本科畢業(yè)論文商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究00

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)模式研究報(bào)告

〔演示版〕2004年7月8日目錄

商業(yè)房地產(chǎn)概述

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

商業(yè)房地產(chǎn)模式分析

商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)分析

附錄：萬(wàn)科企業(yè)特別研究

商業(yè)房地產(chǎn)概述

商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身效勞、休閑設(shè)施等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。按照功能劃分，中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)主要有以下11種形式其中購(gòu)物中心是目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)投資方式，特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。按照規(guī)模劃分主要有以下五類(lèi)近鄰型〔小型〕社區(qū)型〔中型〕都市型〔大型〕超區(qū)域型〔超大型〕超級(jí)型7000M210-20家20-100家100家以上150-200家250-700家5-10萬(wàn)20萬(wàn)以上50萬(wàn)以上商圈輻射幾百萬(wàn)至幾千萬(wàn)人口10分鐘車(chē)程以?xún)?nèi)30分鐘車(chē)程以?xún)?nèi)1.3萬(wàn)M21.5-7萬(wàn)M27萬(wàn)M2以上主營(yíng)日用品、食品大型超市或批發(fā)商店主力店為大型百貨公司或批發(fā)店100輛500輛1000-5000輛5000輛以上10000l輛10-20萬(wàn)主力店3-5家10萬(wàn)M2以上主力店3-6家，業(yè)態(tài)組合更加豐富類(lèi)型出租面積入駐商戶商圈內(nèi)人口商圈半徑主力店情況停車(chē)位數(shù)量商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

宏觀市場(chǎng)情況

市場(chǎng)參與者狀況分析

價(jià)值鏈分析

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的總體向好。零售業(yè)市場(chǎng)的放開(kāi)，政策的促進(jìn)以及城市化水平的提升是宏觀環(huán)境的大趨勢(shì)商機(jī)一：WTO承諾的保護(hù)期結(jié)束，2005年后，中國(guó)零售市場(chǎng)全面開(kāi)放，將由一線、二線城市擴(kuò)大到三線、四線城市商機(jī)二：根據(jù)商務(wù)部、建設(shè)部的?關(guān)于做好地級(jí)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知?要求，各地要在04年底前，完成城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，以城市經(jīng)營(yíng)為重點(diǎn)的商業(yè)形態(tài)建設(shè)，將成為城市未來(lái)建設(shè)的重點(diǎn)商機(jī)三：城市化步伐加快。我國(guó)目前城市化水平只有34%，低于世界平均水平15個(gè)百分點(diǎn)，隨著我國(guó)城市化水平的提高和城市規(guī)模的擴(kuò)大，新興城市，特別是科技園區(qū)、工業(yè)園和衛(wèi)星城的出現(xiàn)，作為城市形象的商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃和建設(shè)，將成為城市建設(shè)的重點(diǎn)人均商業(yè)面積比較城市化程度比較商鋪銷(xiāo)售面積占房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積比較資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)其次，政策的推動(dòng)。目前正在進(jìn)行的各地級(jí)市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的總體規(guī)劃，將為商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展帶來(lái)巨大的、潛在的市場(chǎng)機(jī)遇購(gòu)物中心投資熱點(diǎn)將從各直轄市、省會(huì)城市轉(zhuǎn)移至地級(jí)市3國(guó)內(nèi)各大城市的小商品市場(chǎng)將面臨全面的升級(jí)、改建1商業(yè)房地產(chǎn)的工程規(guī)劃將不得不與所在城市的商業(yè)規(guī)劃相結(jié)合4大型購(gòu)物中心數(shù)量的增長(zhǎng)速度將得到控制2由購(gòu)物中心全國(guó)市場(chǎng)五力競(jìng)爭(zhēng)分析可知：購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈潛在的競(jìng)爭(zhēng)者較多：現(xiàn)有的住宅開(kāi)發(fā)商、國(guó)際房地產(chǎn)巨頭、非房地產(chǎn)大型企業(yè)；大多實(shí)力雄厚國(guó)家土地供給日趨緊縮融資渠道單一，銀行貸款條件嚴(yán)格競(jìng)爭(zhēng)者：跨區(qū)域開(kāi)發(fā)商數(shù)量較少，但大多實(shí)力雄厚各大型零售商和品牌店對(duì)開(kāi)發(fā)商要求嚴(yán)格，存在共同開(kāi)展的需求，侃價(jià)實(shí)力強(qiáng)大品牌專(zhuān)賣(mài)店、超市、便利店數(shù)量眾多替代品供給方客戶潛在競(jìng)爭(zhēng)者商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈和關(guān)鍵成功因素分析立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)管理工程管理招商管理商業(yè)管理開(kāi)發(fā)資金融資流動(dòng)資金融資商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值鏈業(yè)態(tài)組合商業(yè)房地產(chǎn)關(guān)鍵成功因素商業(yè)管理能力所在商圈吸引力自有資金實(shí)力/融資能力規(guī)模主力店/品牌店效應(yīng)招商能力土地獲取能力商業(yè)房地產(chǎn)模式分析

商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)定位

中國(guó)熱點(diǎn)商業(yè)模式研究

國(guó)際購(gòu)物中心模式介紹商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)商業(yè)房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中的定位圖價(jià)格細(xì)分中端商業(yè)房地產(chǎn)相對(duì)處于一個(gè)高價(jià)及位于商業(yè)中心區(qū)的位置，并有向郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì)圖例：商業(yè)房地產(chǎn)寫(xiě)字樓住宅寫(xiě)字樓所主要處于商業(yè)中心，屬于高端價(jià)位。并有局部寫(xiě)字樓處于郊區(qū)住宅處于中低價(jià)位，并且主要在居住區(qū)和郊區(qū)之間別墅群體：高價(jià)位，郊區(qū)各類(lèi)型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖地域細(xì)分低端高端郊區(qū)居住區(qū)商業(yè)中心區(qū)各類(lèi)型商業(yè)房地產(chǎn)在商業(yè)房地產(chǎn)的定位圖價(jià)格細(xì)分中端備注：工程大型購(gòu)物中心根本處于郊區(qū)，并成為未來(lái)開(kāi)展的趨勢(shì)百貨商場(chǎng)商業(yè)街超市小商品城都市型購(gòu)物中心處于商業(yè)中心區(qū)，高端價(jià)位中國(guó)熱點(diǎn)商業(yè)模式研究大型購(gòu)物中心〔ShoppingMall〕模式研究產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究訂單地產(chǎn)模式研究大型購(gòu)物中心〔ShoppingMall〕模式研究上海新天地—一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的奇跡上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，并榮獲“2001年中國(guó)年代新銳榜建筑〞獎(jiǎng)、美國(guó)建筑師學(xué)會(huì)頒發(fā)的“文化遺產(chǎn)建筑〞獎(jiǎng)和?東方周末?舉辦的第一屆“2002HIGH在上海〞－－“最時(shí)尚場(chǎng)所〞獎(jiǎng)上海新天地是由以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)里弄于充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，成為集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂(lè)中心。北里由多棟石庫(kù)門(mén)老房子組成，通過(guò)外表整舊如舊，內(nèi)部翻新創(chuàng)新，在保持歷史風(fēng)貌的根底上，并結(jié)合了西方現(xiàn)代化的建筑、裝修和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳。充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。新天地北里新天地南里建成了一座總樓面面積達(dá)兩萬(wàn)五千平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心于二零零二年中正式開(kāi)幕，除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更進(jìn)駐了年輕人最喜愛(ài)的時(shí)裝專(zhuān)門(mén)店、時(shí)尚飾品點(diǎn)、美食廣場(chǎng)、電影院及大規(guī)模的一站式健身中心新天地南里建有酒店式公寓和一個(gè)具有二百二十個(gè)車(chē)位的地下停車(chē)場(chǎng)新天地南里在南里和北里的分水嶺〔興業(yè)路〕是中共“一大〞會(huì)址所在地，沿街的石庫(kù)門(mén)建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與現(xiàn)代藝術(shù)的城市風(fēng)景線新天地一派繁華，但目前這個(gè)工程對(duì)投資商來(lái)說(shuō)卻是虧損的，總體14億的投資大約要10年以后才可收回高本錢(qián)新天地工程收回14億的投資至少要在10多年以后了。正是由于這個(gè)原因，瑞安董事長(zhǎng)羅康瑞在接手個(gè)工程的時(shí)候被業(yè)界譏為“瘋子〞。1、高地價(jià)新天地位于淮海中路南側(cè)，延安路高架和南北高架的交匯點(diǎn)，屬于上海的黃金地段2、高費(fèi)用為保持石庫(kù)門(mén)建筑的原貌，瑞安集團(tuán)請(qǐng)來(lái)了具有東西方背景的兩家國(guó)際公司以及同濟(jì)大學(xué)專(zhuān)家共同制定解決方案，并進(jìn)口昂貴的防潮藥水以整舊如舊動(dòng)遷安置費(fèi)用達(dá)6.7億，地下管道費(fèi)用高達(dá)3億3、低密度新天地建筑最高不超過(guò)四層，新天地每平方米建造本錢(qián)高達(dá)2萬(wàn)元人民幣，工程總投資14億元4、低容積率新天地工程的容積率只有1.8，這樣的工程在上海市中心肯定虧本5、低收入目前新天地內(nèi)共有租戶92家，瑞安集團(tuán)年收入只有七、八千萬(wàn)人民幣瑞安集團(tuán)賠本建設(shè)新天地，玄機(jī)就在于在太平橋的整體改建方案中，新天地的角色就是以新天地的人文環(huán)境和人工湖的生態(tài)環(huán)境，撬動(dòng)太平橋整體地價(jià)A太平橋人工湖綠地：人工湖綠地占地4.4萬(wàn)平方米，水面面積為1.2萬(wàn)平方米，綠地下面的地下停車(chē)場(chǎng)可提供200多個(gè)車(chē)位。整個(gè)工程耗資近1億元。B上海新天地上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游區(qū)，占地3萬(wàn)平方米。集餐飲、商業(yè)、文化和娛樂(lè)功能為一體。D企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地坐落太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2公里的湖邊建筑。建筑面積逾50萬(wàn)平方米，將興建多棟甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)及其他配套設(shè)施。企業(yè)天地目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，開(kāi)展成為跨國(guó)公司總部所在地。C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖的南側(cè)，是整體規(guī)劃中占地面積最大的工程，總建筑面積68萬(wàn)平方米。

翠湖天地一期五棟住宅樓在三周內(nèi)已全部售完，二期正在開(kāi)發(fā)中。太平橋整體改造工程目的及理念

先改善環(huán)境來(lái)提升該地區(qū)品質(zhì)和價(jià)值，帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。首先開(kāi)發(fā)新天地，為該地區(qū)營(yíng)造一個(gè)高品位的人文環(huán)境；然后開(kāi)發(fā)人工湖綠地，為該地區(qū)創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，提升了52公頃的土地的品質(zhì)，再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。E瑞安集團(tuán)總部大樓東區(qū)將興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，作為瑞安集團(tuán)未來(lái)的總部。白玉蘭是上海市花，這個(gè)建筑將成為太平橋工程的象征。上海新天地成了中國(guó)舊區(qū)改造的樣板。羅康瑞也通過(guò)新天地的成功獲得了杭州西湖和重慶化龍橋改造工程。瑞安集團(tuán)正逐步躋身亞太重量級(jí)房產(chǎn)集團(tuán)的行列化龍橋片區(qū)重建工程位于重慶主城區(qū)的中心地段，占地面積130萬(wàn)平方米。建成后的化龍橋片區(qū)，將配合重慶市的國(guó)際化開(kāi)展，延伸和補(bǔ)充解放碑中央商務(wù)區(qū)的功能。

化龍橋片區(qū)改造工程定位：重慶的制造業(yè)效勞中心。瑞安集團(tuán)將在設(shè)計(jì)上強(qiáng)化該區(qū)與山水的親和性。

作為重慶制造業(yè)的效勞中心，未來(lái)的化龍橋片區(qū)將提供各種的配套效勞設(shè)施：包括會(huì)展、貿(mào)易和批發(fā)中心、高檔星級(jí)酒店、智能寫(xiě)字樓、高檔住宅下去以及餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑等相關(guān)社區(qū)配套設(shè)施，成為國(guó)內(nèi)外駐渝人士、商賈以及企管、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)退管、貿(mào)易等各界人士的會(huì)聚點(diǎn)。杭州西湖天地重慶化龍橋片區(qū)重建工程金源時(shí)代購(gòu)物中心，無(wú)論是龐大的規(guī)模還是齊備的功能都當(dāng)之無(wú)愧現(xiàn)代中國(guó)的商業(yè)航母大建筑面積大：作為北京市2003年60項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，金源Shopping

Mall占地18.2公頃，規(guī)劃建筑面積為68萬(wàn)平方米；單體面積大：一期總建筑面積為55萬(wàn)平方米的單體建筑，是世界最大的商業(yè)單體建筑。東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層；停車(chē)面積大：有大型室內(nèi)停車(chē)樓，車(chē)位達(dá)6800余個(gè)，開(kāi)車(chē)可達(dá)各個(gè)商業(yè)樓層，堪稱(chēng)目前世界上超大的Shopping

Mall之一。業(yè)態(tài)種類(lèi)多：一站式購(gòu)物理念，集百貨，超市，建材家居，汽車(chē)展銷(xiāo)，專(zhuān)賣(mài)店，餐飲，溜冰場(chǎng)，電影院，酒吧，咖啡廳，書(shū)店等休閑娛樂(lè)工程于一體；店鋪多：規(guī)劃有5至6家主力店，還有20余家半主力店，600余家專(zhuān)賣(mài)店，100余家主題餐廳，10余家?jiàn)蕵?lè)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；客流量多：據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，金源Shopping

Mall的客流量每天將到達(dá)10萬(wàn)人次，年銷(xiāo)售額將超過(guò)50億元人民幣。購(gòu)物環(huán)境好：統(tǒng)一管理，以具有時(shí)尚休閑風(fēng)格的連接各個(gè)業(yè)態(tài)商家的步行街，具有環(huán)境與人文意識(shí)的多個(gè)中庭布置，以及大型觀光屋頂花園；品牌知名度高：已簽約燕莎、正大集團(tuán)易初蓮花、居然之家、北京亞運(yùn)村汽車(chē)交易市場(chǎng)、紅人俱樂(lè)部、紙老虎等眾多著名的國(guó)際國(guó)內(nèi)主力店；消費(fèi)力高：擁有附近世紀(jì)城、魯藝上河園、萬(wàn)泉新新家園、錦繡大地等高檔社區(qū)的客流優(yōu)勢(shì)。123多高無(wú)獨(dú)有偶，金源集團(tuán)采用低廉的租金作ShoppingMall，也是看重ShoppingMall附近世紀(jì)城的開(kāi)發(fā)，只不過(guò)這一次是先造城再造Mall金源Mall金源集團(tuán)首先建造120萬(wàn)M2的世紀(jì)城一、二期。通過(guò)準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售、5000元每平方米的低價(jià)、大規(guī)模成熟社區(qū)等賣(mài)點(diǎn)，2003年以36．63億元的銷(xiāo)售額高居北京十大熱銷(xiāo)樓盤(pán)榜首1繼成功投資開(kāi)發(fā)京西最大商品房工程“世紀(jì)城〞后，再次重拳出擊，投資38億，打造世界最大的商業(yè)單體：68萬(wàn)M2金源時(shí)代購(gòu)物中心2與此同時(shí)，金源集團(tuán)開(kāi)展了183萬(wàn)M2世紀(jì)城三期的建設(shè)，三期開(kāi)盤(pán)就已經(jīng)到達(dá)均價(jià)6300元3金源模式總結(jié)－首先建造中檔次的大型住宅區(qū)，采用低價(jià)銷(xiāo)售，快速回籠資金－然后再建設(shè)高檔次的ShoppingMall，提升該地段的人氣及商業(yè)氣氛－同時(shí)推出大型的綜合住宅區(qū)，再一次實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的快速回籠－利用回籠的現(xiàn)金以及造成的影響，迅速在全國(guó)其他地方復(fù)制該模式，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)的快速擴(kuò)張。綜觀金源模式，其最大的特點(diǎn)在于“做快大盤(pán)〞----快速銷(xiāo)售、快速回籠資金、快速在全國(guó)擴(kuò)展復(fù)制低價(jià)快速銷(xiāo)售120萬(wàn)M2的世紀(jì)城住宅區(qū)，在短期內(nèi)迅速回籠資金達(dá)80億借勢(shì)迅速推出68M2的MALL和183萬(wàn)M2的住宅區(qū)。低價(jià)快速引進(jìn)商家，提升地段整體價(jià)值。123未來(lái)開(kāi)展〔04-08〕1、金源集團(tuán)將在全國(guó)將設(shè)4家左右的ShoppingMall2、在全國(guó)將建設(shè)6至8家左右的五星級(jí)酒店通過(guò)快速擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)由住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)和酒店業(yè)的轉(zhuǎn)型一體化開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為ShoppingMall的主要開(kāi)發(fā)模式，并有著巨大的商業(yè)利潤(rùn)，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn)253以小帶大，實(shí)現(xiàn)一體化整體區(qū)域的升值局部微利或虧損，整體盈利只租不售的經(jīng)營(yíng)手法與政府密切配合，獲得整體開(kāi)發(fā)權(quán)新天地首先改善環(huán)境、營(yíng)造商業(yè)文化和歷史文化來(lái)提升太平橋整體地段的品質(zhì)和價(jià)值，從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。金源mall的建設(shè)也是為整體303萬(wàn)M2的世紀(jì)城大盤(pán)營(yíng)造良好的商業(yè)氣氛。新天地地區(qū)目前是虧損很大，但是通過(guò)新天地效應(yīng)所帶來(lái)的地價(jià)升值卻是非常大的。太平橋地段以前均價(jià)是8000元，但是2003年翠湖小區(qū)的售價(jià)到達(dá)了20000元左右。金源mall目前投資要12年以上才能收回投資，但是其住宅房地產(chǎn)確有大量現(xiàn)金回籠新天地和金源并沒(méi)有采用流行的分割商鋪，迅速取得現(xiàn)金的方法，而是采用只租不售的經(jīng)營(yíng)手法，有利于企業(yè)的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立企業(yè)的整體形象而實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷(xiāo)。瑞安集團(tuán)密切配合盧灣區(qū)政府，最終獲得了整體52公頃的開(kāi)發(fā)權(quán)。瑞安集團(tuán)才敢拿出一小塊地做新天地。金源集團(tuán)也是拿到了3000畝地。如果工程切分成幾塊，交給不同的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去做，將會(huì)使各開(kāi)發(fā)商單兵作戰(zhàn)，缺乏整體協(xié)調(diào)，難形成綜合效應(yīng)，也不可能有今天的新天地和金源14以市場(chǎng)為導(dǎo)向的周密的工程規(guī)劃與完善的企業(yè)管理上海新天地的規(guī)劃、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)都是以市場(chǎng)為導(dǎo)向，有著周密安排的。新天地所作的環(huán)環(huán)相扣的每一步，都是有完善的管理的支持。金源集團(tuán)也是如此。一體化開(kāi)發(fā)模式以其巨額的利潤(rùn)引來(lái)無(wú)數(shù)英雄競(jìng)折腰，然而時(shí)機(jī)只垂青那些已經(jīng)準(zhǔn)備好的人適用于自有資金比較雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)；能夠獲得大塊土地開(kāi)發(fā)權(quán)，能夠從后續(xù)的開(kāi)發(fā)中取得收益；擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；不適用于自有資金不雄厚的企業(yè)，希望通過(guò)工程短期內(nèi)獲得資金回報(bào)；僅取得小塊土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，不能從周?chē)囟蔚纳等〉檬找鎻浹a(bǔ)前期損失；沒(méi)有統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃和完善的管理體系。產(chǎn)權(quán)式商鋪模式研究案例1：柳林大廈——在繁華的上?；春Ｂ?，岳祥投資推出分割出售并返租柳林大廈商鋪的舉措，引來(lái)眾多的投資者爭(zhēng)相購(gòu)置，即將為投資商帶來(lái)了5.5億元的現(xiàn)金流入柳林大廈位于上海最高檔商業(yè)區(qū)淮海中路商業(yè)街的南首。是一棟綜合大廈，大廈樓高131.9米，地下二層，地上33層?？偨ㄖ娣e4萬(wàn)平方米，1—6層為大型商場(chǎng)，總建筑面積1.38萬(wàn)平方米。1分割出售＋返租：分割出售產(chǎn)權(quán)，投資人將商鋪交由HK100統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，在前五年享受5％的固定年度回報(bào)率2引進(jìn)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：由香港“HK100〞負(fù)責(zé)商場(chǎng)招商和經(jīng)營(yíng)管理3引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)：由“第一一百第一太平〞作為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)參謀4引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)：由第一百貨組織實(shí)施商業(yè)籌劃5引進(jìn)畢馬威華振：負(fù)責(zé)對(duì)招商收入進(jìn)行審計(jì)，確保招商收入的真實(shí)性6引進(jìn)聯(lián)合律師事務(wù)所：對(duì)招商活動(dòng)的真實(shí)性和租金收入分配進(jìn)行監(jiān)督岳祥投資的具體措施“柳林模式〞模式是通過(guò)經(jīng)營(yíng)權(quán)、所有權(quán)和管理權(quán)“三權(quán)別離〞的營(yíng)運(yùn)模式，到達(dá)交易三方的三贏局面擁有管理權(quán)通過(guò)分割銷(xiāo)售在短期內(nèi)獲得大量的現(xiàn)金回報(bào)分散風(fēng)險(xiǎn)....1通過(guò)三權(quán)別離實(shí)現(xiàn)三贏局面開(kāi)發(fā)商2業(yè)主方3經(jīng)營(yíng)方擁有所有權(quán)可以通過(guò)固定租金回報(bào)取得投資收益，擁有經(jīng)營(yíng)權(quán)通常是由專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以保證物業(yè)增值模式特點(diǎn)：開(kāi)展商作為物業(yè)的開(kāi)發(fā)單位，通過(guò)將商場(chǎng)分割成不同面積單位進(jìn)行出售來(lái)快速獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。同時(shí)在保證業(yè)主每年一定的收益率的前提下，要求業(yè)主與開(kāi)展商簽訂與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，從而為開(kāi)展商與大型商家簽訂租賃合同奠定根底。對(duì)于業(yè)主來(lái)講，這是一種低投入，低風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)穩(wěn)定的投資方式。案例2：常興時(shí)代廣場(chǎng)——2003年8月，深圳常興時(shí)代商城推出全國(guó)首創(chuàng)的商鋪銀行投資模式，在地產(chǎn)市場(chǎng)和投資市場(chǎng)引起強(qiáng)烈轟動(dòng)。短短幾個(gè)月時(shí)間，商鋪銀行已成為了深圳城中最熱門(mén)的話題工程情況：常興時(shí)代廣場(chǎng)位于南山常興北路與桃源路交匯處，由深圳新常興城實(shí)業(yè)開(kāi)展開(kāi)發(fā)而成，本工程由五層群樓商場(chǎng)及兩棟二十五層的住宅塔樓共同組成，總建筑面積為84875.49平方米，一至五層商業(yè)面積為37019平方米。開(kāi)發(fā)商的做法：1、客戶購(gòu)鋪后，開(kāi)發(fā)商將一次性返還34％，年租金回報(bào)率到達(dá)約4.5％，客戶可以立刻收租；2、投資者每年可獲10％的固定返租額，同時(shí)擁有鋪位的產(chǎn)權(quán)3、天虹商場(chǎng)承租常興時(shí)代廣場(chǎng)2~4樓15年，整體為月租金46元/平方米，該租金在2年內(nèi)不變，而在后面的3~15年內(nèi)每年至少遞增2%~10%4、根據(jù)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況，當(dāng)一方提出年租金的遞增比例超過(guò)2%時(shí)，須由甲乙雙方協(xié)商決定，假設(shè)雙方協(xié)商不成，那么仍按2%遞增比例執(zhí)行5、提出商鋪銀行概念常興時(shí)代廣場(chǎng)借助商鋪銀行的概念，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即銷(xiāo)出130套商鋪，當(dāng)月銷(xiāo)售超過(guò)2000套，并居2003年深圳市商鋪銷(xiāo)售的榜首，其具體情況如下經(jīng)營(yíng)那么交給專(zhuān)業(yè)大型商家天虹商場(chǎng)統(tǒng)一運(yùn)作，通過(guò)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理獲取高額穩(wěn)定的收益商鋪銀行的投資者由合作銀行統(tǒng)一辦理商鋪投資一本通。商鋪按揭貸款、投資額、收益額均通過(guò)銀行在一本存折上處理和表達(dá)。在滿足要求的情況下還可憑一本通向銀行進(jìn)行鋪位抵押，從而使資金周轉(zhuǎn)更自由。商城鋪位的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)完全別離，業(yè)主和投資者投入資金獲得產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)商鋪銀行“商鋪銀行〞的特點(diǎn)：以產(chǎn)權(quán)式商城為載體，以現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)為盈利方向，以金融機(jī)構(gòu)提供效勞和保障機(jī)制，從而使得地產(chǎn)、商業(yè)、金融這幾大黃金行業(yè)的優(yōu)勢(shì)資源全面會(huì)聚，為廣闊中小投資者創(chuàng)造了一個(gè)全新的理財(cái)平臺(tái)和投資渠道地產(chǎn)＋商業(yè)＋金融

案例3：涌金廣場(chǎng)——一樣米養(yǎng)百樣人，地處浙江吳山商圈的涌金廣場(chǎng)也曾借商鋪投資熱潮的東風(fēng)，采用產(chǎn)權(quán)出售方式并創(chuàng)下銷(xiāo)售奇跡，被稱(chēng)為延安路南部商圈重新崛起的領(lǐng)頭羊，但是開(kāi)業(yè)僅20天，就出現(xiàn)商家大忌：“關(guān)店門(mén)〞現(xiàn)象1、位置涌金廣場(chǎng)位于杭州延安南路與西湖大道十字路口，緊臨延安路與解放路傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，南近吳山廣場(chǎng)，東臨杭州火車(chē)站，西靠西子湖2、結(jié)構(gòu)涌金廣場(chǎng)是主體高五層的特大型商業(yè)中心，總建筑面積達(dá)10.2萬(wàn)平方米，商場(chǎng)面積6.6萬(wàn)平方米，公寓、寫(xiě)字樓面積1.3萬(wàn)平方米。涌金廣場(chǎng)是杭州目前面積最大的集商場(chǎng)、超市、餐飲、娛樂(lè)于一體的單體建筑

經(jīng)過(guò)總結(jié)，我們得出：涌金工程失敗主要有四大失誤根本原因：開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售過(guò)程中，未能充分考慮商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)，以致造成脫節(jié)失誤之一：選址錯(cuò)誤涌金廣場(chǎng)處于西湖大道。西湖大道一頭連結(jié)著火車(chē)站，一頭連著西湖，而且筆直寬闊，因此對(duì)乘火車(chē)的旅客來(lái)說(shuō)，疏散功能極好，而商業(yè)氣氛極差失誤之二：缺乏規(guī)劃涌金廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商是從房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)入商業(yè)的，在建造之前未作商業(yè)規(guī)劃。并且不知道為什么要造這么大的樓。涌金廣場(chǎng)總建筑面積達(dá)10.2萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)面積就達(dá)6.6萬(wàn)平方米失誤之三：采用分割銷(xiāo)售，完全失去了控制權(quán)涌金廣場(chǎng)直至建成后才發(fā)現(xiàn)，大面積帶來(lái)了售樓上的難題，不得已之下，涌金廣場(chǎng)作了分格式出售，分格式出售帶來(lái)了業(yè)主產(chǎn)權(quán)的多元化，產(chǎn)權(quán)的多元化決定了只得采用“店中店〞的模式失誤之四：分散經(jīng)營(yíng)，缺乏統(tǒng)一的管理涌金廣場(chǎng)全部采用房產(chǎn)商出售、業(yè)主經(jīng)營(yíng)的方式，缺乏整體管理和可信度。銷(xiāo)售后各店鋪各自為政，無(wú)法做到分散店鋪與統(tǒng)一管理完美結(jié)合，使涌金廣場(chǎng)無(wú)法形成合力與品牌。案例4：中國(guó)小商品城——專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的一朵奇葩。中國(guó)小商品城經(jīng)過(guò)幾十年的開(kāi)展，不僅在1993年成為上市公司，目前更開(kāi)展成為國(guó)際性的先進(jìn)的全亞洲最大的小商品集散中心中國(guó)小商品城由中國(guó)義烏國(guó)際商貿(mào)城、篁園市場(chǎng)、賓王市場(chǎng)三個(gè)市場(chǎng)簇群組成,市場(chǎng)擁有34個(gè)行業(yè)、1502個(gè)大類(lèi)、32萬(wàn)種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化裝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品。其中，飾品、襪子、玩具產(chǎn)銷(xiāo)量占全國(guó)市場(chǎng)1/3強(qiáng)。物美價(jià)廉，應(yīng)有盡有的特色鮮明，在國(guó)際上具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)立于1982年，是我國(guó)最早創(chuàng)辦的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一。20多年來(lái)，經(jīng)歷四次搬遷八次擴(kuò)建，現(xiàn)擁有營(yíng)業(yè)面積80多萬(wàn)平方米，商位34000余個(gè)，從業(yè)人員8萬(wàn)多，日客流量20多萬(wàn)人次,2003年市場(chǎng)總成交額達(dá)248.27億元，其中外貿(mào)出口占50%強(qiáng)，連續(xù)13年位居全國(guó)工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)榜首，被國(guó)家質(zhì)檢總局授予“重質(zhì)量、守信譽(yù)〞市場(chǎng)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，是國(guó)際小商品的流通、研發(fā)、展示中心，我國(guó)最大的小商品出口基地中國(guó)小商品城經(jīng)過(guò)幾十年的開(kāi)展形成了如下特點(diǎn)連鎖化的擴(kuò)張隨著中國(guó)小商品城市場(chǎng)外向度不斷提高，建立了以義烏為中心在金、臺(tái)、溫、麗等地區(qū)形成國(guó)際性的小商品產(chǎn)業(yè)帶，促進(jìn)了市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)簇群式開(kāi)展，進(jìn)一步穩(wěn)固和擴(kuò)大市場(chǎng)在國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工中的地位國(guó)際化的戰(zhàn)略定位建立了“打造全球最大超市、建設(shè)國(guó)際購(gòu)物天堂〞的戰(zhàn)略目標(biāo)，積極實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略，大力開(kāi)展購(gòu)物旅游業(yè)，加速市場(chǎng)根底設(shè)施建設(shè)。標(biāo)準(zhǔn)而現(xiàn)代化的管理中國(guó)小商品城是我國(guó)首個(gè)建立ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系，首家采用專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)電子信息化管理系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、商位租賃、經(jīng)營(yíng)戶行為標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)信息等效勞的全電腦管理中國(guó)小商品城的特點(diǎn)興旺而完善的物流體系中國(guó)小商品城是浙江省三大物流中心之一。形成了公路、鐵路、航空立體化的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，日貨物吞吐量達(dá)5000余噸。同時(shí)，開(kāi)辦海關(guān)辦事處，開(kāi)通“一關(guān)三檢〞，配套建設(shè)了國(guó)際物流中心、商城物流中心兩個(gè)現(xiàn)代物流基地，現(xiàn)代物流根底設(shè)施先進(jìn)，功能完善、高效使用電子商務(wù)中國(guó)小商品城市場(chǎng)信息傳播渠道寬暢，擁有各種專(zhuān)業(yè)報(bào)刊。并建立了中國(guó)小商品數(shù)字城。形成了中國(guó)小商品城的網(wǎng)上市場(chǎng)，促進(jìn)了電子商務(wù)的開(kāi)展面向世界，效勞全國(guó)、輻射深遠(yuǎn)中國(guó)小商品城商品輻射180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，行銷(xiāo)東南亞、中東、歐美等地，年出口量已達(dá)總成交額的50%強(qiáng)。先進(jìn)的市場(chǎng)設(shè)施中國(guó)小商品城擁有先進(jìn)而興旺的市場(chǎng)體系，會(huì)展業(yè)發(fā)起早、影響力大。市場(chǎng)配套建有居國(guó)際先進(jìn)水平的大型展館——每年承接不同規(guī)模的國(guó)際國(guó)內(nèi)展會(huì)20余個(gè)。采用上市融資手段2004年3月，小商品城以16.62元/股的高價(jià)增發(fā)2094萬(wàn)股A股，并獲49倍超額認(rèn)購(gòu)

。小商品城從此敲開(kāi)了資本市場(chǎng)融資的大門(mén)

中國(guó)小商品城從最早簡(jiǎn)陋的交易場(chǎng)所開(kāi)展到現(xiàn)在的全亞洲最大的商品集散地，其秘訣在于小商品城一套完善的開(kāi)展戰(zhàn)略1繁榮市場(chǎng)、提高素質(zhì)由注重“量”的擴(kuò)展到注重“質(zhì)”的提高的主體發(fā)展戰(zhàn)略2連鎖經(jīng)營(yíng)、對(duì)外拓展以連鎖經(jīng)營(yíng)為依托，加強(qiáng)與全國(guó)大中市場(chǎng)聯(lián)系合作，提高市場(chǎng)鋪蓋面的對(duì)外拓展戰(zhàn)略3扶強(qiáng)倡聯(lián)、創(chuàng)建品牌創(chuàng)建市場(chǎng)品牌：加強(qiáng)市場(chǎng)管理、加大打假力度，強(qiáng)化服務(wù)功能，注重市場(chǎng)的現(xiàn)代化建設(shè)強(qiáng)調(diào)商品品牌：注重引進(jìn)名牌商品、拓展精品經(jīng)營(yíng)的品牌戰(zhàn)略4依托國(guó)內(nèi)、走向世界以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為依托，將未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)定位于發(fā)展中國(guó)家的跨國(guó)戰(zhàn)略5股票上市、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合一方面加大股市操作力度，另一方面積極推進(jìn)資產(chǎn)重組，實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略6科學(xué)經(jīng)商、以人為本以“科學(xué)興商”為原則，造就現(xiàn)代經(jīng)商者；以人為本，注重人才的人才戰(zhàn)略7強(qiáng)化主業(yè)、多元發(fā)展以強(qiáng)化市場(chǎng)功能為目標(biāo)，圍繞市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)行商業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)、交通、信息、旅游、廣告等行業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略小商品城發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)權(quán)式商鋪模式有著良好的開(kāi)展前景，我們總結(jié)，該模式有如下的特點(diǎn)23收益高、現(xiàn)金回收期短、短期資金風(fēng)險(xiǎn)低租售相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)手法，不利于長(zhǎng)期的開(kāi)展，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)品在不斷更新?lián)Q代產(chǎn)權(quán)式商鋪模式除了具有商業(yè)房地產(chǎn)的高利潤(rùn)特點(diǎn)之外，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)售賣(mài)產(chǎn)權(quán)式商鋪在短期內(nèi)迅速回籠資金，收回投資，具有風(fēng)險(xiǎn)低的特點(diǎn)。租售結(jié)合，快速回籠資金，可以解決開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力缺乏的問(wèn)題。但是對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)造成了極大的障礙，從長(zhǎng)期來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)較大。最初的產(chǎn)權(quán)式商鋪只是分割出售，第二代產(chǎn)權(quán)式商鋪推出目前較為流行的出售＋返租方式，第三代產(chǎn)權(quán)式商鋪是深圳常興時(shí)代廣場(chǎng)又推出了商鋪銀行的概念。1通過(guò)對(duì)以上案例的分析，我們初步得到以下結(jié)論優(yōu)點(diǎn)目前開(kāi)展前景良好；投資回報(bào)率高對(duì)自有資金要求較低；對(duì)地段要求相對(duì)較低；資金回籠迅速，現(xiàn)金流順暢缺點(diǎn)對(duì)工程的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高；業(yè)主越來(lái)越理性，存在招商風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)如何處理好開(kāi)放商、業(yè)主、經(jīng)營(yíng)商的關(guān)系要求很高；對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理要求非常高。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，產(chǎn)區(qū)式商鋪模式具有以下優(yōu)缺點(diǎn)訂單地產(chǎn)模式研究“訂單地產(chǎn)〞模式主要內(nèi)容是聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建四個(gè)方面的綜合訂單地產(chǎn)1234聯(lián)合協(xié)議1、具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界５００強(qiáng)企業(yè)；2、社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；3、國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名與全球各大跨國(guó)企業(yè)簽訂了聯(lián)合開(kāi)展協(xié)議。共同參與城市的選擇地塊選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面的對(duì)接在工程開(kāi)發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可平均租金與合作伙伴達(dá)成協(xié)議，按照城市將租金劃分等級(jí)，并事先規(guī)定好租金的數(shù)目。將合同洽談的時(shí)間大大減少。先租后建在確定面積、城市、租金后在開(kāi)工之前先簽一個(gè)協(xié)議，然后再投入建設(shè)。要運(yùn)作好“訂單地產(chǎn)〞，必須關(guān)注六大要素：結(jié)合實(shí)際、準(zhǔn)確選址、規(guī)劃為本、主力店入駐、以租為主、經(jīng)營(yíng)管理結(jié)合實(shí)際在選址等方面不可照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，必須必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確選址地段是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵成功因素，選擇地段需結(jié)合客戶需求、商業(yè)氣氛、租金要求、交通狀況、周邊人口、城市規(guī)劃等各個(gè)方面來(lái)綜合考慮12規(guī)劃為本有了好的地段還必須進(jìn)行好的規(guī)劃才能做好一個(gè)工程。在做規(guī)劃之前要注意以下原那么：客戶需求、交通優(yōu)先、路路相通、提高任期、小店優(yōu)先3主力店入住購(gòu)物中心的成功關(guān)鍵是能否找到有號(hào)召力的品牌主力店：1、人氣的保證2、永續(xù)經(jīng)營(yíng)的保證4以租為主以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)方式可以保證良好的整體形象與經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。有利于物業(yè)的長(zhǎng)久升值。5經(jīng)營(yíng)管理良好的經(jīng)營(yíng)管理是維護(hù)地段升值的保障因素。良好的經(jīng)營(yíng)管理不僅可以在短期內(nèi)提升租金，更可在長(zhǎng)期內(nèi)保障企業(yè)規(guī)劃的順利執(zhí)行6訂單地產(chǎn)模式六大運(yùn)作要素采用訂單地產(chǎn)的工程，其融資結(jié)構(gòu)增加了主力店的投資，大大減少了工程的資金風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)所需資金，約20％將由開(kāi)發(fā)商直接投資20％左右由主力店企業(yè)自己投資約60％投資將向工程當(dāng)?shù)劂y行貸款。首先努力爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣С郑浯我灾髁Φ耆腭v為賣(mài)點(diǎn)取得銀行支持。爭(zhēng)取與銀行達(dá)成銀企合作協(xié)議訂單地產(chǎn)工程融資結(jié)構(gòu)我們總結(jié)，訂單地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的特點(diǎn)如下23采用訂單捆綁方式，降低風(fēng)險(xiǎn)選擇合作伙伴采用強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)中納強(qiáng)充分考慮合作伙伴的需求、在各個(gè)環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合萬(wàn)達(dá)有15個(gè)頂級(jí)的商業(yè)企業(yè)合作伙伴，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)在建設(shè)之前已經(jīng)有了租戶的訂單，降低了建成之后的承租風(fēng)險(xiǎn)。而且，萬(wàn)達(dá)與租戶的“固定租金＋年度升值〞出租模式，不僅保證了長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資回報(bào)，而且在開(kāi)工之前就大致算出了長(zhǎng)期的投資收益率選擇具有強(qiáng)大的吸引力和凝聚力的世界５００強(qiáng)企業(yè)；社會(huì)知名度高，親和力強(qiáng)的亞洲超一流企業(yè)；國(guó)內(nèi)相關(guān)行業(yè)的前三名的合作伙伴。并且通過(guò)合作伙伴的選擇實(shí)現(xiàn)跨行業(yè)業(yè)態(tài)的資源整合，各種業(yè)態(tài)交相輝映，相得益彰，并釋放出整體輻射力

在建造購(gòu)物中心之前，充分考慮合作伙伴的需求，在城市選擇、地塊選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)要求、經(jīng)營(yíng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)與合作伙伴密切配合，確保成功。14以租為主的經(jīng)營(yíng)手法以租為主，統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)手法，有利于企業(yè)的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立企業(yè)的整體形象，實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷(xiāo)。訂單地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)低，回報(bào)大。使用訂單地產(chǎn)模式必須具備以下特點(diǎn)適用于整合資源能力很強(qiáng)，能夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴；擁有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；具有跨區(qū)域管理的能力。不適用于整合資源能力不強(qiáng)，不夠獲得高素質(zhì)的合作伙伴；不具有完善的管理體系和統(tǒng)一細(xì)致的規(guī)劃；不具有一支復(fù)合型的商業(yè)房地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)；不具有跨區(qū)域管理的能力。注意：主力店撤資等違約行為將會(huì)給訂單地產(chǎn)模式帶來(lái)的致命的潛在風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際先進(jìn)地產(chǎn)模式介紹美國(guó)購(gòu)物中心的開(kāi)展歷程大型購(gòu)物中心，起源于歐美，伴隨著家庭汽車(chē)化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文明的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，不同的消費(fèi)群體和男女老幼都會(huì)從中得到選擇和滿足雛型：美國(guó)西爾斯羅巴克公司在城市邊緣地帶，規(guī)劃建造的具有初步的整體規(guī)劃的許多獨(dú)立的商店街，同時(shí)附設(shè)了免費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)鼻祖：CountryClubPlaza：提供住宅區(qū)內(nèi)居民可以享受消費(fèi)效勞的場(chǎng)所特色：具有統(tǒng)一管理的商店承租戶、特定而遠(yuǎn)離道路的停車(chē)空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略，而這些特色，都成為日后大型購(gòu)物中心所遵循的根本標(biāo)準(zhǔn)郊區(qū)化開(kāi)展：由于郊區(qū)城市的低土地價(jià)格及新興產(chǎn)業(yè)在郊區(qū)興起，大規(guī)模的摩爾購(gòu)物中心也落戶于郊區(qū)，形成了大量位于高速公路交叉口、由于開(kāi)展大型購(gòu)物中心而"繁榮"起來(lái)的邊緣城市此階段購(gòu)物中心的開(kāi)展：具有經(jīng)濟(jì)開(kāi)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義開(kāi)展原因1、70年代初能源危機(jī)，石油價(jià)格暴漲，郊區(qū)購(gòu)物費(fèi)用過(guò)高2、解決城市中心空心化的要求市區(qū)化開(kāi)展期：摩爾購(gòu)物中心又開(kāi)始開(kāi)進(jìn)美國(guó)市中心，且市區(qū)摩爾的業(yè)績(jī)也都相當(dāng)不錯(cuò)，市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題近鄰型(小型)、社區(qū)型、自然景觀型、城市再開(kāi)發(fā)型、休閑娛樂(lè)型、超地區(qū)廣域型的巨型摩爾等類(lèi)型共同開(kāi)展20世紀(jì)20年代初期20世紀(jì)20年代中期萌芽開(kāi)展期20世紀(jì)50年代20世紀(jì)70年代郊區(qū)化快速開(kāi)展期2000年市區(qū)化回歸開(kāi)展期至今多類(lèi)型開(kāi)展期年份開(kāi)展階段美國(guó)成功ShoppingMall目前具有以下四大特點(diǎn)琳瑯滿目的商品和多樣化的效勞以人為本的舒適購(gòu)物環(huán)境便捷的地理位置先進(jìn)的管理技術(shù)1234奉行以人為本的經(jīng)營(yíng)理念：將消費(fèi)者的利益放在首位，最大限度地滿足消費(fèi)者的購(gòu)物需求，使消費(fèi)者的購(gòu)物成為一種快樂(lè)的體驗(yàn)。設(shè)有多種休閑、娛樂(lè)設(shè)備：為了表達(dá)以人為本的宗旨，ShoppingMall大多設(shè)有較多的休閑、娛樂(lè)設(shè)施。歐洲最大的Mall－Bluewater為了追求消費(fèi)者最大的滿意，用將近15000平方米作為娛樂(lè)休閑場(chǎng)地，并伴有風(fēng)景如畫(huà)的7個(gè)湖泊和20公頃的園地、花園，并建有自行車(chē)道、劃船和野餐區(qū)，還有一個(gè)1000平方米的大型溫室建筑，以熱帶雨林為主題，擁有30米高的熱帶樹(shù)木，以及池塘和瀑布。商品組合力求多樣化：以最大限度地滿足不同層次的消費(fèi)者不同檔次的消費(fèi)需求。引入各種不同的零售業(yè)態(tài)：國(guó)外的Mall大體是以百貨店和超市為核心，輔以眾多的專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店和餐飲店及各種其他設(shè)施，并定期舉辦音樂(lè)、戲劇、表演和藝術(shù)展覽等活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者在Mall內(nèi)一次購(gòu)全所需商品的目標(biāo)以日本為例：日本福崗的運(yùn)河城內(nèi)設(shè)有兩家國(guó)際著名星級(jí)酒店、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲、影視劇場(chǎng)和娛樂(lè)城等。運(yùn)河城對(duì)各個(gè)不同的目標(biāo)顧客進(jìn)行分類(lèi)，據(jù)此分設(shè)不同的購(gòu)物區(qū)，盡量滿足消費(fèi)者一站購(gòu)物的需要最大限度地增加客流量：Mall經(jīng)常選址在消費(fèi)者相對(duì)容易到達(dá)的地方。由于國(guó)外小汽車(chē)的普及，消費(fèi)者購(gòu)物以駕車(chē)為主，因此，為了降低營(yíng)運(yùn)本錢(qián)、防止城市的交通擁擠，國(guó)外大多數(shù)Mall選址在城市的郊區(qū)。為此，Mall必須提供便捷的交通。Bluewater為了減少公路的交通流量，每,-分鐘就有一趟從倫敦和其周邊城鎮(zhèn)到Bluewater的定時(shí)火車(chē)效勞，以及由火車(chē)站到購(gòu)物城門(mén)口的短距離往返巴士接送。Mall的優(yōu)勢(shì)在于整合效應(yīng)：為了最大限度地發(fā)揮這一效應(yīng)，Mall在管理上必須借助于高科技，運(yùn)用先進(jìn)的管理方法來(lái)發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)代Mall的設(shè)計(jì)、運(yùn)作和管理打破了傳統(tǒng)零售業(yè)的種種局限性，已經(jīng)成為了零售業(yè)中的最具高科技特征之一的經(jīng)營(yíng)方式。將最先進(jìn)的管理手段運(yùn)用到Mall中已成為國(guó)外購(gòu)物中心開(kāi)展商的共識(shí)：英國(guó)的許多Mall紛紛自建網(wǎng)絡(luò)，并且將其鏈接到不同零售商的網(wǎng)站，為購(gòu)物者提供了先在網(wǎng)上瀏覽再到店里選購(gòu)的方便。新加坡是東南亞各國(guó)中零售業(yè)開(kāi)展較快的國(guó)家。零售業(yè)總營(yíng)業(yè)額1993年至1996年每年增長(zhǎng)7%，1996年為160億美元。新加坡人口320萬(wàn)人，1998年觀光客人數(shù)達(dá)600萬(wàn)人，其購(gòu)物中心近期有如下特點(diǎn)郊區(qū)與市中心購(gòu)物中心同時(shí)開(kāi)展零售業(yè)發(fā)生變化購(gòu)物中心發(fā)生變化新加坡較大型的購(gòu)物中心集中在新加坡市中心的烏節(jié)〔Orchard〕地區(qū)，是著名的“烏節(jié)購(gòu)物環(huán)帶區(qū)〞，包括多種形式。2001年建成的布爾斯/羅可區(qū)的購(gòu)物中心，位于交通樞紐附近，周末假日客流可到達(dá)16萬(wàn)人次；首家郊區(qū)型購(gòu)物中心1994年才在新加坡北部出現(xiàn)，但開(kāi)展的十分迅速，陸續(xù)有15個(gè)這種大型購(gòu)物中心完工。均座落在較大型的住宅區(qū)，同時(shí)又位于交通樞紐附近，有百貨公司、電影城、娛樂(lè)電玩中心、保齡球館、購(gòu)物商店、室外餐廳和咖啡館等多種業(yè)態(tài)形式。都市與郊區(qū)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成；以生活型態(tài)為導(dǎo)向的多種零售業(yè)更加流行：如教育娛樂(lè)業(yè)的書(shū)店興盛、美容美發(fā)等新興行業(yè)增加；.重視年輕消費(fèi)族群，且其將成為主流：新加坡人口中年輕人占37%，亦即有110萬(wàn)的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以零售業(yè)者都已注意到這個(gè)族群；國(guó)際網(wǎng)路普及率提高：雖然電子購(gòu)物的比例不高，但零售業(yè)者在網(wǎng)上出現(xiàn)，有助于提升知名度。購(gòu)物中心的收入由傳統(tǒng)的租金收入占多數(shù)轉(zhuǎn)向廣告和停車(chē)收入等：由于商場(chǎng)的顧客流量提高了50%，用作廣告和展示的公共空間的面積大約增加55%；購(gòu)物中心進(jìn)行重整時(shí)，以邊調(diào)整邊營(yíng)業(yè)的方式：可以繼續(xù)營(yíng)業(yè)有收入，而消費(fèi)者也可以有休閑逛街的地方；購(gòu)物中心改善和整修的局部主要有：開(kāi)放空間加大、增加采光、裝設(shè)新的信號(hào)裝置如方向指示和停車(chē)指示訊號(hào)、引進(jìn)專(zhuān)為餐飲店設(shè)計(jì)的空調(diào)、增設(shè)電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、保持賣(mài)場(chǎng)的動(dòng)線順暢、在門(mén)口裝設(shè)新的平安警衛(wèi)系統(tǒng)、提供額外通往停車(chē)場(chǎng)的通道等，以方便消費(fèi)。新加坡零售業(yè)中購(gòu)物中心的平均店面出租率為90%。烏節(jié)路黃金地段的購(gòu)物中心毛利率約在5%~6%之間，并且在不斷的開(kāi)展中形成了完善的管理方式有效組織及運(yùn)作系統(tǒng)：購(gòu)物中心管理有明確的工作流程，以進(jìn)行催收租金等例行性工作。對(duì)行政作業(yè)也制訂了明確的管理標(biāo)準(zhǔn)，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評(píng)估一次。組織結(jié)構(gòu)：一個(gè)20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，一般有20個(gè)管理人員，包括購(gòu)物中心經(jīng)理、不動(dòng)產(chǎn)管理專(zhuān)員、專(zhuān)員助理、工程師、技術(shù)人員、停車(chē)場(chǎng)管理、商場(chǎng)租賃人員等。不動(dòng)產(chǎn)效勞等大多外包，可使人員任用較有彈性。.采取各種策略提高出租率以增加收入：提高廣告曝光率，增加知名度；制作簡(jiǎn)介手冊(cè)、海報(bào)；發(fā)放、郵寄宣傳品；與承租戶保持良好關(guān)系，定期作意見(jiàn)調(diào)查等。招商條件：購(gòu)物中心與承租戶的租約大都以2~3年為主，押金在2~3月租金之間。對(duì)具競(jìng)爭(zhēng)性的主力商店，要比其它的商店條件低。完善的管理方式從國(guó)際先進(jìn)購(gòu)物中心的開(kāi)展，我們看到在中國(guó)開(kāi)展ShoppingMall應(yīng)該注意以下四點(diǎn)得到消費(fèi)者的認(rèn)同處理好規(guī)模與效益的關(guān)系實(shí)現(xiàn)有序競(jìng)爭(zhēng)形成集體競(jìng)爭(zhēng)力使消費(fèi)者形成到Mall購(gòu)物的習(xí)慣1234根本特點(diǎn)是規(guī)模大：一般的Mall都在10萬(wàn)－20萬(wàn)平方米之間，大的可到達(dá).40萬(wàn)－50萬(wàn)平方米。獲利為標(biāo)準(zhǔn)的：任何一種商業(yè)形態(tài)、選擇都是以是否獲利為標(biāo)準(zhǔn)的。Mall雖然以規(guī)模取勝，但并不是規(guī)模越大越好。24億到30億元的銷(xiāo)售額：城鄉(xiāng)結(jié)合部建一個(gè)30萬(wàn)平方米的Mall，每年每平方米保本銷(xiāo)售額大致不能少于800--1000元，全年Mall總的銷(xiāo)售額為24億到30億元。吸引消費(fèi)者是關(guān)鍵：要實(shí)現(xiàn)Mall的銷(xiāo)售額，必須保證適當(dāng)?shù)娜肆鲾?shù)量，吸引更多的消費(fèi)者來(lái)購(gòu)物成為Mall生存與開(kāi)展、及時(shí)收回本錢(qián)獲得贏利的關(guān)鍵。實(shí)現(xiàn)贏利的關(guān)鍵是得到消費(fèi)者的認(rèn)同：從而吸引越來(lái)越多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，為消費(fèi)者創(chuàng)造和提供滿足消費(fèi)需求的一切條件，真正實(shí)現(xiàn)以人為本。國(guó)外比較成功的Mall都崇尚顧客第一、消費(fèi)者至上的經(jīng)營(yíng)理念。經(jīng)常為顧客提供咨詢(xún)，解決顧客困難，協(xié)助辦理退換貨手續(xù)，創(chuàng)立優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境。但是目前國(guó)內(nèi)許多的購(gòu)物中心大多還不具備這一條件。因此，能不能創(chuàng)造一個(gè)讓消費(fèi)者滿意的購(gòu)物環(huán)境成為今后國(guó)內(nèi)Mall開(kāi)展的重要因素之一。有硬件條件的要求：位于中心城市或交通要上，具有實(shí)力的1-3家主力店，主力店的面積不少于總購(gòu)物面積的1/4，專(zhuān)門(mén)店、時(shí)尚店、餐飲娛樂(lè)等其他專(zhuān)業(yè)店不少于200家。Mall代表著一種管理體系。Mall的管理組織能否通過(guò)統(tǒng)一的運(yùn)作規(guī)劃既使各店成為統(tǒng)一的整體，又使各個(gè)店形成自己的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，突出自己商品品牌，這是Mall管理的一個(gè)難題。Mall內(nèi)部同種零售業(yè)態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)是否有序：影響著Mall的正常運(yùn)行，這要在Mall引入店鋪時(shí)就充分考慮以防止重復(fù)競(jìng)爭(zhēng)及過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)綜合消費(fèi)還未成為消費(fèi)主流雖然當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了很大的開(kāi)展，人民生活水平也不斷提高。消費(fèi)者消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)都有了很大程度的改善。但目前我國(guó)居民的總體消費(fèi)水平仍處于中下等，綜合消費(fèi)還未成為消費(fèi)主流關(guān)鍵是引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣：作為國(guó)外Mall開(kāi)展的條件之一—汽車(chē)購(gòu)物在國(guó)內(nèi)尚未成為習(xí)慣。因此，購(gòu)物中心能不能引導(dǎo)消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣將成為購(gòu)物中心開(kāi)展的關(guān)鍵因素。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)展趨勢(shì)分析通過(guò)前面的分析，新華信得出了三種熱點(diǎn)模式的比較分析新華信認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可防止，局部地區(qū)可能出現(xiàn)增速過(guò)快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開(kāi)發(fā)本錢(qián)的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和本錢(qián)構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法那么決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高20002001200220032004200520062007202120212021價(jià)格利潤(rùn)總本錢(qián)土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)本錢(qián)、利潤(rùn)開(kāi)展趨勢(shì)示意圖資料來(lái)源：新華信分析商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)的市場(chǎng)空間巨大，并且商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造勢(shì)在必行。針對(duì)這三種熱點(diǎn)模式，新華信認(rèn)為，其未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)如下出租模式－購(gòu)物中心一體化開(kāi)發(fā)將配合購(gòu)物中心開(kāi)展成為開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)模式；購(gòu)物中心將成為未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的主要業(yè)態(tài)；某些一線旅游城市與二線城市將成為新開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)；市郊購(gòu)物中心將成為開(kāi)展重點(diǎn)；購(gòu)物中心平均規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大；根據(jù)消費(fèi)者的需求，業(yè)態(tài)及業(yè)種將進(jìn)一步豐富；將形成完善的經(jīng)營(yíng)體系和管理流程。訂單模式訂單地產(chǎn)將成為商業(yè)地產(chǎn)的主要開(kāi)展形式；對(duì)主力店的品質(zhì)和業(yè)態(tài)組合要求將進(jìn)一步提高；與合作伙伴的配合將進(jìn)一步加深；對(duì)管理和規(guī)劃的要求將更加提升；對(duì)復(fù)合型管理團(tuán)隊(duì)的要求日益增加；出售模式－小商品城小商品市場(chǎng)將面臨大規(guī)模的升級(jí)和改造；受到連鎖經(jīng)營(yíng)和專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店的沖擊和擠壓越來(lái)越劇烈；綜合和零售市場(chǎng)減少、專(zhuān)業(yè)和批發(fā)市場(chǎng)增加；食品和服裝攤位減少、五金電料類(lèi)、家具類(lèi)、金屬材料類(lèi)、建筑及裝飾材料類(lèi)的攤位那么在逐年上升；由粗放型管理向標(biāo)準(zhǔn)化管理轉(zhuǎn)變出售比重不斷下降，長(zhǎng)期來(lái)看以租為主。附錄：萬(wàn)科企業(yè)特別研究專(zhuān)業(yè)化模式研究管理模式研究品牌模式研究萬(wàn)科專(zhuān)業(yè)化模式研究萬(wàn)科是中國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)近20年開(kāi)展歷程中最為成功的企業(yè)之一，在公司開(kāi)展的19年間，萬(wàn)科始終保持著持續(xù)的增長(zhǎng)速度，不斷的開(kāi)展壯大萬(wàn)科公司1990-2003年總資產(chǎn)凈資產(chǎn)情況圖以房地產(chǎn)為主業(yè)調(diào)整開(kāi)展多元化開(kāi)展伴隨新一輪擴(kuò)張的快速開(kāi)展單位：億元1、專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展之路——萬(wàn)科在成長(zhǎng)的過(guò)程中，不斷調(diào)整開(kāi)展戰(zhàn)略，進(jìn)行了由多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)變，并堅(jiān)持走專(zhuān)業(yè)化的開(kāi)展道路，享有“減法萬(wàn)科〞美稱(chēng)企業(yè)成立進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域并改制，公開(kāi)募資2800萬(wàn)在深交所掛牌交易，募資1.27億元19841988199119932000200419972021年多元化開(kāi)展期房地產(chǎn)為核心萬(wàn)科的成長(zhǎng)過(guò)程以貿(mào)易為起點(diǎn)，初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)發(fā)行B股，募集資金4.5億元港幣開(kāi)始全國(guó)性擴(kuò)張，在全國(guó)十三個(gè)城市投資房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)品種涉及住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、酒店和保稅倉(cāng)等1994專(zhuān)業(yè)化減法之路確立了城市居民住宅為公司的主導(dǎo)業(yè)務(wù)投資重點(diǎn)集中于深圳、上海、北京、天津投資品種集中于住宅開(kāi)發(fā)分期轉(zhuǎn)讓持有的30多家企業(yè)股份創(chuàng)立萬(wàn)科品牌新一輪擴(kuò)張?jiān)鲑Y配股募資3.83億元向中國(guó)百萬(wàn)人口以上城市擴(kuò)張，進(jìn)行跨地域經(jīng)營(yíng)加強(qiáng)土地儲(chǔ)藏積極拓寬融資渠道，進(jìn)行信托、海外融資等精細(xì)化專(zhuān)業(yè)開(kāi)展產(chǎn)品布局：引入“活潑長(zhǎng)者〞房型開(kāi)展區(qū)域：以珠三角、長(zhǎng)三角與環(huán)渤海灣地區(qū)為重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域，同時(shí)進(jìn)行其他城市的開(kāi)展增資配股募資6.25億元2002發(fā)行公司債券，募資15億元仍以銀行為主要融資渠道，不斷降低銀行融資的比重，積極找尋新的融資工具萬(wàn)科的開(kāi)展有三個(gè)十年的階段：多元化開(kāi)展、專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展、專(zhuān)業(yè)化精細(xì)開(kāi)展1984-19931994-20032004-2021解決生存問(wèn)題，并嘗試多元化提出日本的"綜合商社"的模式完成了多元化向?qū)I(yè)化的轉(zhuǎn)化由專(zhuān)業(yè)化向精細(xì)化轉(zhuǎn)化

注重營(yíng)銷(xiāo)和售后效勞〔建立物業(yè)管理〕索尼香港新鴻基美國(guó)PULTEhomes

鎖定終身客戶、延長(zhǎng)產(chǎn)品線

提倡零缺陷質(zhì)量文化、關(guān)注客戶需求、與合作伙伴共同成長(zhǎng)開(kāi)展階段開(kāi)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略重點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)注重品質(zhì)：能夠讓客戶終身追隨的先決原因首先就是房子的品質(zhì)注重客戶：建立了以維護(hù)客戶關(guān)系、提供增值效勞為功能的萬(wàn)客會(huì)王石認(rèn)為：專(zhuān)業(yè)化不是目的，專(zhuān)業(yè)化只是手段，在必要的時(shí)候，萬(wàn)科也并不排斥進(jìn)一步多元化外表上看，萬(wàn)科是在做減法；實(shí)際上，萬(wàn)科是在積蓄力量，準(zhǔn)備下一步做更大的加法！選擇專(zhuān)業(yè)化的原因：企業(yè)自身作大作強(qiáng)的要求房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)地域性壟斷的形成中國(guó)的房地產(chǎn)要成為支柱產(chǎn)業(yè)，也需要大地產(chǎn)商的出現(xiàn)。要與國(guó)外的房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，必須快速作大實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化的手段：剝離非相關(guān)的企業(yè)，即使是賺錢(qián)的企業(yè)也要賣(mài)掉鎖定目標(biāo)客戶：中等收入人群的住宅房地產(chǎn)集中資源做品牌

，實(shí)現(xiàn)品牌制勝多元化和專(zhuān)業(yè)化各有其風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵是要與自身的能力相結(jié)合萬(wàn)科管理模式研究2、萬(wàn)科管理之路——萬(wàn)科在持續(xù)的成長(zhǎng)過(guò)程中，已經(jīng)形成了一套全面而標(biāo)準(zhǔn)的制度和流程

萬(wàn)科的穩(wěn)健成長(zhǎng)，更多地是依賴(lài)于一套標(biāo)準(zhǔn)的制度和流程在運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是依賴(lài)于公司的某個(gè)人，也不是依賴(lài)于公司的某幾個(gè)知名經(jīng)理。案例一王石離開(kāi)公司后，萬(wàn)科照常運(yùn)轉(zhuǎn)。王石可以一年內(nèi)幾個(gè)月不在公司，去開(kāi)展自己喜歡的登山、飛傘等極限運(yùn)動(dòng)；而其他絕大局部房地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)，不僅公司的業(yè)績(jī)沒(méi)有能超過(guò)萬(wàn)科，而且董事長(zhǎng)很少能離開(kāi)公司一段時(shí)間。案例二近幾年來(lái)不少金牌經(jīng)理人離開(kāi)了萬(wàn)科。但是萬(wàn)科的業(yè)務(wù)和開(kāi)展速度不僅沒(méi)有受到影響，而且還以每年30%以上的速度增長(zhǎng)，萬(wàn)科2003年的總銷(xiāo)售額到達(dá)了63.8億元萬(wàn)科建立起了一套標(biāo)準(zhǔn)而有效的公司治理結(jié)構(gòu)形成了有利于制衡的股權(quán)結(jié)構(gòu)第一大股東處于相對(duì)控股，控股比例為15.08％流通股(包括A股和B股)占82.49％，法人股占17.51％。這樣的股權(quán)結(jié)構(gòu)的形成，有利于股東之間相互制衡的作用的發(fā)揮，有利于保持上市公司的獨(dú)立性和決策的科學(xué)性，是建立有效的公司治理結(jié)構(gòu)較為理想的股權(quán)結(jié)構(gòu)。機(jī)構(gòu)投資者積極參與，大股東、中小股東、經(jīng)營(yíng)管理層形成了有效制衡

機(jī)構(gòu)投資者持股比例一般穩(wěn)定在10％左右，公司在做重大決策前一般會(huì)廣泛征求機(jī)構(gòu)投資者的意見(jiàn)。機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)從專(zhuān)業(yè)的投資者、公司的中小投資者角度對(duì)公司提出意見(jiàn)，對(duì)公司的決策形成影響力并對(duì)大股東、經(jīng)營(yíng)管理層發(fā)揮制衡作用。1形成了標(biāo)準(zhǔn)的董事會(huì)運(yùn)作體系董事的選決采用“累積投票制〞

董事、監(jiān)事選舉時(shí)采用“累積投票制〞，讓中、小股東有時(shí)機(jī)選舉代表進(jìn)入公司董事會(huì)。重視外部董事、獨(dú)立董事在董事會(huì)的作用

在歷屆董事會(huì)中，公司外部董事所占比例一直很高，在董事會(huì)發(fā)揮著很大的作用。充分發(fā)揮各專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的作用標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，建立了“增量—存量〞投資決策管理模式對(duì)新增投資、新設(shè)業(yè)務(wù)的管理必須經(jīng)過(guò)公司常設(shè)聯(lián)席機(jī)構(gòu)“投資決策委員會(huì)〞論證，通過(guò)后再提交給公司董事會(huì)審議，必要時(shí)提請(qǐng)股東大會(huì)審議批準(zhǔn)。公司日常經(jīng)營(yíng)管理，是公司總經(jīng)理的職責(zé)2在母子公司管理方式上，萬(wàn)科采用的是強(qiáng)勢(shì)總部以及矩陣式組織結(jié)構(gòu)的母子公司的管理方式，子公司大多時(shí)只是一個(gè)執(zhí)行和操作的機(jī)構(gòu)核心功能財(cái)務(wù)/資產(chǎn)公司規(guī)劃/SBU戰(zhàn)略監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并公關(guān)人才培養(yǎng)法律審計(jì)公司營(yíng)銷(xiāo)R&D采購(gòu)/物流銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)人事管理財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略管理操作管理管理模式功能和人員配置集分權(quán)分權(quán)集權(quán)與分權(quán)相結(jié)合集權(quán)財(cái)務(wù)/資產(chǎn)公司規(guī)劃/SBU戰(zhàn)略監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并公關(guān)人才培養(yǎng)法律審計(jì)公司營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)金管理+總部組織機(jī)構(gòu)的管理財(cái)務(wù)/資產(chǎn)公司規(guī)劃監(jiān)控/投資管理收購(gòu)、兼并+總部組織機(jī)構(gòu)的管理重要功能總部功能+總部組織機(jī)構(gòu)的管理總部集權(quán)程度的上下是根據(jù)開(kāi)展的需要和職能的種類(lèi)而有所不同：財(cái)務(wù)、資金、規(guī)劃部門(mén)集權(quán)程度極高，而營(yíng)銷(xiāo)企劃、管理中心等部門(mén)，總部更多地是通過(guò)制定政策和管理制度來(lái)指導(dǎo)、效勞子公司。這樣既保證了總部對(duì)子公司的掌控和管理，又保證了一線子公司有一定的自主權(quán)，發(fā)揮子公司的活力。萬(wàn)科在20年的開(kāi)展過(guò)程中建立了一整套完善的流程管理系統(tǒng)，并形成了“忠實(shí)于制度〞、“忠實(shí)于流程〞的價(jià)值觀和企業(yè)文化，使得制度和標(biāo)準(zhǔn)得以自覺(jué)和充分落實(shí)完善的流程管理系統(tǒng)行政管理流程資金管理流程工程定位與開(kāi)展流程人事管理流程財(cái)務(wù)管理流程該系統(tǒng)已經(jīng)成為萬(wàn)科核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成局部，對(duì)公司的健康、持續(xù)、高速開(kāi)展起到了決定作用萬(wàn)科把很多具體事務(wù)性的工作上升到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著企業(yè)系統(tǒng)的健全和成熟。萬(wàn)科品牌模式研究3、萬(wàn)科品牌之路——在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，品牌變得越來(lái)越重要，消費(fèi)者稱(chēng)“買(mǎi)房子，要先看造房子的人〞。素有中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)第一品牌美譽(yù)的萬(wàn)科，它的品牌戰(zhàn)略是萬(wàn)科品牌建設(shè)的切入點(diǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度考慮，針對(duì)物業(yè)管理一直處于嚴(yán)重滯后狀態(tài)的現(xiàn)實(shí)，從物業(yè)管理著手打造品牌萬(wàn)科品牌建設(shè)的宣傳手法全國(guó)統(tǒng)一的樓盤(pán)命名以增強(qiáng)影響力核心人物主動(dòng)利用媒體提高知名度突出自身優(yōu)勢(shì)的定位保證宣傳效果萬(wàn)科品牌建設(shè)的支撐體系全程工程品質(zhì)管理保證住宅的品質(zhì)全程服務(wù)品質(zhì)管理保證服務(wù)的水平投資技術(shù)研發(fā)保證國(guó)內(nèi)技術(shù)領(lǐng)先對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的借鑒意義從長(zhǎng)期開(kāi)展考慮，為保證商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成功應(yīng)以商業(yè)管理為切入點(diǎn)強(qiáng)化品牌管理，突出為租戶利益效勞的品牌內(nèi)涵突出核心人物的宣傳，提高品牌知名度。商業(yè)房地產(chǎn)的命名要充分考慮品牌戰(zhàn)略的要求，宣傳定位要突出自身優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)理念卓越品牌的建立最終需要實(shí)質(zhì)支撐，前期高水準(zhǔn)的投資籌劃和后期卓有成效的商業(yè)管理最終是支撐商業(yè)房地產(chǎn)品牌的基石萬(wàn)科品牌對(duì)企業(yè)房產(chǎn)工程的銷(xiāo)售產(chǎn)生極強(qiáng)促進(jìn)作用九十年代開(kāi)始，萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)陸續(xù)進(jìn)入國(guó)內(nèi)一些中心城市，其產(chǎn)品也以?xún)?yōu)良品質(zhì)贏得了良好口碑。當(dāng)時(shí)，萬(wàn)科品牌的價(jià)值表達(dá)在同一城市同一區(qū)域的房屋售價(jià)上，萬(wàn)科產(chǎn)品要高于同類(lèi)產(chǎn)品的1000元/平方米左右。進(jìn)入二十一世紀(jì)后，萬(wàn)科的品牌效應(yīng)表達(dá)在同區(qū)域相同產(chǎn)品的銷(xiāo)售上，萬(wàn)科的售樓速度要比其它開(kāi)發(fā)商快50％萬(wàn)科品牌萬(wàn)科品牌的提升機(jī)制同樣可以作為建立商業(yè)房地產(chǎn)品牌提升機(jī)制的借鑒萬(wàn)科品牌建設(shè)的提升機(jī)制持續(xù)提升的品牌價(jià)值借助媒體宣傳推廣短期內(nèi)形成轟動(dòng)效應(yīng)樓盤(pán)出售進(jìn)入物業(yè)管理增加房產(chǎn)的投資價(jià)值持續(xù)運(yùn)作房?jī)r(jià)提升物業(yè)管理、設(shè)施改善商業(yè)房地產(chǎn)品牌建設(shè)的提升機(jī)制持續(xù)提升的品牌價(jià)值準(zhǔn)確的需求分析和市場(chǎng)定位商業(yè)伙伴選擇，商鋪出租整體商業(yè)布局的適應(yīng)性調(diào)整對(duì)商業(yè)資源更強(qiáng)的吸引租戶收益提升周邊地價(jià)提升商業(yè)管理、商圈整體優(yōu)化謝謝！房地產(chǎn)投融資策略研究南開(kāi)大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿房地產(chǎn)投融資渠道分析一、受限股權(quán)融資06年1月1日新修訂的?公司法?正式實(shí)施，為尋求民間融資翻開(kāi)了新通道———“受限股權(quán)融資〞即讓民間資金以股權(quán)投資的方式投入開(kāi)發(fā)工程，但通過(guò)章程對(duì)該股權(quán)進(jìn)行權(quán)利義務(wù)的設(shè)置，來(lái)限制它的表決權(quán)、管理權(quán)，從而防止公司管理權(quán)的分散。它的法律依據(jù)是新?公司法?第四十三條規(guī)定：“股東會(huì)會(huì)議由股東按照出資比例行使表決權(quán)；但是，公司章程另有規(guī)定的除外〞。〔新公司法在許多條款中增加了“公司章程另有規(guī)定的除外〞的表述，提高了股東自治權(quán)利。〕受限股權(quán)融資解決了風(fēng)險(xiǎn)和管理權(quán)的矛盾。出于資金平安的需要，真實(shí)持有股權(quán)優(yōu)于股權(quán)質(zhì)押的貸款形式。但融資方并不希望出資方像真正的股東一樣干預(yù)工程經(jīng)營(yíng)、管理。通過(guò)公司章程中對(duì)外來(lái)股權(quán)的約定，限制出資方的表決權(quán)，即可排除工程可能受到出資股東干預(yù)的擔(dān)憂。根據(jù)新修訂的?公司法?第三十五條“股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時(shí)，股東有權(quán)優(yōu)先按照實(shí)繳的出資比例認(rèn)繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優(yōu)先認(rèn)繳出資的除外。〞的規(guī)定，如果出現(xiàn)外來(lái)股東拒不退股的情形，可以在股權(quán)融資協(xié)議中事先約定，融資期滿后取消提供資金一方的分紅權(quán)。以此迫使提供資金方在能夠收回資金及收益的情形下按照約定退股。作為股權(quán)融資的一種方式，受限股權(quán)融資的優(yōu)勢(shì)即在不分散管理權(quán)情況下局部解決了出資者的風(fēng)險(xiǎn)，更提高了公司的資本充足率，為之后的銀行融資鋪平道路。05年9月銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定：申請(qǐng)貸款的開(kāi)發(fā)商(指貸款類(lèi)信托方案)必須“四證〞齊全，自有資金超過(guò)35％，同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)。這個(gè)文件使信托融資的門(mén)檻提高不少。但信托仍然是值得考慮和選擇的融資方式。信托在串接多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì):一是信托融資具有巨大的靈活性，可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體工程設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品；二是有很大的創(chuàng)新空間，是組合融資、金融創(chuàng)新的核心，可以以固定回報(bào)的方式以股權(quán)投資方式進(jìn)入工程公司。目前市場(chǎng)上“夾層融資〞方式，即屬于一種介于股權(quán)融資和債權(quán)融資之間的信托創(chuàng)新。二、夾層融資〞，是一種介于股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品。因?yàn)?，從資金本錢(qián)角度看，夾層融資低于股權(quán)融資，它可以采取債權(quán)的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人表達(dá)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)；從權(quán)益角度，它高于債權(quán)，表達(dá)出股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。這樣即在傳統(tǒng)股權(quán)、債權(quán)的中增加了一層。抵押貸款屬于傳統(tǒng)債務(wù)，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他債或優(yōu)先股〔類(lèi)似于前述的受限股權(quán)融資〕。夾層融資有靈活性高，門(mén)檻低的優(yōu)勢(shì)。它可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況來(lái)設(shè)計(jì)，股權(quán)進(jìn)去后符合貸款條件了還可以向銀行借款。夾層融資對(duì)工程要求相對(duì)低，不要求四證齊全，投資方對(duì)股權(quán)控制要求相對(duì)低，不會(huì)深度參予管理。正因?yàn)樗@過(guò)了212號(hào)文件要求貸款類(lèi)信托的諸多條件，夾層融資可操作性強(qiáng)。但相對(duì)銀行借款來(lái)說(shuō)，本錢(qián)較高。三、REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)，REITs在歐美的開(kāi)展十分成熟，但在中國(guó)內(nèi)地到目前還沒(méi)有一支真正的REITs上市。但香港證監(jiān)會(huì)05年發(fā)布了修訂后的?房地產(chǎn)投資信托基金守那么?，撤銷(xiāo)香港REITs投資海外房地產(chǎn)的限制，內(nèi)地開(kāi)展商可按?守那么?要求成立REITs，注入其內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)工程后赴港上市。四、委托貸款及創(chuàng)新委托貸款是指由政府部門(mén)、企事業(yè)單位作為委托人提供資金，由受托人〔銀行〕根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放并協(xié)助收回的貸款。這項(xiàng)業(yè)務(wù)屬于銀行中間業(yè)務(wù)，銀行收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。委托人可以是政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、其他金融機(jī)構(gòu)，但目前市場(chǎng)上局部銀行〔如中國(guó)銀行〕不辦理個(gè)人委托貸款。委托貸款融資方式因?yàn)椴皇倾y行的自營(yíng)業(yè)務(wù)，所以諸如“四證齊全〞之類(lèi)的限制條件少〔但用于固定資產(chǎn)投資工程的貸款須經(jīng)報(bào)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)〕，門(mén)檻低，并且操作方便，銀行作為中間人承擔(dān)著搭橋、溝通和風(fēng)險(xiǎn)控制的責(zé)任。該融資方式可適用于工程的各個(gè)階段，但由于資金的協(xié)商利率可能相對(duì)較高，運(yùn)用該借款多為過(guò)橋性質(zhì)。委托貸款的金融創(chuàng)新。