《房地產(chǎn)法原理與案例教程》第九章-房地產(chǎn)原理與案例教程

房地產(chǎn)法原理與案例教程第九章房地產(chǎn)稅收法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)稅概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的種類第三節(jié)個(gè)人轉(zhuǎn)讓、受讓房地產(chǎn)納稅的種類第四節(jié)國外的房地產(chǎn)稅收簡介第一節(jié)房地產(chǎn)稅概述一、房地產(chǎn)稅的功能二、房地產(chǎn)稅的特征三、我國房地產(chǎn)稅的發(fā)展引例某房地產(chǎn)企業(yè)偷稅案這里所說的房地產(chǎn)稅是指直接或者間接以房地產(chǎn)為對(duì)象而征收的一種稅，是房產(chǎn)稅和土地稅的總稱。房地產(chǎn)稅是某一類稅的總稱而非某一具體的稅種。一、房地產(chǎn)稅的功能房地產(chǎn)稅是我國稅收體系中一個(gè)十分重要的組成部分。從國際范圍來看，房地產(chǎn)稅是地方政府傳統(tǒng)的最重要的稅源，也是發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施的資金來源。我國房地產(chǎn)稅收在地方財(cái)政收入的地位也越來越重要。一、房地產(chǎn)稅的功能總體來說，房地產(chǎn)稅的功能主要有：（一）增加財(cái)政收入，調(diào)節(jié)社會(huì)分配（二）抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)，實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)（三）提高土地和房屋的利用效率，防止資源浪費(fèi)（四）房地產(chǎn)稅的征收還具有配合社會(huì)政策執(zhí)行的功能二、房地產(chǎn)稅的特征1.房地產(chǎn)稅以不動(dòng)產(chǎn)為征收對(duì)象，稅源充足，收入穩(wěn)定。2.房地產(chǎn)稅具有區(qū)域差別和地方性。3.房地產(chǎn)稅兼具直接稅和間接稅的雙重功能。4.房地產(chǎn)稅以土地面積和房地產(chǎn)價(jià)值或收益為計(jì)稅依據(jù)。三、我國房地產(chǎn)稅的發(fā)展我國早在奴隸制時(shí)期就出現(xiàn)了“賓”、“貢”、“賦”等土地稅的雛形，土地稅一直是我國封建社會(huì)的主要稅收形式。新中國成立后，經(jīng)過土地改革和社會(huì)主義改造，社會(huì)主義公有制取代了封建土地私有制，土地稅制也發(fā)生了根本性的變化。國家逐步頒發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)稅的一系列規(guī)范性文件。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅的種類一、營業(yè)稅二、城鎮(zhèn)土地使用稅三、土地增值稅四、城市維護(hù)建設(shè)稅五、房產(chǎn)稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),俗稱開發(fā)商，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種很多，主要包括營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等，如果有盈利，還應(yīng)依法繳納企業(yè)所得稅，如果占用耕地，還應(yīng)繳納耕地占用稅。一、營業(yè)稅

【案例9—1】房地產(chǎn)公司營業(yè)稅案（一）營業(yè)稅概述

營業(yè)稅是以納稅人從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的營業(yè)額和非商品性生產(chǎn)經(jīng)營者取得的營業(yè)收入為課稅對(duì)象的一種流轉(zhuǎn)稅，是世界各國普遍開征的一個(gè)稅種。一、營業(yè)稅

（二）營業(yè)稅的納稅人和征稅范圍營業(yè)稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)提供《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人。營業(yè)稅的征稅范圍包括在中國境內(nèi)有償提供交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)等應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。但不包括單位或個(gè)體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或者雇主提供的應(yīng)稅勞務(wù)，也不包括加工、修理、修配等應(yīng)征增值稅的勞務(wù)。一、營業(yè)稅（三）房地產(chǎn)營業(yè)稅的征收和繳納房地產(chǎn)行業(yè)征收的營業(yè)稅主要是指對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收的營業(yè)稅。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。一、營業(yè)稅（四）房地產(chǎn)營業(yè)稅的減免按照國家有關(guān)規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，免征營業(yè)稅；對(duì)信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司接受相關(guān)國有銀行的不良債權(quán)，免征銷售轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)以及利用不動(dòng)產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務(wù)而應(yīng)繳的營業(yè)稅。二、城鎮(zhèn)土地使用稅（一）城鎮(zhèn)土地使用稅的概念、性質(zhì)城鎮(zhèn)土地使用稅是對(duì)我國境內(nèi)使用城鎮(zhèn)土地資源的單位和個(gè)人，就其實(shí)際占用的土地面積定額征收的一種稅。關(guān)于土地使用稅的性質(zhì)學(xué)說觀點(diǎn)不一，主要有三種觀點(diǎn)：行為稅，資源稅，財(cái)產(chǎn)稅。我們認(rèn)為，土地不僅是一種自然資源，也是一種不可再生的財(cái)產(chǎn)，因而對(duì)土地征稅實(shí)質(zhì)上屬于資源稅，而資源稅隸屬于財(cái)產(chǎn)稅，所以土地使用稅應(yīng)該是財(cái)產(chǎn)稅的一種。二、城鎮(zhèn)土地使用稅（二）城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人和適用范圍根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為在中華人民共和國城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人。根據(jù)原來我國《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》只適用于內(nèi)資企業(yè)以及單位和個(gè)人，2006年12月31日國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也應(yīng)按照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。二、城鎮(zhèn)土地使用稅（三）城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算和征收城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的應(yīng)稅土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定的稅額計(jì)算征收。土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)提供土地使用權(quán)屬資料。二、城鎮(zhèn)土地使用稅（四）城鎮(zhèn)土地使用稅的減免按照《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定，一定條件的土地可以免征城鎮(zhèn)土地使用稅。除上述免稅項(xiàng)目外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，報(bào)國家稅務(wù)局批準(zhǔn)。三、土地增值稅【案例9—2】某村集體違規(guī)轉(zhuǎn)讓土地案本案涉及土地性質(zhì)和稅收兩個(gè)問題。三、土地增值稅（一）土地增值稅的概念和性質(zhì)土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地權(quán)利而獲取收益的主體，就其土地的增值額征收的一種稅。我國學(xué)界的共識(shí)是把土地增值稅納入財(cái)產(chǎn)稅的范圍。三、土地增值稅（二）土地增值稅的納稅人和征稅范圍根據(jù)國務(wù)院頒布的《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的納稅人為在中華人民共和國境內(nèi)以出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅的范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的收入并有增值的各種行為。通過繼承、贈(zèng)與等方式?jīng)]有取得商業(yè)性收入的轉(zhuǎn)讓行為不在征稅范圍之內(nèi)。三、土地增值稅（三）土地增值稅的計(jì)算和征收1.計(jì)稅依據(jù)土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)的。所稱增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。三、土地增值稅2.土地增值稅的稅率根據(jù)我國《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算。三、土地增值稅3.土地增值稅的征收納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。三、土地增值稅（四）土地增值稅的減免根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：第一，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。第二，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。第三，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件轉(zhuǎn)讓原自用住房的，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核實(shí)后，對(duì)原住房已居住滿5年或5年以上的免稅；居住滿3年未滿5年的，減半征稅；居住不滿3年的，按規(guī)定征稅。四、城市維護(hù)建設(shè)稅（一）城市維護(hù)建設(shè)稅的概念和性質(zhì)城市維護(hù)建設(shè)稅是指國家對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅的單位和個(gè)人以其實(shí)際繳納的稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。我國的城市維護(hù)建設(shè)稅具有明顯的附加稅的性質(zhì)，本身沒有特定、獨(dú)立的征稅對(duì)象，而是以納稅人繳納的其他稅為依據(jù)。征收的稅款專門用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施維護(hù)建設(shè)。四、城市維護(hù)建設(shè)稅（二）城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人和征收范圍根據(jù)《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人是指負(fù)有繳納增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅義務(wù)的單位和個(gè)人。以上“三稅”的扣繳義務(wù)人也是城市維護(hù)建設(shè)稅的扣繳義務(wù)人。需要注意的是，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人不繳納城市維護(hù)建設(shè)稅；海關(guān)對(duì)進(jìn)口產(chǎn)品代征的消費(fèi)稅、增值稅，不征收城市維護(hù)建設(shè)稅；個(gè)體商販及個(gè)人在集市上出售商品，對(duì)其征收臨時(shí)經(jīng)營營業(yè)稅，是否同時(shí)按其實(shí)繳稅額征收城市維護(hù)建設(shè)稅，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。四、城市維護(hù)建設(shè)稅（三）城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算和征收城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人繳納的增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅額為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率。城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅環(huán)節(jié)、征收等事項(xiàng)，比照消費(fèi)稅、增值稅、營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。四、城市維護(hù)建設(shè)稅（四）城市維護(hù)建設(shè)稅的減免城市維護(hù)建設(shè)稅隨同增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅的減免而減免。對(duì)由于減免“三稅”而發(fā)生的退稅，同時(shí)退還已繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅。符合規(guī)定的安置下崗事業(yè)人員的新辦服務(wù)型企業(yè)和商業(yè)零售企業(yè)，下崗人員從事個(gè)體經(jīng)營并且符合規(guī)定項(xiàng)目的，3年內(nèi)可以免征城市建設(shè)維護(hù)稅。五、房產(chǎn)稅【案例9—3】某企業(yè)繳納房產(chǎn)稅案（一）房產(chǎn)稅的概念和性質(zhì)房產(chǎn)稅是以房屋為征稅客體，按房屋的計(jì)稅價(jià)值或者房屋租金，向房屋的所有人或者使用人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是以納稅人所有或者支配的財(cái)產(chǎn)為征稅對(duì)象，根據(jù)納稅人占有財(cái)產(chǎn)或者轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的事實(shí)來征收的，所以是財(cái)產(chǎn)稅。五、房產(chǎn)稅（二）房產(chǎn)稅的納稅人和征稅范圍房產(chǎn)稅的納稅人是在我國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。房產(chǎn)稅的征稅范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)用于生產(chǎn)經(jīng)營的房產(chǎn)。五、房產(chǎn)稅（三）房產(chǎn)稅的計(jì)算和征收房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或者房產(chǎn)和租金收入。1.從價(jià)計(jì)征從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)算方法為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅余值×適用稅率（1.2%）=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×適用稅率（1.2%）五、房產(chǎn)稅2.從租計(jì)征從租計(jì)征的房產(chǎn)稅,以房產(chǎn)的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。應(yīng)納稅額=租金收入×適用稅率（12%）3.房產(chǎn)稅的征收房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納，由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。五、房產(chǎn)稅（四）房產(chǎn)稅的減免根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：1.國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)。2.由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。4.個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。5.經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。除上述免征項(xiàng)目外，納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。第三節(jié)個(gè)人轉(zhuǎn)讓、受讓房地產(chǎn)納稅的種類一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的營業(yè)稅二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的所得稅三、契稅四、印花稅一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的營業(yè)稅根據(jù)我國稅法規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓、受讓房地產(chǎn)涉及的稅種有營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、契稅和印花稅?！景咐?—4】范某個(gè)人銷售房屋繳納營業(yè)稅案范某于2007年3月1日購買一套住房，原價(jià)130萬元，2009年2月5日在二手房市場銷售，售得150萬元。范某應(yīng)否繳納營業(yè)稅？為什么？一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的營業(yè)稅根據(jù)我國稅法有關(guān)規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為應(yīng)當(dāng)依法繳納營業(yè)稅。但是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，國家在不同的時(shí)期有不同的優(yōu)惠規(guī)定。首先，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，要區(qū)分普通住房和非普通住房，通常國家對(duì)普通住房的轉(zhuǎn)讓行為予以優(yōu)惠。一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的營業(yè)稅根據(jù)我國《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按其營業(yè)額征收營業(yè)稅，稅率為5%。個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的營業(yè)稅繳納隨著國家經(jīng)濟(jì)的變化經(jīng)過多次變動(dòng)。二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的所得稅（一）個(gè)人所得稅概述個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅。1993年10月31日，第八屆全國人大常委會(huì)第四次會(huì)議對(duì)《個(gè)人所得稅法》進(jìn)行了修正，完善了我國的個(gè)人所得稅制度。二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的所得稅（二）個(gè)人所得稅的一般規(guī)定依照《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，在中國境內(nèi)有住所，或者無住所而在境內(nèi)居住滿1年的個(gè)人，從中國境內(nèi)和境外取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿1年的個(gè)人，從中國境內(nèi)取得的所得，依照本法規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的所得稅個(gè)人所得稅的征稅范圍包括：1.工資、薪金所得。2.個(gè)體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對(duì)企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得。3.勞務(wù)報(bào)酬所得。4.稿酬所得。5.特許權(quán)使用費(fèi)所得、利息、股息、紅利所得、財(cái)產(chǎn)租賃所得、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為20%。二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的所得稅（三）個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所得稅的計(jì)算和征收根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額計(jì)算個(gè)人所得稅，稅率為20%。二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的所得稅2006年7月18日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)繳納個(gè)人所得稅問題作出了更加明確、具體的規(guī)定。1.對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅時(shí)，以實(shí)際成交價(jià)格為轉(zhuǎn)讓收入。2.財(cái)產(chǎn)原值的確定。3.稅金和合理費(fèi)用的確定。4.原值核定。5.優(yōu)惠政策。三、契稅【案例9—5】梁某繳納契稅案（一）契稅的概念和性質(zhì)契稅是指在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生移轉(zhuǎn)時(shí)，根據(jù)雙方當(dāng)事人訂立的契約，以土地、房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。三、契稅（二）契稅的納稅人和征收范圍在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。契稅的征收范圍包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈(zèng)與和交換）、房屋買賣、房屋贈(zèng)與和房屋交換。三、契稅（三）契稅的計(jì)算和征收1.契稅的計(jì)算契稅應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率2.契稅的征收契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。三、契稅（四）契稅的減免除《契稅暫行條例》和實(shí)施細(xì)則外，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局還通過大量的通知、批復(fù)規(guī)定了種類繁多的契稅減免和優(yōu)惠規(guī)定。四、印花稅【案例9—6】趙某購買房屋繳納印花稅案趙某于2006年3月25日在本市購得一套兩居室，合同價(jià)款為30萬元，同年5月25日取得房屋產(chǎn)權(quán)證。趙某要不要繳納印花稅？繳納多少？四、印花稅（一）印花稅概述印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人征收的一種行為稅。（二）印花稅的納稅人和征收范圍印花稅的納稅人是在中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受《印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人。四、印花稅印花稅的征收范圍包括：1.購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲(chǔ)保管、借款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證。2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。3.營業(yè)賬簿。4.權(quán)利、許可證照。5.股份制企業(yè)向社會(huì)公眾發(fā)行的股票，因買賣、繼承、贈(zèng)與所書立的股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)，均按照書據(jù)書立時(shí)證券市場當(dāng)日實(shí)際成交價(jià)格計(jì)算的金額繳納印花稅，即證券交易印花稅。6.經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。四、印花稅（三）印花稅的計(jì)算和征收1.印花稅的計(jì)算。印花稅有比例稅率和定額征收兩種方式。適用比例稅率的印花稅計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率。適用定額征收的印花稅計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅憑證件數(shù)×單位稅額（5元）四、印花稅2.印花稅的征收印花稅一般實(shí)行“三自”繳納的辦法，即納稅人按照應(yīng)稅憑證的類別和適用稅目稅率，于法定期限內(nèi)，自行計(jì)算應(yīng)納稅額、自行購買（自行納稅）、自行貼花。（四）印花稅的減免根據(jù)《印花稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,五類憑證免納印花稅。第四節(jié)國外的房地產(chǎn)稅收簡介一、國外房地產(chǎn)稅收體系概況二、美國的房地產(chǎn)稅三、法國的房地產(chǎn)稅四、日本的房地產(chǎn)稅一、國外房地產(chǎn)稅收體系概況房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活舉足輕重，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)征稅是世界各國稅制體系的通例。但是由于文化背景以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)不同，在房地產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)方面，存在很大的差異。從征稅范圍和征稅環(huán)節(jié)來看,世界各國對(duì)房地產(chǎn)稅的設(shè)置主要包括對(duì)房地產(chǎn)的保有征稅、對(duì)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓征稅和對(duì)房地產(chǎn)的取得征稅三大類。一、國外房地產(chǎn)稅收體系概況（一）對(duì)房地產(chǎn)保有征稅對(duì)房地產(chǎn)保有征稅，是指在一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上,對(duì)個(gè)人或法人所擁有的房地產(chǎn)課征財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房地產(chǎn)保有征稅的類型主要有三種：不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅和定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅。一、國外房地產(chǎn)稅收體系概況（二）對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征稅當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣、贈(zèng)與、繼承等權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí),大多數(shù)國家都要對(duì)轉(zhuǎn)讓增值部分或者所得額征稅。對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所征收的稅主要有所得稅、增值稅、遺產(chǎn)稅等形式。（三）對(duì)房地產(chǎn)取得征稅大多數(shù)國家在取得房地產(chǎn)時(shí)都要征收房地產(chǎn)取得稅。主要有以下幾種:1.登記許可稅（費(fèi)）。2.印花稅。3.不動(dòng)產(chǎn)取得稅。二、美國的房地產(chǎn)稅美國是聯(lián)邦、州、市的三級(jí)政府，實(shí)行分稅制。聯(lián)邦政府以所得稅為主要收入來源，主要用于社會(huì)保險(xiǎn)和國防開支。州政府以消費(fèi)稅為主要收入來源，主要用于州際道路交通和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。市一級(jí)政府則主要以房地產(chǎn)稅為主要收入來源，用于地方福利設(shè)施和教育醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施。二、美國的房地產(chǎn)稅（一）美國的房地產(chǎn)保有稅美國的房地產(chǎn)保有稅主要是對(duì)土地和房屋直接征收的房地產(chǎn)稅，又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下。（二）美國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅美國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅主要是對(duì)房地產(chǎn)交易、繼承與贈(zèng)與征收的交易稅、所得稅和遺產(chǎn)贈(zèng)與稅。二、美國的房地產(chǎn)稅（三）美國房地產(chǎn)調(diào)控措施和優(yōu)惠政策為了刺激房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，美國政府在稅收上采取了一系列的鼓勵(lì)措施。1.對(duì)抵押貸款者的優(yōu)惠。

2.對(duì)出售自用住房（又稱主住宅）收益的所得稅收豁免。3.對(duì)自有住房保有稅的優(yōu)惠。4.對(duì)低收入者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。5.對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。三、法國的房地產(chǎn)稅法國的房地產(chǎn)稅收制度開始于法國大革命的最初幾年，即1790年建立的土地稅。在土地