機(jī)器設(shè)備評(píng)估相關(guān)例題

23/23第五章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估國(guó)產(chǎn)外購設(shè)備重置成本測(cè)算例題:某臺(tái)機(jī)床需重估。企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設(shè)備采購價(jià)5萬元，運(yùn)輸費(fèi)0.1萬元，安裝費(fèi)0.3萬元，調(diào)試費(fèi)0.1萬元，已服役2年。試評(píng)估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查得知，該機(jī)床在市場(chǎng)上仍專門流行，且價(jià)格上升了20%；鐵路運(yùn)價(jià)近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費(fèi)上漲幅度加權(quán)計(jì)算為40%，調(diào)試費(fèi)用上漲了15%。分析：該機(jī)床服役期限僅2年，且在市場(chǎng)上仍專門流行，一般來講技術(shù)條件變化不大，故用復(fù)原重置成本評(píng)估較現(xiàn)實(shí)。計(jì)算過程：機(jī)床采購重置全價(jià)＝5×(1＋20%)＝6萬元運(yùn)雜費(fèi)重估價(jià)＝0.1×2＝0.2萬元安裝費(fèi)重估價(jià)＝0.3×(1＋40%)＝0.42萬元調(diào)試費(fèi)重估價(jià)＝0.1×(1＋15%)＝0.115萬元綜合以上各項(xiàng)，該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價(jià)為：6＋(0.2＋0.42＋0.115)＝6.735萬元例題:某企業(yè)2000年購建一套年產(chǎn)50萬噸某產(chǎn)品的生產(chǎn)線，賬面原值1,000萬元。2005年進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)選擇了一套與被評(píng)估生產(chǎn)線相似的生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線2004年建成，年產(chǎn)同類產(chǎn)品75萬噸，造價(jià)為3,000萬元。經(jīng)查詢，該類生產(chǎn)線的規(guī)模效益指數(shù)為0.7，依照被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力與參照物生產(chǎn)能力方面的差異，采納規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)線2004年的重置成本為2,259萬元由于無法獵取評(píng)估基準(zhǔn)日該生產(chǎn)線的價(jià)格指數(shù)，不能直接將2004年的重置成本調(diào)整為2005年評(píng)估基準(zhǔn)日的重置成本。因此，將該生產(chǎn)線適當(dāng)劃分為要緊裝置、輔助生產(chǎn)裝置、工藝管道、儀器儀表、建筑安裝費(fèi)和治理費(fèi)六大項(xiàng)，并按被評(píng)估生產(chǎn)線原始成本中上述六項(xiàng)所占比重作為權(quán)數(shù)，以及2004年至2005年上述六項(xiàng)的價(jià)格變動(dòng)系數(shù)加權(quán)求取生產(chǎn)線價(jià)格調(diào)整系數(shù)。上述六項(xiàng)在生產(chǎn)線原始成本中的比重為：要緊裝置70%，輔助裝置5%，工藝管道5%，儀器儀表5%，建筑安裝費(fèi)10%，治理費(fèi)5%。2004年至2005年上述六項(xiàng)價(jià)格及費(fèi)用變動(dòng)率為：要緊裝置5%，輔助裝置3%，工藝管道10%，儀器儀表2%，建筑安裝費(fèi)15%，治理費(fèi)10%。重置成本＝2,259×(1＋70%×5%＋5%×3%＋5%×10%＋5%×2%＋10%×15%＋5%×10%)＝2,259×(1＋3.5%＋0.15%＋0.5%＋0.1%＋1.5%＋0.5%)＝2,259×(1＋6.25%)＝2,400萬元進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算舉例例1：被評(píng)估設(shè)備為1999年10月從英國(guó)引進(jìn)，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)是20萬英鎊。2004年10月進(jìn)行評(píng)估時(shí)英國(guó)廠家已不再生產(chǎn)這種型號(hào)的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOB報(bào)價(jià)為35萬英鎊。針對(duì)上述情況，評(píng)估人員經(jīng)與有關(guān)專家共同分析研究待評(píng)估設(shè)備和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差不及其對(duì)價(jià)格的阻礙，最后認(rèn)為，按照通常情況，實(shí)際成交價(jià)為報(bào)價(jià)的70%～90%。故按英國(guó)廠商FOB報(bào)價(jià)的80%作為FOB成交價(jià)。針對(duì)替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評(píng)估設(shè)備，估測(cè)被評(píng)估設(shè)備的現(xiàn)行FOB價(jià)格約為替代設(shè)備FOB價(jià)格的70%，30%的折扣要緊是功能落后造成的。評(píng)估基準(zhǔn)日人民幣對(duì)英鎊的匯率為11.93∶1。境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價(jià)格的5%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按FOB價(jià)格的0.5%計(jì)，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格的0.8%計(jì)算，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按(CIF價(jià)格＋銀行手續(xù)費(fèi))的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)格中，由英方派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素。依照上述分析及數(shù)據(jù)資料，被評(píng)估設(shè)備的重置成本計(jì)算過程如下：FOB價(jià)格＝35×80%×70%＝19.6萬英鎊FOB價(jià)格＝19.6×11.93＝233.83萬元人民幣境外運(yùn)雜費(fèi)＝233.83×5%＝11.69萬元人民幣保險(xiǎn)費(fèi)＝233.83×0.5%＝1.17萬元人民幣CIF價(jià)格＝233.83＋11.69＋1.17＝246.69萬元人民幣銀行手續(xù)費(fèi)＝246.69×0.8%＝1.97萬元人民幣國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＝(246.69＋1.97)×3%＝7.46萬元人民幣被評(píng)估設(shè)備重置成本＝233.83＋11.69＋1.17＋1.97＋7.46＝256.12萬元人民幣例2：某企業(yè)1999年從美國(guó)引進(jìn)一條生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線當(dāng)年安裝試車成功正式投入生產(chǎn)。設(shè)備進(jìn)口總金額為90萬美元，2004年進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)評(píng)估人員對(duì)該生產(chǎn)線進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)察勘和技術(shù)鑒定，以及向有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查了解，認(rèn)為該生產(chǎn)線的技術(shù)水平在國(guó)內(nèi)仍居先進(jìn)行列，在國(guó)際上也屬一般使用的設(shè)備，故決定采納指數(shù)調(diào)整法對(duì)該機(jī)組重置成本進(jìn)行估測(cè)。按照國(guó)內(nèi)及國(guó)外價(jià)格變動(dòng)對(duì)生產(chǎn)線的不同阻礙，評(píng)估人員先將生產(chǎn)線分成進(jìn)口設(shè)備主機(jī)、進(jìn)口備件、國(guó)內(nèi)配套設(shè)施、其他費(fèi)用四大部分，分不考慮國(guó)外、國(guó)內(nèi)不同部分價(jià)格變化率予以調(diào)整。經(jīng)調(diào)查詢價(jià)了解到，從設(shè)備進(jìn)口到評(píng)估基準(zhǔn)日，進(jìn)口設(shè)備主機(jī)在其生產(chǎn)國(guó)的價(jià)格變化率上升了50%，進(jìn)口備件的價(jià)格變化率上升了30%，國(guó)內(nèi)配套設(shè)施價(jià)格上升了60%，其他費(fèi)用上升了50%。按評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，該進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅等稅收額為30萬元人民幣。評(píng)估時(shí)點(diǎn)美元對(duì)人民幣匯率為1∶8.3。從被評(píng)估機(jī)組進(jìn)口合同中得知，進(jìn)口設(shè)備主機(jī)原始價(jià)值75萬美元，進(jìn)口備件15萬美元。另外從其他會(huì)計(jì)憑證中查得國(guó)內(nèi)配套設(shè)施原始價(jià)值45萬人民幣，其他費(fèi)用原值18萬元人民幣。依照上述數(shù)據(jù)，估算被評(píng)估機(jī)組的重置成本如下：重置成本＝(75×1.5＋15×1.3)×8.3＋45×1.6＋18×1.5＋30＝1224.6(萬元人民幣)實(shí)體性貶值與成新率的測(cè)算成新率＝1－有形損耗率加權(quán)更新成本＝已使用年限×更新成本（重置成本）例題：某企業(yè)2000年購入一臺(tái)設(shè)備，賬面原值為30,000元，2005年和2008年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分不為3,000元和2,000元，2010年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。假定：從2000年至2010年年通貨膨脹率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測(cè)和鑒定為7年，試估算設(shè)備的成新率。第一步，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。投資日期(年)原始投資額（元）價(jià)格變動(dòng)系數(shù)現(xiàn)行成本（元）200030,0002.6078,00020053,0001.614,83020072,0001.334,830合計(jì)35,000

85,490第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本。投資日期(年)現(xiàn)行成本（元）投資年限加權(quán)更新成本（元）200078,00010780,00020054,830524,15020072,66037,980合計(jì)85,490

812,130第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限第四步，計(jì)算成新率：成新率＝7÷(9.5＋7)×100%＝42%[例題]某一生產(chǎn)操縱裝置擬進(jìn)行評(píng)估，其正常運(yùn)行需7名操作人員。目前同類新式操縱裝置所需的操作人員定額為4名。假設(shè)被評(píng)估操縱裝置與參照物在運(yùn)營(yíng)成本的其他支出項(xiàng)目方面大致相同，操作人員人均年工資為12,000元，被評(píng)估操縱裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。試測(cè)算被評(píng)估操縱裝置的功能性損耗額。依照上述資料，被評(píng)估操縱裝置的功能性損耗測(cè)算如下：（1）計(jì)算被評(píng)估操縱裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本額:(7－4)×12,000＝36,000元（2）測(cè)算被評(píng)估操縱裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額:36,000×(1—33%)＝24,120元（3）將被評(píng)估操縱裝置在剩余使用年限內(nèi)的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性損耗額:24,120×(P/A，10%，3)＝24,120×2.4869＝59,984元經(jīng)濟(jì)性貶值及其測(cè)算P101[例題]某產(chǎn)品生產(chǎn)線，依照購建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1,000萬件，建成后由于市場(chǎng)發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。經(jīng)評(píng)估，該生產(chǎn)線的重置成本為1,500萬元，實(shí)體性損耗額為300萬元，功能性損耗額為150萬元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。具體計(jì)算過程如下：（1）扣除實(shí)體性損耗額和功能性損耗額后的價(jià)值為：1,500－300－150＝1,050萬元（2）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗率：＝（1－0.48）×100%＝52%（3）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗額：經(jīng)濟(jì)性損耗額＝1,050×52%＝546萬元[例題]被評(píng)估生產(chǎn)線年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10,000噸，評(píng)估時(shí)，由于受政策調(diào)整阻礙，產(chǎn)品銷售市場(chǎng)不景氣，企業(yè)必須每噸降價(jià)150元以保持設(shè)備設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整可能會(huì)持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資酬勞率為10%。試依照所給條件，估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。經(jīng)濟(jì)性損耗額＝(150×10,000)×(1－33%)×(P/A,10%,3)＝1,005,000×2.4869＝2,499,335元運(yùn)用成本法測(cè)算設(shè)備評(píng)估值舉例[例題]被評(píng)估設(shè)備購建于1994年，賬面價(jià)值為100,000元，1999年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,000元，2004年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。依照評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析，得到以下數(shù)據(jù)：（1）1994至2004年每年的設(shè)備價(jià)格上升率為10%；（2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,000元；（3）被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資酬勞率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅稅率為33%；（4）該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測(cè)，該設(shè)備尚可使用5年，在以后5年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求。依照上述條件，估測(cè)該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評(píng)估值。第一步：計(jì)算該設(shè)備的重置成本：100000×（F，10%，10）+50000×（F，10%，5）=339900元第二步：計(jì)算加權(quán)投資名義年限：2,996,370(100000×（F，10%，10）×10+50000×（F，10%，5）×5)÷339,900＝8.82年第三步：計(jì)算加權(quán)投資實(shí)際年限：8.82×50%＝4.41年第四步：計(jì)算成新率:[5÷(4.41＋5)]×100%＝53%第五步：計(jì)算功能性損耗:1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5)＝30,478元第六步：計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗:該設(shè)備在評(píng)估后的設(shè)計(jì)利用率能夠達(dá)到設(shè)計(jì)要求，故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。第七步：計(jì)算評(píng)估值：評(píng)估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元第六章 房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估的成本法評(píng)估值＝重新購建價(jià)格－損耗[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費(fèi)30萬元/畝，開發(fā)費(fèi)3億元/平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的40%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開發(fā)的投資酬勞率為10%，銀行貸款利率為6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。1、估算土地取得成本：土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi)＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分時(shí)期均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)＝（750＋375）×10%＝112.5元/平方米5、計(jì)算土地價(jià)格土地單價(jià)＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55元/平方米土地總價(jià)＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000元。新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建筑成本+治理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+正常利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格＝建筑物建筑成本+治理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤(rùn)例題：某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)G＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％例題：某套住宅重新建筑價(jià)為300000元，經(jīng)對(duì)其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項(xiàng)目觀看，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測(cè)，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價(jià)修正。V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）房地產(chǎn)評(píng)估的收益法[例]某房地產(chǎn)公司于2003年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2005年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的治理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試依照以上資料評(píng)估該寫字樓在2008年5月的價(jià)格。1、估算年有效毛收入：年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（1）治理費(fèi)：年治理費(fèi)＝9,855,000×3.5%＝344,925元（2）維修費(fèi)：年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元（3）保險(xiǎn)費(fèi)：年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元3、估算凈收益：年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝9,855,000－3,098,025＝6,756,975元4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000＝8,703元5、評(píng)估結(jié)果：經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在2008年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。房地合一評(píng)土地（土地殘余法）例題：某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年，用殘余法評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費(fèi)用：房租損失預(yù)備費(fèi)（以半月租金計(jì)）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計(jì)）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計(jì)）＝200×2＝400（元）治理費(fèi)（按年租金3％計(jì)）＝57600×3％＝1728（元）修繕費(fèi)（按年租金4％計(jì)）＝57600×4％＝2304（元）保險(xiǎn)費(fèi)每年＝576（元）年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元，則土地總價(jià)為：1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：43280－19200＝24080（元）建筑物價(jià)格＝24080÷（10％）×｛1－[1/（1+10％）25]｝=218574.16（元）建筑物每平方米價(jià)格為：218574.16÷240＝910.7（元）房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，同意容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價(jià)格。1、選用評(píng)估方法：該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評(píng)估，故確定采納剩余法進(jìn)行評(píng)估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式：依照市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期：可能正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為2年。4、可能售樓價(jià)：經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出?？赡苌虡I(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。5、估算開發(fā)費(fèi)用：可能總建筑費(fèi)為4,000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，成本利潤(rùn)率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的4%。在以后2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費(fèi)用的投入情況可能如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。6、求取地價(jià)：確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價(jià)＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）^2×[30%/（1＋8%）^0＋50%/（1＋8%）^0.5＋20%/（1＋8%）^1]＝11,721.14萬元建筑費(fèi)＝4,000×60%/（1＋8%）^0.5＋4,000×40%/（1＋8%）^1.5＝3,734.96萬元各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中，故上述計(jì)算中折現(xiàn)年數(shù)分不為0.5和1.5。專業(yè)費(fèi)用＝3,734.96×6%＝224.10萬元租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝11,721.14×4％＝468.85萬元投資利潤(rùn)＝（總地價(jià)＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用）×20％＝總地價(jià)×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝總地價(jià)×20％＋791.81總地價(jià)＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬元單位地價(jià)＝5,417.85/5,000＝1.08萬元/平方米由于在估算總建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用以及總地價(jià)時(shí)均考慮了貨幣的時(shí)刻價(jià)值，上述各種費(fèi)用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中差不多包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復(fù)計(jì)算。第七章 無形資產(chǎn)評(píng)估分成率法某企業(yè)轉(zhuǎn)讓制藥生產(chǎn)全套技術(shù)，通過搜集和初步測(cè)算差不多下列資料：(1)、該企業(yè)與購買方共同享受該制藥生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分不為700萬箱和300百萬箱；(2)、該制藥生產(chǎn)技術(shù)是從國(guó)外引進(jìn)，賬面價(jià)格為400萬元，差不多使用3年，尚可使用9年，3年來的通貨膨脹率為10%；(3)、該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓關(guān)于該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大阻礙，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品價(jià)格下降，在以后的9年中減少的銷售收入按折現(xiàn)值計(jì)算為80萬元，增加開發(fā)費(fèi)以保住市場(chǎng)的追加成本按照現(xiàn)值計(jì)算為20萬元。請(qǐng)你計(jì)算：該制藥生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值；該無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值。(1)、重置成本凈值=400*(1+10%)*9/(3+9)=330萬元(2)、確定重置成本的分?jǐn)偮?300/(300+700)*100%=30%(3)、因?yàn)槭窃谠黾娱_發(fā)費(fèi)，保住了市場(chǎng)的前提下以后9年中減少了的銷售收入按折現(xiàn)值計(jì)算為80萬，故而80+20=100萬元；(4)、因此該項(xiàng)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值=330*30%+100=199萬元[案例]企業(yè)轉(zhuǎn)讓非專利技術(shù)，經(jīng)對(duì)該技術(shù)邊際貢獻(xiàn)因素分析，測(cè)算在其壽命期間各年度分不可帶來追加利潤(rùn)100萬元、120萬元、90萬元和70萬元，各年利潤(rùn)總額分不為250萬元、400萬元、450萬元、500萬元，試評(píng)估無形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率。（假定折現(xiàn)率為10％）(zhouershang)分析：第一、利潤(rùn)總額現(xiàn)值＝1214.881萬元第二、追加利潤(rùn)現(xiàn)值＝305.505萬元無形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率:無形資產(chǎn)利潤(rùn)分成率＝305.505/1214.881×100％＝25％無形資產(chǎn)收益期限的確定[案例]商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓評(píng)估。某企業(yè)擬將一差不多有100年歷史的注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓。依照歷史資料，該企業(yè)近5年使用這一商標(biāo)的產(chǎn)品比同類產(chǎn)品的價(jià)格每件高0.6元，該企業(yè)每年生產(chǎn)100萬件。該商標(biāo)目前在市場(chǎng)上有良好趨勢(shì)，依照預(yù)測(cè)可能，假如在生產(chǎn)能力足夠的情況下，該商標(biāo)產(chǎn)品每年生產(chǎn)200萬件，每件可獲超額利潤(rùn)0.5元，可能該商標(biāo)能夠接著獵取超額利潤(rùn)的時(shí)刻是10年。前5年保持目前的超額利潤(rùn)水平，后5年每年可獵取的超額利潤(rùn)為60萬元，所得稅稅率為33％。評(píng)估這項(xiàng)商標(biāo)權(quán)的價(jià)值。分析：（1）計(jì)算其預(yù)測(cè)期內(nèi)前5年每年的超額利潤(rùn)：200×0.5×（1－33％）=67（萬元）后五年每年稅后超額利潤(rùn)為：60×（1－33％）＝40.2（萬元）(2)確定折現(xiàn)率為10％(3)確定該項(xiàng)商標(biāo)權(quán)價(jià)值：商標(biāo)權(quán)價(jià)值＝67×3.7907＋40.2×3.7907×0.6209＝253.98＋94.62＝348.6(萬元)[案例]商標(biāo)許可權(quán)價(jià)值評(píng)估。甲企業(yè)將某注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)通過許可使用合同同意給乙廠使用，使用時(shí)刻為5年。雙方約定由乙廠每年將使用該商標(biāo)新增稅后利潤(rùn)的25％支付給甲廠作為商標(biāo)使用費(fèi)。依照評(píng)估人員的預(yù)測(cè)，本次轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)每個(gè)產(chǎn)品可新增稅后利潤(rùn)5元，第一年至第五年生產(chǎn)的產(chǎn)品分不是16萬、20萬、20萬、24萬、24萬。假設(shè)折現(xiàn)率為10％。試評(píng)估該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)值。分析：（1）確定每年新增稅后分成利潤(rùn)為：第一年：16×5×25％=20萬元；第二年：20×5×25％=25萬元；第三年：20×5×25％=25萬元；第四年：24×5×25％=30萬元；第五年：24×5×25％=30萬元；（2）計(jì)算評(píng)估商標(biāo)許可權(quán)價(jià)值無形資產(chǎn)評(píng)估的成本法外購無形資產(chǎn)重置成本的估算[案例]某企業(yè)2008年外購的一項(xiàng)無形資產(chǎn)帳面價(jià)值為120萬元，2010年進(jìn)行評(píng)估，試按物價(jià)指數(shù)法估算其重置成本完全成本。分析：該無形資產(chǎn)系運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的實(shí)驗(yàn)儀器經(jīng)反復(fù)試驗(yàn)研制而成，物化勞動(dòng)耗費(fèi)的比重較大，可適用生產(chǎn)資料物價(jià)指數(shù)。依照資料，此項(xiàng)無形資產(chǎn)購置時(shí)物價(jià)指數(shù)和評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)分不為120％和150％，故該項(xiàng)無形資產(chǎn)的重置成本完全成本為：重置完全成本＝120×150%/120%＝150萬元無形資產(chǎn)成新率的估算例題:甲企業(yè)被乙企業(yè)兼并，需要對(duì)甲企業(yè)自創(chuàng)的一套工藝流程方法專利權(quán)進(jìn)行評(píng)估。有關(guān)資料如下：該工藝方法研制時(shí)發(fā)生原材料費(fèi)20,000元，輔助材料費(fèi)5,000元，燃料動(dòng)力費(fèi)4,000元，有關(guān)人職員資和津貼7,000元，專用設(shè)備費(fèi)4,500元，旅差費(fèi)500元，治理費(fèi)1,000元，占用固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)15,000元，人員培訓(xùn)費(fèi)和資料費(fèi)等2,500元，專利申請(qǐng)費(fèi)1,000元。試估算該工藝流程方法專利權(quán)的價(jià)值。分析：從已知條件來看，本例可采納成本—收益法進(jìn)行評(píng)估。即按照自創(chuàng)專利時(shí)所耗費(fèi)的實(shí)際成本及該專利具有的實(shí)際獲利能力的現(xiàn)值確定重估價(jià)值。其評(píng)估步驟如下：第一步，計(jì)算自創(chuàng)時(shí)的總成本。設(shè)該專利的制造性勞動(dòng)倍加系數(shù)為3，科研平均風(fēng)險(xiǎn)率9%，無形損耗率15%，依照題中提供的資料計(jì)算，該項(xiàng)工藝流程方法專利權(quán)自創(chuàng)成本為：第二步，計(jì)算自創(chuàng)專利年收益額。從甲企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況可知，該項(xiàng)專利使用后，每年可新增利潤(rùn)300,000元。第三步，確定專利的有限使用年限。使用年限的確定應(yīng)依照國(guó)家專利法規(guī)定及該專利的技術(shù)進(jìn)步水平、差不多使用年限等因素，由甲乙雙方協(xié)商確定。最終確定該專利剩余有效期限為5年。第四步，計(jì)算專利的重估價(jià)值。設(shè)提成率為24%，折現(xiàn)率10%，則這項(xiàng)專利的重估價(jià)值為：P＝69,588＋24%×300,000×3.7908＝69,588＋272,938＝342,526元商標(biāo)權(quán)許可使用的評(píng)估[例]甲企業(yè)將H注冊(cè)商標(biāo)使用權(quán)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。合同約定，使用期限為5年。甲企業(yè)從乙企業(yè)新增利潤(rùn)中提成20％作為許可使用費(fèi)。試估算該商標(biāo)在使用期間的商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)值。計(jì)算過程如下：（1）預(yù)測(cè)使用期間內(nèi)的新增利潤(rùn)。由于H牌產(chǎn)品銷路好、信譽(yù)高，乙企業(yè)預(yù)測(cè)第一年將生產(chǎn)40萬臺(tái)、第二年將生產(chǎn)50萬臺(tái)、第三年將生產(chǎn)60萬臺(tái)、第四年將生產(chǎn)70萬臺(tái)、第五年將生產(chǎn)80萬臺(tái)。可能每臺(tái)可新增利潤(rùn)10元，那么這五年中各年新增利潤(rùn)為：第一年：10×400,000＝4,000,000元第二年：10×5