房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（共62）

房地產(chǎn)基礎(chǔ)礎(chǔ)知識培訓(xùn)訓(xùn)營銷中心培培訓(xùn)系列房地產(chǎn)銷售售人員需要要掌握哪些些基本知識識?培訓(xùn)的結(jié)構(gòu)構(gòu)主線做為一個房房地產(chǎn)從業(yè)業(yè)人員，我我們需要具具備哪些方方面的基本本知識？一、房地產(chǎn)產(chǎn)常用名詞詞二、房地產(chǎn)產(chǎn)價格的構(gòu)構(gòu)成三、城市和和城市規(guī)劃劃知識四、房地產(chǎn)產(chǎn)建筑知識識五、房地產(chǎn)產(chǎn)測繪知識識房地產(chǎn)土地地的使用年年限是如何何確定的？？居住用地?年；工業(yè)用地?年；教育、科技技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地?年；商業(yè)、旅游游、娛樂用用地?年；綜合用地或或者其他用用地?年。一、房地產(chǎn)產(chǎn)常用名詞詞房地產(chǎn)土地地的使用年年限是如何何確定的？？居住用地七七十年；工業(yè)用地五五十年；教育、科技技、文化、、衛(wèi)生、體體育用地五五十年；商業(yè)、旅游游、娛樂用用地四十年年；綜合用地或或者其他用用地五十年年。一、房地產(chǎn)產(chǎn)常用名詞詞房子的居住住時間是多多少，土地地使用年限限屆滿后，，該怎么辦辦？房屋一經(jīng)購購買并取得得產(chǎn)權(quán)后，，即作為業(yè)業(yè)主個人所所有的財產(chǎn)產(chǎn)，并無居居住年限的的限制，擔(dān)擔(dān)對該房屋屋所占用范范圍內(nèi)的土土地來說，，因為土地地除屬于集集體所有的的外，均屬屬于國家所所有。業(yè)主主所取得的的為該土地地的一定年年限的使用用權(quán)。住宅宅用地的土土地使用時時間為50—70年，自開發(fā)發(fā)商取得該該土地使用用證書之日日起計算。。在該土地地使用年限限屆滿后，，土地將由由國家收回回。業(yè)主可可以在繼續(xù)續(xù)交納土地地出讓金或或使用費的的前提下，，繼續(xù)使用用該土地。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)常用名詞詞契稅契稅是指房房屋所有權(quán)權(quán)發(fā)生變更更時，就當(dāng)當(dāng)事人所訂訂契約按房房價的一定定比例向產(chǎn)產(chǎn)權(quán)承受人人征收的一一次性稅收收。它是對對房地產(chǎn)權(quán)權(quán)變動征收收的一種專專門稅種。。（交易手手續(xù)費經(jīng)濟濟適用房減減半）公共維修基基金公共維修基基金是指住住宅樓房的的公共部位位和共用設(shè)設(shè)施、設(shè)備備的維修養(yǎng)養(yǎng)護基金。。商品房的的公共維修修基金由購購房人在購購房時交納納，比例為為購房款的的2%。印花稅印花稅是對對經(jīng)濟活動動和經(jīng)濟交交往中書立立、領(lǐng)受憑憑證征收的的一種稅。。它是一種種兼有行為為性質(zhì)的憑憑證稅，具具有征收面面廣、稅負負輕、由納納稅人自行行購買并粘粘貼印花稅稅票完成納納稅義務(wù)等等特點。一、房地產(chǎn)產(chǎn)常用名詞詞一、房地產(chǎn)產(chǎn)常用名詞詞◆五證：《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》\《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》\、《國有土地使使用證》\《建筑工程施施工許可證證》\《商品房銷售售(預(yù)售)許可證》◆兩書：《住宅質(zhì)量保保證書》、《住宅使用說說明書》◆一級市場場◆二級市場：：◆三級市場場：◆房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：◆三通一平平：◆七通一平平：通水、通電電、通路、、通郵、通通訊、通暖暖氣、通天天燃氣或煤煤氣、平整整土地◆期房：期房是指開開發(fā)商從取取得商品房房預(yù)售許可可證開始至至取得房地地產(chǎn)權(quán)證大大產(chǎn)證止，，在這一期期間的商品品房稱為期期房，消費費者在這一一階段購買買商品房時時應(yīng)簽預(yù)售售合同?！衄F(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房◆開間、、進深：定金定金是指當(dāng)當(dāng)事人約定定由一方向向?qū)Ψ浇o付付的，作為為債權(quán)擔(dān)保保的一定數(shù)數(shù)額的貨幣幣，它屬于于一種法律律上的擔(dān)保保方式，目目的在于促促使債務(wù)人人履行債務(wù)務(wù)，保障債債權(quán)人的債債權(quán)得以實實現(xiàn)。根據(jù)據(jù)我國發(fā)法法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)規(guī)定，定金金應(yīng)當(dāng)以書書面形式約約定，當(dāng)事事人在定金金合同中應(yīng)應(yīng)約定交付付定金的期期限。定金金合同從實實際交付定定金之日起起生效，定定金的數(shù)額額由當(dāng)事人人約定，但但不得超出出合同標(biāo)的的額的20%。如果購房者者交了定金金之后改變變主意決定定不買，開開發(fā)商有權(quán)權(quán)以購房者者違約為由由不退定金金；如果開開發(fā)商將房房屋賣給他他人，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向購房者者雙倍返還還定金。一、房地產(chǎn)產(chǎn)常用名詞詞當(dāng)商品房達達到何種形形象進度時時，才可以以辦理預(yù)售售許可證？？七層以下的的達到主體體工程封頂頂；七層以以上的，主主體工程須須建到工程程預(yù)算投資資總額的三三分之二以以上層數(shù)。。一、房地產(chǎn)產(chǎn)常用名詞詞五證

《國有土地使用證》

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

《建設(shè)工程施工許可證》

案例分析總價格、單單位價格和和樓面地價價的區(qū)別樓面地價又又稱為單位位建筑面積積地價，是是平均到每每單位建筑筑面積的土土地價格。。樓面地價=土地總價/總建筑面積積樓面地價=土地單價/容積率第二章城城市和城市市規(guī)劃知識識容積率建筑密度（（建筑覆覆蓋率）什么是綠化化覆蓋率？？綠地率分?jǐn)傁禂?shù)城市規(guī)劃常常用術(shù)語及及指標(biāo)第二章城城市和城市市規(guī)劃知識識容積率一定地塊內(nèi)內(nèi)，總建筑筑面積與建建筑用地面面積的比值值。建筑密度（（建筑覆覆蓋率）一定地塊內(nèi)內(nèi)所有建筑筑物的基底底總面積占占用地面積積的比例。。什么是綠化化覆蓋率？？（綠化率）綠化覆蓋率率是指在建建設(shè)用地范范圍內(nèi)全部部綠化種植植物水平投投影面積之之和與建設(shè)設(shè)用地面積積的比率（（%）。綠地率綠地率描述述的是居住住區(qū)用地范范圍內(nèi)各類類綠地的總總和與居住住區(qū)用地的的比率（%）。城市規(guī)劃常常用術(shù)語及及指標(biāo)基本資料：：總用地面面積：5288.33平米總建筑面積積：41780平米其中：：計容積率建建筑面積：：36330平米不計容積率率建筑面積積：7480平米（地下下車庫及設(shè)設(shè)備用房））建筑物占地地面積：2040平米住宅建建筑面積：：21090平米商業(yè)建建筑面積：：12550平米容容積率：：6.87覆蓋率：41%第二章城城市和城市市規(guī)劃知識識容積率的計計算？地下室:房間地平面面低于室外外地平面的的高度超過過該房間凈凈高的1/2者為地下室室;半地下室:房間地平面面低于室外外高度超過過該房間的的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下下室.第三章房房地產(chǎn)建筑筑知識什么是超高高層建筑？？第三章房房地產(chǎn)建筑筑知識⑴按建筑物物使用性質(zhì)質(zhì)分類：居住建筑、、公共建筑筑、工業(yè)建建筑、農(nóng)業(yè)業(yè)建筑⑵按建筑物物層數(shù)或總總高度分類類：住宅按層數(shù)數(shù)分：低層住宅（（1—3層）、多層層住宅（4—6層）、中高高層住宅（（7—9層）和高層層住宅（10層以上）公共建筑及及綜合建筑筑，總高度超過過24M的為高層，，但不包括括總高度超超過24M的單層建筑筑

建筑總總高度超過過100MR，不論是住住宅還是公公共建筑、、綜合性建建筑，均稱稱為超高層建筑筑。建筑物的分分類⑶建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)分類有哪哪些？第三章房房地產(chǎn)建筑筑知識建筑物的分分類⑶按建筑結(jié)結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建建筑磚混結(jié)構(gòu)建建筑鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)建筑筑：框架結(jié)結(jié)構(gòu)、框架架剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，剪力力墻結(jié)構(gòu)、、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。第三章房房地產(chǎn)建筑筑知識建筑物的分分類剪力墻其實就是現(xiàn)現(xiàn)澆鋼筋混混凝土墻，主要承受受水平地震震荷載，這這樣的水平平荷載對墻墻、柱產(chǎn)生生一種水平平剪切力，，剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)由縱橫橫方向的墻墻體組成抗抗側(cè)向力體體系，它的的剛度很大大，空間整整體性好，，房間內(nèi)不不外露梁、、柱楞角，，便于室內(nèi)內(nèi)布置，方方便使用。。剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)有較好的的抗震性能能，其不足足之處是結(jié)結(jié)構(gòu)自重大大，預(yù)應(yīng)力力剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)?？梢砸宰龅酱罂湛臻g住宅布布局，剪力力墻結(jié)構(gòu)形形式是高層層住宅采用用最為廣泛泛的一種結(jié)結(jié)構(gòu)形式第三章房房地產(chǎn)建筑筑知識建筑物的分分類框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中中布置一定定數(shù)量的剪剪力墻，構(gòu)成靈活活自由的使使用空間，，滿足不同同建筑功能能的要求，，同樣又有有足夠的剪剪力墻，有有相當(dāng)大的的剛度，框框剪結(jié)構(gòu)的的受力特點點，是由框框架和剪力力墻結(jié)構(gòu)兩兩種不同的的抗側(cè)力結(jié)結(jié)構(gòu)組成的的新的受力力形式，所所以它的框框架不同于于純框架結(jié)結(jié)構(gòu)中的框框架，剪力力墻在框剪剪結(jié)構(gòu)中也也不同于剪剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)中的剪力力墻。第三章房房地產(chǎn)建筑筑知識建筑物的分分類什么是核心心筒？核心筒筒體結(jié)構(gòu)tubestructure由豎向箱形形截面懸臂臂筒體組成成的結(jié)構(gòu)。。筒體有剪剪力墻圍成成豎向箱形形截面的薄薄壁筒和密密柱框架組組成豎向箱箱形截面的的框筒。筒筒體由一個個或多個組組成；分筒筒中筒、單單框筒、框框架—薄壁筒和成成束筒等四四類?？蚣芙Y(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)騎樓過街樓挑出房屋墻體體外，有頂蓋蓋、有圍護物物（如欄桿））的通道。挑廊檐廊設(shè)置在建筑物物底層出檐下下的交通空空間.回廊在建筑物門廳廳大廳內(nèi)設(shè)置置在二層或二二層以上的回回形走廊.一套完整的建建筑圖包括圖圖紙目錄、設(shè)設(shè)計總說明、、建筑施工圖圖（包括總平平面圖、平面面圖、立面圖圖、剖面圖、、建筑詳圖））、結(jié)構(gòu)施工工圖、設(shè)備施施工圖。需掌握要點：：比例尺、定定位軸線、尺尺寸、標(biāo)高（（絕對標(biāo)高、、相對標(biāo)高））、指北針第三章房地地產(chǎn)建筑知識識建筑識圖絕對標(biāo)高：相對海平面的的高度，海平平面的標(biāo)高規(guī)規(guī)定為0，在以上的為為正值，以下下的為負值，，相平的為0，也叫海拔高高度，高程相對標(biāo)高：對于一個地區(qū)區(qū)，通常市政政國土部門會會測量出某個個特定的、固固定的點的絕絕對標(biāo)高，其其他的測點相相對于絕對標(biāo)標(biāo)高的高度，，其上為正，，下為負；建筑標(biāo)高：建筑標(biāo)高和結(jié)結(jié)構(gòu)標(biāo)高差別別在于裝修，，通常情況下下，施工放線線會在結(jié)構(gòu)高高度上作出而而不是裝修高高度，一些地地區(qū)經(jīng)常忽略略掉建筑標(biāo)高高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高高的差別。以以上的量量單位只能是是米(m)高度第三章房地地產(chǎn)建筑知識識建筑識圖現(xiàn)有標(biāo)高所謂板樓就是指“東西西長、南北短短”的樓型，，一般板樓同同層住戶在2到4戶，而塔樓則則是指外觀像像塔的樓型，，塔樓一般是一梯四四戶到一梯12戶。板樓的平平面圖上，長長度明顯大于于寬度，板樓樓有兩種類型型，一種是長長走廊式的，，各住戶靠長長走廊連在一一起；第二種種是單元式拼拼接，若干個個單元連在一一起就拼成一一個板樓。玄關(guān)，也被稱作門廳廳。玄關(guān)可以以是一個封閉閉、半封閉或或開放的空間間，它是指靠靠近大門的區(qū)區(qū)域。玄關(guān)的概念，，源于中國，，但最早用的的可能是風(fēng)水水先生們。玄玄關(guān)，玄妙、、關(guān)鍵的意思思。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識房屋面積的種種類有多少？？什么是房屋屋建筑面積、、房屋使用面面積？房屋面積有：：建筑面積，，使用面積；；套內(nèi)建筑面面積、共有建建筑面積、分分推的共有建建筑面積，預(yù)預(yù)售面積，竣竣工面積，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)面積。套內(nèi)面積和套套內(nèi)建筑面積積？關(guān)鍵點：第四章房地地產(chǎn)測繪知識識什么是房屋建建筑面積？房屋建筑面積積是指房屋外外墻（柱）勒勒腳以上各層層的外圍水平平投影面積，，包括：陽臺臺、挑廊、地地下室、室外外樓梯等，且且具備有上蓋蓋、結(jié)構(gòu)牢固固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的的永久性建筑筑。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識什么是房屋的的使用面積？？房屋使用面積積是指房屋內(nèi)內(nèi)全部可供使使用的空間面面積，房屋的的內(nèi)墻面水平平投影計算。什么是房屋的的實用面積？？它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)倲偯娣e后的余余額。使用率和實用用率的差別？？第四章房地地產(chǎn)測繪知識識什么是房屋的的套內(nèi)建筑面面積？房屋套內(nèi)建筑筑面積是指由由套內(nèi)房屋使使用面積、套套內(nèi)墻體面積積、套內(nèi)陽臺臺建筑面積三三部分組成的的面積。套內(nèi)墻體面積積＝1／2共用墻墻體投投影面積或＝＝非共用墻墻墻體水平投影影面積公共分?jǐn)偯娣e積＝公用建筑筑面積分?jǐn)傁迪禂?shù)×套內(nèi)建筑面積積公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)＝＝整幢建筑物物的公用建筑筑面積／整幢幢建筑物的各各套套內(nèi)建筑筑面積之和第四章房地地產(chǎn)測繪知識識什么是房屋的的共用建筑面面積？房屋共有建筑筑面積是指各各產(chǎn)權(quán)人共同同占有或共同同使用的建筑筑面積，它應(yīng)應(yīng)按一定方式式在各產(chǎn)權(quán)人人之間進行分分?jǐn)?。公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)＝＝公用建筑面面積／套內(nèi)建建筑面積之和和。公用建筑面積積分?jǐn)傁禂?shù)第四章房地地產(chǎn)測繪知識識分?jǐn)偟墓灿薪ńㄖ娣e：是指某個產(chǎn)權(quán)權(quán)人在房屋共共有建筑面積積中所分?jǐn)偟牡拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積積。指在商品品預(yù)售時按建建筑設(shè)計圖上上尺寸計算的的房屋面積。。房屋產(chǎn)權(quán)面積積：是指產(chǎn)權(quán)人依依法擁有房屋屋所有權(quán)的房房屋面積。它它由直轄市、、市、縣房地地產(chǎn)行政主管管部門登記確確權(quán)認定。商品房有哪些些公共面積需需要分?jǐn)?？第四章房地地產(chǎn)測繪知識識1、各產(chǎn)權(quán)戶的的電梯井、管管道井、樓梯梯間、垃圾道道、配電室、、設(shè)備間、公公共門廳、過過道、地下室室、值班警衛(wèi)衛(wèi)室，以及為為整幢建筑服服務(wù)的共有房房屋和管理房房屋。2、套(單元)與公共建筑空空間之間的分分隔墻以及外外墻(包括山墻)墻體水平投影影面積的一半半。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識不應(yīng)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e積包括那些？？第四章房地地產(chǎn)測繪知識識不應(yīng)分?jǐn)偟墓补灿薪ㄖ娣e積包括那些？？1、從屬于人防防工程的地下下室、半地下下室。2、供出租或出出售的固定車車位或?qū)Ｓ密囓噹臁?、幢外的用做做公共休憩的的設(shè)施或架空空層。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識層高層高是指住宅宅高度以"層"為單位計量，，每一層的高高度國家在設(shè)設(shè)計上有要求求，這個高度度就叫層高。。它通常包括括下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離離。凈高凈高是指層高高減去樓板厚厚度的凈剩值值。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識房屋建筑面積積的計算計算建筑面積積的一般規(guī)定定如下①計算建筑面面積的的房屋屋應(yīng)是永久性性結(jié)構(gòu)的房屋屋

②計算建建筑面積的房房屋，層高應(yīng)應(yīng)在2.2m以上。層高是是指上下兩層層樓面或樓面面與地面之間間的垂直距離離。

③同一房屋如果果結(jié)構(gòu)、層數(shù)數(shù)不相同時，，應(yīng)分別計算算建筑面積。。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識房屋建筑面積積的計算組成：套內(nèi)使使用面積、套套內(nèi)墻體面積積、套內(nèi)陽臺臺建筑面積計算：

⑴套套內(nèi)使用面積積為套內(nèi)房屋屋使用空間的的面積，以水水平投影面積積按以下規(guī)定定計算：①①套內(nèi)使用面面積為套內(nèi)臥臥室、起居室室、過廳、過過道、廚房、、衛(wèi)生間、廁廁所、貯藏室室、壁柜等空空間面積的總總和。

②套內(nèi)樓梯按自自然層數(shù)的面面積總和計入入使用面積。。③不包括在結(jié)結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的的套內(nèi)煙囪、、通風(fēng)道、管管道井均計入入使用面積。。

④內(nèi)墻面面裝飾厚度計計入使用面積積。計算全部建筑筑面積的范圍圍：⑴單層房屋，，按一層計算算建筑面積；；二層以上（（含二層）的的房屋，按各各層建筑面積積的總和計算算建筑面積。。

⑵房屋內(nèi)內(nèi)的夾層、插插層、技術(shù)層層及其樓梯間間、電梯間等等其高度在2.2m以上的部位計計算建筑面積積。

⑶穿過過房屋的通道道，房屋內(nèi)的的門廳、大廳廳，均按一層層計算面積。。門廳、大廳廳內(nèi)的回廊部部分，層高在在2.2m以上的，按其其水平投影面面積計算。⑷⑷樓梯間、、電梯（觀光光梯）井、提提物井、垃圾圾道、管道井井等均按房屋屋自然層計算算面積。⑸⑸房屋天面上上，屬永久性性建筑，層高高在2.2m以上的樓梯間間、水箱間、、電梯機房及及斜面結(jié)構(gòu)屋屋頂高度在2.2m以上的部位，，按其外圍水水平投影面積積計算。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識⑹挑樓、全封封閉的陽臺，，按其外圍水水平投影面積積計算。屬永永久性結(jié)構(gòu)有有上蓋的室外外樓梯，按各各層水平投影影面積計算。。與房屋相連連的有柱走廊廊，兩房屋間間有上蓋和柱柱的走廊，均均按其柱的外外圍水平投影影面積計算。。房屋間永久久性的封閉的的架空通廊，，按外圍水平平投影面積計計算。

⑺地地下室、半地地下室及其相相應(yīng)出入口，，層高在2.2m以上的，按其其外墻（不包包括采光井、、防潮層及保保護墻）外圍圍水平投影面面積計算。⑻⑻有柱（不不含獨立柱、、單排柱）或或有圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)的門廊、門門斗，按其柱柱或圍護結(jié)構(gòu)構(gòu)的外圍水平平投影面積計計算。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識計算全部建筑筑面積的范圍圍：⑼玻璃幕墻等等作為房屋外外墻，按其外外圍水平投影影面積計算。。

⑽屬永久久性建筑有柱柱的車棚、貨貨棚等，按柱柱的外圍水平平投影面積計計算。

⑾依依坡地建筑的的房屋，利用用吊腳做架空空層，有圍護護結(jié)構(gòu)的按其其高度在2.2m以上部位的外外圍水平投影影面積計算。。

⑿有伸縮縮縫的房屋，，如果其與室室內(nèi)相通的，，伸縮縫計算算建筑面積。。第四章房地地產(chǎn)測繪知識識計算全部建筑筑面積的范圍圍：⑴與房屋相連連有上蓋而無無柱的走廊、、檐廊，按其其圍護結(jié)構(gòu)外外圍水平投影影面積的一半半計算。⑵⑵獨立柱、單單排柱的門廊廊、車棚、貨貨棚等屬永久久性建筑，按按其上蓋水平平投影面積的的一半計算。。

⑶未封閉閉的陽臺、挑挑廊，按其圍圍護結(jié)構(gòu)外圍圍水平投影面面積的一半計計算。

⑷無無頂蓋的室外外樓梯按各層層水平投影面面積的一半計計算。

⑸有有頂蓋不封閉閉的永久性的的架空通廊，，按外圍水平平投影面積的的一半計算第四章房地地產(chǎn)測繪知識識計算一半建筑筑面積的范圍圍：⑴層高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾夾層、插層、、技術(shù)層和層層高在2.2m以下的地下室室和半地下室室。⑵突出房屋