上海wanke良渚文化村項目戰(zhàn)略及項目計劃的總體思路學習教案課件

會計學1上海wanke良渚文化村項目戰(zhàn)略及項目計劃的總體思路79頁會計學1上海wanke良渚文化村項目戰(zhàn)略及項目計劃的總體思路寫在前面AheadofDiscuss

作為全面介入良渚文化村項目后第一次正式提報，我們希望將一段時間以來我們有關(guān)良渚文化村的思考全面的展現(xiàn)出來，最初我們的思考主要集中在整體開發(fā)思路與現(xiàn)實狀況之間的比較，在此基礎上，對良渚未來的發(fā)展方向和開發(fā)模式進行了探索。

本提報包括四個部分：一、我們眼中的良渚二、土地價值提升與人口導入策略三、良渚發(fā)展方向的思考四、我們的建議及下一步工作第1頁/共79頁寫在前面AheadofDiscuss作為全面一、我們眼中的良渚第2頁/共79頁一、我們眼中的良渚第2頁/共79頁良渚初體驗2006年11月1日，項目組成員第一次到良渚文化村實地踏勘優(yōu)秀的景觀設計吸引人的產(chǎn)品龐大的社區(qū)規(guī)模優(yōu)美的自然環(huán)境“不錯的產(chǎn)品”——項目組對良渚文化村的第一印象第3頁/共79頁良渚初體驗2006年11月1日，項目組成員第一次到良渚文良渚再思考現(xiàn)場感受一個規(guī)模龐大的居住社區(qū)缺少商業(yè)、公建，缺少人氣最初的設想一個理想的生活性小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)、居住、配套三位一體無常住人口，完全依靠外部導入每年依靠旅游業(yè)吸引3000人就業(yè)尋找產(chǎn)生偏差的原因是我們的第一步的思考現(xiàn)實與理想出現(xiàn)了偏差第4頁/共79頁良渚再思考現(xiàn)場感受一個規(guī)模龐大的居住社區(qū)缺少商業(yè)、公建，缺少良渚再思考回到最初800公頃距離杭州主城20公里自然人文小鎮(zhèn)良渚文化村旅游度假創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)良渚遺址度假酒店創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)教育別墅七賢廣場勸學里公寓核心概念竹徑茶語陽光天際白鷺郡支持層面執(zhí)行層面人第5頁/共79頁良渚再思考回到最初800公頃自然人文小鎮(zhèn)旅游度假創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)良渚良渚再思考項目開始之前，發(fā)展商對整個項目運作模式進行了深入的思考導入人口是原有整體運作思路的核心核心概念、支持層面、執(zhí)行層面三位一體保證人口導入的可行最終目標的實現(xiàn)有賴于動態(tài)的、合理的開發(fā)順序相對一個衛(wèi)星城的概念，“配套”的定位界限模糊、規(guī)模偏小第6頁/共79頁良渚再思考項目開始之前，發(fā)展商對整個項目運作模式進行了深入的一個大規(guī)模的“居住區(qū)”良渚現(xiàn)狀前期公寓推出量比較大，由此帶來了配套缺失的問題明顯旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較慢，難以凸顯產(chǎn)業(yè)衛(wèi)星城的特征區(qū)域關(guān)注度局限與杭州及周邊區(qū)域，區(qū)域認知度不高產(chǎn)品類型和風格缺少明確的主線貫穿良渚再思考第7頁/共79頁一個大良渚現(xiàn)狀前期公寓推出量比較大，由此帶來了配套缺失的問題旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的滯后是問題的核心根據(jù)《中國良渚文化村修建性詳細規(guī)劃》2003-2005年（建設培育期）文化村基礎設施完工；三葉狀的核心旅游區(qū)（即良渚圣地、良渚國際度假村和玉鳥流蘇等主景區(qū)）基本建成，能初步滿足國內(nèi)外游客的旅游休閑度假需要；經(jīng)過市場培育，文化村能引起華東旅游市場的關(guān)注，成為杭州具有影響力的旅游目的地。

年接待國內(nèi)外游客70-80萬人次，其中過夜游客2.8萬人次，旅游直接收入1.5億元人民幣（未含景觀房產(chǎn)收入）。2006-2010年（成熟期）

升為5A級景區(qū)年接待國內(nèi)外游客100萬人次，其中過夜游客5.2萬人次，年旅游直接收入超過2億元人民幣。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠遠落后于項目的整體規(guī)劃旅游產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展，直接影響了區(qū)域的認知度和人口的導入良渚再思考第8頁/共79頁旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的滯后是問題的核心根據(jù)《中國良渚文化村修建性詳導入外部人口仍是良渚未來的核心工作外部人口的導入是分層次的外部人口的導入是分步驟的人對城市、對區(qū)域的認識是有過程的，需要尊重和利用人們的認知過程伴隨著開發(fā)進程的推進，有不同人口導入重點經(jīng)歷了前期老客戶的吸收，良渚文化村未來客戶的吸引方向需要重新考慮對人認知層次的研究和理解要走在項目未來工作的前面我們眼中的良渚我們心中的良渚良渚梳理的出發(fā)點準確的人口導入模式是良渚文化村必須要解決的首要問題第9頁/共79頁導入外部人口仍是良渚未來的核心工作外部人口的導入是分層次的外對良渚開發(fā)的梳理必須以超出一般大盤開發(fā)的思路進行良渚本身的規(guī)模與地位已經(jīng)超出了傳統(tǒng)意義的“大盤”概念良渚1.2萬畝（其中開發(fā)用地五千余畝）的面積已經(jīng)超越了一般意義上的大盤良渚文化村將逐漸承擔起良渚組團衛(wèi)星城的核心功能，是良渚組團建設的主導良渚所附帶的文化地位需要以更高層次的思路面對如何最大程度的提高土地價值是良渚要解決的第二個問題對良渚而言，更重要的是土地運營，實現(xiàn)土地價值良渚梳理的出發(fā)點第10頁/共79頁對良渚開發(fā)的梳理必須以超出一般大盤開發(fā)的思路進行良渚本身的規(guī)二、土地價值提升與人口導入策略第11頁/共79頁二、土地價值提升與人口導入策略第11頁/共79頁土地價值是什么？

馬克思認為，土地的價格分為兩部分，一部分為“土地資源價格”，即地租，也就是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)其價值的形式。另一部分為“土地資本”價格。投入土地的資本，稱為土地資本。包括投入到土地改良或改造中的資金和勞動。生產(chǎn)要素價值論：

土地價值＝資源+資本邊際效益價值論：

價值＝地價（供給需求）土地價值傳統(tǒng)理論英國經(jīng)濟學家馬歇爾運用需求邊際分析和供求分析綜合起來分析地租地價，認為土地價值是供給與需求共同作用使價格與成本達到某種均衡時的地租地價。美國經(jīng)濟學家威廉·阿朗索引入?yún)^(qū)際均衡和區(qū)位邊際收益等空間經(jīng)濟學理論，提出競標地租觀點。第12頁/共79頁土地價值是什么？馬克思認為，土地的價格分為兩部分，一部分忽略了人的感受土地價值人對土地的認可感人滿足人的使用和心理需求強調(diào)土地作為生產(chǎn)要素強調(diào)土地的經(jīng)濟效益資源+資本地價（供給需求）土地價值提升與人口導入通過人對土地的認同得到統(tǒng)一第13頁/共79頁忽略了人的感受土人對土地的認可感人滿足人的使用和心理需求強調(diào)社交需要安全需要生理需要自我滿足尊重需要缺乏型需要成長型需要馬斯洛：需要層次理論人對土地的心理認同感人滿足人的需求人對土地的需求層次是什么？人對土地的認同過程是什么？人對土地的認同是分層次的，層次不同，策略不同良渚需要人對其的認同第14頁/共79頁社交需要自我滿足缺乏型需要成長型需要馬斯洛：需要層次理論人認同土地價值四層次理論人對土地價值認同度的層次可達高尚宜居特征認知人的認同感34土地在哪里？土地是怎樣的？土地能做什么？土地還帶來什么？12華僑城的發(fā)展過程可以給良渚以借鑒第15頁/共79頁認同土地價值四層次理論人對土地價值認同度的層次可達高尚宜居特華僑城發(fā)展歷程在深圳這樣一個缺乏文化背景的城市建造一個充滿文化氛圍的新城，以文化帶動其他產(chǎn)業(yè)成功模式：把有吸引力的東西搬到有情趣的人聚集的地方華僑城風景人造的故事人編的演出錢堆的華僑城旅游度假區(qū)累計接待游客超過8500萬人次華僑城5平方公里城區(qū)由昔日的一片荒灘變成為今天的一座環(huán)境優(yōu)美、配套完善的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。華僑城地產(chǎn)成為全國最知名旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1984年的華僑城第16頁/共79頁華僑城發(fā)展歷程在深圳這樣一個缺乏文化背景的城市建造一個充滿文華僑城第一家外資企業(yè)成立正式宣布建設華僑城錦繡中華開始建設中央電視臺全面宣傳錦繡中華開園全國最大的晴綸紡織企業(yè)新華紡織有限公司正式開業(yè)江澤民視察錦繡中華世界之窗建成開幕暨南大學中旅學院成立華僑城地產(chǎn)當選全國“四十強“1986年1987年1988年1989年1990年1993年1994年產(chǎn)業(yè)旅游配套地產(chǎn)前期醞釀全力發(fā)展旅游、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向新城建設第一階段－－以旅游、產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域啟動點，通過旅游實現(xiàn)認知第17頁/共79頁華僑城第一家外資企業(yè)成立正式宣布建設華僑城錦繡中華開始建設中華僑城十年規(guī)劃（1995-2004）完成康柏公司落戶華僑城暨南大學中旅學院建成開始招生何香凝美術(shù)館落成華僑城小學、華僑城中學建成長沙世紀之窗建成”華僑城A“深圳上市華僑城新醫(yī)院建成歡樂谷開業(yè)華僑城確定集團公司”工業(yè)、旅游、房地產(chǎn)“新的發(fā)展目標華僑城沃爾瑪商場開業(yè)首屆狂歡旅游節(jié)錦繡花園開盤華僑城集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：加快發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、新興業(yè)務，致力打造”華僑城“地產(chǎn)品牌波托菲諾一期天鵝堡銷售火爆1995年產(chǎn)業(yè)旅游配套地產(chǎn)1996年1997年1998年2000年2001年第二階段－－完善配套，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)價值第18頁/共79頁華僑城十年規(guī)劃（1995-2004）完成康柏公司落戶華僑城暨華僑城核心要素為什么選擇旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的彌補了深圳的文化空缺發(fā)展順序的選擇旅游（產(chǎn)業(yè)）為先，通過旅游實現(xiàn)最早的認知房地產(chǎn)的開發(fā)在前期旅游發(fā)展成熟、區(qū)域認同度較高的基礎上進行房地產(chǎn)的開發(fā)過程中伴隨著與居住相關(guān)的配套的完善發(fā)展過程中得到了政府的鼎力支持旅游產(chǎn)業(yè)的定位符合政府的要求和設想，后期也得到了政府的支持第19頁/共79頁華僑城核心要素為什么選擇旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的彌補與良渚的對比華僑城良渚文化村產(chǎn)業(yè)選擇發(fā)展順序政府支持良渚在很多方面與華僑城相似但很多因素也直接影響了旅游在良渚實現(xiàn)的可行性第20頁/共79頁與良渚的對比華僑城良渚文化村產(chǎn)業(yè)選擇發(fā)展順序政府支持良渚良渚發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的難點并非只能依靠旅游才能實現(xiàn)區(qū)域認同度的提高杭州原有的旅游資源難以超越杭州作為著名的旅游城市，以“雙西”為代表的觀光旅游特色已經(jīng)深入人心，再塑造新的增長點有一定難度杭州長期以來的旅游以優(yōu)美的風景和豐富的歷史沉淀取勝，良渚地區(qū)目前的自然風光難以與“雙西”媲美，而對良渚文化的關(guān)注也僅限于比較小的群體之中良渚的區(qū)域位置難以為旅游開發(fā)利用良渚本身的旅游受眾面小，不會出現(xiàn)集中目的地旅游目前周邊交通的便捷度較差，難有過往旅游很難僅僅依靠旅游吸引大量游客進入與良渚的對比第21頁/共79頁良渚發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的難點并非只能依靠旅游才能實現(xiàn)區(qū)域認同度的提產(chǎn)業(yè)區(qū)造就的國際社區(qū)－－碧云國際社區(qū)金橋出口加工園區(qū)的建設給了碧云為外界認知的機會第22頁/共79頁產(chǎn)業(yè)區(qū)造就的國際社區(qū)－－碧云國際社區(qū)金橋出口加工園區(qū)的建設給地塊條件發(fā)展機會國際化社區(qū)抓住機會吸引外籍人士塑造高尚社區(qū)市政：浦東機場航班東移產(chǎn)品：浦東沒有高尚社區(qū)人口：外籍人口增長迅速幾乎無自然景觀幾乎無公共交通幾乎無配套設施機遇園區(qū)位置規(guī)模通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)認知，通過外籍人士的入住實現(xiàn)本地客戶的認同第23頁/共79頁地塊條件發(fā)展機會國際化社區(qū)抓住機會市政：浦東機場航班東移產(chǎn)祈福新村發(fā)展歷程1991年以來，總投資超過250億元，完成了3500畝土地開發(fā)，常住人口7萬人，是華南板塊的啟動者代表了一種典型的大盤開發(fā)模式大盤小做、大盤慢做，逐漸積累，以長期開發(fā)的心態(tài)投入建設完善的配套設施吸引長期的居住，必須有完善的、多層次的配套設施發(fā)展商承擔了一部分公共設施建設的任務準確的客源定位初期以香港及其他外籍度假客源為主，隨著認同的提高逐漸轉(zhuǎn)為本地客源香港人的入住一定程度上改善了本地客戶對祈福新村的認同度第24頁/共79頁祈福新村發(fā)展歷程1991年以來，總投資超過250億元，完成了小結(jié)土地價值的提升依賴人對土地認同度的提高實現(xiàn)人的認知認同，就是實現(xiàn)土地價值提升，實現(xiàn)人口的導入實現(xiàn)人對土地的認同途徑很多不同區(qū)位、規(guī)模、時間的衛(wèi)星城建設所采取的策略應該因地制宜第25頁/共79頁小結(jié)土地價值的提升依賴人對土地認同度的提高實現(xiàn)人的認知認三、良渚發(fā)展方向的思考第26頁/共79頁三、良渚發(fā)展方向的思考第26頁/共79頁良渚文化－中華文明升起的地方良渚文化是一支分布在太湖流域的古文化,距今5300-4000年良渚文化時期農(nóng)業(yè)已率先進入犁耕稻作時代大型玉禮器的出現(xiàn)揭開了中國禮制社會的序幕貴族大墓與平民小墓的分野顯示出社會分化的加劇刻劃在出土器物上的“原始文字”被認為是中國成熟文字出的前奏

良渚文化被視為20世紀最重大的考古發(fā)現(xiàn)之一國家文物局指出：良渚遺址群將成為實證中華五千年文明史的圣地

反山遺址與瑤山遺址是迄今等級最高、出土玉器數(shù)量最多、器類最為豐富、制作最為精美、最具影響力的良渚文化墓地

莫角山遺址反山遺址塘山遺址瑤山遺址陶瓷石器玉器象牙器犁耕農(nóng)業(yè)手工業(yè)制陶技術(shù)良渚文化第27頁/共79頁良渚文化－中華文明升起的地方良渚文化是一支分布在太湖流域的古良渚文化保護與開發(fā)的現(xiàn)狀1994年建成良渚文化遺址保護館，面積1600平方米，江澤民題寫?zhàn)^名，共三個展廳，展出文物400余件面積過萬平方米的新館正在建設中已經(jīng)申報《世界遺產(chǎn)名錄》未來將建設國家遺址公園第28頁/共79頁良渚文化保護與開發(fā)的現(xiàn)狀1994年建成良渚文化遺址保護館，面良渚文化遺址難以為商業(yè)利用良渚文化的核心價值在于其對中華文明發(fā)展的里程碑意義重在其體現(xiàn)的內(nèi)涵以及對南方文化發(fā)展的證明，缺少能為現(xiàn)代所利用的因素良渚文化遺址本身規(guī)模較小，且缺少或規(guī)模龐大、或精妙絕倫的出土文物吸引一般大眾良渚文化本身的缺陷影響了其為商業(yè)利用對良渚文化的保護是首要的，即使作為商業(yè)開發(fā)，也要重視對其的保護探索新的方式對良渚文化進行包裝良渚文化應在保護中研究、在研究中發(fā)展依托良渚文化發(fā)展旅游難度很大第29頁/共79頁良渚文化遺址難以為商業(yè)利用良渚文化的核心價值在于其對中華文明跳出良渚文化看良渚的未來土地面積1.2萬畝杭州未來的衛(wèi)星組團總建筑面積200萬平方米總?cè)丝诮?0萬人TOWN主流購房群體需要一個核心概念從項目本身看良渚發(fā)展主流購房群體在關(guān)心什么？說明：根據(jù)《杭州城市總體規(guī)劃》，良渚居住組團2010年規(guī)劃人口10萬人，2020年達到18萬人第30頁/共79頁跳出良渚文化看良渚的未來土地面積杭州未來總建筑面積總?cè)丝赥O主流購房群體在關(guān)心什么？良渚文化或者良渚旅游不會成為影響居民購房的最主要因素數(shù)據(jù)引自某網(wǎng)站于2006年4月對杭州居民購房意向調(diào)查排除價格、地段的因素環(huán)境、交通、教育是杭州市民購房的首要關(guān)注因素這些因素的改善無疑可以提高主流購房群體對良渚的認同度跳出良渚文化看良渚的未來第31頁/共79頁主流購房群體在關(guān)心什么？良渚文化或者良渚旅游不會成為影響居民如何吸引主流購房群體？選擇什么樣的小眾群體成為關(guān)鍵利用小眾群體對良渚環(huán)境、交通、教育的認可發(fā)揮小眾群體的杠桿作用核心示范區(qū)的完成目標小眾群體的進入社區(qū)氛圍的形成主流購房群體進入更多認同社區(qū)的人進入第32頁/共79頁如何吸引主流購房群體？選擇什么樣的小眾群體成為關(guān)鍵利用小眾群良渚發(fā)展方向定位以核心發(fā)展方向的示范引導，實現(xiàn)主要目標消費客戶的認同教育環(huán)境小眾群體的吸引和示范作用主流購房者的關(guān)注點在杭工作的外籍人士富有的浙商國際化社區(qū)特色文化生活社區(qū)藝術(shù)家或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者居住衛(wèi)星城交通和配套的完善發(fā)展方向交通核心體現(xiàn)國際學校新“西泠印社”道路建設第33頁/共79頁良渚發(fā)展方向定位以核心發(fā)展方向的示范引導，實現(xiàn)主要目標消費客方向一：國際化社區(qū)良渚的文化底蘊使發(fā)展國際化教育社區(qū)有天然的文化優(yōu)勢杠桿：培養(yǎng)“國際人”的國際化教育以國際學校的引進作為國際化社區(qū)的主要標志以國際化的運動場所和商業(yè)場所的建設作為國際化生活的體現(xiàn)以在杭的外籍人士和富有的浙商營造國際化的生活方式第34頁/共79頁方向一：國際化社區(qū)良渚的文化底蘊使發(fā)展國際化教育社區(qū)有天然的國際化社區(qū)外籍人士、“第一代”浙商及其后代將成為首先的目標群體發(fā)展模式：國際學校作為提升認同的核心國際學校引進和招生需要國際化教育的外籍人士和浙商的入住營造全新國際化生活方式國際化運動和商業(yè)的進入其他配套的完善認同同樣生活方式的主流購房群體進入良渚國際社區(qū)第35頁/共79頁國際化社區(qū)外籍人士、“第一代”浙商及其后代將成為首先的目標群方向二：特色文化生活社區(qū)對藝術(shù)的共同追求是目標客戶的主要吸引點杠桿：營造藝術(shù)家聚居區(qū)吸引成長期中的藝術(shù)家，建設現(xiàn)代版”西泠印社“建設創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)吸引中國美術(shù)學院和浙江美術(shù)院豐富的人才資源，憑借良渚優(yōu)美的自然環(huán)境、文化內(nèi)涵，建設現(xiàn)代版的“西泠印社”以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)為媒介，吸引相關(guān)從業(yè)者聚集，形成良好的藝術(shù)氛圍發(fā)揚良渚文化內(nèi)涵，導入具有較高文化修養(yǎng)的居住者第36頁/共79頁方向二：特色文化生活社區(qū)對藝術(shù)的共同追求是目標客戶的主要吸引特色文化生活社區(qū)首先要營造為年輕中高收入階層接受的生活方式發(fā)展模式：以現(xiàn)代的生活方式吸引目標人群現(xiàn)代“西泠印社”社區(qū)文化氛圍的初步形成文化追隨者的入住區(qū)域認同度的提升具有藝術(shù)氛圍的新生活方式形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)更多向往新生活的年輕消費者的入住第37頁/共79頁特色文化生活社區(qū)首先要營造為年輕中高收入階層接受的生活方式發(fā)方向三：居住衛(wèi)星城在公共建設和生活配套方面需要長期穩(wěn)定的投入杠桿：交通條件的改善交通條件的改善是首要的關(guān)鍵現(xiàn)有收費站的遷移城市快速交通的建設等在衛(wèi)星城發(fā)展進入成熟期后，進行中高端開發(fā)建設滿足不同層次的全方位的生活配套設施從城市建設的角度對待生活配套建設第38頁/共79頁方向三：居住衛(wèi)星城在公共建設和生活配套方面需要長期穩(wěn)定的投入居住衛(wèi)星城盡快改善交通條件是實現(xiàn)居民認同的關(guān)鍵所在發(fā)展模式：長期穩(wěn)定的配套建設投入營造生活氛圍交通條件的改善第一批購房者進入（相對中低收入者）配套設施的不斷完善平價快速銷售衛(wèi)星城整體的形成相對較低的價格部分中高端產(chǎn)品開發(fā)銷售第39頁/共79頁居住衛(wèi)星城盡快改善交通條件是實現(xiàn)居民認同的關(guān)鍵所在發(fā)展模式：祈福新村配套設施的大幅投入教育醫(yī)療交通祈福醫(yī)院是珠三角地區(qū)最好的醫(yī)院之一投資10億元，占地130畝從幼兒園到提供本科教育的祈福學院，總投資超過4億元開通小區(qū)巴士每天24小時900班次往返于香港、廣州、番禺市區(qū)等地區(qū)其他先于廣州的污水處理場度假俱樂部8萬平方米，投資3.5億元33.3萬平方米的祈福湖等第40頁/共79頁祈福新村配套設施的大幅投入教育醫(yī)療交通祈福醫(yī)院是珠三角地區(qū)最四、我們的建議及下一步工作第41頁/共79頁四、我們的建議及下一步工作第41頁/共79頁國際化社區(qū)特色文化社區(qū)多元化國際社區(qū)萬科世界觀第42頁/共79頁國際化社區(qū)特色文化社區(qū)多元化萬科第42頁/共79頁萬科世界觀萬科世界觀國際學校為標志的國際化社區(qū)通過一體化的教育體系，構(gòu)建從良渚文化村走向國際的通道萬科美院建設高標準的藝術(shù)家聚居區(qū)，著力培育中國本土藝術(shù)家和本土藝術(shù)打造中國的”巴黎美術(shù)學院“中國良渚文化研究院對良渚自身文化精神內(nèi)涵的再發(fā)掘以中國傳統(tǒng)文化感召世界發(fā)掘國人對傳統(tǒng)文化的再認同

第43頁/共79頁萬科世界觀萬科世界觀國際學校為標志的國際化社區(qū)第43頁/共7萬科觀世界國際化的眼光看世界

具有國際化教育背景社區(qū)居民，以國際化的眼光面對世界藝術(shù)家眼中的世界

以藝術(shù)家氛圍為代表的特色文化塑造的多元社區(qū)，以獨特文化視角感受世界藝術(shù)與生活、藝術(shù)家與社區(qū)居民的交互交流傳統(tǒng)文化眼中的世界

依托良渚文化，對中國傳統(tǒng)文化的傳承與發(fā)揚體現(xiàn)社區(qū)對人文的尊重萬科世界觀第44頁/共79頁萬科觀世界國際化的眼光看世界萬科世界觀第44頁/共79頁機會點分析為什么選擇國際社區(qū)杭州高端物業(yè)已經(jīng)為市場接受杭州高端物業(yè)的租賃市場潛力巨大市場面的因素項目自身優(yōu)勢杭州對國際學校的需求良渚文化精神底蘊的再挖掘合適的位置及交通條件優(yōu)美的環(huán)境和較大的規(guī)模第45頁/共79頁機會點分析為什么選擇杭州高端物業(yè)已經(jīng)為市場接受杭州高端物業(yè)的高端物業(yè)的市場潛力名玨公寓客戶構(gòu)成海歸、華僑：30％溫州、紹興、義務：20－30％上海外企的工作人員：20％杭州本地：20％45-60歲之間世貿(mào)麗晶城全球發(fā)售溫州、臺州、三門本地各三分之一銷售價格深藍廣場以在杭工作人士為主90％從事外貿(mào)相關(guān)行業(yè)年齡30-45之間金色海岸杭州工作的IT業(yè)主、畫家等外籍人士15％均價2萬/平方米面積50-200平方米均價1.8萬/平方米面積50-200平方米均價2.5萬/平方米酒店式公寓主力160平方米均價2.63萬/平方米主力250平方米左右市場面的因素第46頁/共79頁高端物業(yè)的市場潛力名玨公寓客戶構(gòu)成海歸、華僑：30％世貿(mào)麗晶高端物業(yè)的市場潛力金色海岸已開樓盤的銷售狀況金色海岸、東方潤園為代表的高端物業(yè)的熱銷極好的展示了杭州高端物業(yè)的潛力開盤時間：一期：2005.8二期：2006.3三期：2006.7市場面的因素第47頁/共79頁高端物業(yè)的市場潛力金色海岸已開樓盤的銷售狀況金色海岸、東方潤高端物業(yè)租賃的市場潛力高端租賃的需求與市場高端房源有較大差距外企外籍高管國內(nèi)職業(yè)高級經(jīng)理人高端租賃需求者有品位的裝修風格配套的高檔電器全面的物業(yè)服務良好的居住氛圍租金由公司提供短暫工作的高管市場面的因素第48頁/共79頁高端物業(yè)租賃的市場潛力高端租賃的需求與市場高端房源有較大差距高端物業(yè)租賃的市場潛力多少人在租高端物業(yè)未來杭州外企的發(fā)展，會帶來杭州租賃高端物業(yè)的進一步發(fā)展2005年底，杭州市共有境外企業(yè)1280家（包括臺灣企業(yè)）2006年上半年杭州市新增外企358家，實際利用外資10.82億美元，同比增長翻一番。杭州已被世界銀行評價為中國城市投資環(huán)境最佳城市，連續(xù)被《福布斯》雜志評為中國內(nèi)地最佳商業(yè)城市排名榜第一位，在聯(lián)合國2005年世界城市發(fā)展指標和發(fā)展前景的報告中，杭州位列中國第七位專家稱，憑藉良好的經(jīng)濟基礎優(yōu)勢和優(yōu)越的投資環(huán)境，杭州正成為外資企業(yè)投資首選地之一

市場面的因素第49頁/共79頁高端物業(yè)租賃的市場潛力多少人在租高端物業(yè)未來杭州外企的發(fā)展，高端物業(yè)租賃的市場潛力租多少錢的高端物業(yè)未來杭州外企的發(fā)展，會帶來杭州租賃高端物業(yè)的進一步發(fā)展總經(jīng)理級別日資企業(yè)1.2萬元/月4萬元/月1.6萬元/月1.8萬元/月中層經(jīng)理總經(jīng)理級別歐美企業(yè)中層經(jīng)理杭州部分外企租房標準市場面的因素第50頁/共79頁高端物業(yè)租賃的市場潛力租多少錢的高端物業(yè)未來杭州外企的發(fā)展，合適的位置和交通條件項目自身優(yōu)勢相對獨立的區(qū)域位置尚未定性的區(qū)域?qū)傩韵鄬线m的交通時間相對獨立的區(qū)域位置更容易形成獨特的社區(qū)氛圍，不受周邊的影響由于目前開發(fā)規(guī)模小，良渚本身區(qū)域特性并未形成，可以在一個不受影響的基礎上開始營造國際化氛圍良渚距離杭州城西文教區(qū)和世貿(mào)CBD區(qū)域直線距離較近第51頁/共79頁合適的位置和交通條件項目自身優(yōu)勢相對獨立的區(qū)域位置尚未定性的較大的規(guī)模和優(yōu)美的自然環(huán)境國際社區(qū)需要完善的、獨立的商業(yè)、娛樂、文化配套支持，只有比較大的社區(qū)規(guī)模才能夠支撐這些商業(yè)設施優(yōu)美的自然環(huán)境是建設國際社區(qū)的基礎，良渚地塊超過一半面積的自然山體營造了原生態(tài)的社區(qū)氛圍，可以為國際社區(qū)提供基礎條件項目自身優(yōu)勢第52頁/共79頁較大的規(guī)模和優(yōu)美的自然環(huán)境國際社區(qū)需要完善的、獨立的商業(yè)、娛良渚文化獨特的精神底蘊越是民族的，越是世界的良渚文化及其精神底蘊對外籍人士的吸引是勿庸置疑的目前杭州沒有以文化、藝術(shù)為基底的新型社區(qū)，是市場的空白點項目自身優(yōu)勢第53頁/共79頁良渚文化獨特的精神底蘊項目自身優(yōu)勢第53頁/共79頁機會點分析國際學校用什么吸引高端人群第54頁/共79頁機會點分析國際學校用什么吸引高端人群第54頁/共79頁浙江國際學校的發(fā)展程度遠落后于其發(fā)展水平說明：

1、國際學校數(shù)量取自教育部公布的《經(jīng)批準設立的外籍人員子女學校名單》，截至2005年底；

2、GDP排名排除了臺灣省和香港杭州國際學校的缺口機會點分析第55頁/共79頁浙江國際學校的發(fā)展程度遠落后于其發(fā)展水平說明：杭州國際學校的目前浙江的國際學校難以滿足實際需要目前每年招生人數(shù)不足50人雖然可以完成從幼兒園到高中的全部國際化教育，但實際僅有幼兒園和小學是獨立的，其余均為借用杭二中資源杭州國際學校其他的“國際化學?！焙贾葜鈬Z學校和宋城華美學校均為國內(nèi)民辦學校，教學質(zhì)量難以保證國際學校缺少的問題已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)機會點分析第56頁/共79頁目前浙江的國際學校難以滿足實際需要目前每年招生人數(shù)不足50人杭州著名的“19樓論壇”對國際學校的討論機會點分析第57頁/共79頁杭州著名的“19樓論壇”對國際學校的討論機會點分析第57頁/萬科世界觀國際學校萬科美院多元化國際社區(qū)良渚文化研究院精致化VILLA體育運動、休閑宗教商業(yè)娛樂養(yǎng)生HOSTPITAL第58頁/共79頁萬科世界觀國際學校萬科美院多元化良渚文化研究院精致化V美格體育中心百安居足球場德威學校家樂福橄欖球場碧云國際社區(qū)的基本配套醫(yī)院迪卡儂商業(yè)內(nèi)街萬科世界觀第59頁/共79頁美格體育中心百安居足球場德威學校家樂福橄欖球場碧云國際社區(qū)的國際化社區(qū)國際化國際化的教育國際化的休閑國際化的娛樂國際化的生活國際化的未來第60頁/共79頁國際化社區(qū)國際化國際化的教育國際化的休閑國際化的娛樂國際化的多元化社區(qū)多元化文化的多元居住方式的多元宗教信仰的多元多元化的人生生活選擇的多元第61頁/共79頁多元化社區(qū)多元化文化的多元居住方式的多元宗教信仰的多元多元化推開世界的門－－國際學校提供從幼兒園到高中的全程式國際教育為學生造就直接赴國外繼續(xù)深造的機會提供全家移民的機會探索將國際學校的教育與良渚文化研究的結(jié)合萬科美院對國際學校學生的藝術(shù)教育，提倡人與藝術(shù)的共生共榮第62頁/共79頁推開世界的門－－國際學校提供從幼兒園到高中的全程式國際教育第宣傳發(fā)揚良渚文化的全球性基地良渚文化研究的核心研究所與國內(nèi)知名高校合作建立良渚文化研究基地以良渚文化為平臺，發(fā)揚中國傳統(tǒng)文化的研究良渚文化研究院第63頁/共79頁宣傳發(fā)揚良渚文化的全球性基地良渚文化研究院第63頁/共79頁萬科美院建設ARTSOHO為藝術(shù)家和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)者所需要的生活、工作空間每年吸引30-50名具有潛力的藝術(shù)家和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)者在萬科美院聚集，營造藝術(shù)生活和工作氛圍，培養(yǎng)中國本土的藝術(shù)家提倡藝術(shù)的交流與創(chuàng)新，提倡藝術(shù)式的生活在社區(qū)內(nèi)營造一個藝術(shù)家的工坊和展覽館，既為藝術(shù)家交流所用，也為社區(qū)景觀第64頁/共79頁萬科美院建設ARTSOHO為藝術(shù)家和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)者所需要的生精致VILLA建設少數(shù)（30-40套）的低密度長租別墅，供影視明星或外企高管長期租住借助良渚優(yōu)美的自然環(huán)境，提供完全不同于市區(qū)別墅的居住感受提供超五星級的酒店式服務，滿足居住者對生活的高端需求第65頁/共79頁精致VILLA建設少數(shù)（30-40套）的低密度長租別墅，供影養(yǎng)生HOSTPITAL針對現(xiàn)代人，尤其是中高收入階層的養(yǎng)生需求建設養(yǎng)生HOSTPITAL主要開展美體、健身、保健、保養(yǎng)等相關(guān)的服務實現(xiàn)社區(qū)健康生活氛圍第66頁/共79頁養(yǎng)生HOSTPITAL針對現(xiàn)代人，尤其是中高收入階層的養(yǎng)生需商業(yè)娛樂在小鎮(zhèn)的尺度下，安排符合現(xiàn)代生活方式的商業(yè)和娛樂業(yè)態(tài)商業(yè)與娛樂相輔相成第67頁/共79頁商業(yè)娛樂在小鎮(zhèn)的尺度下，安排符合現(xiàn)代生活方式的商業(yè)和娛樂業(yè)態(tài)宗教建設小型教堂，滿足信教者的需求利用教堂，形成一個小范圍的鄰里交流中心，營造互動交流的社區(qū)氛圍第68頁/共79頁宗教建設小型教堂，滿足信教者的需求第68頁/共79頁體育運動休閑建設社區(qū)健身活動中心，倡導健康運動將健身、體育從室內(nèi)導向室外，提倡全民健身運動第69頁/共79頁體育運動休閑建設社區(qū)健身活動中心，倡導健康運動第69頁/共7考慮已經(jīng)銷售并即將交房用戶的生活需求基本原則開發(fā)時序安排引導未來新的發(fā)展方向第70頁/共79頁考慮已經(jīng)銷售并即將交房用戶的生活需求基本原則開發(fā)時序安排引導國際學校萬科美院良渚文化研究院精致化VILLA體育運動、休閑宗教商業(yè)娛樂養(yǎng)生HOSTPITAL創(chuàng)造文化氣質(zhì)豐富產(chǎn)品類型滿足生活需要第71頁/共79頁國際學校萬科美院良渚文化研究院精致化VILLA體育運動、休閑第一階段基本商業(yè)、娛樂國際學校精致VILLA萬科美院滿足已經(jīng)銷售產(chǎn)品的業(yè)主的基本生活需求，形成初步的社區(qū)氛圍以國際學校的建設和入住作為社區(qū)特征的核心體現(xiàn)，實現(xiàn)社區(qū)的獨特形象依托五星級酒店，建設少量精致VILLA，吸引外企高管的入住，形成高端氛圍為藝術(shù)家提供工作和生活空間，吸引第一批本土藝術(shù)家進入開發(fā)時序安排第72頁/共79頁第一階段基本商業(yè)、娛樂國際學校精致VILLA萬科美院滿足已第二階段運動休閑中國良渚文化研究院特色商業(yè)、娛樂建設運動活動場所，在社區(qū)內(nèi)倡導健身運動，形成全民健身氛圍從多元、國際的角度出發(fā)，建設符合這一宗旨的商業(yè)、娛樂場所，構(gòu)建社區(qū)的整體氛圍與研究良渚文化的知名高校合作，引入高校良渚文化研究機構(gòu)入住社區(qū)，建立良渚文化研究院，對良渚文化進行系統(tǒng)的研究開發(fā)時序安排第73頁/共79頁第二階段運動休閑中國良渚文化研究院特色商業(yè)、娛樂建設運動活動第三階段宗教養(yǎng)生HOSTPITAL良渚文化的發(fā)揚建設教堂，滿足具有宗教信仰的居民的需要，并逐步開發(fā)教堂前廣場，形成社區(qū)的精神核心區(qū)建設養(yǎng)生型療養(yǎng)院，通過其營造舒適、養(yǎng)生的生活氛圍探索良渚文化與現(xiàn)代生活方式的結(jié)合方法，將良渚文化的精神內(nèi)涵融入國際化的社區(qū)氛圍中開發(fā)時序安排第74頁/共79頁第三階段宗教養(yǎng)生HOSTPITAL良渚文化的發(fā)揚建設教堂，滿下一步的工作方向性調(diào)整建議有關(guān)良渚發(fā)展方向的調(diào)整根據(jù)良渚的現(xiàn)實發(fā)展狀況和相對客觀的分析良渚“旅游帶動地產(chǎn)”的道路在理論和現(xiàn)實上都有比較明顯的難度未來是否對其發(fā)展方向進行一定的調(diào)整，是需要發(fā)展商和我們共同討論確定的如果發(fā)展商認同“多元國際社區(qū)”的發(fā)展思路，未來我們的工作將圍繞如下幾個方面展開第75頁/共79頁下一步的工作方向性調(diào)整建議有關(guān)良渚發(fā)展方向的調(diào)整根據(jù)良渚的現(xiàn)包括杭州建設新的國際學校的規(guī)模、定位國際學校的投資及現(xiàn)金流測算等國際學校的可行性論證規(guī)劃思想的調(diào)整包括項目整體規(guī)劃方向的調(diào)整道路、步行系統(tǒng)的調(diào)整商業(yè)、生活配套設施的安排等下一步的工作方向第76頁/共79頁包括杭州建設新的國際學校的規(guī)模、定位國際學校的可行性論證規(guī)包括其他基本組成部分的體量、規(guī)劃位置布局與住宅產(chǎn)品的關(guān)系研究等社區(qū)其他組成部分的體量安排與規(guī)劃

將國際學校的歷史文化教育與良渚文化的研究相結(jié)合，包括教學方式、實地教學的安排等國際學校特色教育的可行性下一步的工作方向第77頁/共79頁包括其他基本組成部分的體量、規(guī)劃位置布局社區(qū)其他組成部分的感謝聆聽TospurResearch同策專業(yè)策劃·

代理·

營銷第78頁/共79頁感謝聆聽同策專業(yè)策劃·代理·營銷第78頁/共79頁會計學80上海wanke良渚文化村項目戰(zhàn)略及項目計劃的總體思路79頁會計學1上海wanke良渚文化村項目戰(zhàn)略及項目計劃的總體思路寫在前面AheadofDiscuss

作為全面介入良渚文化村項目后第一次正式提報，我們希望將一段時間以來我們有關(guān)良渚文化村的思考全面的展現(xiàn)出來，最初我們的思考主要集中在整體開發(fā)思路與現(xiàn)實狀況之間的比較，在此基礎上，對良渚未來的發(fā)展方向和開發(fā)模式進行了探索。

本提報包括四個部分：一、我們眼中的良渚二、土地價值提升與人口導入策略三、良渚發(fā)展方向的思考四、我們的建議及下一步工作第1頁/共79頁寫在前面AheadofDiscuss作為全面一、我們眼中的良渚第2頁/共79頁一、我們眼中的良渚第2頁/共79頁良渚初體驗2006年11月1日，項目組成員第一次到良渚文化村實地踏勘優(yōu)秀的景觀設計吸引人的產(chǎn)品龐大的社區(qū)規(guī)模優(yōu)美的自然環(huán)境“不錯的產(chǎn)品”——項目組對良渚文化村的第一印象第3頁/共79頁良渚初體驗2006年11月1日，項目組成員第一次到良渚文良渚再思考現(xiàn)場感受一個規(guī)模龐大的居住社區(qū)缺少商業(yè)、公建，缺少人氣最初的設想一個理想的生活性小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)、居住、配套三位一體無常住人口，完全依靠外部導入每年依靠旅游業(yè)吸引3000人就業(yè)尋找產(chǎn)生偏差的原因是我們的第一步的思考現(xiàn)實與理想出現(xiàn)了偏差第4頁/共79頁良渚再思考現(xiàn)場感受一個規(guī)模龐大的居住社區(qū)缺少商業(yè)、公建，缺少良渚再思考回到最初800公頃距離杭州主城20公里自然人文小鎮(zhèn)良渚文化村旅游度假創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)良渚遺址度假酒店創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)商業(yè)教育別墅七賢廣場勸學里公寓核心概念竹徑茶語陽光天際白鷺郡支持層面執(zhí)行層面人第5頁/共79頁良渚再思考回到最初800公頃自然人文小鎮(zhèn)旅游度假創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)良渚良渚再思考項目開始之前，發(fā)展商對整個項目運作模式進行了深入的思考導入人口是原有整體運作思路的核心核心概念、支持層面、執(zhí)行層面三位一體保證人口導入的可行最終目標的實現(xiàn)有賴于動態(tài)的、合理的開發(fā)順序相對一個衛(wèi)星城的概念，“配套”的定位界限模糊、規(guī)模偏小第6頁/共79頁良渚再思考項目開始之前，發(fā)展商對整個項目運作模式進行了深入的一個大規(guī)模的“居住區(qū)”良渚現(xiàn)狀前期公寓推出量比較大，由此帶來了配套缺失的問題明顯旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較慢，難以凸顯產(chǎn)業(yè)衛(wèi)星城的特征區(qū)域關(guān)注度局限與杭州及周邊區(qū)域，區(qū)域認知度不高產(chǎn)品類型和風格缺少明確的主線貫穿良渚再思考第7頁/共79頁一個大良渚現(xiàn)狀前期公寓推出量比較大，由此帶來了配套缺失的問題旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的滯后是問題的核心根據(jù)《中國良渚文化村修建性詳細規(guī)劃》2003-2005年（建設培育期）文化村基礎設施完工；三葉狀的核心旅游區(qū)（即良渚圣地、良渚國際度假村和玉鳥流蘇等主景區(qū)）基本建成，能初步滿足國內(nèi)外游客的旅游休閑度假需要；經(jīng)過市場培育，文化村能引起華東旅游市場的關(guān)注，成為杭州具有影響力的旅游目的地。

年接待國內(nèi)外游客70-80萬人次，其中過夜游客2.8萬人次，旅游直接收入1.5億元人民幣（未含景觀房產(chǎn)收入）。2006-2010年（成熟期）

升為5A級景區(qū)年接待國內(nèi)外游客100萬人次，其中過夜游客5.2萬人次，年旅游直接收入超過2億元人民幣。旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展遠遠落后于項目的整體規(guī)劃旅游產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展，直接影響了區(qū)域的認知度和人口的導入良渚再思考第8頁/共79頁旅游及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的滯后是問題的核心根據(jù)《中國良渚文化村修建性詳導入外部人口仍是良渚未來的核心工作外部人口的導入是分層次的外部人口的導入是分步驟的人對城市、對區(qū)域的認識是有過程的，需要尊重和利用人們的認知過程伴隨著開發(fā)進程的推進，有不同人口導入重點經(jīng)歷了前期老客戶的吸收，良渚文化村未來客戶的吸引方向需要重新考慮對人認知層次的研究和理解要走在項目未來工作的前面我們眼中的良渚我們心中的良渚良渚梳理的出發(fā)點準確的人口導入模式是良渚文化村必須要解決的首要問題第9頁/共79頁導入外部人口仍是良渚未來的核心工作外部人口的導入是分層次的外對良渚開發(fā)的梳理必須以超出一般大盤開發(fā)的思路進行良渚本身的規(guī)模與地位已經(jīng)超出了傳統(tǒng)意義的“大盤”概念良渚1.2萬畝（其中開發(fā)用地五千余畝）的面積已經(jīng)超越了一般意義上的大盤良渚文化村將逐漸承擔起良渚組團衛(wèi)星城的核心功能，是良渚組團建設的主導良渚所附帶的文化地位需要以更高層次的思路面對如何最大程度的提高土地價值是良渚要解決的第二個問題對良渚而言，更重要的是土地運營，實現(xiàn)土地價值良渚梳理的出發(fā)點第10頁/共79頁對良渚開發(fā)的梳理必須以超出一般大盤開發(fā)的思路進行良渚本身的規(guī)二、土地價值提升與人口導入策略第11頁/共79頁二、土地價值提升與人口導入策略第11頁/共79頁土地價值是什么？

馬克思認為，土地的價格分為兩部分，一部分為“土地資源價格”，即地租，也就是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上實現(xiàn)其價值的形式。另一部分為“土地資本”價格。投入土地的資本，稱為土地資本。包括投入到土地改良或改造中的資金和勞動。生產(chǎn)要素價值論：

土地價值＝資源+資本邊際效益價值論：

價值＝地價（供給需求）土地價值傳統(tǒng)理論英國經(jīng)濟學家馬歇爾運用需求邊際分析和供求分析綜合起來分析地租地價，認為土地價值是供給與需求共同作用使價格與成本達到某種均衡時的地租地價。美國經(jīng)濟學家威廉·阿朗索引入?yún)^(qū)際均衡和區(qū)位邊際收益等空間經(jīng)濟學理論，提出競標地租觀點。第12頁/共79頁土地價值是什么？馬克思認為，土地的價格分為兩部分，一部分忽略了人的感受土地價值人對土地的認可感人滿足人的使用和心理需求強調(diào)土地作為生產(chǎn)要素強調(diào)土地的經(jīng)濟效益資源+資本地價（供給需求）土地價值提升與人口導入通過人對土地的認同得到統(tǒng)一第13頁/共79頁忽略了人的感受土人對土地的認可感人滿足人的使用和心理需求強調(diào)社交需要安全需要生理需要自我滿足尊重需要缺乏型需要成長型需要馬斯洛：需要層次理論人對土地的心理認同感人滿足人的需求人對土地的需求層次是什么？人對土地的認同過程是什么？人對土地的認同是分層次的，層次不同，策略不同良渚需要人對其的認同第14頁/共79頁社交需要自我滿足缺乏型需要成長型需要馬斯洛：需要層次理論人認同土地價值四層次理論人對土地價值認同度的層次可達高尚宜居特征認知人的認同感34土地在哪里？土地是怎樣的？土地能做什么？土地還帶來什么？12華僑城的發(fā)展過程可以給良渚以借鑒第15頁/共79頁認同土地價值四層次理論人對土地價值認同度的層次可達高尚宜居特華僑城發(fā)展歷程在深圳這樣一個缺乏文化背景的城市建造一個充滿文化氛圍的新城，以文化帶動其他產(chǎn)業(yè)成功模式：把有吸引力的東西搬到有情趣的人聚集的地方華僑城風景人造的故事人編的演出錢堆的華僑城旅游度假區(qū)累計接待游客超過8500萬人次華僑城5平方公里城區(qū)由昔日的一片荒灘變成為今天的一座環(huán)境優(yōu)美、配套完善的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。華僑城地產(chǎn)成為全國最知名旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1984年的華僑城第16頁/共79頁華僑城發(fā)展歷程在深圳這樣一個缺乏文化背景的城市建造一個充滿文華僑城第一家外資企業(yè)成立正式宣布建設華僑城錦繡中華開始建設中央電視臺全面宣傳錦繡中華開園全國最大的晴綸紡織企業(yè)新華紡織有限公司正式開業(yè)江澤民視察錦繡中華世界之窗建成開幕暨南大學中旅學院成立華僑城地產(chǎn)當選全國“四十強“1986年1987年1988年1989年1990年1993年1994年產(chǎn)業(yè)旅游配套地產(chǎn)前期醞釀全力發(fā)展旅游、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向新城建設第一階段－－以旅游、產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域啟動點，通過旅游實現(xiàn)認知第17頁/共79頁華僑城第一家外資企業(yè)成立正式宣布建設華僑城錦繡中華開始建設中華僑城十年規(guī)劃（1995-2004）完成康柏公司落戶華僑城暨南大學中旅學院建成開始招生何香凝美術(shù)館落成華僑城小學、華僑城中學建成長沙世紀之窗建成”華僑城A“深圳上市華僑城新醫(yī)院建成歡樂谷開業(yè)華僑城確定集團公司”工業(yè)、旅游、房地產(chǎn)“新的發(fā)展目標華僑城沃爾瑪商場開業(yè)首屆狂歡旅游節(jié)錦繡花園開盤華僑城集團戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：加快發(fā)展旅游、房地產(chǎn)、新興業(yè)務，致力打造”華僑城“地產(chǎn)品牌波托菲諾一期天鵝堡銷售火爆1995年產(chǎn)業(yè)旅游配套地產(chǎn)1996年1997年1998年2000年2001年第二階段－－完善配套，實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)價值第18頁/共79頁華僑城十年規(guī)劃（1995-2004）完成康柏公司落戶華僑城暨華僑城核心要素為什么選擇旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的彌補了深圳的文化空缺發(fā)展順序的選擇旅游（產(chǎn)業(yè)）為先，通過旅游實現(xiàn)最早的認知房地產(chǎn)的開發(fā)在前期旅游發(fā)展成熟、區(qū)域認同度較高的基礎上進行房地產(chǎn)的開發(fā)過程中伴隨著與居住相關(guān)的配套的完善發(fā)展過程中得到了政府的鼎力支持旅游產(chǎn)業(yè)的定位符合政府的要求和設想，后期也得到了政府的支持第19頁/共79頁華僑城核心要素為什么選擇旅游？旅游是深圳所缺少的，很好的彌補與良渚的對比華僑城良渚文化村產(chǎn)業(yè)選擇發(fā)展順序政府支持良渚在很多方面與華僑城相似但很多因素也直接影響了旅游在良渚實現(xiàn)的可行性第20頁/共79頁與良渚的對比華僑城良渚文化村產(chǎn)業(yè)選擇發(fā)展順序政府支持良渚良渚發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的難點并非只能依靠旅游才能實現(xiàn)區(qū)域認同度的提高杭州原有的旅游資源難以超越杭州作為著名的旅游城市，以“雙西”為代表的觀光旅游特色已經(jīng)深入人心，再塑造新的增長點有一定難度杭州長期以來的旅游以優(yōu)美的風景和豐富的歷史沉淀取勝，良渚地區(qū)目前的自然風光難以與“雙西”媲美，而對良渚文化的關(guān)注也僅限于比較小的群體之中良渚的區(qū)域位置難以為旅游開發(fā)利用良渚本身的旅游受眾面小，不會出現(xiàn)集中目的地旅游目前周邊交通的便捷度較差，難有過往旅游很難僅僅依靠旅游吸引大量游客進入與良渚的對比第21頁/共79頁良渚發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的難點并非只能依靠旅游才能實現(xiàn)區(qū)域認同度的提產(chǎn)業(yè)區(qū)造就的國際社區(qū)－－碧云國際社區(qū)金橋出口加工園區(qū)的建設給了碧云為外界認知的機會第22頁/共79頁產(chǎn)業(yè)區(qū)造就的國際社區(qū)－－碧云國際社區(qū)金橋出口加工園區(qū)的建設給地塊條件發(fā)展機會國際化社區(qū)抓住機會吸引外籍人士塑造高尚社區(qū)市政：浦東機場航班東移產(chǎn)品：浦東沒有高尚社區(qū)人口：外籍人口增長迅速幾乎無自然景觀幾乎無公共交通幾乎無配套設施機遇園區(qū)位置規(guī)模通過產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)認知，通過外籍人士的入住實現(xiàn)本地客戶的認同第23頁/共79頁地塊條件發(fā)展機會國際化社區(qū)抓住機會市政：浦東機場航班東移產(chǎn)祈福新村發(fā)展歷程1991年以來，總投資超過250億元，完成了3500畝土地開發(fā)，常住人口7萬人，是華南板塊的啟動者代表了一種典型的大盤開發(fā)模式大盤小做、大盤慢做，逐漸積累，以長期開發(fā)的心態(tài)投入建設完善的配套設施吸引長期的居住，必須有完善的、多層次的配套設施發(fā)展商承擔了一部分公共設施建設的任務準確的客源定位初期以香港及其他外籍度假客源為主，隨著認同的提高逐漸轉(zhuǎn)為本地客源香港人的入住一定程度上改善了本地客戶對祈福新村的認同度第24頁/共79頁祈福新村發(fā)展歷程1991年以來，總投資超過250億元，完成了小結(jié)土地價值的提升依賴人對土地認同度的提高實現(xiàn)人的認知認同，就是實現(xiàn)土地價值提升，實現(xiàn)人口的導入實現(xiàn)人對土地的認同途徑很多不同區(qū)位、規(guī)模、時間的衛(wèi)星城建設所采取的策略應該因地制宜第25頁/共79頁小結(jié)土地價值的提升依賴人對土地認同度的提高實現(xiàn)人的認知認三、良渚發(fā)展方向的思考第26頁/共79頁三、良渚發(fā)展方向的思考第26頁/共79頁良渚文化－中華文明升起的地方良渚文化是一支分布在太湖流域的古文化,距今5300-4000年良渚文化時期農(nóng)業(yè)已率先進入犁耕稻作時代大型玉禮器的出現(xiàn)揭開了中國禮制社會的序幕貴族大墓與平民小墓的分野顯示出社會分化的加劇刻劃在出土器物上的“原始文字”被認為是中國成熟文字出的前奏

良渚文化被視為20世紀最重大的考古發(fā)現(xiàn)之一國家文物局指出：良渚遺址群將成為實證中華五千年文明史的圣地

反山遺址與瑤山遺址是迄今等級最高、出土玉器數(shù)量最多、器類最為豐富、制作最為精美、最具影響力的良渚文化墓地

莫角山遺址反山遺址塘山遺址瑤山遺址陶瓷石器玉器象牙器犁耕農(nóng)業(yè)手工業(yè)制陶技術(shù)良渚文化第27頁/共79頁良渚文化－中華文明升起的地方良渚文化是一支分布在太湖流域的古良渚文化保護與開發(fā)的現(xiàn)狀1994年建成良渚文化遺址保護館，面積1600平方米，江澤民題寫?zhàn)^名，共三個展廳，展出文物400余件面積過萬平方米的新館正在建設中已經(jīng)申報《世界遺產(chǎn)名錄》未來將建設國家遺址公園第28頁/共79頁良渚文化保護與開發(fā)的現(xiàn)狀1994年建成良渚文化遺址保護館，面良渚文化遺址難以為商業(yè)利用良渚文化的核心價值在于其對中華文明發(fā)展的里程碑意義重在其體現(xiàn)的內(nèi)涵以及對南方文化發(fā)展的證明，缺少能為現(xiàn)代所利用的因素良渚文化遺址本身規(guī)模較小，且缺少或規(guī)模龐大、或精妙絕倫的出土文物吸引一般大眾良渚文化本身的缺陷影響了其為商業(yè)利用對良渚文化的保護是首要的，即使作為商業(yè)開發(fā)，也要重視對其的保護探索新的方式對良渚文化進行包裝良渚文化應在保護中研究、在研究中發(fā)展依托良渚文化發(fā)展旅游難度很大第29頁/共79頁良渚文化遺址難以為商業(yè)利用良渚文化的核心價值在于其對中華文明跳出良渚文化看良渚的未來土地面積1.2萬畝杭州未來的衛(wèi)星組團總建筑面積200萬平方米總?cè)丝诮?0萬人TOWN主流購房群體需要一個核心概念從項目本身看良渚發(fā)展主流購房群體在關(guān)心什么？說明：根據(jù)《杭州城市總體規(guī)劃》，良渚居住組團2010年規(guī)劃人口10萬人，2020年達到18萬人第30頁/共79頁跳出良渚文化看良渚的未來土地面積杭州未來總建筑面積總?cè)丝赥O主流購房群體在關(guān)心什么？良渚文化或者良渚旅游不會成為影響居民購房的最主要因素數(shù)據(jù)引自某網(wǎng)站于2006年4月對杭州居民購房意向調(diào)查排除價格、地段的因素環(huán)境、交通、教育是杭州市民購房的首要關(guān)注因素這些因素的改善無疑可以提高主流購房群體對良渚的認同度跳出良渚文化看良渚的未來第31頁/共79頁主流購房群體在關(guān)心什么？良渚文化或者良渚旅游不會成為影響居民如何吸引主流購房群體？選擇什么樣的小眾群體成為關(guān)鍵利用小眾群體對良渚環(huán)境、交通、教育的認可發(fā)揮小眾群體的杠桿作用核心示范區(qū)的完成目標小眾群體的進入社區(qū)氛圍的形成主流購房群體進入更多認同社區(qū)的人進入第32頁/共79頁如何吸引主流購房群體？選擇什么樣的小眾群體成為關(guān)鍵利用小眾群良渚發(fā)展方向定位以核心發(fā)展方向的示范引導，實現(xiàn)主要目標消費客戶的認同教育環(huán)境小眾群體的吸引和示范作用主流購房者的關(guān)注點在杭工作的外籍人士富有的浙商國際化社區(qū)特色文化生活社區(qū)藝術(shù)家或創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者居住衛(wèi)星城交通和配套的完善發(fā)展方向交通核心體現(xiàn)國際學校新“西泠印社”道路建設第33頁/共79頁良渚發(fā)展方向定位以核心發(fā)展方向的示范引導，實現(xiàn)主要目標消費客方向一：國際化社區(qū)良渚的文化底蘊使發(fā)展國際化教育社區(qū)有天然的文化優(yōu)勢杠桿：培養(yǎng)“國際人”的國際化教育以國際學校的引進作為國際化社區(qū)的主要標志以國際化的運動場所和商業(yè)場所的建設作為國際化生活的體現(xiàn)以在杭的外籍人士和富有的浙商營造國際化的生活方式第34頁/共79頁方向一：國際化社區(qū)良渚的文化底蘊使發(fā)展國際化教育社區(qū)有天然的國際化社區(qū)外籍人士、“第一代”浙商及其后代將成為首先的目標群體發(fā)展模式：國際學校作為提升認同的核心國際學校引進和招生需要國際化教育的外籍人士和浙商的入住營造全新國際化生活方式國際化運動和商業(yè)的進入其他配套的完善認同同樣生活方式的主流購房群體進入良渚國際社區(qū)第35頁/共79頁國際化社區(qū)外籍人士、“第一代”浙商及其后代將成為首先的目標群方向二：特色文化生活社區(qū)對藝術(shù)的共同追求是目標客戶的主要吸引點杠桿：營造藝術(shù)家聚居區(qū)吸引成長期中的藝術(shù)家，建設現(xiàn)代版”西泠印社“建設創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)吸引中國美術(shù)學院和浙江美術(shù)院豐富的人才資源，憑借良渚優(yōu)美的自然環(huán)境、文化內(nèi)涵，建設現(xiàn)代版的“西泠印社”以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)為媒介，吸引相關(guān)從業(yè)者聚集，形成良好的藝術(shù)氛圍發(fā)揚良渚文化內(nèi)涵，導入具有較高文化修養(yǎng)的居住者第36頁/共79頁方向二：特色文化生活社區(qū)對藝術(shù)的共同追求是目標客戶的主要吸引特色文化生活社區(qū)首先要營造為年輕中高收入階層接受的生活方式發(fā)展模式：以現(xiàn)代的生活方式吸引目標人群現(xiàn)代“西泠印社”社區(qū)文化氛圍的初步形成文化追隨者的入住區(qū)域認同度的提升具有藝術(shù)氛圍的新生活方式形成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)更多向往新生活的年輕消費者的入住第37頁/共79頁特色文化生活社區(qū)首先要營造為年輕中高收入階層接受的生活方式發(fā)方向三：居住衛(wèi)星城在公共建設和生活配套方面需要長期穩(wěn)定的投入杠桿：交通條件的改善交通條件的改善是首要的關(guān)鍵現(xiàn)有收費站的遷移城市快速交通的建設等在衛(wèi)星城發(fā)展進入成熟期后，進行中高端開發(fā)建設滿足不同層次的全方位的生活配套設施從城市建設的角度對待生活配套建設第38頁/共79頁方向三：居住衛(wèi)星城在公共建設和生活配套方面需要長期穩(wěn)定的投入居住衛(wèi)星城盡快改善交通條件是實現(xiàn)居民認同的關(guān)鍵所在發(fā)展模式：長期穩(wěn)定的配套建設投入營造生活氛圍交通條件的改善第一批購房者進入（相對中低收入者）配套設施的不斷完善平價快速銷售衛(wèi)星城整體的形成相對較低的價格部分中高端產(chǎn)品開發(fā)銷售第39頁/共79頁居住衛(wèi)星城盡快改善交通條件是實現(xiàn)居民認同的關(guān)鍵所在發(fā)展模式：祈福新村配套設施的大幅投入教育醫(yī)療交通祈福醫(yī)院是珠三角地區(qū)最好的醫(yī)院之一投資10億元，占地130畝從幼兒園到提供本科教育的祈福學院，總投資超過4億元開通小區(qū)巴士每天24小時900班次往返于香港、廣州、番禺市區(qū)等地區(qū)其他先于廣州的污水處理場度假俱樂部8萬平方米，投資3.5億元33.3萬平方米的祈福湖等第40頁/共79頁祈福新村配套設施的大幅投入教育醫(yī)療交通祈福醫(yī)院是珠三角地區(qū)最四、我們的建議及下一步工作第41頁/共79頁四、我們的建議及下一步工作第41頁/共79頁國際化社區(qū)特色文化社區(qū)多元化國際社區(qū)萬科世界觀第42頁/共79頁國際化社區(qū)特色文化社區(qū)多元化萬科第42頁/共79頁萬科世界觀萬科世界觀國際學校為標志的國際化社區(qū)通過一體化的教育體系，構(gòu)建從良渚文化村走向國際的通道萬科美院建設高標準的藝術(shù)家聚居區(qū)，著力培育中國本土藝術(shù)家和本土藝術(shù)打造中國的”巴黎美術(shù)學院“中國良渚文化研究院對良渚自身文化精神內(nèi)涵的再發(fā)掘以中國傳統(tǒng)文化感召世界發(fā)掘國人對傳統(tǒng)文化的再認同

第43頁/共79頁萬科世界觀萬科世界觀國際學校為標志的國際化社區(qū)第43頁/共7萬科觀世界國際化的眼光看世界

具有國際化教育背景社區(qū)居民，以國際化的眼光面對世界藝術(shù)家眼中的世界

以藝術(shù)家氛圍為代表的特色文化塑造的多元社區(qū)，以獨特文化視角感受世界藝術(shù)與生活、藝術(shù)家與社區(qū)居民的交互交流傳統(tǒng)文化眼中的世界

依托良渚文化，對中國傳統(tǒng)文化的傳承與發(fā)揚體現(xiàn)社區(qū)對人文的尊重萬科世界觀第44頁/共79頁萬科觀世界國際化的眼光看世界萬科世界觀第44頁/共79頁機會點分析為什么選擇國際社區(qū)杭州高端物業(yè)已經(jīng)為市場接受杭州高端物業(yè)的租賃市場潛力巨大市場面的因素項目自身優(yōu)勢杭州對國際學校的需求良渚文化精神底蘊的再挖掘合適的位置及交通條件優(yōu)美的環(huán)境和較大的規(guī)模第45頁/共79頁機會點分析為什么選擇杭州高端物業(yè)已經(jīng)為市場接受杭州高端物業(yè)的高端物業(yè)的市場潛力名玨公寓客戶構(gòu)成海歸、華僑：30％溫州、紹興、義務：20－30％上海外企的工作人員：20％杭州本地：20％45-60歲之間世貿(mào)麗晶城全球發(fā)售溫州、臺州、三門本地各三分之一銷售價格深藍廣場以在杭工作人士為主90％從事外貿(mào)相關(guān)行業(yè)年齡30-45之間金色海岸杭州工作的IT業(yè)主、畫家等外籍人士15％均價2萬/平方米面積50-200平方米均價1.8萬/平方米面積50-200平方米均價2.5萬/平方米酒店式公寓主力160平方米均價2.63萬/平方米主力250平方米左右市場面的因素第46頁/共79頁高端物業(yè)的市場潛力名玨公寓客戶構(gòu)成海歸、華僑：30％世貿(mào)麗晶高端物業(yè)的市場潛力金色海岸已開樓盤的銷售狀況金色海岸、東方潤園為代表的高端物業(yè)的熱銷極好的展示了杭州高端物業(yè)的潛力開盤時間：一期：2005.8二期：2006.3三期：2006.7市場面的因素第47頁/共79頁高端物業(yè)的市場潛力金色海岸已開樓盤的銷售狀況金色海岸、東方潤高端物業(yè)租賃的市場潛力高端租賃的需求與市場高端房源有較大差距外企外籍高管國內(nèi)職業(yè)高級經(jīng)理人高端租賃需求者有品位的裝修風格配套的高檔電器全面的物業(yè)服務良好的居住氛圍租金由公司提供短暫工作的高管市場面的因素第48頁/共79頁高端物業(yè)租賃的市場潛力高端租賃的需求與市場高端房源有較大差距高端物業(yè)租賃的市場潛力多少人在租高端物業(yè)未來杭州外企的發(fā)展，會帶來杭州租賃高端物業(yè)的進一步發(fā)展2005年底，杭州市共有境外企業(yè)1280家（包括臺灣企業(yè)）2006年上半年杭州市新增外企358家，實際利用外資10.82億美元，同比增長翻一番。杭州已被世界銀行評價為中國城市投資環(huán)境最佳城市，連續(xù)被《福布斯》雜志評為中國內(nèi)地最佳商業(yè)城市排名榜第一位，在聯(lián)合國2005年世界城市發(fā)展指標和發(fā)展前景的報告中，杭州位列中國第七位專家稱，憑藉良好的經(jīng)濟基礎優(yōu)勢和優(yōu)越的投資環(huán)境，杭州正成為外資企業(yè)投資首選地之一

市場面的因素第49頁/共79頁高端物業(yè)租賃的市場潛力多少人在租高端物業(yè)未來杭州外企的發(fā)展，高端物業(yè)租賃的市場潛力租多少錢的高端物業(yè)未來杭州外企的發(fā)展，會帶來杭州租賃高端物業(yè)的進一步發(fā)展總經(jīng)理級別日資企業(yè)1.2萬元/月4萬元/月1.6萬元/月1.8萬元/月中層經(jīng)理總經(jīng)理級別歐美企業(yè)中層經(jīng)理杭州部分外企租房標準市場面的因素第50頁/共79頁高端物業(yè)租賃的市場潛力租多少錢的高端物業(yè)未來杭州外企的發(fā)展，合適的位置和交通條件項目自身優(yōu)勢相對獨立的區(qū)域位置尚未定性的區(qū)域?qū)傩韵鄬线m的交通時間相對獨立的區(qū)域位置更容易形成獨特的社區(qū)氛圍，不受周邊的影響由于目前開發(fā)規(guī)模小，良渚本身區(qū)域特性并未形成，可以在一個不受影響的基礎上開始營造國際化氛圍良渚距離杭州城西文教區(qū)和世貿(mào)CBD區(qū)域直線距離較近第51頁/共79頁合適的位置和交通條件項目自身優(yōu)勢相對獨立的區(qū)域位置尚未定性的較大的規(guī)模和優(yōu)美的自然環(huán)境國際社區(qū)需要完善的、獨立的商業(yè)、娛樂、文化配套支持，只有比較大的社區(qū)規(guī)模才能夠支撐這些商業(yè)設施優(yōu)美的自然環(huán)境是建設國際社區(qū)的基礎，良渚地塊超過一半面積的自然山體營造了原生態(tài)的社區(qū)氛圍，可以為國際社區(qū)提供基礎條件項目自身優(yōu)勢第52頁/共79頁較大的規(guī)模和優(yōu)美的自然環(huán)境國際社區(qū)需要完善的、獨立的商業(yè)、娛良渚文化獨特的精神底蘊越是民族的，越是世界的良渚文化及其精神底蘊對外籍人士的吸引是勿庸置疑的目前杭州沒有以文化、藝術(shù)為基底的新型社區(qū)，是市場的空白點項目自身優(yōu)勢第53頁/共79頁良渚文化獨特的精神底蘊項目自身優(yōu)勢第53頁/共79頁機會點分析國際學校用什么吸引高端人群第54頁/共79頁機會點分析國際學校用什么吸引高端人群第54頁/共79頁浙江國際學校的發(fā)展程度遠落后于其發(fā)展水平說明：

1、國際學校數(shù)量取自教育部公布的《經(jīng)批準設立的外籍人員子女學校名單》，截至2005年底；

2、GDP排名排除了臺灣省和香港杭州國際學校的缺口機會點分析第55頁/共79頁浙江國際學校的發(fā)展程度遠落后于其發(fā)展水平說明：杭州國際學校的目前浙江的國際學校難以滿足實際需要目前每年招生人數(shù)不足50人雖然可以完成從幼兒園到高中的全部國際化教育，但實際僅有幼兒園和小學是獨立的，其余均為借用杭二中資源杭州國際學校其他的“國際化學校”杭州之江外國語學校和宋城華美學校均為國內(nèi)民辦學校，教學質(zhì)量難以保證國際學校缺少的問題已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)機會點分析第56頁/共79頁目前浙江的國際學校難以滿足實際需要目前每年招生人數(shù)不足50人杭州著名的“19樓論壇”對國際學校的討論機會點分析第57頁/共79頁杭州著名的“19樓論壇”對國際學校的討論機會點分析第57頁/萬科世界觀國際學校萬科美院多元化國際社區(qū)良渚文化研究院精