營銷策劃方案-副本

近期展開工作，一是研究我們七彩鎮(zhèn)攝影家俱樂部負(fù)一層洗浴和KTV如何裝修、如何招商、如何運(yùn)營。二是研究二層賓館等業(yè)態(tài)如何運(yùn)作。三是研究七彩鎮(zhèn)商業(yè)街怎樣找專門的單位運(yùn)作，做活和繁榮業(yè)態(tài)。七彩鎮(zhèn)攝影家俱樂部和商業(yè)街營銷策劃方案2015年3月21日目 錄一、對本項目規(guī)劃策劃的解讀二、攝影俱樂部及商業(yè)街總體營銷策劃方案第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分第九部分第十部分第十一部分第十二部分第十三部分

總體策劃理念本項目總體開發(fā)策略本項目建筑形態(tài)策略本項目分階段營銷戰(zhàn)略本項目銷控價格策略本項目分期銷售方法策劃配合銷售分期的工作計劃本專案小組導(dǎo)入USP階段策略促進(jìn)鎮(zhèn)子各種活動策略不同開發(fā)時期不同的訴求傾向不同時期不同的公關(guān)策略本項目廣告創(chuàng)新企劃思路公園式物業(yè)管理與景區(qū)三大主題配套結(jié)語三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)四、項目策劃運(yùn)作經(jīng)理和班子配備五、成功的旅游文化房地產(chǎn)策劃運(yùn)作操盤案例一、對本項目規(guī)劃策劃的解讀七彩鎮(zhèn)商業(yè)運(yùn)營策劃是基于與周邊各大景區(qū)、 行政部門及旅行社建立良好的互助合作關(guān)系，目的在于理順七彩鎮(zhèn)的開發(fā)、市場營銷、對外宣傳等關(guān)系。我們考慮到七彩鎮(zhèn)公共關(guān)系的多方位性、復(fù)雜性、動態(tài)性，因為風(fēng)景旅游區(qū)是資源依賴性的行業(yè)， 不論是自然旅游的資源，還是人文社會旅游資源，都存在并不固定于一定的區(qū)域——風(fēng)景旅游區(qū)，從而為旅游者包括食、宿、行、游、購、娛六大要素在內(nèi)的旅游活動提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。作為旅游經(jīng)營管理基本單位的風(fēng)景旅游區(qū)，要實(shí)現(xiàn)其有效的經(jīng)營管理，就必須有完整的經(jīng)營策劃來付諸實(shí)踐。1、“新市鎮(zhèn)主義”的規(guī)劃模式。本項目完整、圓滿地運(yùn)用了“新市鎮(zhèn)主義”的規(guī)劃模式。從20世紀(jì)90年代中期新市鎮(zhèn)在世界各國普遍發(fā)展，主要的方式具有以下特點(diǎn)：1）自然：如果區(qū)內(nèi)原來有水流、高坡、沼澤等自然條件，盡量不擾動它們，保持原始面貌，為整個社區(qū)提供自然娛樂的資源。2）中心：依托自然人文資源，新市鎮(zhèn)內(nèi)部設(shè)計中心區(qū)，為本商戶提供包括辦公、商業(yè)、交通樞紐，形成一個相對自給自足的市鎮(zhèn)，減少對外部的依靠，從而增強(qiáng)吸引力，在區(qū)內(nèi)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。3）交通：強(qiáng)調(diào)步行道路系統(tǒng)，在工作空間、居住空間、商業(yè)空間之間，建立人行道聯(lián)系網(wǎng)。做到游客能夠步行到區(qū)內(nèi)的任何一個功能空間；根據(jù)自然地形狀況，內(nèi)部道路采用彎曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低機(jī)動車的車速。4）風(fēng)格：新市鎮(zhèn)主義的設(shè)計，是自始至終貫穿一個特定的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)攝影、民俗、地質(zhì)奇觀等元素。通過建筑、布局、戶型、材料、標(biāo)志、色彩、設(shè)計等因素強(qiáng)烈地反復(fù)強(qiáng)調(diào)主題風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)品味感，使整個區(qū)域的形象得到突出表達(dá)。2、“人性化空間、親水性市鎮(zhèn)、最優(yōu)化房型”的景區(qū)市鎮(zhèn)生活概念。1）人文理念：充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計思想，在規(guī)劃與設(shè)計中首先研究人的居住到為和居住心理；營造空間尺度適宜、居住舒適方便，頗具人氣的居住小區(qū)，形成有凝聚力和特色的市鎮(zhèn)人居環(huán)境，體現(xiàn)市鎮(zhèn)對“人”的關(guān)懷。2）生態(tài)理念：從市鎮(zhèn)的角度來講，要建立起完整的自然生態(tài)體系，并與周邊生態(tài)緊密聯(lián)系，充分保護(hù)和利用鎮(zhèn)內(nèi)綠地與水環(huán)境空間，形成和諧共生的生態(tài)環(huán)境。依托于市鎮(zhèn)獨(dú)一無二的區(qū)位優(yōu)勢， 充分利用人工湖，配合貫穿整個小區(qū)的由南向北的景觀大道和集中綠化帶為主要的骨架，結(jié)合各具特色的組團(tuán)綠化，形成社區(qū)整體的水體與綠化交織的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)。3）均質(zhì)空間和均好景觀：社區(qū)的均質(zhì)空間和均好景觀體現(xiàn)了個個平等的原則，符合和諧共生的可持續(xù)發(fā)展理念，均好的環(huán)境景觀也有助于樓盤的整體營銷。二、攝影俱樂部及商業(yè)街總體營銷策劃方案第一部分 總體策劃理念七彩鎮(zhèn)的核心建筑就是攝影俱樂部，商業(yè)制高點(diǎn)就是沿街商鋪——一個超級山水社區(qū)即將啟動！精心打造三性三化；唯一性：領(lǐng)先張掖旅游市場，人無我有國際性：將攝影藝術(shù)，以博物館的嚴(yán)肅形式表達(dá)尊貴性：張掖旅游景區(qū)最時尚的生活區(qū)全景化：大景+小景+房景商業(yè)化：倡導(dǎo)張掖景區(qū)最佳休閑環(huán)境智能化：建設(shè)成為現(xiàn)代化智能小區(qū)第二部分 本項目總體開發(fā)策略1、挑戰(zhàn)市場巔峰第一步——引進(jìn)專業(yè)團(tuán)隊對商業(yè)街和俱樂部的商業(yè)化運(yùn)作，需要找諸如大明城商業(yè)推廣團(tuán)隊水準(zhǔn)的，經(jīng)過實(shí)際調(diào)研，推廣方案，來科學(xué)合理的做活項目，總的理念就是：“專業(yè)的人做專業(yè)的事”。區(qū)域內(nèi)的運(yùn)作費(fèi)用，可以和七彩鎮(zhèn)各個業(yè)主成立一個協(xié)會來承擔(dān)，營造出互利共贏的氛圍。（2）持續(xù)發(fā)展的提前考量——配套配合策略作為七彩鎮(zhèn)發(fā)展的物質(zhì)條件， 配套設(shè)施先行開發(fā)的難度較大。 然而，從市鎮(zhèn)發(fā)展的角度，一定的人口和構(gòu)成必然要求一定的配套，這樣才能保證基本的生活需求， 避免市鎮(zhèn)吸引力的下降。我們將做到配套提前考量——泛會所、商業(yè)配套、生態(tài)湖區(qū)的綠化、泛體育場、銀行、郵局等生活設(shè)施的配套。（3）自覺的市鎮(zhèn)發(fā)展——制定市鎮(zhèn)終極目標(biāo)欣賞丹霞美景，回歸山水共鳴??這種獨(dú)特的寧靜致遠(yuǎn)的魅力。營造小環(huán)境，整合大環(huán)境，將社區(qū)終極目標(biāo)測定為：創(chuàng)張掖景區(qū)第一優(yōu)質(zhì)休閑環(huán)境！第三部分 本項目建筑形態(tài)策略在建筑形態(tài)上，住宅造型強(qiáng)調(diào)其現(xiàn)代感兼顧地方特色， 不同組團(tuán)以外立面顏色區(qū)分，各色石材與磚飾面結(jié)合，大面積玻璃窗，突出傳統(tǒng)特色并兼顧現(xiàn)代時尚。建筑物的設(shè)計強(qiáng)調(diào)自然形態(tài)和大尺度， 水景綠化園林空間中細(xì)膩的手法和小巧的尺度， 豐富設(shè)計的層次，并把建筑物結(jié)合為有機(jī)的整體。本策劃主要針對攝影家俱樂部及商業(yè)街的業(yè)態(tài)運(yùn)營， 需要更詳盡的攝影家俱樂部的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖紙及相關(guān)數(shù)據(jù)，從而進(jìn)一步確定裝修，和房屋基本的功能劃分。第四部分 本項目分功能片區(qū)營銷戰(zhàn)略一是全區(qū)域的，尤其是攝影家俱樂部和商業(yè)街的廣告宣傳， 要多渠道，多平臺的開展，包括中心廣場，高鐵站，高速公路出入口，市區(qū)各個商圈都是非常有價值的宣傳平臺。二是與公航旅對接，將七彩鎮(zhèn)作為游客出門的第一站，每年 100萬的游客量對七彩鎮(zhèn)來說是一種巨大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的雙豐收。還有旅行社的游客導(dǎo)向，要讓每一位游客都有機(jī)會光臨七彩鎮(zhèn)！三是攝影家俱樂部地下洗浴中心、 KTV和地上賓館，可以由我們自己裝修經(jīng)營管理，也可以聘請職業(yè)經(jīng)理人。也可以是賓館自己經(jīng)營，地下洗浴中心和 KTV招商給別人經(jīng)營，也可以整體或部分出租收租金。第五部分 本項目銷控價格策略第一期：中高環(huán)境賣中等價格（預(yù)售許可證之前及正式入市時）——迅速塑造人氣。第二期：較高環(huán)境賣中高價格（ 2004年下半年）第三期：最高環(huán)境賣同安最高價格（ 2005年全年）備注：售價低開高走，隨建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行合理調(diào)整。第六部分 本項目分期銷售方法將蕓溪小區(qū)劃分為 8個不同檔次的組團(tuán)，并分3期以上推出，以便營造熱銷場景，激發(fā)客戶的購買欲望。在首期推盤時推出總價中等的中偏低產(chǎn)品，理由有二點(diǎn)：1、首推高檔產(chǎn)品會給客戶產(chǎn)生本項目價格過高的錯覺， 并產(chǎn)生價格抗性，容易失去后期提價空間。2、首推低端產(chǎn)品，容易損害項目整體形象，并對項目未來推出的高價高檔產(chǎn)品失去認(rèn)同感。第七部分 策劃配合銷售分期的工作計劃：第一階段：銷售準(zhǔn)備期（ 2003年7月18日~2003年9月30日）第二階段：開盤及強(qiáng)銷期（ 2003年10月1日~2004年2月）第三階段：持續(xù)期（2004年2月~2004年4月30日）第四階段：再強(qiáng)銷期（ 2004年5月~2004年10月）第五階段：持續(xù)期及收尾期（ 2004年10月—）第一階段：銷售準(zhǔn)備期（2003年7月28日~2003年9月30日）本階段的主要工作內(nèi)容是為保證按計劃開盤銷售而進(jìn)行的各項準(zhǔn)備工作，時間為2個月，主要包括：設(shè)計方面：戶型、規(guī)劃、設(shè)備、裝修、會所、工程進(jìn)度；現(xiàn)場準(zhǔn)備方面：接待中心、樣板間、工地包裝、宣傳展板；廣告推廣方面：項目整體思路、廣告計劃、媒體組合、媒體計劃、媒體預(yù)算；銷售工具方面：模型、樓書、DM、展板、圍墻、廣告牌、廣告旗；人員準(zhǔn)備方面：人員招聘、人員培訓(xùn)、指導(dǎo)人員到位等；銷售方式方面：銷售資料、樓層銷控、價格制定；其它。第二階段：開盤及強(qiáng)銷期（2003年10月1日~2004年2月）本階段是綜合介紹產(chǎn)品內(nèi)容， 樹立項目形象并全力銷售、大力促進(jìn)成交的關(guān)鍵階段，計劃為期4個半月，可根據(jù)實(shí)際銷售情況進(jìn)行時間調(diào)整。前提：1.證件齊備銷售資料到位接待中心及樣板間完成人員培訓(xùn)完畢其他工作內(nèi)容：開盤期工作內(nèi)容：開盤前項目及發(fā)展商形象宣傳展銷會前期準(zhǔn)備接待來電、來訪客戶媒體反饋統(tǒng)計修正廣告及媒體方案客戶調(diào)查分析強(qiáng)銷期工作內(nèi)容：接待來電、來訪客戶客戶追蹤成交簽約全方位廣告支持客戶調(diào)查分析（成交、未成交）廣告、媒體修正促銷活動的組織業(yè)務(wù)人員再培訓(xùn)每日業(yè)務(wù)人員工作總結(jié)及例會第三階段：持續(xù)期（2004年2月~2004年4月30日）由于廈門房地產(chǎn)銷售市場受季節(jié)因素影響， 每年春季為銷售的一個淡季時期，故本階段將前期的工作進(jìn)行總結(jié)及修正。主要工作有以下幾方面：追蹤客戶全面成交減少廣告發(fā)布量，加強(qiáng)針對性宣傳工程進(jìn)度形象包裝配合其他銷售方式（促銷活動、外企業(yè)宣傳、派發(fā)、郵寄）第四階段：再強(qiáng)銷期（2004年5月~2004年10月）此階段是經(jīng)過對前一階段的總結(jié)修正后開始的又一輪強(qiáng)銷階段，是時夏季又是房地產(chǎn)市場銷售的黃金季節(jié)，本階段無論是從工程進(jìn)度方面，還是項目整體形象及購房客戶的心理方面， 都會促進(jìn)項目的銷售，主要工作有以下幾方面：工程整體形象包裝參加秋季房展會媒體方告宣傳接待來電、來訪客戶成交簽約督促按揭及交款促銷活動客戶情況調(diào)查分析媒體情況調(diào)查分析及修正銷售總結(jié)及銷售策略的隨時檢討第五階段：持續(xù)期及收尾期（2004年10月）本階段是在淡季的再次努力，同樣對整個銷售階段的業(yè)績起著關(guān)鍵作用。主要工作內(nèi)容：接待來電、來訪客戶全力追蹤積累客戶有針對性的組織客戶聯(lián)誼會及產(chǎn)品的說明會工地形象包裝第八部分 本專案小組導(dǎo)入 USP階段策略“我樓上的一廳一房，廚廁皆全，干凈明亮，在臥房，推開窗，可以看到泰晤士河最美的一段，欲租請致電 1234567”這個廣告由于自覺地運(yùn)用了“USP（獨(dú)特銷售主張）”的理論，很快就以當(dāng)時最好的價格租了出去。USP廣告策略包括了兩個最基本的內(nèi)容：1、每一個廣告都要向消費(fèi)者傳遞一個清晰的消費(fèi)利益主張；2、每個主張都必須是獨(dú)特點(diǎn)，其他品牌無法提供或還沒有使用過。USP使無數(shù)產(chǎn)品從平庸走向輝煌，對整個廣告界、營銷界和企業(yè)界產(chǎn)生了無比巨大的推動作用。房地產(chǎn)項目在運(yùn)用 USP時，對其所提出的銷售主張，要從房地產(chǎn)項目的整體去分析、挖掘和提升，最終找出項目本身“最美的一段”。讓我們一起來看一看一些著名房地產(chǎn)項目的 USP碧桂園：給你一個五星級的家祈福新村：精英衛(wèi)星城光大花園：大榕樹下，健康人家星河灣：一個心情盛開的地方世貿(mào)商城：把中山路搬進(jìn)來（本專案策劃總監(jiān)林懋予先生， 1998年策劃的房地產(chǎn)作品，現(xiàn)已列入深圳大學(xué)工商管理學(xué)院 MBA房地產(chǎn)營銷教材）UPS不是一句簡單的廣告口號，而是一項有具體內(nèi)容，有實(shí)質(zhì)含義的銷售主張。房地產(chǎn)項目從規(guī)劃設(shè)計，建筑施工到營銷推廣，在各個環(huán)節(jié)，各個階段，發(fā)展商都要圍繞 USP進(jìn)行硬件配套建設(shè)。如果沒有相應(yīng)的硬件支持，即使其主張很有獨(dú)特性， USP也只會變成一句空洞的廣告口號，無法達(dá)到提升產(chǎn)品“銷售力”的目的， 從而不能成為 USP。房地產(chǎn)USP給產(chǎn)品一個獨(dú)特的銷售說辭， 向消費(fèi)者提出購買理由，強(qiáng)勢品牌是促成購買的催化劑，是市場競爭致勝的關(guān)鍵手段， USP和品牌的運(yùn)用都要考慮長遠(yuǎn)目標(biāo)，最忌急功近利。實(shí)際上， USP的有效運(yùn)用能促進(jìn)品牌的成長壯大，品牌的成長也強(qiáng)化了 USP。大盤房地產(chǎn)是一個周期性很長的產(chǎn)品， 在開發(fā)和經(jīng)營的過程中除了一個終極USP外，還要有階段性的 USP如世貿(mào)商城的階段 USP：△把中山路搬進(jìn)來△中山路搬進(jìn)來了△空調(diào)中山路同樣，根據(jù)蕓溪小區(qū)三個階段的開發(fā)策略， 我們也會策劃出蕓溪小區(qū)三個階段的USP策略。第九部分 促進(jìn)郊區(qū)大盤房地產(chǎn)發(fā)展的社區(qū)活動策略1、社區(qū)活動、廣告與銷售的三位一體新模式根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w傳播率較低的情況， 我們認(rèn)為：市場對項目的關(guān)注度和人氣聚集，必須通過開展參與性強(qiáng)的互動或活動， 結(jié)合項目賣點(diǎn)對有效目標(biāo)消費(fèi)群進(jìn)行滲透，才能從根本上解決注目率與單純硬性廣告所面臨的有效傳播的難題，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)活動、廣告與銷售一體化。2、活動拓展宣傳渠道針對周邊眾多的知名企業(yè)（如：金日集團(tuán)等）白領(lǐng)階層開展主題社區(qū)活動，進(jìn)行針對性的定向宣傳，社區(qū)活動的主題，以當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)的生活形態(tài)為切入點(diǎn)，依托本項目泛會所、泛體育場、泛博物管為活動基地，以會員俱樂部的形式定期開展各項參與性活動， 為體育競賽、財富沙龍、各類講座等。我們認(rèn)為：對于大型樓盤的推廣，不僅僅只著眼短期的銷售，更重要的是有意識地培養(yǎng)消費(fèi)群體， 讓消費(fèi)群體真正感受社區(qū)的高品質(zhì)生活，形成良好口碑傳播。3、創(chuàng)造特色活動，創(chuàng)造銷售高潮在本項目的宣傳中，傳統(tǒng)的廣告宣傳渠道與社區(qū)活動開展進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，在各種活動中適時穿插項目新組團(tuán)的推介會， 形成社區(qū)活動與銷售的互動。例如：根據(jù)“完全小康，幸福生活的樂園”的理念，特別策劃了“贊同安文化藝術(shù)節(jié)”， 每年舉辦一次，為項目創(chuàng)造一個又一個銷售高潮，成為同安區(qū)獨(dú)有的、特色化的社區(qū)節(jié)日。對于郊區(qū)大盤房地產(chǎn)項目的推廣與銷售， 我們認(rèn)為：社區(qū)活動不僅僅促進(jìn)了社區(qū)氛圍建立，同時作為社區(qū)宣傳的主要載體， 它承擔(dān)著項目有效的引導(dǎo)和注目率的宣傳； 同時更是成為營銷推廣的核心部分， 為銷售推廣創(chuàng)造多贏的局面。第十一部分 不同時期不同的公關(guān)策略若干思路1、在今年國慶節(jié)期間，針對同安部分客戶對特工公司不甚了解心存猶豫的情況策劃《特工輝煌成就展》，展示特工二十年來的輝煌成就。2、在元旦期間或民間日活動期間，組織宣傳車隊結(jié)合民間喜聞樂見的表演形式，送文化下鄉(xiāng)，并適當(dāng)吸引目標(biāo)客戶群。3、在春節(jié)或五一期間舉辦《小康社區(qū)的營造》等主題的茶話會和研討會。4、凡同安區(qū)、翔安區(qū)、集美區(qū)、杏林區(qū)、長泰和安溪的教師持相關(guān)教師證明均可享受購房優(yōu)惠。5、在2004年下半年創(chuàng)辦不定期公關(guān)宣傳刊物《蕓溪旅游雜志》，欄目設(shè)置可能會有：每期特稿、景點(diǎn)人氣指數(shù)表、樓型戶型星級點(diǎn)將臺、一日游套餐、售樓日記、蕓溪美景大擂臺、欣賞美麗景點(diǎn)的竅門等。6、“超級完全小康社區(qū)正式啟動”新聞發(fā)布會。7、“蕓溪完全小康生活方式”廣播大討論。8、同安老照片及文化展示。第十二部分 本項目廣告創(chuàng)新企劃思路本項目廣告邏輯動線：埋優(yōu)期——公開期——成長期——成熟期本項目廣告文案采用原創(chuàng)性、 自述性的表現(xiàn)方式，乃至用詩歌這種古今中外最為打動人心的文學(xué)表現(xiàn)方式。 廣告畫面主要采用原創(chuàng)性的水彩畫、水粉畫、版畫、國畫等藝術(shù)繪畫表現(xiàn)方式，完全打破房地產(chǎn)廣告千篇一律的呆板表現(xiàn)方式，在這個“翻廣告”（廣告太多了）的時代反而可吸引更多的眼球，讓大家感嘆、讓大家感動，同時也可以更成功樹立發(fā)展商的品牌形象。原創(chuàng)性、自述性的詩歌表現(xiàn)方式在埋優(yōu)期階段可如下表現(xiàn)：A）大媽自述我們結(jié)婚30年有一個兒子一個女兒他們很懂事舊屋拆遷，原本想回鄉(xiāng)下孩子們卻看中了蕓溪小區(qū)說在社區(qū)的生活讓心態(tài)更年輕說環(huán)境很美很清新還說，不見到我們就不放心這一次是我們很懂事因為我們自已也很想住這里B）兒子自述喜歡溫馨喜歡廈門喜歡山水 喜歡同安喜歡聰明的女孩 不想太早結(jié)婚想擁有一個家享受單身的自由按自已的心愿去生活讓生命輕松快樂這便是喜歡蕓溪小區(qū)的理由（C）女兒自述懷孕的時候我想，孩子來得太早了現(xiàn)在，寶寶三歲了我慶幸，這生命中的禮物一起溪邊散步 一起沿街購物一起學(xué)習(xí)打球 一起童心大發(fā)在蕓溪小區(qū)有一個快樂的孩子更有一個快樂的媽媽第十三部分 公園式物業(yè)管理與三大主題配套公園式物業(yè)管理新加坡素有“世界花園“的美稱， 她給游客留下的印象不僅僅是百花爭艷的美景，更多的是她給游客帶來的安全感和親人般的親切感。 新加坡的社區(qū)管理是公園化的、 新加坡國家的管理也是公園化。 公園式物業(yè)管理以其周到、親切、安全著稱，她讓業(yè)主真正感受到社區(qū)的溫曖、找到真正的精神樂園。她必將成為未來社區(qū)物業(yè)管理的主流。當(dāng)今所謂的“酒店式物業(yè)管理”、 “五星級物業(yè)管理”、“全封閉式物業(yè)管理”之類，事實(shí)上是人類情感的殺手，他們使人與人之間變得更加漠然和孤獨(dú)。我們認(rèn)為物業(yè)管理需要科技支撐， 更需要人化性支掌。文化、自然、健康是“蕓溪居住公園”的業(yè)主引以為豪的三大財富，只有公園式物業(yè)管理才能將這三大財富完美地呈現(xiàn)給業(yè)主。 公園式物業(yè)管理獨(dú)有的旅游巡邏小方隊、個性化的服裝、個性化的服務(wù)等，她必將成為“蕓溪居住公園”一道亮麗的風(fēng)景線。三大主題配套隨著生活水平的提高，人們對住宅生活品質(zhì)的要求也不斷提高， 人們在追求物質(zhì)生活的同時，亦越來越重視追求文化精神生活的享受， 追求生活的品味和內(nèi)涵。泛會所、泛博物館、泛體育場將集傳統(tǒng)社區(qū)功能與文化內(nèi)涵于一身，這三大主題配套的形成是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。泛會所水街→水吧→水畔閱覽室→露天音樂歌舞廳→水畔茶屋→游藝健身→棋牌→兒童撒野天地→水畔琴鍵音樂天地→書畫室→練琴室→展覽室泛博物館以文化帶動社區(qū)建設(shè)，以文化奠定樓盤的品味和檔次， 并真正使消費(fèi)者能感受到文化的熏陶和慰藉。泛博物管將使整個蕓溪居住公園變成一個大博物館，使博物館成為人們生活的背景基地。 讓博物館述說同安的風(fēng)雨歷程，讓博物館成為蕓溪居住公園的一項旅游資源和人文景觀。泛體育場健康是人生的最大財富，科學(xué)和合理的運(yùn)動是擁有健康體魄的最好方法。老年人愛運(yùn)動多是為了安享晚年， 年青人則是工作之余的舒緩神經(jīng)，兒童則是為了從中得到樂趣。 泛體育場是對社區(qū)體育資源的合理配置，形成一個有效的健身系統(tǒng)，達(dá)到全民健身和健身管理的雙重作用。泛體育館的構(gòu)成社區(qū)體育管理小組——體檢中心——制定健身計劃自發(fā)式武術(shù)培訓(xùn)體育知識和組織體育活動 健身俱樂部體育基礎(chǔ)設(shè)施結(jié) 語最好的計劃是滾動計劃，市場隨著時間的變化而變化，任何計劃都不可能一成不變。并且，市場是一個挑戰(zhàn)想象力的地方，銷售過程中實(shí)際出現(xiàn)的問題都需要與資深企劃人及時配合， 靈活應(yīng)對，從而真正決勝于未來！我們此次所提交的營銷企劃思路更多的是表明一伙生于斯長于斯的資深專業(yè)策劃人士對于本項目的深切關(guān)注以及對于本項目脈絡(luò)的準(zhǔn)確把握。具體的包裝及各階段推廣于策劃合同簽訂后， 將竭盡十二年策劃功力，報效識貨的各位特工領(lǐng)導(dǎo)。附： 商業(yè)街的營銷策劃要點(diǎn)知識1、全新的社區(qū)商業(yè)模式啟動商業(yè)聯(lián)盟策略通過這個項目，開發(fā)商可乘勢推出一項全新的社區(qū)商業(yè)模式——“商業(yè)聯(lián)盟”，構(gòu)筑開發(fā)商、投資商，以及加盟商的“金三角”。伴隨著城市商業(yè)分布的多元化、 離散化，商業(yè)社區(qū)這一商業(yè)模式日趨顯要，凸顯其巨大的價值空間和發(fā)展前景。在一定的經(jīng)濟(jì)水平下，人們的思想觀念也在發(fā)生變化， 不再簡單地滿足于社區(qū)原先的附屬單店形式，轉(zhuǎn)而追求一種更為完善的社區(qū)生活，對配套的商業(yè)也提出更為嚴(yán)格的要求。 從現(xiàn)代人的眼光看，社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不僅滿足社區(qū)居民的衣、 食、住、行，還要娛（休閑娛樂）、學(xué)（學(xué)校、文化中心）、康（醫(yī)院）等所有功能。社區(qū)商業(yè)的出現(xiàn)緣于城市居住空間的日益拓展，樓盤體量的日趨增大，當(dāng)市級商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心已無法完全覆蓋新興社區(qū)的時候，社區(qū)商業(yè)作為一種區(qū)域性極強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)也開始顯山露水。多而不亂、全且求精，社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營在逐步的發(fā)展過程中走向功能細(xì)分和風(fēng)格統(tǒng)一。商業(yè)聯(lián)盟利用社區(qū)商業(yè)參與者——開發(fā)商、 投資商、加盟商互為依存的關(guān)系，向社區(qū)的業(yè)主提供各項有效的商業(yè)服務(wù)， 在設(shè)計上更注重形象的統(tǒng)一包裝，且商鋪的經(jīng)營品種在多樣化的同時，也要以一定的主題予以必要的限制。作為特工蕓溪小區(qū)的開發(fā)商——特工， 就是要通過這個項目，有意識地去實(shí)現(xiàn)從“造房子”到“造生活”的脫變。同時，社區(qū)商業(yè)必須保證經(jīng)營者能夠獲得一定的利潤回報， 以此激發(fā)各方的積極性，我們這個商業(yè)聯(lián)盟在執(zhí)行時， 可利用一個社區(qū)商業(yè)參與互為依存的等邊三角形，即開發(fā)商營造商業(yè)空間，而經(jīng)營這個空間的是社會投資商，投資商營造空間，而經(jīng)營這個空間的是社會投資商，投資商將空間租賃給加盟商，由加盟商負(fù)責(zé)向整個區(qū)域的業(yè)主提供各項有效的商業(yè)服務(wù)。這種以“共贏”為各方合力的利益前提， 將是未來最為提倡的一種商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的形式。當(dāng)具備了商業(yè)空間的低成本動作，又有了符合社區(qū)消費(fèi)者各種需求的產(chǎn)品、服務(wù)相支撐，以及從開發(fā)到銷售；從招商到經(jīng)營的協(xié)調(diào)關(guān)系，社區(qū)商業(yè)這桶金的焦點(diǎn)不再是挖與不挖的問題， 而是成了挖得早，怎么挖的問題。只有擺脫無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)，進(jìn)入統(tǒng)一策劃的主題時代，才能盡快進(jìn)入良性有序、“年年有魚”的發(fā)展?fàn)顟B(tài)！2、商業(yè)街命名——時尚文化走廊清華、北大是中國真正意上的時尚天堂， 因為她們的舉手投足都反映了中國的未來，并受中國乃至世界的矚目。從她們出世的那天起，中國的歷史無處沒有她們留下的深深痕跡。 之所以用“時尚”來形容她們，因為科技的進(jìn)步和社會的發(fā)展賦予了“時尚”特殊的含義。 今天“時尚”已成為最先進(jìn)文化、思想和科技的代名詞。同安原是閩南之首府，具有悠久的文化歷史和深厚的文化底蘊(yùn)。而“蕓溪居住公園”將是同安區(qū)的教育中心、 休閑娛樂中心、居民生活中心。根據(jù)項目的市場定位，毫無疑問“蕓溪居住公園”的業(yè)主必然是同安區(qū)的上層人士。這類人群有個最重要的共同特征： 擁有先進(jìn)的思想和文化，這決定了他們是同安區(qū)的領(lǐng)先一族， 因此他們必將引導(dǎo)著同安區(qū)的時尚走向。這些時尚體現(xiàn)在生活文化和消費(fèi)文化。 可以說他們是同安區(qū)的“風(fēng)流人物”。因此將商業(yè)街命名為“時尚文化走廊”是“蕓溪居住公園”業(yè)主思潮的要求，更是他們消費(fèi)的要求。3、時尚文化走廊的規(guī)劃時尚走廊以引導(dǎo)青春、健康、時尚的消費(fèi)為理念?？萍己臀幕菚r尚走廊的二大主題，將科技型和富有文化氣息的行業(yè)引入。 讓“蕓溪居住公園”的業(yè)主體驗全新的居住生活、感受科技和文化帶來的魅力。經(jīng)營區(qū)域劃分如下圖數(shù)碼街 時尚時裝世界 鐘樓 文化世界美食中心 數(shù)碼街/