商業(yè)街之定位分析

79/79商業(yè)街之定位分析鄭重聲明我佛慈善，小和尚頓首：一、學(xué)藝未精，偷偷下山，看在佛祖金面，不要把板磚舉的太高，一次把小和尚砸死，因為殺生不是好事。二、同時不要大方之家莫把自己的牙齒笑掉，怎么講，牙好，胃口就好，吃嘛嘛香！三、文章為磚頭，希望得美玉。小出山提到商業(yè)街，總讓人想到喧鬧繁華的街市，川流不息的人群，琳瑯滿目的商品，風(fēng)格不具的建筑……一幅繁榮美好的景象，就象《清明上河圖》那樣讓人著迷。世界知名的商業(yè)街，如美國紐約的第五街，日本的銀座，香港的中環(huán)。他們被成為黃金商業(yè)街，是都市的名片，是都市的聚寶盆。國內(nèi)也有同樣有杰出的代表，例如北京的王府井，上海的南京路，廣州的北京路……他們也是這些都市的名片，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟進展、知名度的提高作出了突出的貢獻。這些商業(yè)街讓許多人走進了購物天堂，休閑的樂園，實現(xiàn)購物、休閑、觀光一體化的夢想。而且在這些商業(yè)街里,不論是開發(fā)商，商業(yè)街的治理者，依舊內(nèi)部的經(jīng)營者賺的缽滿盆滿，讓許多的人著迷瘋狂。喜乎？但是，據(jù)可信信息，國內(nèi)四大知名街的經(jīng)營正在萎縮，而約有幾十條商業(yè)街不死不活，而近百條商業(yè)街處于有名無實，有街無市的處境……更讓開發(fā)商頭疼的是國內(nèi)把商業(yè)街叫“喪業(yè)街”，把步行街稱作“不行街”的風(fēng)聲正在漸緊。悲乎？或許商業(yè)街確實有它存在的市場空間，或許是商業(yè)進展的趨勢，或許是利益的誘惑，因此，全國各地，目前對商業(yè)街的建設(shè)掀起高潮。據(jù)查，全國各地以商業(yè)街、步行街命名的差不多超過千條，而且還在增加。是乎，商業(yè)街的沖擊波正在推動“商業(yè)街經(jīng)濟”的形成。落后于經(jīng)濟潮流是所有人不情愿看到的。想我們石家莊市作為華北重要的商埠，擁有全國第二大商品交易市場“南三條”，中國的藥都，紡織基地，進入中國北方入的第一個大都市，又河北省的省會，那能能夠沒有商業(yè)街？因此，不甘落后的石家莊也建起了商業(yè)街，或者叫步行街。由無到有是一種突破，有零條到四條商業(yè)街的建設(shè)更是讓人驚奇。作為引人注目，并為人期待、充滿向往與希望的新生兒分不是：民族路商業(yè)街，南花園商業(yè)街，大經(jīng)金街，和休門商業(yè)街。與所有的市民一樣，我祝福我們的商業(yè)街能夠順利進展，為石家莊的經(jīng)濟繁榮和知名度的提高做出重要貢獻。也讓寬敞市民能夠體會到購物、休閑、娛樂、觀光等一體化、一站式的樂趣。然而作為一直關(guān)注商業(yè)街的進展的一個地產(chǎn)人，我正為我們的商業(yè)街擔(dān)心憂慮，怎么講“喪業(yè)街”“不行街”不是空穴來風(fēng)，而是確實存在。終于，我頂著板磚，踩著地雷，拼血在網(wǎng)上停留片刻。我不顧才疏學(xué)淺，不怕貽笑大方的把我的磚頭扔出，希望能帶出美玉。第一回合：扎個馬步，熱熱身一、商業(yè)街為何而出現(xiàn)1、時代的進展和消費者水平的提高，成就商業(yè)街的市場空間隨著我國經(jīng)濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站式購物”（onestepshopping）將作為一種全新的購物理念，逐漸被人們同意。今天，當(dāng)我們注意到消費者在購買選購商品時對購物場所的選擇已在摒棄單個購物場所意識，而具有“街”的意識——即賣點是否集中、能否“一站終點”，是否有充分的消費選擇權(quán)時，當(dāng)我們對我國以后經(jīng)濟的成長壯大充滿信心時，便不難發(fā)覺這點。這便是商業(yè)街迅猛進展的重要支撐點。2、商家的“扎堆”為商業(yè)街的出現(xiàn)造就條件。擁有五千年文化傳統(tǒng)的中國，常認(rèn)為繁華與喧鬧是幸福生活的象征，也造就了專門多人喜愛喧鬧。每逢節(jié)日，假日，住在城里的人喜愛逛街，住在農(nóng)村的人喜愛趕集。琳瑯滿目的商品，接踵磨肩的人流，五彩繽紛的街市，讓許多的人能夠得購買的樂趣，觀賞的樂趣。而商人講究商機，人越多商機也就越多，商家越多，商品的種類也就會越多，人也會從各地來次聚攏。因此，各地的商人都喜愛“扎堆”。這就給商業(yè)街的出現(xiàn)造就了招商組市的便利條件。3、商業(yè)街是都市之間進行競爭的一個重要砝碼，這促使政府支持商業(yè)街建設(shè)商業(yè)街被稱為一個都市的“名片”都市的“客廳”，它常整合該都市的商業(yè)資源，文化資源，也吸引這外地的資源，如商業(yè)資源，治理資源，經(jīng)營資源，是一個都市對外展示的窗口，不然而本地人購物、觀光、娛樂、休閑、飲食的集中場所，同時是外地人觀光購物的好去處。商業(yè)街在微觀經(jīng)濟上可能是招商引資的“龍頭項目”，是吸引外地商人的重要因素，促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟進展等。在宏觀經(jīng)濟上能夠長期增加財政收入，刺激當(dāng)?shù)叵M，促進經(jīng)濟繁榮等。正因為商業(yè)街能夠作為一個都市的對外窗口，增加都市的吸引力，增強都市的競爭力，促進都市的進展，因此各地的政府對商業(yè)街的建設(shè)多會采取支持與扶植的態(tài)度。這使得商業(yè)街的建設(shè)在政策上常常得到支持。4、經(jīng)濟利益的誘惑，讓地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)街的建設(shè)垂青。商業(yè)街的開發(fā)高于一般商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，從事地產(chǎn)的人士常常明白，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)盡管比住宅物業(yè)開發(fā)的風(fēng)險大，然而其利潤也是遠高與住宅物業(yè)。而開發(fā)商業(yè)街，假如短期內(nèi)銷售成功，那么會給開發(fā)商帶來比一般商業(yè)物業(yè)更多利益;同時假如經(jīng)營成功，那么所帶來的利益不僅僅是巨大的，而且是長遠的。因此專門多的大牌開發(fā)商對商業(yè)街的開發(fā)特不垂青。這些開發(fā)商便推動著商業(yè)街的開發(fā)。因此，商業(yè)街的出現(xiàn)還有更多的利好因素，那個地點就不在一一敘述。能夠如此講，商業(yè)進展到今天，人們提出商業(yè)街的建設(shè)，這是商業(yè)經(jīng)營者自覺或不自覺得進行錯位競爭的一種表現(xiàn)，也是市場由同類重復(fù)、無序競爭向理性競爭，有序競爭的一種表現(xiàn)，是中心都市對原有商業(yè)資源的一種整合，也是商業(yè)向更高境地進展的一個時期。二、什么是商業(yè)街或許專門多人對商業(yè)街如此模糊的概念，確實是由專門多的商品，專門多的商家組成的街道。確實如此，商業(yè)街確實是里邊有專門多的商品，有專門多的商家。然而商業(yè)街還有它更多的內(nèi)涵。美國學(xué)者在1923年提出“商業(yè)區(qū)”的概念，解釋為商業(yè)活動會聚場所。學(xué)者認(rèn)為商業(yè)街是商業(yè)區(qū)的一個形態(tài)。國內(nèi)的學(xué)者把商業(yè)街總結(jié)定義為為由眾多的不同規(guī)模，不同類不的商店有規(guī)律的組合，而形成的大型交易場所，按存在形式能夠分為帶狀式和組團式。然而這種概念專門難區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場的區(qū)不，也不能夠區(qū)分shoppingmall和商業(yè)街。因此這種講法也是不確切的。而目前商業(yè)街的概念還在進展。綜合往常的概念，我個人認(rèn)為，商業(yè)街應(yīng)當(dāng)做如下定義：商業(yè)街是某確定機構(gòu)，在整合信息、文化、商業(yè)、治理、服務(wù)等各種資源后，將一個帶狀區(qū)域或組團壯區(qū)域變成一個有序的商業(yè)集合地帶，用信息、文化、商品與服務(wù)的表現(xiàn)形式集中供各色人群在該區(qū)域從事部分日?；顒樱夭皇窍M活動的場所。當(dāng)講到商業(yè)街的概念的時候，就必須區(qū)分商業(yè)街和批發(fā)市場、商業(yè)街與“shoppingmall”的區(qū)不。批發(fā)市場以批發(fā)為要緊業(yè)態(tài)，而多數(shù)的商業(yè)街更多體現(xiàn)在零售業(yè)態(tài)，而且批發(fā)市場在都市文化展現(xiàn)上，公共信息建設(shè)上，市場經(jīng)營治理與服務(wù)上與商業(yè)街有專門大的區(qū)不?！皊hoppingmall”在商品形式與商業(yè)街類似，功能展現(xiàn)也類似與商業(yè)街，但“shoppingmall”在都市文化宣傳、公共信息建設(shè)和占地面積上比商業(yè)街遜色專門多。由此能夠看出商業(yè)街盡管類似與批發(fā)市場和shoppingmall，但卻是內(nèi)涵不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。三、商業(yè)的分類：以目前世界各地的商業(yè)街的存在形式，認(rèn)為商業(yè)街能夠分為如下三類：1、中央商業(yè)街。中央商業(yè)街一詞是大都市商業(yè)進展到一定程度的產(chǎn)物，西方國家比較早的采納了這種提法，如美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座等均被冠之中央商業(yè)街的稱號，但中央商業(yè)街的內(nèi)涵究竟是什么，至今沒有明確的、權(quán)威的界定。能夠講，一個真正的中央商業(yè)街必須是那個都市的商務(wù)功能核心。從一般意義上講，作為中央商業(yè)街要具備以下幾個特征：一、商業(yè)特不發(fā)達。那個地點所講的“商業(yè)”不能作狹義的理解，而是泛指一個具有綜合性功能的區(qū)域。它不僅涵蓋了一般的零售業(yè)和服務(wù)業(yè)，同時包括金融、貿(mào)易、信息、展覽、娛樂業(yè)、房地產(chǎn)、寫字樓及配套的商業(yè)文化、市政、交通服務(wù)等設(shè)施，是一個大商業(yè)的概念。二、有較高的社會知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中環(huán)、紐約的曼哈頓第七大道等都在區(qū)域經(jīng)濟活動中起著舉足輕重的作用，甚至阻礙著世界經(jīng)濟的進展，其社會知名度要明顯高于其它地區(qū)的商業(yè)中心。三、中央商業(yè)街的功能要輻射整個都市而不是僅在某一地區(qū)某一范圍內(nèi)發(fā)揮作用。換句話講，中央商業(yè)街應(yīng)是一座都市的開放窗口，它是整個都市經(jīng)濟和商業(yè)進展的中樞，是南來北往的客流集散地，特不是搞商務(wù)活動的人都必須要前往的地點。四、中央商業(yè)街應(yīng)位于都市的黃金地段。地價和土地的利用率最高，交通極為便利，人流、車流量最大，建筑物高度集中，有現(xiàn)代化的市政、信息環(huán)境、對各地人群甚至是國際跨國公司都有巨大的吸引力。2、地區(qū)商業(yè)街。與中央商業(yè)街相比較，還存在地區(qū)性的商業(yè)街，即分布在各個居民住宅區(qū)、主干線公路邊、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團體、企事業(yè)所在地的商業(yè)繁華街道。二者有明顯的主從區(qū)不，概念不能相互混淆。相對中央商業(yè)街而言，地區(qū)商業(yè)街的要緊特征是：第一，地區(qū)商業(yè)街的總體規(guī)模小，它以零售業(yè)為主，是簡單的商業(yè)組合，其功能比較單一。比如，超市、百貨公司、倉儲商店等，其活動范圍局限在有限的商圈內(nèi)。第二，地區(qū)商業(yè)街是一種社區(qū)化消費場所，輻射相對不超過整個都市的范圍。3、特色商業(yè)街。商業(yè)特色街即是在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、治理模式等方面具有一定專業(yè)特色的商業(yè)街。分為兩種類型：一是以專業(yè)店鋪經(jīng)營為特色。以經(jīng)營某一大類商品為主，商品結(jié)構(gòu)和服務(wù)體現(xiàn)規(guī)格品種齊全、專業(yè)性的特點，如文化街、電子一條街等。二是具有特定經(jīng)營定位。經(jīng)營的商品能夠不是一類，但經(jīng)營的商品和提供的服務(wù)能夠滿足特定目標(biāo)消費群體的需要，如老年用品、女的用品、學(xué)生用品等。在我國現(xiàn)時期，特色街差不多取得了長足的進展，在專門多地點都形成了各種具有特色的商業(yè)街，如北京的隆福寺商業(yè)旅游文化街、華龍街餐飲娛樂一條街等。這些特色街，或匯合名人故居、酒吧餐館，以觀光休閑美食見長；或薈萃世界名品，以展示流行提高生活品味為特色。幽靜的小路，婆娑的樹影，搖曳的燈光，舒適的環(huán)境，專、特、精的經(jīng)營方向，現(xiàn)代與傳統(tǒng)交相呼應(yīng)，散發(fā)出濃郁的都市型文化休閑氣息。四、商業(yè)街的特點不同的商業(yè)街具備著不同的特點，然而也有共性，現(xiàn)代的學(xué)者觀看，商業(yè)街常會具備如下的特點：1、功能全?，F(xiàn)代商業(yè)街至少應(yīng)具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫(yī)療、服務(wù)、修理、交通等15項功能和50～60個業(yè)種，現(xiàn)代商業(yè)街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足寬敞消費者的各種需求。2、品種多。現(xiàn)代商業(yè)街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業(yè)街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族化與國際化有機地結(jié)合起來。3、分工細。分工細、專業(yè)化程度高，是現(xiàn)代商業(yè)街的重要特色，現(xiàn)代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉(zhuǎn)變，要求經(jīng)營專業(yè)化、品種細分化，商業(yè)街除了少數(shù)幾個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業(yè)店組成。4、環(huán)境美。商業(yè)街的購物環(huán)境優(yōu)雅、整潔、明亮、舒適、協(xié)調(diào)、有序，是一種精神陶冶、美的展現(xiàn)和享受，突出體現(xiàn)購物、休閑、交往和旅游等差不多功能。5、服務(wù)優(yōu)。服務(wù)優(yōu)是商業(yè)街的優(yōu)勢和特點，除了每一個企業(yè)塑造、培育和維護自己的服務(wù)品牌，推進特色經(jīng)營外，要突出商業(yè)街服務(wù)的整體性、系統(tǒng)性和公用性，提高整體素養(yǎng)、維護整體形象、塑造整體品牌。第二回合：念念歪嘴經(jīng)縱覽歷史，我們能夠講，商業(yè)街并非今世才有。古老的中華民族擁有著讓世界震驚的文化，也曾領(lǐng)導(dǎo)著世界的經(jīng)濟進展。輝煌的歷史中，差不多出現(xiàn)過商業(yè)街?！肚迕魃虾訄D》就給我們形象的畫出了中國歷史上繁華而喧鬧的商業(yè)街市。橫觀世界，我們能夠講，商業(yè)街并非某個地點的專利品。二戰(zhàn)以后各國都曾經(jīng)度過一個和平的時期，大力的進展經(jīng)濟，而使得商業(yè)街世界各地出現(xiàn)，例如美國有百老匯，日本有銀座，香港有中環(huán)，而更多的特色商業(yè)街更是數(shù)不勝數(shù)。因此，我們能夠論斷：商業(yè)街是經(jīng)濟進展到一定程度時，必定出現(xiàn)的一種經(jīng)濟形態(tài)。商業(yè)街是一個都市的名片，不僅吸引著本市的居民，也吸引著外地的客人，其巨大的商機與進展前景我們不用去懷疑。國內(nèi)的經(jīng)濟通過20多年的進展，差不多空前的繁榮，使各地在掀起商業(yè)街建設(shè)的熱潮。以商業(yè)街、步行街命名的街道在全國差不多超過千條，同時還在增加。而且，一種叫“商業(yè)街經(jīng)濟”的意識形態(tài)正在形成。因此，我們能夠論斷：商業(yè)街在國內(nèi)的進展并沒有達到高潮，在今后還將出現(xiàn)更多的商業(yè)街。這確是值得國人欣慰的一件情況。然而，當(dāng)各地在興奮的建設(shè)和進展商業(yè)街之際，卻出現(xiàn)了一個心痛的現(xiàn)象：確實是“喪業(yè)街”“不行街”的風(fēng)聲漸起漸緊，不絕于耳。讓我們來看一組例子：北京傳統(tǒng)的西單商業(yè)街正在因為交通問題出現(xiàn)一個東重西輕的怪現(xiàn)象。因為西單商業(yè)街中有一條人車混流的道路，假如購物時穿過馬路必定承擔(dān)交通事故的額外風(fēng)險，而人流要緊從東邊進入，許多的客戶常常由中間返回，從而造成東重西輕的現(xiàn)象，而一邊的商業(yè)相對蕭條，使得商業(yè)在東邊“扎堆”而顯得商業(yè)街的商業(yè)容量不足，商業(yè)容量的不足促使整個商業(yè)街正在萎縮。武漢的江漢路曾經(jīng)被認(rèn)為是經(jīng)商的黃金寶地，當(dāng)時商家為進駐該地而煞費心機。然而由于規(guī)劃不足，使得大量的商戶流失，每天都能夠看到商鋪轉(zhuǎn)讓的廣告，被當(dāng)?shù)氐慕?jīng)商者稱為“喪業(yè)街”。廣州的北京路步行街作為全國最早開通的步行街之一，曾經(jīng)的輝煌現(xiàn)在變成了歷史，半數(shù)的居民對它不再中意，因為其商業(yè)結(jié)構(gòu)具有明顯的缺陷，不能提供購物、觀光、休閑、娛樂等現(xiàn)代人的需求，其購物功能雖足，然而其他功能明顯缺失，在現(xiàn)代的商業(yè)競爭中逐漸的趨于劣勢而萎縮。廣州現(xiàn)在又有10幾條商業(yè)街開設(shè)之初就有人論斷講都市沒有如此能來來支撐，而現(xiàn)實正在證實這種論斷。今天，在差不多建成的200多條商業(yè)街中，喧鬧幾許后冷落的有之，半死不活的有之，開業(yè)之初死掉的有之。而真正成功的少之又少。各地把步行街講成“不行街”講法不是少數(shù)！由此，我們必須認(rèn)識到，盡管，商業(yè)街的形成是商業(yè)自身進展和社會進步的必定的產(chǎn)物，然而，我們也要必須認(rèn)識和遵循商業(yè)街自身的進展規(guī)律，否則盲目的建筑或跟風(fēng)只會釀造出苦果。曾經(jīng)有人對商業(yè)街變成“喪業(yè)街”，步行街變成“不行街”做過專門研究。我在此一并提供給大伙兒參考。WBSA教授嚴(yán)忠明應(yīng)徐州市有關(guān)部門的盛情邀請，對徐州市步行街進行了實地考察。在此期間，綜合對全國步行街的研究和各地考察經(jīng)驗，嚴(yán)忠明教授對目前步行街所面臨的問題進行了比較系統(tǒng)的論述，并對步行街的策劃以及建設(shè)提出了自己的看法。步行街的七種“死火法”。中國目前步行街有一半是旺丁不旺財?shù)模械纳踔林皇窃陂_街的時候喧鬧了一陣子就冷落下來了，步行街逐漸演化為“不行街”。那么，什么緣故在中國三大都市圈和都市連綿帶以外的中小都市建設(shè)的步行街效果不理想呢？推敲其中的緣故如下：一、沒有市場只有市長。這類步行街多是政府進行所謂的都市運營，照搬照抄大都市的作法建成的。這種決策專門少是建立在以市場為導(dǎo)向的研究基礎(chǔ)上的。在大都市中興盛的項目在中小都市并不一定旺，這是一個差不多的事實。這同都市本身的核心競爭力和品牌有專門大的關(guān)系。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州如此的大都市圈里興盛又發(fā)達，全然的緣故不在于步行這一概念，而在于本身都市商業(yè)的強大的輻射能力。也確實是講，其目標(biāo)人群是全國乃至全世界。步行只是都市美女的一件時裝，關(guān)于俊俏的小姐來講，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風(fēng)情萬種。然而中小都市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)峻同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念專門難產(chǎn)生強大的吸引力。這些都市也不具有象三大都市圈里都市強大的吸引力和對目標(biāo)市場的拉動?？尚Φ氖?，有的中小都市在建設(shè)步行街的時候，把世界上及北京、上海、廣州那些步行街的漂亮照片發(fā)送到人手一冊，希望建設(shè)像如此高檔的商業(yè)氛圍，簡直就有畫餅充饑的味道。二、沒有策劃只有規(guī)劃。許多步行街由因此在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案也是由一些聞名規(guī)劃設(shè)計院完全設(shè)計的。這些美觀、漂亮也充滿各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，然而從使用上看，卻專門難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因為它并不是依照當(dāng)?shù)氐氖袌錾鷳B(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計的。在中小都市，要做一個同一主題的長達800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標(biāo)人群來支撐它，是一個特不嚴(yán)峻的問題。因為如此一個主題步行街，在大都市也需要相當(dāng)?shù)南M人群。我們曾見到一條街，建筑漂亮的檔口差不多上以整齊劃一的風(fēng)格建設(shè)的，但實際操作不行用。假如整條長達700、800米的街道全部做服裝，本地市場專門難消化；假如做飲食業(yè)，又沒有考慮到廚房等相關(guān)的配套；假如做歌廳或卡拉OK，其隔音、消防等也存在一系列的問題。因此，規(guī)劃漂亮，但由于沒有策劃的指導(dǎo)，沒有建立項目操作總譜，其后續(xù)的壓力在經(jīng)營中就表現(xiàn)得特不突出。三、沒有定位只有“品味”。定位，我們指要依照當(dāng)?shù)厣倘投际刑攸c、人文特點、消費能力和目標(biāo)人群的情況，設(shè)計相應(yīng)的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個確實是對兒童的吸引力問題。我們明白，小小孩因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，能夠歡樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個特不重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚攏人氣的專門重要的手段，然而，專門多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有鈔票的人的吸引，依照當(dāng)?shù)氐奈幕攸c和節(jié)事活動的安排，能夠設(shè)計讓那些周邊的居民有參與性的活動，確實是做旺人場的一個專門重要的因素。然而，有的步行街的設(shè)計只一味的追求品味，向高檔次靠攏。其結(jié)果就看起來讓全城的婦女按瑪麗蓮·夢露的模樣進行化妝一樣，不倫不類，專門難產(chǎn)生共鳴。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴(yán)峻背離市場導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場所拋棄。四、不講優(yōu)生，只講整容。由于前期搞所謂的都市經(jīng)營，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項目啟動以后，人氣不旺，驅(qū)動不夠力，競爭慘烈。在這種情況下，專門多都市便考慮進行后期整容。結(jié)果，使得一條看來特不漂亮的步行街，布滿因為各種緣故招攬過來的經(jīng)營項目，雜亂無章地聚攏在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠。經(jīng)營單位由于建筑物差不多建成，整體招商困難，不得不低下高昂的頭，依照當(dāng)?shù)氐那闆r進行整容。五、有肉大伙兒吃，有難沒人擔(dān)。由因此政府工程，步行街建設(shè)經(jīng)歷時刻相對較長，因此組織者個個有工程做，有一種轟轟烈烈的局面。然而，到了最后招商的時候，結(jié)果發(fā)覺由于中間環(huán)節(jié)多，使房價高，租金高，本地市場專門難承受。作為進展商難處專門大，需要維持現(xiàn)狀，同時要償還銀行貸款，尤其作為國有資產(chǎn)專門難降低價格，因為一旦蝕本出讓，就要追究個人的責(zé)任。因此，招商進展緩慢，沒有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險。政府在支持步行街的建設(shè)方面，應(yīng)該講是出于一種良好的愿望，然而，為了完成整個步行街的招商，結(jié)果往往又會要求各部門大力推進步行街的建設(shè)，其結(jié)果造成全民招商局面，甚至下達指標(biāo)。關(guān)于目前商業(yè)環(huán)境里需要特不小心對待的步行街經(jīng)營來講，這種全民招商的情況實際上后果特不不妙。投資者假如在租金和房價較高的地點，不能夠賺到應(yīng)有的利潤，就會出現(xiàn)一系列的問題，如偷稅漏稅、拖延租金、隨意改變經(jīng)營項目等，使得整個步行街品味大跌，甚至出現(xiàn)許多嚴(yán)峻違法、違紀(jì)的經(jīng)營。六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。由于步行街的建設(shè)周期長，差不多上是一個“你方唱罷我登臺”的好戲，只要最后責(zé)任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的結(jié)果如何樣，只有天明白。七、拖字當(dāng)頭，拖沓習(xí)氣代替商業(yè)操作。由于步行街的建設(shè)大部分差不多上由政府牽頭操作，存在著責(zé)任和風(fēng)險的問題。當(dāng)經(jīng)營不善和有困難的時候，往往是拖字當(dāng)頭。決策難下，治理婆婆多，使得商機貽誤，政出多門，專門難按統(tǒng)一的規(guī)范進行操作。其結(jié)果除了地面鋪得漂亮的地板以外，看不到任何真正現(xiàn)代氣息的步行街。這確實是專門多中小都市步行街的命運。這些因此并不是具體指某一條步行街，而是我們在全國研究步行街所看到的一些典型的例子的總結(jié)。因此。當(dāng)我們在建設(shè)商業(yè)街時就必須坐下來深思，步行街到底應(yīng)該如何樣策劃和經(jīng)營。如何樣才能幸免商業(yè)街變成“喪業(yè)街”幸免步行街變成“不行街”。我們必須認(rèn)識到商業(yè)街的建設(shè)是有風(fēng)險的！我們必須去正確面對而不是躲避。那么商業(yè)街或步行街所存在的風(fēng)險都在那兒呢？我歸納后，淺薄的認(rèn)為要緊有如下幾點：一、系統(tǒng)風(fēng)險里有1、經(jīng)濟進展形勢風(fēng)險2、法律或政府政策與金融政策風(fēng)險3、自然災(zāi)難風(fēng)險二、非系統(tǒng)風(fēng)險（一）、建設(shè)前期1、市場調(diào)查與分析不足風(fēng)險2、商業(yè)街定位風(fēng)險3、商業(yè)街規(guī)劃風(fēng)險4、盲目上馬風(fēng)險（二）、建設(shè)中期1、項目進度風(fēng)險2、資金風(fēng)險3、業(yè)態(tài)組合風(fēng)險4、招商組市風(fēng)險5、營銷風(fēng)險6、物業(yè)建設(shè)風(fēng)險（三）、建設(shè)后期1、治理風(fēng)險2、經(jīng)營風(fēng)險3、服務(wù)風(fēng)險4、競爭風(fēng)險5、持續(xù)進展風(fēng)險6、不確定的其他風(fēng)險因此，商業(yè)街里細節(jié)風(fēng)險有專門多，我們那個地點不做過多的細節(jié)研究。我認(rèn)為，想要取得戰(zhàn)爭的勝利，就必須認(rèn)識到戰(zhàn)爭可能遇到的困難。同樣想要取得商業(yè)街開發(fā)與進展的勝利，我們也必須清晰的認(rèn)識到商業(yè)街開發(fā)與進展的風(fēng)險。只有全面認(rèn)清商業(yè)街的風(fēng)險，全力以赴的去打造我們的商業(yè)街，才可能成功，也只有成功后，我們才能講我們擁有成功的商業(yè)街，擁有屬于我們的都市名片。第三回合：剃頭刀建設(shè)一條商業(yè)街難，打造出一條成功的商業(yè)街更難，怎么講商業(yè)街從規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)到最后的治理、運營，差不多上一個系統(tǒng)的工程。那個系統(tǒng)工程不在乎誰來提出什么樣的風(fēng)險，而在乎如何通過高度科學(xué)的運做把風(fēng)險將低到可控程度。我個人認(rèn)為，那個系統(tǒng)工程應(yīng)當(dāng)把降低系統(tǒng)風(fēng)險的系統(tǒng)運做和降低非系統(tǒng)風(fēng)險的系統(tǒng)運做分不對待。關(guān)于降低系統(tǒng)風(fēng)險的運做，只有強化自身對風(fēng)險的抵抗能力才能免除或?qū)L(fēng)險損失降到最低。而大量的商業(yè)街運做后失敗是因為自身的因素。因此，下文要緊是描述如何降低非系統(tǒng)風(fēng)險，如何打造出一個成功的商業(yè)街。一、兵馬不動，合作先行沒有任何的理由去講商業(yè)街的開發(fā)不是一個系統(tǒng)工程。而那個系統(tǒng)工程所涉及到的專業(yè)不是某一個企業(yè)所能涉獵的。觀看國際和國內(nèi)的成功商業(yè)街，合作總是貫穿著商業(yè)街開發(fā)和進展的整個過程。因此，想要開發(fā)出一條成功的商業(yè)街，我們必須拿出足夠的預(yù)備和誠意選擇與其他合作。例如：政府、規(guī)劃機構(gòu)、設(shè)計機構(gòu)、地產(chǎn)中介公司，以后的進展治理機構(gòu)等等?；蛟S有人會問：不找他們不行嗎？我個人認(rèn)為：不行！要緊理由有四：1、全世界能做大型商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、評估、資源整合、融資招商、介入到后期治理實施的公司只有十幾家，而且國內(nèi)空白。2、商業(yè)街開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，專門多操作專業(yè)性專門強，決不是靠經(jīng)驗主義或主觀主義能夠做到的。3、商業(yè)街的開發(fā)風(fēng)險時刻存在，進展商、投資商是最大的投資商，也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者?；蛟S有權(quán)，或許有鈔票，然而不等于有專業(yè)的技術(shù)，假如沒有專業(yè)化的操作，項目不成功只能砸到自己手中（因此，對不負(fù)社會和道德責(zé)任的，我不屑評論）。4、專業(yè)的情況應(yīng)當(dāng)由專業(yè)的公司來做，會讓項目更有保證，開發(fā)商或投資商應(yīng)當(dāng)充當(dāng)監(jiān)督與督促的角色。舉個例子：有人擾亂社會治安，反映到政府，是政府去處理依舊公安機關(guān)？確信是公安機關(guān)，因為公安機關(guān)是那個專業(yè)的，而政府充當(dāng)監(jiān)督與督促的角色更利于情況的解決。那么合作如何去操作呢？我粗劣認(rèn)為下邊的做法是可取的。1、政府與企業(yè)緊密配合商業(yè)地產(chǎn)不僅是都市功能的必須具備的形態(tài)，也是都市進展的重要支持力，同時，都市擴大化或商業(yè)輻射區(qū)擴大化會帶來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而商業(yè)地產(chǎn)的進展也會為都市穩(wěn)固經(jīng)濟基礎(chǔ)，在如此的關(guān)系下，商業(yè)都市的規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也要遵循都市規(guī)劃的整體要求。而商業(yè)街假如在一個都市中出現(xiàn)，那么它就在該都市的商業(yè)地產(chǎn)中占有重要的重量。商業(yè)街的運做，是一個長期而困難的過程，他的建設(shè)僅僅是在商業(yè)街的整體運做中的一個小部分，而大部分是在后期的經(jīng)營，而且商業(yè)街的成敗，不是建設(shè)與銷售成功就意味著成功，建設(shè)與銷售的成功，只能講開發(fā)商取得了收益，然而并不是意味著商業(yè)街的成功。后期經(jīng)營的成功才能是商業(yè)街真正的成功。成，讓該都市的商業(yè)輻射范迅速擴大，都市知名度提高，都市的經(jīng)濟競爭力提升……敗，讓本地商戶或外地商戶嚴(yán)峻受損，造成黃金區(qū)域的土地資源白費，造成外地人或本地人對商業(yè)街產(chǎn)生焦慮，開發(fā)企業(yè)的名聲受損……因此商業(yè)街的運做，不能是單純的政府行為或企業(yè)行為，而應(yīng)當(dāng)是政府和企業(yè)共同需要盡力的行為。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)和政府緊密聯(lián)系。企業(yè)不斷的查找政府政策的支持，政府應(yīng)對企業(yè)支持的同時還要進行監(jiān)督與督促，幸免某個企業(yè)只為利益而不負(fù)今后的責(zé)任。2、積極與專業(yè)公司合作，為商業(yè)街后繼工作打造優(yōu)良基礎(chǔ)商業(yè)街運做作為龐大而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，顯然不是國內(nèi)某一個企業(yè)能夠運做的了的，因此，借助與外腦，是必須的。例如專業(yè)公司，因此專業(yè)公司并非什么都能做，然而在他們所屬的業(yè)務(wù)專業(yè)里，一般都有較強的運做能力。例如，咨詢策劃調(diào)研公司由于具備豐富的市場調(diào)研和項目營銷推廣經(jīng)驗，能夠從前期的區(qū)域消費能力和經(jīng)濟需求調(diào)研到區(qū)域經(jīng)濟形態(tài)特性的定位考慮，再到項目的招商組市都能起到良好的外腦作用，而他們的運做也能使開發(fā)商能夠?qū)椖窟M行全面的觀看，能夠最大可能的從前期的運做中幸免風(fēng)險。專業(yè)的商業(yè)治理公司在商業(yè)地產(chǎn)運營治理方面的專業(yè)水平能夠為進展商解決專門多項目進展方面的問題，特不是在項目決策前期，假如讓有經(jīng)驗的商業(yè)治理公司參與，則更能為今后商業(yè)街的后繼工作打好良好的基礎(chǔ)。因此，開發(fā)或進展商業(yè)街的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)以開放的心態(tài)去尋求與專業(yè)公司的合作，并應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)?shù)臅r候，讓不同的專業(yè)公司同時參與，如此能夠?qū)⑸虡I(yè)街的運做變的更可靠，更專業(yè)。3、開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)應(yīng)當(dāng)充當(dāng)決策、監(jiān)督、協(xié)調(diào)的角色，而不是沖鋒陷陣的戰(zhàn)士。事實上這一條每個開發(fā)企業(yè)都明白，然而能夠真正做到的并不多。商業(yè)街的開發(fā)不可幸免的與其他公司合作，有些所謂的專業(yè)公司，僅僅靠一般的商業(yè)地產(chǎn)運做經(jīng)驗，去進行商業(yè)街的運做，這種現(xiàn)象專門多，造成大量的后繼問題，而在某一個時期后，他們表面上差不多完成了任務(wù)，然而遺留的問題卻變得越來越棘手尖銳。當(dāng)問題留給主體企業(yè)的時候，就會造成主體企業(yè)外腦喪失信心的心理，形成“不能依靠不人”的思維。進而否定外腦，而獨自的去沖鋒陷陣。這種現(xiàn)象專門普遍也專門讓人遺憾。然而需要提醒的是，開發(fā)商業(yè)街的主體企業(yè)不應(yīng)當(dāng)因噎廢食。真剛要做到商業(yè)街的良性運做，就應(yīng)當(dāng)在眾多的合作中站在一個監(jiān)督與協(xié)調(diào)的位置，在審查運做方式的時候應(yīng)當(dāng)處于一個決策的角色，只有如此，才能可不能因小失大，怎么講，整個商業(yè)街的運做成功才是重要的情況，而那個成功必須以理性與條理為基礎(chǔ)。因此，爭取政府的支持，全面合理的運用外腦，開發(fā)主體企業(yè)通過將各種資源進行整合、協(xié)調(diào)，保證整個商業(yè)街的運做處與條理而理性的決策環(huán)境中，才能更好的保證項目的穩(wěn)定進展與永續(xù)經(jīng)營。二、找準(zhǔn)方向，精確定位房地產(chǎn)行業(yè)進展到今天，絕大多數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商十分重視項目的定位，因為在歷來的磨練中都明白沒有準(zhǔn)確的定位就沒有豐厚的回報。講白了，項目精確定位常常意味著項目天然暢銷，開發(fā)商功成名就。而定位出現(xiàn)問題，輕則損兵折將，重則封喉斃命。然而重視定位并不是意味著項目就能夠精確的定位。緣故專門多，如調(diào)查不足、認(rèn)識不清、合作者蒙蔽、項目過于復(fù)雜等等。這些都可能造成項目不能準(zhǔn)確定位。就項目大小而言，大型綜合項目定位難度大是一種共識。商業(yè)街講起來就三個字，然而這三個字里卻包含了規(guī)劃設(shè)計、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、業(yè)態(tài)組合、商鋪設(shè)置、營銷推廣、招商組市以及后來的市場治理、市場經(jīng)營、市場服務(wù)、市場調(diào)控等等，其系統(tǒng)性與復(fù)雜性遠超簡單的社區(qū)商鋪、某單體的商業(yè)建筑。顯然，項目的定位決定著項目的進展方向，項目的進展方向又會阻礙項目的定位。商業(yè)街要想進展起來，就必須找準(zhǔn)方向，精確的對項目進行定位?？疾靽鴥?nèi)的商業(yè)街的進展方向，目前無外乎有三種：中心商業(yè)街，區(qū)域商業(yè)街、特色商業(yè)街，在新建商業(yè)街向什么方向進展，要依照都市的阻礙力、都市的容量、市場的要求。而考察定位，我們卻發(fā)覺商業(yè)街在定位的時候常出現(xiàn)如下的問題：1、定位過泛：某些商業(yè)街，利用巴掌大的地點，一個不聞名的都市，把項目定位為一個綜合性的商業(yè)街，結(jié)果出現(xiàn)不成規(guī)模，不成氣候，商品不能全，而且沒有任何優(yōu)勢，商戶少，而所聚攏人氣也小，而導(dǎo)致項目開業(yè)不久就讓商戶慘淡經(jīng)營。某地商業(yè)街，盡管地處與繁華都市，容量也有，不顧所在位置交通不便，地理位置頗偏，盲目求大，把項目定位成大型綜合性商業(yè)街，造成招商組市不成功，人氣聚攏困難，使項目在未營業(yè)就先倒下。如次之類，國內(nèi)不在少數(shù)。而相反，有些商業(yè)街能夠認(rèn)清自己的位置，把項目定位精確，使開發(fā)成功，經(jīng)營成功。例如：上海吳江路，做為南京路之后開發(fā)的第二個商業(yè)街，盡管地處國際大都市上海，然而認(rèn)清自己商業(yè)街開發(fā)的規(guī)模不足（不足500米），把自己定位到特色的飲食商業(yè)街。道路兩旁以風(fēng)格各異，檔次高低搭配的飯店，同時輔助以休閑娛樂設(shè)施，同南京路進行錯位進展，讓消費者體會到南京路的繁華喧囂的同時也能體會到吳江路的休閑滿意的氛圍。讓吳江路成為當(dāng)?shù)厝说囊环N期待。讓商業(yè)街成功運營。假設(shè)，假如吳江路把自己定位在綜合性商業(yè)街，我想，吳江路會變的不倫不類，將會永久埋葬在都市的阡陌之中。因此，開發(fā)商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)注意到自己的特點和都市的特點，不要盲目的求全求大，切記過泛的定位。2、定位過窄或許，有些人明白項目不能過泛的定位，然而卻走了極端，把一個本來能夠做的更大的區(qū)域，卻做小了，使商業(yè)開發(fā)不足，或者盲目提升商品檔次而不注意兼容。不但沒有能夠掙到更多的銀子。而且使當(dāng)?shù)氐纳虘?、客戶大量的流失。例如，深圳的老東門，商業(yè)街本來日有40萬/日的客戶流，內(nèi)部商戶繁多。然而，這些商戶確是一些小商戶，以擺攤為主。因此由于某個緣故，被人認(rèn)為需要改造。改造后租金增加了，門面變好了，商品檔次也提高了，然而原來的商圈和要緊的消費群體卻沒有方法改變。人為的提高定位，而且把定位做的不兼容，使該地的客流量由每天的40萬/日，劇減到10萬/日，商戶開始流失，商業(yè)開始萎縮。顯然，在項目定位的時候應(yīng)該注意到歷史的容納，認(rèn)清商業(yè)街自己的規(guī)模、商業(yè)街本身所處的都市進展?fàn)顩r、在都市中所處的地理位置。只有如此才能讓項目達到應(yīng)有的開發(fā)水平，銀子能夠少賺點，然而不要要把大量的銀子都丟掉。3、定位靈活過度商業(yè)街的進展同一般市場進展一樣，需要一個過程。其差不多過程如下：招商組市的成功能夠帶動客戶，客戶的增加推動商業(yè)的繁榮，反之亦然。因此對與一個商業(yè)街的開發(fā)，不但要注意“組市”，要注意到“養(yǎng)市”。然而有些商業(yè)街卻急于求成，不顧項目進展規(guī)律，盲目更改，造成一個項目變的不倫不類。例如：北京前門。2001年為皮貨一條街，2002年為手機一條街，現(xiàn)在又想打造成為特色的商業(yè)街、飲食商業(yè)街……更遺憾的是前不久，百姓給前門做了一個定位，叫“假貨一條街”然而確實是“假貨一條街”卻提示我們，商業(yè)街或者大型商業(yè)物業(yè)，假如出現(xiàn)了一個惡性循環(huán)現(xiàn)象：定位——招商——客戶流失——再定位——招商——客戶再流失——重新定位——……那么勢必會造成項目本身的貶值，而使項目重新啟動困難，而所聚攏商戶雜亂叢生，信譽度下降，讓項目引向死胡同。我簡陋的認(rèn)為，假如一個項目定位前應(yīng)當(dāng)依托當(dāng)?shù)氐南M特性，消費水平。與當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)結(jié)構(gòu)合拍，考慮項目所能輻射的范圍，才能做出精確定位。同時定位時還要進行商業(yè)的邏輯推理，而招商組市后出現(xiàn)偏差，不可盲目的改造，而應(yīng)當(dāng)逐步更替，“養(yǎng)市”也是十分重要的一件情況。4、定位過死項目定位過活顯然是不適合的，然而項目定位過死又將如何？先看例子：北京公主墳，行政區(qū)劃上是一個市級的商圈，受到當(dāng)?shù)卮笮蜕虡I(yè)街的阻礙不是專門大，而周圍消費群體龐大并不斷增長。然而公主墳商業(yè)街卻看不到這種進步，依舊“知足”，經(jīng)營自己的“手機一條街”，被業(yè)內(nèi)的人士惋惜，認(rèn)為商業(yè)嚴(yán)峻畸形，被當(dāng)?shù)氐南M者抱怨，認(rèn)為占著雞窩不下蛋。公主墳的商業(yè)街幾乎沒有什么輔助的業(yè)態(tài)，人們除了購手機去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，而其他不得不選擇不處。如此的商業(yè)街我們也不能認(rèn)為它是成功的，它的成功只能講是歷史，而不是現(xiàn)在。周邊的環(huán)境發(fā)生了變化，在輻射不變的時候，我們要注意到競爭在不不斷的激烈，而消費者的需求也在不斷的提高，消費群體增加。都要求商業(yè)街做兼容性擴張，只有如此才能夠不斷的進展壯大，抵抗今后可能出現(xiàn)的商業(yè)航母的競爭，否則在消費者能夠體會到一站式購物環(huán)境的時候，那種單一的商業(yè)街也會逐漸的萎縮，被吞沒。放棄更多的銀子不要緊，放棄市場的趨勢也是一種死路。或許有人問：如何定位一條商業(yè)街才是恰當(dāng)?shù)?？我認(rèn)為：想精確定位一條商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)在充足的市場調(diào)查情況下，做出合理的分析，認(rèn)清自己的規(guī)模，認(rèn)清自己所在的都市，認(rèn)清自己在所在都市所處的位置（交通、環(huán)境），把握好自己所能輻射的范圍，在跟緊進展趨勢的同時，注意兼容性的進展，充分融入了人文環(huán)境后才能做到精確的定位。三、分析消費群體，把握主流消費群體一個商業(yè)街，不管如何進展，都能夠找到他的主流消費群體。在未建商業(yè)街之前，認(rèn)確實去分析一下消費群體，對商業(yè)街的進展是專門有好處的。對商業(yè)街精確定位也是專門有關(guān)心。分析消費者通常有如下的方式：（一）消費者群體目標(biāo)對象的選擇消費者群體目標(biāo)對象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費者主體的界定，也確實是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費意愿的消費者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費者群體是有所差異的，不進行細分容易使市場定位偏離主體，而假如對所有的消費者都進行考慮，又白費人力財力。因此應(yīng)選擇消費者主體進行分析。分析消費者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個要緊因素。從地理位置因素來看，市中心的商業(yè)街能夠在較廣區(qū)域的人口中再進行細分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。從商品設(shè)置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們在購買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多情愿就近購買；而當(dāng)購買耐用品之時，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽，因此對交通便利因素考慮得少一些。假如商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點分析年輕人的消費心理及變化趨勢；同樣，假如商業(yè)街內(nèi)流淌人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費需求上多花精力?？傊煌纳虡I(yè)街其消費者主體的界定應(yīng)有所不同，對消費者進行細分有利于市場定位的成功及資金的合理安排。（二）把握消費者1.消費者的數(shù)量。一定數(shù)量的消費者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市場規(guī)模的大小由那些有購買欲望同時有支付能力，同時能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實購買者與潛在購買者決定，假如現(xiàn)實購買者與潛在購買者越多，市場規(guī)模就越大。而這些購買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長越快，市場規(guī)模就越大。因此人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素。2.消費者的性不、年齡結(jié)構(gòu)。隨著人們生活的日益提高，性不、年齡的不同在消費中所體現(xiàn)出的差異越來越明顯，不同性不年齡結(jié)構(gòu)的人在購買力、消費心理及消費層次上的差異是專門大的。一般講，年輕人購物較容易有沖動、攀比的傾向，購買商品注重的是外表、款式及時尚，在購買前所作的考慮較少，同時由于年輕人的收入相對較低，對商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費心理就較為成熟，對服裝的需求量也比年輕人有所下降，關(guān)于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購現(xiàn)象比較普遍，有一定的購買潛力。同時，不同年齡段的人口，在耐用品消費上所體現(xiàn)的差異性更大。不同性不的消費者在消費中的差異要緊體現(xiàn)在消費心理的不同上，女性較之男性，在購物上更為慎重、細膩和愛美。在大都市中，女性購買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些都市設(shè)置“女的街”也正是充分利用了這一特點。決策者們在為商業(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費者中各性不年齡段人口所占比例，還要對以后各年齡段人口數(shù)進行預(yù)測，注意下一時期的變動趨勢，不斷調(diào)整，才能取得成功。3.消費者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費上，也會形成較大的差異。假如把從事不同職業(yè)活動的人按腦力勞動者和體力勞動者粗分為兩大類的話，我們能夠看出，腦力勞動者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識強，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場經(jīng)濟體制在我國的確立，在分析人口特征時，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時刻專門少，因此他們購買商品的目的性較強，易出入固定的購買場所。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對這類消費者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時髦商品能夠首先在他們身上展示出路。4.消費者的文化程度構(gòu)成。消費者的文化程度構(gòu)成，是人口素養(yǎng)中的一個重要部分，對商品需求的阻礙相當(dāng)明顯。人們的市場需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化素養(yǎng)較高的消費者對文化消費等進展資料的市場需求相對較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識分子階層相當(dāng)，其消費的重點往往仍停留在吃、穿、住等消費資料上。關(guān)于一個都市而言，由于一些歷史緣故，使得都市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次不同，進而也形成了消費的差異性，決策者們在商業(yè)街市場定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。同時需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費層次是不同的。比如大學(xué)生盡管在消費品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。5.消費者的收入狀況。消費者的收入，是阻礙消費構(gòu)成和消費水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時考慮的重點?？偟闹v來，收入高的消費者，他們的消費水平也較高，在面對同類商品和類似的商品時，往往會選擇質(zhì)量好而價格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費能力。消費者的收入，也是市場規(guī)模大小的一個重要的測量器。假如沒有將消費者進行認(rèn)確實分析。那么就可不能有可能精確的定位，合理的商業(yè)布局，商品或服務(wù)的組合等等相關(guān)的內(nèi)容，甚至連文化輸入都成問題。因此，作為一個重要的前提性因素，應(yīng)當(dāng)引起開發(fā)商足夠的重視。四、確立行程，規(guī)范運做能準(zhǔn)確定位商業(yè)街并不意味著商業(yè)街的成功。商業(yè)街的打造是一個系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，它的成功還來自各個方面的精耕細作。沒有太多的人會講商業(yè)街操作簡單。想要把商業(yè)街的經(jīng)念好，是不能看操作者的籍貫的，不管是本地和尚依舊外來和尚，重要的是要看和尚的水平，和尚對商業(yè)街的綜合操作能力的。我認(rèn)為，想要操作好一個商業(yè)街，就不應(yīng)該被商業(yè)街的復(fù)雜性嚇倒，要分析商業(yè)街，從本質(zhì)上認(rèn)清商業(yè)街。要認(rèn)清商業(yè)街，不僅要認(rèn)清商業(yè)街系統(tǒng)建設(shè)的復(fù)雜性，而且要從消費者的層面把握商業(yè)街的功能。例如：人們憑什么去商業(yè)街，去商業(yè)街干什么，什么時候去，去的是什么人，去了呆在那兒……等等。只有如此來認(rèn)識商業(yè)街，才能把商業(yè)街的運做細分到每一個部分，才能讓復(fù)雜的工作變的有頭緒，有策略。人們到商業(yè)街里來，都為了什么呢？專家分析后總結(jié)指出，人們到商業(yè)街里要緊為了滿足六種需求。1、逛街遛彎的需求。2、觀賞的需求3、吃的需求4、買的需求5、學(xué)的需求6、玩的需求那個地點卻沒有點明人們什么緣故去特色的商業(yè)街，事實上人們?nèi)ヌ厣虡I(yè)街的目的要緊是滿足上述六種需求的某一項或幾項的需求。想滿足上述六種需求，操作起來并不是專門容易，我們在前期應(yīng)當(dāng)如下的大方面來操作：如商業(yè)街風(fēng)格的確立，主題定位，鋪面的規(guī)劃，環(huán)境營造，業(yè)態(tài)的組合，文化的輸入，營銷策略的制定，招商組市等1、關(guān)于商業(yè)街的建筑風(fēng)格商業(yè)街的風(fēng)格能夠部分的滿足人們在學(xué)、玩、觀賞、閑逛過程中的需求。商業(yè)街顯然不是一個簡單的概念，不能簡單的把一條街道做成店鋪就一切ok了。每個人對空間的個性都會產(chǎn)生一種感受，不同的公園，不同的廣場，不同的商店，不同的街道都應(yīng)該有自己的特點。想讓消費者對一個購物的環(huán)境產(chǎn)生一種良好的感受，需要規(guī)劃和建筑師的精心設(shè)計?，F(xiàn)在中國的建筑總是在反映著經(jīng)濟的大爆發(fā)時代，特不是強調(diào)著繁華與氣派。高樓聳立，車水馬龍，然而卻缺乏了人情的味道。然而現(xiàn)代的商業(yè)街，需要人情味道。一排小座，幾許雕塑會給商業(yè)街帶來專門多的人情味道。柏楊講美國的尺度總是體現(xiàn)著馬路特不寬，汽車特不寬，樓房特不高，仿佛是給巨人建筑的建筑；而日本卻是狹窄的馬路，高聳的樓房，匆匆的人群，冷淡而壓抑；歐洲是一般人的尺度，小鎮(zhèn)、不墅、小橋流水都專門有人情味道。我想，現(xiàn)代商業(yè)街，應(yīng)該向人文化進展，多一些體貼，多一些人情，就會多一些顧客。同時，區(qū)域性的商業(yè)街，在風(fēng)格上還要注意體現(xiàn)都市本身的風(fēng)格，或者是把都市本身的風(fēng)格給融入，如此的商業(yè)街更更能打上本都市的烙印，而幸免沒有自己都市的特點。2、關(guān)于商業(yè)街的主題定位沒有特點，是不容易被經(jīng)歷的。假如特點相同，和沒有特點是一樣的。商業(yè)街的操作也應(yīng)該注重主題定位，差異化定位。就象當(dāng)人們講聯(lián)想是做電腦的，四川五糧液是做酒的，云南紅塔是做煙的，萬科是做房產(chǎn)的，海爾是做家電的……，總能給人留下深刻的印象一個商業(yè)街應(yīng)當(dāng)有自己的主題，特不是在同一個都市中，假如主題都定位在“夜市”“時尚”“休閑”的時候，我想能給人留下的印象也只是是一個商業(yè)街而已，今后不可幸免的會自相殘殺，相互遏制，相互進行同質(zhì)化競爭……國內(nèi)有些主題定位專門不錯的，例如“女的街”“酒吧街”“美食街”“手機街”等等，他們叢生于差不多有大型商業(yè)街的都市里，然而卻以鮮亮的主題定位，從宣傳到商業(yè)街的布局到客戶群的細分都給人留下較深的烙印?；蛟S，某些朋友講了，我們做的是綜合性商業(yè)街啊！如何能夠定位成“女的”“手機”之類？我淺薄的認(rèn)為，商業(yè)街之因此能以各種形式存在，是因為商品或服務(wù)方式是能夠細分的，哪怕是綜合的商業(yè)街，也不可能把中國的商品或服務(wù)全部包含，而且確實是這些商品細分著，也能講成是綜合性的！商業(yè)街的購物功能只是商業(yè)街所有功能的一部分，難道我們主題定位非要單單以商品來定位？可不能夠加區(qū)域的標(biāo)志？可不能夠加特色經(jīng)營的標(biāo)志？可不能夠加特色服務(wù)的標(biāo)志？就如同南三條定位為世界的小商品，小商品的世界，有誰敢講南三條不是以綜合性經(jīng)營的嗎？因此，一個商業(yè)街如何樣進行主題定位，需要許多人在考察了區(qū)域商業(yè)與商業(yè)進展形勢后得出的結(jié)論，不是某個人講行就行或講不行就不行的，也更不是我能夠講的完全的。我只是希望，我們的商業(yè)街在定位的時候，不讓主題定位空白，也不讓主題定位同質(zhì)化，也不要讓主題定位陷入完全商品化定位的圈子。3、關(guān)于商業(yè)街的商鋪商業(yè)街的商鋪在規(guī)劃和實施中差不多上一個難題。 因為它將決定后來商戶入住的選擇性，商品的組合，和今后人們觀賞、購物等方面。商業(yè)街顯然不是一個簡單的概念，不是簡單的把道路的兩邊做成商鋪就能夠了，不同的主題定位，會設(shè)計到商鋪的分布，不同的人對空間的感受是不同的，因此，商鋪需要個性化、與主題配合化的規(guī)劃設(shè)計。專業(yè)的商業(yè)街，例如飲食商業(yè)街，酒吧商業(yè)街等，商鋪的規(guī)劃相對較為容易些。因為經(jīng)營的商品或服務(wù)具有統(tǒng)一性的特點，整個商業(yè)街的開發(fā)成本相對較低，只要開發(fā)商對整個商業(yè)街進行統(tǒng)一的包裝，那么商業(yè)街里的所有商鋪就能夠享受到開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。在規(guī)劃設(shè)計上的簡單和操作上的簡單，造就了國內(nèi)專門多專業(yè)或叫特色的商業(yè)街的成功。專業(yè)性商業(yè)街的鋪面簡單些，假如確定了主題，那么能夠?qū)υ撔袠I(yè)里的鋪面進行直接調(diào)查，然而搭配，并設(shè)置相關(guān)的輔助鋪面，則專業(yè)性的商業(yè)街的規(guī)劃一般容易被商家認(rèn)可。然而綜合的性的商業(yè)街商鋪操作上顯然復(fù)雜許多。主題化進展使得商品具備某種關(guān)聯(lián)性，然而卻不能講商品具有統(tǒng)一性，協(xié)調(diào)性也較為困難，因此在規(guī)劃中，綜合性商業(yè)街在商鋪規(guī)劃過程中就具有專門大的風(fēng)險。商鋪規(guī)劃設(shè)計不能讓投資人或經(jīng)營的人中意，開發(fā)商操作不當(dāng)，商品的規(guī)劃組合不能讓投資人或經(jīng)營人中意，都可能造成招商組市的風(fēng)險。綜合商業(yè)街一般顯示出規(guī)模龐大，鋪面復(fù)雜。大到幾十萬的主力店鋪，小到幾十平的小門面，在綜合商業(yè)街里都能看到。國內(nèi)目前對綜合商業(yè)街的大小鋪面對比還沒有統(tǒng)一或者被差不多認(rèn)可的比例，因此，這又使的綜合性商業(yè)街在商鋪規(guī)劃上只有靠自己的調(diào)查來確定，依照都市的現(xiàn)有商業(yè)進展水平來確定。然而有一點能夠確定，假如沒有主力的大型鋪面來支撐，綜合性的商業(yè)街就不可能完全實現(xiàn)，不具備綜合競爭優(yōu)勢。假如主力店過多，則會導(dǎo)致商業(yè)街內(nèi)的經(jīng)營者在商品競爭、服務(wù)競爭、價格競爭、環(huán)境競爭上無可幸免的出現(xiàn)自相殘殺。而且這種現(xiàn)象會嚴(yán)峻導(dǎo)致消費不均勻，不充足，不能讓經(jīng)營者中意。大型主力店設(shè)置得當(dāng)，能對商業(yè)街產(chǎn)生推動作用，它能吸引專門多的顧客，也能帶來專門多的小商戶。然而大型主力店的規(guī)劃設(shè)計，卻也是個難題。它表現(xiàn)在：多大面積為合適，多少層為合適，在什么位置為合適等等。國內(nèi)有一種看法講大型主力店的設(shè)計不應(yīng)該在招商前進行，我認(rèn)為專門可取。或許，在洽談了某個或某些大型商業(yè)機構(gòu)后，依照他們的要求來對主力店進行設(shè)計，在經(jīng)營上、環(huán)境上、服務(wù)上、甚至在觀光、游樂上都能讓今后的進展變的容易些。因此，在商鋪規(guī)劃設(shè)計的時候，要注意建筑文化的輸入，風(fēng)格的營造，主題的突出。4、關(guān)于商業(yè)街的環(huán)境都市的人們早差不多意識到環(huán)境在生活中的重要性。顯然，現(xiàn)代的商業(yè)街，應(yīng)當(dāng)注意環(huán)境打造，以求今后商業(yè)街能夠得到健康良好的進展。商業(yè)街的環(huán)境包含了交通環(huán)境、建筑環(huán)境、商品環(huán)境、文化環(huán)境、購物休閑環(huán)境、污染處理環(huán)境、商務(wù)環(huán)境、信息環(huán)境等等。顯然那個地點的環(huán)境是一個整體的體系。我們那個地點先講它的建筑環(huán)境、購物休閑環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、商務(wù)和信息環(huán)境。一個都市，進展總是一個長期的過程，在不斷的進展中，常常把都市的特色、文化與風(fēng)俗沉淀下來，這些沉淀，就構(gòu)成了都市的靈魂。作為都市的名片，商業(yè)街的建筑環(huán)境應(yīng)該是都市整體格調(diào)的表現(xiàn)。而且，我們應(yīng)該用商業(yè)街的建筑來向外界透視都市的風(fēng)格，都市的魅力，都市的潛力。并由此帶來更多的商機。如何樣的建筑環(huán)境才能讓人們中意，專門多的專家對此都做過深入的探討。有一種觀點被專家認(rèn)可：確實是建筑在風(fēng)格上統(tǒng)一。例如，南京的父子廟，采納的古代的建筑，青磚、小瓦、飛檐構(gòu)筑了一個富有中國古建筑特色的商業(yè)街；天津的鐘鼓樓，采納古代的閣樓建筑，讓整個的商業(yè)街古香古色；哈爾濱的中央大街，才采納的是純俄式建筑結(jié)構(gòu)；這種風(fēng)格統(tǒng)一的建筑環(huán)境給購物者或巡游者都產(chǎn)生了深刻的印象，在意識層面給人們留下深刻的印象。因此，商業(yè)街的建筑環(huán)境，在前文里差不多有所表露，那個地點僅僅是一點補充。我們談到商業(yè)街，總不能不記得商業(yè)街應(yīng)該具備的功能，例如購物、巡游、休閑等。那么想要這些功能得到全面的實現(xiàn)，購物休閑的環(huán)境打造是一定要有的。專門多開發(fā)商認(rèn)為購物休閑的環(huán)境打造是一碟小菜。在他們看來，所謂的休閑確實是幾個點綴，幾把椅子而已，花不了幾文大鈔票，也用不了幾個小工。我想這種看法只能夠站在戰(zhàn)略的角度，而不是戰(zhàn)術(shù)的角度。的確，假如和宏大規(guī)模的建筑物來比較，購物休閑環(huán)境確實花不了幾個鈔票。然而，假如粗糙的來建設(shè)，和沒有建設(shè)是沒有什么區(qū)不的。休閑購物的環(huán)境打造能專門大程度上增加人們來商業(yè)街購物的舒適度，假如購物是一種歡樂，那么會聚攏越來人群，假如購物是一種痛苦，那么可不能有人喜愛經(jīng)常來，這種道理是絕大多數(shù)的商人明白的道理。我認(rèn)為，一個購物休閑的環(huán)境，應(yīng)當(dāng)有良好的規(guī)劃，在風(fēng)格統(tǒng)一的情況下，一處小品，幾許雕塑，一處涼棚，幾許桌椅，應(yīng)當(dāng)坐落在商業(yè)街的不同地點，從地面，到地上等都應(yīng)當(dāng)有特色。在天津的濱江商業(yè)街就表現(xiàn)的專門好，銅馬車供小孩們拍照游戲，古老的八卦圖做落在中心的地面上，讓人們常常對著地面細觀，然后確實是一些特不的飲食小點，不樣的涼棚，專門多人累了，困了，就坐下來休息一下。而且，難能可貴的是，每隔500米左右，就會有幾處大的，小型的錯落在中間。因此，來往的人們對這些小品專門是中意。也曾記得，我在天津的時候，每工作完后，總喜愛再找一個小憩處，一聽可樂，一包花生，觀看著來往的夫妻伴侶，聽著附近的放的音樂，感受專門好。顯然，商業(yè)街的購物休閑場所，應(yīng)當(dāng)符合人體工學(xué)，有個性，有風(fēng)格，有美觀。絕不是隨意幾個大鈔票能打發(fā)的。因此，假如一個商業(yè)街沒有衛(wèi)生環(huán)境的支持，確實是建筑再有風(fēng)格，小品再不致也可不能有幾個人去的?，F(xiàn)在的生活，特不是“非典”過后，人們對衛(wèi)生更加注重，一個良好的衛(wèi)生環(huán)境，能給人們帶來舒適的感受?；蛟S有人講，衛(wèi)生環(huán)境又不能帶來商業(yè)效益，和商業(yè)沒有什么關(guān)系嗎。商業(yè)街的人流應(yīng)該每日幾十萬，那么多人，不可能可不能帶來生活垃圾，吃喝之后必定有拉撒?？偛荒茏屓嗽谫徫锏臅r候跑到幾里外的地點去吧。也總不能讓人們在大街上就地點便吧（盡管通風(fēng)好點）。事實上，專門多人都明白，“小處不可隨便”的名言，事實上更多的人明白“大處不可方便”的社會公德。人流的增加，必定會帶來其他的生活垃圾，例如，果皮、紙屑、雜物等等，或許有些人講，呼吁一下，讓人們提高素養(yǎng)不就好了。我想，假如什么問題靠呼吁，那么世界就可不能有那么多的戰(zhàn)爭，也可不能出現(xiàn)那么多犯罪。顯然，一個衛(wèi)生環(huán)境應(yīng)該在成熟的商業(yè)街里出現(xiàn)。那個衛(wèi)生環(huán)境包括了垃圾桶、公共廁所等靜態(tài)的，也含有環(huán)衛(wèi)工人、垃圾輸送車等動態(tài)的。只有如此才能讓商業(yè)街以潔凈的面貌出現(xiàn)在人們面前。商業(yè)街由顧客流和商家等群體共同構(gòu)成，顯然一個商務(wù)環(huán)境是不能夠缺少的，一個信息環(huán)境也是不可缺少的。那個地點的商務(wù)和信息環(huán)境包含著公共的商務(wù)信息環(huán)境和特不的商務(wù)信息環(huán)境，盡管不需要達到高度智能化的程度，但現(xiàn)代的進展，假如能夠提升智能化的水平是最好只是的了。我想這一點，就沒有任何的需要來多談了。最后想講的是：商業(yè)街的環(huán)境如同一個木桶，他的容量不是以最高的那塊木板，而是最短的木板。因此，想讓一個商業(yè)街進展起來，關(guān)鍵不是看你最高的那塊木板，而是最短的那塊木板。5、關(guān)于商業(yè)街的交通商業(yè)的繁榮，客流是一個重要的決定因素，而交通又是決定客流的重要因素，講白了，一個商業(yè)的繁榮，離不開交通環(huán)境的支持。而交通是現(xiàn)代社會中的一個頭疼的難題。這確實是我什么緣故把交通環(huán)境單列的要緊緣故。交通環(huán)境是產(chǎn)生消費環(huán)境的一個重要支撐點，因此國內(nèi)大型的商業(yè)街都專門重視。例如，上海南京路商業(yè)街，既有24條地面公交線路，又有地下一號線、二號線地鐵交通線，還有市內(nèi)環(huán)線高架路和市內(nèi)鐵路線，以及黃浦江的水運線。除此之外，對橫空南京路商業(yè)街的五條街采取有組織、有打算地限量疏導(dǎo)通過方式。從而保障了南京路商業(yè)街的客流吞吐需求。北京王府井商業(yè)街，不具備上海南京路那樣橫貫商業(yè)街疏導(dǎo)型的路網(wǎng)條件，因此在東長安街地鐵開通后，主動拓寬商業(yè)街周邊路線，并打通連接王府井商業(yè)街和東二環(huán)路的邊接線－－金寶路。同時設(shè)定在王府井商業(yè)區(qū)內(nèi)，只810米的步行街是限制車輛通行，而其余1340米的商業(yè)區(qū)屬于半步行商業(yè)區(qū)域?；蛟S，許多的商業(yè)街并不具備他們的交通條件，然而，專家指出，假如想讓一條商業(yè)街進展起來，條件再差也要具備一側(cè)、一面、兩端的交通疏導(dǎo)型交通網(wǎng)絡(luò)條件。作為新建筑的商業(yè)街，顯然，要在市政方面下工夫，假如沒有交通，商業(yè)街進展起來專門困難。因此中國專門多的商業(yè)街差不多上借市成街的，確實是講，先是自然的市場，然后由政府市政修路，然后變成商業(yè)街的。例如，福州臺江路商業(yè)街，借原有的榕城食品一條街，改造環(huán)境，巧借閩江自然風(fēng)光，擴大元洪城購物中心的商圈，形成購物、休閑餐飲、旅游一體化繁華的產(chǎn)業(yè)街。因此，那個地點必須指出一點：商業(yè)街是借市成街，絕不能是借店成街！講到商業(yè)街的交通，我們就不能回避停車問題，特不是步行商業(yè)街。隨著社會的進展，停車的弊端差不多讓許多的人焦慮。作為商業(yè)街，我們不能單單的去講商業(yè)街的輻射范圍是多大。而應(yīng)當(dāng)考慮到今后會有大量的車輛，自行車，轎車，甚至有些客貨也可能大量的出現(xiàn)在商業(yè)街頭。因此停車場的設(shè)置和治理都必須重視。停車的問題在國外早差不多被列為重要工作來做，例如：如日本東京的銀座，不但全部啟用各大寫字樓內(nèi)的停車場所，而還建有專用停車樓。在20世紀(jì)70年代投資開發(fā)建設(shè)新宿商業(yè)中心區(qū)時，把停車場列入都市開發(fā)工程的前期項目開工。美國加州南岸廣場（SouthCoastPlaza）步行商業(yè)街，有一萬輛免費停車位。圣安那市第17街（MainPcace）步行商業(yè)街，商業(yè)設(shè)施建設(shè)面積60萬平方米，而建有4000輛汽車的停車場，可容納1025輛機動車;12個非機動車停車場，可停放5750輛自行車;5個出租車停車場和60個三輪車停車場。如此規(guī)模的停車場所，在全國居首位，但與日均50萬人次的客流量，尚有一定需求差距。假如忽略交通環(huán)境的構(gòu)造，那么建議把商業(yè)街的打造也同時忽略了，因為如此能夠節(jié)約專門多的人力、物力、財力。怎么講，講重一點，交通環(huán)境是決定商業(yè)街能否出現(xiàn)的前提。6、關(guān)于商業(yè)街的商品或服務(wù)組合當(dāng)我們談到商品或服務(wù)的組合的時候，我們需要明白到商業(yè)街里邊的人差不多上來干什么的。依照王俯井和南京路的一項統(tǒng)計調(diào)查表明，來這兩處商業(yè)街的人們40%左右為有效的購物群體，然而60%左右為娛樂、休閑或旅游的群體。趨勢是象后者靠攏。顯然現(xiàn)代的人們在去商業(yè)街的時候，不在僅僅為了購物，而是明顯加強了休閑娛樂氛圍。如何設(shè)置商品或服務(wù)的組合？那個問題，只能講借鑒某地的，而沒有一個樣板可供操作，他更多的優(yōu)化是在商業(yè)街后期的經(jīng)營中不斷的調(diào)整。據(jù)悉：香港名店商業(yè)街簡稱"名店街"，是指外國或香港老字號名牌、名店較集中的街區(qū)。傳統(tǒng)名店大都集中在港島的中環(huán)和九龍的尖沙咀；新興的名店街有港島金鐘廊、銅鑼灣的百德新街、九龍的尖東（尖沙咀以東地區(qū)）。名店街的商品大都質(zhì)優(yōu)價高，款式新穎，講究時尚，差不多差不多上世界名牌；其門店氣概恢宏，店面設(shè)計富麗堂皇，極具現(xiàn)代氣息。例如：中環(huán)名店街。位于港島中環(huán)皇后大道中、德輔道中和干諾道中，在這三條主干道和周圍許多狹窄的小街上，集中了許多名店，尤以服飾專賣店、百貨店居多，如連卡佛大廈、置地廣場等。特不是那些比較狹窄但十分繁華的小街道，頗有歐洲購物街的風(fēng)格。值得一提的是蘭桂坊，第二次世界大戰(zhàn)后，這條小巷逐漸興起外國情調(diào)和品味的餐廳、發(fā)廊，其中有美式、法式、意式、日式、泰式餐廳以及時裝精品店、發(fā)廊、畫廊等，已成為外籍人士消遣娛樂的集中地，置身其間，仿佛到了香港以外的國度，且極具詩情畫意。金鐘名店街。位于港島金鐘地區(qū)，要緊由金鐘廊、和記大廈、海富中心、太古廣場組成，是新興名店街的突出代表。金鐘廊是一條長２００多米的室內(nèi)商店街，與統(tǒng)一中心、海富中心等高級商業(yè)大廈以及遠東金融中心連通，形成既獨立又相聯(lián)的統(tǒng)一體，購物十分方便。我們常去逛的太古廣場竣工于１９８９年，占地面積４６．５萬平方米，內(nèi)有四層大型購物商場，經(jīng)營的商品以世界名品為主，并有銀行、個人護理、美容服務(wù)等；每層都有咖啡館、餐館及食府；還擁有三家五星級酒店、一個會議廳、兩層寫字樓和兩座豪華住宅樓。這是一座現(xiàn)代化氣息濃郁，同時具備購物、娛樂、餐飲、休閑、旅游功能的綜合性大型商業(yè)城，是一座立體購物娛樂步行街。現(xiàn)在，在國內(nèi)不管是南京路在擴充商業(yè)街中商品的容量的同時，也不斷的在改進商業(yè)街的服務(wù)功能，在增加商業(yè)街的娛樂功能。南京路將原來商業(yè)街內(nèi)購物面積由原來的90%調(diào)低到現(xiàn)在的70%，而有的專家還在建議將購物面積下調(diào)，以適應(yīng)來商業(yè)街人群對飲食、娛樂、休閑的需求。由上述的例子能夠看到，商業(yè)街的商品或服務(wù)設(shè)置上是各有不同的，然而，他們都突出了一個特點：在主題風(fēng)格的阻礙下，依照所針對的主力消費群體，將商品或服務(wù)做到適合與主力消費群體，同時在結(jié)構(gòu)上不斷調(diào)整。有些專家認(rèn)為，中心商業(yè)街應(yīng)當(dāng)以專業(yè)店，專賣店，百貨業(yè)為要緊；地區(qū)型商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為要緊。特色商業(yè)街應(yīng)當(dāng)以專賣店、專業(yè)店為要緊。對這種看法，我想每個商業(yè)街會有自己的考慮。也有人調(diào)查，講最好的商業(yè)街商品或服務(wù)的組合應(yīng)該是：零售業(yè)65%，餐飲業(yè)20%，大眾娛樂10%，通訊服務(wù)業(yè)5%。我想如此的調(diào)查也只能作為參考，照搬照抄容易出問題?；蛟S，依照自己的定位，調(diào)查主力消費群體，在經(jīng)營中不斷調(diào)整商品或服務(wù)的組合，更好一些。7、關(guān)于商業(yè)街的招商組市這是“大伙兒”最喜愛做的情況，那個地點多言無益。8、關(guān)于商業(yè)街的文化打造關(guān)于商業(yè)街的文化打造，專門多人喜愛引用下邊的話題：“造一尊佛像，必須注入其靈魂，商業(yè)步行街歸根結(jié)底需要文化作為經(jīng)營核心”。同樣也有人講，商業(yè)街改建最大的危險確實是對文化的漠視。這些論調(diào)并非空穴來風(fēng)，而不斷的被商業(yè)街的經(jīng)營者所認(rèn)可。一個商業(yè)街是離不開文化打造的。怎么講文化的注入商業(yè)街就像為佛像注入了靈魂。世界上任何一條聞名的商業(yè)街都將建筑文化與人文完美的結(jié)合。每個街區(qū)都流傳著許多動人的傳講，每塊街區(qū)的石頭上都雕刻著一個動人的故事。人們在這些聞名的商業(yè)街上能夠感受到專門時代的文化氣息。然而在國內(nèi)，這種方法僅僅是少數(shù)人的夢想。就在國內(nèi)的王府井，就有著文化的遺憾?，F(xiàn)在的王府井街道整齊比原來的整齊，比原來的寬敞。然而卻忽略文化的注入。盡管青磚綠瓦依舊在，只是在現(xiàn)在的王府井里覺得容顏已老，是現(xiàn)代的累贅。街上拉車的雕塑顯得差不多和周圍不能搭配了，有人講“老北京在王府井消逝了，消逝的不是地點而是文化”、“帶來了西方的皮毛，卻丟失了靈魂?！薄跋惹傲粝鹿爬舷蛲?，現(xiàn)在留下現(xiàn)代的遺憾”。事實上同樣的例子在全國各地都有發(fā)生。想把商業(yè)街打造成為都市的“名片”，商業(yè)街文化的輸入是比不可少的。當(dāng)?shù)囟际形幕?、?dāng)?shù)毓爬系膫髦v、當(dāng)?shù)刂髁鞯奈幕?、?dāng)?shù)厣虡I(yè)文化、名人古跡等等都能夠作為文化輸入的內(nèi)容?！堆嘹w晚報》的記者王丹雪在《文化先行治理護佑商業(yè)步行街的絕對密碼》一文的結(jié)尾講“低層次的被動經(jīng)營已遠遠不能適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)運做模式和競爭，文化是競爭的核心，文脈是歷史的連續(xù)。事實上，識不特色的密碼確實是文化。”打造一個有靈魂的商業(yè)街，需要把文化的文章給做足了。四、商業(yè)街的后期經(jīng)營前期的建設(shè)只能講是在商業(yè)街的長征路上邁出了第一步，后期經(jīng)營是一個長期的，復(fù)雜的過程，然而它決定著一個商業(yè)街的進展。能否把商業(yè)街做成一個都市的招牌，后期的經(jīng)營是決定性因素。以下為我所認(rèn)為合理的，從不處轉(zhuǎn)借而來經(jīng)營方式首先我們應(yīng)該做到從企業(yè)自己治理到治理外包；從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)治理隊伍中，我們能夠看到專門少有專業(yè)治理人員，大部分差不多上由住宅物業(yè)治理人員兼管，而專門多物業(yè)公司依舊開發(fā)商自己旗下的分支公司。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在治理上是具有明顯區(qū)不的兩種管還要具有專門強的商業(yè)網(wǎng)點和零售點的整合能力，而且關(guān)于商業(yè)物業(yè)來講，從后勤支持到供應(yīng)鏈運理形態(tài)，商業(yè)物業(yè)要求治理人員對經(jīng)濟、治理特不是零售行業(yè)及特許經(jīng)營行業(yè)都具有專業(yè)完善的知識，同時輸，從物品儲存到清倉促銷各個方面都需要有專業(yè)人員才能更好地執(zhí)行，而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯，帶來的阻礙將會是不可估量的。外包以其有效降低成本、增強企業(yè)的核心競爭力等特性成為越來越多企業(yè)采取的一項重要商業(yè)措施。在商業(yè)物業(yè)進展的同時，國外在這方面的經(jīng)營治理人才獲得了快速進展，而國內(nèi)也有部分專業(yè)經(jīng)營治理團隊逐漸成熟起來，開發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包治理的方式將商業(yè)物業(yè)的治理水平提高，以保證商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營。其次，我們應(yīng)當(dāng)由粗放型招商變成統(tǒng)籌規(guī)劃；在招商過程中的混亂和粗放常常給后期的經(jīng)營帶來矛盾。專門多開發(fā)商在招商之前并沒有一個專門明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認(rèn)識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營提高物業(yè)價值的時期，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉汲取，缺乏通盤的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營范圍部署，其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營和治理帶來大量隱患。集約經(jīng)營和互補經(jīng)營是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，因此，開發(fā)商在進行招商之前，應(yīng)該對本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進行全面的調(diào)查和研究，對消費者的消費能力、消費層次、消費規(guī)模進行通盤分析，以顧客為導(dǎo)向，最終確定項目的商業(yè)主題，然后對主題的產(chǎn)業(yè)鏈進行分析，以確定在本項目內(nèi)的商戶范疇，然后在招商的過程中遵循嚴(yán)格操縱和靈活調(diào)整的原則，最大限度地維持項目的利好經(jīng)營。再次：商業(yè)街由租售并舉，變成純物業(yè)經(jīng)營在世界范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營模式中，我們能夠大致地分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營模式進展的三個時期，在商業(yè)地產(chǎn)剛興起的時候，開發(fā)商懷著把鈔票先裝到口袋再講的心理，為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷售的模式，然而它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價值，是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟時期的過渡產(chǎn)物；第二時期的操作模式中開發(fā)商依照前期制定的銷售比例和招商情況進行二度調(diào)控，劃定銷售范圍，并明確經(jīng)營范圍和法律手續(xù)，同時，關(guān)于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營，開發(fā)商能夠通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獵取利潤。第三時期是商業(yè)地產(chǎn)進展到較為成熟時期的必定產(chǎn)物，在歐美國家采納較多，開發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運作，獵取穩(wěn)定的租金收益，通過若干年的正常經(jīng)營，或包裝上市或通過資產(chǎn)評估而獲得金融機構(gòu)的貸款，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn)，但現(xiàn)在期的售價差不多遠遠高于物業(yè)經(jīng)營前期的價格了。租售并舉是目前中國大部分開發(fā)商運用的經(jīng)營模式，應(yīng)該講，在現(xiàn)時期的經(jīng)濟環(huán)境和都市進展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發(fā)商的利潤獵取要求。然而它也存在一定弊端，因為在租售比例的操縱上，專門多開發(fā)商往往把握不住火候，通常來講租售比例應(yīng)該操縱在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營，假如出售的比例太高，而且投資成分太大，通過混亂的易手后，將會造成商業(yè)形態(tài)無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此阻礙商鋪的入主綠，如此不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩(wěn)定經(jīng)營。因此，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者和經(jīng)營者為了進展必將不斷地提高自己的商業(yè)運作能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營模式成為可能，因為這種模式最重要的在于前期的商業(yè)運作，只有那個時期成功了，后續(xù)的經(jīng)營才能維系，并在經(jīng)營增值后才會由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)街進展的必定趨勢。最后：在收益上由靜態(tài)收益變成動態(tài)收益商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過物業(yè)資源制造價值，借助商家資源實現(xiàn)價值”。在商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈中，高端商業(yè)供應(yīng)鏈的增值由房地產(chǎn)開發(fā)商實現(xiàn)，中端商業(yè)治理供應(yīng)鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營治理公司實現(xiàn)，終端商品銷售鏈的增值由商家實現(xiàn)。因此，物業(yè)資源的升值，就成為商業(yè)地產(chǎn)項目租售環(huán)節(jié)的重要增值手段。在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此特不重視銷售，并以此作為要緊的贏利模式，事實上這是一個進展弊端，因為盡管開發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價值，而且在那個銷售過程中，投資的比例占據(jù)了專門大部分，這就使市場混亂，商業(yè)形態(tài)無法操縱，甚至是空置率上升，導(dǎo)致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應(yīng)，使項目開發(fā)難以為都市服務(wù)，又對開發(fā)商的持續(xù)進展設(shè)置了重大的障礙，這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營獲得的動態(tài)收益宗旨背道而馳。這種追求銷售以快速回籠資金而忽視項目長遠持續(xù)經(jīng)營和進展的收益模式被稱為靜態(tài)收益，因為它只在銷售過程中獵取一次性收益，由此失去了物業(yè)價值；而與之相對應(yīng)的要緊依靠物業(yè)經(jīng)營營造出良好商業(yè)氛圍從而使項目持續(xù)獲得物業(yè)價值的收益模式為動態(tài)收益，這種模式盡管資金回籠慢，然而它卻既保持了項目的土地價值增值，同時又能持續(xù)地獲得物業(yè)價值收益。只有這種贏利方式才更能促進區(qū)域經(jīng)濟進展和開發(fā)商的穩(wěn)定收益。第五章：結(jié)束語病了好些的生活，把商業(yè)街的文章給拉下了。同時，作為一個賣書的小人物，我的老總更喜愛我把時刻用在《中國地產(chǎn)》《新地產(chǎn)》雜志的銷售上而不是寫文章上。在此講聲抱歉！寫這篇文章的時候，我調(diào)查了石家莊現(xiàn)開的四條商業(yè)街，依照我在上海、北京、天津和深圳的往常的見聞。也參考了搜索到的關(guān)于商業(yè)街的有近100多篇文章。因此文章里的東西有些是感想，有些是選擇性的“抄襲”?；蛟S是我個人的水平太凹了，寫商業(yè)街的東西總覺得還有專門多的方面沒有涉及到，感受專門遺憾，但是看到我寫的那么多羅嗦的東西又覺得多了。每個商業(yè)街都有自己的進展歷程，前期的規(guī)劃設(shè)計、定位專門重要，然而后期的市場培養(yǎng)確更重要。提醒一句的是：商業(yè)街的進展是借市的，不是借店的。在注入靈魂后，需要培養(yǎng)，更需要不斷的調(diào)整。本來想講一些石家莊商業(yè)街的內(nèi)容，也寫了8000多字了，然而，總是覺得寫出來依舊自己琢磨的好，發(fā)出來就不行了。因為石家莊的商業(yè)街正處與脆弱的進展時期，需要的不是批判指責(zé)，而是更多的支持。而支持的要緊方面，我想在文章中大體都有了，而且特不細節(jié)的東西，我并沒有多的資料。沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)。我想我應(yīng)該給予石家莊商業(yè)街的是默默的祝福。因此也看過某大俠的大作和聲明，然而我想他的評論有點不公正，因此不敢有所借鑒。真心的希望，在今后能有高人不吝賜教，指點迷津。在文章的結(jié)束。我選擇兩篇參考性文章供大伙兒閱讀。（一）文化先行治理護佑商業(yè)步行街的絕對密碼王丹雪步行街作為一種專門的商業(yè)形態(tài)一直若隱若現(xiàn)地存在于都市的歷史格局之中，而且大多為自然形成，表征著一座都市或者某一地域的都市文化，可謂是都市名片里的代表作品。隨著房地產(chǎn)市場的逐步興起，目的性比較明確的商業(yè)步行街開始在都市里出現(xiàn)。期待中，人們也在思索：這種帶有諸多強制性商業(yè)想象的仿制品能否承受商業(yè)文化之重？四大步行街陸續(xù)啟動繼王府井百貨開業(yè)之后，石家莊民族路步行街的建設(shè)已初具規(guī)模；與南三條市場一路之隔的大經(jīng)金街正如火如荼進行道路鋪設(shè)；南花園步行街也于９月份正式破土動工；大石門飲食文化步行街的拆遷工作已開始倒計時。石家莊的四大步行商業(yè)街次第拉開架勢，勢必擾動明年的商業(yè)地產(chǎn)格局，進而從新的層次廓清這座都市的商業(yè)形態(tài)。民族路步行街的概念在２００１年即開始風(fēng)聞于市，據(jù)講建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)將“不遜于北京王府井金街”，民族路完全是在舊街基礎(chǔ)上進行改造后的商業(yè)街，經(jīng)營目標(biāo)是成為購物