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物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目工作進(jìn)度計(jì)劃控制措施(一)承接查驗(yàn)的條件-------------------------------------------------------1(二)承接查驗(yàn)的程序-------------------------------------------------------2(三)承接查驗(yàn)的前期準(zhǔn)備--------------------------------------------------2(四)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)主要依據(jù):-----------------------------------------2(五)承接查驗(yàn)的實(shí)施-------------------------------------------------------3(六)資料接管查驗(yàn)包括----------------------------------------------------3(七)承接查驗(yàn)的培訓(xùn)-------------------------------------------------------5(八)共用部位承接查驗(yàn)項(xiàng)目------------------------------------------------5(九)共用部位承接查驗(yàn)主要關(guān)注項(xiàng)-----------------------------------------5(十)設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行-------------------------------------------------------7(十一)查驗(yàn)工作-----------------------------------------------------------7(十二)交接手續(xù)辦理-------------------------------------------------------8(十三)備案辦理-----------------------------------------------------------8(十四)書(shū)面告知-----------------------------------------------------------8(十五)資料建檔-----------------------------------------------------------8(十六)查驗(yàn)后續(xù)工作-------------------------------------------------------8在項(xiàng)目接管前,由開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前二十日內(nèi),向服務(wù)中心提供相關(guān)技術(shù)資料,由服務(wù)中心與開(kāi)發(fā)商確定查驗(yàn)時(shí)間,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的共有部分進(jìn)行查驗(yàn),將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題書(shū)面告知開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商組織及時(shí)整改。按照物業(yè)承接查驗(yàn)的程序和要求,依據(jù)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》相關(guān)規(guī)定,做好承接查驗(yàn)工作,做到全面、細(xì)致,為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。(一)承接查驗(yàn)的條件1、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格,取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件,并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案;2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具;3、教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;4、道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成,并滿足使用功能要求;5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū);6、物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。(二)承接查驗(yàn)的程序1、確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案;2、移交有關(guān)圖紙資料;3、查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;4、解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題;5、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果;6、簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;7、辦理物業(yè)交接手續(xù)。(三)承接查驗(yàn)的前期準(zhǔn)備1、備妥參照的技術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。2、對(duì)收集的規(guī)范進(jìn)行識(shí)別整理,針對(duì)設(shè)施設(shè)備種類(lèi)形成可操作文件。3、承接查驗(yàn)工作所需要的專(zhuān)用工具準(zhǔn)備,如驗(yàn)電器、測(cè)溫儀等。4、對(duì)于承接后運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施,做好準(zhǔn)備工作。5、成立服務(wù)中心經(jīng)理為領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)業(yè)基數(shù)人員參與的承接查驗(yàn)小組。6、與開(kāi)發(fā)商確認(rèn)交接項(xiàng)目、時(shí)間、地點(diǎn)、方式、標(biāo)準(zhǔn)等。(四)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)主要依據(jù):1、物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同;2、臨時(shí)管理規(guī)約;3、前期物業(yè)服務(wù)合同;4、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;5、建設(shè)單位移交的圖紙資料;6、建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。(五)承接查驗(yàn)的實(shí)施1、成立承接查驗(yàn)小組成立由服務(wù)中心經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)的承接查驗(yàn)小組,組員包括機(jī)電維修與運(yùn)行、環(huán)境及秩序維護(hù)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員。2、承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備1)承接查驗(yàn)工具準(zhǔn)備:根據(jù)不同專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)備好專(zhuān)用的質(zhì)量驗(yàn)收工具及儀器。2)承接查驗(yàn)資料:在物業(yè)承接查驗(yàn)前,物業(yè)服務(wù)中心依照“物業(yè)承接查驗(yàn)資料”向開(kāi)發(fā)商索要相關(guān)資料,并根據(jù)專(zhuān)業(yè)需要準(zhǔn)備好相應(yīng)的驗(yàn)收規(guī)范。3)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。4)提前參與開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)的承接查驗(yàn)的機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作。5)準(zhǔn)備好承接查驗(yàn)所需的各類(lèi)記錄表格。(六)資料接管查驗(yàn)包括1、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;2、共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;3、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件;4、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;5、承接查驗(yàn)所必需的其他資料。6、移交資料主要明細(xì):序號(hào)
移交資料名稱(chēng)
資料類(lèi)型
單位
數(shù)量1
地質(zhì)勘察報(bào)告
復(fù)印件
份 12竣工圖套2.1配套管網(wǎng)圖套12.2總規(guī)劃圖套12.3建筑施工圖原件套12.4結(jié)構(gòu)施工圖套12.5水、電、氣、暖施工圖套12.6綠化、道路施工圖、竣工圖套13圖紙會(huì)審記錄份3.1土建記錄份23.2水、電、氣、暖記錄復(fù)印件份23.3綠化、道路記錄份23.4市政管網(wǎng)記錄份24各類(lèi)工程合同及開(kāi)、竣報(bào)告復(fù)印件份25工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單復(fù)印件份26工程質(zhì)量事故處理記錄復(fù)印件份27隱蔽工程驗(yàn)收簽證復(fù)印件份28沉降觀測(cè)記錄復(fù)印件份29工程竣工驗(yàn)收合格證明復(fù)印件張210鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)復(fù)印件張211新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證復(fù)印件張212水電采暖衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)復(fù)印件張213砂、漿、混凝土試塊試壓報(bào)告復(fù)印件份214供水、供暖的試壓報(bào)告復(fù)印件份215監(jiān)理公司簽發(fā)的各種文字材料復(fù)印件份216消防部門(mén)審批文件復(fù)印件份217項(xiàng)目工程交工標(biāo)準(zhǔn)復(fù)印件份218防火驗(yàn)收合格證復(fù)印件張219環(huán)境綠化資料復(fù)印件/原件套19.1開(kāi)工、竣工報(bào)告,開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收?qǐng)?bào)表復(fù)印件份219.2綠化供水隱檢記錄;綠化種植土檢查記錄復(fù)印件份219.3土壤分析報(bào)告;植物材料表復(fù)印件份219.4水電、構(gòu)筑相關(guān)材質(zhì)合格證(檢驗(yàn)報(bào)告)復(fù)印件份220大型設(shè)備設(shè)施資料原件套20.1設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬,安裝、試驗(yàn)、調(diào)整、驗(yàn)收資原件套1料20.2設(shè)施設(shè)備圖紙、合格證、使用說(shuō)明等技術(shù)資原件份1料21房屋種類(lèi)、數(shù)量、用途的分類(lèi)表原件套1(七)承接查驗(yàn)的培訓(xùn)在承接查驗(yàn)前,對(duì)查驗(yàn)小組各專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容包括:明確驗(yàn)收的時(shí)間、范圍、查驗(yàn)內(nèi)容和方法、注意事項(xiàng)、查驗(yàn)記錄表格的填寫(xiě)要求等,并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)模擬演練,達(dá)到獨(dú)立操作能力,保證承接查驗(yàn)工作能夠順利進(jìn)行。(八)共用部位承接查驗(yàn)項(xiàng)目1、共用部位:一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等;2、共用設(shè)備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等;3、共用設(shè)施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)(非機(jī)動(dòng)車(chē))停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。(九)共用部位承接查驗(yàn)主要關(guān)注項(xiàng)1、 外墻外墻無(wú)滲水涂料色澤均勻、無(wú)開(kāi)裂、起鼓現(xiàn)象,面磚粘合牢固、拼縫均勻、順直。頂板安裝牢固、焊接牢固、接地良好,表面油漆無(wú)脫落。2、 屋面屋面無(wú)裂縫、空鼓,屋面平整。排水通暢,設(shè)施齊全、出水口、落水管安裝牢固,接口嚴(yán)密,不滲漏。3、 樓地面面層與基層粘接牢固、不空鼓。整體面層平整,無(wú)裂縫,脫皮和起砂等缺陷;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無(wú)缺棱掉角。地磚地面平整牢固,接縫均勻密合。4、 裝修門(mén)窗安裝平正牢固,無(wú)翹曲變形,封膠良好,開(kāi)關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確、縫隙嚴(yán)密適度。木裝修工程表面光潔良好,線條順直,對(duì)縫嚴(yán)密與基層釘牢。門(mén)窗玻璃安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固。扶灰表面平整,無(wú)空鼓,裂縫和起泡現(xiàn)象。飾面磚表面潔凈,粘貼牢固,陰陽(yáng)角與線角順直。無(wú)缺棱掉角、劃傷。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致,表面無(wú)脫皮,漏刷現(xiàn)象。外墻、窗戶有淋水試驗(yàn)記錄。5、 電氣設(shè)備電氣線路安裝平整、牢固、順直,導(dǎo)線連接緊密規(guī)范。照明器具、低壓電器及支架安裝牢固、部件齊全、位置正確。動(dòng)力、照明閘箱安裝牢固,位置準(zhǔn)確,電器安裝及導(dǎo)線連接牢固,接地保護(hù)良好,有明顯相序及柜號(hào)標(biāo)識(shí),電器件齊全、無(wú)損壞,安裝質(zhì)量符合規(guī)范要求,漏電保護(hù)試驗(yàn)反應(yīng)正常。電纜、橋架、母線安裝牢固順直,性能可靠部件齊全,豎井內(nèi)電纜每層有明顯的纜號(hào)標(biāo)識(shí)。避雷接地系統(tǒng)中各種避雷裝置連接點(diǎn)牢固可靠。6、 水、衛(wèi)、消防管道安裝牢固,控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。衛(wèi)生間地漏、排污管接口、檢查口無(wú)滲漏、管道排水順暢、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好、接口無(wú)滲漏、安裝平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。水泵啟??煽浚惭b牢固、平穩(wěn)、運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)、鋼結(jié)構(gòu)底座安裝牢固、防腐處理良好。消防設(shè)施有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證。7、 采暖設(shè)備、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。8、 附屬工程及其它管道順直排水通暢,井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。化糞池排污量設(shè)置合理,池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道有足夠坡度,并不超過(guò)2個(gè)彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。煙道、通風(fēng)道暢通無(wú)阻塞物。電井、管井整潔干凈,隔層封閉牢固,井門(mén)安裝完畢、配件齊全,外觀美觀。(十)設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行設(shè)備設(shè)施在查驗(yàn)合格后,對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行,以確保入住后設(shè)備能正常運(yùn)行,專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員可在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備,并請(qǐng)?jiān)O(shè)備調(diào)試單位對(duì)相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運(yùn)行前的培訓(xùn)。(十一)查驗(yàn)工作1、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄,應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容,并由建設(shè)單位和服務(wù)中心參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn),并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定,與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。2、現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中,對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形,以書(shū)面形式通知建設(shè)單位,由建設(shè)單位及時(shí)解決并組織物業(yè)承接小組復(fù)驗(yàn)。(十二)交接手續(xù)辦理1、 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù),向服務(wù)中心移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。2、 交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄,應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容,交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和我公司共同簽章確認(rèn)。(十三)備案辦理自物業(yè)交接后30日內(nèi),我公司將持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù):1、前期物業(yè)服務(wù)合同;2、臨時(shí)管理規(guī)約;3、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;4、建設(shè)單位移交資料清單;5、查驗(yàn)
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