我們身邊的物權法(物業(yè)版)課件

物權法相關介紹品質管理部

2007.5

1一、物、物權、物權法物：包括動產(chǎn)與不動產(chǎn)。有用之物、有價之物、有形之物。物權：人對特定物直接支配和排它的權利（占有、處分、收益）。所有權是物權的核心。物權法：“規(guī)范財產(chǎn)關系的民事基本法律，調整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系?！睉椃ɑ痉煞尚姓ㄒ?guī)地方性法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件2物權法的作用、意義：明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，定分止爭，物盡其用?！胺帧本褪秦敭a(chǎn)權的歸屬。物權是最重要的財產(chǎn)權，財產(chǎn)權是個人自由與人格尊嚴的保障。3人民權利政治權利民事權利人身權利財產(chǎn)權利物權債權知識產(chǎn)權所有權擔保物權用益物權股權三、物權在公民權利中的地位及物權法的框架5四、什么是建筑物區(qū)分所有權 單體建筑有兩個以上的業(yè)主，即形成區(qū)分所有權。業(yè)主是“區(qū)分所有權人”。與“共有人”的區(qū)別。

專有權，業(yè)主對其專用部分占有、收益、處分的權利，范圍大致相當于房產(chǎn)證登記的部分。

共有權，業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權利。法定共有法律規(guī)定為共有的，如綠地、道路、物業(yè)管理用房。約定共有所有權轉移時雙方約定為共有的，如會所、車庫。天然共有附屬于建筑，為建筑不可或缺，不具有結構上與功能上獨立性，不能單獨實現(xiàn)所有權的部分。6商品住宅小區(qū) 專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構造部分交通部分設施部分公共空間基礎設施增益設施物業(yè)管理用房會所、車庫商品房小區(qū)建筑區(qū)分所有示意圖7

物權法相關條文： 第七十三條建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

第七十四條建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第一百四十二條建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據(jù)證明的除外。8五、物權法對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響有利的方面：土地使用權可以出資、轉讓地隨房走有利于土地儲備為集體土地上市留下了余地明確了建造者享有原始產(chǎn)權綠地可以明示屬于個人車位歸開發(fā)商所有擴大了擔保物權的范圍10與物業(yè)管理相關的問題“物業(yè)管理”定義的變化物業(yè)管理人如何面對業(yè)主的違法違規(guī)行為？如何對待業(yè)主的裝修搭建行為？共有停車位的收費問題業(yè)主表決權問題122、物業(yè)管理人如何面對業(yè)主的違法違規(guī)行為？物權法第八十三條業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。物業(yè)管理條例第四十六條

對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

第五十三條

物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。143、如何對待業(yè)主的裝修搭建行為？1、分清專有部分還是共有部位 專有部分行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益（物權法71條）。共有部位的權利邊界在于正常的、合理的、不損害他人利益前提下的使用。2、是否違反了法律、法規(guī)、規(guī)章或者公約的規(guī)定3、根據(jù)行為的危害性作出不同處理： A涉及建筑安全或者重大公共利益的，堅決阻止，防止既成事實； B一般損害公共利益的，履行告知、制止、報告的義務即可； C侵害相鄰人利益的，勸說、溝通，不作仲裁者，不強行干涉。15結合物權法應當思考的問題：是否業(yè)主的一切裝修行為都要經(jīng)過開發(fā)商或物業(yè)管理人的認可，否則就是“亂搭建”？商品房買賣合同、物業(yè)管理合同、裝修管理合同、業(yè)主臨時公約能不能限制業(yè)主的裝修行為？“影響建筑外立面”是什么性質的行為？應由誰來制止？如果我們希望減少業(yè)主的自行改造，能否在設計上多一些考慮？起訴業(yè)主亂搭建，地產(chǎn)/物業(yè)的尷尬地位：訴侵權還是違約？要求恢復原狀還是賠償損失？根本途徑是業(yè)主自治、政府行政管理到位。開發(fā)商負責到底、物業(yè)無所不管的模式難以為繼。164、共有停車位的收費問題地面車位中的非規(guī)劃車位屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主共有的車位，業(yè)主享有使用權、收益權、管理權。前期物業(yè)管理階段，物業(yè)可以受開發(fā)商委托收費。收費應納入專項維修資金 物業(yè)管理條例第五十五條：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的……業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。在未獲業(yè)主大會同意的情況下，擅自以停車費補充物業(yè)管理費，違反法規(guī)規(guī)定，侵害了業(yè)主的財產(chǎn)支配權。建議項目測算時不考慮此項收入。業(yè)主共有車位是否區(qū)分固定與不固定車位，按業(yè)主利益最大化和公平原則考慮。固定車位應當比不固定車位支付更高的租金。在車位緊俏情況下，可以采取競標方式出租。17我們?yōu)槭裁匆獙W習物權法？政府還在以父母官自命，隨意支配企業(yè)的合法財產(chǎn)，損害企業(yè)的重大利益；客戶已經(jīng)懂得運用物權法維護自己的合法財產(chǎn)權益；作為企業(yè)，作為開發(fā)商，不了解物權法就不能有效保護自己，還將招致重大法律風險；作為現(xiàn)代社會的“白骨精”，不了解物權法的基本概念，知識結構就是不完整的；作為行業(yè)領跑者，我們應當先一步了解物權法、熟悉物權法，特別是對與小業(yè)主權益有關的問題，要盡快形成自己的對策。18業(yè)主占用道路停車，以共有名義不繳納停車費用，如何處理？

這是侵害全體業(yè)主利益的行為。可以考慮把適于停車的地方劃成車位，由業(yè)委會出面公布管理制度，或者固定給專人使用，或者先到先停，但都應當繳費，收入歸全體業(yè)主所有，納入專項維修資金。不繳費的車輛不允許進入小區(qū)。

某小區(qū)規(guī)劃地面車位（產(chǎn)權屬全體業(yè)主）出租給部分業(yè)主固定使用，后又利用部分業(yè)主共有道路作為臨時停車位（先到先停），收益扣除管理成本外納入維修資金。此外，近期通過業(yè)主大會以優(yōu)先保障業(yè)主權益為名取消了租戶享有規(guī)劃地面車位固定使用的權利（原出租約定到期后即終止）。目前這一操作模式是否完全符合物權法？另有部分業(yè)主提出，同樣屬于業(yè)主共有的車位，應取消固定與臨時之分。但小區(qū)半數(shù)業(yè)主有租賃固定車位的即得利益，物業(yè)單方面操作修改原出租協(xié)議方式存在較大阻力，可有合法的較好應對措施？

誰的財產(chǎn)誰作主，業(yè)主大會決定不再向租房戶提供固定車位是合法的。

業(yè)主共有的車位如何經(jīng)營，是否區(qū)分固定與臨時，應由業(yè)主委員會/業(yè)主大會決定，物業(yè)管理人只是執(zhí)行者，我們可以提出合理化建議，比如采用投標的方式，價高者得，使共有車位為全體業(yè)主實現(xiàn)更多的收益；但我們不要承擔決策的壓力。

20關于地面停車場的租售問題。地下車庫是投資者受益，對于地面停車場按照物權法說法是歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商不能租售；城花地面停車場，由于車位的緊張預備采用搖號的方式來分配車位，收取車位租用費，那既然是歸業(yè)主所有，我們是否還有權力搖號確定業(yè)主的車位？

物權法沒有規(guī)定地面車位是業(yè)主共有。按物權法74條規(guī)定，凡屬規(guī)劃車位開發(fā)商都有權銷售、出租和附贈；規(guī)劃以外“利用業(yè)主共有的道路和場地停車的”，才是業(yè)主共有的。

業(yè)主共有的車位，物業(yè)管理人可以受托管理，如同管理業(yè)主的房屋一樣。搖號、分配都是管理行為，與所有權屬于業(yè)主并不矛盾，但如果有業(yè)委會，管理方案應由業(yè)委會決定；業(yè)委會成立前，物業(yè)管理人作為受托臨時管理業(yè)主房屋、設施的人，也有權利和責任實施管理行為，但收益應當歸全體業(yè)主。

由于大連地區(qū)四季明顯冬季較冷且風大，部分業(yè)主自行對陽臺進行封閉處理，嚴重的破壞了外墻立面，經(jīng)溝通未果，給物業(yè)統(tǒng)一管理造成一定難度，好郁悶。

封閉陽臺是在自己的專有部位，在不影響建筑安全、不侵害其它業(yè)主利益、也不違反法律的情況下，我認為物業(yè)管理人不需要也沒有理由強制干涉。

我們需要檢討的是，為什么在設計時不能考慮到業(yè)主的使用習慣和氣候因素？為什么不能在業(yè)主各自施工前就引導大家統(tǒng)一設計、統(tǒng)一施工，并提供好的材料供應商和施工單位？這與我們“全心全意全為您”的服務宗旨是否一致？

21小區(qū)靠窗的高大喬木遮擋了2、3樓的光線，受影響的業(yè)主要求移走；而3、4樓的業(yè)主以及相鄰樓棟的業(yè)主卻要求保留，這樣的問題，在物權法中如何解釋？利害關系人如何界定？不居住在上述樓棟附近，但以經(jīng)常經(jīng)過為理由，能否作為利害關系人？

一項有利的設施但