天津房地產(chǎn)市場簡報

37/372006年5月天津房地產(chǎn)市場簡報一、商品房總體銷售情況分析2006年5月，天津商品房成交量為89.62萬平方米，環(huán)比上升8.3%，同比上升22.8%，2005年5月市場受宏觀調(diào)控阻礙，成交量下降，因此今年較去年同期水平上漲幅度較大。5月成交平均價格為5005元/平方米，環(huán)比下降2.5%，同比則上升了24.6%。年份成交面積(萬m2)成交金額(億元)平均價格(元/m2)2005.572.9929.3240172006.482.7242.4751342006.589.6244.855005同比浮動22.8%53%24.6%環(huán)比浮動8.3%5.6%-2.5%如圖所示，5月全市成交量走勢平穩(wěn)，成交量自三月份爆發(fā)以來，連續(xù)三個月保持良好的平穩(wěn)上升的勢頭。5月成交量超出2005年同期受調(diào)控阻礙時的22.8%成交額則上升了53%。從全月成交狀況看，第一周黃金周，由于人們外出，成交量較低，第二周迅速上升達到頂峰，后兩周逐漸回調(diào)，總成交量較上月提高8.3%。5月全市商品房價格有所下降，降幅為2.5%。整體價格走勢平穩(wěn)，可能下月仍將保持高位調(diào)整的狀態(tài)。二、商品房住宅銷售情況分析1、商品房住宅成交情況項目成交面積（萬㎡）平均價格(元/m2)成交額（億元）5月全市83.214956.541.24月全市71.984916.6635.45月增長幅度15.6%0.8%16.4%天津市5月份商品房住宅成交83.21平方米，同比上月71.98萬平米上升15.6%,其中市內(nèi)六區(qū)成交量占比為46%，較上月下降了3.5%。全市成交額41.2億元，環(huán)比上升16.4%。由于價格較高，市內(nèi)六區(qū)銷售金額占全市總成交額的58.7%。全市商品房住宅價格走勢平穩(wěn)。5月均價4956.5元/平方米，較上月略上漲0.8%。2、市內(nèi)六區(qū)5月份商品房住宅成交情況項目市內(nèi)六區(qū)成交面積（萬㎡）平均價格(元/㎡)成交額（億元）5月38.36318.124.24月35.66259.622.3環(huán)比變動值2.758.51.9漲幅7.5%0.9%8.5%5月市內(nèi)六區(qū)商品房住宅成交量38.3萬平方米，比上月35.6萬平米上升7.5%。銷售金額24.2億元，同比上月22.3億上升8.5%，市內(nèi)六區(qū)商品房平均價格6318.1元/平方米，同比上月6259.6元/平方米上漲0.9%。市內(nèi)六區(qū)成交量接著保持平穩(wěn)上升的勢頭，成交價格走勢平穩(wěn)。市內(nèi)六區(qū)各區(qū)域成交量狀況（單位：套）：成交套數(shù)2005年5月2006年4月2006年5月同比環(huán)比和平198497330151.0%-34%河東1057636602-39.8%-5%河西578343439-40.7%28%南開42711071381159.3%25%河北306288330-5.9%15%紅橋2482603614.8%39%合計28143131344311.3%10%從上面能夠看出，市內(nèi)6區(qū)總體成交量較去年同期上漲了11.3%，和平區(qū)、南開區(qū)漲幅較大為151%和159.3%，河西區(qū)降幅最大為40.7%。與4月相比，5月份成交量上升了10%，自2月份以來連續(xù)第四個月上漲。5月紅橋、河西、南開、河北各區(qū)均有較大幅度的增長，特不是紅橋區(qū)上漲了39%。由于新樓盤的不斷推出，河西、南開、紅橋區(qū)近三個月成交量保持良好的走勢。后期河西區(qū)在爵色峰景、富裕廣場二期等新項目的帶動下，成交量還將有上漲的空間。紅橋區(qū)近期新開項目較多且價格相對適中，成交量提高較快?？傮w看5月市區(qū)成交狀況良好，下月可能受\o"宏觀調(diào)控"宏觀調(diào)控阻礙，成交量將會有所下降。從價格上看，和平、河西價格居高不下。近幾個月來，市區(qū)六區(qū)價格區(qū)分日趨明晰，價格排布依次為和平、河西、南開、河東、河北、紅橋區(qū)。一方面與天津消費者購買適應有關(guān)，另一方面也講明各區(qū)新項目供應量趨于平衡。3、郊縣市場5月份商品房住宅成交情況項目整體郊縣市場成交面積（萬㎡）平均價格(元/㎡)成交額（億元）5月44.9379517.034月36.4360013.09環(huán)比變動值8.41953.94漲幅23%5.4%30.1%5月份郊縣市場成交量大幅上升，成交44.9萬平方米，較4月成交量上漲23%；均價為3795元/㎡，較4月3600元/㎡上升5.4%；成交額17.03億元，較4月13.09億元上升30.1%。郊縣市場3月份以來成交走勢良好，非重點郊縣的成交量上漲也專門快，在濱海新區(qū)進展的帶動下，大港區(qū)成交量增長較快，5月成交501套，僅次于塘沽區(qū)和北辰區(qū)，較4月上漲15.4%，整體郊縣市場呈現(xiàn)逐步均衡進展的局面。4、重點郊縣成交狀況：5月重點郊縣成交量上漲幅度較大，共成交2589套，占郊縣整體的66%，成交量較4月1954套上漲了32%。5月除了北辰區(qū)下降了20%外，其他區(qū)域均有所上升，特不是東麗區(qū)5月成交406套，自2004年12月以來月成交量首次突破400套，其次為西青區(qū)，成交量上漲58%。從走勢圖看，塘沽區(qū)成交量仍高居郊縣首位，但較其他區(qū)縣優(yōu)勢在減小，西青、北辰上漲速度較快。從價格上看，郊縣市場產(chǎn)品差異程度較大，價格起伏比較明顯，但總體價格走勢平穩(wěn)。5月全市商品住宅成交量漲勢明顯，成交量郊縣上漲較快，成交額市區(qū)仍占主導，價格在需求量的支持下仍然穩(wěn)中有升，宏觀調(diào)控的阻礙尚未體現(xiàn)。6月份以后盡管有新樓盤不斷上市，但由于國六條的出現(xiàn)，以及立即出臺的天津地區(qū)性政策，勢必會對二手房市場的銷售以及消費者心理造成一定阻礙，并阻礙商品房成交量。因此，可能6月份成交量將會有所回落。5、06年一季度銷售排行公司名稱項目名稱建筑面積總房款住宅天津泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司誠基經(jīng)貿(mào)中心54511.62510523650天津市塘沽區(qū)四方置業(yè)進展有限公司貽芳嘉園47703.72172916368天津市房地產(chǎn)進展集團股份有限公司瑞盈園47596.05146080974天津開發(fā)區(qū)福林進展有限公司紫云園45482.99178064546天津陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光壹佰45148.77243542062天津市津南區(qū)建設開發(fā)公司海天馨苑38035149671790天津市美震房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫瑞園36360.42124264226.1天津塘沽貽成實業(yè)有限公司貽景花園35670.7102912659天津濱海進展投資控股有限公司雪蓮東里34684.33156511625天津市長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長瀛里34668.85153475819寫字樓天津海貿(mào)物業(yè)進展有限公司天津港灣中心10522.9398749127天津市房地產(chǎn)開發(fā)總公司金融廣場大廈2259.129488304天津市豐隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三聯(lián)廣場667.534269509天津市摩力達置業(yè)有限公司摩力達民營產(chǎn)業(yè)園588.481714262天津隆迪立川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司峰匯廣場44.14366477商業(yè)天津市康達房地產(chǎn)開發(fā)公司康達時尚廣場21036.4113418598.5天津市億聯(lián)置業(yè)進展有限公司天津市國際輕工商貿(mào)城15196.8449077939天津市協(xié)連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司惠安花園10677.1771606407天津市萬順置業(yè)有限公司天津國際經(jīng)濟貿(mào)易中心8983.1187428345天津融創(chuàng)奧城投資有限公司奧城商業(yè)廣場7395.487786347天津中信置業(yè)有限公司中信廣場6453.9828187786天津市塘沽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)鴻發(fā)房地產(chǎn)有限公司碧海鴻庭5053.4635886113天津兆隆投資進展有限公司金海岸公寓4842.6831477420天津市智迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華苑新城竹華里4730.6843016597天津順馳新地置業(yè)有限公司太陽城4087.539025509三、二手房市場分析5月份天津市二手房交易面積差不多保持穩(wěn)定，總體增長了0.9%左右，其中，市內(nèi)六區(qū)和濱海地區(qū)成交面積變化不大，郊縣地區(qū)增長了4.9%，環(huán)城四區(qū)下降了2.88%。成交價格方面，與一手房形成鮮亮對比的是，全市各大區(qū)域成交價格增長相近，增長最快的為市內(nèi)六區(qū)，環(huán)比增長4.46%，增長最慢的是郊縣地區(qū)，環(huán)比增長了2.45%。與之對應的一手房郊縣地區(qū)成交價格增長了23.57%，為各大區(qū)域中漲幅最顯著的地區(qū)。表：全市4、5月份一手房和\o"二手房"二手房成交對比成交總量4月5月一手房二手房一手房二手房成交面積（萬平米）72.053.281.053.7成交價格（元/平米）4894.73582.44980.83716.6表：全市各大區(qū)域4、5月份二手房成交對比二手房成交量（平米）環(huán)比變化成交價格（元/平米）環(huán)比變化4月5月4月5月六區(qū)282778.1287955.81.83%4203.14390.74.46%環(huán)城四區(qū)103053.61100088-2.88%2954.33044.63.06%郊縣地區(qū)63297.166400.34.90%1713.01755.02.45%濱海地區(qū)83080.382612.4-0.56%2452.22542.43.68%5月份二手房交易面積一改上月下降的頹勢，天津市內(nèi)六區(qū)及塘沽地區(qū)成交差不多保持穩(wěn)定，除和平、紅橋外其他區(qū)域均有不同程度增長，增長最快的是河西區(qū)，環(huán)比增長7.9%。河東、河北差不多保持穩(wěn)定，僅有2個百分點的上升幅度。塘沽地區(qū)環(huán)比下降4.6。二手房5月份交易要緊集中在市內(nèi)六區(qū)，并有進一步向市區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢，市內(nèi)六區(qū)交易面積所占比例由4月的53%，提高到5月份的54%，環(huán)城四區(qū)仍保持19%的比例，能夠看出二手房的交易要緊圍繞天津城區(qū)展開。四、典型項目成交分析1、總體分析案名1月成交2月成交3月成交4月成交5月成交成交均價時代奧城362729639010220.25第6田園24324446546136海逸長洲25192424598981.5陽光100911011513311575579.5水岸公館9122436266859江勝天鵝湖002407705卡梅爾111212214111261.25俊城淺水灣39399478785560水晶城13447511167684犀地11161325149181誠基中心1701495135493668885綜觀06年各典型樓盤的成交情況，大部分樓盤5月的成交套數(shù)是年內(nèi)最高成交量。而作為成交套數(shù)最多的城基國際中心，盡管其5月成交套數(shù)要小于3、4兩月，但也達到驚人的366套。該樓盤要緊是49-87平方米的小戶型為主，再加上處于市中心黃金地段，造成銷售勢頭異?；鸨?。另外萬科水晶城也推出了面積在57-107平方米的“螞蟻公房”，在以豪華大面積戶型為主的梅江地區(qū)內(nèi)，無疑又掀起了一陣搶購熱潮。而從成交價格來看，則體現(xiàn)了明顯的板快地域性：梅江、奧運、市中心三大板塊仍然是豪宅的集中區(qū)域。而這幾大板塊除梅江外，差不多無新盤推出。梅江板塊的“紅了天嬌”和“梅江灣”將在下半年公開銷售，其中尤以梅江灣最有代表性，該樓盤將以現(xiàn)房全裝修姿態(tài)入市，銷售價格極有可能突破10000元/平方米，成為梅江地區(qū)的最高價位住宅樓盤。2、重點個案成交分析海逸長洲地理位置：河西友誼南路與珠江道交口開發(fā)商：天津融創(chuàng)置地有限公司建設指標：總建面60萬平方米工程進度：二期蓋到10層三期2005年動工蓋到10層開盤日期：二期05年12月，三期06年6月公開交房日期：一期06年6月入住總戶數(shù)：二期500套綠化率：70%容積率：1.1建筑形態(tài)：不墅、高層銷售情況：一期售完，二期40%價格：均價7000元/平方米主力面積：152-204物業(yè)費：2.5元作為在售中的梅江地區(qū)代表樓，海逸長洲的成交量在06前四個月沒有出現(xiàn)太大的波動，差不多維持在20-25套之間。在5月份的成交多達達59套。另外從成交價格上來看，3、4月成交價格的上揚是因為在該時段新推3幢湖景毫宅并成交拉升了整體成交價格。水岸公館地理位置：河西區(qū)梅江南5、6號島開發(fā)商：松江集團建設指標：建筑面積300000平方米

工程進度：主體結(jié)構(gòu)施工開盤日期：05年11月交房日期：07年8月綠化率：40%容積率：1.49建筑類型：公寓、不墅價格：均價7100元/平方米主力面積：平方米物業(yè)費：元/平方米/天樓盤是梅江地區(qū)又一代表樓盤，從成交量來看，06年呈現(xiàn)穩(wěn)步上秧態(tài)勢：從1月的9套到4月的36套。而在5月則略有回落，成交了26套房源，要緊緣故是新增供應量的減小以及購房群體對大面積房型的抗性體現(xiàn)。成交價格的走勢則差不多與成交量相符，4月的成交價達到最高峰，而5月又略有回略。梅江地區(qū)的樓盤多以大面積戶型為主，而定位又屬于豪宅范疇，高單價大面積勢必決定了高總價，而一般在水岸公館的購房者至少是二次以上置業(yè)者，隨著國家新政策的公布，勢必會使他們在購房時考慮更多。成時代奧城地理位置：南開區(qū)賓水西道與水上東路交口開發(fā)商：天津融創(chuàng)奧城投資有限公司

建設指標：占地46萬平方米，總建面100萬平方米工程進度：二期部分樓蓋到4-5層有的差不多封頂開盤日期：一期04年6月，二期05年4月,，峰組團06年4月交房日期：一期05年10月，二期06年10月，其余07年底綠化率：38%容積率：2.17建筑類型：高層住宅價格：精裝8600元/平方米，毛坯7100元/平方米主力面積：142-228平方米物業(yè)費：2.2元/平方米/天不管是在區(qū)域市場依舊在全市，時代奧城都有著極高的知名度，毗鄰08奧運水上項目競賽場館，使得其在營銷過程中大肆宣傳奧運概念。目前該樓盤一期已交房入住。從上圖能夠看到，06年4、5兩月的成交量與前兩月相比有較大的拉升，這是因為目前新推奧城商業(yè)廣場正在熱銷所致。而從成交價格上看卻有所降低，究其緣故是因為該樓盤推出了相當一批的小面積毛坯房源，拉低了總體成交價格。陽光100地理位置：南開紅旗南路延長線與外環(huán)線交口開發(fā)商：天津陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設指標：建筑面積：75.31萬平方米工程進度：四期西區(qū)國際差不多封頂開盤日期：湖景板式公寓06年4月交房日期：06年底容積率：1.71建筑類型：小高層價格：均價6500元/平方米主力面積：96-131平方米物業(yè)費：0.99元陽光100要緊是以小高層為主，從上圖能夠看到，4月份該樓盤成交有331套房源，是3月成交的2倍以上，這是因為其新推了西區(qū)兩幢全景臨湖公寓，再加上在4月上旬又推出一批銷控的臨湖房源，一下次拉升了其成交量。從成交價格來看，3、4月份相比2月有所降低，是因為有部成交價在4000左右的位置較差的房源所致。犀地地理位置：和平區(qū)成都道與西康路交口開發(fā)商：天津市天創(chuàng)置業(yè)有限公司建設指標：

建筑面積21萬平方米工程進度：出地面開盤日期：05年10月交房日期：07年7月綠化率：43%容積率：3.5建筑類型：高層價格：均價11000元/平方米主力面積：80-100平方米今年來和平區(qū)的供應量逐步減少，而價格卻不段上升，犀地作為市中心的代表樓盤，其成交價也一路攀升。從上圖來看，4月的成交量是06年以來最高的，這要緊是因為在3月底新推了一批80-100平方米的房型。另外該樓盤在5月28日又新推一批房源，要緊集中在7號樓?？赡茉?月其成交會高于5月。從價格上來看該樓盤差不多處于緩步上漲時期，在5月份其成交均價突破了9000元大關(guān)。五、06年第二期廣告分析統(tǒng)計時刻：2006年2月11日——2006年4月10日統(tǒng)計媒體：每日新報、今晚報、天津日報、假日100、都市快報、北方經(jīng)濟時報統(tǒng)計對象：以上報紙8通欄及以上廣告總體情況概述（一）投放公布情況本期整體投放量較上期有小幅上升，增長了13%，項目投放數(shù)量上未有明顯的變化。進入3月份，廣告投放有了真正意義上的提高，陸續(xù)有新盤上市做前期的市場宣傳，相比去年同期來看，今年的報廣宣傳也明顯高于去年，同時廣告收益較上期也明顯增加了7個百分點。較上期推廣項目數(shù)量及報廣公布頻次對比同期各項指標對比各報媒公布數(shù)量及頻次各報媒報廣公布頻次分布從上圖可明顯看出各報媒的比例分布情況，《每日新報》扔以60%的較大市場份額占據(jù)大半江山，《今晚報》的投放緊隨其后，其它報媒的比例無明顯變化，兩大報媒不可動搖的前屬地位短期內(nèi)將可不能改變。（二）投放物業(yè)類型占比本期投放以商品住宅為主，占了獎金70%的比例，其次為商業(yè)項目，位居第二，不墅及寫字樓項目比例接近，分列第三及第四位。短期內(nèi)住宅項目投放位居第一的位置將變化不大。（三）各報媒報廣收益報媒本房地產(chǎn)報廣收益上期收益同比增長每日新報34242426+41.1%假日1002.63.1-16.1%今晚報1721.82228.5-22.7%都市快報83.968.4+22.7%天津日報275.4436.1-36.8%北方經(jīng)濟時報18.76.8+175%合計5526.45168.9+6.9%本期報廣收益較上期增加了近7個百分點，盡管增幅不大，但這將是一個好的開始。整體投放量的微額上升，勢必會帶動廣告收益的增幅。其中《北方經(jīng)濟時報》及《每日新報》增幅較大，雖也有媒體的收益出現(xiàn)下滑，但對整體分割收益阻礙不大。相信歲著樓市逐漸回暖，報廣的收益也會隨之漸豐。2、區(qū)域市場報廣分布分析（一）各區(qū)項目廣告投放量及頻次統(tǒng)計區(qū)域