《房地產(chǎn)項(xiàng)目管理》第七章房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的管理

第七章

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的管理

內(nèi)容提要1.項(xiàng)目質(zhì)量管理。包括工程項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)、全面質(zhì)量管理的PDCA循環(huán)、質(zhì)量管理的內(nèi)容等。2.項(xiàng)目成本管理。包括成本管理的特點(diǎn)、主要內(nèi)容及其信息化等。3.項(xiàng)目進(jìn)度管理。包括其主要內(nèi)容、影響因素分析和項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表示方法等。4.項(xiàng)目合同管理。包括其目的內(nèi)容、施工合同的簽訂等。5.項(xiàng)目信息管理。包括工程項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)的含義、結(jié)構(gòu)、功能等。6.項(xiàng)目其他管理。7.1項(xiàng)目質(zhì)量管理

質(zhì)量：廣義上看是指反映實(shí)體滿(mǎn)足明確或隱含需要的能力的特性的總和。工程項(xiàng)目質(zhì)量：通過(guò)項(xiàng)目施工全過(guò)程所形成的工程項(xiàng)目質(zhì)量，它不僅能滿(mǎn)足用戶(hù)從事生產(chǎn)或生活需要，而且必須達(dá)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)范和合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中最重要的一項(xiàng)管理。7.1.1工程項(xiàng)目質(zhì)量的特點(diǎn)

1.影響因素多。如決策、設(shè)計(jì)、材料、機(jī)械、環(huán)境、施工工藝、操作方法、管理制度、施工人員素質(zhì)等均直接或間接地影響工程項(xiàng)目的質(zhì)量。2.質(zhì)量波動(dòng)大。由于建筑產(chǎn)品及其生產(chǎn)特點(diǎn)，生產(chǎn)活動(dòng)受到各種不利因素的影響，故項(xiàng)目施工質(zhì)量水平很容易產(chǎn)生波動(dòng)。3.質(zhì)量隱患多。工程項(xiàng)目在施工過(guò)程中，由于工序交接多，中間產(chǎn)品多，隱蔽工程多，若不及時(shí)檢查并發(fā)現(xiàn)其存在的質(zhì)量問(wèn)題，容易產(chǎn)生第二判斷錯(cuò)誤。4.質(zhì)量評(píng)定難度大。工程項(xiàng)目終檢驗(yàn)收時(shí)難以發(fā)現(xiàn)內(nèi)在的質(zhì)量缺陷，若在項(xiàng)目完工后再檢查，又只能看其表面。因此對(duì)工程質(zhì)量更應(yīng)重視事前控制、事中嚴(yán)格監(jiān)督。7.1.2全面質(zhì)量管理的PDCA循環(huán)

將前面章節(jié)介紹的PDCA循環(huán)具體運(yùn)用到質(zhì)量管理中，可以劃分為四個(gè)階段：階段劃分主要任務(wù)第一階段是計(jì)劃階段（即P階段）制訂質(zhì)量管理目標(biāo)，活動(dòng)計(jì)劃和管理項(xiàng)目的具體實(shí)施措施。第二階段是實(shí)施階段（即D階段）按照第一階段制訂的計(jì)劃措施，組織個(gè)方面的力量分頭去認(rèn)真貫徹實(shí)施。第三階段是檢查階段（即C階段）將實(shí)施效果與預(yù)期目標(biāo)對(duì)比，檢查執(zhí)行的情況，看是否達(dá)到預(yù)期效果。第四階段是處理階段（即A階段）對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行總結(jié)和處理。7.1.3質(zhì)量管理的內(nèi)容

施工階段的質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，在工程項(xiàng)目施工階段，質(zhì)量管理的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝流程是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)等等。7.2項(xiàng)目成本管理

工程項(xiàng)目成本管理：

通過(guò)控制手段，在達(dá)到預(yù)定工程項(xiàng)目功能和工期要求的同時(shí)優(yōu)化成本開(kāi)支，將總成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理的重點(diǎn)與核心，成本管理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。7.2.1成本管理的特點(diǎn)7.2.2項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容

(1)加強(qiáng)對(duì)施工方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較。對(duì)施工方案從技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)通過(guò)定性分析和定量分析。（2）對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)簽證手續(xù)嚴(yán)格把關(guān)。通過(guò)建立工程監(jiān)理制建立專(zhuān)業(yè)部門(mén)、利用專(zhuān)業(yè)人員對(duì)工程實(shí)行專(zhuān)業(yè)化管理。（3）制定成本控制重點(diǎn)。對(duì)工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)節(jié)，制定成本控制重點(diǎn)。另外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于工程預(yù)決算和材料設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)進(jìn)行的成本控制。（4）對(duì)工程變更嚴(yán)格控制。7.2.3成本超支的原因分析

成本超支的原因是多方面的，例如：（1）宏觀因素：總工期拖延，物價(jià)上漲，工程量大幅度增加；（2）微觀因素：分項(xiàng)工程效率低，協(xié)調(diào)不好，局部返工；（3）內(nèi)部原因：管理失誤，不協(xié)調(diào)，采購(gòu)了劣質(zhì)材料，工人培訓(xùn)不充分，材料消耗增加，事故，返工；（4）外部原因：上級(jí)、業(yè)主的干擾，設(shè)計(jì)的修改，陰雨天氣，其他風(fēng)險(xiǎn)等。7.2.4降低成本的措施

一般只有當(dāng)給出的措施比原計(jì)劃已選定的措施更為有利，或使工程范圍減少，或生產(chǎn)效率提高，成本才能降低，例如：（1）尋找新的更好、更高的效率，更優(yōu)的技術(shù)方案。（2）購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)品，而不是采用完全由自己生產(chǎn)的產(chǎn)品。（3）重新選擇供應(yīng)商，但會(huì)產(chǎn)生供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，選擇需要時(shí)間。（4）改變實(shí)施過(guò)程。（5）變更工程范圍。（6）索賠。7.3項(xiàng)目進(jìn)度管理

進(jìn)度管理:

指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各建設(shè)階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制計(jì)劃，并將該計(jì)劃付諸于實(shí)施，且在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或調(diào)整、修改原計(jì)劃，直至工程竣工交付使用。7.3.1影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素分析

影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度的因素包括：人的因素、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)配件因素、施工機(jī)械設(shè)備因素，資金因素，水文、地址與氣象因素等自然因素，政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等社會(huì)因素，以及其他不確定因素等。（1）施工階段前期的影響因素。（2）施工階段中期的影響因素。（3）施工階段后期的影響因素。7.3.2進(jìn)度管理主要內(nèi)容

（1）施工進(jìn)度的跟蹤檢查。（2）收集、整理和統(tǒng)計(jì)有關(guān)進(jìn)度數(shù)據(jù)。（3）將實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比分析。（4）分析進(jìn)度偏差對(duì)工期和后續(xù)工作的影響。（5）分析是否需要進(jìn)行進(jìn)度調(diào)整。（6）采取進(jìn)度調(diào)整措施。（7）實(shí)施調(diào)整后的進(jìn)度計(jì)劃。7.3.3項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表示方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理一般采用實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度圖形比較法。項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃可用橫道圖表示，也可以用網(wǎng)絡(luò)圖表示。用網(wǎng)絡(luò)圖表示的進(jìn)度計(jì)劃叫網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃。7.3.4施工進(jìn)度管理的措施

（1）組織措施。（2）技術(shù)措施。（4）經(jīng)濟(jì)措施。（5）信息管理措施。7.4項(xiàng)目合同管理

7.4.1項(xiàng)目合同管理的目的（1）建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要。

（2）規(guī)范市場(chǎng)交易行為。

（3）保證合同的履行。（4）開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)的需要。7.4.2施工合同的簽訂

簽訂施工合同應(yīng)使用我國(guó)的建筑工程施工合同（示范文本），其中的要點(diǎn)如下：1.工期。2.合同價(jià)款（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)接受的合同價(jià)款。（2）追加合同價(jià)款。（3）合同的計(jì)價(jià)方式。7.4.3合同管理的內(nèi)容

下面是一些業(yè)主一方在施工階段的合同管理內(nèi)容：（1）將任命的業(yè)主代表和工程師（必要時(shí)可撤換）以書(shū)面形式通知承包商，如屬?lài)?guó)際貸款項(xiàng)目還應(yīng)該通知貸款方。（2）繼續(xù)抓緊完成施工前未完成的項(xiàng)目用地征用手續(xù)以及移民等工作。（3）批準(zhǔn)承包商轉(zhuǎn)讓部分項(xiàng)目權(quán)益的申請(qǐng)，（如有時(shí)）批準(zhǔn)履約保證和承包人，批準(zhǔn)承包商提交的保險(xiǎn)單和保險(xiǎn)公司。（4）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。（5）在承包商有關(guān)手續(xù)齊備后，及時(shí)向承包商撥付有關(guān)款項(xiàng)。如項(xiàng)目預(yù)付款，設(shè)備和材料預(yù)付款，每月的月結(jié)算，最終結(jié)算等。這是業(yè)主最主要的義務(wù)。

......7.4.4合同分析

合同分析一般包括以下內(nèi)容：（1）界定承包人和開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任務(wù)。（2）合同的價(jià)格分析。（3）合同工期的分析。（4）違約責(zé)任的理解。（5）驗(yàn)收責(zé)任的理解。7.5項(xiàng)目信息管理

7.5.1工程項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)的含義管理信息系統(tǒng)

：一個(gè)由人、電子計(jì)算機(jī)等組成的能進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目信息的收集、加工、整理、存儲(chǔ)、檢索、傳遞、維護(hù)和使用的集成化系統(tǒng)，也是一個(gè)計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng)。其目的是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目信息的全面管理、系統(tǒng)管理、規(guī)范管理和科學(xué)管理，從而為項(xiàng)目管理人員進(jìn)行工程項(xiàng)目的進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制及合同管理等提供可靠的信息支持。7.5.2工程項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和功能

一個(gè)完整的工程項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)一般主要是由費(fèi)用控制子系統(tǒng)、進(jìn)度控制子系統(tǒng)、質(zhì)量控制子系統(tǒng)、合同管理子系統(tǒng)和公共數(shù)據(jù)庫(kù)所構(gòu)成，其結(jié)構(gòu)圖如圖9-6所示。7.6項(xiàng)目其他管理

7.6.1項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理主要包括：（1）做好市政配套的協(xié)調(diào)管理工作。（2）協(xié)調(diào)各承包合同中有關(guān)進(jìn)度、技術(shù)配合、現(xiàn)場(chǎng)協(xié)作、公共設(shè)施使用問(wèn)題，解決它們之間產(chǎn)生的矛盾。（3）定期召開(kāi)各承包單位參加的項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)調(diào)會(huì)議，并檢查會(huì)議決定事項(xiàng)的執(zhí)行情況。（4）參加總包單位或重要分包單位的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)、調(diào)度會(huì)等。（5）協(xié)調(diào)各單位之間的矛盾、爭(zhēng)議，正確處理其經(jīng)濟(jì)上的紛爭(zhēng)。7.6.2項(xiàng)目安全健康環(huán)境管理

1.安全健康環(huán)境管理

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的安全健康管理主要任務(wù)是保證建設(shè)工程的生產(chǎn)者和使用者以及第三人的安全。環(huán)境管理是指保護(hù)生態(tài)環(huán)境，如控制現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)的粉塵噪音、三廢等對(duì)環(huán)境的危害，并考慮能源節(jié)約和減少資源的浪費(fèi)等。2.參與者的主要安全任務(wù)

開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)向承包商提供安全生產(chǎn)作業(yè)環(huán)境和安全施工的所需費(fèi)用，及時(shí)將安全施工措施和拆除工程的有關(guān)資料向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)備案，不得任意壓縮施工工期、明示或者暗示承包人采用不符合安全生產(chǎn)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；施工企業(yè)應(yīng)在施工前編制詳細(xì)的施工技術(shù)要求和安全方案，施工現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)不同的施工階段采取相應(yīng)的安全措施。7.