流、、物流，，提前組組織好施施工作業(yè)業(yè)區(qū)、外外圍交通通道路、、材料堆堆場和物物料垂直直運(yùn)輸方方案，合合理安排排組團(tuán)、、幢與幢幢之間的的進(jìn)度差差，保障障工種和和組團(tuán)之之間的流流水施工工，并想想方設(shè)法法減少資資源集中中使用帶帶來的各各種壓力力。設(shè)計(jì)、成成本部門門的案例例分析案例分析析工程總包包招投標(biāo)標(biāo)的詢標(biāo)標(biāo)過程中中，在詢詢標(biāo)文件件制訂階階段，項(xiàng)項(xiàng)目公司司成本部部提出““±0.000以下垂直直運(yùn)輸費(fèi)費(fèi)用不予予考慮””。請(qǐng)問可能能帶來什什么隱患患？不靠塔吊吊運(yùn)輸，，人工降降效嚴(yán)重重同時(shí)無無法保證證快速施施工。總總包單位位即使承承諾該條條款也會(huì)會(huì)使雙方方在后續(xù)續(xù)工作推推進(jìn)中陷陷入被動(dòng)動(dòng)，影響響整體工工作推進(jìn)進(jìn)。針對(duì)這一一條款，，反映在在實(shí)際工工程施工工過程中中就是施施工方對(duì)對(duì)立情緒緒嚴(yán)重，，在初始始的清土土、墊層層、防水水、保護(hù)護(hù)層階段段不愿意意啟用吊吊車作業(yè)業(yè)，導(dǎo)致致吊車進(jìn)進(jìn)場時(shí)間間滯后、、影響效效率，延延誤工程程進(jìn)度。。當(dāng)?shù)匾恍┬┑禺a(chǎn)公公司確有有所見，，主要是是建設(shè)商商為降低低施工成成本制定定的，同同時(shí)作為為該條款款提出的的基礎(chǔ)，，當(dāng)?shù)匾灰恍╅_發(fā)發(fā)商在設(shè)設(shè)計(jì)階段段即著力力控制設(shè)設(shè)計(jì)指標(biāo)標(biāo)，減少少地下車車庫面積