浦江商業(yè)市場(chǎng)分析

24/24浦江商業(yè)市場(chǎng)分析任何產(chǎn)品在推向市場(chǎng)之前，都必須充分了解當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，并對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行深入的研究，才能客觀、準(zhǔn)確的預(yù)見以后市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種專門產(chǎn)品，同樣需要依托于區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)并符合當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨蟛拍苌婧瓦M(jìn)展。本章力求通過(guò)對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境以及客戶需求的研究和分析，來(lái)查找市場(chǎng)空白點(diǎn)與客戶需求點(diǎn)的結(jié)合部位，從而為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提供客觀、堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)。一、浦江宏觀商業(yè)市場(chǎng)分析1.2006年經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及人均收入狀況全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值61億元財(cái)政總收入7.4億元地點(diǎn)財(cái)政收入3.7億元工業(yè)總產(chǎn)值180億元外貿(mào)出口交貨值56億元實(shí)際利用外資2521萬(wàn)美元全社會(huì)固定資產(chǎn)投資35億元規(guī)模以上企業(yè)292家城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入13565元農(nóng)村居民年人均純收入4550元百?gòu)?qiáng)縣排名159位從浦江的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展指標(biāo)及人均收入來(lái)看，都市經(jīng)濟(jì)要緊是以水晶玻璃、鎖具等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為進(jìn)展核心，進(jìn)展形態(tài)要緊以手工作坊、廠房、個(gè)體經(jīng)營(yíng)為主，有相當(dāng)一部分居民有著較高的收入，可講消費(fèi)勁相當(dāng)強(qiáng)。同時(shí)浦江的產(chǎn)業(yè)形態(tài)也決定了外來(lái)務(wù)工人員特不多，要緊分布在各個(gè)工廠、作坊、三輪車、小經(jīng)營(yíng)戶等多種行業(yè)。2.2006年浦江各商圈分析通過(guò)為期兩天的市場(chǎng)調(diào)查，浦江的商業(yè)相對(duì)比較集中，要緊分布在人民東路、和平北路、和平南路、新華東路，其余的商業(yè)相對(duì)分散，有少數(shù)專業(yè)市場(chǎng)分布四周，但商業(yè)氛圍一般。1）商業(yè)區(qū)域及業(yè)態(tài)分布①中心商業(yè)區(qū)●福泰隆廣場(chǎng)：位于浦江商業(yè)的第一核心圈，總建筑面積逾38000平方米，是一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、綜合服務(wù)于一體的的現(xiàn)代化復(fù)合型商業(yè)廣場(chǎng)。地下一層：服裝、飾品一樓：服裝、手機(jī)、鞋、珠寶二樓：鐘表、超市、服裝、包三樓：品牌服飾、男女裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、內(nèi)衣、童裝、皮具、健身器材地上一層部分可買以外，其余樓層均為出租，首年返還2個(gè)月租金。例：地下15㎡10600元/年，即1.9元/天/平方米。人流量測(cè)算：下午15：50-15：55，進(jìn)120人，出150人，共計(jì)270人，一分鐘54人，人流量25920人/天，由于其出入口南北各設(shè)一個(gè)，因此對(duì)測(cè)算會(huì)有一定阻礙，實(shí)際數(shù)量應(yīng)當(dāng)更高。評(píng)價(jià)：廣告宣傳比較好，盡管相比時(shí)代廣場(chǎng)成立較晚，但在消費(fèi)者中美譽(yù)度較高，人氣也旺，由于它和時(shí)代廣場(chǎng)對(duì)門而立，因此人流量能夠共享。調(diào)查中不發(fā)覺(jué)，由于地下商鋪?zhàn)饨鹚捷^低，因此有相當(dāng)多的外地務(wù)工人員也參加進(jìn)來(lái)，做起了小老總?！駮r(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心老牌商業(yè)中心，成立較早，總占地面積2萬(wàn)平方米，總建筑面積9萬(wàn)平方米。由四星級(jí)賓館、購(gòu)物中心、時(shí)代商城組成，。與福泰隆廣場(chǎng)對(duì)面，人流量各方面相互共享，也均為出租。一樓：化妝品、通訊器材、黃金珠寶、幼兒用品、鞋類、箱包二樓：男女裝、休閑裝、童裝、針織內(nèi)衣、小百貨三樓：家電城、運(yùn)動(dòng)城、家具城、玩具、游戲廣場(chǎng)人流量測(cè)算：下午16：00-16：05，進(jìn)150人，出200人，一分鐘70人，人流量33600人/天。評(píng)價(jià)：作為較早的商業(yè)中心，其先天的地理位置優(yōu)勢(shì)及業(yè)態(tài)分布決定了其源源不斷的人流，其租金水平也與福泰隆不相上下?！衩裰髀凡叫薪盅孛裰髂下?、民主北路一條內(nèi)街，兩側(cè)均為小型店鋪，與福泰隆廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)南北相通，但檔次也較為低端，道路寬度約3米左右，路況也不大好。經(jīng)營(yíng)范圍：服裝、鞋帽類，面對(duì)低端消費(fèi)人群。租金水平：好地段：25㎡，19000元/5個(gè)月，即5元/天/平方米；差地段：15㎡，13000元/年，2.4元/天/平方米。評(píng)價(jià)：較老的小型步行街，盡管經(jīng)營(yíng)鋪面及街道形象顯得凌亂，但地理位置及市場(chǎng)號(hào)召力，決定了仍有可觀的人流量來(lái)支撐其進(jìn)展，從租金水平就能夠看出來(lái)，附近的福泰隆廣場(chǎng)盡管裝修較好，但其地下租金仍低于此步行街。②和平北路商業(yè)區(qū)●商貿(mào)中心（小商品市場(chǎng)）：市場(chǎng)為低端商品，共分上下兩層，由于距市中心較近，人流量也不錯(cuò)。一樓：玩具；二樓：衣服、拖鞋等日常用品，3㎡價(jià)格5.5萬(wàn)元，即18333元/平方米。人流量測(cè)算：15：28-15：33，進(jìn)20人，出39人，共計(jì)人流量12人/分鐘，假定早上9：00-下午5：00，人流量5760人/天。評(píng)價(jià)：由于商貿(mào)中心的低端定位及內(nèi)部裝修等硬件設(shè)施的差距，也決定了其檔次不高，但和平北路的人流也給市場(chǎng)增添了無(wú)限的活力?！袼呐茦巧虖B成立三年，位于商貿(mào)中心與市中心中間地段，生意較清淡。地下一層：藥房一層：服裝、鞋，36㎡租金10000元/年，即約0.8元/天/平方米；二層：童裝，500㎡，20萬(wàn)元/年，即1.1元/天/平方米，十年合同。人流量測(cè)算： 下午15：40-15：45，進(jìn)28人，出18人，共計(jì)9人/分鐘，人流量4320人/天。評(píng)價(jià)：四牌樓商廈與商貿(mào)中心相隔專門近，但其租金水平卻相差頗多，要緊是由于建筑本體的設(shè)計(jì)及新的商廈沒(méi)有足夠的市場(chǎng)號(hào)召力?！裱亟值赇?0㎡，58000元/年，即4元/天/平方米。能夠看出，沿街商鋪價(jià)格相對(duì)較貴。③和平南路商業(yè)區(qū)●中心農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于宣西路，成立十多年，是老牌都市中心，要緊經(jīng)營(yíng)蔬菜、水果、副食品等。一層：用戶租用經(jīng)營(yíng)，15㎡，17000元/年，即3.1元/天/平方米。二層：好佳樂(lè)量販●水果市場(chǎng)●茶葉市場(chǎng)●和平南路街要緊在人民東路至浦陽(yáng)江中間段，要緊經(jīng)營(yíng)家居飾品、服裝、百貨等，檔次一般，分布較散。④新華東路商業(yè)區(qū)要緊是和平路與環(huán)城路中間段，區(qū)域賓館林立，經(jīng)營(yíng)各種服裝等，人流量不錯(cuò)。店面租金：40㎡，35000元/年，即2.4元/天/平方米?？偨Y(jié)分析：整體看來(lái)，呈現(xiàn)幾大特征：◆大型商業(yè)設(shè)施分布集中，周邊小商業(yè)做補(bǔ)充目前浦江整體商業(yè)環(huán)境良好，商業(yè)設(shè)施要緊集中在人民東路、和平路沿線，以福泰隆廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施為代表。該區(qū)域聚攏了大量消費(fèi)者，商業(yè)氣氛濃厚，是浦江商業(yè)的熱點(diǎn)所在。而本項(xiàng)目所在的西區(qū)大規(guī)模商業(yè)目前還沒(méi)有，只有月泉西路沿線有少許店面，但要緊是以經(jīng)營(yíng)水晶玻璃的經(jīng)營(yíng)部，不管從裝修不是規(guī)模，都不上檔次，良好的商業(yè)氛圍還未形成。與本項(xiàng)目緊鄰的汽車西站是小型站點(diǎn)，過(guò)往人流量也相對(duì)有限，本區(qū)域的消費(fèi)潛力要緊是小區(qū)居民和外來(lái)打工者及周邊學(xué)生?！羯唐窓n次分區(qū)錯(cuò)開，種類繁多從商品種類上講，浦江區(qū)域內(nèi)低、中、高檔各類商品齊全，即使一些知名品牌在浦江也并不鮮見，浦江商業(yè)市場(chǎng)差不多上能夠滿足人們的各種消費(fèi)需求。在浦江，一些日常用品等一般商品在各個(gè)區(qū)域都專門容易購(gòu)買，而大伙兒電、名牌服裝、珠寶首飾等中高檔商品則要緊集中在市中心地段。不管從商場(chǎng)的硬件配套設(shè)施，依舊從商品的種類和檔次來(lái)比較，市中心商業(yè)都與其他幾個(gè)商業(yè)區(qū)塊存在明顯的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)商品的種類和數(shù)量明顯較多，知名品牌甚至國(guó)際一線品牌大多集中在那個(gè)地點(diǎn)?？傮w而言，項(xiàng)目所在的西區(qū)缺乏高檔次的商業(yè)設(shè)施，缺乏必要的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及配套設(shè)施。◆消費(fèi)群遍布四周，集中購(gòu)買性強(qiáng)通常情況下，消費(fèi)個(gè)體在購(gòu)買日常生活用品時(shí)大多在居所附近的商店進(jìn)行采購(gòu)，然而關(guān)于大件物品、貴重物品和奢侈品等商品，消費(fèi)者則希望到都市的商業(yè)集中區(qū)進(jìn)行選購(gòu)，商業(yè)集中區(qū)除了差不多的購(gòu)物功能，休閑、娛樂(lè)功能同樣是吸引消費(fèi)者的重要因素。當(dāng)物質(zhì)生活到達(dá)一定水平，購(gòu)物將不再是單純的買賣，體驗(yàn)消費(fèi)的過(guò)程將成為阻礙購(gòu)買活動(dòng)的重要組成部分。發(fā)達(dá)都市通常具備多個(gè)商業(yè)中心，商業(yè)中心多以商業(yè)街或MALL的形式存在，每個(gè)商業(yè)中心點(diǎn)輻射著不同范圍內(nèi)的消費(fèi)個(gè)體。浦江在都市建設(shè)的過(guò)程中，由于歷史和文化等客觀緣故，形成了市中心與都市周邊進(jìn)展不均衡的現(xiàn)狀，東西南北各區(qū)居民更多的信賴市中心范圍內(nèi)的商業(yè)滿足需求。目前項(xiàng)目所在地的消費(fèi)者多為區(qū)域內(nèi)的客戶，商業(yè)設(shè)施的滯后性、交通和人們固有觀念下，難以吸引其它區(qū)域的客戶流入。在調(diào)查中不難發(fā)覺(jué)，關(guān)于當(dāng)前的消費(fèi)客戶流量，市中心較項(xiàng)目所在的西區(qū)有絕對(duì)的數(shù)量和質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)。小結(jié)：浦江整體商業(yè)環(huán)境良好，通過(guò)多年的進(jìn)展和建設(shè)，商業(yè)設(shè)施差不多形成了自有的體系，但在某些方面仍不夠理想，具有改善和提升的空間。此外，浦江在都市建設(shè)的過(guò)程中，形成了各區(qū)塊進(jìn)展不均衡及集中性的特點(diǎn)，只是，隨著項(xiàng)目的建成及以后商業(yè)設(shè)施的逐步完善，該區(qū)塊仍有一定的發(fā)掘和提升空間。3.2006年浦江商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展特點(diǎn)●商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資的多元化2006年，隨著商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的深度介入，開發(fā)商將越來(lái)越明確商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的市場(chǎng)容納方向，從而進(jìn)一步調(diào)整開發(fā)投資策略，調(diào)整單一的投資開發(fā)模式以及物業(yè)類型，從而使得商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)多元化的趨勢(shì)?！裆鐓^(qū)商業(yè)地產(chǎn)興起，且地位將越來(lái)越重要在商業(yè)地產(chǎn)投資的多元化的基礎(chǔ)上，各種商業(yè)物業(yè)類型將有不同程度的進(jìn)展，但2006年進(jìn)展較為迅速的相信應(yīng)該屬于新形態(tài)的社區(qū)商業(yè)。隨著社區(qū)商業(yè)的上市，滿足傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)居住配套要求，同時(shí)具有一定體量與特點(diǎn)、具有區(qū)域商業(yè)輻射作用的新型社區(qū)商業(yè)逐漸成為商業(yè)市場(chǎng)的新寵。這與浦江現(xiàn)時(shí)期商業(yè)物業(yè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均衡以及消費(fèi)市場(chǎng)的需求密不可分。●外地零售商、百貨的介入將極大地刺激與改變商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局隨著浦江經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，巨大的商機(jī)使得大量的外地商業(yè)機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入浦江市場(chǎng)，從而對(duì)浦江商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展起著至關(guān)重要的推動(dòng)作用，也在某種程度上使房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)物業(yè)時(shí)采納與知名品牌商家合作的所謂訂單式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式增多，既有利于商業(yè)的合理分布，也減少了商業(yè)物業(yè)建成后期的招商與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。●一站式休閑購(gòu)物模式是以后商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展的重點(diǎn)，但將在本年度重新洗牌，建立較為規(guī)范的界定與標(biāo)準(zhǔn)一站式休閑購(gòu)物模式從商業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r與趨勢(shì)來(lái)講，一站式休閑購(gòu)物模式這一商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式將是以后商業(yè)高度發(fā)達(dá)、都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展到一定時(shí)期的必定產(chǎn)物，因而在2006年，一站式休閑購(gòu)物模式將接著進(jìn)展，但隨著開發(fā)商開發(fā)理念不斷提高，對(duì)一站式休閑購(gòu)物模式的界定及其標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來(lái)越明晰。二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資群體分析商業(yè)項(xiàng)目要緊的目標(biāo)客戶是投資群體，它們中既有專業(yè)投資者，也有一般投資者，其中專門多投資者還兼具經(jīng)營(yíng)者的身份，有相當(dāng)一部分是外來(lái)務(wù)工人員，他們手上有一定積存，也不僅僅滿足于打工，自己做老總的方法也與日俱增，假如碰到合適的鋪位，他們也會(huì)特不熱衷于投資經(jīng)營(yíng)。在那個(gè)地點(diǎn)，我們統(tǒng)一稱之為投資客戶。能否擁有足夠的投資客戶是商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，因此下面將對(duì)浦江區(qū)域的投資1.投資能力分析從宏觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，浦江的人均收水平較高，居民收入富裕，銀行存款穩(wěn)定，具有良好的投資能力。2.投資意愿分析浦江區(qū)大部分的居民都情愿有選擇的進(jìn)行投資，以使自有資金獲得高于銀行存款利息的良好升值。3.投資渠道分析目前，浦江市投資渠道特不狹窄，股票、期貨等常見的投資方式在浦江還并不普遍，要緊緣故依舊進(jìn)入門檻較高，需要投資者具備一定的專業(yè)知識(shí)。而房地產(chǎn)投資受到區(qū)域內(nèi)居民的廣泛同意。特不是商鋪投資，許多居民都深受“一鋪養(yǎng)三代”的阻礙，特不熱衷于置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)。然而在當(dāng)前的浦江市場(chǎng)，投資潛力大、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、產(chǎn)品比較成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并不多見?，F(xiàn)有的產(chǎn)品都或多或少的存在一定的缺陷和問(wèn)題，以至于部分投資者持幣觀望，造成了大多數(shù)居民把鈔票放在銀行，盡管有投資意識(shí)，然而缺乏門檻較低、高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道的局面。4.投資客戶群體總量分析通過(guò)我司前面對(duì)浦江都市的調(diào)查以及對(duì)浦江區(qū)商業(yè)市場(chǎng)和客戶的調(diào)查。能夠發(fā)覺(jué)：目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)在投資市場(chǎng)上表現(xiàn)一般。區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售情況不行，因此能夠得知目前區(qū)域內(nèi)缺乏足夠的投資客戶，如何調(diào)動(dòng)客戶的投資熱情是個(gè)重要的問(wèn)題。5.投資客戶群的關(guān)注點(diǎn)我司在研究目標(biāo)客戶群需求時(shí)，采取的是隨機(jī)訪談的方法。發(fā)覺(jué)，浦江區(qū)域內(nèi)居民對(duì)投資房地產(chǎn)的認(rèn)可度較高，情愿選擇投資房產(chǎn)以獵取更高的資本升值。而他們?cè)谕顿Y商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，最關(guān)注以下幾個(gè)方面：◆區(qū)域的投資潛力投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶關(guān)于區(qū)域以后的升值預(yù)期較高，有進(jìn)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)才能夠獲得較高的投資回報(bào)率，因此客戶關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目所處的地段格外看重。◆前期資金壓力在投資商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中，產(chǎn)生效益之前的資金壓力（如首付、月供等）是投資客戶最為關(guān)注的方面，尤其是一些比較專業(yè)的投資?！艚ㄖa(chǎn)品是否成熟成熟的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和科學(xué)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃是商業(yè)建筑產(chǎn)品正常運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，運(yùn)營(yíng)的好壞則與投資客戶的經(jīng)濟(jì)效益直接掛鉤，存在先天缺陷的產(chǎn)品必定會(huì)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中遇到瓶頸，甚至在初期就無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，考察商業(yè)建筑產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與規(guī)劃是投資行為中最關(guān)鍵的一環(huán)?！粢院笙M(fèi)群區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的數(shù)量直接阻礙到以后商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)狀況，也就直接決定了所投資商業(yè)設(shè)施的投資回報(bào)的高低，因此投資商業(yè)地產(chǎn)的客戶關(guān)于商業(yè)設(shè)施能否有足夠的消費(fèi)市場(chǎng)作支撐特不看重。小結(jié)浦江區(qū)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，居民具備較強(qiáng)的投資意識(shí)，同時(shí)情愿將資金用于投資。本地投資渠道狹窄，然而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)潛力巨大，商業(yè)地產(chǎn)投資關(guān)注程度較高。區(qū)域內(nèi)的投資者總量可觀，他們?cè)谕顿Y商業(yè)地產(chǎn)時(shí)關(guān)于區(qū)域的投資潛力、前期資金壓力、建筑產(chǎn)品是否成熟、以后消費(fèi)群情況這幾個(gè)方面格外關(guān)注。三、浦江花鳥、盆景市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r由于浦江是個(gè)以水晶加工、五金、針織為主的工廠、作坊，都市也相對(duì)較小，環(huán)境不是專門好，專門多街道都有臟、亂的感受，而且商品房的開發(fā)建設(shè)相當(dāng)緩慢，并不是專門適合居住的地點(diǎn)，這就形成了當(dāng)?shù)厝藢?duì)一些鳥類市場(chǎng)的淡漠，原有個(gè)小型鳥類交易市場(chǎng)，目前也差不多取消。而盆景市場(chǎng)目前有兩個(gè)：1.花卉一條街位于新華東路與浦峰路交叉口，新華東路沿線一層沿街鋪面，有30個(gè)左右的店鋪經(jīng)營(yíng)花卉，但也有花圈喪葬用品同時(shí)出售，要緊經(jīng)營(yíng)塑料花卉、盆栽。租金：55㎡，3萬(wàn)元/年，即1.5元/天/平方米。2.盆景市場(chǎng)位于大橋路曹家畈，面積大致在800平方米左右，由簡(jiǎn)易大棚搭建而成，每個(gè)面積大致在60平方米左右。租金：60平方米，3000元/年。總結(jié)分析：目前浦江花卉市場(chǎng)明顯相當(dāng)?shù)投耍ɑ芤粭l街也是經(jīng)營(yíng)戶自發(fā)形成，幾年的存在也證明了花卉市場(chǎng)在浦江也有他的生存土壤，但據(jù)經(jīng)營(yíng)戶介紹，這種店面要緊是選在同行業(yè)較集中，另外地段要好，不能太偏，而本項(xiàng)目所在的西站，在經(jīng)營(yíng)戶心目中位置相當(dāng)偏僻，沒(méi)有足夠的人流量支撐，因此店鋪選址時(shí)考慮的可能性不大。鳥類市場(chǎng)前期的出現(xiàn)，到而后的消逝，也證明了鳥類飼養(yǎng)在浦江來(lái)講還存在同意觀念的問(wèn)題，市場(chǎng)可行性不強(qiáng)。四、其他專業(yè)市場(chǎng)及在售商業(yè)概況1.浦江家居裝飾材料市場(chǎng)1）一樓●窗簾布藝一條街位于中山北路與人民東路交叉口以北路段，一樓大約有30個(gè)店鋪?zhàn)笥?。租金?0平方米，20000元/年，即1.3元/天/平方米?！裾憬╀N超市2）二樓今潮家具廣場(chǎng)，整體出租，主營(yíng)范圍：桌椅、床、柜、沙發(fā)等，面積1000平方米左右。2.裝飾建材精品街位于江濱西路中房·江濱花園，要緊經(jīng)營(yíng)建材、陶瓷等，生意較清淡。租金：120平方米，26000元/年，即0.6元/天/平方米。3.水晶燈飾城位于仙華路與水晶路交叉口，是最大、最專業(yè)的水晶飾品批發(fā)市場(chǎng)，成立有十幾年時(shí)刻，但周邊商業(yè)一般，附近有個(gè)仙華農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)了，屬小型市場(chǎng)，只對(duì)外出租。租金：好地段，20平方，25000元/年，即3.4元/天/平方米；差地段，28平方，8500元/年，即0.8元/天/平方米。4.恒昌·財(cái)寶廣場(chǎng)依人民路、大橋路和商業(yè)街而立，由一條雙向?qū)訉油伺_(tái)、三層中空的中心商業(yè)街和大賣場(chǎng)及少量公寓組成，為整個(gè)財(cái)寶廣場(chǎng)的商業(yè)核心。集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)，多業(yè)態(tài)、多功能、高檔次，是以后浦江一站式高檔消費(fèi)的典范。地下一層，地上四層，目前規(guī)劃如下：一樓：男女皮件、保健品、化妝品、鐘表、黃金珠寶及飾品、大型餐飲、大型超市；二樓：內(nèi)衣、女裝、流行小商品、家電賣場(chǎng)、咖啡廳、茶吧，并設(shè)有公共休閑區(qū)；三樓：男裝、童裝、家居用品、美容院、大型娛樂(lè)城；四樓：設(shè)公寓面積25-80㎡，全部統(tǒng)一回租，統(tǒng)一由杭州大廈治理團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)，十年返租，前三年一次性返還20%（在房款中扣除），后7年每年8%回報(bào)率，也可由治理公司接著經(jīng)營(yíng)，租金照舊。2樓24000元/㎡，一樓32000-41000元/㎡均有。5.月泉花苑位于月泉西路客運(yùn)西站往西段，有少量現(xiàn)房銷售，商鋪共24間左右，面積在20-80平方米之間，層高5米，5600元/平方米，住宅3200元/平方米。6.財(cái)寶名座位于中山南路與文溪東路交叉口，商鋪一樓銷售價(jià)格15000元/平方米左右，一次性付款可打98折，按揭無(wú)折扣。7.月泉西路沿線租金：40平方米，8000元，0.5元/天/平方米?？偨Y(jié)分析：從以上專業(yè)市場(chǎng)分布，能夠看出其分布較散，規(guī)模都不大，像家居裝飾材料市場(chǎng)和裝飾建材精品街，確實(shí)是住宅沿街商鋪打造專業(yè)市場(chǎng)的實(shí)例，從目前經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，由于家居裝飾材料市場(chǎng)位置相對(duì)較好，因此相對(duì)租金較高，而裝飾建材精品街租金在浦江相當(dāng)?shù)停袷切^(qū)的配套商業(yè)，人流量相當(dāng)小，只是以后規(guī)劃路開通后，人流量會(huì)好些。而水晶燈飾城是老牌交易市場(chǎng)，有穩(wěn)固的客戶群體。月泉花苑、財(cái)寶名座則更多的屬于社區(qū)商業(yè)，要緊是消費(fèi)者是小區(qū)居民，過(guò)往人流量較少，其商業(yè)價(jià)值更多的是要通過(guò)小區(qū)固定消費(fèi)者的帶動(dòng)。五、項(xiàng)目商業(yè)部分建議